Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Продление договора аренды квартиры: образец соглашения о продлении договора аренды квартиры, дополнительное соглашение

Немного о сроках действия договоров аренды

Существует три категории договоров аренды:

  1. Краткосрочные (менее 1 года).
  2. Среднесрочные (от 1 года до 5 лет).
  3. Долгосрочные (от 5 и до 49 лет).

Стороны могут по своему желанию вовсе не указывать срок в документе, тогда договор автоматически признается бессрочным. Таким образом, продлить можно среднесрочный, долгосрочный и краткосрочный договора аренды.

Делать это следует также, руководствуясь нормами законодательства. Срок продления всегда аналогичен сроку заключения, то есть договор аренды квартиры на 1 год будет продлен точно также на 1 год, а 5-летний договор можно продлить только на 5 лет.

Срок действия важен потому, что все договора аренды квартиры, за исключением краткосрочных, полежат обязательной регистрации в Росреестре. За эту процедуру необходимо заплатить госпошлину, которая для юридических лиц равна – 22 тыс. руб.

Не получится в будущем при возникновении споров между сторонами обратиться в суд в том случае, если по правилам договор должен был быть зарегистрирован в Росреестре, но стороны решили сэкономить и регистрацию не сделали.

Основные положения

Основные положения

Познакомиться с законодательными положениями по арендным договорам можно в ст.ст. 450, 452, 674 ГК РФ. Перед составлением и подписанием договора рекомендуется принять к сведению правовые нормативы. Относительно изменения арендного договора, закон гласит, что арендодатель ставит арендатора в известность о своих намерениях:

  • возможных поправках и изменениях в существующем соглашении;
  • о своем нежелании продлить аренду без объяснения причин.

Сообщить о своих намерениях участнику соглашения необходимо в письменной форме. Предупреждение необходимо выслать или вручить за 3 месяца до окончания срока аренды. Если со стороны владельца квартиры не было предпринято официальных действий по уведомлению, то соглашение считается автоматически продленным на прежних условиях.

Проживающий в квартире наниматель имеет преимущественное право на продление договора. Если наниматель выдвигает условие об увеличении количества жильцов с нового срока, то владелец может не согласиться с новыми обстоятельствами.

Согласно ст. 684 ГК, если после расторжения договора, связанного с нежеланием сдавать объект в аренду, квартира будет сдана третьим лицам, то арендатор имеет право подать иск на владельца за неправомерные действия.

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Как продлить договор аренды квартиры

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

  • Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора.
  • Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.
  • арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия;
  • собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Способы продления

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления. Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е. арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

При достижении единого мнения, стороны самостоятельно определяют способ оформления новых арендных взаимоотношений, если положения нового документа не будут расходиться с законодательными нормами.

Продление или новый договор?

Согласно ст. 684 ГК РФ, арендатор должен быть уведомлен арендодателем не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты завершении срока действия договора аренды о:

  1. Намерении продлить договорные отношения (на прежних условиях или с изменениями).
  2. Отказе от продления договора аренды.

Эти же правила распространяются и на арендатора, который обязан извещать своего арендодателя о своих намерениях. Делать это лучше всего в письменной форме, чтобы на случай дальнейших споров иметь доказательство соблюдения требования законодательства.

Если стороны не имеют разногласий и мирно договариваются о пролонгации деловых отношений, то ничто им не мешает продлить первоначальный договор, а все изменения, которые они захотели внести – оформить дополнительным соглашением.

Если же существует риск разногласий по любому вопросу, тогда стоит заключить новый договор. Причина тому – действующее законодательство. Оно признает добровольно заключенный сторонами договор неоспоримым.

На практике нет разницы: можно после окончания первичного арендного соглашения составить новый договор. Такой вариант предпочтительней, если у сторон имеется значительное количество нововведений и предложений по проживанию.

Если основные правила остались в силе, практически ничего не изменилось, то коррективы можно внести дополнительным соглашением. Следует учесть, что юридическую значимость имеет последний вариант документа, датированный более поздним периодом.

В любом случае, необходимо предусмотреть все возможные негативные нюансы и грамотно оформить переход после окончания срока действия первого документа. Продление договора аренды квартиры можно выполнить на стандартном бланке или написать от руки, но подписывается документ обеими заинтересованными лицами. Изменения, внесенные в одностороннем порядке, не имеют юридической значимости.

Принципиальных различий между продлением старого договора аренды и заключение нового нет. Новый договор целесообразно оформлять, в случае изменения или дополнения каких либо условий.

Хотя и это не обязательно. Вполне можно обойтись составлением приложения к договору, в котором будут отражены все изменения и новые условия.

Предлагаем ознакомиться:   Какие налоги платят при дарении квартиры

При расторжении договора и выезде из жилого помещения, стороны должны произвести необходимые взаиморасчеты и оформить нужные бумаги. В перечень документов входят следующие:

  1. Акт приема-передачи жилого помещения и имущества.
  2. Бумаги, подтверждающие, что долги по платежам арендатора отсутствуют.
  3. Документ, подтверждающий отсутствие претензий сторон друг к другу (включая факт возврата ключей).

Наличие указанных документов важно как арендатору, так и арендодателю, чтобы избежать проблем в дальнейшем, если у одной из сторон возникнут какие-то претензии.

Составлять акт о приеме имущества и отсутствии претензий лучше всего в присутствии свидетелей (например, соседей). Если соглашение удостоверялось сотрудником нотариальной конторы, заверять его расторжение лучше всего там же.

Порядок уведомления о продлении

Своевременное уведомление жильца также играет важную роль. Так, в случае, если арендодатель не хочет продлевать договор аренды, он должен известить жильца за три месяца до истечения срока договора о том, что необходимо за это время съехать.

Оповещение должно быть сделано в любой форме, главное – это удостовериться, что наниматель его получил. Самый простой и оптимальный вариант – это личное присутствие. Вам достаточно явиться по адресу проживания в вашей квартире гражданина и сказать ему лично.

А вот оставлять записки или просто кидать письмо в почтовый ящик не стоит. Вполне возможно, что жилец их не прочтет и тогда, закон будет на его стороне, и он может не выселяться еще три месяца.

Если же вы хотите продлить срок действия договора, то можете в срочном порядке не оповещать жильца об этом, вы вполне можете дождаться удобного для вас случая и обсудить пролонгирование важного документа.

Образец уведомления жильца.

Принимая решение о продление контракта на новый срок, в интересах арендатора соблюсти процедуру письменного уведомления. Официальное письмо направляют в адрес собственника. При осуществлении данной меры необходимо предварительно изучить пункты действующего контракта: отдельные его пункты устанавливают последовательность действий и указывают на форму оповещения.

Если порядок оповещения не определен, исходят из общих принципов оформления значимых документов.

  • Название документа;
  • Дату;
  • Ссылку на первичный договор;
  • Указание на пункт договора, предписывающий такой порядок уведомления;
  • Формулировка своих намерений продлить отношения.

Письмо должно быть подписано лично арендатором (в случае, если нежилые помещения арендует юрлицо, заявление подписывает уполномоченный сотрудник и ставится печать организации).

Если в предыдущем контракте не указан предпочтительный способ связи, выбирают любой из нижеперечисленных:

  1. Электронное письмо с ЭЦП.
  2. Заказная почтовая отправка с уведомлением.
  3. Личная передача с распиской в получении.

Правовое регулирование

Продление договора аренды на прежних условиях регламентировано Гражданским кодексом РФ, а именно его 450, 452, 674 и 684 статьями.

Согласно статье 684 Гражданского кодекса РФ лицо, снимающее жилье, при продлении срока действия договора имеет преимущественное право перед иными лицами, претендующими на эту же жилплощадь.

ВАЖНО !!! Бывают ситуации, когда арендодатель отказывается продлять договор. Если со стороны квартиросъемщика не было допущено нарушений, а жилье в последующем планируется под сдачу, но уже другим лицам, то первоначальный арендатор имеет преимущественное право остаться в данной квартире.

Отказ в дальнейшем предоставлении квартиры в аренду бывшему квартиросъемщику считается обоснованным только в том случае, когда жилплощадь не планируется к предоставлению в аренду в последующем, а будет использоваться для собственных нужд.

Если будет установлено, что в течение года с момента окончания действия договора аренды указанная квартира все же была арендована, но другими лицами, первоначальный арендатор может в судебном порядке требовать признания договора недействительным, а также возмещения убытков, понесенных на поиск нового жилья и заключение договора.

Если арендодатель хочет самостоятельно решать вопрос о продлении сроков либо же отказе в дальнейшем сотрудничестве с конкретным арендатором и при этом не бояться того, что квартиросъемщик воспользуется своим преимущественным правом на данный жилой объект, следует заранее обговорить данный момент и обозначить его в договоре.

Продление договора аренды квартиры: образец соглашения о продлении договора аренды квартиры, дополнительное соглашение

Тогда ему не придется оправдываться и думать как отказать лицу в дальнейшем продлении договорных отношений, а арендатор не сможет принятое решение оспорить в судебном порядке, так как в таком случае договор может быть расторгнут даже без указания причин принятого решения.

Согласно ст. 684 ГК РФ, арендатор обладает преимущественным правом на перезаключение (продление срока действия) договора с арендодателем. За 3 месяца до истечения срока действия договора аренды сторонам необходимо обсудить возможность пролонгации арендного договора на прежних или новых условиях.

Допустимая причина для отказа арендатору в продлении договора – намерение арендодателя отказаться от сдачи данной квартиры в аренду на срок не менее 1 года. Если же в течение этого года арендодатель все-таки сдаст квартиру в аренду, то бывший арендатор вправе в судебном порядке требовать признать новый договор с новым арендатором недействительным или взыскать возмещение ущерба.

Арендатор не может требовать от арендодателя разрешения подселить в квартиру новых жильцов, сверх того числа, которое указано в договоре. Этот пункт является существенным условием, поэтому нарушать его в одностороннем порядке арендатор не вправе.

Особенности трактовки

  • наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
  • указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
  • если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.
Предлагаем ознакомиться:   Ренессанс страхование расторжение договора страхования жизни

Как оформить выселение?

Если срок договора истек, а намерения продлить его стороны не изъявили, то необходимо правильно провести процедуру выселения. Прежде всего, стоит поднять акт приема-передачи, в котором подробно описано техническое состояние квартиры, а также приводится перечень ценного имущества, находившегося в ней на момент вселения арендаторов.

При выселении составляется акт сверки имущества, в котором указывается фактическое состояние квартиры на дату выселения, а также перечень ценного имущества, находящегося в ней. Согласно стандартным условиям арендного договора, расхождений между актом приема-передачи и актом сверки быть не должно.

Однако, за время аренды квартира может прийти в упадок и требовать проведения ремонта. Если в договоре аренды было указано, что ремонт должен быть произведен за счет и силами арендаторов, то они обязаны его выполнить или оплатить его выполнение.

Продление договора аренды квартиры: образец соглашения о продлении договора аренды квартиры, дополнительное соглашение

На момент выселения никаких задолженностей по оплате аренды быть не должно. При этом со стороны арендодателя должна быть оформлена расписка, в которой он указывает, что не имеет претензий к арендаторам и получил от них ключи от квартиры обратно.

Особое внимание стоит уделить заверению всех документов. Так, акт сверки могут подписать не только сами стороны, но и соседи, особенно, если между арендатором и арендодателем есть конфликт по каким-либо вопросам.

Если согласия стороны не достигли, договор расторгается, а нанимателю придется освободить занимаемое им жилое помещение.

В процессе выселения необходимо составить опись имущества и провести его сверку. Также следует рассчитаться по всем задолженностям, если они имеются, и получить с арендодателя расписку, что он не имеет никаких претензий к нанимателю квартиры.

Кто заверяет завершение сделки? Если в процессе выселения и расторжения договора аренды у сторон не возникло каких либо разногласий, нечего заверять не нужно. В случае если у сторон есть претензии друг к другу, они могут обратиться в юридическую контору и решить все вопросы с помощью специалиста.

Кроме того, если договор заверялся у нотариуса, то и факт его расторжения нужно заверить нотариально.

…наймодателя

Договор найма или аренды представляет собой письменный документ, в котором изложены условия осуществления подобной сделки, а также права и обязанности сторон. В некоторых случаях, в договоре аренды указывается срок, на который составлен документ.

Если в вашей копии документа не указана конкретная дата, когда договор перестает действовать, то в соответствии с Гражданским кодексом, а именно, статьей 683 соглашение считается автоматически заключенным на срок пять лет.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684, 685, 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Конечно, в момент, когда действие договора истекает, могут возникнуть разные ситуации и отношения нанимателя и арендатора могут прерваться.

Продление договора аренды квартиры: образец соглашения о продлении договора аренды квартиры, дополнительное соглашение

Но если обоих устраивает такое сотрудничество, то необходимо предпринять некоторые действия для того чтобы договор считался продленным.

Арендодатель должен оповестить нанимателя о том, что договор в скором времени потеряет свою актуальность. Дальнейшими его действиями являются достижение соглашения с другой стороной. Ведь только при взаимном согласии договор может быть продлен.

Если доп соглашение достигнуто, то предпринимаются действия, которые касаются составления нового документа, его регистрации.

Дополнительное соглашение к договору аренды квартиры — образец.

Конечно, скажут многие, зачем предпринимать столько ненужных действий, когда по факту, если вы решили осуществить продление договора аренды квартиры, и жилец совсем не против этого, можно просто продолжать получать оплату, пока одному из вас не понадобится разорвать отношения.

К сожалению, подобное положение вещей не позволит быть полностью защищенными с точки зрения законодательства. Вы не сможете быть уверены в том, что квартира достанется вам в хорошем состоянии, ведь по факту в ней никто не живет. Кроме того, вы не сможете предъявить жильцу никаких претензий.

Продление договора аренды квартиры: образец соглашения о продлении договора аренды квартиры, дополнительное соглашение

Также не стоит забывать о том, что и сам жилец рискует, что в самый неподходящий момент вы решите выгнать его, имея на это полное право, ведь он незаконно занимает вашу жилую площадь.

Именно поэтому, даже если вы решили не оповещать жильца о пролонгации договора, со временем вы все же должны составить новый договор или дополнительное соглашение, в особенности, если изменились условия проживания, оплаты, или содержания квартиры.

…арендатора

Если арендатор так и не дождался, по истечению срока действия договора, напоминания арендодателя о продлении, то для того, чтобы защитить свои интересы, наниматель сам должен предложить перезаключить договор. Для этого он должен обратиться к арендодателю и принести ему составленные копии дополнительно.

Также наниматель может предложить новые условия договора аренды и в случае, если наймодателя они полностью устроят, договор может быть перезаключен.

Регистрация пролонгации

По общим правилам Гражданского кодекса регистрация договора необходима в случае, если он составлен на срок более одного года. Для того чтобы осуществить подобное действие вам необходимо предоставить в службу государственного реестра:

  1. подлинники составленных вами и другой стороной договоров или же дополнительных соглашений, приобщенных к договорам. Эти бумаги должны быть заверены нотариально заранее, поэтому позаботьтесь об этом.
  2. также в комплекте должен идти кадастровый паспорт квартиры.
  3. чек об оплате государственной пошлины на регистрацию сделки.
  4. заявление, составленное в соответствии с нормами и правилами. Попросите бланк или образец заполнения в службе государственного реестра и на основании составьте заявление, соблюдая все пункты и правила.
Предлагаем ознакомиться:   Как выписать мужа из квартиры если он временно прописан

Заявление на государственную регистрацию договора.

Вся папка собранных бумаг предоставляется в ФРС России (Федеральная Регистрационная служба) по вашему региону и регистрируется. После того, как все поданные документы будут проверены, их занесут в Единый Государственный Реестр.

После этой процедуры вам выдадут документ, с проставленными в нем печатями. Именно они свидетельствуют о том, что процедура пролонгации договора аренды квартиры успешно завершена и теперь ваши правоотношения продлятся еще некоторое время.

Теперь вы без опаски будете ждать приближение срока окончания действия договора. Продолжить правоотношения наймодателя и нанимателя не составляет труда, если оба юридически подкованы и знают, как действовать в такой ситуации.

Поэтому, ознакомившись с содержанием нашей статьи, вы можете самостоятельно принимать решения по поводу дальнейшей судьбы вашего соглашения и теперь точно знаете, как правильно оформить это с юридической точки зрения.

Сроки арендного соглашения

Договор считается краткосрочным, если он заключен на период до 1 года. Стандартным сроком аренды считается 5 лет, продление договоров осуществляется на тот же период, что установлен первичным соглашением.

Арендные договора сроком свыше 1 года требуют регистрации в Росреестре. Такая регистрация не предоставляет арендатору права на собственность, но возлагает на него ответственность в случае форс-мажорных обстоятельств.

Оба участника могут проявить инициативу и предложить свои изменения к существующему договору. Если возражений от второй стороны не поступает, то составляется дополнительный вариант с вступающими в силу изменениями.

В случае окончания аренды, проводится приемка имущества и подписание акта, отражающего состояние возвращаемой обстановки и оборудования квартиры. При освобождении площади необходимо выполнить условия, прописанные в основном документе. Например, при указании на требование косметического ремонта, его придется выполнить.

Проведение окончательного расчета, передача имущества и освобождение квартиры происходят по порядку, отраженному в договоре аренды. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, требуется строго соблюдать условия соглашения и не выходить за его рамки. Иногда при расторжении аренды и освобождении занимаемого помещения возникают конфликты.

Поскольку аренда квартир является длительным действием, то возникнуть потребности внести коррективы могут до окончания срока договоренности.

Составляется дополнительный договор в случае:

  • изменения размера платежа;
  • сроков и порядка оплаты;
  • меняются обязательства сторон;
  • подходит к концу срок аренды.

Грамотно составленный дополнительный договор должен указывать, какие конкретно пункты изменяются. В случае дополнения основного текста, об этом делается упоминание: в дополнение к определенному пункту или новое положение, ранее не учтенное в соглашении.

Заголовком дополнительного соглашения может служить любое упоминание о требуемых изменениях. Формально дополнения должны отражать связь с первичным документом, наименование и дату которого следует прописать обязательно.

Следует указать дату, с которой начнут действовать изменения, и порядок введения новых положений. Например, изменяется размер и порядок оплаты, количество проживающих или возможность контроля за помещением.

После того, как стороны поставят подписи под договором, они принимают на себя обязательства исполнять условия соглашения. Дополнительный документ не требует особой регистрации, достаточно регистрации основного договора аренды. Не отраженные в изменениях пункты продолжают действовать по ранее установленным правилам.

Согласно нормам законодательства, если договор действует один год, то продлеваться он должен также на год. Если соглашение об аренде составляется на пятилетний срок (максимальный), он продлевается на этот же период времени.

Гражданские правовые нормы закрепляют, что договор арендного типа, заключенный на короткий срок, не требует государственной регистрации. Если арендные отношения оканчиваются по договору после 11 месяцев, их необходимо официально оформить через Росреестр.

Если договор аренды не регистрировать, при возникновении споров и передаче дела в суд, соглашение могут признать недействительным в связи с отсутствием отметки о его регистрации в установленном законом порядке.

Если стороны решили продолжить арендные отношения, они могут либо оставить все без изменений, тогда соглашение продлится автоматически, либо перезаключить договор, внеся в него необходимые изменения.

Если по окончании условленного срока (или раньше) жильцы приняли решение о выселении из жилого помещения, они должны передать вверенное им имущество в надлежащем состоянии. Если в договоре содержатся условия о необходимости выполнения ремонтных работ, это также необходимо завершить.

Правила освобождения жилплощади

Выезжая, жильцам рекомендовано получить письменное подтверждение от собственника в полном порядке в квартире и отсутствии претензий с его стороны. Этот документ позволит спокойно расстаться и прекратить взаимоотношения, не боясь судебного преследования со стороны недовольной стороны.

Расписка в проверенном помещении и отсутствии претензий должна сопровождаться заметкой о том, что ключи возвращены владельцу. Чем скрупулезней будет составлен документ, тем меньше может возникнуть разногласий.

Окончание проживания всегда является ответственным моментом. Если между сторонами возникли разногласия, то можно привлечь свидетелей для проверки помещения. Не стоит спешить, следует тщательно запротоколировать имеющиеся претензии.

Чем подробней будет составлен акт принятия квартиры от уезжающих жильцов, тем меньше будет обращений к правосудию. В случае заверения основного договора у нотариуса, возможно заверить акт возврата квартиры после проживания квартирантов также нотариально. Такие действия актуальны, если речь идет о сохранности дорогостоящего имущества.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector