Договор служебного найма жилого помещения

Что такое служебный наём

В Жилищном кодексе выделена особая категория. Речь идет о найме специализированного жилья. К нему относятся, например, жилые помещения соц. назначения, жилая площадь из маневренного фонда, жилье служебное. В последнем случае жилые помещения предоставляются тем, кто занят на определенных должностях и осуществляет определенные виды деятельности.

При этом руководство к таким действиям определяется решением органов власти федерального уровня, субъектов федерации и муниципальных образований. Хочется отметить, что, несмотря на принятое решение вышеуказанными официальными органами о выделении помещения из специализированного резерва, без оформления сделки не обойтись. Так что, как только вами будет получено решение, необходимо отправиться к собственнику для заключения сделки о найме служебного жилья.

Как уже упоминалось выше, служебное жилье выделяется сотрудникам (работникам) и их родным на период осуществления определенного вида трудовой деятельности. После разрыва трудовых отношений соглашение прекращает свое действие, а другое жилище бывшему работнику и его родным не предоставляется. 

Но есть некоторые исключения, касающиеся ситуаций, когда присутствуют особые основания для пролонгации соглашения или его перезаключения.

Служебное помещение передается квартиросъемщику в соответствии с постановлением Правительства от 26.01.2006 № 42. В нем предлагается образец типового договора найма таких помещений. Но образец, предложенный в данном постановлении, носит лишь рекомендательный характер, его положениями можно руководствоваться при составлении конкретного документа о найме служебного жилья.

В реальности стороны имеют отличную возможность включить в него дополнительные пункты, не противоречащие действующему на момент заключения законодательству. 

Предоставление служебного жилья

Служебным жильем признается жилая площадь, включенная на основании решения уполномоченных органов в специализированный фонд домов государственного и муниципального значения.

В отношении указанного жилья следует принять во внимание следующие правовые моменты:

  • Включение жилплощади в специализированный фонд допускается только с согласия собственника недвижимости;
  • Предоставляется только сотрудникам, которые не имеют своей собственности в обусловленном населенном пункте;
  • Сотрудник вправе пользоваться площадью во время осуществления им своей трудовой функции, после прекращения которой, он лишается такого права, то есть, законодатель не предусматривает обеспечение жильем бывших сотрудников (исключения составляют малообеспеченные категории граждан и признанные нуждающимися в улучшении условий проживания);
  • Доступно только отдельным категориям граждан;
  • Чаще всего, жилплощадь находится в служебном здании;
  • Использование недвижимого объекта в качестве служебного возможно только после причисления его к соответствующей категории и учета на балансе специализированного фонда;
  • Жилье, в обязательном порядке, должно быть благоустроено в соответствии с особенностями региона в котором оно расположено;
  • Жилье должно удовлетворять нормативный регламент требований, в том числе санитарный и технический;
  • Законодатель исключает права третьих лиц на указанную категорию жилья;
  • В отношении жилья, предоставленного по служебному положению, не допускается судебное оспаривание прав;
  • На одного проживающего в служебном помещении не может приходиться меньше 6 квадратных метров;
  • В случае, если площадь выбывает из состава специализированного фонда, то она может быть опосредована договором социального найма.

К числу органов, уполномоченных на принятие решения о включении жилья в специализированный фонд и определяющих круг субъектов, управомоченных проживать в нем, относятся:

  • Органы МСУ, в чьей компетенции находятся вопросы жилищного фонда;
  • Органы жилищного фонда на уровне субъекта РФ;
  • Органы жилищного фонда федерального уровня.

В число субъектов, имеющих правомочие претендовать на служебное помещение, входят:

  1. Сотрудники правоохранительных органов;
  2. Лица, состоящие на военной службе;
  3. Судьи, осуществляющие конституционное правосудие;
  4. Депутаты Гос. Думы и члены Совета Федерации;
  5. Работники почтовых отделений, газовых хозяйств, дворники, слесари, техники-смотрители;
  6. Лица, работающие в государственном заповеднике, национальном парке или лесном хозяйстве;
  7. Работники специализированных учреждений для детей;

Данный документ предполагает предоставление жилплощади из других фондов недвижимости, например, частного фонда с выплатой денежной компенсации за самостоятельный наем. Особенности договора служебного найма жилого помещения: 1.


Иногда при смене владельца помещения новый собственник служебного жилья отказывается заключать договор о найме.

Какие особенности нужно учитывать при совершении сделки

В любых правоотношениях, связанных с наймом жилища, в том числе и служебного, одной из сторон будет наймодатель, действующий лично либо через человека, указанного в доверенности. Другая сторона сделки – это наниматель (сотрудник, работник, служащий).

При оформлении найма жилья, относящегося к служебному, роль наймодателя возлагается на государство или муниципалитет. Это означает, что соглашение будет заключаться с одним из органов федерации или муниципального образования, который уполномочен его представлять.

Но чтобы подписать документы, подтверждающие право использовать определенный объект недвижимости, нужно предъявить решение собственника, о котором уже упоминалось выше. Оно и будет служить предпосылкой для закрепления отношений с гражданином.

Так, например, если рассматривать ситуацию с военнослужащими, нуждающимися в предоставлении жилища на время прохождения службы в том или ином населенном пункте из жилищных резервов федерации, то уполномоченным органом для вынесения решения о признании права на служебную квартиру и ее предоставлении будет являться Министерство обороны.

Условию о предмете заключаемой сделки всегда уделяется особое внимание. Таковым в нашем случае признается передаваемое в пользование квартиранту жилище – с точным описанием особенностей помещения, включая количество комнат, квадратуру и адрес.

Статьей 104 ЖК РФ регламентируется, что жильем служебного назначения может считаться только целая квартира, но никак не часть квартиры или комната в ней, а также жилой дом.

И это еще не все, закон предусматривает, что передаваемое работнику жилье должно соответствовать нормам, прописанным в статье 15 Жилищного кодекса. Эта статья предусматривает обязательное соответствие переданных квадратных метров техническим, санитарно-эпидемиологическим и другим обязательным в нашей стране нормам и стандартам.

Предлагаем ознакомиться:   Как украсть электричество не нарушая закон

Владелец жилища, передаваемого в пользование работнику, должен учитывать и требование о благоустроенности помещения. Однако тут присутствует оговорка относительно того, что о степени благоустроенности жилья следует судить исходя из специфических особенностей региона и того населенного пункта, в котором выделяется служебное жилье.

Когда соответствующими органами принимается решение, а затем и оформляется договор, то в нем обязательно отражается причина, являющаяся основой для предоставления сотруднику специального (служебного) жилья. Таковой является специфическая трудовая деятельность. Это может быть служба в вооруженных силах и органах правопорядка, служба в муниципальных и госструктурах и т. п.

При заключении договора найма жилья, относящегося к категории служебного, с тем или иным сотрудником, обязательно указываются и те, кто имеет полное право проживать вместе с работником. Таковыми являются его родные: супруг(-а), дети и родители, недееспособные или ограниченно дееспособные и иные граждане, приравненные судебным решением к родственникам.

Важным пунктом такого соглашения является период его действия. Тут возможны варианты: оговаривается точный период действия документа, жилище будет передано на полный срок несения службы (выполнения работы) либо на время пребывания гражданина на определенной должности.

Обязательной составляющей любой совершаемой сделки является письменное закрепление допустимых действий сторон (их прав и обязанностей). Наём помещения при осуществлении трудовой деятельности не исключение. Жилищным кодексом закрепляются основной круг обязанностей и наиболее значительные из прав.

Владелец служебного помещения обязан осуществить передачу жилого помещения, при этом указанная недвижимость должна быть полностью свободна от любых прав на нее других граждан. Жилище должно отвечать требованиям безопасности и быть оснащено коммуникациями (в том объеме, который является обычным для конкретного региона страны).

На собственника возложена также обязанность по обеспечению доступа квартиранта к услугам коммунального характера, которые должны быть надлежащего качества, а в случае разрушения строения или ухудшения его состояния до уровня, угрожающего жизни и здоровью граждан, либо проведения капремонта на объекте он должен предложить квартиросъемщику иное жилье, отвечающее установленным стандартам.

Законодатель закрепляет ряд случаев, когда жилец не утрачивает права на получение недвижимости даже после прекращения трудовых отношений с владельцем жилплощади. В этой ситуации бывший работодатель должен предоставить ему жилплощадь.

Помимо перечисленных обязанностей собственник имеет и определенные права, несоблюдение которых квартиросъемщиком может повлечь вынесение судом решения о его выселении вместе с родственниками. Собственник имеет право:

  • требовать от квартиросъемщика оплату аренды и предоставленных ему услуг; 
  • заявлять требования к жильцу по поводу соблюдения последним и его близкими правил общежития, оговоренных в соглашении, и пр. 

Когда речь заходит о том, что должен делать квартиросъемщик, то тут достаточно прочесть права собственника полученных квадратных метров. Прежде всего, жилец должен оплачивать выставленные ему счета за коммуналку и использование имущества; далее – сохранять имущество и поддерживать его в нормальном состоянии. Также он должен использовать предоставленный объект недвижимости по его прямому назначению, не нарушая покоя соседей.

На законодательном уровне работнику вменяется в обязанность осуществление необходимых ремонтных мероприятий в выделенном помещении, а при обнаружении неисправностей и прочих нарушений, он должен предпринять соответствующие меры к их устранению, сообщив об их наличии владельцу.

В случае проведения капремонта в здании, как и в случае прекращения действия соглашения, квартиранту надлежит освободить квартиру в указанный для этого срок. Он не должен предпринимать никаких действий, препятствующих собственнику (наймодателю) осуществлять обязанности по наблюдению за сохранностью и исправностью имущества – при условии, что такие мероприятия осуществляются в установленное время.

Жилец (работник) и его родные имеют право:

  • использовать имущество, в т. ч. и после смены собственника или после прекращения действия документа, заключенного между работодателем и работником, если это не противоречит требованиям закона; 
  • на субсидии; 
  • на досрочное прекращение действия соглашения. 

Общая конструкция договора найма служебного жилого помещения предусматривает некоторые особенности его заключения:

  • Наймодатель – государство или муниципалитет;
  • Нанимателем выступает лицо, которое определено законом;
  • Оформляется в письменной форме (государством установлен типовой образец);
  • Заключается по соглашению каждой из сторон;
  • Имеет срочный характер;
  • В договоре обязательно должно быть указание на документ, выступающий решением одного из органов государственной власти, определяющего конкретную категорию граждан нанимателей (например, решение Министерства обороны о предоставлении служебного помещения конкретному военнослужащему);
  • Договор не предусматривает право нанимателя на осуществление обмена, субаренды или поднайма;
  • Предмет найма не подлежит разделу;
  • Наниматель вправе изменить назначение жилплощади на неслужебное, если оно пробудет в его пользовании более 10 лет;

В качестве предмета соглашения может выступать только целиком вся недвижимость (недопустимо заключение договора в отношении комнаты или части недвижимого объекта).

В договоре служебного найма должны содержаться следующие пункты:

  1. Данные о нанимателе (только специальные категории граждан) и о собственнике;
  2. Предмет соглашения (подробное описание жилплощади, общая площадь и количество комнат, адрес местонахождения);
  3. Основание предоставления жилья;
  4. Вид трудовой деятельности нанимателя (обязательно приложение копии трудовой книжки) и тип отношений между участниками договора;
  5. Права и обязанности участников соглашения;
  6. Период действия договора (совпадает с временем занятости нанимателя на специфических работах);
  7. Уровень благоустроенности площади и ее соответствие нормативам (если в конкретном населенном пункте вообще отсутствует центральное отопление, горячее водоснабжение, то собственник не обязан оборудовать им жилье);
  8. Дата составления и удостоверение подписью от каждой из сторон.
Предлагаем ознакомиться:   Какие документы нужны для возврата налога за квартиру — Какие документы нужны…?

Правомочия и обязательства нанимателя и собственника

За владельцем помещения закреплены следующие права и обязанности:

  • Передать жилплощадь в надлежащем виде и на условиях ее соответствия установленным требованиям;
  • Жилье должно быть освобождено от претензий со стороны третьих лиц;
  • Периодическое осуществление капитального ремонта;
  • Обеспечение сохранности имущества общего назначения, в том числе и облагораживание, очистка придомовой территории;
  • Обеспечение на жилплощади коммунальный доступ услуг;
  • Обеспечение альтернативной площадью (в случае ветхости прежнего жилья, невозможности безопасного проживания в нем, его разрушении);
  • Вправе требовать своевременного внесения платежа по арендным отношениям, в том числе и по другим услугам, оговоренным в соглашении;
  • Вправе требовать осуществление текущего ремонта или соразмерной компенсации за выполнение требуемых работ некапитального характера;
  • Собственник вправе настаивать на соблюдении нанимателем правил общежития

Наниматель служебной жилплощади берет на себя обязанности и правомочия следующего содержания:

  • Своевременное внесение платы за пользование имуществом (как по аренде, так и по коммунальному обеспечению);
  • Обеспечивать сохранность имущества в первоначальном состоянии, пригодном для проживания;
  • Использование жилплощади в соответствии с ее назначением и согласно правилам общежития;
  • Наниматель обязуется своевременно уведомлять собственника о возникших неисправностях, а также принимать самостоятельные меры по их устранению;
  • Обязан осуществлять помощь в сохранности или восстановлении предмета договора;
  • Освободить жилплощадь, если в объекте осуществляется капитальный ремонт или закончился срок действия договора;
  • В случае, если сменился собственник, наниматель вправе продолжать пользование прежним жильем только с согласия нового владельца;
  • В связи со сменой владельца служебной жилплощади, наниматель вправе требовать от предыдущего владельца предоставления другого соразмерного варианта недвижимости;
  • Вправе оформить субсидию по нанимаемой жилплощади;
  • Наниматель управомочен на расторжение договора до наступления срока его окончания.

Договор служебного найма жилого помещения: порядок заключения и расторжения

Сделка, связанная со сдачей в наём служебного помещения, может расторгаться в установленных Жилищным кодексом РФ случаях. В статьях 83 и 101 указанного закона идет речь о случаях, которые допускают возможность досрочного прекращения арендных отношений по желанию одного из участников сделки.

Если инициатором выступает квартиросъемщик, то прекращение договора может произойти при смене им места проживания ввиду переезда по причинам, которые могут быть как связаны с работой, так и не связаны.

Когда инициатором расторжения соглашения является владелец жилплощади, необходимо получение соответствующего решения судебного органа. Указанное решение может быть принято по нескольким причинам:

  • квартиросъемщик уклоняется от выплаты установленной платы и коммуналки на протяжении полугода;
  • жилец или его родственники нанесли ущерб вверенной им недвижимости;
  • объект недвижимости используется не в соответствии с его функционалом и предназначением;
  • жилец нарушает интересы граждан, живущих по соседству.

Собственник может прекратить сотрудничество при непригодности жилища для дальнейшего найма или в случае его разрушения.

При наступлении событий, влекущих за собой прекращение действия соглашения, квартиросъемщику предстоит выехать из квартиры не позднее 3 дней, оформив нужные документы с собственником или его представителем.

В случае отказа жильца проводить текущий ремонт при наличии объективной необходимости ему потребуется также возместить собственнику сметную стоимость ремонта. При отказе нанимателя добровольно освободить занимаемые квадратные метры собственник вправе применить к нему насильственные методы выселения без предоставления другого жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=o8ogOdktlS4

В заключительных положениях документа отражается и порядок решения возникающих споров. Данное положение обычно детально не расписывается, а используется краткая формулировка о том, что все спорные моменты решаются в рамках законов, действующих на момент возникновения разногласий.

Далее соглашение скрепляется подписями участников.

По общим правовым началам, стороны, выразившие обоюдное намерение на прекращение действия договора служебного найма могут расторгнуть его в любое время.

Досрочное расторжение договора найма служебного жилого помещения в одностороннем порядке (нанимателем) может быть осуществлено по следующим обстоятельствам:

  • В связи с переездом согласно условиям трудовой функции или трудовых отношений;
  • В связи со сменой места жительства, мотивированной личными причинами.

Односторонний отказ от договора со стороны владельца служебного жилья допускается только в судебном порядке и приналичии следующих нарушений нанимателя:

  • Нанесении жилой площади непоправимого ущерба;
  • Уклонение от внесения обязательных платежей, предусмотренных договором;
  • Использование площади в разрез ее назначению;
  • Несоблюдение общих правил проживание, побудившее недовольство соседей;

При расторжении соглашения наниматель обязуется освободить служебную площадь в течении трех дней.

Общими основаниями прекращения действия договора выступают:

  • Прекращение трудовой деятельности;
  • Завершение службы, обусловленной контрактом;
  • Перевод на другую должность;
  • Смена собственника жилплощади;
  • Получение постоянного жилья (в случае с военнослужащими).

В документе прописываются права и обязанности обеих сторон, условия расторжения и прекращения жилищных отношений, а также порядок внесения оплаты за помещение. Права и обязанности наймодателя: 1.

Нюансы составления жилищного договора

Только собственник может принимать решения об отнесении объекта недвижимости к объектам специализированного назначения. Это означает, что выделенное жилище рано или поздно может утратить свой статус служебного жилья и в дальнейшем станет возможна его аренда на условиях социального найма.

А этот вид арендных отношений отличает большая свобода действий квартиросъемщика, в т. ч., речь идет и о приватизации объекта. Следующим плюсом в данной ситуации является тот факт, что социальное соглашение заключается на неопределенный срок. Более того, оно не утрачивает свою юр. силу и после кончины квартиросъемщика, в случае если он не одинок и с ним в квартире постоянно проживали близкие.

Но даже когда речь идет о специализированном фонде жилья, в случае расторжения трудового контракта квартиросъемщик и члены его семьи могут попытаться сохранить права на занимаемое служебное имущество. Например, когда:

  • семья признана малообеспеченной;
  • члены семьи признаны гражданами, которым необходимо жилище, и поставлены в очередь на получение квадратных метров либо имеют право состоять на данном учете.
Предлагаем ознакомиться:   Какой штраф в гбдд за переоборудование машины

Согласно части 13 закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ указанные граждане не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если служебное жилье им было предоставлено до вступления в силу ЖК РФ 01.03.2005. Ныне действующий ЖК РФ значительно сузил круг лиц, которых нельзя выселить из служебной квартиры без предоставления другого жилья (статья 103 ЖК РФ).

Договор о социальном найме не лишает квартиросъемщиков возможности получить жилье по установленной очереди, несмотря на то что они в данный момент имеют место проживания, но занимаемое помещение не соответствует нормативам по квадратуре из расчета на каждого члена семейства.

За владельцем помещения «спецназначения» закреплено право принимать решение о его судьбе, в том числе о возможности приватизации. Возможность принятия ранее названного решения зависит от каждой индивидуальной ситуации, при этом учитывается финансовое положение граждан, заслуг жильца в профессиональной деятельности и пр.

Жилищный договор составляется в виде несколько измененного соглашения о служебном найме. Их схожесть состоит в четко регламентированном перечне граждан, которые могут претендовать на получение квадратных метров. К нему предъявляются нормы определения площади жилища, а также требования о соответствии его государственным стандартам.

Схожим представляется и то обстоятельство, что данный договор заключается также на определенный период, равный несению службы в ВС РФ.

Прекращенным соглашение считается при увольнении военного в запас, при выделении ему постоянного жилища и в других случаях, определенным законодательством.

Соглашение о предоставлении жилой площади заключается с командиром воинской части, в которой проходит службу военный.

Постановление Правительства РФ от 04.05.1999 № 487 предлагает типовую форму жилищного договора. По согласованию сторон в него могут вноситься изменения и дополнения, не противоречащие действующему законодательству.

Правовой анализ позволяет выделить некоторые нюансы отношений по договору найма служебной жилплощади. Среди них следующие моменты:

  • Вместе с нанимателем вправе проживать его родственники, которые наделяются производным правом и не способны самостоятельно осуществлять пользование указанной площадью;
  • Родственники нанимателя могут быть зарегистрированы по адресу нахождения служебного помещения (в том числе и дети);
  • Родственники теряют право пользования имуществом одновременно с нанимателем;
  • Наниматель вправе прописать ребенка, родившегося после заключения договора, без согласия собственника.
  • Военнослужащие и его семья должны быть обеспечены жильем по новому месту службы вне зависимости от наличия таковой по предыдущему месту проживания;

имеющих определенные трудовые отношения с органом государственной власти (органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением);

в связи с прохождением службы;

в связи с назначением на государственную должность (федеральную или субъекта РФ);

Заключение

Иногда владелец недвижимости отказывается заключать письменное соглашение о найме. Чаще подобное случается при смене лица, владеющего помещением. Данное обстоятельство вроде не может быть причиной для прекращения взаимоотношений сторон, но по факту – нельзя не учитывать особенностей конкретного случая.

Если со сменой собственника не произошло прерывания служебных отношений и сотрудник осуществляет свою деятельность уже при новом владельце, то за ним сохраняется право на продолжение арендных отношений. Если новый владелец отказывается оформлять сделку в отношении служебной недвижимости, его необходимо принудить к подписанию документов посредством обращения в суд.

Служебное жилье обязательно должно удовлетворять требования санитарных и технических норм, а также быть пригодным для нормального проживания. Наниматель за пользование указанной жилплощадью обязан вносить арендные платежи и обеспечивать его сохранность. Договор служебного найма всегда ограничен во времени и может указывать на конкретный срок или быть связан с наступлением определенных обстоятельств. Закон разрешает участникам соглашения, при наличии объективных причин или существенных нарушениях, расторгнуть отношения в одностороннем порядке.

Правомочия и обязательства нанимателя и собственника

Особое внимание в рассматриваемых нами вопросах уделяется правам малолетних граждан. По закону квартиросъемщик имеет право на регистрацию в полученном по месту работы помещении своих родственников и приравненных к ним граждан, а также детей, в том числе появившихся на свет после подписания договора о найме.

При этом оформленная регистрация будет постоянной и разрешения на ее проведение владельца недвижимости не требуется, арендатору достаточно подать заявление, и ребенок получит прописку. Тем более что законом при регистрации в служебном объекте недвижимости ребенка не определена необходимая степень его родства с квартиросъемщиком.

Информация для военных

При обсуждении вопроса о выделении жилых площадей военным нужно обращаться к статье 15 закона «О статусе военнослужащих» от 27.05.1998 № 76-ФЗ. В ней говорится о том, что по прибытии в новый населенный пункт военнослужащему и его родным обязаны предоставить квадратные метры для проживания.

Данное правило должно соблюдаться и в случаях, когда указанная семья уже имеет свою жилую площадь, но военный был отправлен на временную службу в другой город. Служебная недвижимость, пригодная для жительства, семье военнослужащего дается для временного проживания.

Но вышеназванный правовой акт не дает точного понятия термина «жилье, годное для временного проживания». Потому сложно определить уровень качества жилища, на который могут рассчитывать военные. И если они сталкиваются с недобросовестными владельцами специализированного фонда, то привлечь таких владельцев к ответственности не представляется возможным.

Нужно обратить внимание на такой способ оформления отношений с военными, как жилищный договор, заключаемый непосредственно с военнослужащим. Этот вид соглашения упоминается в постановлении Правительства РФ № 487 от 04.05.1999. Жилищный договор предполагает предоставление помещений жилого назначения военным из различных фондов недвижимости, все зависит от имеющихся ресурсов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector