Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Процесс регистрации договора аренды

О государственной регистрации договора аренды

Чтобы избежать процедуры государственной регистрации, договор аренды часто заключают на срок менее одного года с последующей пролонгацией

Чтобы избежать процедуры государственной регистрации, договор аренды часто заключают на срок менее одного года с последующей пролонгацией. Интересно, как на такие действия смотрит закон, надо ли будет регистрировать договор при его продлении?

Итак, в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)  договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (здесь следует обратить внимание на то, что согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г.

Из сказанного можно сделать вывод о том, что договор аренды здания и сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года.

Подобная норма содержится и в Земельном кодексе Российской Федерации, где в п. 2 ст. 26, в частности, сказано, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Хотелось бы отметить, что при продлении договора аренды ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.

Договор в этом случае может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора (в котором может быть сразу оговорено, что договор автоматически пролонгируется на тот же срок, если стороны не возражают против этого) по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе в продлении договора.

Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации

Таким образом, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации.

Указанная позиция подтверждается и Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В п. 10 указанного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст.

Таким образом, если договор аренды будет заключен на срок менее одного года, но будет содержать условие о его пролонгации на аналогичных условиях на тот же срок после истечения срока аренды при условии отсутствия возражений обеих сторон, такой договор не будет подлежать государственной регистрации.

Документы для регистрации договора аренды подаются в территориальное отделение Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) согласно перечню, установленному ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если у государственного регистратора возникнут сомнения в подлинности представленных документов, достоверности указанных в них сведений или в наличии оснований для регистрации, он вправе приостановить регистрацию договора аренды нежилого помещения или другой недвижимости на срок не более одного месяца.

Госпошлина за регистрацию договора аренды составляет для граждан 2000 рублей, а для организаций 22 000 рублей.

На регистрацию представляются:

  • Если стороной договора является юридическое лицо — его учредительные документы, копия свидетельства о государственной регистрации, копия свидетельства о постановке на налоговый учет, протоколы (решения) о наделении полномочиями лиц подписавших договор или доверенность, если договор был подписан представителем.
  • Если копии указанных документов уже подавались в органы Росреестра, то вместо них может быть представлена выписка из ЕГРЮЛ, не старше одного месяца, свидетельствующая об отсутствии изменений.
  • Для граждан — документ удостоверяющий личность.
  • Если интересы гражданина или организации в Росреестре представляет другое лицо, то доверенность на регистрацию договора аренды должна быть удостоверена нотариально.
  • Договор аренды в количестве, равном количеству сторон договора и еще один оригинал или нотариально удостоверенная копия, которая остается в деле.
  • Акт приема-передачи арендуемого имущества, если он является неотъемлемой частью договора аренды.
  • Платежное поручение или квитанция, подтверждающие уплату пошлины за регистрацию договора аренды
  • Заявление на регистрацию договора аренды, которое может подать одна из сторон договора.
  • В зависимости от конкретного случая в регистрирующий орган должны быть представлены дополнительные документы.

Ответ: Если Росреестр отказал в государственной регистрации договора аренды, то сторона договора вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным данного отказа (пункт 4 статьи 218 КАС РФ).

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Регистрация договора аренды

Как следует из положений статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Таким образом, если речь идет об аренде недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, помещения, земельного участка) сроком не менее года, то такой договор надлежит регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

В государственной регистрации договора аренды может быть отказано. В таком случае отказ должен быть обязательно обоснован в письменной форме.

Исходя из статьи 218 «Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» от 08.03.2015 N 21-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (далее по тексту – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

.В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка разрешения административных споров, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (пункт 3 статьи 218 КАС РФ)

Процедура регистрации

Еще раз акцентируем внимание, что соглашения об аренде, заключенные на срок меньше года, не регистрируются. А вот о договорах, оформленных на более длительный период, делается запись в госреестре прав.

Кроме того, налоговые органы будут учитывать суммы, переведенные за пользование недвижимостью, только после того, как будет произведена государственная регистрация договора аренды. Однако в исключительных случаях сотрудники налоговой инспекции могут принять оригинал расписки о принятии бумаг из ФРС о регистрации соглашения об аренде.

На что обращать внимание при заключении договора

Следует отметить, что бывают такие ситуации, когда две стороны сами решают определить дату заключения соглашения. Они договариваются о времени передачи имущества и денег, решают, что этой датой они могут заключать сделку.

Однако такие действия будут не совсем правильными. Такой вид соглашения является консенсуальным (то есть будет расцениваться как заключенный с момента достижения согласия между сторонами и надлежащего оформления сделки).

Между тем срок окончания соглашения арендодатель и арендатор могут устанавливать самостоятельно. То есть конкретную дату, когда он прекращает свое действие, обе стороны могут указывать на их усмотрение.

Прежде, чем заключить договор и внести арендный платеж необходимо с вниманием отнести к следующим моментам:

  • Арендодателем может быть только собственник объекта. Заключение соглашения с лицом, не имеющих на то законных оснований, влечет недействительность сделки.
  • Необходимо детально описывать нежилое помещение. Указать полный адрес, размер, приложить планирование, целевое назначение.
  • При составлении акта передачи площади указать её техническое состояние, нужен ли ремонт, в каком состоянии находятся системы отопления и водоснабжения и другое. Внести пункт об ответственности за испорченное имущество.
  • Указать сумму оплаты, как она может меняться, на кого ложатся расходы за коммунальное обеспечение помещения, распределение затрат на возможные ремонтные работы, случаи их возмещения.
  • Установить ответственность нанимателя при нежелании своевременно вносить арендную плату.
  • Прописать условия прекращения действия договорных отношений, требование о полном исполнении всех пунктов по окончании действия соглашения.
Предлагаем ознакомиться:   Как правильно составить договор займа

В чем особенности при заключении договора аренды между физ. лицами и ИП, читайте здесь.

Процесс регистрации договора аренды

Говоря о регистрации арендных правоотношений, следует помнить, что она возможна только по отношению к такому имущественному объекту, правомочия на который были оформлены законным путем.

Закон не устанавливает срок, когда такая процедура должна быть проведена. Но соглашение приобретает силу только после получения документации, свидетельствующей об окончании процесса.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

Кто должен регистрировать договор аренды нежилого помещения

В данном случае, кроме кадастрового паспорта необходимо предоставить согласие органов опеки и попечительства на заключение договора, если в квартире проживают несовершеннолетние дети или лица признанные недееспособными или ограниченный в дееспособности.

Если арендодателем квартиры выступает государственный или муниципальный орган, необходимо предоставить, его распоряжение о предоставлении помещения в аренду.

При этом нужно учитывать, что жилые помещения предоставляются в аренду только юридическим лицам, а гражданам они предоставляются на основании договора найма.

В данном случае желательно получить кадастровый паспорт объекта недвижимости, выдаваемый Росреестром, для того, чтобы сверить сведения, указанные в договоре со сведениями, имеющимися в регистрирующем органе.

Если данный документ уже представлялся в органы Росреестра, регистрирующий орган может освободить заявителя от обязанности его повторного предоставления.

Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения сроком на три года. Договор аренды нежилого помещения заключен сторонами более года назад. Арендодатель отказывается представлять в регистрирующий орган документы для государственной регистрации договора аренды.

Передача помещения в аренду

Договором не предусмотрено, какая из сторон обязана осуществить мероприятия, направленные на государственную регистрацию договора. В какой срок договор аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: срок, в течение которого должен быть зарегистрирован договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, законодательством не установлен. Ответственность за отсутствие такой регистрации законом не предусмотрена.

С заявлением о государственной регистрации договора может обратиться любая из его сторон. Обоснование вывода Договор аренды недвижимого имущества (в том числе помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст.

Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения сроком на три года

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны договора аренды, подлежащего государственной регистрации, вправе определить в договоре, кто из них осуществляет действия, направленные на его государственную регистрацию.

В договоре можно указать, какая из сторон несет расходы по регистрации, кто будет готовить и подавать документы в регистрирующий орган. Срок, в течение которого стороны договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года, должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации такого договора, законодательством не установлен.

По смыслу ГК РФ соответствующие действия должны быть совершены в разумный срок (постановления Арбитражного суда Московского округа от 31.03.2016 № Ф05-3133/16, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.05.2015 № Ф07-591/15).

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации договора аренды само по себе не означает, что между сторонами отсутствуют обязательственные отношения.

В судебной практике выработана правовая позиция, в соответствии с которой соглашение, достигнутое по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, и исполняемое сторонами, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, даже если такой договор не был зарегистрирован.

Правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды связаны прежде всего с тем, что права арендатора по такому договору не могут быть противопоставлены им третьим лицам (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, п.

Правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды связаны прежде всего с тем, что права арендатора по такому договору не могут быть противопоставлены им третьим лицам

Что касается санкций, применение которых возможно в связи с отсутствием государственной регистрации указанного в вопросе договора, то ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним.

Вместе с тем, как следует из разъяснений, приведенных в ответе на вопрос 17 раздела «Вопросы применения Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г.

по гражданским делам (утв. постановлениями Президиума ВС РФ от 4, 11 и 18.05.2005, без номера), в приведенной ситуации эта норма применяться не должна. В случае уклонения одной из сторон договора от его государственной регистрации применяются способы защиты прав, предусмотренные гражданским законодательством, а не административные санкции (п. 2 ст.

165 ГК РФ, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2013 № 12АП-11298/13, п. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)).

Условно арендные соглашения делятся на три вида и от отнесения их к тому или иному зависит необходимость занесения в ЕГРП:

  • Неопределенный – заключаемый на не установленный срок. При этом указывается только дата подписания. Можно зарегистрировать по желанию сторон.
  • 64 дня. Не обязательно регистрировать.
  • Долгосрочный – время действия четко определено и составляет период больше года. На основании пункта 2 ст.651 ГК РФ информация о такой арендной площади вносится в ЕГРП в соответствии с неукоснительностью регламента.

Для достижения положительного результата следует выполнять такие действия:

  1. Сдача заявления и пакета обязательной документации в подразделение Росреестра в месте расположения коммерческих площадей либо МФЦ.
  2. Регистрационной службой проводится анализ представленной документации.
  3. При соответствии их требованиям законодательства в ЕГРП вносится запись о заключенной сделке. В неё входит информация о идентификационном номере, описываемом предмете, сроке действия, сторонах и другое.
  4. На договоре проставляется штамп. Дата внесения записи в реестр является моментом, с которого соглашение начинает действовать, а арендатор вправе пользоваться помещением.

В том случае, если одна из сторон (иногда и обе) желает внести изменения или дополнения в действующий зарегистрированный договор аренды, сторонами может быть подписано соответствующее соглашение. Данный документ в свою очередь также подлежит государственной регистрации.

Регистрация договора

Кроме того, при удлинении срока аренды (в общей сложности больше года) у сделок с изначальным сроком до 12 месяцев, регистрации в Росреестре в обязательном порядке подвергаются все связанные документы (первоначальный договор, соглашение сторон, и т.д.)

Арендный договор – это документ на оформление сделки, предоставленный в письменной форме с участием двух сторон.

Один из участников сделки выступает в роли арендодателя и отдает в распоряжение второму участнику – арендатору – нежилую недвижимость на конкретный срок.

Аренда коммерческих помещений является на сегодняшний момент одной из распространенных видов сделок.

В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу. По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.

По статье 651 Гражданского кодекса договор между арендатором и арендодателем недвижимого имущества заключается в бумажном виде.

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учету подвергаются только те операции, которые охватывают срок сверх одного года. При несоблюдении данных условий сделка будет считаться недействительной.

Законодательно определена необходимая государственная регистрация договора аренды нежилого помещения на срок дольше года. Если документ подписан на период 364 дня, то его подтверждать в госоргане не нужно.

Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.

Нюансы по земельным участкам

Особой категорией объектов недвижимого имущества считается земля. Здесь существуют свои особенности. В данный момент регистрация договора аренды земельного участка проводится Комитетом по землеустройству и земельным ресурсам, а также его территориальными подразделениями.

Для регистрации указанного договора предоставляется кадастровый план земельного участка, выданный органом, уполномоченным на это Росреестром.

Таким образом, не допускается гос. регистрация договоров аренды земли, если участок не прошел кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер, т.к. в этом случае он не является индивидуализированным как объект недвижимого имущества.

Виды соглашений, подлежащие регистрации

Регистрация потребуется при заключении таких типов договоров, как:

  • ипотека;
  • договор об уступке требований либо о переводе долга по сделкам, что должны регистрироваться;
  • купля-продажа жилого дома (его части);
  • продажа предприятия;
  • договор ренты;
  • аренда недвижимого имущества (сооружений, зданий, предприятий).
Предлагаем ознакомиться:   Заявление на отпуск генерального директора ооо образец

В некоторых случаях в госреестр могут вноситься и другие виды сделок с недвижимостью.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды

Если стороны решат пропустить такую процедуру, как регистрация договора аренды, то соглашение будет считаться не заключенным. Другими словами, такая сделка просто лишена юридической силы. У арендатора и арендодателя не возникнет по отношению друг к другу никаких прав и обязанностей.

Взыскать ущерб на основании такой сделки тоже будет невозможно. Если одна сторона будет уклоняться от регистрации договора, то добросовестный участник сделки имеет право обратиться в судебную инстанцию с просьбой о принудительной регистрации соглашения и компенсации убытков (если таковые имеются).

Словом, затягивание процедуры регистрации не выгодно ни арендатору, ни арендодателю. Бывают случаи, когда стороны немного хитрят и заключают соглашение об аренде не на год, а, к примеру, на 11 месяцев.

По истечении этого срока они могут перезаключить договор на такое же время и таким образом избежать процедуры регистрации. В принципе, за такое ухищрение никто вас не накажет, однако если вы все же заключили сделку на год и более, то позаботьтесь о ее скорейшей регистрации.

Таким образом, если отказ в государственной регистрации договора аренды нарушает права, свободы и законные интересы граждан, организаций и иных лиц, или создает препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов, то они вправе обратиться в суд с административными исковыми заявлениями о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в защиту прав, свобод и законных интересов иных лиц (как следует из пункта 4 статьи 218 КАС РФ).

Административные исковые заявления подаются в суд по правилам подсудности, установленным главой 2настоящего Кодекса. Не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, административные исковые заявления о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в случаях, если проверка законности таких решений, действий (бездействия) осуществляется в ином судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 219 КАС РФ если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Согласно положениям статьи 220 КАС РФ форма административного искового заявления должна соответствовать требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 125 настоящего Кодекса.

В административном исковом заявлении о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, должны быть указаны:

  • сведения, предусмотренные пунктами 1, 2, 8 и 9 части 2 и частью 6 статьи 125 настоящего Кодекса;
  • орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение либо совершившие оспариваемое действие (бездействие);
  • наименование, номер, дата принятия оспариваемого решения, дата и место совершения оспариваемого действия (бездействия);
  • сведения о том, в чем заключается оспариваемое бездействие (от принятия каких решений либо от совершения каких действий в соответствии с обязанностями, возложенными в установленном законом порядке, уклоняются орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями);
  • иные известные данные в отношении оспариваемых решения, действия (бездействия). В случае оспаривания решения, действия (бездействия) судебного пристава-исполнителя в числе таких данных указываются известные сведения об исполнительном документе, в связи с исполнением которого оспариваются решение, действие (бездействие), и об исполнительном производстве;
  • сведения о правах, свободах и законных интересах административного истца, которые, по его мнению, нарушаются оспариваемыми решением, действием (бездействием), а в случае подачи заявления прокурором или указанными в статье 40 настоящего Кодекса лицами — о правах, свободах и законных интересах иных лиц;
  • нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие);
  • сведения о невозможности приложения к административному исковому заявлению каких-либо документов из числа указанных в части 3 настоящей статьи и соответствующие ходатайства;
  • сведения о том, подавалась ли в вышестоящий в порядке подчиненности орган или вышестоящему в порядке подчиненности лицу жалоба по тому же предмету, который указан в подаваемом административном исковом заявлении. Если такая жалоба подавалась, указываются дата ее подачи, результат ее рассмотрения;
  • требование о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями.

Как следует из пункта 3 статьи 220 КАС РФ к административному исковому заявлению о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, прилагаются документы, указанные в части 1 статьи 126 настоящего Кодекса, а также копия ответа из вышестоящего в порядке подчиненности органа или от вышестоящего в порядке подчиненности лица, если таким органом или лицом была рассмотрена жалоба по тому же предмету, который указан в подаваемом административном исковом заявлении.

Учитывая всё разнообразие споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества для сторон, важно разобраться с последствиями несоблюдения условия о государственной регистрации договора аренды.

Зачастую стороны избегают условия об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости, особенно это характерно для представителей малого бизнеса. В последствиях и рисках отсутствия государственной регистрации договора аренды позволяет разобраться анализ судебной практики.

Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что к договорам аренды любого нежилого помещения применимы правила статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Различные правовые позиции о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества неоднократно высказывались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что к договорам аренды любого нежилого помещения применимы правила статьи 651 ГК РФ

Так, например, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 № 13 было указано, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний.

В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого кодекса не имеется.

В то же время, в соответствии со статьёй 308 Гражданского кодекса РФ, права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Иными словами, в случае фактического исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды недвижимого имущества отсутствие государственной регистрации такого договора не является основанием для признания сделки недействительной.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными» вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку.

Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Документы для регистрации договора аренды

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:

  1. Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
  2. Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт строения (оригинал ксерокопия).
  4. Квитанция об уплаченной госпошлине.
  5. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.

Сам арендный договор регистрировать не нужно, Росреестр фиксирует лишь факт временной передачи права собственности. Некоторые граждане составляют договор в присутствии нотариуса, однако, это тоже необязательное условие сделки.

Инициировать внесение данных соглашения в госреестр может любой из участников сделки в течение 2 месяцев. Кроме того, если впоследствии в договор будут вноситься какие-либо изменения, то снова нужно обращаться в ФРС и проводить перерегистрацию соглашения об аренде.

Итак, чтобы регистрация договора аренды земельного участка или другого объекта прошла успешно, от арендодателя потребуются:

  • заявление на регистрацию;
  • копия свидетельства о госрегистрации права на объект, который будет передаваться в аренду;
  • оплата госпошлины;
  • оригинал соглашения об аренде (3 экземпляра).
Предлагаем ознакомиться:   Согласие собственника на прописку регистрацию образец УФМС владельца

Занимается регистрацией обязательств Росреестр. Вы также можете обратиться в МФЦ или территориальное отделение Росреестра по месту жительства. Государственному регистратору необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Сам договор, в котором четко прописаны условия, обязанности сторон, свойства и характеристики недвижимости, арендодатели и арендаторы (2 экземпляра);
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • Копии вышеуказанных документов;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины по выбранному виду государственных услуг.

При обращении через доверителя, потребуется паспорт и нотариально заверенная доверенность.

Госпошлина за регистрацию долгосрочного договора аренды взимается за каждую сделку, которая заключается между владельцем недвижимости и арендатором.

Дополнительные бумаги

Помимо вышеуказанных документов, регистрация договора аренды невозможна без:

  • Кадастрового паспорта помещения. В этом техническом документе содержатся такие данные, как адрес здания, его этажность, метраж и другие необходимые характеристики.
  • Копии решения общего собрания участников или акционеров (если участником договора выступает акционерное общество).
  • Нотариально заверенного соглашения об аренде (для регистрации договора субаренды).
  • Приказа о назначение на должность директора или копии заключенного с ним контракта (для юридических лиц).
  • Копии документа о присвоении ИНН.
  • Выписки из ЕГРЮЛ (она будет действительна в течение месяца).

После того как регистрация договора аренды нежилого помещения или другого объекта будет произведена, собственник имущества также регистрирует возникшие права у арендатора. И только после всех этих операций можно сказать, что стороны выполнили все требования гражданского законодательства.

Госпошлина

Закон не возлагает обязанность уплаты госпошлины на конкретного участника сделки. Это означает, что стороны сами должны решить, кто будет заниматься подачей документов на регистрацию, решать иные организационные вопросы и оплачивать госпошлину за внесение данных в реестр.

Между тем чтобы не возникли недоразумения, юристы советуют прописать этот момент в договоре аренды. Госпошлина за регистрацию договора аренды зависит от статуса участников сделки. Так, физическим лицам придется заплатить 1 тысячу рублей, а вот юридическим – целых 15 тысяч рублей. За внесение изменений в соглашение об аренде установлены такие же тарифы.

Пример из практики

Суд установил, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаём должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга в соответствии со статьёй 391 Гражданского кодекс РФ.

Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации.

Первоначальный договор аренды прошёл государственную регистрацию, а следовательно, и соглашение о перенайме должно было быть зарегистрировано.

Это означает, что данное соглашение в соответствии с вышеназванными нормами не может считаться заключённым, а перемена арендатора в договоре состоявшейся. В конечном итоге суд взыскал с арендатора в пользу арендодателя арендную плату только за фактическое пользование помещением (Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу № А56-13599/2006).

Похожая ситуация может сложиться в случае, если стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение к основному договору. В случае отсутствия такой регистрации они признаются незаключёнными и к отношениям между сторонами признаются условия исходного обязательства.

Незарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а уклонение от государственной регистрации договора аренды со стороны арендатора может повлечь расторжение договора аренды.

Суд отказал предпринимателю в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по иску предпринимателя к Обществу о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды.

При этом суд правильно установил, что арендатор предпринимал меры по государственной регистрации только после расторжения договора аренды, договор, в свою очередь, был расторгнут в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по государственной регистрации аренды недвижимого имущества.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, являющийся незаключённым вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании при недостижения в требуемой форме соглашения о существенном условии договора предусматривают не недействительность договора, а иные последствия в виде его незаключённости.

Промежуточный анализ вышеуказанных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влияет на заключённость договора, а не на его действительность.

Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту

Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора.

С 1 июля 2015 года в гражданском законодательстве грядут изменения, которые коснутся и момента заключения договора: после их вступления в силу договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации.

Отношения по аренде объектов недвижимости учитываются также и в налоговых правоотношениях. Арендодатель платит налог на имущество, которое сдаётся им в аренду, а арендатор при уплате арендных платежей учитывает их в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Арендатор в некоторых случаях также выступает налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость (далее — НДС), который, в свою очередь, включается в платежи по договору аренды недвижимого имущества.

При отсутствии регистрации договора аренды недвижимого имущества арендатор на практике может столкнуться с трудностями исчисления расходов, Минфин полагает, что до момента государственной регистрации компания не является арендатором данного объекта и у неё отсутствуют правовые основания уплачивать за него арендную плату, таким образом, уменьшается налоговая база налога на прибыль. Подобная позиция содержится в письме Минфина России от 06.03.2008 № 03-03-06/1/152.

В объект налогообложения по НДС входят арендные платежи. Согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, налоговым агентом по арендованному объекту недвижимости является арендатор, который обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Отсюда следует логически верный вопрос: существует ли обязанность по уплате НДС при отсутствии зарегистрированного договора аренды недвижимости? Представляется верной позиция о том, что отсутствие регистрации договора аренды не освобождает от исполнения обязанности по уплате НДС.

Указанные выводы подтверждаются судебной практикой. Так, например, суд отклонил как необоснованный довод заявителя о том, что договор аренды, ввиду несоблюдения условий пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, является незаключённым и не может порождать никаких правовых последствий, в том числе и по уплате налога.

Учитывая реальное использование предпринимателем нежилого помещения в своей производственной деятельности, отсутствие регистрации договора аренды не освобождает налогового агента от исполнения возложенных на него обязанностей

Учитывая реальное использование предпринимателем нежилого помещения в своей производственной деятельности, отсутствие регистрации договора аренды не освобождает налогового агента от исполнения возложенных на него обязанностей.

Предприниматель также не учла, что в связи с продолжением пользования имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, был возобновлён на неопределённый срок, а следовательно, применительно к проверяемому периоду не подлежал государственной регистрации (Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 04.01.2013 по делу № А59-5129/2012).

Таким образом, в случае если договор аренды не прошёл необходимую процедуру государственной регистрации, но надлежащим образом исполнялся, стороны указанного договора обязаны выполнить все принятые на себя обязательства.

Судебная практика демонстрирует минимум рисков последствий отсутствия государственной регистрации, вследствие чего условие об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключённого на срок более одного года, может стать формальным.

ООО «Высота» хочет арендовать у ООО «Долина» помещение под склад на три года. Чтобы не регистрировать договор аренды, фирмы решили заключить его шесть раз на срок по полгода. Сама регистрация отнимает немало времени.

Пока договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не зарегистрирован, включать арендную плату по нему в налоговые расходы нельзя. Такое категоричное мнение высказал Минфин России в письме от 23 ноября 2015 года № 03-07-11/67890.

Это имеет прямое отношение и к арендным платежам. Ведь в расчетных документах по арендной плате должна быть информация о договоре, в соответствии с которыми расходы произведены. Договор аренды на срок не менее одного года считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Если же договор не прошел обязательную госрегистрацию, он не считается заключенным, а значит, и не обеспечивает обоснованность арендных расходов и их документальное подтверждение. То есть требования, предъявляемые Налоговым кодексом к учитываемым при налогообложении прибыли расходам, не выполнены.

Заметим, что ранее Минфин был не так категоричен и допускал послабление, признавая, что расходы на аренду все же можно учесть с момента получения арендованного имущества в пользование, но при условии, что согласно договору аренды арендатор получает в пользование здание до госрегистрации этого договора

Вопросы по налогообложению

Регистрация договора аренды играет важную роль для предпринимателя. В частности, размер госпошлины должен указываться в декларации о доходах. Кроме того, если договор пройдет процедуру госрегистрации, то оплачивать арендную плату по частям нельзя.

Конечно же, чтобы миновать налоговые органы и не показывать часть доходов, в соглашении можно указать заниженную стоимость оплаты, а остальную сумму получать по договоренности, однако такое действие является довольно рискованным.

Ведь арендодатель сможет попросту отказаться от доплаты за помещение. Причем как-то наказать его за это не получится, ведь с юридической точки зрения он строго выполняет все предписания договора, а регистрация договора аренды помещения была проведена законно.

Выводы

Если регистрация договора аренды нежилого помещения проводится арендодателем, то арендатор должен следить, чтобы он не затягивал с этой процедурой. Если же это лицо начнет уклоняться от регистрации, то собственник недвижимости может обратиться за защитой своих интересов в судебный орган.

Такие же полномочия будут и у арендатора, если обязанность о регистрации возложена на владельца объекта недвижимости. Госпошлина за регистрацию договора аренды тоже должна быть оплачена своевременно, так как без ее внесения провести процедуру не получится.

Важно также проверить полномочия арендатора, особенно если это юридическое лицо. Проверьте его учредительные документы, приказ о назначении директора, справку из налогового органа, адрес и т. д. От арендодателя в первую очередь потребуется документ о праве собственности на помещение, что передается на срок более одного года, его кадастровый паспорт, данные о владельце.

Если вы четко будете придерживаться рамок законодательства, то никаких проблем при оформлении в принципе ощутить не должны. Обычно срок регистрации договора аренды составляет 10 дней. Однако если сотрудники территориальной регистрационной службы выявят какие-то неточности в бумагах или недостоверные данные, то процесс может существенно затянуться на несколько месяцев.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector