Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Земельный участок поредоставленный по договору аренды

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством. Так, к этим сведениям относятся:

  1. Предмет договора (ст. 607 Гражданского кодекса, далее — ГК РФ).
  2. Цена договора (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса, далее — ЗК РФ). 

Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования. Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст.

607 ГК РФ соглашение недействительно. В случае с земельным участком будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

Что касается цены, то ее размер может быть установлен в виде фиксированной суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде. Если предусмотрено изменение арендной платы в зависимости от неких условий (например, в случае централизованного понижения или повышения ставки арендной платы со стороны государства и т. д.

), составление дополнительного соглашения не требуется, как не нужна и госрегистрация изменений. Эта тонкость регулируется п. 2 ст. 614 ГК РФ, который допускает выбор сторонами других форм осуществления оплаты, помимо перечисленных нормой, и не содержит требования о фиксации в документе конкретной суммы.

Основные понятия, участники сделки

Отношения между лицами и субъектами, которые будут выступать в роли арендатора и арендодателя, регулируются отдельными статьями Гражданского и Земельного кодекса. Участниками могут выступать физические или юридические лица и государство в лице местных органов власти.

Основными понятиями, которые используются при предоставлении участка земли во временное пользование, являются:

  • Арендодатель. Лицо или организация, являющееся собственником земельного надела и передающее его другому субъекту. Если сдается участок, который уже получен на правах аренды, то применяется понятие субарендодателя.
  • Арендатор. Лицо или организация, которое на основании заключенного договора получает право эксплуатации надела земли в пределах отраженных в нем прав и обязанностей.
  • Аренда земли. Под этим понятием подразумевается процесс, в результате которого арендатор получает от арендодателя право на пользование землей.
  • Договор аренды. Документ, содержащий сведения о предоставлении земли и условия, которые будут касаться ее пользования, возврата выплаченных средств, возможности расторжения и т.д.
  • Предмет аренды. В его качестве выступает надел земли, который передается в пользование. Наряду с наделом предметом аренды также могут выступать здания и сооружения, расположенные на нем.

Как продлить договор аренды земли

  1. Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

    ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

  2. Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
  1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
  2. В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Предлагаем ознакомиться:   Если между собственником и тсж не заключен договор обязан ли он платить

Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. Собственник сдаваемого земельного участка имеет обязанность в письменной форме уведомить арендатора о своем желании заключить такой договор. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором, исполняющим свои обязанности должным образом, первый в течение 1 года с момента окончания срока действия договора не может заключить новое соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Земельный участок поредоставленный по договору аренды

ГК РФ не предусматривает на данный момент каких-либо специальных требований к лицу, фигурирующему в сделке как арендатор. Но ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.

Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).

Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Полные наименования сторон указываются в преамбуле договора (далее по тексту возможны сокращенные названия). Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование и реквизиты документа, на основании которых он осуществляет действия.

Перед заключением договора аренды убедитесь, что земельный участок подходит для планируемой деятельности. Закон устанавливает для каждой территориальной зоны виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства (ст. 37 ГрК РФ).

Обратите внимание на вид разрешенного использования. Понять, какие действия можно производить с участком, поможет Классификатор видов разрешенного использования (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Если вид земельного участка подходит, это значит, договор аренды можно заключать. Если использовать землю не по назначению, арендатору придется отвечать за нарушение.

Например, проверка Росреестра выявила, что закрытый паевой инвестиционный рентный фонд нарушил земельное законодательство. Фонд арендовал участок с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства». Однако на указанной земле располагался многоквартирный жилой дом в общей долевой собственности владельцев паев – объект капитального строительства из трех этажей.

Земельный участок поредоставленный по договору аренды

Площадь, планировка, количество и расположение изолированных жилых помещений (комнат) в здании, а также размещение на фасаде публичной оферты по предложению услуг по сдаче жилых помещений в наем, отвечало признакам, которые законодательство относит к категории «многоквартирный дом». Ведомство вынесло предписание об устранении нарушений.

Для разрешения спора обратились в суд. Суд установил, что фонд использовал участок с нарушением норм земельного законодательства. Фонд не учел целевое назначение, принадлежность участка к категории земель и разрешенный вид использования. Росреестр правомерно выдал предписание. Фонд должен устранить нарушения (постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.12.2017 № Ф05-1979/2017 по делу № А40-136636/2016).

Арендодатель вправе ограничивать те цели, для которых он предоставляет надел в пользование. Наряду с этим условия договора не могут идти в разрез с установленной категорией участка. К примеру, если земля предназначена для возделывания под сельское хозяйство, арендатор не имеет права возводить на нем сооружения – это будет противозаконно.

Земельным кодексом предусматривается возможность предоставления участков для следующих целей:

  • под индивидуальное жилое строительство;
  • для возведения зданий или проведения реконструкции уже расположенных на территории сооружений;
  • для садоводства и огородничества;
  • для организации мест отдыха массового характера;
  • для проведения мероприятий;
  • для выпаса сельскохозяйственных животных.

Несмотря на законодательно установленные сроки, арендодатель имеет право сам устанавливать период, в течение которого его наделом будет пользоваться другое лицо или организация. При этом минимальный срок, разрешенный нормативными актами, составляет один год.

Допускается также передача в пользование и на меньший период, но при этом ограничивается перечень действий по эксплуатации земли. В частности, на такой срок разрешается предоставлять земли для государственных и муниципальных структур или для выполнения работ, которые связаны с изыскательной деятельностью.

Зачастую оформление соглашения происходит на указанный сторонами срок. При этом по взаимному согласию пункта о том, на протяжении какого времени будет осуществляться пользование землей, может не быть. В таком случае документ считается подписанным на неопределенный срок.

На протяжении этого периода каждая из сторон договорных отношений имеет право отказаться от аренды при условии, что за 3 месяца до этого вторая сторона будет поставлена в известность. Если же ни арендатор, ни арендодатель не изъявят желания разорвать соглашение, то оно автоматически потеряет юридическую силу по истечении максимально установленного срока законодательством (49 лет).

Предлагаем ознакомиться:   Право собственности после договора долевого участия

Законодательная база, регулирующая вопрос

Основной законодательной базой, регулирующей все моменты, связанные с арендой земельных участков и их предоставлением, является статья 609 Гражданского кодекса РФ. При возникновении каких-либо споров относительно пользования землей в первую очередь суды обращаются именно к ней, а впоследствии уже к самому договору аренды.

Подписание договора аренды земельного участка

Параллельно с этим договорные отношения могут также рассматриваться статьей 624 ГК РФ. Она определяет возможность предоставления надела в пользование другому лицу (организации) с дальнейшим переходом в право владения. Как правило, такие ситуации возникают при пользовании землей, которая была выделена муниципалитетом.

Договор аренды части земельного участка

П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Содержание договора аренды части земельного участка отличается от аналогичного по смыслу договора аренды целого земельного участка только описанием предмета:

  • С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
  • Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить кадастровый план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, предполагаемой к передаче в аренду (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13). 

Если договор аренды части земельного участка является долгосрочным (т. е. заключен на срок более 1 года), его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ).  Для этой цели потребуется провести межевые работы, т.к. регистрация обременения части участка арендой совершается одновременно с кадастровым учетом такой части (п. 3 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Отсутствие надлежащего межевого плана на часть участка приведет к отказу в регистрации (см. Постановление 2-го ААС от 12.01.2018 по делу № А29-5525/2017)

Проверьте категорию земельного участка перед заключением договора аренды

Нельзя использовать землю не по целевому назначению. Закон выделяет следующие категории земель:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • населенных пунктов;
  • промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса (ст. 7 ЗК РФ).

Прежде чем составлять заявление и другие документы, убедитесь, что категория земли отвечает требованиям, которые ставит компания.

Встречаются ситуации, когда сторона заключает договор аренды, но не может вести на участке деятельность по вине арендодателя или других лиц. Например, участок соответствует целям, но нет необходимых изменений, которые должен внести арендодатель. В этом случае арендатор вправе заявить о невозможности использовать землю по целевому назначению и расторгнуть договор. Он вправе оспорить начисление арендной платы, если не мог эксплуатировать объект аренды не по своей вине.

В одном деле суд отказал арендодателю во взыскании арендной платы. Компания заключила договор аренды участков земли для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Когда арендатор получил землю по акту приема-передачи, она имела вид разрешенного использования «для комплексного освоения в целях жилищного строительства».

Арендодатель попытался взыскать оплату. Но суд выяснил, что арендатору для ведения запланированной деятельности были нужны изменения в генеральном плане. Правительство области рекомендовало сделать это в своем распоряжении, но администрация не выполнила рекомендацию. Суд установил, что арендодатель не вправе требовать оплату за аренду участков, поскольку арендатор не мог использовать их в соответствии с целями договора (определение ВС РФ от 18.12.2017 № 305-ЭС17-18359 по делу № А40-178057/2016).

В процессе предоставления земли в аренду составляется договор с содержанием, которое удовлетворяет требования обеих сторон. Дополнительно предоставляются сопроводительные документы. После подписания арендатор получает право пользования наделом.

Составление договора аренды регулируется статьей 609 гражданского кодекса РФ. Он должен включать в себя следующие пункты:

  • Наименование документа.
  • Дата составления и место (населенный пункт).
  • Отражение того, кто выступает участником сделки.
  • Данные об арендаторе и арендодателе. Если они являются физическими лицами, то указываются их ФИО и реквизиты паспортных данных. Если в качестве них выступают ИП или юридические лица, отражаются реквизиты свидетельства о регистрации и ОГРН.
  • Информация о том, что выступает предметом сделки – территория надела. Отражается точный адрес места, где он находится, указывается уникальный кадастровый номер, площадь. Обязательно предоставляются данные о том, какое целевое назначение имеет участок и то, для каких действий арендодатель предоставляет в пользование надел.
  • Отражение характерных особенностей участка. Указывают, есть ли на его территории здания и сооружения, включаются ли они также в список того, чем имеет право пользоваться арендатор. Дополнительно могут отражаться данные о проведенных коммуникациях по территории надела.
  • Указание документа, на основании которого арендодатель получил право собственности и непосредственно реквизиты свидетельства о праве владения.
  • Отражение того, на какой срок предоставляется право пользования участком.
  • Размер арендной платы. При необходимости указывается конечная дата ее перечисления и способ произведения оплаты.
  • Дата, с которой договор вступает в силу. По желанию сторон началом договорных отношений может быть день подписания соглашения.
  • Права и обязанности сторон, при несоблюдении которых договор может быть расторгнут.
  • Форс-мажорные обстоятельства и действия каждой из сторон при них.
  • Возможность последующей передачи надела в субаренду (если арендодатель пожелает включить такой пункт). При этом может содержаться условие ставить в известность владельца о намерении предоставить надел в пользование другому лицу.
  • Выписка из единого государственного реестра о действующем собственнике участка.
  • Дата составления и подписи сторон.
Предлагаем ознакомиться:   Договор купли продажи авто между физ лицами

В процессе подписания договора потребуется такой пакет документов:

  • паспорта или свидетельства о регистрации участников сделки;
  • кадастровый паспорт участка;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • технический паспорт на все здания, которые размещены на участке.

Уже при регистрации составленного и подписанного договора необходимо будет предоставить удостоверения личности или свидетельства на ИП или ООО, документы о праве собственности, сам договор в трех оригинальных экземплярах. После их регистрации один оригинал остается в ЕГРН, а два остальных передаются арендатору и арендодателю.

В процессе пользования земельным участком еще до срока окончания действия договора могут возникать различные ситуации, при которых одна из сторон изъявляет желание внести изменения. Это может быть повышение арендной платы, изменение срока ее внесения и способа перечисления, запрет на заключение договора субаренды и т.д.

При этом оригинальный текст договора остается неизмененным. Все новые пункты отражаются в дополнительном соглашении к договору, который также составляется в трех оригинальных экземплярах и подлежит регистрации в ЕГРН.

Расторжение договора аренды

Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620 ГК РФ:

  1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
  2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
  3. На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды. 

Основания для прекращения договора

Прекратить действие договора аренды земли можно при возникновении следующих обстоятельств:

  • Арендодатель нарушает условия, прописанные в договоре. Например, он может чинить препятствия в доступе арендодателю к отдельным объектам, расположенным на территории земельного участка.
  • Несоблюдение со стороны арендатора условий пользования участком.
  • Отсутствие очередной оплаты за аренду.
  • Наличие правонарушений со стороны как арендатора, так и арендодателя.
  • Желание одной из сторон прекратить договорные отношения.

Аренда земельного надела заключается в предоставлении собственником надела в пользование другому лицу или организации. Основанием для такого действия становится подписание договора, в котором прописываются все существенные условия, а также права и обязанности сторон.

Типовой договор аренды земельного участка (бланк)

Типовой бланк договора аренды земли требует значительной доработки:

  • описание объекта оформляется в виде приложения (графической и текстуальной части) для идентификации участка на местности;
  • в стандартный текст включаются дополнительные условия, максимально учитывающие интересы всех участников сделки. 

Перед визированием документа сторонами желательно ознакомиться с примерами из судебной практики по наиболее популярным вопросам аренды земли. На основании такого анализа можно сделать вывод о необходимости включения в договор дополнительных пунктов и не допустить ошибок, приводящих к неоднозначному толкованию условий соглашения и признанию договора недействительным или незаключенным.

Итак, при составлении договоров, на основании которых происходит возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки, а также их обременение и ограничение, необходимо сопоставлять нормы гражданского и земельного законодательства. Если сравнивать договор аренды земельного участка с договором аренды иного недвижимого имущества, то по своей структуре они практически одинаковы. Главное отличие состоит в способе описания объекта договора:

  • указание площади;
  • словесное описание границ участка и имеющихся на нем построек;
  • графическое описание границ посредством приложения кадастрового паспорта или согласованной и завизированной схемы участка. 

Общие правила госрегистрации: для договоров аренды, заключенных на срок более 1 года, она обязательна. Об изменениях в законодательстве читайте в статье Закон о земельных участках — новые изменения с 2018 — 2019 года

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector