Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Земельный кодекс рф придомовая территория многоквартирного дома

Что входит в придомовые территории?

Придомовая территория многоквартирного дома – это общая собственность всех жителей недвижимости, которая закреплена за городской муниципальной службой.

Основным законодательным актом, содержащим описание данного понятия и перечень сооружений, относящихся к этой территории, является 36 статья ЖК РФ.

Согласно данному положению, придомовой территорией считаются:

  • детские площадки;
  • стадионы;
  • сквозные проезды;
  • гаражи и паркинги;
  • пешеходные дорожки;
  • озелененные области;
  • трансформаторные, распределительные, тепловые будки и пункты.

Все эти участки предназначены для улучшения условий проживания владельцев квартир, а потому их эксплуатация точно также подпадает под права и обязательства, указанные в ЖК РФ.

Состав и площадь придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка.

Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов и арендаторов нежилые помещения.

Площадь, границы территории и другие ее параметры отображают в
кадастровом паспорте. На основании этих данных управляющие компании проводят расчет расходов на уборку этого участка. Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.

Как определяется придомовая территория многоквартирного дома? Размеры придомового участка определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории принято считать участок, равновеликий площади самого дома. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам. За основу берут формулу, где нормативная площадь придомового участка МКД вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв.

м жилья с учетом этажности и возраста здания. Фактически же площадь земельного участка определяет расположение всех других объектов по отношению друг к другу, территория, которая была выделена застройщику на строительство зданий и прочие аспекты.

Придомовой участок ─ территория единая, и выделить из нее часть в распоряжение отдельного подъезда или для продажи отдельной квартире нельзя. Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

  • участка земли, где возведено строение;
  • элементов озеленения и прочего благоустройства;
  • детских и спортивных площадок;
  • сушилок для белья;
  • коллективных автостоянок;
  • пожарных проездов;
  • трансформаторных подстанций;
  • тепловых пунктов;
  • других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

  • домовому комитету (самостоятельное управление),
  • ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
  • управляющей компании.

Кто владелец?

Многие граждане считают, что придомовая территория принадлежит государству и они не имеют никакого права на распоряжение этим земельным участком.

В статье 16 ЖК РФ и ФЗ №189 говорится о том, что:

  1. Земельный участок вокруг многоэтажного дома, а также построенные на этой территории сооружения и конструкции, могут быть переданы в единую/долевую собственность гражданам.
  2. Оформление придомовой территории многоквартирного дома в собственность может совершить, как ТСЖ, так и каждый собственник квартиры лично.

Внимание! Если во время строительства жилого комплекса, местная администрация не выделила придомовую зону, то владельцы недвижимости могут обратиться в общегосударственное или региональное управление и написать заявление с прошением отделить землю под владение дома.

Использование земельного участка при доме

Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка. У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку.

Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья.

Так же коллективно распределяется и полученная прибыль. Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в голосовании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире.

Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен
сервитут. После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.

Появление на придомовой территории нового жилого дома, заправки или супремаркета – обычное явление. И происходит это за счет сокращения детских площадок и зеленых зон отдыха. Самое печальное, что жильцы повлиять на ситуацию не могут никак, даже при обращении во все компетентные органы. Если по закону земля вам не принадлежит, значит, ей будет распоряжаться кто-то другой.

Земельный кодекс рф придомовая территория многоквартирного дома

Но если
земля оформлена в собственность владельцев жилья, то без разрешения собственников никто и ничего построить на ней не сможет. Приватизация земли у дома четко обозначит границы придомовой территории, что позволит скорректировать стоимость уборки и благоустройства участка. Всем, наконец, станет понятно, куда уходит их ежемесячная плата.

Это так сказать, верхушка айсберга. Большинство свои квартиры сейчас приватизирует, и если вдруг с домом происходит стихийное бедствие (пожар, взрыв газа) или просто жилье будет в аварийном состоянии от старости, надеяться на новые квартиры от государства сегодня не приходится.

Плюсы и минусы оформления в собственность придомового участка

Многие граждане, проживающие в многоквартирном доме, просто узнают о том, что такая территория была обозначена в местной администрации и на этом успокаиваются.

Однако необходимо понимать, что пока не будет совершена приватизация придомовой территории в многоквартирном доме, распоряжение ею совершает местное самоуправление.

Они имеют право продавать земельные участки физическим и юридическим лицам, сдавать их по договору социального найма и т.д.

Предлагаем ознакомиться:   Статус земельного участка ранее учтенный что значит

Внимание! Отсутствие приватизации придомового участка чревато тем, что спустя некоторое время на территории, где были аллейки или площадка для детей, может появиться магазин или супермаркет.

Процедура регистрации состоит из следующих этапов:

  1. Собрание жильцов дома.

Чтобы совершить приватизацию придомовой территории, нужно провести собрание владельцев квартир, собрать согласие на приватизацию и зафиксировать эти данные в соответствующем акте. Если количество голосов будет меньше 50%, то оформить придомовую территорию в собственность ТСЖ не выйдет. Порядок составления документа и его подписание детально описаны в ПП №569.

  1. Подготовка пакета документов.

Следующий этап – сбор всех необходимых документов. Существует стандартный пакет бумаг, который включает в себя:

  • заявление от представителя многоквартирного дома;
  • схема распределения долей между владельцами квартир;
  • акт о проведении общего собрания всех владельцев;
  • лист регистрации собственников жилья, которые принимали участие в собрании;
  • протокол сборов;
  • техническая документация на недвижимость;
  • чек об оплате госпошлины.

Вышеперечисленный перечень может быть дополнен сотрудниками местного земелеустройства.

  1. Обращение в землеустроительную организацию.

Во время посещения этого госучреждения необходимо передать все подготовленные бумаги работнику организации, а после, ожидать одобрения. В результате изучения представленных бумаг составляется и вручается распорядительный акт о признании границ, указанных в проекте.

  1. Обозначение земельной площади.

Данную процедуру осуществляют сотрудники местной администрации. Департамент зем. ресурсов составляет заключение о безвозмездной передаче земельной территории в общее пользование субъектам, проживающим в многоквартирном доме.

После того, как в кадастровой службе и Росреестре будет зафиксирована информация о новом владельце придомовой территории (ТСЖ), все права и обязанности по облагораживанию и уходу за территорией возлагаются на новых владельцев.

Плюсы Минусы
Владельцы смогут распоряжаться земельной территорией по собственному усмотрению. Ответственность за обслуживание придомовой территории возлагается на владельцев недвижимости.
Защита придомовой территории будет значительно выше. Застройщики не смогут разместить на участке посторонние сооружения. Собственники многоквартирного дома также будут обязаны платить налог на землю.
Собственники смогут самостоятельно совершать благоустройство территории. Землю строго запрещается использовать в коммерческих целях. Гаражи можно стоить только субъектам, которые являются участниками ВОВ или инвалидами 1 группы.

Интересно, что сам по себе процесс передачи прав на землю возле дома ещё не отработан на практике, так как местные власти не спешат лишаться земельной собственности, и, соответственно, прав на неё, а жильцы не торопятся приобретать право в силу хлопотности процесса и некоторых проблем, которые принесёт собственная придомовая территория.

Самые заметные минусы оформления права собственности:

  • придётся оплачивать земельный налог;
  • все бремя благоустройства (вместе с ремонтом дворовых дорог) ляжет на плечи владельцев квартир в многоэтажке.

Но с другой стороны есть и положительные моменты:

  • не будет возникать вопросов относительно незаконной застройки земли вокруг дома;
  • будет возможность использовать участок для получения доходов, которые пойдут на благоустройство.

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность? Аргументы «за»:

  • защита двора от незаконного строительства – магазинов, автозаправок, жилых домов;
  • получение прибыли с дальнейшим распределением ее на благоустройство двора и ремонт подъездов;
  • приватизация участка бесплатная.

Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца. Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками и переводить ее на счет дома.

Аргументы «против»:

  • необходимость платить налог на землю;
  • на участке можно размещать только детские и спортивные площадки, а также гаражи для инвалидов и участников ВОВ:
  • ремонт и содержание территории (в том числе и дорог, внутридворовых проездов) теперь осуществляется за счет собственников дома.

Пока дороги и придомовая территория находится в муниципальной собственности, их кое-как латают из городского бюджета. Кстати, ямочный ремонт 1 кв. м асфальта обходится в 700 рублей, а капитальный – в 1000 рублей.

Кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома и кто и за что должен платить? Придомовая территория принадлежит жилому дому, ее содержание и эксплуатация осуществляются вместе с домом из одного источника, то есть за счет владельцев жилья.

В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса владелец жилого помещения в многоквартирном доме должен принимать участие и в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей части в праве общей собственности.

А она в свою очередь соразмерна общей площади квартиры, которая принадлежит ее собственнику. Схема проста – чем больше жилплощадь, тем более высокую плату за содержание придомового участка ее владелец обязан вносить. Так зачем нужна эта приватизация?

Обязанности по содержанию

В случае оформления земли в общедолевую собственность, вся ответственность за благоустройство территории многоквартирного жилого дома возлагается на ее новых владельцев. Помимо ремонта общей площади самого дома (подъездов, лестничных площадок, крыши и т.д.), руководство ТСЖ должно вносить в план и землю вокруг дома.

Важно! Если придомовая земля не отображена в паспорте, то вся ответственность за нее возлагается на местную администрацию. Местное самоуправление обязано проводить ремонтные работы и уборку двора, аллей, детских и спортивных площадок.

Все размеры придомовой территории фиксируются в кадастровом паспорте многоэтажного дома. Именно на основании этих показателей совершается расчет стоимости обслуживания участка частыми организациями.

Собственники придомовой территории обязаны обеспечить:

  • уборку территории от листьев, снега и мусора на протяжении всего года;
  • создание и уход за зонами отдыха для детей, подростков и взрослых (детские и спортивные площадки, лавочки и столики);
  • создание ограждения вокруг дома (только если жители дома и близлежащие дома будут не против);
  • создание и уход за парковкой для автомобилей (важно подобрать зону для создания парковки так, чтобы рядом не было зоны отдыха для детей);
  • место для размещения мусорных баков и своевременный вывоз мусора;
  • создание газонов, клумб, территорий с деревьями и кустами;
  • создание дополнительных сооружений, а также их ремонт и ограждение.

Порядок совершения обслуживания придомовой территории, распределение средств и многие другие вопросы, связанные с благоустройством, руководители ТСЖ имеют право решать самостоятельно. Главное, чтобы ежегодно осуществлялся хотя бы малый объем установленных требований.

Как устанавливают правила, осуществлять все действия по уборке, благоустройству, озеленению придомовой территории должны специализированные организации, уполномоченные на проведение работ собственниками земли вокруг дома.

Предлагаем ознакомиться:   Типовой договор на проведение банкета

Так в зимний период к таким видам деятельности относятся:

  • вывоз снега;
  • очистка дорог ото льда;
  • обработка пешеходных зон песчано-соляной смесью.

Если речь идёт об осени, весне и лете, то это:

  • уборка твёрдых бытовых отходов и листвы;
  • обработка зелёных насаждений – их побелка, обрезка, вырубка;
  • уборка пыли и прочего мусора;
  • посадка и уход за цветами и клумбами;
  • ремонт и покраска детских площадок, лавочек, ограждений.

Как оградить территорию?

Один из актуальных вопросов, который беспокоит многих собственников недвижимого имущества – можно ли создать ограждение придомовой территории многоквартирного дома и каким образом это реализуется?

Ограждение территории состоит из следующих этапов:

  1. Проведение собрания жильцов дома. Право одобрения или запрета на возведение ограждений возложено на самих собственников. Руководитель ТСЖ обязан провести сборы владельцев и их представителей, и собрать голоса. Если более 50% одобрять задумку, тогда можно смело переходить к следующему этапу.
  2. Создание проекта ограждения. Чтобы государственные представители одобрили запланированные строительные работы, лучше заказать проект у специализированного инженера, который разработает этот документ согласно строительным нормам действующего законодательства.
  3. Одобрение запланированных работ в следующих государственных службах:
  • архитектурно-строительная инспекция;
  • областное отделение по ЧС;
  • полиции;
  • скорой помощи.

Перед тем, как заказывать проект ограждения, необходимо узнать, можно ли ограничивать доступ к указанным участкам.

  1. Монтаж ограждений. Конечно же, владельцы недвижимости имеют право осуществлять строительные работы и самостоятельно, однако значительно лучше, если монтаж будет осуществлен специалистами.

Важно! Забор, точно так же, как и придомовая земля, будет общей собственностью всех жильцов дома.

Процедура регистрации и вычисление придомовой территории – это длительный процесс, который состоит из неприятной бумажной волокиты и долгой беготни по кабинетам местной администрации и других государственных учреждений.

В результате регистрации права собственности, у владельцев дома появится возможность облагородить свой двор, построить качественные площадки, не допустить возведения магазинов и ларьков, а также, сохранить зеленные участки и создать зоны отдыха.

бесплатно

Вы можете получить ответ на свой вопрос, задав его в виджете юриста внизу справа или позвонив нам
Бесплатная консультация по телефону

Москва, Московская область:

7 (499) 455-04-42

Санкт-Петербург, Ленинградская область:

7 (812) 603-46-96
Задать вопрос в онлайн режиме

Права жильцов на двор

Если в обязанности собственника входит поддержание привлекательного вида земельного участка возле многоквартирного дома, в том числе и уборка придомовой территории, то у жильцов, в чьей собственности находится земля, есть, и определённые права на свой надел.

Так, некоторые части придомовой территории можно сдавать в аренду для размещения объектов, деятельность которых возможна неподалёку от жилых домов (овощные ларьки, газетные киоски).

Земельный кодекс рф придомовая территория многоквартирного дома

Жильцы — собственники имеют право установить ограждения на принадлежащей им территории, и ограничить въезд на участок и проезд через него посторонних лиц. При решении вопроса о заборах на придомовой территории стоит сказать, что двор можно:

  • оградить полностью, но тогда необходимо получить разрешение архитектурно-строительного отдела местной администрации, и организовать возможность беспрепятственного подхода к инженерным коммуникациям, и проезда специального транспорта (скорой, пожарных, полиции);
  • установить частичное ограждение, например, шлагбаум на въезде, и ограничить сквозной проезд через двор. Установка такого забора не требует разрешения;
  • загородить некоторые части двора – детскую площадку, газоны, места выгула собак, цветники. Для этих целей тоже не нужно разрешение на монтаж забора.

Парковка автомобилей во дворе – ещё один спорный вопрос придомовой территории. Вообще, ещё на стадии проектирования должна быть учтена возможность стоянки автомобилей, при этом должны соблюдаться определённее правила:

  • от открытых стояночных мест до фасада дома должно быть не менее десяти метров, от гаражей – не менее семи с половиной метров, если выезд из них не направлен в сторону дома;
  • максимальное количество разрешённых открытых парковок возле дома – на пятьдесят машин, закрытых паркингов и гаражей разрешено установить на сто мест.

Не стоит забывать, что при парковке возле дома также действуют и нормы ПДД, положения которых ограничивают некоторые права жильцов оставлять машины на придомовой территории (включённый более пяти минут двигатель машины, парковка ближе пяти метров у мусорного контейнера, остановка на тротуарах и газонах).

Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию.

Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.

2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.

Предлагаем ознакомиться:   Заявление на сервитут на земельный участок

Если территория была сформирована до начала действия Жилищного кодекса, то формально для перехода в долевую собственность вроде бы ничего не нужно. Но на практике жильцы должны обратиться в Федеральную регистрационную службу для регистрации своего права долевой собственности на придомовую территорию.

На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей. Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей территории жильцы дома приобретают независимо от реристрации.

Второй вариант наиболее распространен: придомовая территория не сформирована (это означает, что в кадастровом учете на нее документов нет) до появления Жилищного кодекса. Для бесплатного перехода в общую долевую собственность такой территории надо соблюдать общий порядок его оформления:

  1. Принять решение о необходимости сформировать территорию и провести кадастровый учет (решение принимается общим собранием владельцев жилья).
  2. Подготовить заявление для соответствующих органов о передаче территории из муниципальной (государственной) собственности в собственность владельцев жилья.
  3. Обратиться с документами на государственную регистрацию права общей долевой собственности на придомовую территорию в местное отделение кадастра.

Чиновники рассматривают заявление и формируют земельный участок с постановкой на кадастровый учет. После этой процедуры территория переходит в собственность жильцов дома (бесплатно).

В перечень услуг по благоустройству и санитарному содержанию участка входит:

  • уборка придомовой территории;
  • вывоз мусора и снега;
  • обустройство и уход за газонами;
  • разбивка клумб и уход за цветами в летний сезон;
  • изготовление металлической ограды для территории дворов;
  • оборудование детской площадки (горки, песочницы);
  • чистка и покраска фасада (облицовки, решеток, ворот, скамеек).

Нареканий на качество оказания этих видов услуг всегда было достаточно, особенно зимой, когда снежные заносы не позволяют нормально выбраться из дома, да и несвоевременная уборка участка летом или срыв графика вывоза бытовых отходов также нередкое явление.

Естественно, если услуги или выполненные работы не соответствуют заявленному уровню, компания должна пересмотреть расценки на оплату. Заявление на пересмотр тарифов (с обязательной регистрацией) собственники участка направляют письменно не позднее 6 месяцев после замеченного нарушения.

Основанием для уменьшения размера оплаты за ухудшение качества содержания общего имущества будет акт, отражающий все факты оказания услуг не на должном уровне, который составляют собственники и управляющая компания.

Законодательное регулирование вопроса

Качество содержания и благоустройства придомовых территорий многоквартирных домов – проблема не единственная для его собственников. По общим формулам площадь придомового участка не должна быть меньше площади всего МКД, чаще она бывает намного больше.

Документы, по которым сегодня проводят все расчеты, после введения Жилищного кодекса РФ морально устарели, чем с успехом пользуются на местах некоторые муниципальные власти. В некоторых городах на собственников придомовой территории вешают несоразмерно огромные площади земли, которые к их жилому дому никакого отношения не имеют.

Ряд других населенных пунктов (например, Ростов) ударились в другую крайность, оставляя жильцов МКД без придомовой территории вообще. Президент поручил подготовить нормативный документ с новыми принципами формирования придомовой территории под МКД, но и сегодня земля по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.

Приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома не всегда просто, зато в итоге жильцы будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они.

Есть несколько законодательных актов, которые влияют на содержание и порядок организации придомовых территорий.

Прежде всего это постановление Правительства РФ 290, датированное 2013 годом “О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома”.

Земельный кодекс рф придомовая территория многоквартирного дома

Тут расписывается и уточняется процесс облагораживания территории, нормы, которые должны выполняться застройщиками и управляющими компаниями, и правила, предлагаемые этим постановлением, должны выполняться беспрекословно.

Еще одним нормативным актом можно считать постановление Федерального агентства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ под номером 170.

В нем прописаны основные нормативы и правила эксплуатации жилого фонда, а также характеристики, которые должны присутствовать в современных домах.

Это хоть и подзаконный акт, но также обязательный для исполнения всеми, кто имеет отношение к благоустройству территории дома.

Главные нормативные акты, регулирующие данную процедуру:

  1. Пункты СНиП. В нём установлены нормативы для данной зоны. Они касаются расположения на них объектов, вплоть до расстояния между одним и другим.
  2. Статьи ЖК (36 и др.) установили, какие именно объекты могут быть отнесены к придомовым участкам. Главное условие – они должны обеспечивать комфорт жильцам многоэтажного дома.
  3. Положения ГК и ЗК, касающиеся прав собственности на недвижимое имущество.
  4. 7 статья КоАП, касающаяся нарушения обязательств по поддержанию надлежащего состояния придомовой территории. Так, нарушители могут получить штраф (вычисляется на основании площади) или быть привлечены к административной ответственности.

Придомовой участок жильцам многоэтажного дома чаще всего передаётся бесплатно, но в дальнейшем с него нужно будет уплачивать налоги. Сумма выплаты рассчитывается на каждого человека, проживающего в данном здании, с учётом всех квартир, благодаря чему он является пропорциональным. Затраты на его содержание и эксплуатацию вкладываются в общую стоимость оплаты за дом.

Придомовая территория многоквартирного дома

К тому же ЖК постановил, что обязанность по поддержанию чистоты и нормального состояния данной земли ложится на всех жильцов, так как этот участок – их совместная собственность.

Заниматься данными работами будет:

  • Управляющая фирма, с которой жильцы заключают договор.
  • ТСЖ, функционирующая за счёт всех владельцев квартир.

Собственники должны самостоятельно принимать меры по контролю над качеством и сроками проведения работ. Им необходимо проявлять инициативу и требовать исполнения обязательств, взятых на себя компанией согласно договору.

При этом жильцы получают как права, так и обязательства в момент, когда приобретают недвижимость в данном доме, а лишаются их уже после продажи или передачи жилого помещения. Никакие дополнительные документы для этого не требуются.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector