Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Как узаконить изменения в конструкцию дома

Обзор законодательства

Чтобы вести более или менее конструктивный рассказ об изменениях, производимых в домах и квартирах их жителями, следует сделать своеобразный обзор законодательства. Что действует на данном этапе, а что ушло в небытие и больше не имеет юридической силы.

Самым главным документом для всех собирающихся сделать перепланировку или переустройство своей жилплощади должен стать Жилищный кодекс. Он был принят еще в декабре 2004 года и действие его длится с марта 2005 года и до настоящего времени. Однако ничто не стоит на месте и, как и все другие законодательные акты, кодекс претерпевал изменения. Последняя на момент публикации этой статьи редакция вступила в действие с 1 сентября текущего года.

Действующий Жилищный кодекс посвятил теме изменений в домах и квартирах целую главу под номером 4 и дал все необходимые разъяснения относительно принятых терминов, порядка действий в случае возникновения намерений по улучшению условий проживания путем проведения глобальных ремонтов и целую статью посвятил последствиям самовольного изменения дома или квартиры.

Помимо кодекса следует выделить и несколько других документов. Так Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 устанавливает для любого желающего единую форму заявления. Обращения, написанные в произвольной форме, уполномоченными органами в связи с действием этого постановления приниматься не будут.

Не следует отказываться и от документов, принятых до вступления в силу кодекса. Так утвержденные Постановлением Госстроя РФ N 170 еще в 2003 году «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» все еще продолжают действовать и вовсе не противоречат относительно новым положениям ЖК РФ. Перепланировке и переустройству в этом документе посвящены пункты 1.7.


При возникновении вопроса о техническом соответствии грядущей перепланировки следует руководствоваться действующими на текущий момент СНиПами, санитарными и гигиеническими нормами и прочими руководящими документами строительной области.

Существует немало правовых актов, принятых органами местного самоуправления еще до вступления в силу действующего Жилищного кодекса. Если они противоречат нормам главенствующего документа, то приоритет имеет все же кодекс и нормы указанные в нем будут главенствующими. Есть также множество законов, принятых после введения в действие кодекса, но они в большинстве своем просто собрали в себе максимум информации из различных источников и просто переписали ее в едином документе, действующем на территории определенного района.

Есть и такие документы, которые немного упрощают процедуру согласования: так для особо простых случаев, не предусматривающих каких-либо глобальных изменений, допускается согласование не по разработанному проекту, а «по эскизу». Однако возможно это только при согласии органов местного самоуправления, а вот если они «не согласны», то, следуя нормам кодекса, придется выполнять проект. Правда такая бюрократия встречается на практике очень и очень редко.

Узаконить в судебном порядке

Довольно часто по своему незнанию мы выполняем работы, а потом пытаемся узаконить то, что в принципе признать законным будет невозможно. Эти действия противоречат СНиПам, санитарно-гигиеническим нормам и действующему законодательству России, однако их можно найти практически в любом поселении. На такие действия нередко подталкивают молодые неопытные дизайнеры при разработке своих проектов, однако при выявлении подобного редко приходиться избегать штрафов и предписания о возврате всех изменений в исходный вид.

Чтобы вам не пришлось столкнуться с такой проблемой, предлагаем ознакомиться с пунктами своеобразного ТОР-10 того, что делать нельзя, даже если очень хочется:

  1. Запрещено выносить батареи на балконы и лоджии, вне зависимости от того насколько они утеплены или застеклены.
  2. Нельзя установить перегородку или оборудование в любом помещении квартиры или дома так, что доступ к отключающей и регулирующей арматуре внутридомовых сетей будет затруднен или невозможен. Например, установить душевую кабину полностью закрыв вентили для отключения воды.
  3. Нельзя выполнять устройство теплых полов в квартире с забором тепла от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
  4. Нельзя убирать перегородку между кухней и смежным помещением, если в первой предусмотрена газовая плита. Помещения с установленными газовыми плитами, колонками и тому подобные, должны быть обязательно отделены от комнат.
  5. Нельзя сделать жилую комнату или кухню без освещения естественным образом, то есть выполнить без окна. То же ограничение и на жилые комнаты без отопления. Из-за этого чаще всего нельзя сделать из однокомнатной квартиры двухкомнатную, чтобы не предлагал Вам дизайнер. Остается только зональное деление без возведения стен и перегородок.
  6. Нельзя выполнить вход из жилого помещения или кухни в санузел. Исключение — элитные квартиры и  наличие еще одного помещения, с установленным унитазом, которое имеет вход из коридора (холла). Это касается и жилья с так называемой «свободной» планировкой.
  7. Нельзя установить твердотопливный камин в помещениях многоэтажного жилого дома не на последнем этаже. Исключение — многоуровневые квартиры, верхний уровень которых занимает последний этаж.
  8. Запрещается перепланировка квартир в многоэтажке таким образом, что туалет или ванная располагаются над жилыми помещениями или кухней квартиры снизу или жилые комнаты под санузлами квартир сверху.
  9. Не допускаются разборка, в том числе частичная для устройства проемов, межквартирных перегородок. Исключение — объединение квартир в одну.
  10. Запрещается производить присоединение к квартирам чердака, лестничной клетки, подвала, частей тамбура и прочих общих помещений многоквартирного дома, так как они являются имуществом всех собственников.

Этот список можно продолжать очень долго, так как выдумка нашего народа не знает границ. Тем же, кто не хочет попасть в такую ситуацию и старается делать все в соответствии с требованиями нормативов, можно предложить следующий перечень. В нем подробно описано, к каким последствиям не должны приводить действия по изменению и повышению комфорта вашего жилья.

Недопустимые последствия преобразований жилья:

  • ухудшение условий эксплуатации здания или проживания людей;
  • затруднение доступа к любым инженерным сетям здания;
  • любые из помещений могут быть отнесены к непригодным для проживания (жилые комнаты, кухни без естественного освещения, без отопления, площадью до 9 квадратов или шириной до 2,25 метров);
  • увеличение подсобной площади за счет урезания жилой (расширение кухни, уборной, ванной за счет жилых комнат);
  • расположение над комнатами квартир снизу уборной, ванной или кухни;
  • расположение над кухней квартиры снизу уборной или ванной;
  • образование выхода из уборной в жилое помещение;
  • расположение радиаторов отопления в летних помещениях (балконы, лоджии и прочие);
  • устройство полов с подогревом от общедомовых инженерных сетей отопления или водоснабжения;
  • есть несогласие любого заинтересованного жильца или собственника помещения;
  • нарушена прочность несущих конструкций или просто добавлена на них недопустимая нагрузка;
  • установлена арматура на общих инженерных сетях и ее использование оказывает влияние на другие помещения;
  • присутствует ограничение прохода вентиляционного канала или его полное перекрытие.

Как узаконить изменения в конструкцию дома

Если в результате своих манипуляций вы получите что-либо из приведенного выше списка, смысла пытаться узаконить свои действия не будет. Следует понимать, что в случае обнаружения таких изменений в квартире или доме обязательно будут производиться действия по возвращению всего в изначальный вид. Кроме того, вам предстоит заплатить штраф.

Если перепланировка все-таки была проведена без серии предшествующих ей действий, то можно попытаться сделать ее законной.

Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Составление заявления.
  2. Направление запроса на выдачу технического заключения.
  3. Получение выписки из домовой книги.
  4. Оформление письменного согласия всех проживающих в доме.
  5. Передача собранных документов в администрацию по месту жительства.

Если проводится самовольное изменение, это может привести к неприятным для владельца последствиям, среди них:

  • наложение штрафных санкций;
  • судебное разбирательство, в ходе которого суд может обязать человека вернуть помещение в первоначальный вид (при этом все расходы придется взять на себя хозяину частного дома);
  • если перепланировка приведет к получению кем-то травмы, собственнику может грозить уголовная ответственность;
  • если владелец захочет продать дом или подарить его кому-либо, у него это не получится, поскольку регистрация без узаконенной перепланировки не будет произведена.

Узаконить перепланировку можно двумя способами:

  • через жилищную инспекцию;
  • через судебную инстанцию.

Ко второму варианту нужно прибегать в том случае, когда в жилищной инспекции отказали.

Процесс узаконивания предполагает выполнение таких шагов:

  1. Подготовка собственником дома заявления про перепланировку.
  2. Получение техзаключения, а также выписки, которая сделана из домовой книги.
  3. Все члены семьи владельца, которые на законных основаниях имеют право на проживание в доме, должны дать свое письменное согласие относительно того, что не имеют возражений в проведении перепланировки.
  4. В местную администрацию нужно подать все необходимые документы для рассмотрения и принятия решения. Если будут выявлены неточности в бумагах или какой-то документ не будет предоставлен, у человека имеют право запросить его дополнительно.
  5. Через 30 дней особа получит решение, принятое по ее вопросу.

В случае, если перепланировка будет одобрена жилищной инспекцией, с полученным решением нужно обратиться в БТИ, где будет выдан новый техпаспорт на частный дом.

В случае уже проведенного переустройства на место выедет сотрудник организации, целью которого будет изучение выполненных изменений. В результате визита ним будет подготовлено заключение про соответствие помещения законодательным нормам и требованиям.

Кроме этого придется обратиться в СЭС для того, чтобы получить подтверждение соответствия дома санитарным нормам. Если же изменения, которые были произведены, могут быть выполнены только при наличии проекта, к примеру, производилось вмешательство в несущие конструкции дома, не обойтись без обращения в проектную организацию, которая и подготовит соответствующий проект по преобразованиям, которые уже были выполнены.

При принятии судом решения в пользу заявителя, последний должен обратиться в БТИ для оформления нового технического паспорта на дом.

Жилищное законодательство содержит нормы относительно узаконивания перепланировки частного дома в судебном порядке. Такая процедура проводится в ситуации, когда жилищной комиссией выдан отказ на проведение подобных работ.

В суд требуется подать исковое заявление, к нему приложить техническую документацию (старую и новую) на дом, также учитывается мнение экспертов относительно состояния несущих конструкций.

Предлагаем ознакомиться:   Горячая линия мегафон как пожаловаться на сотрудника, жалоба на сотрудника мегафон. — Отзывы и жалобы

Если судья вынес положительное решение, то оно является основанием для корректировки кадастрового паспорта. Далее собственник получает новое свидетельство, подтверждающее наличие прав на дом.

Зачастую владельцы жилья вносят изменения без получения нужного разрешения. Данное действие может повлечь потери материального характера. Не все действия, проведенные владельцем, получится узаконить в судебном порядке.

В большинстве случаев перепланировка частного дома или квартиры направлена на улучшение жилищных условий и повышения уровня комфорта проживания. Но власти далеко не всегда допускают внесение изменений в конфигурацию жилого помещения. Отметим, что муниципалитет может отказать в согласовании переустройства жилья только в случаях, прописанных в статье 27 Жилищного кодекса РФ.

Запрет на переоборудование жилого помещения может быть связан, в первую очередь, с нарушением безопасности его владельцев. В соответствии с действующими законодательными нормами перепланировка частного дома недопустима в следующих случаях:

  • Ухудшение условий проживания соседей;
  • Затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
  • Наличие риска того, что в ходе ремонтных работ дом станет непригодным для проживания;
  • Нарушение прочности или разрушение несущих конструкций.

Как узаконить самовольное переустройство жилья

Плюсом вступившего в действие в 2005 году кодекса является то, что появились довольно четкие определения понятий «переустройство» и «перепланировка». Так первый термин обозначает замену, дополнительную установку или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или прочего оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт квартиры или дома.

Считаются переустройством, однако не требуют разработки проекта, а требуют лишь согласования следующие изменения жилья:

  • перестановка сантехнических приборов (ванн, раковин, унитазов и прочих) внутри предназначенных для них помещений (то есть если ванна у вас развернута относительно начального положения на 90 градусов, то это тоже требует согласования);
  • перестановка радиаторов отопления и газового оборудования, не требующая дополнительного наращивания сетей (однако, если Вы убрали стенку между лоджией и комнатой и сместили прибор отопления туда, то такой вариант к этому пункту не относится, даже если сети и не наращивались).

Считаются переустройством, но требуют обязательной разработки проекта и последующего согласования такие изменения жилья:

  • перестановка радиаторов отопления и газового оборудования требующая наращивания дополнительных сетей (вынос на балкон также не входит в этот пункт, имеется в виду перенос приборов отопления внутри теплового контура здания);
  • установка душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и прочего оборудования, увеличивающего расход ресурсов (энергопотребления, водопотребления);
  • перенос ванных, кухонь, туалетов;
  • замена газовых плит на электрические или индукционные.


В зависимости от изначальных условий помещения и развития техники перечень можно будет дополнять, однако основные моменты в нем присутствуют.

Виды работ

Для того чтобы из деревенской старой постройки сделать идеальное домовладение можно провести различные виды перепланировки:

  1. Коренная подразумевает полное изменение облика жилища, после проведения работ из того что было ранее не остается почти ничего.

Затрагивается отделка здания снаружи и помещения внутри дома. Это изменение этажности постройки, переделка фундамента, сооружение мансарды, пристройки.

  1. Наружная предполагает изменения внешнего вида строения. К наружным ремонтно-строительным работам относится обновление фасада, изменение местоположения входа в дом и оконных проемов, перекрытие крыши новыми кровельными материалами.
  1. Внутренняя перепланировка делается с целью повысить функциональность, благоустроенность и комфортабельность помещений внутри дома. В результате работ уменьшается либо увеличивается площадь комнат, меняется их конфигурация.

Начать ремонт можно без получения разрешений, когда работы будут завершены.

На дом вызывается сотрудник БТИ, который фиксирует изменения. Впоследствии составляется новый поэтажный план строения и делается новый техпаспорт дома — происходит документальное оформление перепланировки и узаконивание.

  1. Реставрация проводится в случае, когда жилье размещается в доме памятнике архитектуры, который представляет собой историческую ценность. Иногда подобные работы проводятся, если собственник жилья является ценителем старины.

Реставрация подразумевает восстановление видоизмененных или поврежденных домов, заменяются изношенные части сооружения, но его исторический облик остается без изменений.

Что можно сделать без согласования

Рассмотрев все перечисленные выше случаи, в которых требуется согласование на изменение собственных квадратных метров, или и вовсе выбранный вами вариант «переделок» противоречит нормам, кажется, что для собственного творчества по повышению домашнего комфорта места уже не осталось. Однако это не совсем так.

Вы можете самостоятельно выполнить косметический ремонт любого помещения. Он может включать в себя изменения покрытия стен на любое современное решение. Дизайн потолков от оштукатуривания до натяжных вариантов. Изменения покрытия пола также допускается не согласовывать, если оно не подразумевает радикальных изменений и дополнительной нагрузки на плиты перекрытия и несущие конструкции.

Без согласования допускается разборка встроенной мебели и антресолей. Однако не следует путать их с кладовыми и другими подсобными частями жилья — они образуют отдельные самостоятельные помещения и подлежат техническому учету. Их изменение требует соответствующего согласования.

О том, что вы решили заменить в квартире унитаз или газовую плиту старого образца сменили новой, разумеется, рассказывать органам местного самоуправления не обязательно. В общем смысле звучит это так: замена технического оборудования на аналогичное по параметрам не требует дополнительных согласований.

Перестановка электрических плит в отличие от газовых также не нуждается в дополнительном согласовании местных властей.

Особенности

Стены внутри каркасных домов ненесущие, по этой причине полет фантазии при создании проекта не ограничивается ничем. Перегородки можно убирать, менять их расположение или сооружать новые.

Для кирпичного

В кирпичном доме имеются несущие стены, демонтировать которые нельзя.

При продуманном подходе провести глобальные переделки внутри и снаружи строения вполне возможно.

Порядок согласования изменений в квартире «после того, как»

Как было рассмотрено выше есть виды переустройства или перепланировки, согласование которых предусматривает изготовление эскиза, и другие, более сложные, с разработкой и согласованием проекта. Оба варианта действий мы рассмотрим в этой части статьи.

Итак, порядок согласования изменения квартиры «по эскизу»:

  1. Получение техпаспорта квартиры в БТИ.
  2. Изготовление эскиза изменений в соответствии с планом БТИ.
  3. Сдача документов на согласование в орган самоуправления согласно списку:
    • заявление определенной формы (утверждено Постановлением правительства РФ);
    • документы, подтверждающие ваше право на проведение таких работ (право собственности или договор аренды с указанием, что арендатору разрешается перепланировка и переустройство арендованного помещения);
    • эскиз планируемых изменений;
    • техпаспорт на изменяемую квартиру;
    • письменное согласие всех заинтересованных лиц, в том числе отсутствующих (временно);
    • заключение органа, осуществляющего охрану архитектурных памятников (если возникнет необходимость).
  4. Получение разрешительного документа установленной формы на изменение квартиры из органа местного самоуправления.
  5. Производство работ по изменению квартиры согласно поданному эскизу.
  6. Вызов комиссии для составления акта о сделанном изменении.
  7. Подписание соответствующего акта приемочной комиссии об изменениях в необходимых надзорных органах.
  8. Сдача документов обратно в БТИ для отражения изменений в новом техпаспорте квартиры.
  9. Получение нового техпаспорта квартиры в БТИ.
  10. Сдача документов в Регистрационную службу для изменения Свидетельства о праве собственности (если будет нужно).

Однако согласование «по эскизу» годится лишь для изменений, которыми невозможно нарушить техническое состояние здания или ухудшить положение проживающих в нем людей. Для остальных случаев предусматривается разработка проекта с его последующим согласованием. Это предполагает следующий перечень работ:

  1. Получение техпаспорта квартиры в БТИ.
  2. Получение техзаключения и разработка необходимых разделов проекта изменения квартиры. Оба документа должны изготовить соответствующие организации, несущие полную ответственность за их соответствие строительным нормам.
  3. Согласование проекта в Роспотребнадзоре, у пожарных, в управлении архитектуры, в ДЕЗе.
  4. Сдача документов на согласование в орган местной власти. Список документов такой же, как и в случае согласования по эскизу, за исключением самого эскиза. Вместо него прикладывается проект и техзаключение.
  5. Получение разрешения производства изменений из органа местного самоуправления.
  6. Производство работ по изменению квартиры в строгом соответствии с разработанным проектом.
  7. Вызов комиссии для составления соответствующего акта о выполненном изменении и проверки соответствия «выполненного» проектным решениям.
  8. Подписание соответствующего акта приемочной комиссии о выполненных изменениях в необходимых надзорных органах.
  9. Сдача документов обратно в БТИ для внесения всех выполненных изменений в техпаспорт квартиры.
  10. Получение нового техпаспорта квартиры в БТИ.
  11. Сдача документов в Регистрационную службу для внесения изменения в Свидетельство о праве собственности (если будет нужно).

В соответствии с нормами статьи 26 пункта 2.1 Жилищного кодекса, некоторые из перечисленных выше документов заявитель может не предоставлять, однако мы рекомендуем не пользоваться этим правом, дабы не растягивать процесс принятия решения на длительное время. Происходит это по той причине, что в случае отсутствия этих бумаг обязанность их запрашивать лежит на согласовывающем органе, однако скорость такого запроса не будет моментальной.

В случае обращения за разрешением следует знать, что рассматриваться документы не могут дольше 45 дней. Решение о согласовании перепланировки является письменным документом установленного Правительством Российской Федерации образца. Именно он и является юридическим основанием для начала работ. В противном случае перепланировка признается самовольной.

Отказ в выдаче разрешения может быть дан исключительно в трех случаях.

Первый — непредставление необходимых документов, причем о возможности такого отказа должно быть уведомление и возможность передать необходимые документы в установленный срок. Он определен как 15 рабочих дней с момента направления уведомления. То есть если вы его получили спустя неделю по независящим от отправителя причинам, времени останется не так и много.

Второй — подача документов не туда, куда было нужно. Это решается простым перенаправлением бумаг в нужную инстанцию. Обычно такой вариант отказа на практике полностью исключен — неуполномоченная организация просто не примет у вас заявление.

Третий и самый безвозвратный отказ выдается в том случае, если проект перепланировки содержит недопустимые нарушения норм. О них написано в третьем разделе настоящей статьи.

Следует также знать, что любое решение может быть обжаловано и отменено в судебном порядке, как положительное, так и отрицательное.

Вступивший в силу в 2005 году Жилищный кодекс не оставил множества вариантов для способов признания самовольной планировки законной. В настоящий момент эта процедура предполагает обращение в суд. Кроме заявления о признании перепланировки имеющей право на существование следует подготовить как можно больше документов, подтверждающих то, что если оставить вещи в текущем положении угрозы жизни и здоровью граждан, а также их имуществу не будет.

Самым верным шагом в этом случае является разработка проекта под то, что уже выполнено. Если серьезного нарушения норм в ваших действиях не обнаружится, то любая проектная организация поможет вам и разработает соответствующую документацию. Но в случае, когда из-за перепланировки могут возникнуть серьезные проблемы, никто не возьмется за разработку проекта. Организация осмелившаяся выдать подобного рода документацию будет нести всю ответственность за безопасность такой конструкции.

Предлагаем ознакомиться:   Заявление на материальную помощь по рождению образец

Примером обустройства, с которым непросто добиться согласования, помимо прямого нарушения норм может стать просто некачественно выполненная работа или недочеты конструкции. Возьмем балконные рамы с остеклением. Их можно установить так, что при первом же серьезном порыве ветра вся конструкция рискует оказаться на голове у случайных прохожих, не вовремя появившихся под вашим балконом.

Если решение суда относительно перепланировки принято положительное, то в нем указывается что это и есть основания для внесения изменений в технический паспорт и прочие документы.

Однако Жилищный кодекс не содержит прямого запрета на согласование самовольного переустройства квартиры органами местного самоуправления. Соответственно при наличии всех документов, необходимых для оформления перепланировки «до того как», можно попытаться узаконить сложившееся положение на своих квадратных метрах без судебных разбирательств.

Однако далеко не все органы власти решаются на такой шаг. Если на заявление был дан отказ, не содержащий более или менее конкретных обоснований, то его следует приложить к заявлению в суд. Довольно часто такие документы признаются неправомерными, и вы не только получите решение о сохранении жилья в переустроенном виде, но и упростите процедуру получения согласования для своих последователей.

Порядок оформления перепланировки в частном доме

Процесс согласования перепланировки может быть долгим и хлопотным, поскольку предполагает сбор целого пакета документов и получение согласия от ряда контролирующих служб и организаций.

Согласование переустройства частного дома проходит в несколько этапов:

  1. Обращение в БТИ за техпаспортом, на котором делаются отметки относительно того, какие изменения планируются.
  2. Обращение в проектную организацию для разработки проектной документации, которая будет соответствовать всем законодательным нормам.
  3. Сбор пакета необходимых документов и подготовка заявления на проведение перепланировки.
  4. Подача документов в жилищную инспекцию.
  5. Предварительное получение разрешений в проведении перепланировки от всех контролирующих структур: МЧС, СЭС и др.
  6. Ремонт лучше начинать после того, как будет получено соответствующее разрешение.
  7. После получения разрешения на перепланировку можно обращаться в БТИ для получения нового техпаспорта.

Для проведения перепланировки частного дома нужно собрать такие документы:

  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка, которая делается из домовой книги;
  • свидетельство, полученное в БТИ;
  • согласовательный акт с коммунальной инспекцией;
  • разрешение СЭС;
  • экспертная оценка, которая свидетельствует о том, что изменения, которые планируется выполнить в доме, не противоречат принятым в России строительным нормам;
  • фото внутренних помещений и фасада дома;
  • пристройка к дому требует получения согласия от управляющей компании;
  • свое согласие на пристройку должны в письменном виде подготовить соседи;
  • может быть затребовано свидетельство о праве собственности на землю, на которой возведен дом.

Собственникам домов нужно понимать, в каких случаях они должны формировать проектную документацию, а когда можно без этого обойтись.

Проект нужно иметь:

  • если будет происходить вмешательство в несущие конструкции здания;
  • если будут монтироваться лестницы или оборудование для ванной комнаты;
  • при любых изменениях, которые приведут к усилению давления на перекрытия;
  • когда проводится монтаж остекления, которое находится снаружи;
  • при преобразовании фасадной части дома.

Благодаря чему при узаконивании изменений сложности не возникнут.

Главный этап, дающий возможность выявить количество и глобальность перепланировочных работ — исследование техсостояния строения.

Определяются:

  • «слабые» места дома (инженерные коммуникации, кровля, несущие стены);
  • возможность проведения запланированных работ.

Полученные при исследовании техсостояния постройки сведения позволяют:

  • спланировать работы;
  • составить смету;
  • разработать график выполнения ремонтно-строительных работ.

Демонтаж и монтаж

Следующим этапом перепланировки является ликвидация всего ненужного и устаревшего.

Работы:

  • демонтаж окон, дверей;
  • убираются лишние стены и старая отделка.

На отделку дома внутри и снаружи уходит примерно половина денег и времени.

Воплощение дизайнерских замыслов должно соответствовать СанПиН 2.1.2.2645—10.

Оптимальный вариант, если вид жилища снаружи и внутри будет выдержан в едином стиле.

Как получить разрешение

Процесс перепланировки частных домов не имеет отличий от аналогичной процедуры относительно многоквартирного дома. Особенности перепланировки закреплены жилищным законодательством. Усложнение процедуры может быть связано с тем, что объект относится к историческому или культурному наследию.

Собственник жилого помещения должен составить и подать заявку в органы муниципалитета для получения разрешения на проведение перепланировки. Такое заявление рассматривается на протяжении месяца.

Законодательная база

К числу основных законодательных актов, посредством которых происходит регламентация корректировки объектов, относят:

  1. Жилищный кодекс.
  2. Постановление Правительства под №266 направлено на регулирование внесения изменений в строение дома. В нем содержится форма заявления, которое подается для получения разрешения, а также акт, содержащий решение.
  3. Административный кодекс. Закреплено наказание для собственника недвижимости относительно проведения ремонта без соответствующего разрешения.
  4. На региональном уровне принимаются акты, которые также регламентируют процедуру внесения изменений в конструкцию дома.

Допустимые работы

Процесс внесения изменений в конструкцию дома подразумевает производство таких действий:

  • замена кровли – это может быть как полное или частичное действие;
  • коррекция конструкции окон;
  • устройство чердака;
  • пристрой дополнительных конструкций;
  • прорубка новых проемов для дверей;
  • укрепление части фасада;
  • изменение системы теплоизоляции.

В ст. 26 ЖК РФ говорится, что перепланировочные работы в частном доме разрешены, если в результате их проведения условия проживания в нем не ухудшаются. А также, что здание останется жилым и жить в нем безопасно, при этом интересы проживающих не ущемляются.

Работы, которые необходимо согласовывать:

  • изменения в системе отопления, вентиляции и подачи газа, мусоропровода, изоляции (паровой, звуковой, тепловой);
  • уменьшение или увеличение площади помещений, объединение комнат, снос и сооружение перегородок;
  • изменения в несущих стенах;
  • расширение существующих проемов или добавление новых.

Запрещенные законодательством работы:

  • изменения в вентиляционной системе и отведения газа;
  • монтаж дополнительных радиаторов отопления, если в результате повышается энергопотребление в расчете на это жилье;
  • изменения фасада сооружения;
  • перепланировка в доме, который находится в аварийном состоянии;
  • трансформация балконов (лоджий) в отапливаемые комнаты.

Разрешение на перепланировку не дадут, если работы отрицательно повлияют на инженерные системы или уменьшат срок эксплуатации здания.

Как узаконить самовольное переустройство жилья

Выполненная без согласования перепланировка может радовать владельца жилплощади очень долго, однако всему приходит конец. Завистливый сосед написал на вас заявление или тайна открылась при переоформлении квартиры, в любом случае вам не избежать наказания.

Самым лояльным видом ответственности за самовольную перепланировку является штраф. Предусмотрен он статьей 7.21 Кодекса об Административных Правонарушениях. За самые мелкие изменения можно отделаться только предупреждением, а вот более крупные переоборудования и перепланировки заставят расстаться с суммой в 2,5 тысячи рублей.

В случае если из-за ваших действий имеет место повреждение чужого имущества, ответственность наступит и по статье 7.17 КоАП РФ или в случае особо крупного размера ущерба будет рассмотрена как уголовно наказуемое деяние.

Если же перепланировка или переоборудование совершены в зданиях, являющихся памятником архитектуры или носящим историческую ценность, то ответственность может наступить и по статье 7.13 КоАП РФ, штрафы она предусматривает на порядок выше, чем 7.21.

Однако штрафами ответственность виновных в самовольной перепланировке или переустройстве не ограничивается. В случае если изменения, произведенные в доме, не могут быть узаконены в судебном порядке, то жилье должно быть приведено в изначальный вид. Делается это за счет виновного и силами виновного. Если же обязательство не исполняется — жилье может быть продано на торгах с принудительным выселением нерадивого собственника. Вырученные средства будут направлены на восстановление первоначального вида жилплощади, а остаток денег передан выселенным людям.

В заключение хотелось бы развенчать еще один миф: согласовывать перепланировку нужно, только если вы живете в многоквартирном доме и своими действиями можете причинить неудобство соседям. Законодательство, регулирующее в этой области отношения, едино и для одних и для других. Следовательно, при любом значительном изменении даже собственного дома необходимо проходить процедуру согласования и вносить соответствующие отметки в технический паспорт своего жилья.

Ольга Устимкина, рмнт.ру

04.12.13

Нужен ли проект

Незначительные изменения можно согласовать по эскизу, для масштабных перепланировок разрабатываются специальные проекты. Подобные документы создаются организациями, имеющими лицензию на осуществление деятельности такого рода.

В каких случаях необходим проект:

  • если изменяются несущие стены;
  • при добавлении лестниц, балконов, лоджий или их изменении;
  • устройство санузлов либо изменение их местоположения;
  • при устройстве перегородок, которые повысят нагрузку на перекрытия;
  • монтаж рольставней, остекление балконов (лоджий);
  • фасад — изменения архитектурного, цветового решения, конфигурации.

Центральные нюансы

Перед проведением перепланировки необходимо в обязательном порядке согласовать действия с местной администрацией. Для этого нужно подать запрос в органы муниципалитета, занимающиеся решением данных вопросов. Разрешение необходимо получить как владельцам квартир, так и собственникам частных домов до того, как его перестроить.

В 2019 году вместе с заявлением подаются следующие бумаги:

  • действующий технический план дома, а также техпаспорт (необходимо получить в БТИ);
  • проект или эскиз, составленный специальной организаций, в соответствии с которыми будет производиться перепланировка;
  • акт, содержащий согласие всех проживающих в доме на проведение данного мероприятия;
  • договор, заключенный с организацией, которая будет осуществлять работы;
  • документ, доказывающий право собственности заявителя на данное жилое помещение;
  • протокол технической экспертизы, содержащий заключение специалистов.

Без этих документов разрешение на перепланировку орган муниципальной власти не выдаст.

Общий порядок

Собрав все необходимые бумаги, необходимо подать запрос в администрацию по месту жительства. Ждать ответа данного органа следует в течение 30 дней, так как именно это время предоставляет закон для вынесения решения по вопросу о перепланировке. Имеется возможность получения отказа на запрос.

Предлагаем ознакомиться:   Как узаконить перепланировку в квартире в московской области

Он может быть дан по нескольким причинам:

  • планируемые изменения снизят пожарную, техническую или санитарную безопасность постройки;
  • перепланировка приведет к ослаблению несущих стен;
  • преобразования затрагивают вентиляцию или систему газоотведения;
  • предполагается переделка отапливаемых лоджий;
  • возможно сокращение срока службы дома;
  • после данного мероприятия дом может стать непригодным для проживания.

Такое решение можно попытаться обжаловать в суде, подав соответствующий иск.

Затрагиваемые детали

После согласования перепланировки с местными властями можно приступать к ее выполнению. Первым этапом является формирование проектной документации. В нее в обязательном порядке заносится информация обо всех планируемых исправлениях конструкции дома.

Проект необходимо разработать при следующих изменениях:

  • перестройка несущих стен, включающее в себя добавление или удаление дверей, или оконных проемов;
  • строительство лоджий, балконов и лестниц;
  • перенесение ванны и туалета либо добавление любого сантехнического помещения;
  • если после выполнения работ давление на перекрытия усилится;
  • установка ролл ставней либо застекление балконов;
  • замена цвета здания либо осуществление архитектурного трансформирования.

Формирование такой документации имеет право заниматься только специализированная организация, которая имеет свидетельство СРО.

Необходимые документы

Все ремонтные работы подразумевающие перепланировку жилого дома, должны соответствовать заранее подготовленной документации. Администрация, как правило, рассматривает их в течение 30 дней, после чего, в случае положительного решения, вам выдадут разрешение на ввод жилья в эксплуатацию. Итак, чтобы узаконить переустройство вам понадобится следующий пакет бумаг:

  • Паспорт заявителя;
  • Свидетельство о праве собственности на жилье;
  • Эскиз или проект новой постройки;
  • Технический план дома;
  • Выписка из домовой книги;
  • Разрешение, выданное управляющей компанией;
  • Согласие от всех членов семьи, проживающих в доме;
  • Разрешение коммунальных служб;
  • Разрешение санэпидемстанции;
  • Заключение экспертной организации.

Перечень документов может меняться в зависимости от конкретной ситуации. К примеру, если собственниками дома являются сразу несколько человек, они также должны дать свое согласие на проведение ремонтно-строительных работ. При отсутствии хотя бы одного из вышеперечисленных документов вам могут отказать в разрешении, и тогда, как было сказано выше, вам придется заплатить штраф за самовольную перепланировку.

Начать оформление перепланировки следует с подачи в муниципалитет заявление, в котором описана суть проблемы, перечислены планируемые работы и сроки их выполнения.

К заявлению прилагаются документы:

  • согласие проживающих в доме и соседей (если затрагиваются их интересы) в письменной форме;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на дом;
  • выписка из домовой книги (нужна для того чтобы выявить всех проживающих);
  • техпаспорт и план БТИ;
  • эскиз либо проект перепланировки;
  • договор с проектной организацией;
  • техзаключение эксперта о возможности проведения ремонтно-строительных работ.

Особые случаи

Существует еще один вариант, как оформить уже проведенную перепланировку в соответствии с законодательством. Можно сделать вид, что она только готовиться, и подать заявление на общих основаниях.

Через некоторое время нужно сообщить, что все работы закончены. Работники муниципалитета, приезжающие на проверку, проверят состояние помещения. Но так как перед выдачей разрешения они не наносят визит, то увидеть разницу до и после не смогут, и проведение перепланировки будет осуществлено как бы в соответствии со всеми правилами.

Сколько стоит

Стоимость совершения перепланировки рассчитывается индивидуально. На нее влияют множество факторов: сложность проекта, субъект РФ, в котором расположена жилплощадь, а также тарифы выбранной компании.

Процедура Цена
Утверждение эскиза До 20 тысяч
Согласование нюансов планировки внутри помещения До 60 тысяч
Осуществление перепланировки при реконструкции несущих элементов До 65 тысяч
Реконструкция, включающая застекление фасадов или образование новых дверных проемов До 105 тысяч
Соединение комнат До 100 тысяч
Оформление технического проекта перепланировки До 30 тысяч
Переделывание полов До 8 тысяч
Создание проемов в перекрытии До 60 тысяч
Исследование элементов несущей конструкции Более 30 тысяч

Штрафы за нарушения

Нарушение Штраф
Постройка новой комнаты До 4400 рублей
Создание новых дверей и окон в несущих стенах До 4400 рублей
Изменение местоположения кухни До 4000 рублей
Изменение общей конфигурации жилого помещения До 5200 рублей
Удаление несущей конструкции и возведение другой До 1500 рублей
Установка газовых приборов без разрешения До 1300 рублей
Различия между существующим помещением и оформленными на него документами До 1100 рублей
Перемещение газовых печей До 500
Невнесение в документацию имеющихся комнат До 10300 рублей

Размер денежных взысканий не зависит от размера дома.

Оплачивает их владелец из собственного кошелька. К таким последствиям может привести даже небольшое изменение опорных конструкций дома.

В некоторых случаях отсутствует необходимость в проведении согласования, например:

  • проводится поверхностный косметический ремонт;
  • монтируются наружные приспособления: кондиционер, антенна, москитная сетка и т.д.;
  • происходит переделка встроенное мебели, которая не предполагает образования самостоятельного помещения;
  • когда в пределах кухни происходит перенос электроплиты и т.д.

Существует также перечень работ, которые выполняются без получения разрешения, эскиза и проекта, но после того, как они завершены, об их выполнении нужно уведомить уполномоченные структуры, например, произведено остекление балконов, если при этом используется типовой проект, или проводится перестановка сантехники без изменения габаритов помещения.

Если произведена самовольная перепланировка частного дома

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ перепланировка серьезно меняет дом снаружи и внутри.

По этой причине возникает необходимость разработки проекта и получения разрешений на проведение работ. Перепланировка в частном доме крайне редко затрагивает интересы соседей, но является нарушением ЖК РФ.

Как оформить

Узаконивание выполненных работ производится через Жилищную инспекцию или суд.

  1. Написание заявления.
  2. Получение техзаключения и выписки из домовой книги.
  3. Оформление согласия всех жильцов (в письменной форме).
  4. Подача заявления с приложенными к нему документами в администрацию.
  5. Через 30 дней будет выдано разрешение.

После одобрения перепланировки Жилищной инспекцией необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом на недвижимость.

  • Уже выполненные работы должен зафиксировать специалист уполномоченных органов, который подготовит заключение о соответствии помещения действующим нормативно-правовым актам.
  • Потребуется заключение СЭС о соответствии жилья санитарным нормам.

Если в процессе перепланировки были затронуты несущие конструкции или проделаны другие масштабные работы, то нужно заказать разработку проекта в проектной организации.

Проект создается в соответствии с уже выполненными работами.

В случае отказа Жилищной инспекции узаконить перепланировку подается иск в суд, который оформляется на основании правил ГПК РФ. К иску необходимо приложить документы, подтверждающие, что сделанная перепланировка не противоречит законодательству. После того как суд примет положительное решение, надо обратиться в БТИ за новым техпаспортом на жилище.

Последствия

Незаконная перепланировка чревата для владельца объекта недвижимости появлением проблем с Жилищной инспекцией и судом.

Последствия:

  • в соответствии со ст. 7.21 КоАП владельцу недвижимости придется выплатить штраф, сумма которого составляет 2,5—3 тысячи рублей;
  • дом нельзя будет продать, поменять, подарить или передать в наследство, а также использовать в качестве залога при оформлении кредита;
  • при узаконивании перепланировки собственнику необходимо заплатить штраф и покрыть судебные издержки.

В 2019 году, как и в 2019, за проведение несогласованных ремонтно-строительных работ собственнику недвижимости придется заплатить штраф в размере:

  • за пристройку помещения или сооружение проема в несущей стене — 4,4 тыс. рублей;
  • изменение местоположения кухни обойдется в 4 тыс. рублей;
  • за нарушение конфигурации здания — 5,2 тыс.;
  • демонтаж несущей стены и сооружение новой — 1,5 тыс.;
  • монтаж газового оборудования без разрешения — 1,3 тыс.;
  • несанкционированное изменение местоположения газовой плиты обойдется в 500 рублей;
  • если не будет технических документов на какую—либо часть дома — 10 тыс.;
  • за несоответствие постройки имеющейся документации — 1,1 тыс.

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

У граждан, планирующих произвести переоборудование, возникает множество вопросов.

Можно ли осуществить перепланировку жилого помещения без получения разрешения владельцев соседних домов? Разрешение в большинстве случаев не потребуется. Исключением является только факт наличия у жилого помещения нескольких хозяев или если при проведении работ будут каким-либо образом затронуты те места, которые находятся в общественном пользовании. Недопустимо, чтобы от предпринятых действий пострадали интересы других граждан.
Можно ли пристроить к дому дополнительную комнату? Если будет составлен и соответствующе оформлен проект, то запретов на сооружение пристроек нет. Самовольное строительство подобных объектов может привести к судебному разбирательству.

Наиболее часто волнуют владельцев домов вопросы, касающиеся получения согласия на перепланировку у соседей, пристроек и узаконивания выполненных работ.

Владельцу дома разрешение соседей на перепланировку не требуется.

Согласие в письменной форме необходимо в двух случаях:

  • если дом на два хозяина;
  • работы затрагивают места общего пользования или фасад дома.

Это объясняется тем, что изменяется конфигурация инженерных сетей, фасад и объем дома, а также другие капитальные параметры.

Пристраивать комнату можно только со всеми согласованиями и после получения разрешения градостроительных органов.

Сделать пристройку законной возможно исключительно в судебном порядке.

Узаконить перепланировку частного дома через суд по месту расположения дома (ст. 29 ЖК РФ).

Это делается, если Жилищная инспекция отказала в легализации изменений.

В высшие судебные инстанции подается иск, к которому прилагаются новый и старый техпаспорта на недвижимость, а также заключение экспертов о состоянии несущих конструкций.

Положительное решение суда служит основанием для внесения изменений в кадастровый паспорт на дом и ЕГРН. После чего может быть получено новое свидетельство права собственности на недвижимость.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector