Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

При расторжении дду как сохранить залоговое право до момента перечисления денег

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

Что нужно дольщику знать о расторжении ДДУ? Для начала давайте разберемся с основами законов, которые регулируют процесс. Запуская расторжение договора долевого участия, нужно изучить статью девятую профильного федерального закона. Существуют четыре варианта, по которым в соответствии с ФЗ 214 происходит расторжение ДДУ:

  • инициатива исходит от застройщика – односторонний порядок;
  • инициатива исходит от дольщика – односторонний порядок;
  • двухсторонний порядок, или так называемое соглашение сторон;
  • через судебное принуждение о расторжении договора.

Здесь важно знать, что в любом случае при расторжении договора долевого участия деньги должны быть возвращены от застройщика дольщику. Выплата процентов за пользование чужими деньгами или выплата неустойки застройщиком происходит не всегда – только в случае, если основания для расторжения ДДУ законы и правила нарушаются застройщиком.

Стоит обратить внимание, что при расторжении договора долевого участия придется зарегистрировать ситуацию в Росреестре – таким образом государство борется с проблемой двойных продаж одной и той же квартиры.

214-й федеральный закон регулирует срок возврата вам денег при расторжении договора долевого участия. В п.2 ст.9 вы можете найти информацию о том, что если договор расторгается в одностороннем порядке, то деньги должны прийти не более чем через 20 дней от дня расторжения.

Если в судебном порядке – то у застройщика есть 10 дней после вступления решения в силу. Сюда же входит и срок на выплату неустойки. Если вы не обратились за деньгами, то застройщик должен положить их в депозит нотариуса и сообщить дольщику.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

По каким причинам дольщик может отказаться от дальнейшего исполнения договора

Наверняка мало найдется граждан, желающих по своей инициативе расторгнуть договор долевого участия, когда строительство будущего жилья идет по плану, дом возводится точно в срок, не вызывает сомнений качество объекта.

К сожалению, такое случается редко, у застройщиков находятся десятки причин и сотни обстоятельств, заставляющих их передвигать дату окончания строительства. Практически 80% строителей нарушают свои обязательства. Получить квартиру в срок, указанный в ДДУ – счастье, доступное единицам.

Однако проблемы застройщика не должны волновать участников, в принципе им все равно по какой причине квартира не была передана в срок. Если строительная компания затянула с передачей жилья более чем на два месяца, дольщик может начинать процедуру расторжения договора долевого участия.

Но это далеко не единственное основание, по которому можно аннулировать договор со строительной компанией. Если передача жилья все-таки состоялась, то здесь участника поджидают другие проблемы – могут вскрыться разнообразные дефекты, допущенные строителями.

Если у дольщика есть желание и возможность, он может устранить их своими силами, естественно за счет застройщика, который по закону обязан ему оплатить ремонтные работы или уменьшить сумму договора. Если желания нет, то исправлять свои огрехи должны сами строители.

Исполнить или нет данное требование – на совести застройщика, который наверняка изучил 214 ФЗ и знает, что его неисполнение – не в его интересах, поскольку если в разумный срок он не устранит недостатки, у дольщика появляются основания для расторжения ДДУ и взыскания с него неустойки.

Еще одно основание для одностороннего отказа дольщика от дальнейшего исполнения ДДУ – прекращение договора поручительства между застройщиком и кредитной организацией и не заключение им нового договора с другим поручителем в течение двух недель.

Расторгнуть договор долевого участия по всем вышеперечисленным основаниям можно в упрощенном порядке. Для этого достаточно направить в строительную фирму заказное письмо с уведомлением о своем решении, в котором нужно указать причины отказа от договора и рассчитать сумму, положенную к возврату. Договор считается расторгнутым с момента отправки этого письма.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

При расторжении дду как сохранить залоговое право до момента перечисления денег

Да, дольщик в соответствии с законом о защите прав потребителей может расторгнуть договор в любой момент, но зачастую такие документы прекращают действовать по инициативе дольщика из-за нескольких важных оснований, указанных в ст. 9 ФЗ-214. Все они связаны с нарушениями девелоперов.

Серьезные недостатки в строительстве Вы приобрели жилье и ждете квартиру. Наконец, дом достроен, и вас приглашают принять квартиру у застройщика. Выясняется, что в доме масса трещин, а также других недостатков и брака в строительстве. Это одна из причин не принимать квартиру, а требовать деньги назад.
Проблемы со строительными нормами и жилищными условиями Например, вы купили квартиру, но оказалось, что окна ее расположены впритык к торговому центру. Доступа солнца к жилью нет, это нарушение. Или лифт сделан так, что ездить на нем точно нельзя. В конце концов, вы видите трещины в половых и потолочных плитах – это весомая причина расторгать договор – тем более, это основание указано в 214ФЗ.
Просрочен срок сдачи, указанный в ДДУ Самое частое основание, по которыми дольщики пытаются расторгнуть ДДУ. В ст. 6 ФЗ-214 указано, что дом должен быть построен в срок из договора. Судебная практика показывает, что девелоперу обычно дают плюс 2 месяца к этому сроку на завершение всех бюрократических процессов. Если после этого ключи от квартиры вы не получили – имеете право как на возврат денег, так и на выплату неустойки
Предлагаем ознакомиться:   Военнослужащий сломал ногу. Полагается ли страховка, если сломал руку в армии? Военнослужащий сломал руку

Не стоит опасаться расторжения ДДУ в судебном порядке. Это четко регламентированный законодательством процесс, в котором дольщик находится в более выгодном положении.

Итак, если строительство новостройки закончилось по неизвестным причинам или приостановлено, а застройщик кормит «завтраками», или произошли другие события из ст. 9 214-ФЗ, то придется готовить документы в суд.

В исковом заявлении вы указываете:

  • данные застройщика – адрес, гендиректор, прочие реквизиты;
  • собственные паспортные данные;
  • требования о расторжении договора;
  • требование вернуть вам деньги, которые ушли девелоперу на исполнение договора;
  • требование выплатить вам проценты за то, что застройщик пользовался вашими деньгами;
  • требования компенсации о понесенных убытках;
  • при расторжении ДДУ с ипотекой – то включаете сюда же ущерб по выплаченным процентам и прочим расходам на оформление ипотеки – регистрацию сделки, страховку и прочее для получения займа;
  • копию договора долевого участия;
  • доказательства оснований для расторжения – фотографии стройки, документы о нарушениях застройщика, экспертизы, если таковые есть;
  • в приложении добавьте расчет неустойки при расторжении договора;
  • копию квитанции на уплату госпошлины.

Вы должны подать иск в соответствии со статьей 28 ГК РФ, в которой сказано, что дела подаются в суд района по месту нахождения застройщика.

В каких случаях нужно идти в суд

Закон предоставляет застройщику двадцать дней для возврата денег дольщику и уплаты неустойки. Однако большая редкость, когда удается так просто расторгнуть ДДУ. В подавляющем большинстве случаев застройщики не возвращают деньги добровольно, и решение вопроса переходит в судебный зал.

На пути к долгожданному новоселью дольщики могут столкнуться с еще более серьезными проблемами и спорными ситуациями с застройщиками, которые заставят их принять решение о расторжении договора ДДУ. В законе предусмотрено ряд причин, которые требуют судебного урегулирования.

Дольщик может обратиться в суд с заявлением о расторжении ДДУ, если строительство его дома заморожено, и он реально видит, что в положенный срок компания-застройщик не передаст ему квартиру, а также в том случае, если застройщик по своей инициативе изменил назначение общего и нежилого имущества возводимого объекта.

Нередко при приемке жилья участник обнаруживает, что фактическая площадь его квартиры не соответствует документам. Если в планы дольщика не входит оплачивать лишние квадратные метры или, наоборот, лишаться части оплаченной жилплощади, он также может обратиться в судебные органы для аннулирования договора.

При обращении в суд нужно учесть два момента: грамотно составить иск и правильно его подать. В заявлении нужно верно отразить свои требования к застройщику и рассчитать все выплаты, которые он должен произвести.

Закон позволяет дольщику требовать не только неустойку за пользование его деньгами, которая рассчитывается по ключевой ставке Центробанка, но также и оплату всех своих расходов, взыскание морального вреда и 50 % штраф от всей суммы иска. На исполнение судебного решения застройщику отводится десять дней.

Заявление можно подать:

  • по адресу, где зарегистрирована строительная фирма,
  • по местонахождению объекта строительства,
  • по своему месту проживания.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

При расторжении договора долевого участия никаких штрафов девелопер наложить на дольщика не может. Если он попытается сократить часть выплат от основной цифры договора, то это будет противоправным действием – подробнее можно узнать в ст.

32 закона о защите прав потребителей. Если вы расторгаете договор не по соглашению сторон – то сразу отметайте требование оплатить госпошлину за регистрационные действия в Росреестре. Здесь дольщику поможет ст. 333.33 НК РФ.

В современных реалиях застройщик может предложить вам не запускать процесс расторжения договора, а просто переуступить права на квартиру другому физическому лицу. По сути – это такая же продажа доли, только не застройщиком вам, а от вас другому человеку.

Обычно это бывают приближенные к фирме люди, родственники. Здесь есть плюс – деньги вы получаете сразу в момент сделки. Очень удобно. Но не пытайтесь получить больше, чем заплатили – это такая же сделка, как и любой договор купли-продажи, поэтому за сумму больше 1 млн рублей придется заплатить налог на разницу между вашей покупкой и суммой продажи.

При расторжении дду как сохранить залоговое право до момента перечисления денег

Поэтому если застройщик предлагает вам подписать акт осмотра и передачи квартиры и обещает вернуть деньги потом, потому что у него будут проблемы – не соглашайтесь. Если подписали – все, жилье ваше, договор считается исполненным.

Давайте разберем подробнее ситуацию, когда дольщик решил самостоятельно отказаться от услуг застройщика. Итак, на основании ст.9 ФЗ-214 расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика происходит в следующих случаях:

  • Срок передачи ключей дольщику просрочен более чем на 2 месяца от даты, указанной при заключении договора о строительстве квартиры.
  • Дольщик убедился в том, что есть значительные нарушения технологии строительства или выявлено очень много брака при осмотре квартиры.
  • Застройщик нарушил ч.2 ст.7 ФЗ-214 – там указано, что девелопер должен устранить недостатки на квартиру или уменьшить сумму, которую передает ему дольщик на сумму, нужную для устранения недостатков.
  • Редкий случай – если у застройщица закончился договор поручительства (страховая компания, банковская компания – основания в ч.3 ст.15 ФЗ-214), и он не заключил новый, а также не сообщил о ситуации дольщику.

Если вы столкнулись с этими ситуациями, то в юридический отдел девелопера направляется претензия о расторжении ДДУ. Сделать это можно лично, убедившись в том, что законный представитель застройщика расписался в получении претензии, или направил ценное письмо с описью на юридический и фактический адрес застройщика.

Есть еще несколько оснований для расторжения, но обычно в таких случаях в одностороннем порядке дольщик может через суд попробовать расторгнуть договор долевого участия. Для этого нужны основания:

  • Проектная декларация изменена существенна. Под существенными изменениями подразумеваются радикальное, более чем на 3%, увеличение или уменьшение площади квартиры.
  • Приостановка работы на новостройке и ясное понимание, что в разумные сроки застройщик не сможет выполнить свои обязательства. К сожалению, этим часто пользуются недобропорядочные застройщики – дом возводится на 30-40%, а затем стройка останавливается. Поэтому дольщикам рекомендуется контролировать стройку на всех этапах, а не только с самого начала.
  • Изменяется суть стройки – т.е. дом увеличивается на несколько этажей, меняется планировка квартир, меняется список нежилого имущества. Здесь на практике можно найти ситуации, когда застройщик пытается превратить первые 3-4 этажа новостройки в торговый центр. Для дольщика же обычно есть разница, жить в обычной новостройке или с массой торговых помещений и проблемами с парковкой и шумом.
  • Меняется система водоснабжения и прочие ресурсные проблемы. Например, застройщик обещал, что отопление и водоснабжение будет идти от собственной домовой котельной, и поменял это. Или отказался от строительства собственной электроподстанции.
  • Изменения в количестве парковок, степени озеленения и обеспеченности детскими площадками.
Предлагаем ознакомиться:   Банк отказывается закрыть счет

Если договор расторгается в одностороннем порядке дольщиком, то застройщику придется возвращать всю стоимость договора по ДДУ и проценты за пользование чужими деньгами – здесь дольщику на помощь приходит ч.2 ст.9 ФЗ-214.

Напоминаем, что эти основания помогут вам взыскать деньги с застройщика в виде неустойки. Просто же цену договора можно вернуть с помощью 32-й статьи закона о защите прав потребителей. Однако в той же девятой статье указано, что дольщик не может расторгнуть ДДУ просто так, поэтому возможно придется идти в суд или же договариваться на соглашение сторон и переуступку.

Что нужно делать?

Часто дольщики пугаются, если запускается процесс расторжения договора долевого участия по инициативе застройщика. На самом деле, если вы исполнили все обязательство по ДДУ, то застройщик просто не сможет его расторгнуть без выплаты вам неустойки. Но если обязательства не выполнены, то суд встанет на сторону девелопера.

Итак, расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке застройщиком происходит в следующих ситуациях (они регламентируются ст. 5 ФЗ-214):

  • Дольщик не заплатил застройщику денежные средства, указанные в договоре. Причем отклонился от даты оплаты более чем на 2 месяца, если в ДДУ указана эта дата. Речь идет о ситуации, когда вы сразу оплачиваете все сумму.
  • Если дольщик постоянно, систематически, нарушал сроки внесения платежей – в ситуации рассрочки платежей. Под постоянно следует понимать просроченные даты более трех раз в год или разовое опоздание более чем на 2 месяца и более.

Что происходит, если основания у застройщика все-таки есть?

  1. Вы получаете письмо от девелопера, в котором он предупреждает вас о том, что договор может быть расторгнут и напоминает график платежей и ваши обязанности.
  2. Если вы игнорируете это письмо более чем 30 дней и не выполняете обязанности, то застройщик пишет вам еще одно письмо – заказное. В котором указывает, что расторгает ДДУ в одностороннем порядке.
  3. Застройщик возвращает вам деньги. Причем сделано это должно быть не позднее, чем через 10 дней после отправки уведомления о том, что договор долевого участия расторгнут.
  4. И даже здесь вы можете получить свои плюсы. Например, если в течение 10-ти дней девелопер не перевел вам уже уплаченные вами средства, то можно требовать неустойку – опять же по девятой статье закон о долевом строительстве.

адвокат Самары Натариус Д.М. по гражданским, уголовным, административным делам, процедуры банкротства

Также из судебной практики известны случаи, когда дольщик просрочил оплату договора не по своей вине. Например, застройщик вовремя не выдал реквизиты платежа, и в итоге дольщик оплатил все сумму только через три месяца.

Когда стройка закончилась, цены на квартиры возросли, и застройщик решил расторгнуть договор и вернуть дольщику его деньги на основании просрочки единовременной оплаты – возможно, с целью затем продать квартиру дороже. Однако суд поддержал дольщика.

Предлагаем ознакомиться:   После одобрения выдачи материнского капитала через сколько времени приходят деньги

Конечно, лучше, но только не дольщику, который в этом случае будет довольствоваться только тем, что ему предложит застройщик. Разумеется, последний обязан ему полностью выплатить всю сумму по ДДУ, а что касается неустойки, то тут, как договоришься.

Если учесть, что в планы строительной компании совсем не входит терять собственные деньги, то можно заранее предположить, что расчет неустойки будет произведен в пользу застройщика. Кроме того, обещанных выплат по соглашению можно ждать очень долго, нередко сроки исчисляются месяцами и даже годами.

Из этого следует, что соглашение выгодно только строительной компании, которая может уменьшить сумму выплат и потянуть время. Для дольщика же здесь не присутствует никаких выгод: в денежном выражении он получает значительно меньше, чем по закону, а кроме того упускает время для подачи заявления в суд.

Прекращение ДДУ при ипотеке, в чем сложности?

Сегодня подавляющее большинство дольщиков, чтобы приобрести жилье в новостройке, берут ипотечный кредит. Как расторгнуть договор ДДУ с ипотекой, ведь в этом случае в двусторонние отношения между застройщиком и участником вовлекается еще одна заинтересованная сторона – банк, выдавший кредит.

Договор ДДУ, дающий право требования жилья с застройщика, находится в залоге у банка, без одобрения которого, дольщик не может совершить в рамках данного договора ни одного юридически значимого действия.

Поэтому дольщику, помимо решения спора со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос с кредитной организацией, а банки, как известно, организации очень консервативные и не приветствуют ни пересмотра условий договора, ни тем более его расторжения.

Как расторгнуть ДДУ при данных обстоятельствах? Ситуация, в которой оказался дольщик, взявший ипотечный кредит, усложняется еще тем, что он вынужден ежемесячно платить проценты банку, которые, по сути, выплачивались впустую.

Несмотря на то, что в законе нет указания, что при расторжении ДДУ по вине застройщика он должен оплатить ипотечные проценты, однако в нем указано, что любая сторона договора, нарушившая свои обязательства, должна не только выплатить неустойку, но также полностью возместить все убытки.

По сути, алгоритм действия тот же, что и при обычных условиях, но нужно также:

  • известить о своих намерениях аннулировать договор ДДУ кредитное учреждение, и получить на это его согласие;
  • написать заявление о погашении кредита досрочно, тогда банк должен пересчитать проценты;
  • в уведомлении и/или в иске к застройщику следует указать два номера счета, на которые нужно вернуть деньги: свой (для возврата собственных денег) и банка (куда будут возвращены заемные средства).
  • как правило, при судебном урегулировании вопроса банк также участвует в процессе в качестве третьего лица.

Возможен также другой вариант развития событий, при котором все денежные средства отправляются на счет дольщика. В этом случае следует поступать в зависимости от того, какие договоренности достигнуты с банком, и какие условия прописаны в кредитном договоре.

Если по условиям ипотеки при расторжении ДДУ заемщик обязан погасить кредит полностью, то необходимо перевести все деньги на счет банка. Если данного пункта в договоре нет, то можно продолжать платить ипотеку, а возвращенные деньги направить на покупку другого жилья.

Нужно учесть еще один важный момент: ипотечный договор, также как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. При расторжении оба этих договора также должны пройти процедуру регистрации. Факт расторжения ДДУ необходимо зафиксировать в ЕГРП, и там же нужно погасить запись об ипотеке.

Для регистрации расторжения ДДУ нужно представить:

  • удостоверение своей личности;
  • соглашение (при заключении);
  • уведомление об одностороннем аннулировании договора (копия, при наличии);
  • судебное решение (заверенная копия).

Для погашения записи об ипотеке подаются:

  • письмо кредитной организации о погашении долга заемщиком;
  • совместное заявление обеих сторон;
  • ипотечный договор;
  • закладная (оригинал и копия) с отметкой о погашении;
  • судебное решение о прекращении ипотеки (при наличии).

Расторжение ДДУ

Одностороннее расторжение ДДУ само по себе – дело непростое, а тем более тогда, когда оно усложняется наличием ипотечного кредита. В каждом случае есть множество нюансов, разобраться в которых может только профессионал.

Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут выработать единственно верный алгоритм действий и содействуют получению максимальной компенсации с недобросовестного застройщика. Описать нам свою проблему вы можете в форме обратной связи, которую найдете в разделе «Контакты».

Расторжение по взаимной договоренности

Расторжение ДДУ по соглашению сторон – практика распространенная и удобная для дольщика. Происходит это так:

  • Та сторона, которая хочет отказаться от исполнения обязательств по договору долевого участия, уведомляет другую сторону.
  • Если препятствий нет, то определяется время и место для составления специального соглашения.
  • В документе соглашения определяется дата расторжения договора и сроки и способы возмещения финансовых обязательств от застройщика к дольщику.
  • Стороны направляются в Росреестр, где регистрируют расторжение ДДУ на основании составленного соглашения.

Для официальных органов власти придется подавать не только само соглашение, но и копии ДДУ, паспорт дольщика, копию квитанции об оплате госпошлины в размере 350 рублей, иные документы – обычно копии платежных поручений и подтверждение, что дольщик оплатил цену договора или его часть. Оставьте на случай претензий из Росреестра копии этих документов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector