Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Существенные условия договора управления многоквартирным домом

I. Общие вопросы

Данный документ может быть заключен как между собственниками жилья и управляющей компанией, так и между УК и организованным в доме ТСЖ.

Наличие договора на управление многоквартирным домом налагает на управляющую компанию обязательства перед собственниками данного отдельно взятого МКД, в случае неисполнения которых оговариваемый размер платы за содержание и ремонт жилья может быть снижен или в принципе аннулирован.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

В свою очередь многие управляющие компании, навязав собственникам подписать заведомо невыгодные для них или безграмотно составленные договоры, в дальнейшем бездействуют на эксплуатируемых многоквартирных домах, ограничиваясь лишь сбором платежей за жилищно-коммунальные услуги, а у собственников возникает классический вопрос к жилкомхозу: за что мы платим?

Не имеющие юридической силы договоры на управление многоквартирным домом ни к чему не обязывают ни управляющую компанию, ни собственников жилья. Последняя не обязана выполнять на объекте какие-либо работы, а жильцы могут не оплачивать предоставляемые ею жилищно-коммунальные услуги.

Существенные условия договора управления многоквартирным домом

В случае отсутствия договора на управление МКД, либо наличия документа, не имеющего юридической силы, выбранная форма управления многоквартирным домом является нереализованной. Городские власти обязаны найти для жильцов управляющую компанию, проведя соответствующий конкурс.

Главным требованием, предъявляемым к договору на управление многоквартирным домом, является наличие существенных условий, которые должны оговариваться в документе — в соответствии с Жилищным кодексом РФ (2).

Публичный не значит подневольный

По законодательству (ст.426 ГК РФ), публичным считается договор, заключённый лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Публичный договор устанавливает обязанности данного лица по выполнению работ или оказанию услуг, которые предприниматель должен осуществлять в отношении каждого клиента.

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность, не может оказывать предпочтение определённым лицам при заключении публичного договора. Иными словами, в публичном договоре стоимость работ и услуг должна быть одинаковой для всех собственников помещений в МКД, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами установлено предоставление льгот отдельным категориям граждан.

Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. То есть, никого нельзя заставить заключить договор, кроме случаев, когда обязанность заключения договорных обязательств установлена настоящим Кодексом, законом или добровольно взятой на себя обязанностью.

Предприниматель не вправе отказаться от заключения договора, если он может выполнять работы и оказывать услуги, которые являются предметом данного документа.

Как вы знаете, крепостное право в России было отменено в 1861 году. Поэтому несправедливо считать, что раз управляющая компания заключила с собственниками помещений в МКД договор управления, значит, она должна выполнять все пожелания жильцов дома. Это совсем не так. Скорее, наоборот.

Как мы уже писали выше, не собственники жилья предлагают управляющей компании условия договора, а как раз эти самые жильцы соглашаются с предложенными им условиями договора правления от УК. Таком образом, нужно донести до особо активных собственников помещений в МКД, что публичность договора не означает беспрекословного подчинения управляющей компании. Следовательно, ей нельзя навязать любых принятых решением ОСС условий договора управления.

Но помните, что договор управления не будет считаться заключённым, пока не будут согласованы все его условия между собственниками помещений в МКД и управляющей компанией.

Признаки публичности договора управления МКД

К первому такому признаку относится тот факт, что одной из сторон договора является управляющая компания. А любая УК признаётся лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность.

Вторым признаком является выполнение УК обязательств по выполнению работ и оказанию услуг собственникам помещений в МКД за определённую ежемесячную плату.

Ну и третьим признаком признаётся недопустимость отказа УК от заключения договора или уклонения от его заключения при наличии возможности выполнения работ и оказания услуг. Обязательность заключения договора управления для УК закреплена законодательно также и в случае её победы в открытом конкурсе, который проводится органом местного самоуправления (ч.ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ, ч.8 ст.448 ГК РФ).

Предлагаем ознакомиться:   Договор на водоотведение поверхностных сточных вод

Но, конечно, как и в любом деле, здесь тоже есть свои нюансы. Во-первых, договор управления заключается после принятия единогласного решения ОСС. Таким образом, отдельно взятый собственник не вправе единолично решить вопрос о заключении договора управления с управляющей компанией.

Кроме того, договор управления может заключаться только с собственниками помещений в МКД. Лицо, не являющееся собственником, не может заключать договор управления с УК. Самое главное, заключённый договор управления действует и в отношении тех лиц, которые не обращались в УК, не заключали договор непосредственно, не принимали участие в ОСС, голосовали против избрания данной УК или не подписали ДУ.

Также важно учитывать, что цена работ и услуг одинакова для всех собственников помещений в МКД, кроме льготников. Но эта цена не может быть одинаковой для собственников жилья в разных многоквартирных домах.

То есть для собственников помещений в одном МКД будет одна стоимость работ и услуг в договоре управления. Соответственно, для собственников жилья в другом доме договорная стоимость работ и услуг будет совсем другой.

Ещё одним важным моментом, который нужно обязательно отметить, является тот факт, что Жилищный Кодекс РФ не устанавливает обязанность УК заключать договор управления на предложенных ей условиях собственниками помещений в МКД.

Напротив, при избрании на ОСС управляющей компании собственники жилья должны ознакомиться с предлагаемым УК вариантом договора управления и подписать его либо обсудить внесение корректировок. Нужно понимать, что при выборе управляющей компании собственники помещений в МКД одновременно выбирают и предложенные ей условия договора управления.

Это ещё один важный аспект рассматриваемого вопроса.

В Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда № 14АП-2840/12 от 29.05.2012 года по делу № А05-11020/2011 говорится, что условия заключённого договора управления МКД могут разниться для собственников жилых и нежилых помещений в доме.

Предлагаем ознакомиться:   Кем осуществляется государственное управление охраной труда

В случаях, когда по закону заключение договора управления обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течение 30 дней направлен протокол разногласий к данному документу, УК обязана в течение такого же срока со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии ДУ в её редакции либо об отклонении направленных замечаний (п.2 ст.445 ГК РФ).

При отклонении протокола разногласий или неполучении сведений о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая документ, может обратиться в суд для решения спорного вопроса. При этом, следует исходить из того, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

Что это значит? Законодатель не требует утверждения условий договора отдельно для собственников жилых и нежилых помещений в доме. Значит, закон не запрещает заключать договор управления МКД с собственниками нежилых помещений на условиях, отличных от условий ДУ для жильцов дома. Но отличия договора управления могут касаться только специфики нежилых помещений.

При решении таких спорных вопросов зачастую суды ссылаются на тот факт, что права собственников жилых и нежилых помещений в МКД серьёзно различаются из-за специфики данных помещений. Здесь подразумевается различный объём обязанностей по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений в доме.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

▪ В договоре управления МКД должен быть конкретизирован состав общего имущества собственников жилья, приведен адрес объекта. Целесообразно дать краткое описание его технического состояния. Недопустимо не указывать отдельные объекты общего имущества, создающие «головную боль» для управляющей организации (балконные плиты, радиаторы отопления и пр.).

▪ Наличие перечня работ и услуг по содержанию, ремонту общего имущества в МКД, который должны определить собственники жилья(3). Одновременно в договоре на управление многоквартирным домом необходимо выделять услуги по управлению МКД (заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги) и услуги по эксплуатации здания.

▪ В договоре управления МКД должен быть приведен полный перечень коммунальных услуг, предоставляемых собственникам жилья.

▪ В документе должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилья. Таким образом, в случае дальнейшего непредоставления жильцам какой-либо из оговариваемых услуг, у последних появляется возможность пропорционально снизить оплату за содержание и ремонт жилья.

▪ В договоре управления многоквартирным домом должен быть оговорен порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств. Последняя, в частности, должна предоставлять информацию по запросам потребителя о выполненных работах в пятидневный срок (4).

III. Другие требования и рекомендации

Основные условия договора управления МКД

Во избежание двусмысленных ситуаций и споров между собственниками жилья и управляющими компаниями, достаточно следовать простым и несложным рекомендациям:

  • Всегда в указанные сроки отвечайте на предложения о заключении договора управления. Будь то отказ или согласие на других условиях. Отвечать нужно в любом случае.
  • Не размещайте на сайте УК и не раздавайте всем жильцам типовые договоры с перечнями и тарифами. Поскольку нужно учитывать конструктивные особенности, специфику, износ и прочие особенности каждого жилого дома. От этого будет разниться стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.
Предлагаем ознакомиться:   Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства

Подытоживая всё вышесказанное, отметим, что публичность договора не означает открытости данных о жильцах. Этого нигде не было отмечено. Также публичность договора управления не может принудить управляющую компанию возложить на себя несуществующее по условиям ДУ бремя ответственности за содержание и ремонт общего имущества в МКД, навязанное ей собственниками жилья.

▪ Договор на управление МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома. Именно они должны формировать условия данного документа.

▪ Договор на управление многоквартирным домом должен быть заключен с каждым собственником жилья.

▪ Стоимость оплаты за содержание и ремонт жилья в  каждом отдельно взятом МКД в идеале должна устанавливаться индивидуально, путем переговоров собственников с управляющей компанией и исходя из технических особенностей объекта, потребностей жильцов и их материальных возможностей.

Жилищное законодательство не предусматривает выполнение работ по содержанию и ремонту жилья без их соразмерной оплаты. Тариф, устанавливаемый по усредненному принципу городскими властями, предназначен для эксплуатации социального жилья,пребывающего в муниципальной собственности.

Вместе с тем власть не может запретить собственникам копировать муниципальный тариф на Содерремжил, как это происходит у нас сплошь да рядом. Но в данном случае внутренняя разбивка размера платы должна хотя бы учитывать особенности конкретного МКД, поскольку перечень работ и услуг, а также их стоимость в разных домах различная.

IV. Резюме

Как мы видим, для эффективной работы договора управления многоквартирным домом собственники должны располагать и рядом других документов. В настоящее время приказом министра ЖКХ Ростовской области №19 от 15 февраля 2011 года утвержден перечень соответствующей документации и типовая форма, которую можно взять за основу.

Таким образом, теперь собственникам жилья значительно проще ориентироватьсяв организации цивилизованных отношений с управляющими компаниями, по крайней мере, теоретически.

Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома

Вместе с тем данный подзаконный акт носит рекомендательный характер, поскольку государство не полномочно решать за собственника, как ему управлять своим жильем.

▪ примерная форма договора управления многоквартирным домом;

▪ примерная форма акта технического состояния многоквартирного дома;

▪ примерная форма перечня имеющейся технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов;

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

▪ рекомендуемый минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector