Кто платит подоходный налог при продаже квартиры: сколько и кому платить

Платят ли налог пенсионеры

Будет ли взиматься налог на доход физического лица (далее – НДФЛ) в 2018 г. с выручки от реализации жилья, зависит от ряда моментов. К ним относятся:

  • договорная/кадастровая стоимость недвижимости;
  • применение продавцом одного из вычетов – имущественного – размером 1 млн р. или суммы документально подтвержденных затрат, связанных с первичным приобретением и последующей реализацией жилья;
  • срок владения недвижимостью;
  • способ, которым жилье попало в собственность к продавцу.

Выручка от реализации недвижимости, оформленной в собственность до 01.01.2016 г., освобождается от обложения НДФЛ, если минимальный срок владения жильем составляет 3 года. Если он меньше, продавцу придется уплатить фискальный сбор. Подоходный налог с продажи недвижимости, зарегистрированной во владение до вышеуказанной даты, уплачивается с разницы (разности) между доходом от реализации имущества:

  • и его первоначальной стоимостью (то есть, документально подтвержденными затратами на его приобретение) или;
  • имущественным вычетом (если это выгоднее для продавца).

Правила налогообложения выручки от реализации жилья, зарегистрированного в собственность после 01.01.2016 года, претерпели ряд изменений. Продавцу такой квартиры следует принять во внимание следующие моменты:

  1. Минимальный срок владения жильем, доход с реализации которого не будет облагаться НДФЛ, составляет 60 месяцев – 5 лет.
  2. В сделку купли-продажи введено понятие кадастровой стоимости жилья.

Купля-продажа, совершаемая с недвижимостью, оформленной в собственность после 01.01.2016 г., подразумевает учет кадастровой стоимости жилья. Ее следует умножить на коэффициент 0,7 (или на 70%). Полученный результат сравнивается с ценой реализованной недвижимости, которая фактически указана договором купли-продажи. НДФЛ уплачивается с большей суммы – то есть, с максимальной величины.

Любые полученные доходы облагаются налогами. Продажа жилья также не считается исключением, так как результатом этого процесса становится получение некоей суммы.

Человек, продавший собственную квартиру, становится налогоплательщиком и обязан отчитаться перед государством за полученные средства.

Оплачивает сумму налога именно бывший владелец недвижимости после продажи. Декларация подаётся в году, следующем за годом совершения сделки с жильём. То есть, по квартире, проданной в любом месяце 2018 года, декларация 3-НДФЛ сдается до 30.04.2019 г., а налог уплачивается до 15 июля 2019 г.

Человек, который приобретает жильё, не платит при покупке никаких налоговых взносов. Он становится плательщиком НДФЛ только при последующей сделке купли-продажи с данной недвижимостью. Как часто ни продавалась бы квартира, каждый раз при смене владельца будет уплачиваться налог согласно с нормами закона.

Законодательство не предусматривает каких-либо льгот при оплате НДФЛ для пенсионеров. Ставка является фиксированной и не зависит от количества лет плательщика.

Лица пенсионного возраста могут воспользоваться любым из вышеперечисленных способов уменьшения налоговой базы. Они применяют вычеты или отнимают затраты на покупку жилья из налогооблагаемой базы.

Граждане данной категории должны отчитаться перед налоговой службой по доходам, если ими было продано жильё ранее трёх лет до 2016 года или ранее 5 – после 2016 года. Если этого не выполнить, то, как и остальным лицам, придётся внести штраф.

Кто платит подоходный налог при продаже квартиры: сколько и кому платить

Если же недвижимость была 3 года в собственности или 5 лет, то пенсионер не оплачивает НДФЛ в размере 13%. В этом случае нет необходимости обращаться в налоговые органы и предоставлять декларацию, так как соблюдены требуемые законом периоды владения квартирой.

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Способ 1

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

Недостатки:

  • Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
  • Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Кто платит подоходный налог при продаже квартиры: сколько и кому платить

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций. Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты. По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Способ 2

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Кто платит подоходный налог при продаже квартиры: сколько и кому платить

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

Недостатки:

  • Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
  • Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
  • Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если по итогам подачи декларации вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

Предлагаем ознакомиться:   Образец договора о совмесной разработке космет крема

Если вы не подали декларацию, то по статье 119 Налогового кодекса РФ («Непредставление налоговой декларации») вам грозит штраф в размере 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (начиная с 1 мая), но не более 30 % от общей суммы.

Если вы не подали декларацию, а также не заплатили налог до 15 июля, то вам грозит штраф в размере 20 % от суммы налога по статье 122 Налогового кодекса РФ.

Если вы в нужный срок подали декларацию 3-НДФЛ, но не заплатили вовремя (до 15 июля) налог, то вам грозит пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый просроченный день уплаты налога.

Если вы не подали в срок «нулевую декларацию» (декларацию, в которой вычеты полностью покрыли ваш доход), то вам грозит штраф в 1000 рублей (ст. 119 НК РФ).

Оплата налога, если квартира покупалась до 2016 года

Любая квартира, которая была куплена до 1 января 2016 года, облагается налоговым платежом, если она была во владении менее 3 лет. При этом период рассчитывается в количестве месяцев. Их должно быть ровно 36, чтобы избежать уплаты НДФЛ. Этот период начинает отсчитываться от даты регистрации сделки в РосРеестре.

Свидетельство на жильё содержит дату совершения купли-продажи. На неё и необходимо ориентироваться при расчёте срока. Если недвижимость покупалась в сентябре 2015 года, то продать её без налога возможно в сентябре 2018 года.

Но существуют некоторые исключения, когда дата регистрации права на недвижимость не имеет значения, а отсчет срока ее владением считается иначе.

  • Недвижимость, полученная по наследству. Датой возникновения права на нее будет день открытия наследства (смерти бывшего владельца).
  • Кооперативная недвижимость. Право собственности на нее возникает после уплаты паевых взносов и подписания акта приема-передачи недвижимости.
  • Недвижимость, полученная до 1998 года, в то время, когда не требовалось оформления Свидетельства на правовладения ею.

Еще важно то, что если недвижимость перешла к владельцу по долям, к примеру, ½ квартиры была куплена, а другая половина получена по наследству, то отсчет права на владение недвижимостью начинается с момента регистрации первой половины квартиры. Увеличение размера владения, в этом случае, не играет никакой роли.

При расчёте налога используется договорная стоимость квартиры. Сумма, обозначенная в договоре купли-продажи между сторонами, является основой для оплаты НДФЛ. Именно этот документ вам нужно будет впоследствии предоставить в налоговые органы, чтобы подтвердить уплаченный налог.

Ставка налога

Сколько платить налог от продажи квартиры

Процентная ставка НДФЛ при продаже квартиры с прошлого года не изменилась. Для резидентов РФ – лиц, пребывающих на российской территории более 183 дней в году с законным соблюдением всех правил регистрации – она значительно ниже. Выручка от продажи жилья облагается НДФЛ по ставке:

  • для резидентов – граждан РФ – 13% от суммы реализации недвижимости;
  • для нерезидентов – иностранцев – 30% с любого, полученного на территории РФ, дохода.

Изменения от 2016 года, которые действуют и в 2018 году

Законодательные акты в 2016 году претерпели некоторые поправки. С 1 января порядок уплаты налога изменён.

Обновления касаются:

  • Периода владения недвижимостью;
  • Расчётной стоимости жилья.

Если вы купили квартиру в 2016 году, а продали её спустя три года, то нужно оплатить налог. Это нововведение было создано в целях борьбы с различного рода махинациями при продаже недвижимости. Подобным образом государство старается стабилизировать рынок недвижимости и избавиться от многочисленных мошенников.

Правда, в законе есть некоторые исключения, позволяющие не уплачивать налог с продажи квартиры, в случае если она была в собственности 3 года:

  • Квартира или иная живая площадь перешла в собственность по договору дарения от близкого родственника, а также получена по наследству.
  • Недвижимость приватизирована ее владельцем.
  • Жилая площадь перешла в собственность по договору ренты.

Если ранее при продаже жилья учитывалась лишь договорная стоимость, которую указывали стороны договора, то с 2016 года для этих целей применяется кадастровая стоимость. Её величина рассчитывается на 1 января каждого года с учётом влияния разных экономических факторов.

Продажная стоимость недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой цены квартиры, установленной законодательно. Если в договоре купли-продажи цена недвижимости указана ниже этого показателя, то налог все равно будет начисляться, исходя из него.

Объект налогообложения

При реализации любой недвижимости, например, квартиры, доход, то есть выручка от продажи жилого помещения, и становится налогооблагаемой базой. Она может быть уменьшена, если владелец воспользуется правом применения одного из вычетов: документально подтвержденных затрат, связанных с приобретением, или имущественного – размером 1 миллион рублей.

В свидетельстве о праве собственности на квартиру отражается дата приобретения недвижимого имущества. С нее начинается отсчет срока владения жильем. Исключения делаются только для 4 случаев:

  1. Собственник унаследовал продаваемое жилье – отсчет начинается со дня смерти завещателя.
  2. Владелец недвижимости является членом жилищного кооператива. Дата перехода права собственности на квартиру от учреждения к ее новому владельцу – день уплаты последнего пая и/или подписания акта передачи..
  3. Жилье находится в долевой собственности с совладельцем или близким родственником. Срок будет рассчитываться с момента регистрации первой доли.
  4. При достройке частного дома. Его внешние границы изменились вплоть до внесения новых размеров в кадастровую документацию. С этого момента отсчитывается срок владения достроенными частями дома.

Если собственник продал одну квартиру и в том же году купил другую, на него возлагается обязанность уплаты НДФЛ при условии, что реализованное жилье более дорогое, чем вновь приобретенное, дешевое. То есть, владелец получил прибыль. При таких обстоятельствах собственник имеет возможность применить имущественный вычет дважды:

  1. Для проданной квартиры – размером 1 млн р. и только 1 раз за календарный год.
  2. Для вновь приобретенного жилого имущества. Если собственник не применял его ранее при покупке другой недвижимости или с 2014 г. не использовал в полном объеме (по нему имеется остаток). Максимальный размер имущественного вычета при покупке жилья может составлять 2 млн р.

Размер налога и база для его начисления

Налог на доходы физических лиц при продаже жилья составляет 13%. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Она применяется только для резидентов, т. е. лиц, проживающих в стране свыше 183 дней в году. Для нерезидентов ставка приравнена к 30%.

С какой же суммы берётся налог? Он уплачивается с налоговой базы, которой считается доход, вырученный от продажи недвижимости. Иными словами, стоимость квартиры, обозначенная в договоре, – это основа для расчёта НДФЛ.

Сумма налога переводится по реквизитам, которые вы можете узнать в налоговой службе по месту жительства. Платёж можно осуществить через любой банк, предоставляющий такую услугу. Переводы в личном кабинете интернет-банка также подойдут для этих целей.

Предлагаем ознакомиться:   Какие налоги нужно заплатить при регистрации дачного дома

Как рассчитывается налог в случае долевой собственности?

Освобождение от уплаты НДФЛ наступает при ряде обстоятельств. Продавец жилья имеет неплохие шансы воспользоваться этим правом. Налог с продажи квартиры не нужно платить при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:

  • Владелец продал единственную недвижимость, находящуюся в его собственности.
  • Квартира реализована по цене ниже 1 млн р. Если рассчитать по следующей формуле облагаемую НДФЛ базу (далее – НБ): СН – ИВ = НБ, где СН – стоимость проданной недвижимости, ИВ — имущественный вычет, результат получится отрицательным, а сумма налога выходит нулевой.
  • Жилье длительное время находилось в собственности продавца:
  1. зарегистрированное до 01.01.2016 г. – от 3 лет и более;
  2. оформленное после 01.01.2016 г. – от 5 лет и более;
  • Размер выручки от продажи недвижимости меньше ее стоимости на момент приобретения, но превышает 70% кадастровой стоимости на дату реализации.
  • Жилье получено в собственность по договору дарения или по наследству.
  • Квартира приобретена через членство в жилищном кооперативе.

На недвижимость, оформленную в собственность после 01.01.2016 г., нововведения, касающиеся минимального срока владения для последующей ее продажи без начисления и уплаты НДФЛ, в некоторых ситуациях не распространяются. Он по-прежнему составляет 3 года. Имущественные исключения:

  • наследство;
  • даренное жилье согласно ст. 114 Семейному кодексу РФ;
  • квартиры, оформленные по программе приватизации;
  • недвижимость, перешедшая к владельцу по договору ренты.

Специальная стоимость, установленная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) и действующая на рынке недвижимости. Указывается в кадастровом паспорте квартиры. Представляет собой публичный эквивалент цены на любой объект недвижимости. При ее расчете Росреестр учитывает целый ряд факторов:

  • местоположение – например, стоимость кв. м жилья в Москве выше, чем в большинстве других регионов РФ;
  • состояние: первичность – квартира в новостройке, вторичность – помещение в старом доме;
  • качество, тип, вид;
  • площадь;
  • количество комнат, наличие санузлов и лоджий.

Долевая собственность, так же как и занижение договорной стоимости было повсеместно распространенным явлением при продаже квартир.

Суть в том, что если ранее квартира была разделена между собственниками, допустим – мужем и женой. То при продаже, если эти доли продавались разными договорами купли-продажи и сумма каждого из них была менее 1 млн руб., то данные действия не попадали под обложение НДФЛ.

Согласно действующим нормам НК, если каждая доля в квартире (объекте жилой недвижимости) продается по отдельному договору, то она все равно попадает под обложение подоходным налогом, однако, правительство оставило возможность получения налогового вычета размером до 1 млн руб. для каждого из собственников. Это позволяет значительно снизить размер уплачиваемого налога, а то, и полностью освободится от его уплаты.

Уменьшение суммы НДФЛ

Kenishirotie/Fotolia

Какой налог собственник платит с продажи квартиры? Когда владелец освобождается от уплаты налога на доход? Ответ зависит от двух основных факторов: срока владения квартирой или домом и цены, которая указана в договоре отчуждения.

Да, в соответствии с новым законодательством собственник может уменьшить налогооблагаемую сумму. Сделать это можно двумя способами.

1. Использовать право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей при продаже жилья и 250 тысяч рублей при продаже иного имущества.

Разберем этот вариант на примере. Допустим, собственник продает квартиру, права на которую он приобрел в результате приватизации менее трех лет назад. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается за 3 млн рублей.

Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять налоговый вычет (в данном случае 1 млн рублей), получим 2,5 млн рублей.

Сумма налога рассчитывается так: 2,5 млн рублей умножаем на 13%, получаем 325 тысяч рублей.

2. Вместо получения имущественного налогового вычета собственник может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (это цена, указанная в договоре купли-купли продажи при приобретении квартиры).

Если же продажная цена объекта недвижимости окажется ниже его кадастровой стоимости, то налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости объекта недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент (К=0,7).

Например, в 2016 году приобретена квартира за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается в этом же году за 3,1 млн рублей.

Формула расчета НДФЛ такова: умножаем кадастровую стоимость на 0,7, после вычитаем из полученной суммы сумму понесенных и документально подтвержденных затрат и потом из полученной разницы рассчитываем сумму налога, умножив полученную разницу на 0,13 (то есть 13%).

Исходя из нашего примера, расчет будет выглядеть следующим образом. Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (в нашем случае это 3 млн рублей), получим 500 тысяч рублей. С этой суммы рассчитыва ется налог: 500 тысяч рублей умножаем на 13%, получаем 65 тысяч рублей.

Текст подготовила: Александра Лавришева

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

3 способа максимально быстро продать квартиру

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Мы рассмотрели, каким налогом облагается продажа. Теперь узнаем, как можно снизить его сумму. Чем выше стоимость жилья, тем больший налог подлежит уплате. Нередко суммы настолько велики, что оплатить НДФЛ по карману не каждому продавцу.

Из данной ситуации государство предусмотрело выход. Существует три способа уменьшить налогооблагаемую сумму и стоимость налога.

Они включают:

  • Вычет в 1 млн. рублей;
  • Учёт понесённых затрат;
  • Получение имущественного вычета из бюджета.

Каждый налогоплательщик может применить один любой из вышеперечисленных способов для уменьшения платежа в налоговую службу. Они не могут применяться одновременно в одном году при продаже нескольких квартир или одного жилья. Каждый из них может использоваться налогоплательщиком только один раз в отчётном периоде.

Если в году продаются две квартиры семейной парой, то воспользоваться одним способом снижения налога можно дважды, поочерёдно каждому члену семьи. Например, продав одно жильё, скидкой в 1 000 000 рублей воспользуется супруг, а при продаже другой квартиры этот же способ применяет его жена.

Каждым вычетом можно воспользоваться, если квартира находилась в собственности менее пяти или трёх лет. Теперь мы остановимся на каждом способе более подробно и разберёмся, как правильно рассчитать налог с их помощью.

Уменьшить налог с физических лиц можно любым способом, который является в конкретной ситуации наиболее выгодным. Применяя разные методы, можно добиться уплаты минимальной суммы.

Из примера видно, что второй вариант более выгодный по деньгам. В этом случае налогоплательщику придётся расстаться с меньшей суммой. Также данный вычет часто применяется при небольшой стоимости недвижимости.

Предлагаем ознакомиться:   Как заказать план квартиры в бти

Так можно снизить основу для расчёта налога и рассчитать гораздо меньший налог к уплате. В некоторых случаях продавцу вообще не нужно вносить взнос в налоговую инспекцию.

Не всегда вычет в 1 000 000 рублей выгоден налогоплательщику. Бывает его использование нецелесообразным в случае, когда понесённые затраты значительно больше этой суммы.

К таким расходам могут относиться:

  • Изначальное приобретение квартиры по одной цене, а продажа за меньшую стоимость;
  • Затраты на ремонт;
  • Взносы за кредит (ипотеку).

Очевидно, что последний вариант в рассматриваемой ситуации невыгоден. Всегда учитывайте, что при продаже жилья по цене, меньшей стоимости покупки, налог платить не придётся.

Для налоговой инспекции потребуется обязательно представить документы, подтверждающие право на получение вычета:

  • Договор купли-продажи с указанной суммой продажи;
  • Расписка приобретателя в получении всей суммы;
  • Ипотечное соглашение с банком;
  • Чеки и квитанции на проведение ремонта, приобретение стройматериалов.

Каждый работающий человек, получающий официальный заработок, может вернуть из бюджета 13% от цены приобретённого жилья в сумме не более 2 000 000 рублей. Данный вычет предоставляется только тем лицам, которые могут представить официальные справки о доходах.

При продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее трёх или пяти лет, можно использовать взаимозачёт между уплачиваемым налогом и вычетом. Это работает, если ранее имущественный вычет не использовался налогоплательщиком или получен в неполном объёме.

Данную скидку при оплате НДФЛ можно получить при покупке любого количества квартир, но в размере, не превышающем 260 000 рублей (2 000 000*13%). Её сумма возвращается из уплаченных взносов НДФЛ за каждый год на расчётный счёт налогоплательщика.

Также вычет допускается использовать и для уменьшения суммы налоговой базы. В этой ситуации он не выплачивается на руки.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, продавец, который владеет недвижимостью менее минимального срока, может уменьшить доходы от продажи квартиры. Если вы купили квартиру (а не получили её в дар или наследство) и у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы при покупке, то вы должны заплатить налог (13 %) только с разницы между ценой продажи и покупки.

Если жильё приобретено после 1 января 2016 года и продано по цене ниже 70 % кадастровой стоимости, то для расчёта налога с продажи жилья доход будет учитываться в размере 70 % от кадастровой цены.

Можно ли уменьшить сумму налога?

Чтобы уменьшить объем подоходного налога, следует сократить облагаемую НДФЛ базу. Действовать при этом можно двумя способами:

  • воспользоваться правом на имущественный вычет – могут только резиденты РФ;
  • или отнять от договорной цены проданной недвижимости сумму документально подтверждаемых затрат, понесенных собственником во время ее покупки.

Имущественный вычет

Возврат денежных средств при продаже квартиры называется имущественным вычетом. Его максимально предельный объем равен 1 млн рублей. Владелец недвижимости, выручка от реализации которой подлежит обложению НДФЛ, вправе применить имущественный вычет за налоговый период лишь единожды. При продаже 2 и более квартир за один и тот же календарный год воспользоваться льготой можно только для 1 объекта.

Под расходами, которые собственник несет при приобретении жилья, понимаются 3 вида трат: на оплату стоимости недвижимости, на оформление соответствующих документов, дополнительные сопутствующие, например, связанные с перечислением гонорара риелтору или регистрацией сделки купли-продажи квартиры. Последний пункт предусматривает составление договора, нотариальных доверенностей, аренду банковской ячейки для размещения залоговых средств покупателя. Этот вид расходов может частично возместить продавец.

(Доход от продажи квартиры — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) х 13% = Сумма налога

Первый способ — имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 или 5 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении квартир и другой недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса.

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как он работает смотрите по ссылке.

Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная (или кадастровая) стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

ПримерИванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1Продажная цена квартиры 3 400 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

С него нужно заплатить налог:2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

Ситуация 2Продажная цена квартиры 950 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

Ситуация 3Продажная цена квартиры равна 1 000 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Считается, что он также равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

Ситуация 4Продажная цена квартиры 980 000 руб. Ее кадастровая стоимость 2 800 000 руб. 70% от кадастровой стоимости 1 960 000 руб. (2 800 000 х 0,7). Это больше, чем договорная цена. Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости (1 960 000 руб.).

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:1 960 000 (70% от кадастровой стоимости) — 1 000 000 (вычет) = 960 000 руб.

С него нужно заплатить налог:960 000 х 13% = 124 800 руб.

Ситуация 5Продажная цена квартиры 830 000 руб. Ее кадастровая стоимость — 1 390 000 руб. 70% от кадастровой стоимости 973 000 (1 390 000 х 0,7). Это больше, чем договорная цена. Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости (973 000 руб.).

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:973 000 (70% от кадастровой стоимости) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.———————————

Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит. Подробнее о том, как платить налог при продаже доли в квартире смотрите по ссылке

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector