Как составить договораренды торгового помещения для налоговои

Можно ли арендовать жилое помещение

Если «вмененщика» заинтересовало помещение в жилом доме, то ему необходимо убедиться, что оно переведено в категорию нежилых помещений в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ. Подтверждением этого является уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502, а также паспорт БТИ (если было проведено переустройство (перепланировка) данного помещения или иные работы).

Примечание. См. п. 3 ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ.

Использование жилых площадей для предпринимательской деятельности лицами, не являющимися собственниками помещения, противоречит законодательству. Следовательно, не стоит арендовать квартиры или комнаты, входящие в жилой фонд, под офисы, склады и тем более под торговые помещения. Такая сделка будет признана недействительной (ст. 168 ГК РФ).

Примечание. Суды при рассмотрении подобных дел руководствуются п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8.

Возьмите на заметку. Если жилое помещение не перевести в нежилоеПри обнаружении факта аренды жилого помещения под магазины, объекты общепита или офисы и признании сделки ничтожной гражданина — собственника помещения могут оштрафовать на сумму от 1000 до 1500 руб. (ст. 7.21 КоАП РФ).Если жилым помещением, используемым не по назначению, владеет фирма (индивидуальный предприниматель), то она должна будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме и скорректировать данные налогового и бухгалтерского учета (ст. 167 ГК РФ).

Ей также придется заплатить административный штраф, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ, в котором она состоит на учете.Арендатору грозит административный штраф, если он переоборудовал помещение в ущерб условиям пользования жильем без согласия собственника. Тогда ИП уплатит от 4000 до 5000 руб., а юридическое лицо — от 40 000 до 50 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ).

Обратите внимание: на помещения, признанные нежилыми, распространяются все ограничения, установленные для использования жилых помещений, с которыми они соседствуют. На основании п. 10 ст. 23 Жилищного кодекса РФ должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования.

Примечание. См. также Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям СанПиН 2.1.2.1002-00, утвержденные Главным государственным санитарным врачом России 15.12.2000.

Составление договора аренды

В том случае, если помещение арендуется вне объекта стационарной сети, то ЕНВД нет, и договор лучше написать таким образом: «помещение передается арендатору с целью размещения в нем офиса».

. Будет не лишним, если в договоре аренды будет указано нижеследующее: « Арендуемая площадь не имеет торговых залов. Согласно экспликации и техническому паспорту, здание, где имеется помещение, не является объектом стационарной торговой сети, согласно статье 346.27 НК РФ».

К договору аренды следует приложить копии документов. Вышеприведенные формулировки будут означать, что налогоплательщик не сможет использовать ЕНВД.

Берем в аренду часть здания или площадь? На каждый арендуемый объект по договору аренды!

От этого на прямую зависит система налогообложения.

Во втором случае, где ЕНВД не используется, в договор должен содержать следующую фразу: Безусловно, данные формулировки должны полностью соответствовать и другим правоустанавливающим документам, таким как экспликации и техническому паспорту.

Еще один важный момент для арендодателя! Стоит отметить еще очень важный момент для арендодателя.

От того, что указано в договоре по поводу обязанностей сторон, по оборудованию передаваемых в наем торговых мест, зависит система налогообложения.

Арендная плата

Обычно арендная плата устанавливается в виде фиксированной суммы платежей. Однако стороны могут договориться считать арендной платой, к примеру, предоставление арендатором определенных услуг арендодателю, а также затраты на улучшение арендованного имущества, возложенные договором на арендатора, либо иные варианты оплаты (п. п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ).Согласно п. 3 ст.

614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Заметим, что в договоре допустимо предусмотреть порядок ежеквартальной индексации арендной платы с учетом инфляции. Причем такая корректировка не является изменением размера арендной платы и не нарушает нормы гражданского законодательства.

Примечание. Подобный вывод содержится в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Обязанность арендатора по уплате коммунальных платежей и несению иных расходов установлена в п. 2 ст. 616 ГК РФ. Поэтому при подписании договора аренды необходимо уточнить у арендодателя, включает ли в себя сумма аренды данные платежи. Если нет, то коммунальные платежи определяются исходя из фактического потребления коммунальных услуг.

То есть «вмененщику» ежемесячно нужно будет перечислять разную сумму за данные услуги на основании расчетов, представленных арендодателем вместе со счетами эксплуатационных компаний. Если отдельные водо- и электросчетчики в арендованном помещении не установлены, расходы за поставленные коммунальные услуги распределяются пропорционально занимаемой площади.

Иногда «вмененщики» снимают помещения на безвозмездной основе. Например, если собственник недвижимого имущества — учредитель организации. Заметим, что на уплату ЕНВД это никак не повлияет, однако для арендодателя выбор такого варианта грозит неприятностями. Налоговики могут доначислить ему налоги исходя из рыночных цен на услуги по сдаче в аренду объектов недвижимости (ст. 40 НК РФ). Впрочем, такие действия инспекторов можно оспорить в суде.

Примечание. См. Постановления ФАС Московского округа от 18.11.2009 N КА-А40/12215-09 и ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2008 N Ф04-5628/2008(11555-А46-15).

Предлагаем ознакомиться:   Как составить притензию о возрате денег за телефон

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, общая информация о сделке

Делать это нужно по специальному акту.

Только со дня приёма помещения договор начинает своё действие. И с этого же дня обе стороны приобретают свои права и обязанности по договорным отношениям.

Предметом договора аренды могут быть помещения разного назначения или производственные территории Договора коммерческой аренды могут различаться по объектам недвижимости. Поэтому они делятся на аренду:

  1. складских помещений
  2. производственных территорий
  3. торговое помещение
  4. офисов

Важно настоять на беспрепятственном доступе в помещение в этот период — чтобы иметь возможность вывезти мебель, технику, оборудование и другое имущество.

Как будет возвращён обеспечительный платёж Следует прописать сроки возврата и те ситуации, в которых эта сумма останется у собственника помещения или будет отдана только частично.

Как будут разрешаться спорные ситуации Фотография на обложке: Flickr / Malmsjo / CC BY-SA 3.0

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ аудитор, член МоАП Мельникова Елена Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Государственная регистрация договора и налоговый учет

Договор аренды на срок более года заключается в письменной форме. Если нежилое помещение арендуется на срок более одного года, то его должна зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В противном случае он будет считаться незаключенным (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Примечание. См. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.

Образец договора аренды - стр.1

Как правило, государственная регистрация договора аренды занимает немало времени. И если в этот период плательщик ЕНВД начнет использовать помещение, указанное в договоре аренды (например, для осуществления розничной торговли или оказания услуг общепита), то он подвергнет себя определенному риску. Так, при проведении налоговой проверки инспекторы могут указать на неверное определение величины физического показателя «площадь торгового зала (в квадратных метрах)», «площадь торгового места (в квадратных метрах)» или «площадь зала обслуживания (в квадратных метрах)».

В подобной ситуации есть несколько способов избежать проблем.1. Указать в договоре аренды, что его условия распространяются на правоотношения, возникшие до заключения договора, то есть до его государственной регистрации (ст. 425 ГК РФ). Например, с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору.

Примечание. Об этом — Письма Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, а также УФНС России по г. Москве от 18.02.2008 N 20-12/015152.2 и от 29.12.2008 N 19-12/121861.

2. Заключить предварительный договор аренды. Он позволяет установить правовую связь между сторонами будущего основного договора аренды недвижимости и обозначить существенные условия основного договора (ст. 429 ГК РФ). Подобный контракт служит гарантией заключения договора аренды в определенный срок.

Как быть, если……будущий арендодатель еще не является собственником объекта аренды?Учтите, что при рассмотрении дела в суде возможны выводы о ничтожности предварительного договора аренды недвижимого имущества. Подобного мнения придерживается ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 09.06.2008 по делу N А56-15598/2007 и от 28.04.

В предварительный договор можно включить условие о размере арендной платы. Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, если данное условие отсутствует, необходимо применять нормы ст. 424 ГК РФ. То есть исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары (работы, услуги).

Примечание. См. также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2005 N А79-4672/2005 и ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2005 N А26-10062/04-210.

Кстати, предварительный договор не нуждается в регистрации, так как он не является соглашением о сделке с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.3. Заключить договор аренды на срок менее года с последующей пролонгацией на тот же срок (например, на 11 месяцев) или на неопределенный срок. Такой договор не требует государственной регистрации. Однако в этом случае «вмененщик» рискует получить отказ арендодателя в продлении действия договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Примечание. Такой вывод содержится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

Причем в договор аренды следует включить именно условие о праве арендатора на заключение договора на новый срок. Дело в том, что условие об увеличении срока действующего договора аренды повлечет обязанность сторон осуществить его государственную регистрацию.Обратите внимание: если в договоре аренды указано, что он действует с 1 июля 2010 г.

Предлагаем ознакомиться:   Исковое заявление об определении места жительства ребенка

по 30 июня 2011 г., его нужно зарегистрировать. Президиум ВАС РФ в п. 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст.

651 ГК РФ признан равным году.4. Заключить договор аренды на неопределенный срок. Его также не нужно передавать на регистрацию в Росреестр. Но недостаток указанного договора в том, что и арендодатель, и арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (если иной срок не установлен договором).

Поэтому, оформляя договор аренды, моменты, касающиеся вида арендуемого помещения, нужно зафиксировать максимально четко.

. И в качестве приложений к договору дать копии соответствующих документов.

Образец договора - стр.2

Такие формулировки будут означать, что путь на ЕНВД налогоплательщику закрыт.

Если же в договоре четко указано, что арендуется

, то налог будет рассчитываться уже на основании площади торгового зала (см.

письма ФНС России от 06.05.10 № ШС-37-3/[email protected] и от 27.07.09 № 3-2-12/83, письмо Минфина России от 26.05.09 № 03-11-09/185). Таким образом, если торговля реально ведется через небольшой торговый зал, то в целях уменьшения суммы налога необходимо позаботиться о правильной фиксации этого момента в договоре аренды. Формулировка в данном случае может быть такой: Разграничить эти два вида предпринимательской деятельности можно с помощью договора аренды.

Ну, и конечно, данные формулировки должны соответствовать другим правоустанавливающим документам — техническому паспорту на объект, экспликации и т.п. (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.09.10 по делу № А11-14602/2009).

Отметим еще один момент, важный для арендодателя. Система налогообложения может также зависеть от указания в договоре аренды обязанностей сторон по оборудованию передаваемых в наем торговых мест.

Ремонт помещения

Важным условием договора аренды является распределение обязанностей сторон по содержанию переданного имущества. Так, капитальный ремонт обязан производить арендодатель в срок, установленный договором, а если он не определен или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Продолжительность ремонта согласовывается сторонами договора.

Все разногласия по данному поводу устраняются в суде (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.10.2005 N А52-1425/2005/1).Если собственник не исполнил свои обязанности, арендатор вправе:- самостоятельно произвести капитальный ремонт, взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;- потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Примечание. Об этом говорится в ст. 616 ГК РФ.

В обязанности арендатора входит устранение текущих неисправностей. Но иногда ему требуется произвести достройку и реконструкцию помещений (например, установить кондиционеры, автоматические двери либо проложить дополнительный кабель). В подобных случаях речь идет о неотделимых улучшениях арендованного имущества. Если такие изменения согласованы с арендодателем, то плательщик ЕНВД имеет право на компенсацию затрат (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Сдача в аренду нежилого помещения

Образец любого договора аренды помещения магазина состоит из преамбулы и основной части, содержащей права и обязанности сторон, описание предмета договора и прочие аспекты.

1.    Предмет договора аренды помещения под магазин. Необходимо максимально его расписать: точный адрес, этаж, номер помещения, площадь. Приложить план здания, где контрастным цветом выделен арендуемый участок.

2.    Использование помещения. Здесь обычно в образце договора аренды магазина арендодатель расписывает запреты совершения каких-либо действий над помещением арендатором.

3.    Доступ в помещение, соглашение об охране. Тут расписываются права собственника на периодическую проверку имущества, при каких условиях и с какой частотой он может их осуществлять. Также оговаривается установка охранной сигнализации либо заключения договора на обслуживание охранной организацией.

4.    Срок аренды. Кроме согласования временных рамок текущего договора-образца аренды нежилого помещения магазина сюда включают и пункт, касающийся преимущественного права арендатора на заключении последующего договора об аренде.

5.    Госрегистрация бланка договора аренды магазина. Напоминаем, если срок аренды более одного года, то этот пункт надо включить обязательно.

Образец договора - стр.4

6.    Передача помещения и его возврат. Было бы не лишним составить акты приема-передачи помещения, где будет описано его состояние на момент этих действий. Важно прописать сюда и пункты относительно имущества арендатора, находящегося в этом помещении.

7.    Арендная плата. Этот подраздел следует в договоре аренды нежилого помещения под магазин в качестве образца расписать детально:

  • Составляющие оплаты – базовая основа, коммунальные и эксплуатационные (видеонаблюдение, клининг, вывоз мусора, дезинфекция и пр.) платежи;
  • У.е. — в какой валюте будет производиться оплата;
  • Дата платежа;
  • Размер депозита, распоряжение им арендодателя.

8.    Страховой договор. Страхование арендуемого имущества может в некоторых случаях спасти арендатора от разорения. Если по его вине помещению будут нанесены серьезные повреждения, страховая компания выплатит арендодателю соответствующую компенсацию.

Предлагаем ознакомиться:   Как оформить портфолио для начальных классов

Уплата пени, установленной настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором.

6.1. Арендатор, надлежаще выполнявший обязанности по настоящему договору, имеет преимущественное право на продление договора. 6.2. Договор аренды расторгается досрочно по обоюдному согласию сторон. 6.3. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в случаях, когда Арендатор: По требованию Арендодателя договор аренды расторгается в порядке, установленном действующим законодательством.

6.4. При досрочном расторжении договора, как по обоюдному согласию сторон, так и по требованию Арендодателя или Арендатора, арендная плата вносится Арендатором за фактическое использование арендуемого помещения. 7.1. Настоящий договор вступает в действие с « » г.

Как сдать в аренду нежилое помещение? Как правильно заключить сделку?

Составление договора и налогообложение? Ответы на эти и другие вопросы можно узнать из нашей статьи. Арендодателю можно сдать во временное пользование здания, помещения, сооружения различного назначения, которые относятся к категории нежилых.

При составлении договора необходимо учитывать, что в нем должна содержаться следующая информация:

  • адрес расположения объекта недвижимости;
  • технические характеристики, квадратура;
  • срок действия и ежемесячная стоимость арендной платы;
  • права, обязанности и ответственность как арендатора, так и арендодателя.

Образец договора - стр.5

Соглашение составляется в тройном экземпляре, так как каждая из сторон оставляет себе один вариант, а еще один необходимо предоставить в Росреестр.

Если после заключения сделки нужно внести определенные коррективы, то по согласованию сторон это можно сделать, составив дополнительное соглашение к договору. Срок аренды при необходимости можно пролонгировать после договоренности между контрагентами. Сдавая в аренду коммерческую недвижимость и получая определенную прибыль, арендодатель обязан оплачивать налог.

Согласно российскому законодательству налог оплачивают как юридические, так и физические лица. Не стоит скрывать от налоговой службы тот факт, что помещение сдается в аренду, так как это влечет за собой большие штрафы в размере 20% от неуплаченной вовремя суммы, также начисляется пеня.

Как определить размер ежемесячной арендной платы? Этот вопрос больше всего интересует арендодателей. Действительно установить конкурентоспособную и выгодную для владельца цену достаточно непросто.

Для оценки нежилого помещения можно обратиться к агентству недвижимости, опытный риелтор поможет правильно оценить объект.

Стоит отдавать предпочтение только проверенным агентствам, которые:

  • хорошо себя зарекомендовали на рынке;

  • имеют хорошую репутацию;
  • обладают большим опытом в оценке коммерческой недвижимости.

Еще одним вопросом, который часто интересует владельцев нежилой недвижимости является поиск клиентов. Ведь привлечь клиентов не так легко, и именно от количества арендаторов зависит доход арендодателя.

Договор аренды для торговли на ЕНВД

Образец договора - стр.6

Мне приходит много вопросов от начинающих ИП именно на эту тему.

Дело в том что для розничной торговли на ЕНВД (стационарная торговля) физическим показателем является количество квадратных метров которое арендует предприниматель.

Я сейчас расскажу про маленькую хитрость при которой можно снизить размер налога ЕНВД.

Данной хитростью является разграничение арендуемой площади в договоре аренды который Вы будете заключать с арендодателем. Понятное дело что арендуя торговую площадь предприниматель должен часть площади выделить под склад для товара и как раз именно это можно отразить в договоре аренды который вы заключите с арендодателем.

Я сейчас покажу небольшую выдержку из текста договора аренды который я сам неоднократно заключал.

…… размер арендуемой площади составляет 45 кв.м.

из них 25 кв.м. торговая площадь; 7 кв.м. складское помещение; 13 кв.м. офисное помещение …… То есть как видно на примере в договоре указывается разграничение площадей и в этом случае оплачивать налог можно не с 45 кв.

м., а с 25 что конечно же правильно и более выгодно предпринимателю.

Обязательное условие – это сделать это разграничение, отделите часть площади под склад перегородкой, чтобы туда не было доступа у покупателей. Вот такой вот простой пример.

По закону Вы должны платить налог с торговой площади, но если нет разграничения в договоре, то налоговая считает всю арендуемую площадь, как торговую. И размер налога Вам придется в этом случае платить значительно больше, а спорить с налоговой и что-то доказывать … себе дороже (можете поверить моему предпринимательскому опыту).

Сервис помог мне сэкономить на услугах бухгалтера и избавил от походов в налоговую. На этом все! Жду Вас в моей группе ВК “ Секреты бизнеса для новичка ”, теплый прием и бесплатные консультации Вам обеспечены.

Удачи в бизнесе!

Арендаторам не читать! К этой статье я прикреплю образец договора, который я считаю «эталонным» в плане защиты интересов арендодателя и расскажу почему. Зачастую краткосрочные договоры используют для того, чтобы «замаскировать» долгосрочный договор, чтобы избежать бюрократических формальностей.

Чем отличаются бессрочный договор аренды от срочного — тем что каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую за определенный срок, что невозможно в случае если срок в договоре указан.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector