Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Расторжение договора найма жилого помещения образец

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Договор аренды можно расторгнуть как по соглашению сторон, так и просто по истечении его срока. Однако существуют основания, в соответствии с которыми стороны могут расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке.

Российское законодательство предусматривает несколько оснований для расторжения договора аренды квартиры как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае, если:

  • Арендатор в течение двух месяцев не вносит арендную плату.
  • Имеются жалобы на арендатора со стороны соседей.
  • Арендатор не вносит плату за коммунальные услуги.
  • Создает препятствия доступу арендодателя в жилое помещение.
  • Действия арендатора наносят ущерб техническому или санитарному состоянию жилплощади.
  • Арендатор отказывается вносить арендную плату в полном объеме.
  • Арендатор без согласия хозяина провел ремонт, перепланировку или просто переставил мебель.
  • Без согласия хозяина арендатор завел домашних животных.

Как правило, если имеется какое-либо из этих оснований, арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. Для этого он должен всего-навсего уведомить арендатора и дать ему разумный срок на то, чтобы покинуть занимаемое помещение. Обычно этот срок прописывается в договоре и составляет один месяц.

Так как в суде вам придется доказывать свою позицию, то необходимо обратиться за помощью к адвокату. Этот специалист поможет вам собрать все необходимые доказательства вашей позиции и в итоге поможет выиграть дело.

Арендодатель может заранее обезопасить свою позицию, например, с помощью грамотно составленного договора. Если в договоре прописать все необходимые условия, то расторгнуть договор не составит труда. К тому же если, например, включить в договор список мебели, техники и их техническое состояние на момент заключения договора, то доказать, что арендатор своими действиями нанес ущерб данной собственности, не доставит никаких хлопот.

Арендатор тоже имеет право расторгнуть договор. Самым простым способом сделать это будет просто дождаться истечения его срока или уведомить арендодателя в разумный срок, до предполагаемого выезда из квартиры.

Также есть несколько оснований, в соответствии с которыми арендатор может расторгнуть договор:

  • Арендодатель не предоставил квартиру в пользование или же создает препятствия в пользовании ею.

Это условие означает, что если арендодатель поменял замки или вселил вместо вас других жильцов, то это основание не только расторгнуть договор, но и обратиться в суд.

  • Арендодатель скрыл существенные недостатки имущества, не предупредил арендатора об их наличии или же арендатор не знал об их существовании.

Такими недостатками могут быть: невозможное для проживания санитарное или техническое состояние квартиры; наличие посторонних лиц, имеющих право проживать в квартире; отсутствие какого-либо имущества, из оговоренного в договоре аренды.

  • В силу не зависящих от арендатора обстоятельств, квартира перестала быть пригодной для проживания.

Это может быть как форс-мажорное обстоятельство, так и простое затопление квартиры соседями сверху. В таком случае просто необходимо уведомить арендодателя о том, что вы прекращаете договор аренды.

Если арендодатель не желает прекращать договор и удерживает, скажем, залог за несколько месяцев вперед, то это повод обращаться в суд.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора найма жилого помещения образец

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Основания и сроки для расторжения договора бывают разными. Их определяет тот, кто подает заявление. Так, в случае с истцом-арендодателем список оснований будет таким:

  • порча имущества проживающим в снимаемой квартире лицом;
  • неуплата положенных средств за помещение больше полугода при долгосрочном найме и более 2 раз при найме на короткий срок;
  • нарушение личного пространства и интересов соседних жильцов;
  • эксплуатация снятого помещения неправильным образом;
  • невыполнение обязательств, которые были занесены в договор.

Что касается нанимателя, то причины для отмены соглашения не указаны в Гражданском или Жилищном кодексах. Он может разорвать договор в любой момент, предупредив арендодателя о своих намерениях не менее чем за девяносто дней до выезда.

Причиной для разрыва договора по обоюдному согласию сторон также бывает непригодность помещения для жилья, то есть в случае его несоответствия санитарным и любым другим нормам.

Как составить акт о расторжении договора найма жилого помещения, вы можете прочесть в нашей статье. Образец формы, которую необходимо заполнить для подачи иска, находится ниже.

Для того чтобы составить акт правильно, необходимо обратиться за помощью к юристу, который проконсультирует вас по этому поводу. При этом следует понимать, что расторжению подлежит даже бессрочное соглашение о найме жилого помещения.

Если соглашение не было составлено, то наймодатель в праве выселить нанимателя без предварительного объяснения причин, а также без уведомления о своих намерениях.

Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.

Выделяют 3 группы оснований для расторжения:

  1. Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
  2. Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
  3. Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.

Рассмотрим порядок расторжения по каждому из этих оснований.

Важно! Наниматель пользуется значимой привилегией по сравнению с наймодателем. Она выражается в его праве в любой момент отказаться от продолжения договорных отношений (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Для этого обязательно:

  1. Согласие всех проживающих с нанимателем лиц.
  2. Предварительное письменное уведомление наймодателя. По общему правилу, установленному ст. 687 ГК РФ, предупредить наймодателя нужно за 3 месяца, однако стороны могут согласовать и любой иной срок.

Расторжение договора найма жилого помещения образец

Уведомление о расторжении можно направить наймодателю любым удобным способом: по почте, электронной почте, вручить под подпись. Если отношения с наймодателем не сложились, лучше направить предупреждение с уведомлением о вручении, чтобы на случай споров располагать доказательством надлежащего извещения контрагента.

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

  1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
  2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
  3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
  4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.
Предлагаем ознакомиться:   Односторонний отказ от исполнения брачного договора

Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.

По каким причинам и на каком основании можно расторгнуть? Какие законы регламентируют такое расторжение? В целом, аренда обозначена в 34 главе ГКРФ. В частности, положения, касающееся этого факта, обозначены в таких статьях, как 450, 619 и 620 этой главы.

Каким образом можно выполнить расторжение? Нужен ли специальный договор о расторжении договора аренды жилого помещения?

разорванный документ в руках человека

Узнайте, чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения, из нашей статьи.

Порядок

Порядок расторжения договора зависит от многих факторов, а также от того, по чьей инициативе было принято это решение. Выделяют три вида расторжения:

  • одностороннее;
  • по общему согласию;
  • из-за непредвиденных обстоятельств и факторов.

В одностороннем порядке разорвать договор возможно лишь посредством обращения заинтересованного человека в городской или региональный суд. Если инициатива исходила от арендодателя, ему необходимо собрать требуемый пакет документов, а также выполнить некоторые действия. Таким образом, порядок расторжения будет следующим:

  1. Поначалу следует собрать все документы, требуемые для дела, а именно: паспорт гражданина России, заявление на расторжение договора, чек об уплате госпошлины, соглашение о найме, документ, подтверждающий права истца на жилплощадь, выписку из домовой книги, а также дополнительные документы, которые могут ускорить принятие решения.
  2. Далее необходимо получить консультацию юриста или адвоката, который специализируется конкретно в данном вопросе.
  3. Затем истец должен оплатить госпошлину в размере трехсот рублей.
  4. После этого все необходимые документы передаются в судебные органы.
  5. В конце остается явиться на слушание и дождаться решения.

Все документы подаются в оригинале с двумя приложенными к ним копиями. После того как суд примет решение, оно вступит в силу в тот же момент. При этом арендодатель обязан выслать съемщику уведомление о том, что он имеет намерение расторгнуть договор.

В статье 684 Государственного Кодекса России установлен срок в девяносто дней, именно за столько времени до досрочного выселения арендодатель обязан вынести нанимателю предупреждение о намерении выселить его.

Коммерческий и служебный (специализированный) наем жилого помещения отличаются от социального тем, что в качестве арендодателя выступает не государство, а отдельный гражданин или организация. При этом арендодатель обязательно должен иметь при себе документы, подтверждающие его права на данную жилплощадь.

Коммерческий съем жилья подразумевает сдачу наймодателем частной жилплощади в пользование нанимателю. При этом требования к размеру предоставляемого жилья не установлены документально, они могут обговариваться исключительно между заинтересованными сторонами.

Также при коммерческом съеме устанавливается срок не дольше шестидесяти месяцев, который по истечении может быть продлен. Оплату за сдачу жилплощади устанавливает наймодатель. Цена также может быть обговорена при составлении договора.

По закону на служебное жилье имеют право представители следующих профессий:

  • врачи;
  • учителя;
  • депутаты и чиновники;
  • сотрудники военных и правоохранительных органов;
  • пожарные и спасатели;
  • дворники;
  • судьи;
  • егеря.

Расторжение договора о найме служебного помещения происходит между предприятием и арендодателем. При этом условиями расторжения являются следующие факторы: прекращение трудовых отношений между предприятием и сотрудником, несвоевременное внесение платы за проживание, порча имущества, использование предоставленной жилплощади не по назначению. Арендатор должен выселиться в течение тридцати суток с момента его уведомления о выселении.

Однако существует ряд лиц, которые не могут быть выселены из съемного помещения независимо от причин, по которым обычно происходит выселение других лиц. К ним относятся:

  • члены семьи работников, погибших при исполнении своих обязанностей (пожарные, военные, силовые структуры, спасатели, шахтеры и т.д.);
  • пенсионеры;
  • инвалиды, которые получили инвалидность по причине, связанной непосредственно с их работой;
  • члены семьи погибшего работника, которому была предоставлена возможность жить в служебном помещении при исполнении своих обязанностей.

Если договор о найме служебной площади подходит к концу, вышеперечисленным лицам должна быть выделена другая жилплощадь или же продлен срок договора.

Остались вопросы, проконсультируйтесь у юриста

(бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Если одна из сторон хочет прекратить действие этого документа в одностороннем порядке, необходимо уведомить об этом другую сторону.

Делается это при помощи уведомления.

Как составляется такое уведомление и зачем оно нужно?

Понятно, что если условия сделки не исполняются одной стороной, то вторая сторона может рассматривать это, как нарушение договоренностей. Но иногда обстоятельства складываются таким образом, что одна из сторон не знает о несоблюдении договоренностей по некоторым причинам.

Например, ситуация может сложиться таким образом, что платеж за квартиру перечисляется при помощи банковского перевода, а такой перевод не пришел вовремя или ошибочно были занесены не те реквизиты.

Именно ввиду таких случаев ГК РФ предусматривает вариант, при котором одна из сторон должна быть уведомлена, что она не исполняет договоренности. Такое письмо нужно отравлять заказным, с описью содержания.

Расторжение договора найма жилого помещения образец

Если получатель никак не отреагировал на такое письмо, то нужно составить еще одно письмо-уведомление. Это письмо должно уведомлять о желании расторгнуть договор по причине неисполнения его условий.

Образец уведомление о расторжении договора аренды жилого помещения

Читайте на нашем сайте о том, как продлить договор аренды квартиры, а также в каких случаях вам может понадобиться составление дополнительного соглашения к договору.

В каком случае действие может перейти в суд? Статья 450 ГКРФ утверждает, что это возможно, только если одна из сторон существенно нарушила договоренности, которые были прописаны.

Такое обращение необходимо для того, чтобы прекратить действие договора. К сожалению, иначе в таком случае расторгнуть договор вряд ли получится.

Кроме того, суд может обязать сторону, которая нарушила договор, выплачивать компенсацию.

Гражданский кодекс РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

  1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

  2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
    • при существенном нарушении договора другой стороной;
    • в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

  3. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При заключении договора на определенный срок, расторгнуть его без суда можно по причинам, которые указаны в этом документе на этот случай.

Указание таких причин вполне законно. Если таких условий нет, то расторгнуть его можно исключительно в суде.

По этой причине, когда вы составляете этот важный документ, внимательно отнеситесь по таким пунктам, где обозначено, когда вы можете расторгнуть его в одностороннем порядке.

Если таких пунктов в договоре нет, то расторгнуть в одностороннем порядке его можно только в суде. А это не всегда удобно.

При наличии хотя бы одного из перечисленных оснований наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Обратите внимание! При нарушении нанимателем правил пользования квартирой наймодатель может расторгнуть наем только после предупреждения нанимателя о необходимости прекратить недобросовестное поведение (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

Предлагаем ознакомиться:   Характеристика на ребенка при разводе родителей образец

Рекомендуем! Во избежание споров предупреждать письменно под личную подпись либо направлять предупреждение по почте с уведомлением о вручении, предоставив разумный срок для исправления нарушений.

Судебный порядок расторжения предполагает обращение в суд с исковым заявлением, в котором предъявляются следующие требования:

  • о расторжении договора;
  • выселении нанимателя (ст. 688 ГК РФ);
  • взыскании задолженности по оплате при ее наличии.

В иске также необходимо указать:

  • основания проживания граждан в квартире со ссылкой на договор;
  • данные о лицах, проживающих в квартире;
  • обстоятельства, служащие основанием для расторжения, со ссылкой на норму закона;
  • сведения о предупреждениях и уведомлениях, направленных нанимателю, когда этого требует закон.

Расторжение договора найма жилого помещения образец

Суд вправе предоставить нанимателю некоторый срок для устранения нарушений, но не более 1 года. Если в течение этого срока наниматель не исправит их, то при вторичном обращении наймодателя суд должен расторгнуть договор.

Права сторон

Статья 452 ГКРФ гласит, что оно должно быть совершено в той же форме, в который заключался договор. Этот документ составляется в том случае, если расторжение происходит по соглашению сторон. Ни в каком другом случае такое соглашение не составляется.

Соглашение нужно для того, чтобы подтвердить расторжение.

После подписания такого соглашения договор считается расторгнутым.

Когда считается, что расторжение произошло?

Это происходит в ту дату, которая указана в соглашении сторон. Также этот момент может определить суд, если расторжение происходит в суде.

Кроме того, расторгнутым будет считаться договор, который был заключен на определенный срок, если этот срок прошел.

Гражданский кодекс РФ Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

  1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Какого право собственника на расторжение договора? Такое право появляется у арендодателя на основании пунктов, которые прописаны в договоре.

Если там не указаны пункты, которые могут быть основанием для расторжения в одностороннем порядке, то расторжение может пройти исключительно в суде.

Расторжение договора найма жилого помещения образец

Согласно гл. 34 ст 619 ГК РФ, такими причинами могут быть:

  • во время проживания квартиранты очень сильно ухудшают состояние жилья и/или пользуются им не по назначению;
  • жильцы не оплачивают аренду более, чем 2 месяца подряд;
  • арендатор не выполняет капремонт имущества в сроки, указанные в договоре. Если эти сроки не указаны в договоре, то рассматриваются разумные сроки. Это касается тех случаев, когда выполнять работы по капитальному ремонту обязан арендатор.

Гражданский кодекс РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Когда право расторжения есть у жильцов?

Расторжение по инициативе арендатора может произойти по причинам, которые указаны в договоре.

Поэтому при составлении договора необходимо учитывать этот момент.

Если в договоре не прописаны эти условия, то расторгнуть договор можно только лишь в судебном порядке, на основании статьи 620 ГКРФ. Для расторжения договора на этих основаниях придется обратиться в суд.

Вот основания, по которым можно расторгнуть договор в судебном порядке:

  • собственник по каким то причинам не может предоставить жилье в пользование или создает препятствие к этому. Например, такая ситуация может возникнуть в случае, если арендодатель поменял замки или сам стал проживать в квартире;
  • жилье обладает недостатками, которые препятствуют к тому, чтобы арендатор там проживал. Если эти недостатки не прописаны в договоре, арендодатель не обговаривал наличие этих недостатков а арендатор не обнаружил их во время осмотра жилья и подписания договора;
  • арендодатель не выполняет капремонт в сроки, в договоре, если это его обязанность;
  • если жилье стало не пригодным к проживанию по причине форс-мажора.

Гражданский кодекс РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Соглашение составляется в виде отдельного письменного документа. При его подготовке следует руководствоваться общими правилами о заключении гражданско-правовых договоров (гл. 27–28 ГК РФ).

В соглашении о расторжении договора найма жилого помещения, в частности, необходимо указать:

  • наименования сторон и их основные данные;
  • дату и место заключения;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • предмет (жилой объект, в отношении которого прекращаются отношения по найму);
  • основание расторжения (соглашение сторон);
  • момент, когда отношения считаются прекращенными;
  • условия прекращения договорных отношений (окончательный расчет, освобождение и передача квартиры).

Расторжение по инициативе нанимателя. Уведомление о расторжении

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;

Регистрация

Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Это зависит о того, был ли зарегистрирован договор аренды.

Если такая регистрация была, то расторжение его регистрировать необходимо. Если он не был зарегистрирован, то расторжение тоже не регистрируется.

Последствия расторжения

Обратите внимание! Главное последствие расторжения найма — выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемой квартиры (ст. 688 ГК РФ).

Принудительное выселение — крайняя мера, к которой суд прибегает, только полностью исследовав все обстоятельства и причины нарушений, допущенных нанимателем.

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» от 02.07.2009 № 14 даются разъяснения по основаниям расторжения соцнайма. В частности, Пленум разъясняет:

  • невнесение платы должно иметь место в течение 6 месяцев подряд;
  • судам следует оценивать уважительность причин, по которым плата не вносилась.

Примечательно, что данные разъяснения применяются судами и в отношении коммерческого найма (см., например, решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 16.05.2018 по делу № 2-1693/2018).

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

Документальное соглашение передачи прав владения собственности во временное пользование называется договором аренды. Такое соглашение может быть определено на конкретный срок, а также быть бессрочным.

Предлагаем ознакомиться:   Договор купли продажи гаража без документов

Предметом договора аренды может быть любой предмет. Автомобиль, квартира, земельный участок, произведение искусства – под определение подходит любая вещь созданная человеком или находящаяся в его пользовании.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Участники соглашения аренды – две стороны, выполняющие правовые действия самостоятельно или через представителей. Сторонами сделки могут быть:

  • Физические лица.
  • Юридические лица.
  • Муниципальный орган.
  • Государство.

Соглашение временной передачи права пользования или владения оформляется в письменной форме. При этом если срок договора составляет 12 и более месяцев, то такая сделка подлежит обязательной регистрации.

В случае участия в качестве любой из сторон организации такой документ также необходимо заверить. Обязательная регистрация не нужна в случае кратковременной передачи собственности (до 1 года) между физическими лицами.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: 7 (499) 553-09-05 в Москве, 7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, 7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Сроки действия соглашения аренды различны:

  • Бессрочное соглашение (в тексте документа не указан срок завершения сделки).
  • Долгосрочный договор (от 5 до 49 лет).
  • Средний срок исполнения (от 1 до 5 лет).
  • Краткосрочная аренда (менее 12 месяцев).

Независимо от сроков завершения договоренности, расторжение договора аренды может происходить в одностороннем порядке. Инициатором завершения отношений может быть арендодатель.

Согласно ст. 450-453 ГК РФ расторжение договора в одностороннем порядке производится на основании соответствующего пункта самого документа об аренде. В иных случаях это допустимо, но расторжение будет проводиться в судебном порядке:

  • Арендатор нарушает пункты соглашения.
  • Состояние арендуемого помещения значительно ухудшается по вине съемщика.
  • Арендодатель решил прекратить действие договора найма.
  • Изменение качеств объекта сделки.

Если арендодатель решил прекратить действие соглашения заранее, то он должен руководствоваться пунктом договора о прекращении аренды. В случае правомочности действий собственника, он отправляет арендатору извещение заказным письмом о прекращении договоренности. После отправки письма договор аренды действителен еще 30 дней.

Арендодатель может отменить соглашение в результате изменений характеристик объекта недвижимости. Например, дом признан аварийным и подлежит сносу.

Расторжение договора найма жилого помещения образец

В случае, если между участниками не было достигнуто обоюдное соглашение о расторжении договора аренды, сделка может быть расторгнута в одностороннем порядке. В случае инициации завершения сделки арендодателем порядок такой:

  1. Если в договоре аренды квартиры дополнительно прописаны условия прекращения сделки, и при наличии одного из них:
  • Арендодатель составляет уведомление о прекращении правоотношения.
  • Через отделение почты уведомление отправляется арендатору. Здесь обязательна фиксация времени отправки.
  • Через месяц после отправления заказного письма с предупреждением, правоотношения считаются расторгнутыми.
  1. Если договор аренды не содержит условий одностороннего прекращения правовых отношений, либо не выполнено ни одно из условий данного пункта:
  • В таком случае арендодателю придется собирать документацию на право владения собственностью и отправлять исковое заявление в судебные органы.
  • В результате судебных прений будет вынесено решение об обоснованности претензий к арендатору, а также возможность получения денежной компенсации.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно на основании трех причин:

  • Обоюдное согласие участников договора.
  • На основании пунктов соглашения найма собственности.
  • В соответствии судебного решения.

Обоюдное согласие и соблюдение предписаний сделки временного пользования собственностью сложности не представляет. Судебный вердикт в пользу арендатора возможен в следующих случаях:

  • Арендодатель не передал во временное пользование указанную договором собственность.
  • Собственник препятствует выполнению пунктов соглашения.
  • При заключении сделки собственность имела явные конструктивные нарушения, скрытые при первоначальном осмотре.
  • В случае непредвиденных ситуаций возникших по вине арендодателя либо третьих лиц.

На практике субъекты права нередко ставят знак равенства между наймом и договором аренды. Между тем данные договоры различны по своему субъектному составу, применяемым к ним нормам и порядку расторжения. Договор аренды заключается в том случае, когда жилое помещение передается юридическому лицу.

Обратите внимание! По договору аренды арендатор не обладает привилегиями нанимателя, который может в любое время расторгнуть договор найма, фактически не объясняя причин.

В ст. 620 ГК РФ в качестве оснований, достаточных для расторжения договора аренды квартиры по требованию арендатора, указываются различные нарушения обязательств арендодателем и обстоятельства, не зависящие от воли сторон, например:

  • необеспечение доступа в помещение;
  • сокрытие недостатков квартиры, которые были обнаружены после заключения соглашения;
  • отказ собственника осуществлять капитальный ремонт;
  • непригодность квартиры для проживания.

Стороны могут согласовать и иные основания для досрочного расторжения. Арендатор должен направить контрагенту уведомление о расторжении договора аренды квартиры за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в целом аналогичны установленным для найма (ст. 619 ГК РФ), за некоторыми исключениями (например, достаточно невнесения арендатором платы в течение 2 месяцев подряд, а не 6, как при найме).

Рекомендуем! Обязательно письменное предупреждение арендатора о прекращении нарушений.

Таким образом, мы рассмотрели, как расторгнуть договор аренды или найма квартиры, привели образец соглашения о расторжении договора найма квартиры. Стороны могут расторгнуть его, заключив соглашение о расторжении договора найма или аренды квартиры, а при наличии достаточных оснований — требовать его расторжения в одностороннем порядке.

Особые случаи

Кто не может лишиться права проживания после того, как расторжение произошло?

Если у квартирантов родился ребенок и они зарегистрировали его в арендованной квартире, то выселить ребенка не представляется возможным даже после расторжения договора аренды вплоть до совершеннолетия ребенка.

Конечно, с таким обычно сталкиваются или при социальном найме жилья, или в случае, если собственник зарегистрировал у себя постоянно кого то. В случае аренды жилья обычно не предусматривается постоянная регистрация арендатора. По закону, конечно, арендатор должен зарегистрироваться.

Но в этом случае, обычно делается временная, а не постоянная регистрация. Поэтому возникновение таких ситуаций в случае, если собственником выступает именно физическое лицо, очень маловероятно.

Ведь лишиться на право пользования жильем арендатор может в том случае, если не продлена временная регистрация. Обычно ее подгоняют под сроки аренды.

Так что в этом случае, могут возникнуть проблемы в том случае, если договор расторгается досрочно, а вот сроки регистрации еще не закончились.

В случае с постоянной регистрацией все несколько сложнее.

Нельзя выселить не только несовершеннолетних граждан, но также и тех, кто находится на иждивении собственника, и квартирантов, у которых нет определенного места жительства.

Расторжение договора найма жилого помещения образец

Это подразумевает, что человек, которого вы хотите выписать, не имеет собственного жилья.

Обычно в случае аренды жилья такие ситуации не возникают. Ведь вряд ли собственник будет делать квартиранту постоянную регистрацию. Но, тем не менее, прежде, чем сделать даже временную регистрацию, подумайте о ее сроках.

Ведь не всегда можно выписать даже временно зарегистрированного человека до окончания регистрации. Поэтому не торопитесь заключать ее на длительное время. Желательно, чтобы ее сроки совпадали со сроками договора.

Итоги

Как видно, что к заключению всех документов следует относиться крайне внимательно.

Ведь, если не прописать те или иные пункты в договоре, то расторжение его будет более проблематичным.

Такой документ, как договор на аренду служит для того, чтобы защищать обе стороны, поэтому он должен быть составлен правильно.

Расторгать его тоже нужно правильно. При составлении следует учесть нюансы на тот случай, если его все же придется расторгать досрочно. Внимательно читайте все документы, которые вы подписываете.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector