Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Что такое право собственности на квартиру и как его зарегистрировать?

Свидетельства о праве собственности на квартиры больше не выдают

С июля 2016 года, в результате законодательных нововведений произошла полная отмена выдачи Свидетельств о регистрации права собственности на все объекты недвижимости (включая квартиры). Подробнее об этом – см. по ссылке.

Обязанности владельцев имущественных долей

Все собственники долевой недвижимости могут изменять размеры как своей части, так и всего совместного имущества. Если в квартире произведены улучшения, то они переходят в собственность лица, которое их создало. Этого не происходит в том случае, если иное оговорено в совместном соглашении.

Все, кто стал участником собственности, определенной в долях, несут совместное бремя налогов, коммунальных и иных платежей и издержек в пропорциях своих долей. Уклонение от исполнения этих обязанностей является нарушением закона и может быть наказуемо по решению суда.

Владелец доли имеет право распоряжаться ею в рамках законодательства. Закон позволяет ему осуществление продажи, дарения, передачи в залог, сдачу в аренду. Однако закон накладывает одно существенное ограничение — о своих намерениях такой владелец должен информировать заблаговременно остальных дольщиков.

Общая долевая собственность

Права и обязанности собственника квартиры установлены ст. 30 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Собственник такого жилища, в отношении принадлежащего ему на праве собственности помещения в соответствии с назначением и пределами его использования, установленные жилищным законодательством, осуществляет следующие права:

  • владения;
  • пользования;
  • распоряжения.

То есть в отношении такого имущества собственник обладает всеми элементами права собственности, указанными в ст. 209 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). То есть такое лицо имеет право совершать в отношении принадлежащего ему имущества те действия, которые не противоречат законодательству, а также не нарушают права и интересы других лиц.

Кроме прав, которые свойственны любому собственнику различного имущества, владелец жилища имеет и обязанности, что выступает некоторой отличительной чертой.

Собственник несет бремя содержания принадлежащей ему собственности.

Например, в случае владения квартирой, то несет бремя содержания относительно общего имущества собственников помещений в таком многоквартирном доме; если же ему принадлежит комната в коммунальной квартире, то в отношении общего имущества собственников комнат в такой квартире. Однако это положение может быть изменено договором или федеральным законом.

Также существует обязанность поддерживать указанное помещение в соответствующем состоянии, то есть не допускать бесхозяйственного обращения с ним. Помимо этого, собственник должен соблюдать права и интересы соседей, а также соблюдать следующие правила:

  • пользования жилым помещением (установленные Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25);
  • содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (закрепленные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Государственная регистрация права собственности и сделок с квартирой

Бывает, что человек владеет квартирой, не имея Свидетельства о праве, и даже не имея записи о своем праве собственности в едином реестре прав (ЕГРП).

Это означает, что человек фактически получил квартиру в собственность (например, получил квартиру в наследство), но не зарегистрировал свое право в УФРС.

Владение квартирой без регистрации права возможно также в случае, если гражданин получил ее в собственность (приватизировал, купил, приобрел квартиру через кооператив) до 1998 года. Именно в этом году был основан Единый Государственный Реестр Прав (ЕГРП), в то время как приватизация началась гораздо раньше – в 1991 году.

Что такое право собственности на квартиру и как его зарегистрировать?

Таким образом, если право собственности на квартиру возникло до 1998 года, и после образования ЕГРП фактический владелец квартиры не обратился в УФРС для регистрации своего права собственности, то записи в ЕГРП о его праве там нет.

Но это не означает, что нет и самого права. Это означает всего лишь, что это право не зарегистрировано (т.е. государство пока не в курсе, что это право возникло у конкретного гражданина).

Регистрировать это право или нет – предоставлено на выбор фактического владельца квартиры. Если человек просто живет в своей квартире и не собирается совершать никаких действий со своим недвижимым имуществом, то и регистрировать свое право собственности ему совсем не обязательно.

Но если владелец квартиры захочет ее продать, подарить, заложить под кредит, то здесь уже зарегистрированное право собственности должно присутствовать непременно.

Другими словами, подтвержденное (зарегистрированное) право нужно обязательно только в том случае, если владелец планирует какие либо сделки со своей квартирой. В остальных случаях регистрация своего права собственности на квартиру – дело вкуса каждого владельца.

Каждое право собственности на недвижимость всегда имеет под собой какое-нибудь основание для регистрации этого права. И основание это определяется соответствующим документом (дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, и т.п.).

Именно этот документ-основание называется правоустанавливающим, и именно этот документ-основаниево многом определяет, как нужно строить сделку купли-продажи квартиры, на что обращать внимание, какие документы собирать, и что проверять.

Обо всем этом рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Что такое право собственности на квартиру и как его зарегистрировать?Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Для того чтобы выяснить суть такого процесса как государственная регистрация права собственности, так и сделок с недвижимостью, следует обратиться к п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Под государственной регистрацией понимается юридический акт, которым признается и подтверждается факт возникновения права собственности на квартиру.

Иного доказательства существования такого права не предусмотрено.

Запись о такой регистрации вносится в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Помимо этого, п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрена обязательная регистрация права на собственность и сделок с ними.

Предлагаем ознакомиться:   Как аннулировать доверенность адвокату

Поэтому, чтобы квартира перешла в собственность, недостаточно только заключить соответствующий договор (например, купли-продажи), необходимо зарегистрировать такую сделку, а затем и само право на это жилище. Только после этого, право собственности будет официально принадлежать такому лицу.

Правовые отношения в вопросах регистрации недвижимого имущества в собственность регулируются действующим федеральным законодательство, в частности: Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997г. и Гражданским Кодексом.

Согласно этим документам, обязательная государственная регистрации права на недвижимое имущество должна проводиться в отношении объектов, правоустанавливающие документы на которые оформлялись уже после вступления федерального закона в действие. В остальных случаях регистрация проводится по желанию владельцев.

Образец свидетельства о праве собственности на квартиру

То есть, каждый человек, совершая сделки с недвижимостью, должен понимать — право собственности на приобретаемую квартиру, независимо от того каким способом она была получена (куплена, подарена, построена и т.д.

), возникает с момента оформления соответствующих документов о государственной регистрации данного права. В противном случае (при отсутствии документов о регистрации собственности) факт перехода прав не будет подтвержден.

Отметим, что регистрация прав собственности на жилую недвижимость обязательна в следующих случаях:

  • получение квартиры в порядке наследования или дарения;
  • при покупке недвижимости;
  • при осуществлении обмена;
  • при строительстве нового объекта недвижимости;
  • при приватизации или деприватизации;
  • если объект недвижимости не зарегистрирован в ЕРГП (единый государственный реестр прав);
  • при аренде жилого помещения сроком свыше 1 года.

В настоящее время, согласно действующему закону, государственная регистрация — единственное доказательство наличия зарегистрированного права собственности на жилое помещение или иной вид недвижимого имущества.

Важно! При наличии у владельца квартиры удостоверения о государственной регистрации право собственности может быть оспорено исключительно через суд.

Что такое право собственности на квартиру и как его зарегистрировать?

В целом можно выделить следующие основные цели регистрации права собственности:

  • защита законных интересов и прав собственников на конкретный объект недвижимости;
  • обеспечение прозрачного и достоверного подтверждения права собственности на недвижимость;
  • обеспечение открытого, законного и надежного гражданского оборота;
  • формирование эффективных механизмов государственного регулирования рынка недвижимости;
  • обеспечение безопасности за счет предотвращения возможных правонарушающих и преступных действий на рынке недвижимости;
  • реализация фискальной функции за счет обеспечения поступления денежных средств от операций с недвижимостью в государственный бюджет.

Все этапы государственной регистрации объектов недвижимости в собственность строго регламентированы действующим законодательством.

Согласно ГК РФ и ФЗ №122, право собственности на квартиру или любой другой объект недвижимого имущества возникает у нового собственника (покупателя, наследника, одаряемого и т.д.) только после сбора всех необходимых документов, которые подтверждают основания на переход права собственности, и их предоставления государственному регистрирующему органу, который вносит соответствующую запись в ЕГРП.

Федеральным законом «О государственной регистрации» утвержден точный порядок проведения данной процедуры. Она, согласно нормам закона, состоит из следующих этапов:

  • сбор пакета необходимых документов;
  • прием уполномоченным органом документов на регистрацию права собственности на квартиру (включая квитанцию об уплате государственной пошлины), и их регистрация; 
  • проведение анализа законности совершаемой сделки и проведение комплексной правовой экспертизы предоставленных документов; 
  • проверка отсутствия противоречий между уже зарегистрированными правами и заявленными, а также выявление иных оснований, которые могут стать причиной отказа в регистрации прав собственности на данный объект недвижимости; 
  • внесение соответствующей записи в госреестр (при отсутствии правовых оснований для отказа в регистрации); 
  • совершение на правоустанавливающих документах соответствующих надписей, подтверждающих завершение процедуры регистрации;
  • выдача собственнику квартиры соответствующего удостоверения о госрегистрации права собственности на объект недвижимости.

Основные принципы долевого разделения

У всех форм имущественной собственности есть свои плюсы и минусы. Квартирой, которая находится в общей совместной собственности, имеют право распоряжаться все собственники в соответствии с общим согласием.

Выделение доли является формой увеличения персональных возможностей распоряжения. Но больше всего таких возможностей получает владелец той части, которая может быть выделена в натуре. При таком выделении ему принадлежит конкретное пространство, а не абстрактная часть, выражающаяся чаще всего в деньгах.

Выделение доли в натуре производится только в условиях технической возможности и ненарушении прав других собственников на распоряжение и пользование своей долей. Как правило, выделение в натуре производится в отдельном домовладении.

Законодательство России определяет возможность выделения долей в натуре в квартирах, расположенных в многоквартирных домах. Однако это может происходить только при условиях технической возможности выделения доли не только жилой части, но и нежилых помещений, то есть коридора, кладовок, санузла и т.п. Выполнить такие условия при совместном владении недвижимостью практически невозможно.

Формы собственности

При возникновении спорных моментов может быть назначена строительная или техническая экспертиза, которая и определяет принципиальную возможность выделения доли в реальном пространстве.

Коммунальные квартиры представляют собой особый случай долевой собственности. Изначально комнаты в коммунальных квартирах являются выделенными в натуре долями.

Их собственники владеют не только комнатами, но и долями общих помещений, к которым относятся коридоры, кладовки, кухни, санузлы и т.п. По этой причине владельцы помещений в коммуналках обладают большими процедурными возможностями по распоряжению своими долями.

Распоряжение долевой недвижимостью

Распоряжение недвижимостью — это действия человека по изменению статуса объекта, которые не противоречат нормам закона и не нарушают права других лиц. Оно может включать в себя продажу, дарение, наследование, аренду и обременение залогом.

Все собственники, владеющие общедолевой собственностью на квартиру, имеют равные права, при условии что неравенство не оговаривается в соглашении. Равенство реализуется в равных возможностях распоряжаться личной долей по своему желанию, но с учетом ряда процедурных требований.

  1. Разногласия между собственниками устраняются либо с помощью договора согласия, либо через суд. Поиск консенсуса процедурно осуществляется на общем собрании с составлением протокола. Количество голосов при этом определяется пропорционально размеру долей в собственности. Законом в данном случае определяются пределы в кворуме — свыше 50%.
  2. Распоряжение своей долей не относится к распоряжению всем имуществом, поэтому здесь не требуется согласия иных собственников. Обязательна лишь одна процедура — оповещение о намерениях, желательно письменное, для того чтобы выполнить требование закона о праве преимущественной продажи участникам долевой собственности.
  3. Продажа доли по частям запрещена законом, так как общедолевая собственность — это владение вещью, которую разделить нельзя. Продажа доли по частям затрагивает интересы других собственников, поскольку чем больше участников, тем сложнее процедуры достижения консенсуса по вопросам, требующим согласия. Однако никто не запрещает собственнику продать свою долю нескольким лицам. Это, конечно, осложняет жизнь владельцев, но все же это в рамках закона.
  4. Владельцы доли являются самостоятельными субъектами права. Это означает, что они имеют юридическую возможность вступать в правоотношения между собой. Обладатель доли в общей собственности может сдать ее в аренду другому совладельцу этой собственности, особенно если она обозначена в натуре. Владельцы доли не только имеют право, но и обязаны продавать ее преимущественно своим совладельцам. Это правило не касается дарения и залога. Владелец доли в общей собственности имеет право передавать в залог свою долю другим участникам долевой собственности.
Предлагаем ознакомиться:   Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку для пенсионеров

Совместная оплата счетов

В заключение следует обратить внимание на то, что разделение недвижимости на доли в правовом отношении фактически низводит владельцев отдельной жилплощади до положения жителей коммуналки, но с еще меньшими возможностями распоряжения.

Такая собственность имеет свои преимущества: уменьшение необходимости поиска консенсуса, более четкая юридическая регламентация процедурных вопросов реализации прав распоряжения и разнообразие вариантов действий.

Квартира в индивидуальной, долевой и общей собственности

Под индивидуальной собственностью понимается нахождение квартиры в собственности одного конкретного физического лица. В данной ситуации, это лицо самостоятельно и единолично обладает всеми правами собственника, которые определены ст. 209 ГК РФ.

Однако кроме индивидуальной собственности, существует и общая, которая подразумевает под собой нахождение квартиры в собственности нескольких лиц. Общая собственность делится на долевую, то есть конкретно определены доли каждого собственника в общем имуществе, и совместную (без определения конкретных долей).

В этом случае, общая собственность возникает при переходе прав на квартиру двум или более собственникам. Зачастую реально разделить квартиру невозможно, поэтому она находится либо в долевой, либо в совместной собственности таких лиц.

В отличие от индивидуальной собственности владение, пользование и распоряжение общим имуществом происходит только

по согласованию всех его собственников

. Вопросы, связанные с этим, заключены в

гл. 16

Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, помимо индивидуальной собственности, в которой всеми правами обладает только одно лицо, существует и общая, разделяющаяся на долевую и совместную. В этом случае, права собственников распространяются на несколько лиц, совместно владеющих таким имуществом.

Основания для возникновения права собственности на квартиру

Право собственности на квартиру может возникать по различным основаниям. Это могут быть как возмездные договоры (например, купли-продажи), так и безвозмездные (дарения). Кроме этого, жилище может перейти в собственность в порядке приватизации, наследования, участия в долевом строительстве или в жилищном кооперативе, а также при признании права собственности по приобретательной давности.

Таким образом, каждый из перечисленных вариантов приобретения имеет свои существенные особенности, которые необходимо рассматривать отдельно.

Возмездные договоры

Говоря об основаниях приобретения прав на квартиру, в первую очередь стоит рассмотреть вариант с возникновением таких прав по возмездным и иным договорам. Пожалуй, самым частым возмездным договором является купля-продажа.

Согласно ему продавец обязуется передать квартиру покупателю, а тот, в свою очередь, обязуется принять квартиру и оплатить такую сделку (ст. 454 и ст. 549 ГК РФ). Данный договор заключается в письменной форме (ст. 550 ГК РФ), а также подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Пример

Галактионов заключил с Серовым договор о купли-продажи квартиры. В такой документ были включены все ключевые условия. Такая сделка была в надлежащем порядке зарегистрирована, а после уплаты денежных средств Серовым за покупку квартиры, было оформлено и само право на такое жилище. После такой государственной регистрации, квартира стала собственностью Серова.

Таким образом, в вышеуказанном случае был использован один из способов передачи собственности – составление договора купли-продажи квартиры.

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса РФ, цена является обязательным элементом для включения в такой договор. Кроме этого, ст. 558 ГК РФ содержит некоторые особенности купли-продажи квартиры, которые также необходимо учитывать.

В связи с тем, что сумма, уплачиваемая покупателем велика, созданы различные способы уплаты такой цены по частям. Речь идет о рассрочке платежа, когда продавец предоставляет по договору возможность покупателю разделить всю сумму на несколько платежей на конкретный период.

При этом в случае с рассрочкой не устанавливаются проценты, так как в таком случае это будет уже иной договор. Для приобретения квартиры в этом случае может быть использован заем, то есть передача одной стороной другой стороне денежных средств, с условием их возврата в том же количестве, или кредит (передача банком соответствующих сумм заемщику, который обязуется их вернуть с процентами). Положения о таких вариантах установлены гл. 42 Гражданского кодекса РФ.

Еще одним способом, связанным с тем, что по данному договору уплачивается большая сумма, является оплата через банковскую ячейку. В этом случае, денежные средства покупателем помещаются на депозитную ячейку в банк и передаются продавцу только после государственной регистрации права покупателя на такую квартиру, так как такая сделка является заключенной только с этого момента, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ.

Кроме этого, существует возможность передачи квартиры в собственность безвозмездно, путем составления договора дарения. В соответствии со ст. 572 ГК РФ, под договором дарения понимается безвозмездная передача в собственность имущества от дарителя одаряемому.

Законодательством предусмотрена не только купля-продажа и дарение квартиры, но еще и соответствующий обмен, например, одной квартиры на другую. Однако, согласно ст. 567 ГК РФ каждая из сторон имеет право обменять любой товар один на другой.

Предлагаем ознакомиться:   Договор аренды квартиры с пропиской

Кроме этого, законодательством предусмотрен договор пожизненной ренты, который в соответствии со ст. 583 и ст. 596 ГК РФ, заключается в передаче получателем ренты квартиры и пожизненной уплате плательщиком ренты определенных в договоре сумм.

Особенным способом получения в собственность жилого помещения является приватизация. Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией понимается возмездное отчуждение государственного и муниципального имущества, которое находится в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с вышеуказанным законом, определяется то имущество, которое подлежит отчуждению.

Устанавливается порядок и способ передачи имущества, а также его соответствующая цена.

Таким образом, участие в приватизации становится еще одним способом приобретения квартиры в свою собственность.

Наследование

Согласно ст. 1110 ГК РФ наследование – это переход имущества наследодателя после его смерти наследникам в порядке универсального правопреемства (то есть имущество передается в неизменном виде). Оно может осуществлять по закону или по завещанию (если таковое составлено), в противном же случае наследование происходит в порядке, установленным законом.

В этом случае способ наследования не играет особой роли, однако, следует учитывать, что у каждого способа есть свои особенности. Кроме этого, наследников может быть несколько, а это значит, что квартира может перейти не в индивидуальную собственность одного лица, а в общую нескольких лиц. Это также нужно учитывать и быть готовым к этому.

Ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ понимает под договором долевого строительства обязанность застройщика в определенный срок построить многоквартирный дом, с последующей передачей соответствующего объекта участнику долевого строительства, который обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект.

Кроме этого, федеральный закон предусматривает ряд условий, обязательных для включения в текст договора:

  • определение конкретного объекта строительства;
  • срок передачи;
  • цена, срок, порядок оплаты соответствующего договора;
  • гарантийный срок на вышеуказанный объект;
  • способы обеспечения застройщиком исполнения обязательств по сделке.

Таким образом, долевое строительство может стать удобным инструментом для

получения в собственность квартиры

, так как обычно, стоимость участия в таком договоре

гораздо меньше

, чем покупка уже построенного и готового жилья.

Каждый гражданин имеет право на участие в жилищном или жилищно-строительном кооперативе. Это происходит путем подачи соответствующего заявления в правление кооператива. Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) таким кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства, деятельность которого направлена на удовлетворение жилищных потребностей участников.

В соответствии со ст. 124 ЖК РФ жилье выдается гражданину, вступившему в кооператив и уплатившему соответствующий пай (согласно размеру которого и выдается конкретное жилье).

После уплаты всех соответствующих денежных сумм, квартира переходит в собственность гражданина, а кооператив выполняет функции управления многоквартирного дома.

Участие в подобном кооперативе может стать грамотным выбором при решении жилищного вопроса. Так как потратить большую сумму на покупку квартиры сразу могут далеко не все, то выплата паев при участии в кооперативе выглядит довольно заманчивым вариантом получения жилища в свою собственность в будущем.

Особым представляется случай с признанием права собственности на квартиру в порядке приобретательной давности. Этот особый порядок установлен ст. 234 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этим положением, лицо (не являющееся собственником), которое открыто, добросовестно, непрерывно владело в течение пятнадцати лет квартирой, может получить ее в собственность, после соответствующей государственной регистрации.

Кроме этого, такое лицо имеет право включить в вышеуказанный срок время владения квартирой того, чьим правопреемником он является.

Выделение доли в натуре

Таким образом, законодательство устанавливает право на получение в собственность квартиры, которая не принадлежит лицу. Пятнадцатилетний срок открытого владения такой собственностью представляется вполне адекватным – за этот срок настоящий собственник вполне может объявиться и потребовать выселения такого лица из квартиры, предъявив свои законные права на такое жилище.

Заключение

Наличие квартиры в частной собственности предполагает ряд прав и обязанностей, что характерно для всего права собственности в целом. Кроме этого, квартира может находиться не только в частной (индивидуальной) собственности, но и в общей, что характерно, например, для наследственного права.

Каждое основание подразумевает собой документальное оформление (например, в случае заключения сделки – договор). Но лишь этого для признания права собственности недостаточно, так как такую сделку, как и само право, необходимо официально зарегистрировать.

Вопрос

Договор дарения как способ передачи квартиры в собственность

Моя бабушка хочет передать мне в собственность свою квартиру. На данный момент она принадлежит ей на праве собственности. Передать это имущество она желает безвозмездно, то есть просто подарить. Соответственно возник вопрос о том, каким образом необходимо оформить такой переход. Возможна ли безвозмездная передача вышеуказанного имущества? Какие документы нужно оформить? Нужно ли регистрировать право собственности?

Ответ

Оформить такой переход возможно путем составления договора дарения (

гл. 32

Гражданского кодекса РФ). Вышеуказанная сделка как раз подразумевает передачу собственности от дарителя одаряемому на безвозмездной основе. В соответствии со

ст. 574

Гражданского кодекса РФ такой документ оформляется в письменной форме, а также подлежит обязательной государственной регистрации. Только после регистрации самой сделки, нужно будет зарегистрировать и само право на передаваемую квартиру.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector