Как вносить изменения в договор субаренды

Обязательные условия и атрибуты образца

В большинстве случаев поправки в соглашение об аренде земли вносятся либо при изменении срока действия соглашения (когда необходимо его продление), либо при изменении стоимости аренды (которая зачастую имеет тенденцию на повышение, но в некоторых случаях возможно понижение).

Обязательными атрибутами дополнительного соглашения являются:

  • его порядковый номер;
  • город, где оно заключается;
  • дата подписания.

Одним из пунктов договора аренды закреплено право Арендодателя индексировать размер арендной платы в случае изменения индекса потребительских цен. При этом данная индексация не является изменением размера арендной платы.

Арендатор, считая, что такая индексация является необоснованной, предложил Арендодателю изменить условие договора, изложив в редакции,  где будет указано, что арендная плата индексируется один раз в год, но не более чем на 6%. Отказ арендодателя заключить дополнительное соглашение к договору аренды с измененным условием договора послужило основанием для подачи иска.

Образец дополнительного соглашения к договору субаренды нежилого помещения

Основная суть дополнительного соглашения заключается в том, что оно не приводит к изменению основного договорного документа, а только лишь корректирует некоторые его положения, поправки в которые необходимо внести.

Законодательные нормы не предписывают каких-либо требований, обязательных для соблюдения при заключении дополнительного соглашения. В Гражданском кодексе (ст.425) и земельном праве (ст.22) говорится только о том, что оформление дополнительного соглашения осуществляется аналогично договору.

Что касается договора субаренды, то для его оформлению применяются правила оформления договора аренды. Норма установлена положениями статьи 615 ГК РФ.

 Местонахождения объекта сделки субаренды и собственника нежилого помещения
 Типа здания в котором расположено подлежащее сдаче в поднаем арендуемое помещение
 Площади нежилого помещения либо его части, которое сдается в поднаем субарендатору
 Количества находящихся в нежилом помещении комнат его планировка, этажность, его комфортабельность и удобность с точки зрения применения, технические характеристики, правового положения и статуса сторон сделки субаренды

Но они должны на основании обоюдно принятого решения заключить дополнительное соглашение, которое является приложением к договору субаренды.

В отдельных случаях участники сделки субаренды могут предусмотреть в договоре условия продления срока его действия.

Мера подлежит исполнению при отсутствии предложения о прекращении арендных отношений от одной из сторон сделки.

Стороны сделки субаренды должны установить размер арендной платы, которая должна вноситься субарендатором в установленный договором срок. Одним из приложений к нему является график осуществления арендной платы.

По своей сути график арендных платежей является документом, который служит для обоснования учета расходов.

Предлагаем ознакомиться:   Договор оказания услуг по проведению банкета - образец и бланк скачать

Он должен быть подписан сторонами договора. На нем должна быть проставлена дата его подписания.

Определенный в твердой, фиксированной денежной сумме платеж который вносится регулярно частями либо полностью единовременно
 Установленная доля полученная от использования арендованного помещения дохода
  Предоставление субарендатором услуг определенного рода арендодателю
 Передача субарендатором некой вещи на праве собственности арендодателю или в наем
 Возложение на арендатора затрат которые предусмотрены договором субаренды с целью улучшения состояния нежилого помещения

Обязанности сторон

Условия договора по сделке субаренды оговариваются сторонами при совершении сделки субаренды.

В свою очередь субарендатор обязуется принять его, осуществив арендную плату. При этом он обязуется содержать нежилое помещение либо его некую часть должным образом, следить за исправностью инженерных коммуникаций, расположенных в нем.

Сроки действия

Арендатор может сдать взятое им в наем нежилое помещение в продолжение срока аренды, но не более. Норма закреплена положениями статьи 615 ГК РФ.

1.  Условие в договоре аренды об индексации арендной платы, не является изменением ее размера, а является исполнением данного условия. Сам  размер индексации определен и изменяется в зависимости от индекса потребительских цен.

2. Если в проекте договора, предложенном одной из сторон содержались   обременительные условия,  для  другой стороны, которая  не могла повлиять на согласование условий другого содержания, то суд вправе применить к такому договору нормы права о договорах присоединения и изменить либо расторгнуть такой договор по иску  контрагента, чьи права нарушены.

3. Рассматривая  споры об изменении договора присоединения суду необходимо установить совокупность необходимых обстоятельств, а именно: какие условия договора для истца были обременительными и существенно нарушающими его интересы, а также имел ли контрагент возможность  согласовать другие условия данного договора, более приемлемые и защищающие его права.

4. Совокупность необходимых обстоятельств для изменения условия  договора судом не была установлена. При заключении договора  стороны не выносили на согласование вопрос об индексации арендной платы в протокол разногласий,  истец не требовал изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств, возникших после заключения договора.

Случаи внесения изменений в договор аренды земельного участка

Помимо срока аренды и величины ренты внесение изменений в договор аренды земельного участка осуществляется на основании следующих факторов:

  • передача прав владения третьему лицу;
  • изменение адреса участка (например, в случае переименования улицы либо населённого пункта);
  • новые установленные сроки внесения арендной платы;
  • изменение реквизитов юридического лица;
  • изменение назначения, по которому предоставляется земля;
  • изменение границ участка, предоставляемого в пользование;
  • новые правила осуществления текущего либо капитального ремонта;
  • прочие основания.

Как вносить изменения в договор субаренды

1.Условие в договоре аренды об индексировании арендной платы является типичным случаем в правоотношениях, где сдается в аренду федеральное или муниципальное имущество, так арендодатель пытается изнаально защитить свои материальные интересы, подчас в убыток арендатору, который не может спрогнозировать: какой фактически будет арендная плата через несколько лет.

Предлагаем ознакомиться:   Какие строения на дачном участке подлежат регистрации


2. Большой ошибкой арендатора в данном случае явилось то, что арендатор при заключении договора не включил спорный пункт в протокол разногласий. Если бы он так сделал, разногласия по индексации арендной платы можно было бы легко урегулировать.

3. Суд мог бы удовлетворить требования истца, если бы установил совокупность необходимых обстоятельств, касающихся наличия условий в договоре, существенно нарушающих права  арендатора, а также наличия попыток со стороны арендатора урегулировать спорный вопрос на этапе заключения договора.

4. Законодательство предполагает изменение договора только в двух случаях:  на этапе заключения договора и в случае существенного изменения обстоятельств, возникших после заключения договора. Ни тот ни другой случай не присутствовали в настоящем споре, поэтому иск был оставлен без удовлетворения.

В случае, если ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Содержание документа

Структура дополнительного соглашения мало чем отличается от основного договора. В нём также должны быть вводная, основная и заключительная части. Образец дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка можно найти в сети.

Арендатор должен использовать нежилое помещение строго по его функциональному назначению.

Особое внимание надлежит обратить на составление дополнительного соглашения, его условий, осуществлению регистрации в ФКП Росреестр.

Например, необходимость досрочного расторжения договора субаренды либо его продления на некоторое время.

Оно позволит субарендатору реализовать в полной мере свои права и обязанности, предусмотренные договором.

Размер арендной платы в одностороннем порядке может быть изменен арендатором, но не чаще одного раза в год.

Арендодатель имеет право истребовать совершения досрочной оплаты, если субарендатор нарушит сроки внесения арендной платы. Как правило, в сложившейся ситуации арендодатель устанавливает срок оплаты лично.

В добавлении к вышесказанному следует отметить, что форма и содержание дополнительного соглашения должна быть подобна форме и содержанию договора субаренды.

Оно должно быть составлено в письменной форме, заверено в нотариальном порядке.

Мера позволит предотвратить возникновение непредвиденных обстоятельств, которые могут привести к неприятным последствиям.

Важные нюансы сделки

При заключении дополнительного соглашения необходимо учесть следующие моменты:

  • Изменения могут вноситься только после достижения обоюдного согласия участников сделки.
  • В случае если стороны, которые подписывали основной договор, не могут прийти к договорённости по поводу новых условий, тогда инициатору внесения поправок имеет смысл рассмотреть возможность обращения в суд.
  • В соответствии с действующим законодательством составление дополнительного соглашения в одностороннем порядке не допускается.
  • Возможно внесение фундаментальных изменений по части:
  • Если основной договор подлежал регистрации в госорганах, значит, таким же образом должен быть зарегистрировано и дополнительное соглашение.
Предлагаем ознакомиться:   Договор беспроцентного займа от учредителя

Случаи, когда собственность переходит к другому владельцу в период действия соглашения, встречаются достаточно часто. Чтобы договор не утратил свою силу, необходимо внести в него изменения, указав дополнительном соглашении нового владельца земельного участка.

Тем не менее, практика показывает, что иногда новый землевладелец не горит желанием вносить изменения в действующий договор, так как все текущие условия его полностью устраивают. В этом случае в целях защиты своих интересов арендатору рекомендуется в настоятельной форме потребовать внесения изменений в основное соглашение. Если новый владелец участка предоставит отказ, то решать вопрос нужно в судебном порядке.

То же самое касается случаев, когда одно юридическое лицо утрачивает право владения земельным участком, и его приобретает другое юридическое лицо. Если юридическое лицо-арендодатель присоединилось к какой-либо другой организации, земельный участок переходит новому владельцу на основании передаточного акта. В результате подписи передаточного акта также переходят права и обязательства от прежнего арендодателя к новому.

В ходе ее совершения объект передается в пользование от одного лица к другому на условиях аренды, дарения, мены или купли-продажи.

Что касается сделки субаренды, то она предполагает передачу арендатором взятого в наем объекта третьему лицу. Мера предусматривает заключение договора участниками сделки.

Если он заключается на срок равный одному году и более, то его необходимо зарегистрировать в установленном законодателем порядке.

Субарендатор временно пользуется взятым у арендатора нежилым помещением, используя его для реализации своих планов сообразно поставленным перед собой целям.

Он выплачивает за аренду некую денежную сумму, обозначенную арендатором в качестве платы. В отдельных случаях он отдает нежилое помещение на безвозмездной основе.

Ее можно осуществить как в безналичной форме, так и наличной Сбербанке. Если в населенном пункте его филиал отсутствует, то можно уплатить в любом действующем банке.

Гражданский кодекс

Нужно заметить, что в них нет нормативов по процедуре проведения сделки субаренды.

Ее указаниями установлен круг лиц, которые вправе совершать сделки по передаче в наем недвижимого имущества, включая нежилое помещение.

Арендатор использует его сообразно условиям договора аренды, который подписывается собственником нежилого помещения и арендатором.

Его передача осуществляется арендатором, который наделен собственником правом временного пользования. Мера оформляется дополнительным соглашением либо фиксируется в договоре аренды.

В сложившейся ситуации арендатор выступает в лице арендодателя, а субарендатор обретает права и обязанности арендатора.

В противном случае сделка расценивается в качестве незаконной сделки, а договор переходит в разряд недействительного договора.

Кому выгодна

Сделка субаренды выгодна арендатору, потому что он извлекает для себя определенную прибыль.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector