Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Замена у застройщика квартиры по дду

Статья 8. передача объекта долевого строительства 

Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.

Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ.

Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства.

Нередко финансовые трудности заканчиваются банкротством застройщика, и тогда решение принимает уже не он сам, а арбитражный управляющий, который занимается делами обанкротившейся компании.

Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта. Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию.

Нужно учесть: чтобы добиться положительного судебного решения, избежать проблем в будущем и гарантированно получить квартиру по ДДУ, необходимо соблюсти все формальности и провести оформление документов в соответствии с действующим законодательством.

Начало – здесь. (Все картинки открываются в новом окне с увеличением) Условие 3: цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Одним из основных источников беспокойства участника долевого строительства является требование застройщика внести деньги по договору долевого участия ДО регистрации договора.

Как разобраться с договором на строительство квартиры FINANCE.TUT.BY вместе с экспертами юридической компании Revera продолжает разбираться с нюансами договоров, которые нам приходится подписывать хотя бы раз в жизни.

3 ст. 52 Кроме того, есть опасность, что новый застройщик будет требовать у дольщиков дополнительного финансирования.

Это работает в ситуации, когда заключен договор долевого участия в соответствии с требованиями федерального закона № 214. Инвестор имеет право и на попытку взыскать проценты за пользование его денежными средствами.

В соответствии со ст.6 ФЗ-214 это называется неустойкой. Требовать стоит разницу между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью договора.

Судебная практика показывает, что всю стоимость получить не удастся, но меньшую сумму ссудить с застройщика возможно. Иск подается как к старой компании — девелоперу, так и к новой.

Как проходит процедура при банкротстве застройщика Банкротство компании происходит в соответствии с федеральным законом о банкротстве — №127. С помощью процедуры банкротства, для финансового оздоровления ситуации возможно с помощью арбитражного управляющего заменить старую компанию, перед которой есть кредитные обязательства, на новую.

ФЗ, сообщение от застройщика направляется по почте заказным письмом способом, позволяющим подтвердить факт его получения участником долевого строительства, или может быть вручено ему лично под расписку.

  • После получения уведомления в отделении почтовой связи или при личном вручении участник долевого строительства обязан принять передаваемый объект:
  • в срок, предусмотренный договором долевого строительства;
  • в течение 7 рабочих дней после получения сообщения от застройщика, если срок принятия не установлен в договоре.

Передача квартиры в одностороннем порядке Согласно п. 6 ст.

  • Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.

  • За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще расторгнуть договор, если его не устраивает продление.

Если застройщиком еще не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и при этом он требует подписать акт приема-передачи квартиры — важно понимать, что такое требование неправомерно и нарушает норму законодательства относительно требований к сдаче многоквартирного дома, который на данном этапе фактически является объектом незавершенного строительства. Неустойка за просрочку по договору долевого участия Согласно п.

2 ст.

Образец нотариального согласия дольщика на смену застройщика составляется новым девелопером совместно с юристом и предоставляется всем обладателям договора долевого участия на подпись. При смене застройщика в строительстве могут возникнуть проблемы из-за отсутствия действующего и актуального разрешения на строительство.

В такой ситуации застройщику придется улаживать этот момент в местных муниципальных органах, отвечающих за выдачу разрешения. Такое обычно происходит, если старый застройщик довольно сильно просрочил дату сдачи новостройки.

Мы рекомендуем дольщикам проверить наличие разрешения на строительство и не подписывать никакие документы в случае его отсутствия. Права дольщика Если дольщик столкнулся с ситуацией смены застройщика – ключевое, что он может сделать – это проконтролировать ситуацию.

Важно, чтобы переуступка права на его долевое имущество не была передана без его ведома.

Порядок оформления Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:

  1. Придти в банк и написать заявление на обмен.
Предлагаем ознакомиться:   Банк москвы узнать задолженность по кредиту

Если строительная компания (подрядчик) не против обмена, каков порядок перезаключения договора на новое жильё? — Необходимо составить дополнительное соглашение, в котором указать все необходимые параметры нового жилья.

Данное соглашение в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Смена квартиры в долевом строительстве Если такая ситуация возникла, дольщик может передать свои права на квартиру иному лицу. В этом случае осуществляется замена лиц в долевом соглашении, таким образом новый дольщик (которому были переданы права на квартиру) получает все права, прописанные в договоре, который был заключён между застройщиком и гражданином, передающим право собственности на жильё.

В противном случае может возникнуть ситуация, что застройщик отказывается подписать соглашение или выставляет квартиру дольщика на продажу, что ведет к затягиванию возврата средств. Обманутый дольщик Обманутый дольщик Проблема № 4.

Регистрация прав собственности дольщика Причины возникновения проблемы: Застройщик не выполнил свои обязательства перед государственными инвесторами. Застройщик по каким-либо причинам не может подготовить пакет документов, необходимых для передачи в государственные органы регистрации.

Решение проблемы осуществляется только судебным порядком с привлечением грамотных юристов, которые на основании имеющихся документов дольщика о правах на квартиру, добиваются признания прав собственности. Проблема № 5.

Это работает в ситуации, когда заключен договор долевого участия в соответствии с требованиями федерального закона № 214. Инвестор имеет право и на попытку взыскать проценты за пользование его денежными средствами. В соответствии со ст.6 ФЗ-214 это называется неустойкой.

Как проходит процедура при банкротстве застройщика Банкротство компании происходит в соответствии с федеральным законом о банкротстве — №127. С помощью процедуры банкротства, для финансового оздоровления ситуации возможно с помощью арбитражного управляющего заменить старую компанию, перед которой есть кредитные обязательства, на новую.

Поменять квартиру в новостройке у того же застройщика

Иначе застройщик, разрывая договорные отношения с подрядчиком, может отозвать у него право на ранее переданные квартиры. Проблема № 7.

Двойная продажа жилья Редко, но встречаются случаи, когда на одну и ту же квартиру заключаются несколько (чаще два) договоров долевого строительства, и узнать о существовании друг друга дольщики могут только при регистрации прав собственности.

Причины возникновения проблемы: Незнание гражданами юридической подоплеки договоров долевого строительства. Все договоры такого вида в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в соответствующих органах — тогда риск возникновения такой проблемы будет сведен к минимуму.

Недобросовестность застройщика, который заключает договор с несколькими дольщиками (без соответствующей регистрации) или же расплачивается квартирами, уже обремененными обязательством, с поставщиками строительных материалов или субподрядными организациями. Эта причина является мошенничеством. Проблема № 6.

В такой ситуации нужно смотреть на каждый конкретный случай. Если вы не подписывали договор переуступки – можно идти в суд. Если подписали – нужно изучать содержащиеся в нем пункты, так как если он основан на финансовом оздоровлении объекта, то включить туда требования доплаты – законно.

Проблема в том, что юридически это уже новые объекты, с другой площадью, поэтому судебные разбирательства в таком случае проходят намного тяжелее.

Даже, если покупатель обратится в суд, то максимум на что он может рассчитывать – это устранение описываемых недостатков застройщиком, оплату неустойки и материального вреда или снижение первоначальной стоимости самой квартиры, однако поменять жильё на иное практически невозможно. 5.

  1. Если банк, в котором ипотека была оформлена не возражает против замены.
  2. Если соблюдены требования банка, относительно залога.
  3. Если банк дал согласие, то необходимо написать заявление на обмен одного жилья на другое.Банк даст своё согласие только при наличии следующих условий:

— если плательщик в течении всего времени исправно осуществлял платежи и выплатил хотя бы половину ипотеки.

Доплаты сверх сумм, указанных в договоре Дольщики каждого десятого строящегося объекта в Российской Федерации сталкиваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы сверх установленных заключенным договором.

Причины возникновения проблемы: В договоре не прописан состав работ или затрат, включенных в стоимость одного квадратного метра жилья. Например, застройщики выполнил благоустройство придомовой территории — эти затраты, без предварительного (при подписании договора) уведомления дольщиков не относятся к основному строительству, и заказчик имеет право включить их сверх первичной стоимости квадратного метра.

Во избежание возникновении такой проблемы в договоре долевого строительства должно быть прописано, что суммы, внесенной дольщиком, достаточно для передачи ему квартиры и регистрации его права на эту квартиру.

Предлагаем ознакомиться:   Доверенность на ребенка для бабушки по России: образец оформления

Решение проблемы осуществляется только судебным порядком с привлечением грамотных юристов, которые на основании имеющихся документов дольщика о правах на квартиру, добиваются признания прав собственности. Проблема № 5.

4. Если строительство завершено и полноправный владелец пользуется жильём и замечает, что качество квартиры непригодно для полноценного обитания в ней (холод, повышенная влажность, образование грибка или плесени на стенах и т.д.

Часто встречаются и добросовестные компании-застройщики, которые максимально отражают в своих договорах все возможные аспекты совместного сотрудничества с дольщиками, вплоть до незначительных на первый взгляд подробностей, но такая своеобразная безопасность оценивается гораздо выше — стоимость квадратного метра в построенном объекте будет отличаться от рыночной в гораздо большую сторону.

Взаимозачет квартиры купленной по переуступке на другую квартиру застройщика Важно Затянувшееся строительство или общая ситуация в стране, повлекшие резкое удорожание стоимости строительных материалов или иных необходимых для постройки объекта работ и услуг.

Если такая ситуация возникла, дольщик может передать свои права на квартиру иному лицу. В этом случае осуществляется замена лиц в долевом соглашении, таким образом новый дольщик (которому были переданы права на квартиру) получает все права, прописанные в договоре, который был заключён между застройщиком и гражданином, передающим право собственности на жильё.

В большинстве долевых соглашений, подрядчик устанавливает запрет на уступку прав собственности. Если в долевом соглашении такой запрет оговорен, то передать свои права будет невозможно. Ещё одним нюансом является срок передачи прав собственности.

— если плательщик в течении всего времени исправно осуществлял платежи и выплатил хотя бы половину ипотеки. Как обменять квартиру

  • Если покупателем приобрелась квартира по договору уступки, но он хочет её поменять на квартиру большего объёма и доплатить разницу. Возможна ли такая сделка?- Теоретически да. Законного обмена в данной ситуации быть не может, поэтому дольщику требуется заключить ещё одну уступку права по долевому соглашению.

Ещё одним нюансом является срок передачи прав собственности. По закону рассматриваемая уступка является действительной до окончания строительных работ. То есть, если оформлен акт сдачи квартиры застройщиком, то совершить уступку будет невозможно.

Поменять квартиру в новостройке у того же застройщика Чаще всего дольщики не вникают в суть подписываемых документов, обрекая себя на рискованную сделку, а если и внимательно относятся к прочтению документа, то не всегда могут трактовать некоторые его пункты в правильную сторону.

Подписание договора долевого участия в присутствии незаинтересованного приглашенного дольщиком юриста, который специализируется именно в этой области, поможет избежать возможных проблем и заключения сомнительной или невыгодной для гражданина сделки.

В своем заявлении новый девелопер просит возложить на него обязательства перед дольщиками и также дать возможность приобрести имущество будущего банкрота.К сожалению, в этой ситуации переход долга старого девелопера автоматически переходит на новое юрлицо, поэтому уведомление дольщиков не предусмотрено.

Более того – дольщик в этой ситуации ограничен в правах – несмотря на то, что он требовал от старого застройщика денежные средства, то теперь от нового застройщика он может получить только то долевое имущество, которое прописано в рамках договора долевого участия.

Поменять квартиру, не регистрируя права собственности: реально ли? Важно Что, как это ни грустно признавать, довольно стандартная ситуация для России последнего десятилетия. Важная составляющая передачи – это официальное заявление новой компании о том, что обязательства принимаются.

Процедура регулируется законом о защите прав потребителей, федеральным законодательством, в том числе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и гражданским кодексом. Процесс на словах выглядит просто – одно юридическое лицо передает свои обязательства другому юридическому лицу – девелопер меняется, дольщики получают свое жилье (п. 3 ст.

Так как у девелопера масса обязательств перед дольщиками, то новый застройщик должен попадать под определенные требования ФЗ-214. Кроме того, на практике смена застройщика происходит уже на стадии банкротства, и болезненный для дольщиков процесс проводит арбитражный управляющий.

Передача квартиры по договору долевого участия

Процедура вполне законна и регулируется гражданским законодательством. В частности к сделке применяются положения 24 главы ГК РФ. В данном случае идет речь о смене лиц в обязательстве. Застройщик передает свои права и обязательства по данному строительному проекту другой компании, отношения между ними закрепляются в отдельном договоре уступки.

Компания, уступающая свои права, также должна передать всю техдокументацию на данный проект. По существующим правилам технические условия, выданные на строительный объект, действительны в течение всего срока действия разрешения на строительство, который составляет не менее двух лет, и могут быть переданы новому правообладателю.

В соответствии с поправками к 214 ФЗ, вступившими в действие в 2017 году, застройщик обязан ежеквартально вносить изменения в декларацию проекта, касающиеся своей финансовой деятельности за отчетный период, и публиковать все сведения на своем сайте.

Предлагаем ознакомиться:   Увольнение как временно принятого работника

Ключевым моментом сделки является получение согласия кредитора, в данном случае дольщика, чьи деньги используются для возведения строительного объекта. Сделка не может произойти за его спиной и без его участия, поскольку чтобы она состоялась, необходимо оформить переход долга на нового застройщика.

Для этого между всеми участниками сделки (дольщиком, прежней и новой строительной компанией) составляется трехстороннее соглашение о переходе долговых обязательств на нового застройщика. По закону этот документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре.

3 ст. 52

  • за каждый день просрочки равна 1/300 ставке рефинансирования Центрального банка России, актуальную в день ее выплаты (рассчитывается от цены ДДУ);
  • удваивается (составляет 1/150 от ставки рефинансирования), если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин).

Истребовать выплату неустойки можно:

  • В досудебном порядке (подается претензия с расчетом неустойки, застройщик выплачивает ее в добровольном порядке);
  • В судебном порядке: подается иск в суд общей юрисдикции либо в мировой суд по месту нахождения застройщика.

Помимо выплаты неустойки через суд возможно истребовать возмещения причиненных убытков, компенсации морального вреда, а также выплаты штрафа в размере 50% от неустойки, определенной судом.

2 ст.

Как обменять «вторичку» на новостройку

Градостроительного кодекса РФ). После получения такого разрешения он должен передать объект дольщикам не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия (в противном случае с него можно взыскать неустойку за просрочку).

  • После этого застройщик направляет дольщикам сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, уведомляя о необходимости принятия построенного объекта. Уведомления направляются в следующие сроки:
  • не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартир, установленного ДДУ;
  • если срок начала передачи и принятия объекта предусмотрен договором — не менее чем за 14 рабочих дней до наступления такого срока.

Согласно п. 4 ст.

  • техническая документация на объект;
  • вся документация на прилегающие объекты (объекты водо-, газо-, электро-снабжения);
  • технические условия (они действительны на весь срок разрешения на строительство, при этом не менее двух лет, новый застройщик обязательно должен проверить эти данные);
  • проектные декларации с соответствующими изменениями (если объект начал строиться после принятия поправок к ФЗ-214 от 2017 года, то изменения в проектную декларацию должны вноситься ежеквартально, соответственно, передаются и обязательные изменения, и изменения, которые внес застройщик самостоятельно);
  • вся документация по дополнительным соглашениям с дольщиками.

Самое главное – это основание для переуступки прав дольщика.

Поменять квартиру, не регистрируя права собственности: реально ли?

Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Приемка квартиры, приобретенной по дду

Судебная коллегия указала, что правовые нормы Законао защите прав потребителей иЗаконаN 214-ФЗпредусматриваютразличные способы восстановления нарушенных прав потребителя — участникадолевого строительства в случае, если объект долевогостроительствапостроенс отступлением от условий заключенногодоговора,приведшимкухудшению качества такого объекта.

ПосколькувданномслучаенормыЗаконаN 214-ФЗявляются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанныхзаконов,которымтакой способзащитыправаучастникадолевогостроительства,какзамена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный,не предусмотрен. Юридическая помощь дольщикам по судебным спорам с застройщиками, обращайтесь.

Новый девелопер должен соответствовать всем требованиям 214-ФЗ – проверка проводится тщательно. Новый девелопер подает иск в Арбитражный суд, в котором рассматриваются требования кредиторов к старому застройщику и дело о банкротстве.

В своем заявлении новый девелопер просит возложить на него обязательства перед дольщиками и также дать возможность приобрести имущество будущего банкрота. К сожалению, в этой ситуации переход долга старого девелопера автоматически переходит на новое юрлицо, поэтому уведомление дольщиков не предусмотрено.

Более того – дольщик в этой ситуации ограничен в правах – несмотря на то, что он требовал от старого застройщика денежные средства, то теперь от нового застройщика он может получить только то долевое имущество, которое прописано в рамках договора долевого участия.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector