Регистрация договора купли продажи квартиры. Электронная регистрация сделок с недвижимостью

Перечень документов при продаже

В зависимости от каждого конкретного случая подбирается свой пакет документов продавцом. Наиболее часто продажа квартир осуществляется:

  • На вторичном рынке от владельца;
  • На первичном или вторичном рынке с обременением по ипотеке;
  • На вторичном рынке от нескольких владельцев.

Если вы намерены продать квартиру за наличные, вам потребуется следующий перечень документов на квартиру:

  • Документы, удостоверяющие личность (паспорт всех участников сделки, если владельцев квартиры несколько, нужно предоставить копии всех страниц паспорта и оригинал документа);
  • Свидетельство, выданное в Росреестре о госрегистрации квартиры;
  • Законом предусмотрено предъявление документа-основания для осуществления сделки с недвижимым имуществом. Это договор купли-продажи на квартиру, постановление суда, оформленное наследство, дарственная или любой другой документ. Даже если документ, подтверждающий правовые основания на владение квартирой был утерян или уничтожен, необходимо будет оформлять дубликат документа для оформления договора купли продажи квартиры. Это можно сделать в Регистрационной Палате, в территориальном отделении Росреестра, МФЦ, некоторые документы восстанавливаются в БТИ.
  • Составленный опытным юристом договор купли-продажи, с точным указанием адреса объекта, всех требуемых данных продавцов и покупателей. В договоре отражаются все имущественные интересы участников сделки. Мы не рекомендуем занижать стоимость квартиры, для уменьшения налоговой нагрузки, поскольку при любых трениях, решение суда будет основано на указанной в договоре сумме. Важный момент заключается в том, что договоры купли-продажи в обязательном порядке должны проходить госрегистрацию в Регистрационной палате. Кроме того, участники сделки подписывают документ только в присутствии уполномоченного лица. Если на регистрацию подали уже заполненный документ, вам будет отказано в госрегистрации, и с вас потребуют переоформления договора купли-продажи.

Регистрация в Росреестре

Первый способ зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры, как уже отмечалось выше – обратиться в отделение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Если по каким-либо причинам нет возможности нанести личный визит, можно оформить доверенность на третье лицо. Этот документ не требуется в том случае, если собственником является:

  • лицо в возрасте до 14 лет;
  • недееспособное лицо.

Также для обращения в Росреестр необходимо подготовить следующие документы (при отсутствии хотя бы одного из них заявление не будет принято):

  1. документ, удостоверяющий личность – паспорт;
  2. правоустанавливающий документ на жилье в 3-х экземплярах – договор купли-продажи квартиры;
  3. свидетельство о госрегистрации права собственности;
  4. свидетельство о браке;
  5. согласие супруги (супруга) на продажу, заверенное у нотариуса;
  6. согласие органов опеки и попечительства на продажу в том случае, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему лицу, или он там прописан;
  7. отказы соседей в том случае, если жилье является коммунальным и продается человеку, не имеющему доли в этом помещении;
  8. квитанцию об оплате госпошлины.

Помимо этого обеим сторонам потребуется заполнить заявление. Оно будет выдано на месте. Если квартира покупается по ипотеке, то необходимо будет предоставить соответствующий кредитный договор.

В настоящее время есть возможность отправить документы в этот государственный орган по почте. Для этого потребуется:

  1. заверить заявление на регистрацию сделки купли-продажи у нотариуса; также специалист должен удостоверить подлинность правоустанавливающего документа;
  2. сделать ксерокопии основных страниц паспорта;
  3. отправиться на почту; отправление должно быть с описью вложения, с объявлением ценности и необходимостью уведомления адресанта о вручении адресату.

Нельзя не отметить и вариант подачи документов в Росреестр через Интернет, так как он является очень удобным. Однако для того, чтобы воспользоваться этой функцией, потребуется электронно-цифровая подпись. Те же люди, у которых ее нет, на официальном сайте Росреестра смогут лишь записаться на прием.

Какие требуются документы на квартиру, которую продают

  • Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, необходимо предоставление разрешение от органов опеки, которые проверяют, не будут ли ущемлены права несовершеннолетних. Для этого родители, даже если находятся в состоянии развода, должны прийти с несовершеннолетними детьми в органы опеки и попечительства, и предоставить: свидетельства о рождении детей, выписку из домовой книги о том, что в квартире проживают дети, документы на квартиру (свидетельство). Далее родители пишут заявление, в котором указывают информацию о продаже квартиры и данные о покупке новой недвижимости. Только после процедуры согласования, органы опеки уполномочены выдать разрешение, которое предоставляется в Регистрационной палате.
  • Выписка из домовой книги – этот документ необходим, чтобы госрегистратор мог оценить, кто проживает в квартире, которая будет продаваться, и не ущемлены ли их права.
  • Если супруги находятся в разводе, но объект недвижимости приобретался в браке, требуется обязательное нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Важный момент! Если квартира была получена в дар, была оформлена в качестве наследства по завещанию, то второй супруг не обязан давать согласие на продажу. Если же квартиру продает вдова или вдовец, необходим оригинал свидетельства о смерти.
Предлагаем ознакомиться:   Оформление земельного участка на несовершеннолетнего

После получения этого пакета документов, в Регистрационной палате может быть завершена регистрация договора купли продажи.

Продавец обязан предоставить все документы на квартиру новому владельцу, в этот перечень входят:

  • Основной документ – кадастровый паспорт.
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Выписка из Единого реестра прав (ЕГРП), которая подтверждает, что продавец является собственником указанной квартиры. Данную выписку лучше предоставлять оформленную недавно, хоть документ и не имеет фактического срока использования, однако данные в Росреестре могут потерять актуальность. Обычно, риелторы просят выписку с давностью от 3 до 7 дней. Если срок будет больше, может потребоваться срочное оформление выписки из ЕГРП.
  • Предоставляется новым покупателям также сведения о состоянии лицевого счета, в котором отражается задолженность по коммунальным платежам. Не принимаются квитанции, получить необходимо справку, с печатью и подписью уполномоченного лица.
  • Иногда, покупатель требует справку из психоневрологического диспансера. Это связано с тем, что если лицо не может отвечать за свои действия, любая сделка может быть обжалована в суде, и при этом задатки, стоимость оплаты за квартиру и прочие расходы не возмещаются. По такой мошеннической схеме только в Москве каждый год совершаются сотни продаж квартир, когда вписанный владелец состоит на учете в наркодиспансере или психоневрологической клинике.
  • Иногда покупатели также требуют справку из налоговой об уплате налога, если квартира была подарена текущему владельцу или он получил ее в наследство. Дело в том, что если налог не был уплачен, новых владельцев могут обязать перечислить крупную сумму в виде налога.

Лучше проводить сделки под контролем опытных специалистов, чтобы избежать возможных проблем при оформлении, а также ускорить куплю-продажу квартиры. Специалисты «Стар-Сервис» предлагают услуги по юридическому сопровождению сделок, получению документов, а также проверки юридических оснований для осуществления сделок.

Основная часть документов при покупке ипотечной квартиры не отличается от приобретения квартиры за наличные на вторичном рынке. Появляется лишь момент оценки квартиры перед продажей, который ложится обычно на плечи покупателя. Т.е. покупатель самостоятельно относит документы в банк, в котором хочет взять кредит.

Для того чтобы одобрить ипотеку, банку необходимо получить оценочную стоимость квартиры, которая формируется с помощью отдельной, платной услуги независимыми оценщиками. Оценка представляет собой объемный документ, с указанием всех свойств и характеристик недвижимости, влияющих на ее стоимость.

Этот документ передается сотруднику банка, который и принимает решение о выдачи кредита по ипотеке или отказе. На продавца данная процедура никоим образом не влияет, кроме предоставления доступа к квартире специалиста.

Далее покупатель получает необходимые денежные средства от банка, а договор купли-продажи все также необходимо будет зарегистрировать в Регистрационной палате.

Регистрация прав собственности Цены в рублях
Москва Новая Москва Московская область
Купля-продажа квартира, комната, доля 8 000 12 000 10 000
участок   12 000 13 000
участок с домом   21 000 21 000
машино-место 12 000 12 000 15 000

Выразить своё намерение приобрести (продать) ту или иную квартиру стороны сделки могут в виде предварительного договора. Предопределяются условия итоговой сделки. Законом такая возможность предусмотрена в ст. 429 п. 1 ГК РФ.

Предлагаем ознакомиться:   Оспаривание договора дарения доли домовладения гк рф

Предварительный договор купли-продажи оформляется и подписывается у:

  • нотариуса,
  • юриста,
  • агента по недвижимости,
  • сторонами вне учреждений.

Какие гарантии даёт такое соглашение? Покупатель может быть уверен, что закон гарантирует ему право купить оговоренное жильё по стоимости, указанной в договоре. А продавец сможет реализовать свою недвижимость в установленный срок. Документ должен быть составлен письменно. Государственной регистрации не требуется.

По ст. 429 п. 5 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения окончательного договора вторая может потребовать этого через суд. Иск предъявляется в полугодовой срок с момента отказа выполнять обязательства.

По закону (пункты 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ) договор должен составляться с учётом следующих моментов:

  1. Необходимо обусловить порядок проведения итоговой сделки по расчётам, цене.
  2. Определённым образом установить продаваемый объект.
  3. Указать срок, в который по обязательствам необходимо составить и заключить основной договор.
  4. Перечислить его условия, относительно которых стороны прибегли к предварительному соглашению.

Государственная регистрация предварительного договора не требуется.

При купле и продаже жилья на вторичном рынке не наблюдается особенных рисков по факту заключения подобного соглашения. Если в условленный срок ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора, его действие прекращается (по ст. 429 п. 6 ГК РФ).

Но неблагоприятные последствия могут возникнуть у покупателя, если пришлось заключать предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме и, он внёс денежные суммы. Застройщик может отказаться брать на себя дополнительные обязательства.

У покупателя отсутствует защита от следующих рисков:

  1. Нет гарантии получения квартиры, указанной в предварительном договоре. Ведь в нём отражается лишь намерение.
  2. Договор могут признать незаключённым. Например, не указаны параметры квартиры, как требует закон.
  3. Двойная продажа. Застройщик может договориться письменно с другими лицами.
  4. Утрата вложенных денежных средств. В суде покупатель, предварительно оплативший часть стоимости квартиры или полную сумму, может потребовать возврата в виде уплаты неустойки по минимуму.

Как осуществляется продажа квартиры по переуступке прав собственности, дом не сдан читайте в отдельной статье.

Передача задатка

При составлении предварительного договора купли-продажи, который рекомендуется в рамках основного соглашения, чтобы не ждать очереди на совершение сделки, зачастую передают задаток. Эти процедуры практикуются в агентствах по недвижимости. Ведь вероятность того, что сделка всё-таки состоится, стремится к нулю в случае отсутствия предварительных актов. А также цены могут измениться в сторону повышения.

Задаток считается юридическим инструментом, обеспечивающим гарантию покупки квартиры согласно обязательствам. Его размер обычно составляет от 5 до 10% цены недвижимости и оговаривается сторонами.

При оформлении задатка стороны должны знать, что:

  • Покупатель потеряет эту сумму в случае отказа от сделки по предварительному договору.
  • Если продавцу придётся его возвращать, так как он передумал продавать жильё, размер удваивается.
  • Иначе вопрос решается через суд и удовлетворяется, если платёж был оформлен правильно.

А вот аванс подлежит возврату в любом случае.

Передача денег происходит при подписании предварительного договора для соответствия значимости. Форма платежа — наличные или другие законные способы. Обязательно нужно оформлять расписку о получении средств.

Возврат задатка возможен, но сделать это непросто. Надуманная причина не является основанием. Но в случае, если покупателю и продавцу удастся договориться, документы можно просто уничтожить (ст. 380 ГК РФ).

Поскольку договор купли-продажи квартиры не нуждается в государственной регистрации, подписи могут быть проставлены сторонами произвольно, без заверения учреждениями.

Однако, как уже было сказано выше, в ситуациях когда продаётся жильё несовершеннолетнего, недееспособного или идёт речь о продаже долей, подписывать соглашение следует у нотариуса с его заверением.

При процедуре может присутствовать участвующий агент по недвижимости, который и составил документ. Зачастую он обслуживает стороны в помещении агентства.

Стороны относят готовый договор в Росреестр. При участии нотариуса его можно оформить в электронном виде за оплату от 3 до 5 тыс. рублей.

Документ нужно сохранять, так как он будет необходим для будущих сделок.

Если договор утерян, то его копию можно получить в:

  • Росреестре;
  • Налоговой (при условии, подачи декларации при совершении сделки купли-продажи).
Предлагаем ознакомиться:   Как написать заявление на элементы образец

Есть возможность заказать дубликат через Госуслуги.

Для заказа копии необходимо представить следующие бумаги:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • справка из отдела кадастра и картографии;
  • свидетельство о праве собственности (квартира регистрировалась до 2018 года) или выписку из ЕГРП;
  • при заказе дубликата по причине порчи документа, необходимо предоставить старый договор;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Регистрация в многофункциональном центре предоставления услуг населению (МФЦ)

Вторым способом регистрации сделки купли-продажи квартиры является обращение в МФЦ. Он присутствует практически во всех городах. Если населенный пункт совсем маленький, то отделение обязательно есть в областном центре.

Следует отметить один важный момент. Жители столицы нашей страны могут воспользоваться только этим методом, так как Росреестр в Москве не работает с физическими лицами.

Регистрацию сделки в рассматриваемом нами случае можно разделить на следующие этапы:

  1. Подача документов (потребуются те же самые, что и при обращении в Росреестр).
  2. Их визуальный осмотр сотрудниками МФЦ. Если в результате него будут выявлены ошибки или исправления, то потребуется предоставить новый документ.
  3. Передача документов в специальный государственный орган, где производится их проверка на подлинность. Также на этом этапе специалисты проверяют, нет ли оснований для отказа в регистрации сделки купли-продажи квартиры (например, прописка в нем несовершеннолетнего лица, права и интересы которого не учтены или выступление жилья в качестве залога у банка).
  4. Внесение записи в ЕГРП.
  5. Оформление соответствующего свидетельства и его выдача заявителям.

Срок регистрации и в первом, и во втором случае не должен превышать 18 календарных дней. В столице – 12.

Срыв сроков регистрации: что делать?

Случаи, когда регистрация сделки купли-продажи затягивается, нередки. Возобновление процедуры происходит только после того, как устранены все обстоятельства, ставшие причиной задержки.

О приостановке регистрации сотрудники Росреестра обязаны сообщать всем сторонам. При этом они обязаны указать причины, по которым это произошло, чтобы заявители могли их устранить.

Приостановка регистрации может произойти не более чем на 3 месяца. Для ее возобновления от заявителей могут потребоваться дополнительные документы.

Основными причинами, по которым сотрудники Росреестра могут приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры, являются:

  1. Наличие противоречий между заявленными правами и теми, которые уже зарегистрированы.
  2. Несоответствие предоставленных документов действующему российскому законодательству.
  3. Недостоверность указанной в них информации.
  4. Неполучение регистратором сведений из налоговой или миграционной службы, а также нотариальной палаты.
  5. Отсутствие согласия третьего лица на заключение сделки (например, согласие супруги или банка).
  6. В отношении объекта недвижимого имущества ведется судебное разбирательство.
  7. На него наложено ограничение (например, запрет отчуждения).
  8. Несовпадение информации, содержащейся в документах и той, которая находится в специальных государственных реестрах).

Заявителям следует по возможности заранее устранить все указанные выше ситуации. Только в этом случае процедура займет не более 18 календарных дней.

Регистрация у нотариуса

Госрегистрация сделки купли-продажи квартиры у нотариуса – отличная альтернатива обращению в Росреестр или многофункциональный центр предоставления услуг населению. Специалисту можно доверить и регистрацию перехода права по этому правоустанавливающему документу в Росреестре.

Несомненными достоинствами этого метода являются:

  • значительно меньшие сроки – всего лишь 3 дня;
  • надежность – нотариус обладает всеми необходимыми знаниями и навыками для выполнения этой работы в отличие от человека без юридического образования.

Также в нотариальной конторе можно воспользоваться такой услугой, как депонирование денег. Она позволяет обеспечить безопасность сделки с покупателем объекта недвижимого имущества. В этом случае беспокоиться о сроке доступа к банковской ячейке нет необходимости.

Единственным недостатком обращения к нотариусу для госрегистрации сделки купли-продажи квартиры является немалая стоимость услуг. Однако, справедливости ради заметить, она полностью компенсируется их качеством: максимально сжатыми сроками и профессионализмом.

Таким образом, зарегистрировать сделку купли-продажи можно в Росреестре, МФЦ и у нотариуса. Самым быстрым и эффективным, но в тоже время дорогим, является последний из них. Если Вы не располагаете временем и не уверены в своих способностях, то лучше всего, кончено же, обратиться к нотариусу.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector