Условия расторжения договора купли продажи квартиры

Порядок проведения процедуры до регистрации договора

На самом деле, в зависимости от ситуации, расторжение договора может осуществиться практически в любом случае, при условии, что к вопросу применялся грамотный подход.

Абсолютно любая сделка, которая касается реализации и приобретения недвижимых объектов, не может производиться без оформления перечня различных бумаг, главной среди которых будет так называемый договор. Именно эта бумага выступает, как основная. Согласно ей:

  • текущий владелец недвижимости, например, квартиры, передает другому лицу право на владение собственностью;
  • вторая сторона искомую собственность принимает, и передает за нее текущему владельцу денежные средства в размере той суммы, которая была ранее между ними оговорена, и указана в договоре.

После подписания договора о купле-продаже, сделка считается практически законченной. Чтобы обрести право собственника в полной мере, покупатель жилья должен пройти процедуру его государственной регистрации.

Самое важное правило, которое нужно соблюсти при одностороннем желании расторгнуть договор – необходимо попытаться урегулировать дело в досудебном порядке.

Как мы уже упоминали, досудебный порядок подразумевает под собой несколько шагов:

  • отправку письменного предложения о расторжении второй стороне;
  • ожидание ответа в течение месячного срока;
  • либо расторжение договора, при условии, что вторая сторона согласилась, либо переход дела в судебное разбирательство.

К сожалению, только на большом желании данный процесс до конца не довести. Просто для его инициации нужно, чтобы второй участник сделки нарушил какое-либо весьма весомое условие, обозначенное договором, или же действующий на территории нашей страны закон.

Весомыми обстоятельствами, о которых идет речь, могут стать:

  • невыплаченная полностью или частично сумма средств, которая обозначена, как стоимость передаваемого объекта недвижимости;
  • неожиданно открывшееся обременение, такое, например, как иные жильцы, имеющие прописку на данной жилой площади;
  • совершение сделки, где одной из сторон выступает гражданин, признанный недееспособным;
  • заключение договора и продажа квартиры или иного объекта недвижимости, совершенные ввиду стороннего принуждения.

Так, в первом случае подать иск можно на основании действующего законодательства, в котором сказано, что каждый покупатель может владеть принимаемым товаром лишь в том случае, когда он его оплатил. К слову, сведения о состоявшейся оплате могут быть только официальными, в противном случае они не будут приняты судом. Официальные сведения, в свою очередь, могут быть предоставлены только в виде платежных документов, а именно:

  • выписки из банковской организации;
  • расписки от продавца квартиры;
  • квитанции, которая была выписана ввиду уплаты средств через кассу.

При условии, что плата к продавцу не поступала, и обратное обстоятельство никак не подтверждено, он имеет законное право на выдвижение требований по возврату недвижимости, так как в этом случае именно за продавцом сохраняется имущество.

При условии, что имущественный объект уже был передан с собственность гражданину, являющемуся покупателем, то суд может принять следующие два решения.

Таблица 2. Решения, принимаемые судом в случае, когда имущество уже было передано в собственность покупателю

  • все сумму, которая ему причитается;
  • добавить также еще одну денежную сумму, которая в данной ситуации будет считаться неустойкой.
  • Признание сделки недействительной Признание сделки законной
    При условии, что суд сочтет, что сделка должна быть признана недействительной, то он принудит покупателя, то есть текущего владельца недвижимости, к ее возврату бывшему владельцу и, по сути, расторжению сделки.

    Обратите внимание: расторжение сделок чаще всего признается судом, как единственно верное решение в той ситуации, когда при приобретении недвижимого объекта обнаружилось, что у него имеются обременения, ранее продавцом не заявленные. Таким обременением, например, могут стать лица, которые по какой-либо причине отсутствовали во время заключения сделки, а потом оказалось, что они в квартире не просто проживают, но еще и прописаны.

    Согласно букве закона, если человек в квартире прописан, выселить его нельзя. Получается, что новый хозяин вместе с помещением также приобретает и не нужных ему соседей, которые далеко не всегда готовы идти на уступки и искать другое жилье.

    Как ни странно, в некоторых ситуациях суд признает совершение сделки вполне законным. Однако, одновременно с этим, он налагает на должника, выступающего в сделке покупателем, обязанность выплатить продавцу:

    При условии, что со времени заключения сделки прошло меньше трех годичных периодов, новый собственник жилья имеет право на запрос расторжения ранее заключенных договорённостей, а также возврата уже уплаченной суммы денег. Однако, это возможно лишь в том случае, когда регистрация на государственном уровне все еще не была произведена.

    Условия расторжения договора купли продажи квартиры

    Дело в том, что согласно букве закона, расторжение договора о приобретении и реализации недвижимости не может служить основанием для того, чтобы покупатель потерял свое право распоряжаться имуществом, хозяином которого он фактически уже является.

    При условии, что вы желаете вернуть денежные средства или же имущественный объект, у вас есть два варианта:

    • либо сразу указать данное обстоятельство в иске;
    • либо подать второй иск, требованием которого будет возвращение имущества или денег, переданных по договору.

    Специальные нормы, регламентирующие порядок и условия заключения договора купли-продажи (далее — ДКП) недвижимых объектов (параграф 7 гл. 30 ГК РФ), ответа на вопрос, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, практически не содержат, за исключением ст. 557 ГК РФ. Следовательно, для его выяснения необходимо руководствоваться общими нормами о расторжении договоров и о договоре купли-продажи.

    Так, применительно к продаже квартиры возможны 4 варианта данного действия:

    • по договоренности сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
    • по решению суда и исключительно при наличии нарушений с другой стороны, квалифицируемых как существенные, либо когда это предусмотрено договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
    • в одностороннем порядке в ряде случаев, предусмотренных законом;
    • в связи с изменившимися существенным образом обстоятельствами (ст. 451 ГК РФ).

    Рассмотрим каждое из перечисленных оснований подробнее.

    Если контрагенты предусмотрели в ДКП условие о возможности по взаимному согласию аннулировать сделку и возвратить все исполненное, они вправе расторгнуть договор купли-продажи квартиры как после регистрации, так и до нее путем подписания соответствующего соглашения.

    Если же в ДКП такого условия нет, то решение вопроса о расторжении зависит от стадии оформления сделки. Так, если договор подписан сторонами (удостоверен нотариально), но переход права к покупателю пока не прошел процедуру регистрации, контрагенты вправе заключить соглашение о расторжении.

    Если же государственная регистрация перехода права к покупателю произведена, то формально расторжение путем заключения соглашения о расторжении уже невозможно, как невозможен и возврат исполненного по сделке (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Однако в данной ситуации стороны вправе заключить «сделку наоборот», то есть покупатель может «продать» имущество обратно продавцу, чем фактически достигается цель возврата имущества и денежных средств первоначальным владельцам.

    Исключение составляют ситуации, когда сделка зарегистрирована и исполнена, но ненадлежащим образом. Например, при передаче некачественного товара или неоплате в полном объеме. Если в указанном случае сторонам удалось договориться о расторжении сделки без обращения в суд, то регистрирующий орган не вправе отказать в госрегистрации обратного перехода права на основании соглашения о расторжении (см., например, постановление Второго ААС от 17.02.2010 по делу № А28-15745/2009).

    Указанный в ст. 450.1 ГК РФ вариант внесудебного расторжения по инициативе одной из сторон упоминается в ряде норм о купле-продаже. Например, одна из сторон вправе отказаться от исполнения обязательств в следующих случаях:

    • при неисполнении продавцом обязанности по передаче имущества покупателю, то есть отказе от подписания передаточного акта (п. 1 ст. 463 ГК РФ), либо по передаче какой-либо документации или принадлежностей квартиры в разумный срок (ст. 464 ГК РФ);
    • при передаче квартиры в крайне некачественном состоянии, если это не было оговорено в ДКП (п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ);
    • по некоторым основаниям для досрочного расторжения ДКП квартиры, предусмотренным п. 27 положения «О порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве» (утв. постановлением правительства г. Москвы от 22.07.2008 № 607-ПП).

    Данный перечень оснований не исчерпывающий. Так, апелляционным определением Московского городского суда от 06.04.2017 по делу № 33-10397/2017 признан законным односторонний отказ департамента жилищной политики г. Москвы от исполнения договора в связи с невозможностью исполнения (квартира принадлежит иному лицу).

    В большинстве случаев инициатива по аннулированию ДКП квартиры исходит только от одной из сторон. Изучение примеров судебных решений показывает, что среди наиболее распространенных причин стремления отменить договор со стороны продавца — невыполнение покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества полностью или в части, со стороны покупателя — наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, о которых продавцом не было заявлено на стадии заключения договора.

    Общая характеристика договора купли-продажи квартиры

    Когда договор расторгают, его действие прекращается полностью. Любые правовые отношения между сторонами заканчиваются. Но для отмены сделки недостаточно проявления воли одной из сторон.

    Условия расторжения договора купли продажи квартиры

    Довольно редко встречаются ситуации, когда обе стороны согласны расторгнуть соглашение. Ни одна из них не может требовать возвращения обязательств или того, что уже было выполнено, отдано, исполнено.

    Однако связь между участниками сделки будет разорвана. Исключение – ситуации, когда в самом соглашении предусмотрен другой порядок.

    Расторжение договора подразумевает собой окончательное завершение правовых отношений между его сторонами с полным прекращением его действия.

    Одной лишь инициативы одного из участников недостаточно для расторжения договора. Для этого необходимо согласие также и другой стороны или разрешение ситуации с помощью суда.

    Расторжение договора также необходимо проводить в той форме, в какой он изначально укладывался, то есть в письменной. Взаимное расторжение договоров на практике встречается достаточно редко, так как чаще всего недовольной остается только одна сторона.

    И покупателю, и продавцу квартиры также следует помнить, что все, что уже было исполнено как обязательное по условиям сделки до момента расторжения договора, не подлежит возврату, только если в договоре не был предписан другой порядок.

    Предлагаем ознакомиться:   Получение квартиры по завещанию налог

    Стороны могут решить вопрос полюбовно

    К примеру, аванс, переданный продавцу во время сделки, после ее расторжения не возвращается.

    Чаще всего причинами расторжения договора купли-продажи квартиры являются существенные изменения некоторых обстоятельств, но они должны быть настолько существенными, что если бы обе стороны могли их предвидеть, то они никогда бы не согласились заключить сделку.

    Как составляется соглашение о расторжении договора

    Если вы расторгаете ранее подписанный договор, то должны составить специальный документ, который подтверждает ваши намерения. Вот небольшой образец того, какая информация должна быть указана в соглашении о прекращении сделки.

    1. Указывается дата составления соглашения.
    2. Указываются сведения о продавце:
    • ФИО;
    • Дата рождения;
    • Паспортные данные.
    1. Информация о покупателе (аналогичная с той информацией, что была предоставлена о продавце).
    2. Дата заключения договора о купле/продаже недвижимости.
    3. Сведения о том, что имущество было передано и указывается его адрес.
    4. Указать площадь квартиры или дома, и сколько в этот метраж входит комнат, выделив площадь каждой.
    5. Отмечается дата, когда документ прекратил свое действие.
    6. Уточняются сроки, когда продавец должен вернуть покупателю деньги. Важно указать точную дату, ведь срок, на протяжении которого финансовый вопрос между покупателем и продавцом должен быть решен, не дольше десяти дней.
    7. Обязательно указываются причины, в связи с которыми сделку можно расторгнуть и прикрепить документы, что подтверждают несостоятельность сделки.

    Когда все составлено, с соглашением о расторжении договора купли-продажи квартиры нужно пойти в Росреестр и зарегистрировать его, потому документ создают в трех экземплярах – два для покупателя и продавца, а одно для Росреестра. Бланк этого документа можно найти в интернете, но чтобы составить его верно, лучше обратиться к специалисту, который занимался сопровождением сделки.

    Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры подчиняется обычным правилам составления договоров и должно содержать следующие пункты:

    • название, дату и место заключения;
    • наименование и данные сторон;
    • ссылку на основной договор с указанием его реквизитов;
    • суть самого соглашения, то есть договоренность сторон расторгнуть договор;
    • подробное описание предмета договора — квартиры;
    • описание последствий расторжения договора: порядок и сроки возврата имущества и денег;
    • штрафные санкции.

    Соглашение составляется в той же форме, что и ДКП, — простой или нотариальной письменной (п. 1 ст. 452 ГК РФ). После его подписания стороны должны подать в Росреестр заявления о государственной регистрации перехода права обратно — от покупателя к продавцу (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

    Когда возможна отмена сделки

    При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

    • продавец не торопится освобождать помещение – пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
    • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость, если иное не предусмотрено соглашением.
    • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

    Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

    Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.

    Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб. К таким нарушениям обычно относят:

    1. Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.
    2. Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.

    Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

    Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент. Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения. Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

    Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора, то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

    Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:

    • Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
    • Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
    • Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
    • Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
    • Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

    После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

    Признание договора купли-продажи недействительным

    Между процедурой расторжения ранее заключенной между сторонами сделки, подкрепленной договором, и присвоением данной бумаге статуса недействительной существует большая разница. Подразумевается, что расторгнутая сделка, хоть и прекращает свое существование, но была законной, в то время, как недействительность договора признает любое исполнение по нему договоренностей незаконным.

    При условии, что вам удалось добиться именно признания договора недействительным, каждая сторона должна:

    • осуществить возврат приобретенных в процессе сделки благ;
    • при условии, что был нанесен ущерб, его компенсировать.

    В каких же случаях можно признать договор о реализации и приобретении имущества недействительным? А вот в каких:

    • в том случае, если рассматриваемый нами документ нарушил какие-либо законы;
    • при условии, что один из участников сделки является лицом с ограниченной или полной недееспособностью;
    • в том случае, если данная бумага была подписана в момент, когда у одной из сторон произошло помутнение рассудка, или же она находилась в так называемом состоянии аффекта (иными словами, несмотря на то, что человек сохранил способность к самостоятельному ведению деятельности, в момент подписания он не владел собой на 100%);
    • сделка была произведена с лицом, которое на момент ее заключения не достигло 18 лет;
    • подписание бумаг произошло у одного из участников сделки под давлением, выражающимся в угрозах, психологическом или физическом насилии, обмане и т.д.;
    • сделка заключена, однако, не имеет последствий юридической категории, или же является прикрытием для правоотношений иного характера;
    • иные случаи, в которые также обнаруживаются различные правонарушения.

    Необходимо также упомянуть, что расторжение договора происходит в том случае, когда имели место быть весомые изменения обстоятельств. Так, например, происходит, когда всплывает уже после заключения сделки информация, знай о которой стороны заранее, они не стали бы заключать договор.

    Собственно, обнаруженная информация для признания договора недействительным должна иметь следующие характеристики:

    • оказаться возникшей неожиданно;
    • приводить к непреодолимым последствиям;
    • обозначить значительный ущерб, наносимый одной из сторон сделки;
    • оказывать определенное воздействие на каждую из сторон.

    При условии, что все вышеперечисленные характеристики именно в таком комплекте имеют место быть в вашей ситуации, обстоятельства признаются весомыми.

    Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры следует отличать от оснований признания сделки недействительной, то есть оспоримой или ничтожной (ст. 166 ГК РФ).

    Основные отличия заключаются в следующем:

    • Расторгнуть договор купли-продажи квартиры могут только его стороны либо одна из сторон. Оспорить же сделку или требовать применения последствий ее ничтожности могут и третьи лица (пп. 2, 3 ст. 166 ГК РФ).
    • Признание сделки недействительной влечет возврат сторон в первоначальное положение. То есть стороны обязаны вернуть друг другу все полученное либо, если это невозможно, возместить стоимость полученного (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Расторжение же ДКП не всегда имеет такие последствия.
    • Сроки исковой давности по спорам о расторжении ДКП составляют 3 года; по спорам о признании оспоримой сделки недействительной — 1 год; о применении последствий ничтожной сделки для сторон — 3 года, для третьих лиц — 10 лет.

    Таким образом, практикующим юристам при заключении ДКП квартиры можно рекомендовать включать в договор условие о возможности его расторжения по взаимному согласию и возврата всего исполненного по сделке, а также о том, что неоплата квартиры является существенным нарушением договора, дающим продавцу право требовать его аннулирования.

    Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

    Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента регистрации, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

    В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п.1 ст.167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

    Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

    • оспаривания сделки;
    • ничтожности сделки.

    В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

    При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

    Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

    Предлагаем ознакомиться:   Соглашение о расторжении трудового договора

    Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

    • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
    • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
    • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
    • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

    Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

    • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
    • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
    • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

    Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

    Виды ничтожных сделок

    Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

    • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
    • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст.171 ГК);
    • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст.168 ГК);
    • сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст.172 ГК);
    • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст.170 ГК);
    • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст.174.1 ГК).

    Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

    Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

    Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

    Какие тонкости оформления договора помогут вам себя обезопасить?

    Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

    Обременения

    Случаи с обременением жилья в виде прописанных там граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок. Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

    Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

    Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает — ознакомиться с делами можно по ссылке http://sudact.ru/practice/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym/

    Сделка потеряет свою юридическую силу при выполнении следующих условий.

    • Она была мнимой или притворной. Правда, потребуется предъявить серьёзные доказательства.
    • Гражданина принудили подписать документы, угрозами, введением в заблуждение и другими подобными способами.
    • Договор составлен с участием несовершеннолетнего, но официальный представитель отсутствовал.
    • Договор подписан с гражданином, которого официально признали недееспособным.
    • Тело договора оформлено с нарушениями текущего законодательства. Или конкретных актуальных нормативных актов.

    Согласие сторон или судебное решение – самые серьёзные основания, по которым может быть расторгнут подобный вид договоров. Именно обоюдное согласие становится наиболее выгодным вариантом для каждой из сторон. Но на практике таких соглашений достичь удаётся редко.

    Обратная процедура сделки – оптимальное решение, если согласия удалось-таки достичь. Для этого стороны просто меняются местами. И заключают новый договор. Просто покупатель играет роль продавца, и наоборот. Затем передают друг другу денежные средства вместе с правами на собственность.

    Если согласия нет

    Последствия данной процедуры

    Стороны в любом случае сначала должны решить всё мирным путём. По крайней мере, попытаться это сделать при возникновении спорных ситуаций. Это и называется досудебным порядком урегулирования.

    Если одна из сторон решает расторгнуть договор, то второй надо отправить письменное уведомление. С обязательным указанием срока, за который получатель должен дать ответ. Обычно указывают время максимум до месяца.

    Инициатор может подавать исковое заявление в суд, если ответ отсутствует, либо он отрицательный.

    Есть следующий набор нюансов, которые учитываются при обращении в суд.

    • Можно указать в иске возмещение морального вреда или компенсацию убытков, если обстоятельства позволяют.
    • Главное правило – чёткое указание требований. Они должны касаться расторжения договора, а так же возврата в первоначальное состояние того, что уже было исполнено по сделке.
    • Заявитель отдельно пишет о том, что пытался использовать мирный путь для решения вопроса. Для доказательства прикладывают само уведомление второй стороны вместе с отказом в письменной форме. Если он был получен.

    До регистрации порядок будет таким.

    • Если стороны согласны, они просто подписывают соглашение о расторжении сделки. Это единственно необходимое действие.

    Неуплата по договору – существенное нарушение условий сделки. В этом случае продавец имеет право обратиться в суд в одностороннем порядке. Но только в том случае, если в самом соглашении прописано соответствующее правило.

    Тогда судебные органы встают на сторону обратившегося. Надо составить исковое заявление с указанием самого требования, ссылками на законодательные нормы.

    Необходимо собрать пакет документов, прежде чем подавать такие заявления. В пакете должны быть:

    • Доказательства попыток досудебного регулирования.
    • Справка о том, что денежные средства были переданы.
    • Договор купли-продажи, оформленный копией.
    • Подтверждение законного права собственности.
    • Справку об оплате госпошлины.
    • Копия искового заявления.

    Вначале пишется, кому и от кого направлен документ. Нужны контактные данные, телефоны и адреса. Далее идёт описание сути самих претензий. Остаётся поставить только дату вместе с росписью и ФИО составителя.

    Условия расторжения договора купли продажи квартиры

    На законодательном уровне предусмотрена возможность дополнительной фиксации факта передачи недвижимости от одной стороны к другой.

    Для этого и составляются специальные передаточные акты. Конкретных сроков для самой передачи законодательство не устанавливает. Написано лишь «в разумные сроки».

    Потому стороны должны сами указать, за какое время недвижимость с правами на неё должна перейти от одного человека к другому. Важна возможность принудительного расторжения согласия, с компенсацией выплаченных средств.

    Намного проще расторгнуть договор купли-продажи, если регистрация жилого помещения еще не была произведена.

    В таком случае, квартира считается собственностью продавца и поэтому он может требовать отменить сделку с наименьшим для себя риском.

    В случае, если обе стороны соглашения о купли-продажи квартиры достигнут обоюдного согласия, то им просто нужно будет подписать документ о расторжении договора.

    Намного труднее будет вернуть квартиру продавцу, если она уже зарегистрирована и принадлежит второй стороне. Если право собственности уже перешло к покупателю, то досрочно отменить договор можно при определенных ситуациях, предусмотренных в самом договоре или законодательством.

    Согласно Гражданскому кодексу РФ, провести регистрацию соглашения по аннулированию договора можно только тогда, когда он еще действует.

    Как и было объявлено выше, когда срок договора о купли-продаже имущества истек, его расторжение невозможно. Это касается всех видов соглашений по поводу недвижимости.

    При частичной или неполной сделке, когда совершена только государственная регистрация о передаче прав на жилье покупателю, то расторжение договора не предусматривает возврат имущества, то есть для того, чтобы продавец имел возможность вернуть себе квартиру, ему необходимо прописать такие условия в самом договоре или в соглашении о его расторжении.

    В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу. Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

    На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.

    В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с исковым заявлением в суд. Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

    В данном случае ситуация становится сложнее. Дело в том, что если договор уже был исполнен до момента расторжения, то стороны не могут требовать возвращения денег или имущества, если законом или самим договором не установлено иное. Расторжение по обоюдному согласию возможно лишь в период действия договора.

    Если покупатель и продавец по обоюдному согласию хотят восстановить первоначальное положение уже после перехода прав владения в Росреестре, то они должны заключить новый договор купли-продажи недвижимости, в котором они меняются ролями: продавец становится покупателем и наоборот. В результате продавец получает проданную недвижимость, а покупатель возвращает деньги.

    Если имеет место односторонний отказ от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной досудебного соглашения. Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки. Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд. Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.

    В результате расторжения договора купли-продажи недвижимости наступает прекращение договорных отношений, если иная ситуация не предусмотрена законом или договором, а также не следует из самих договорных обязательств.

    Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

    Предлагаем ознакомиться:   Заявление в прокуратуру о холатности врачей

    Условия расторжения договора купли продажи квартиры

    Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.

    Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также не возможно, добиться своих прав можно в судебном порядке.

    Сроки расторжения договоров

    Чтобы признать договор прекратившим свое существование, нужно успеть в определенный срок, иначе расторгнуть сделку будет либо очень сложно, либо вообще невозможно. Чтобы передать право на недвижимость договор нужно зарегистрировать в соответствующем органе. Но эта процедура происходит не так быстро.

    Также договор могут признать недействительным, причем не на протяжении месяца после его заключения, а после того как, скажем, покупатель прожил здесь десять лет. Естественно, в признании договора недействительным тоже есть множество нюансов, но в таком случае сделка аннулируется. Что в дальнейшем будет с квартирой, бывшего владельца не касается, даже если недвижимость опять продается.

    Чтобы с этим пунктом возникало как можно меньше проблем, нужно придерживаться следующих рекомендаций:

    • Всегда страховать свои действия и саму сделку;
    • Внимательно проверять документы;
    • Качественно составить договор, прописав в нем условия для расторжения.

    Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (п. 1 ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ).

    Важным моментом является соблюдение срока исковой давности, который по данному виду споров стандартен и составляет 3 года. Для споров, возникающих в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате приобретенного жилья, исчисление 3-летнего срока должно начинаться с момента возникновения у продавца права требовать внесения платы (апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.

    Порядок расторжения ДКП квартиры по соглашению сторон до и после регистрации перехода права собственности

    Заключенный договор, в частности на стадии подтверждения его статуса посредством внесения соответствующей записи в государственный реестр недвижимости, может быть расторгнут при условии, что обе стороны изъявили на то свое согласие. В зависимости в какой «кондиции» находится весь процесс, будут варьироваться и ваши действия. Как, посмотрим в нижеследующей таблице.

    Таблица 1. Порядок расторжения договора о реализации и приобретении недвижимого имущества по общему согласию сторон

  • знаменующее расторжение ранее заключенных договорённостей;
  • указывающее, что состоится возврат исполненного по предыдущему договору, то есть денежных средств, объектов недвижимости и т.д.

    В данном случае нет необходимости обращаться в суд, ведь обоюдное согласие лиц – тот самый, нивелирующий почти все сложности фактор.

    Кроме всего прочего, при условии, что одна из сторон все же начнет отказываться от заключения нового соглашения, и вам все же понадобится обратиться в суд, главным условием инициации разбирательства будет неудачно проведенная попытка досудебного урегулирования вопроса.

  • До регистрации После регистрации
    При условии, что новоявленный собственник еще не успел зарегистрировать квартиру или иное недвижимое имущество в государственном реестре недвижимости, для разрыва сделки достаточно заключить между сторонами новое соглашение, на этот раз:
    При условии, что обе стороны согласны расторгнуть договор, сделать это можно без суда даже после регистрации объекта. Однако, чаще всего приходится обращаться в суд, чтобы вышестоящая инстанция регулировала данный вопрос.

    Необходимо отметить, что для осуществления оспаривания правомерности сделки, в течение трех лет с момента проставления записи о переходе права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

    Так как же правильно заключить соглашение о расторжении ранее заключенного договора? Рассмотрим пошаговую инструкцию.

    При условии, что одна из сторон осталась недовольна тем, как складываются связанные с договором обстоятельства, она должна предложить второй стороне его расторгнуть.

    Основания для расторжения должны представлять собой одну из тех причин, о которых мы упоминали выше. Предложить расторгнуть сделку можно в письменном виде, посредством отправления письма второй стороне.

    С момента получения предложения о расторжении договора, сторона, которой оно было сделано, имеет ровно тридцать дней на то, чтобы данное решение обдумать, и в конце концов дать ответ. Далее возможно три варианта развития событий:

    • обе стороны приходят к согласию, и вопрос решается полюбовно;
    • ответа не следует, то есть происходит полное игнорирование первой стороны, ввиду чего она подает обращение в суд;
    • за предложением после обдумывания следует отказ, следовательно, первая сторона вновь вынуждена будет обращаться в суд.

    При условии, что ваш выбор – сделка полюбовная, решение по возврату недвижимости, уже прошедшей регистрацию на имя нового владельца, будет простым. Так, участникам договора просто нужно поменяться ролями:

    • бывший продавец станет на бумагах покупателем;
    • бывший покупатель станет на бумагах продавцом.

    При условии, что договориться все-таки не получится, решение по возврату жилой недвижимости в руки ее изначального владельца будет принимать суд.

    Согласно положениям Гражданского Кодекса нашей страны, аннуляция договора может быть произведена непосредственно лишь в течение срока его действия.

    Получается, что уже после того, как все оговоренные в договоре обязательства были выполнены, расторгнуть его попросту невозможно. Искомое утверждение является справедливым относительно любых сделок, проводимых с недвижимостью.

    Подразумевается, что одновременно с невозможностью расторжения договора, не производится и возврата переданного имущества или материальных благ. Иными словами, вы никак не сможете вернуть свою квартиру, если:

    • передали ее новому собственнику;
    • получили от него какую-либо часть полагающейся суммы.

    Чтобы осуществить возврат благ, которые были по договору переданы каждой стороне, необходимо осуществить предварительное указание такой возможности в договоре или же соглашении, которое заключается при расторжении сделки.

    Дополнение договора особыми условиями должно производиться с согласия каждого подписывающего его лица. Однако, при условии, что вы желаете внести в документ дающие вам безопасность поправки в случае нечестности второго участника сделки, а он яростно протестует, скорее всего, вас планируют обмануть.

    Соглашение, подписанное обеими сторонами, сразу обретает силу. При этом, также ее обретают и те его части, которые оговаривают конкретные тонкости соглашения, в которых вы могли предусмотреть такие нюансы, как, например:

    • при условии, что вы передали квартиру в собственность, и не получили деньги от покупателя вовремя, недвижимость возвращается к вам;
    • при условии, что жилье было передано новому владельцу, однако он не доплатил вам положенную сумму, квартира опять-таки возвращается к вам и тому подобное.

    При условии, что дело не дошло до регистрации, такой способ будет наиболее эффективным из всех возможных, и как нельзя лучше защитит вас. При условии же, что государственная регистрация состоялась, лучше всего провести обратную сделку посредством оформления нового договора купли-продажи, так как даже при условии, что покупатель устно согласится вернуть имущество вам, законных оснований для этого не будет.

    Действия для покупателя должны быть такими.

    Как уже говорилось, сроки передачи недвижимости должны быть максимально чётко указаны в договоре. Чем точнее эти сроки – тем лучше. Важно, чтобы правильной была и стоимость квартиры.

    Риелторы часто предлагают её занижение, ведь такой шаг позволяет уклониться от уплаты налогов. Но для покупателей подобная экономия может стать невыгодной. Продавец легко вернёт указанную сумму, если дело дойдёт до расторжения.

    Им важен перечень ситуаций, когда появляется само право на расторжение. Основными причинами служат отказы покупателей от перечисления сумм, указанных в договоре. Не меньше внимания рекомендуется уделить времени фактического перечисления средств.

    Расторжение ДКП квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств

    Исходя из ст. 451 ГК РФ, ДКП квартиры также может быть расторгнут в случаях, когда обстоятельства изменились настолько сильно, что целесообразность заключения такого договора утрачивается. Данное основание может быть применено, только если договором не предусмотрено, что риск таких изменений несет сторона ДКП.

    Суд вправе удовлетворить такой иск при одновременном соблюдении следующих условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

    • при заключении ДКП стороны не могли предполагать предстоящее кардинальное изменение обстоятельств;
    • причины, вызвавшие изменение обстоятельств, никаким образом не зависели от поведения заинтересованной стороны и не могли быть ею предотвращены;
    • исполнение договора при наличии измененных обстоятельств сильно нарушило бы имущественное состояние стороны и причинило бы ей значительный ущерб.

    В качестве примеров возникновения таких обстоятельств можно привести:

    • внезапное обнаружение лиц, имеющих право собственности на квартиру или право пользования ею;
    • неожиданное серьезное заболевание одной из сторон сделки;
    • всевозможные природные катаклизмы и др.

    Заключение и дополнительные советы

    Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть соглашение о покупке, будет утвердительным. Но, только в том случае, если основания будут достаточно серьёзными.

    Продавцы не могут требовать отмены договора просто потому, что они передумали, хотя покупатели, со своей стороны, никаких нарушений не допустили. Даже если нарушение есть, оно должно быть существенным, чтобы стать основанием для расторжения. Лучше стараться делать так, чтобы заранее предотвратить негативные последствия.

    Главное – следовать действующим законодательным нормам в соответствующей сфере. Специалисты советуют расторгать договоры до регистрации, если это действительно необходимо. Такая процедура будет проще, и обходится дешевле. Но наличие чётких и аргументированных доводов обязательно всегда.

    Аннулирование предварительного ДКП квартиры

    Заключение предварительного ДКП квартиры является очень распространенной практикой в процессе подготовки к совершению сделки (ст. 429 ГК РФ). Обычно такой договор заключается тогда, когда стороны хотя и имеют такое намерение, однако в силу некоторых обстоятельств не готовы совершить сделку в течение определенного периода (например, покупатель не имеет необходимой суммы, продавец не подобрал себе альтернативное жилье и т. д.).

    Если стороны совместно пришли к решению о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, им необходимо заключить письменное соглашение по правилам, о которых говорилось выше. Такой договор может быть расторгнут и в судебном порядке при отсутствии взаимного согласия сторон.

    ВАЖНО! Если срок предварительного договора истек, требовать его расторжения некорректно, так как он автоматически прекращает свое действие. В такой ситуации можно вести речь только о возврате переданных денежных средств либо имущества (см. решение Центрального районного суда г. Сочи (Краснодарский край) от 17.03.2016 по делу № 2-1680/2016).

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юрист поможет
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

    Adblock detector