Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-71-06 (доб. 112, бесплатно)

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Подготовка жилья к сдаче квартирантам. На этом этапе нужно сделать помещение максимально привлекательным для съемщиков: провести косметический ремонт (при необходимости) и обеспечить наличие дополнительных удобств (например, провести интернет и установить кондиционер).

Также рекомендуется спрятать или унести все личные и ценные вещи, потому что вряд ли жилец будет обращаться с ними так же бережно, как хозяин.

Шаг 2. Поиск съемщика – это можно сделать как самостоятельно, так и при помощи специального риелторского агентства. Поиски могут осуществляться по множеству каналов: при помощи СМИ, интернета, знакомых или друзей. О том, как составить объявление о сдаче жилплощади, вы можете прочитать на нашем сайте. С потенциальными жильцами необходимо провести осмотр жилья и рассказать им обо всех преимуществах и недостатках жилья.

Отдельно стоит затронуть вопрос относительно наличия долгов по коммунальным платежам. Конечно, их уплата не переходит на съемщиков, однако стороны могут в добровольном порядке решить этот вопрос. Например, согласовать погашение части долга в счет уплаты стоимости аренды или переведение задолженности на собственника.

Шаг 3. Подготовка необходимых документов.

Для проведения сделки аренды или найма жилого помещения понадобятся:

  • паспорт наймодателя;
  • паспорт нанимателя;
  • документы, подтверждающие право собственности.

О том, как составить доверенность от собственника на право сдачи недвижимости.

Шаг 4. Подготовка договора – это также можно сделать как самостоятельно, так и при помощи юристов. Требования к оформлению и содержанию документа зависят от его вида (аренда или найм). Общими требованиями является:

  • указание предмета сделки;
  • письменная форма документа;
  • оформление нескольких экземпляров договора (для каждого участника сделки).

Также дополнительно можно составить акт приема-передачи жилплощади и опись имущества, которое в нем находится. Это требование необязательно, но желательно, поскольку поможет уберечь обе стороны от возможных конфликтов по поводу порчи имущества.

Шаг 5. Регистрация договора – этот пункт является обязательным для договора:

  • аренды (вне зависимости от срока его действия);
  • найма (если он заключается на год и более).

Регистрация договора осуществляется в органах местного самоуправления и в налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости.

После этого собственник обязан ежегодно сдавать декларацию с суммой полученных доходов и уплачивать налог.

Узнайте из наших статей о том, можно ли сдавать квартиру, купленную по ипотеке, и можно ли сдавать муниципальную квартиру, а также о том, как правильно сдавать комнату в коммунальной квартире.

Всего несколько шагов отделают арендодателя от размещения объявления до передачи ключей клиенту, однако каждый из них должен быть тщательно продуман, особенно это касается составления и регистрации договора, а также уплаты налогов.

В первую очередь следует проверить квартиру на предмет неполадок и при необходимости их исправить. Особое внимание нужно уделить следующим моментам:

  • исправности замков и дверей;
  • надежности сантехники;
  • внешнему виду мебели и окон.

Оптимальный must have набор должен состоять из шкафа, нескольких кроватей или большой двуспальной и кухонного уголка. Не обязательно чтобы меблировка была обставлена в соответствии с фэн-шуй, однако старые, обшарпанные предметы интерьера не вызовут восторга у потенциальных квартирантов. Желательно избавиться от всего ветхого, к тому же, пустые комнаты могут вызвать интерес квартиросъемщиков, собирающихся переселяться с большим количеством вещей.

С помощью информации в специализированных изданиях и Интернет не сложно узнать среднюю стоимость помещения, отталкиваясь от которой можно устанавливать собственную. Определяющими факторами ценообразования являются:

  1. Месторасположение: шумная центральная часть города или пригородная зона — каждый район имеет свою целевую аудиторию, однако центр всегда стоит дороже.
  2. Площадь: с увеличением числа квадратных метров стоимость арендной платы будет повышаться.
  3. Состояние квартиры, мебели, аппаратуры и бытовой техники: свежий ремонт и хорошая «начинка» помещения помогут арендодателю получить отличную компенсацию за предоставленное помещение.
  4. Инфраструктура: наличие школ, детских садов, фитнес-центров, аптек и торговых центров в ближайшем соседстве с домом будут отличным бонусом, влияющим на формирование цены.

Транспортная развязка также играет большую роль: близость к метро значительно ускоряет процесс сдачи помещения.

Чтобы помещение долго не простаивало, желательно поместить информацию о нем во всех возможных источниках. Самыми популярными считаются следующие:

  1. Печатные издания, доски объявлений в Интернет и специальные группы в социальных сетях. Этот метод является самым востребованным, поскольку задействует набольший процент целевой аудитории, но следует быть готовым к большому количеству звонков, в том числе и от риэлторов, предлагающих заключение посреднического договора. Клиентов можно искать и самостоятельно, через размещаемые ими публикации о намерении снять жилье.
  2. Сарафанное радио. Известив близких и друзей о пустующей квартире, обратную связь можно получить в кратчайшие сроки. Главное преимущество этого варианта состоит в том, что жилец будет иметь рекомендации знакомых. В этом же заключается и его основной недостаток: он может обратиться с просьбой об уменьшении арендной платы или ее отсрочки.

Сведения, которые нужно перечислить в объявлении:

  • площадь помещения;
  • стоимость;
  • наличие мебели и бытовой техники;
  • удаленность от транспортной развязки.

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

Сообщение не должно быть громоздким: емкое и лаконичное быстрее заинтересует клиента, нежели развернутое описание.

Иногда можно увидеть объявления, расклеенные на остановках или в подъездах. Этот способ является достаточно сомнительным, поскольку вряд ли заинтересует достойного квартиранта, к тому же он чреват привлечением за административное правонарушение.

На этом этапе важно грамотно и открыто отвечать на все поставленные вопросы. Следует быть готовым к тому, что потенциальные жильцы будут проверять работу сантехники и бытовых приборов, а также попросят показать правоустанавливающие документы.

Перед тем, как пригласить квартиросъемщиков, желательно предпринять следующие действия:

  • сделать влажную уборку;
  • устроить проветривание;
  • при необходимости вкрутить новые лампочки;
  • проинспектировать состояние техники.

Если клиенту понравилась квартира, максимально подробно изложите ему условия аренды, чтобы на этапе составления договора не возникало недоразумений.

Порядочность и финансовая состоятельность являются определяющими критериями при выборе будущих квартиросъемщиков. Безответственные жильцы могут в течение 1 месяца нанести существенный материальный ущерб, который в случае плохо сформулированных условий контракта, придется компенсировать арендодателю.

  1. Манера вести переговоры. В процессе телефонного разговора есть возможность сделать много полезных наблюдений: клиент может не обладать лингвистической грамотностью, однако желательно, чтобы присутствовала культура речи. По этим признакам можно отнести человека к определенной социальной прослойке и при необходимости прекратить дальнейшую коммуникацию.
  2. Внешний вид. При личной встрече можно дополнить впечатление о человеке, исходя из степени его опрятности. Аккуратная, со вкусом подобранная одежда может рассказать и об уровне дохода, и о качествах характера. Однако делать ставку, руководствуясь исключительно этим критерием не стоит, поскольку наружность бывает обманчива. Многим женщинам, например, свойственна некая нарочитость в выборе предметов гардероба, тогда как большинство представителей сильного пола предпочитают умеренность и простоту.
  3. Место работы. Уместным будет тактично попросить визитку или поинтересоваться родом деятельности квартиросъемщика. Основываясь на выбранной профессии, можно попытаться определить уровень дохода и возможность своевременной оплаты арендной платы.
  4. Планируемый период съема квартиры. Долгосрочная перспектива внушает больше доверия, нежели краткосрочная аренда помещения.

Как правило, спрос на аренду превалирует над предложением, поэтому обращаться будет большое количество человек различных возрастных категорий и классов.

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

Условно потенциальных жильцов можно разделить на несколько групп:

  1. Близкий круг. Друзья, родственники, а также их знакомые считаются оптимальным вариантом.
  2. Семейные пары. Хороший выбор, поскольку семьи предпочитают продолжительное сотрудничество, особенно если у них есть дети, которым необходимо посещать школу или детский садик. Родители, как правило, оберегают своего ребенка от частой смены учреждений подобного рода, соответственно они избегают частых переездов.
  3. Пары, состоящие в гражданском браке. Этот тип квартиросъемщиков не является стабильным, поскольку велика вероятность разрыва неузаконенных отношений и выселения из квартиры.
  4. Студенты. Как правило, учащиеся в вузах заселяются по несколько человек с целью экономии денежных средств. Арендодатели отдают предпочтение девушкам, делая ставку на их чистоплотность и хозяйственность, неохотно пуская в квартиру молодых людей, которым в этом возрасте свойственна чрезмерная тяга к вечеринкам. Хотя, конечно, это стереотип, и нужно принимать решение в каждом конкретном случае.
  5. Приезжие. Примерно 50% клиентов являются жителями других городов или стран. Преимущественно это люди, приехавшие для работы или обучения. У многих собственников квартир настороженное отношение к иностранным гражданам, особенно к выходцам из Средней Азии, поскольку практика показывает, что вместо оговоренного одного или двух человек проживает гораздо большее количество.

Оформляем страховку

Кто имеет право сдавать квартиру

Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.

Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.

В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки. Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет. Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.

Предоставление жилья по месту работы не дает прав собственности. Такие квартиры принадлежат муниципалитету, поэтому сдавать их в аренду незаконно. Наличие родственных связей с владельцем квартиры тоже не дает основания для распоряжения его имуществом, если нет правильно оформленной доверенности.

Шаг первый

Первая ступень представляет из себя подготовительный этап, всё что от вас здесь требуется – это исследовать рынок.

  • Перед тем, как выставлять объявление в сеть, или обращаться в агентство, нужно изучить какие уже имеются предложения, что арендодатели указывают в объявлении, просмотреть предложения потенциальных конкурентов.
  • Проштудируйте известные сайты объявлений. Изучите их структуру, подачу текста, какие существуют цены. Стоит обратить внимание на то, от чего зависит ценник (район, наличие мебели, ремонта и т. д.).
  • Стоит обратить внимание на то, что цена аренды будет зависеть не только от красивого ремонта. На стоимость влияют и такие факторы как: район (чем ближе к центру, тем, соответственно, дороже), наличие рядом различной инфраструктуры (развлекательные центры, магазины, детские сады и т. д.), транспортная доступность, соседи, состояние квартиры, площадь и многие другие.
  • Проведя данное исследование, вы уже сможете примерно прикинуть стоимость своего помещения.
Предлагаем ознакомиться:   Выписка из книги приказов образец

Где и как искать квартирантов

Приняв решение сдавать жилплощадь в аренду, стоит определиться с тем, на какой срок предполагается проживание съемщиков, сколько времени планируется тратить на поиск жильцов и как обеспечить контроль пользования имуществом. Возможные варианты: на долгий срок в качестве постоянного места проживания, на дни или недели для командировочных и туристов, на часы и сутки. Последние 2 варианта могут быть полноценным бизнесом, требующим немало вложений сил и времени, но способным приносить солидный доход.

Для поиска долгосрочных клиентов есть смысл обратиться к родственникам и знакомым, это может положительно сказаться на благонадежности претендентов. Другой относительно безопасный способ – прибегнуть к помощи проверенных риэлтерских агентств, которые заинтересованы в регулярном сотрудничестве, поэтому стараются предлагать самых беспроблемных кандидатов. Кроме того, риелтор берет на себя оформление документов, но за свои услуги берет плату.

Самостоятельно искать арендаторов можно через сайты с объявлениями, печатные издания, бегущую строку на телеканалах и расклеивание листовок. Если в планах посуточная аренда, целесообразно организовать отдельную страницу или группу в соцсетях. Сдавать квартиру в аренду без посредников выгоднее, но хлопотнее.

Важно не только найти аудиторию, которой может быть интересно предложение, но и оценить, насколько благонадежен потенциальный квартиросъемщик. Для этого не нужно стесняться задавать вопросы о семейном положении, факте трудоустройства, наличии вредных привычек и присутствии домашних питомцев. Также эффективно использовать общедоступные информационные сайты, например ФМС или официальный сайт федеральных приставов. Здесь можно узнать, действителен ли паспорт, есть ли аресты и взыскания за долги и т.д.

Как правило, наибольшее предпочтение отдают семейным парам, ввиду предполагаемой стабильности, минимальных рисков проблем с соседями и относительного спокойствия за сохранность имущества.

В любом случае разумно предварительно застраховать недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, а договоренность с квартиросъемщиками подкрепить официально зарегистрированным договором.

 Шаг второй

Суть этого этапа в подготовке квартиры к сдаче. В любом случае придётся делать хотя бы мелкий косметический ремонт, чтобы придать квартире презентабельный вид.

  • Первоначально нужно избавиться от всякого хлама в квартире, который явно не пригодится будущим квартиросъёмщикам. Разные тумбочки в стиле «советского союза» явно не придадут квартире привлекательный вид. Желательно сделать интерьер максимально современным, «бабушкины варианты» сегодня не котируются.
  • Квартира обязательно должна быть оснащена всей необходимой мелкой бытовой техникой и мебелью. Конечно, некоторые арендодатели предлагают и немеблированные варианты, но такое помещение вряд ли будет пользоваться большим спросом, и арендная плата у них гораздо ниже.
  • Перед сдачей квартиры нужно заплатить все имеющиеся (если они есть) долги за коммунальные платежи, убрать личные вещи.
  • Обязательно проверьте состояние проводки, сантехники, бытовых приборов и т. д. Если случится какая-то экстренная ситуация, связанная с неисправностью того или иного прибора, который уже был в квартире, разбираться с последствиями придётся вам. Особенно будет неприятно, если от неисправной проводки пострадает дорогостоящая техника квартиросъёмщика, стоимость которой придётся возмещать вам.

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

Перед сдачей квартиры желательно её застраховать (неважно легально или нет вы собираетесь оформлять аренду), так вы обезопасите себя от возможных рисков и затрат в будущем. При страховании имущества нужно учесть любые возможные неприятности: пожар, потоп, взрыв и т. д. Если аренда оформляется официально, страховка — это обязательный пункт, но в таком случае страховой взнос будет немного выше.

Конечно же, не каждое помещение будет интересно для потенциальных жильцов. Для того, чтобы квартира пользовалась большим спросом и начала приносить доход, она должна соответствовать некоторым требованиям:

  1. Один из основных факторов – это расположение квартиры. Естественно, помещения, расположенные ближе к центру пользуются большим спросом и имеют гораздо большую стоимость. К фактору расположения относится не только район города, но и общее расположение жилплощади. Сюда входят следующие моменты: солнечная сторона, этаж, угловая квартира или нет и т. д.
  2. Конечно же, квартиросъёмщики обращают внимание на красивый и современный ремонт. Даже если квартира очень чистая и аккуратная, помещение с евроремонтом будет пользоваться гораздо большим спросом, и арендная плата в таком случае будет на порядок выше.
  3. Мобилизованность. Квартиры с мебелью и бытовой техникой больше интересны потенциальным арендаторам. В квартире как минимум должны быть: холодильник, газовая плита, телевизор, диван, кровать, стол и т. п.

Комплект мебели и техники для съемной в квартиры

Съемные квартиры вряд ли перестанут быть востребованными, и всё же не любую из них легко и быстро сдать в аренду. Так однокомнатные и двухкомнатные квартиры более популярны среди арендаторов.

Другими важными параметрами жилья являются:

  • Место расположения. Если квартира изначально приобретается с целью получать доход от аренды, необходимо учесть близость к остановкам, метро, магазинам, детским садам. В зависимости от того, какой контингент предпочтительнее, можно ориентировать на расположение недалеко от Вузов, бизнес-центров или, напротив, в спальных районах.
  • Техническое состояние. Более привлекательна квартира со свежим, пусть и не дорогим, ремонтом. Обязательны исправная работа сантехники, водопровода и электрики. Новые окна и двери тоже способствуют более быстрому поиску и позволяют не занижать стоимость арендной платы.
  • Комфортность. Желательно вместе с жилплощадью предоставлять необходимый минимум мебели и бытовой техники в рабочем состоянии и в приемлемом внешнем виде.
  • Дополнительными плюсами являются просторная парковка, детская площадка, удобные подъезд и лифт.

Обустройство жилой площади — важный момент для привлечения клиентов и получения максимальной выгоды для арендаторов новичков. Что должно быть в квартире из мебели и бытовых принадлежностей обязательно, а что опционно решает арендодатель. Мы приводим свои рекомендации, которые могут повлиять на спрос и стоимость.

да

возможно

нет

холодильник

телевизор

ковролин

стиральная машина

микроволновая печь и электрочайник

старый пылесос

кондиционер

диван

тонкий линолеум или ламинат

швабра, веник, ведро

посуда и столовые приборы

растения

чайник

письменный или компьютерный стол

ценные вещи и предметы интерьера

кровать и диван

вытяжка на кухне

малофункциональная и громоздкая мебель

шкаф и комод

люстра

тяжелые портьеры

мебель на кухне

зеркало и вешалка в коридоре

“бабушкина” мебель

интернет

жалюзи на кухне

личные вещи и фото

Ремонт предпочтительнее делать в нейтральных тонах и дополнить элементами декора: постеры на стенах, занавески, люстра, яркое покрывало на диван/кровать. Фотография с нестандартной деталью интерьера запомнится при выборе из множества конкурентов на сайте объявлений.

Если квартира расположена в районе с большим количеством арендного жилья или же в непопулярном месте, то можно обойтись минимальными затратами на ремонт и обстановку, особенно для съема квартир рабочими или студентами. Стоимость мебели должна окупиться примерно за 2–3 месяца аренды.

Шаг третий

Следующий этап уже имеет отношение к подаче объявления, но пока косвенное. Задача на этой ступени – правильно сфотографировать квартиру.

  • Потенциальный квартиросъёмщик будет обращать внимание в первую очередь на фотографии помещения. Поэтому они должны быть сделаны качественно, на хороший фотоаппарат.
  • Фотографируя своё помещение, нужно показать все самые выгодные его стороны. Нередко для этой задачи нанимают профессиональных фотографов, но можно и самостоятельно справиться с этой задачей.
  • Перед тем как начать делать фото, нужно внимательно посмотреть на свою квартиру. Посмотрите с какого ракурса будет выгоднее смотреться та, или иная комната.
  • Перед фотосессией нужно обязательно сделать влажную уборку. Пыль и грязь будет очень заметна на фото, чем сильно портить вид.
  • На фотографии желательно сделать уютный вид, можно добавить пару аксессуаров, которые сделают атмосферу более «домашней». Помогут справиться с этой задачей мягкие игрушки, подушки, цветы и прочее. Если вам жалко оставлять эти вещи, их можно не оставлять, а лишь запечатлеть на фото. Ведь потенциальный квартиросъёмщик будет при осмотре квартиры в живую не будет обращать внимания на эти мелочи, а на фото они создают милую, тёплую «картинку».
  • Фотосессию лучше проводить в светлое время суток и желательно, чтобы день был солнечный. При дневном, естественном освещении комната будет казаться более уютной, чем при искусственном свете люстры.
  • Снимков нужно сделать очень много, людей привлекает обилие картинок. Чем больше качественных снимков вы сделаете, тем выше будут ваши шансы сдать своё помещение.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Как сдать квартиру в найм

Большинство владельцев жилой недвижимости не стремится официально сдавать свои квартиры, объясняя это нежеланием платить налоги с полученной прибыли. Но, не имея никакого юридически оформленного подтверждения сделки, собственник абсолютно не защищен от противоправных действий квартиросъемщиков, их безответственности и халатности.

Отсутствие договора создает риски:

  • Не получать своевременно плату за проживание.
  • Понести материальный ущерб в результате порчи или хищения имущества (отделки, предметов мебели, техники) и не иметь возможности взыскать компенсацию.
  • Столкнуться с мошенниками, которые пересдают квартиру третьим лицам с целью получения личной выгоды благодаря обману.
  • Под видом одного квартиросъемщика получить бригаду жителей ближнего зарубежья.
  • Стать жертвой незаконного использования съемного жилья для организации места оказания интимных и других услуг, как следствие быть невольным участником разбирательств с правоохранительными органами.
  • Проблемы с соседями из-за неуважительного отношения арендаторов, пренебрегающих правами других жильцов дома.
  • Штрафы и другие меры наказаний, предусмотренных российским законодательством за уклонение от уплаты налогов.

Если вы собираетесь сдавать свою квартиру, будьте готовы к тому, что могут возникнуть определённые трудности и неприятные ситуации. Арендодатель всегда должен быть морально и физически готов с всевозможным неприятным ситуациям.

Конечно же, квартиросъёмщик будет относиться к вашему имуществу не так как к своему. Будьте готовы, что после каждого жильца придётся делать косметический ремонт, особенно если это люди с маленькими детьми и животными. Обязательно нужно включить в договор пункт, подписывая который арендатор обязуется восстановить всё испорченное им имущество.

Субаренда

В последнее время очень распространённый вид мошенничества, особенно в больших городах. Схема этого вида мошенничества предельно проста: у вас снимают квартиру, а потом сдают её другим жильцам в несколько раз накручивая стоимость. Очень часто такой схемой сдают арендованные квартиры гасторбайтерам, так как они живут по несколько человек и сумму с них можно взять огромную.

Предлагаем ознакомиться:   Сколько лет можно получать имущественный вычет при покупке квартиры

Эта проблема похожа на предыдущую, но в этой ситуации арендатор пускает гостей безвозмездно. Некоторых арендодатель не смущает проживание многочисленных друзей и любовниц, особенно если они не причиняют большого неудобства (что бывает крайне редко). Иногда квартиросъёмщики устраивают бардели или наркопритоны, будьте внимательны, ведь в такой ситуации перед законом будет отвечать хозяин квартиры, даже если он понятия не имел, что в ней происходит. Контролировать такую ситуацию можно так же с помощью соседей или личными визитами.

Иногда бывают и такие случаи, когда арендаторы обворовывают, поджигают или продают имущество из квартиры. Именно для предупреждения таких ситуаций и нужно фотографировать паспорт человека, которого собираетесь пустить в своё жилище. Решать такую проблему нужно с помощью полиции, так как это уже уголовное преступление. Если человек отказывается показывать свой паспорт, тысячу раз подумайте стоит ли ему доверять и для каких целей ему нужна ваша квартира.

Избежать таких неприятных ситуаций можно сдавая квартиру официально, но в таком случае вы немного потеряете в доходах, зато полностью обезопасите себя от мошенничества. Вам нужно всего лишь выбрать агентство недвижимости с хорошей репутацией (посмотрите рекомендации именитых риелторов, отзывы в интернете и т. д.), и уже сотрудники фирмы помогут вам найти ответственных жильцов, провести опись имущества, составить и оформить договор и т. д.

Штрафы

По закону Российской Федерации доходы с аренды квартиры облагаются налогами. Если вы хотите сдавать квартиру неофициально, вы рискуете нарваться на огромный штраф. Кроме того, человеку, который избегает налоговую декларацию рискует лишиться свободы сроком на полгода (если сумма неуплаченных налогов составляет больше ста тысяч рублей).

Сдача квартиры в наем: правила и советы, как лучше сдавать

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Шаг четвёртый

Это один из самых ответственных этапов – написание объявления. Оно должно иметь максимум информации, но при этом не быть перегруженным и тяжёлым для восприятия.

  • В объявлении должно быть описание квартиры, наличие балкона, ремонта, район, инфраструктура и т.д.
  • Нужно указать особенности планировки и самой квартиры (балкон застеклённый или нет, санузел совмещённый или раздельный, солнечная сторона или нет, угловая квартира и т. д.).
  • Текст объявления может содержать также требования к потенциальным квартиросъёмщикам, например, кто-то сдаёт жильё только семейным парам, или исключительно студентам. Требования у каждого арендодателя индивидуальные, но не стоит доходить до крайностей и предъявлять завышенные запросы, особенно, если ваша квартира относится к эконом-классу.
  • Перед размещением объявления на сайт, нужно обязательно проверить текст на наличие ошибок, как орфографических и пунктуационных, так же речевых и грамматических. Обязательно прочтите текст перед отправкой, чтобы убрать неоправданные повторы и опечатки.

Как составить договор найма

По закону оформление договора найма или аренды происходит в обязательном порядке. Такой документ защищает права как нанимателя, так и собственника. Поэтому, если беспокоитесь о своей безопасности, позаботьтесь о заключении соглашения.

На практике такие бумаги оформляются лишь формально, но не регистрируются в госорганах. Договор заполняется, обе стороны расписываются, но собственник не платит налог — это незаконно.

Составление документа о найме ложится на плечи собственника. Ваше право принести с собой на сделку как многостраничный договор, так и кратко оформленный на одном листе А4.

Законодательно прописаны обязательные разделы документа:

  1. Сведения о собственнике, нанимателе и сдаваемой квартире. Вписывается ФИО обеих сторон, сведения об их регистрации, данные паспортов, адрес квартиры, количество комнат. Здесь же вы можете перечислить наличие мебели и техники в квартире.
  2. Условия найма. Указывается размер квартплаты, даты и способы передачи оплаты собственнику. На свое усмотрение пропишите, кто из сторон будет оплачивать коммунальные услуги.
  3. Длительность договора и условия его расторжения. При желании описываются причины, по которым договор может быть расторгнут (например, наниматель не вносит квартплату своевременно), или прописывается условие, что наниматель обязан предупредить собственника о выезде за месяц.

Кроме обязательных разделов, дополняйте документ любыми пунктами, которые посчитаете нужными: количество человек, проживаемых в квартире, порядок ухода за квартирой, договоренность о ваших посещениях, наличная или безналичная оплата и др.

Регистрация договора

Как уже упоминалось выше, регистрация — это официальная «активация» договора. Именно она обезопасит вас и нанимателя от махинаций и проблем при сдаче квартиры. Если соглашение, заключенное на срок более 1 года, не зарегистрировано, оно считается недействительным.

Ст.674 Гражданского кодекса РФ  гласит, что краткосрочные договора (год и менее) не требуется регистрировать, в отличие от долгосрочных. Тем не менее, они все-таки считаются действительными. А вот соглашения, которые оформлены более чем на год, в течение 1 месяца со дня заключения зарегистрируются в отделении Росреестра (обращайтесь в местный орган ЕГРН или МФЦ) в обязательном порядке. В налоговую этот договор не подается.

Вместе с подписанным обеими сторонами договором в отделение Росреестра для регистрации принесите с собой:

  • 3 экземпляра договора найма;
  • заявление о постановке на учет в ЕГРН;
  • свидетельство о собственности или другой документ, подтверждающий права собственника на квартиру;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • паспорта собственника и нанимателя;
  • квитанцию об оплате госпошлины (для физлица — 2000 рублей, для юридического — 22000 рублей). Ее оплачивают стороны по договоренности между собой. Существует нюанс по оплате, когда договор заключается между физическим лицом и юридическим. Если стороны договариваются о половинной оплате, то в отделение регистрации предоставляются две квитанции — одна на 1000 рублей от физлица, другая на 11000 от юридического.

По закону долгосрочной считается аренда более чем на 1 год. Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре и длится не более 5 лет. Даже если в договоре не прописан срок, он автоматически считается заключенным на 5 лет. Договор, оформленный на год или менее 1 года, считается краткосрочным, и регистрировать его не нужно.

На практике собственники не советуют заключать договора больше, чем на полгода-год. Ведь при необходимости легче расторгнуть незарегистрированный договор, избежав волокиты с бумагами и очередями. Кроме того, это позволяет собственнику «познакомиться» с нанимателем, за полгода понять, стоит ли сдавать ему квартиру, и без проблем продлить договор при желании.

Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”. О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

Непосредственно договор аренды составляется, если арендатором является юридическое лицо. В таком случае регистрация договора обязательна, нередко документы по аренде необходимы компаниям, для подтверждения адреса организации.

Сдача квартиры в наем: правила и советы, как лучше сдавать

Чтобы документ считался действительным и имел юридическую силу, он должен быть верно составлен и зарегистрирован в Росреестре. Договор, который просто заверен у Нотариуса, не отличается от устного соглашения, и при возникновении спорных вопросов в суде не будет являться достоверным доказательством.

Любые сделки с имуществом, в том числе и при сдаче в аренду, регулируются определенными законодательными актами. При сдаче жилплощади в аренду или наем собственнику необходимо руководствоваться такими двумя основными документами:

  1. Жилищный кодекс РФ – в этом документе прописаны основные правила пользования жильем и ответственность за их нарушение.
  2. Гражданский кодекс РФ – вопросам сдачи недвижимости посвящены отдельные главы этого документа:

При составлении договора аренды или найма нужно обязательно руководствоваться положениями ГК РФ, поскольку это поможет оформить сделку максимально правильно и законно.

О том, чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения, вы можете узнать из нашей статьи.

Неважно, какой способ сдачи в аренду вы предпочтете – законный или нет – настоятельно рекомендую составлять в каждом случае договор найма или аренды. Это устранит двусмысленности и непонимания между вами. Договор четко определит:

  • сроки сдачи,
  • порядок оплат,
  • укажет предоставляемое имущество,
  • ответственность сторон,
  • перечислит прочие нюансы и мелочи, которые впоследствии приводят к конфликтам.

Сдавать квартиру в аренду может только ее собственник либо его представитель, действующий на основании нотариальной доверенности.

Сдать квартиру в аренду по закону — прежде всего означает уплату в бюджет государства налоговых отчислений с полученных доходов от сдачи квартиры в наем. Для физических лиц отчисления составляют 13%. Для индивидуального предпринимателя (ИП) – 6%.

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

Если отчитываетесь как физическое лицо, то сообщить государству о своем намерении честно заплатить налоги и спать спокойно вы можете, подав декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ в начале года, следующего за отчетным. Оплатить налог следует до 15 июля. Для ИП действует иной порядок отчетности.

Как продать автомобиль быстро и дорого – за наличные дороже рынка

Договор аренды квартиры между физическими лицами составляется в простой письменной форме и не требует регистрации в Росреестре, если период аренды составляет менее 1 года. Срок аренды стороны определяют по взаимному согласию. В нынешних условиях комфортнее установить срок не превышающий шести месяцев, поскольку за такой период могут измениться размеры коммунальных платежей или сам размер аренды. Продлить договор вы можете в любой момент.

Шаг пятый

На данной ступени не будет никаких сложностей, ведь главная задача здесь – разместить объявление.

  • Следует выбирать самые популярные сайты с объявлениями, это легко сделать они все на слуху. Не стоит размещать объявления на малоизвестных сайтах, люди на них редко заходят, а вот мошенники орудуют частенько.
  • Можно дать объявление в газету, это один из самых надёжных способов уберечь себя от мошенников. Но у газетных объявлений есть минусы: вы не сможете разместить фотографии, и часто размер текста в колонке ограничен.
Предлагаем ознакомиться:   Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда

Шаг шестой

Когда объявление начнёт «работать», вы будете получать множество звонков от потенциальных клиентов. Самый первый телефонный разговор очень важен, арендодатель должен внушить доверие и чётко отвечать на все интересующие вопросы собеседника.

  • Во время разговора нужно быть вежливым, но не старайтесь навязывать клиенту свою квартиру. Достаточно сказать пару хвалебных слов и ответить на интересующие вопросы.
  • При первом общении с потенциальным арендатором нужно выяснить, согласен ли он на ваши условия, соответствует ли требованиям (т. е., если вы ищите некурящего жильца, нужно обязательно уточнить эту деталь во время самого первого разговора, чтобы не терять зря время).
  • Если по итогам телефонного разговора вас обоих всё устраивает, нужно договориться о встрече. Если у вас намечается несколько квартирантов, желательно назначать время всем в один день с разницей в 20 минут. Это делается для того, чтобы не ездить в квартиру каждый раз, а иногда люди совсем не приезжают на встречу, зачем себя утруждать лишний раз. В этом нет ничего страшного, люди в поисках квартиры так же рассматривают несколько вариантов.

Процедура передачи квартиры во временное пользование

Кроме самого договора, в соответствии с рекомендациями о том, как правильно сдавать квартиру квартирантам, необходимо составить акт передачи. В данном приложении к договору указывается всё имущество и его состояние (исправность, внешний вид, рыночная стоимость с учетом износа), принадлежащие собственнику недвижимости. Принимающая сторона сверяет список и подтверждает его истинность своей подписью.

С этого момента владелец квартиры имеет право в случае порчи имущества, либо его пропажи, обратиться в суд и взыскать сумму в размере нанесенного материального ущерба. При чем не важно, по какой причине так произошло: неосторожность, халатность, воровство. Акт передачи дает как права пользования имуществом, так и ответственность за его хранение.

Только после установления всех договоренностей и подписания документов можно передать ключи новым жильцам квартиры.

Шаг седьмой

Этот этап один из самых ответственных – показ квартиры. В этот момент нужно быть максимально уверенным в себе, чтобы вызывать доверие у клиента.

  • Перед показом квартиры нужно приехать раньше квартиросъёмщика, чтобы успеть прибраться, навести красоту. Да и просто опаздывать не красиво, впечатление о вас будет складываться с первых же секунд.
  • Показывать нужно каждую комнату, включая кухню, ванную и т. д. Обязательно расскажите, как давно был сделан ремонт, какие приятные соседи и т. д.
  • Во время показа помещения арендодатель тоже должен приглядываться к своему будущему жильцу. Нужно ещё раз уточнить с кем он собирается проживать, имеются ли вредные привычки, маленькие дети и т. д. (если это принципиально важно, конечно).
  • Если клиент сомневается, не стоит на него давить. Если ваше помещение не приглянулось, никакие уговоры не помогут, а если человек всерьёз заинтересовался, он обязательно вернётся к вам.
  • Не всегда клиенты знакомы с районом, в котором расположена квартира, нужно обязательно рассказать о том какие рядом магазины, инфраструктура и т. д.
  • Не обязательно дожидаться каждого вопроса, расскажите обо всех особенностях квартиры сами (есть ли горячая вода, оставляете ли вы стиральную машинку, присутствует ли интернет и кабельное телевидение и т. д.). Но не будьте слишком навязчивы в своём рассказе и не стоит приукрашивать действительность.

Регистрация договора в реестре

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

Но ни акт, ни сам договор не имеют юридической силы, если нет регистрации документа в Росреестре. Чтобы сдавать квартиру законно, нужно фиксировать сделку в вышеуказанном органе. Если срок договора менее одного года, регистрация носит рекомендательный характер, и используется исключительно в целях обезопасить себя от ненужных финансовых потерь, возможных в результате неисполнения условий договоренностей о предоставлении в найм жилья.

Если срок договора от года и выше, обращение в Росреестр обязательно, иначе это будет считаться уклонением от уплаты налогов на полученную прибыль.

Для официальной регистрации квартиры необходимо подготовить пакет документов:

  • Паспорт владельца квартиры
  • Заверенные нотариусом согласия на предоставление жилья в аренду других собственников объекта недвижимости, а также всех лиц, прописанных в данной квартире.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Справка из ЖЭКа о количестве, прописанных жильцов.

Сама процедура оформления простая и непродолжительная, осуществляется в одном окне. Обратиться можно как непосредственно Росреестр, так и в ближайший МФЦ.

Шаг восьмой

Этот этап чисто формальный – оформление договора. В документе нужно обязательно указать требования к жильцу, при несоблюдении которых договор может быть расторгнут.

  • Договор обязательно составляется в двух экземплярах: один остаётся у арендодателя, а второй – у квартиросъёмщика.
  • В документе, кроме требований к жильцам и состоянию квартиры, должен быть указан размер ежемесячной платы за аренду и примерный срок проживания жильцов, который может быть установлен конкретно. Не забудьте указать условия, при которых квартиросъёмщик может быть выселен из вашего жилища.
  • Перед составлением договора нужно записать показания счётчиков и сфотографировать паспорт будущего жильца, чтобы избежать неприятных ситуаций, или не стать жертвой мошенника.

Налоговые обязательства и ответственность

Официальное закрепление устной договоренности – не единственная цель законного оформления взаимоотношений наймодателя и нанимателя. За предоставление квартиры во временной пользования хозяин получает доход, который в соответствии с нашим законодательством необходимо декларировать, и соответственно платить налоги. Именно по этой причине регистрация договора не популярна среди собственников свободного жилья.

Однако согласно 119 статье Налогового кодекса РФ отсутствие заполненной декларации о доходах НДФЛ-3 и уклонение от налогов подлежит наказанию.

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

Несдача декларации грозит штрафами в размере от 5 до 30% от непоказанной суммы. А неуплата налогов может грозить не только штрафными санкциями, но и уголовной ответственностью. В соответствии со 198 ст. Уголовного кодекса РФ определяется мера наказания, применимая к конкретной сумме долга. Самое суровое наказание доходит до трех лет лишения свободы.

Благодаря праву не регистрировать договор аренды квартиры, при условии заключения его на срок менее 1 года, многие грамотные владельцы недвижимости если и  заключают договора с квартиросъемщиками, то на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации . В такой ситуации вероятность того, что Налоговая инспекция узнает и сможет доказать в суде факт получения дополнительной прибыли, минимальна.

В законодательстве не предусмотрено отдельной статьи или закона, которые бы содержали ответственность за незаконную сдачу жилья в наем. Однако в случае такого нарушения наказание будет применяться по следующим основаниям:

  • несдача декларации (ст. 119 НК РФ);
  • неуплата налогов.

Если в первом случае ответственность устанавливается только налоговым законодательством, то во втором это может происходить как на основании НК РФ, так и по УК РФ.

В зависимости от тяжести правонарушения предусмотрена ответственность.

Взыскание общей суммы всех неуплаченных налогов – эта мера является обязательной и применяется всегда. Кроме величины самого налога придется еще уплатить и пеню за каждый день просрочки.

Наложение штрафа за непредоставление декларации в размере 5% от величины задолженности. При этом его минимальный размер составляет 1000 руб., а максимальный – 30% от долга.

Уголовная ответственность – конкретная мера устанавливается ст. 198 УК РФ и зависит от тяжести нарушения.

Если размер задолженности по налогам составляет более 600 тыс. руб. за три года, то могут применяться такие меры:

  • штраф в размере от 100 до 300 тыс. руб.;
  • принудительные работы (сроком до года);
  • арест на период до полугода;
  • лишение свободы на срок до года.

Как сдать квартиру в аренду правильно

Если долги по налогам относятся к категории особо крупных (то есть превышают сумму 3 млн. руб. за три финансовых года подряд), то ответственность ужесточается:

  • штраф в размере от 200 до 500 тыс. руб.;
  • принудительные работы или лишение свободы на период до трех лет.

Этот перечень мер – исчерпывающий, никакой другой ответственности за неуплату налогов не предусмотрено. Например, собственника не смогут выселить из его жилплощади или отобрать ее.

Несмотря на наличие в законодательстве такой серьезной ответственности за незаконную сдачу недвижимости на практике она применяется редко.

Это связано с тем, что доказать факт правонарушения очень сложно, ведь для этого нужны документальные подтверждения того, что жилплощадь действительно кому-то сдается.

Если учесть, что это не входит в интересы обеих сторон сделки, найти такие документы очень сложно.

За неуплату налогов предусмотрены штрафы и административные наказания

О том, как быстро и правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно, вы можете узнать из нашей статьи.

Шаг девятый

Это самый приятный момент для собственника и неприятный для квартиросъёмщика – предоплата. Здесь всё просто: сумма обговаривается заранее, поэтому никаких сложностей произойти не должно. Все финансовые операции желательно записывать и ставить подписи обоих сторон, чтобы избежать недопонимания в будущем.

Заведите специальную тетрадь для этих целей, где вы будете писать сумму и подписываться под тем, что её получили, а арендатор за то, что передал вам её. Не забывайте указывать число. Имея такую тетрадь, вы и ваш жилец будете уверенны, что никаких вопросов по финансовой части не возникнет, каждый раз можно заглянуть в записи и проверить наличие платежа.

Система налогообложения

Если вы хотите сделать всё по закону и оформляете аренду официально, вы будете обязаны выплачивать налоги со своего дохода. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбирать из нескольких предложений:

  • Общий режим налогообложения. В таком случае арендодатель обязан выплачивать 13 % своего дохода, собирать подтверждающие справки о том, что расчёты проведены верно.
  • Упрощённая система налогообложения. Здесь налоговый взнос рассчитывается на основе дохода, но в среднем он составляет около 6 % от общей суммы дохода.
  • Патентная система налогообложения. В этом случае определённой процентной ставки нет. Платить налоги вовсе не нужно, но необходимо будет купить патент, который стоит довольно-таки дорого. Стоимость патента в каждом регионе разная. Дополнительно при такой системе необходимо делать взносы в налоговые фонды.

Пытаясь снизить процент налоговых отчислений некоторые жильцы прописывают в договоре сумму за плату аренды ниже настоящей, но этот способ является незаконным. Подробнее о всех возможных системах налогообложения собственнику расскажут в агентстве, и обязательно помогут выбрать самый выгодный вариант.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector