Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-71-06 (доб. 112, бесплатно)

Как продать квартиру с долгами за ЖКХ?

Как узнать о задолженности

Покупка квартиры, прежний владелец которой не погасил долги по коммунальным услугам, не является редкостью в наши дни. Подавляющее большинство новоселов, скрепя сердце, мирятся с этой неприятностью и оплачивают накопившиеся счета.

Однако обязан ли это делать новый хозяин квартиры? Специалисты портала RealtyPress.

ru в рамках данной статьи рассматривают ситуации, когда долги прежнего владельца не имеют никакого отношения к новому собственнику недвижимости, и в каких случаях расходов избежать не удастся.

Долги долгам рознь

В большинстве случаев некоторая задолженность по коммунальным услугам действительно не представляет собой сколько-нибудь значимую сумму (особенно в сравнении с той суммой, которая выплачивается по договору купли-продажи).

Чаще всего, речь идет о небольших долгах, которые накопились за время подготовки квартиры к продаже, причем, в это время в квартире мог никто не проживать.

Поэтому новый хозяин, вносит требуемую сумму и занимается более важными вопросами, которые связаны с ремонтом и заселением его семьи.

Причем, есть случаи, когда коммунальные службы по закону не могут отключить квартиру от потребляемых ресурсов (вода, электричество, газ).

Например, в квартире могут проживать престарелые люди, многодетные матери с маленькими детьми, а также прочие категории лиц, отключение грозит администрации привлечением к ответственности и в подобных случаях долги могут превышать сотню тысяч рублей.

Новый владелец жилья, которому не удосужились сообщить о наличии долгов во время продажи квартиры, пребывает в довольно затруднительном положении.

Как продать квартиру с долгами за ЖКХ?

С одной стороны он понимает, что изрядно поистратился, купив квартиру, и денег на оплату долгов у него просто нет, а с другой стороны на него наседают коммунальщики или представители управляющей компании с угрозами «отрезать» свет, воду, отопление и все, за что не заплачено…

Действительно, для представителей УК или коммунальных служб (если договоры заключены напрямую) наиболее простым способом решить проблему с возникшей задолженностью является предъявление требований к новому собственнику.

Тем более, что прежнего владельца квартиры они найти не в состоянии, так как не имеют информации о его местонахождении.

Поэтому в ход идут угрозы, а в ряде случаев и отказ в выполнении законных требований хозяина недвижимости относительно различных вопросов, связанных с проживанием, оформлением различных документов, выдачей справок, пр.

Если бы требования оплаты долга, предъявляемые к новому хозяину квартиры, были законными, никто из коммунальщиков не стал бы приходить к нему домой, угрожать и предпринимать иные действия.

После уведомления была бы вручена повестка в суд для разбирательства, что является единственным способом решения подобных конфликтов, лежащим в законной плоскости.

Требования оплаты старого долга от нового собственника являются незаконными по той причине, что, согласно положениям статьи 152 ЖК РЖ, задолженность по коммунальным услугам у покупателя квартиры может возникнуть только после того, как квартира была ему передана.

После этого все договоры с коммунальными службами или с управляющей компанией переоформляются на нового владельца, и согласно этим договорам предоставляются услуги.

До наступления момента передачи квартиры все старые долги являются долгами прежнего владельца, с которого, следуя логике и букве закона, надлежит требовать их уплаты.

Другими словами, долги числятся не за квартирой – объект недвижимости никому должен быть не может, что бы ни утверждали по этому поводу коммунальщики, должником является только владелец жилья.

Автоматически долг передаваться новому собственнику не может.

Однако из любого правила есть исключения, и в ряде случаев долговые обязательства действительно могут быть переданы покупателю квартиры. Жилищный Кодекс предполагает возможность добровольного принятия долговых обязательств третьими лицами.

Если таковое согласие имеется – тогда новый владелец обязан платить по старым счетам.

Покупатель знает о задолженности и готов ее погасить

Во время покупки квартиры покупатель знает о наличии задолженности, поскольку согласие на погашение этой задолженности и было основным условием привлекательной цены.

Как продать квартиру с долгами за ЖКХ?

Подобное случается, когда прежний владелец продолжительное время не вносил платежи в силу разных причин – крайне низкий уровень доходов, игнорирование требований текущей ситуации (алкоголизм, наркозависимость). Также причиной образования задолженности может быть неопределенность относительно принадлежности квартиры, например, супруги уже находятся в разводе и собираются разъезжаться, при этом никто не хочет платить квартплату.

В этом случае продажа квартиры с долгами является наилучшим решением, в противном случае рано или поздно коммунальные службы обратятся в суд.

Согласно судебному решению квартира будет реализована с целью погашения возникшей задолженности.

Поэтому владелец решает продать эту квартиру, чтобы избавиться от долгов, а на вырученные средства приобрести более скромное жилье, не обремененное долгами.

Предлагаем ознакомиться:   Отпуск за прошлый год Акты, образцы, формы, договоры Консультант Плюс

Покупателю ничего не известно о задолженности

Такое случается, когда долги не слишком большие, однако продавец желает уклониться от их погашения.

Например, когда продается инвестиционная недвижимость, инвестор в свое время выгодно приобрел квартиру и теперь желает ее продать с прибылью.

Респектабельный вид владельца квартиры способствует тому, что потенциальному покупателю не может прийти в голову необходимость проверить квартиру на наличие долгов. Если речь идет о нескольких тысячах рублей, то, покупатель склонен заплатить, лишь бы не портить отношения с управляющей компанией и не ставить себя в неудобное положение перед соседями.

Необходимость оплаты старых долгов по квартплате во многом зависит от внимательности покупателя при оформлении документов.

Следует тщательно анализировать все пункты договора купли-продажи, а также иных документов, которые по разным причинам покупателю предлагается подписать.

Существует определенный риск мошенничества, который заключается в том, чтобы покупатель подписал документ, свидетельствующий о том, что он знал и согласен оплатить долги (соответственно положениям ЖК РФ).

Однако в договор могут быть включены, например, положения о том, что с момента перехода права собственности на квартиру к ее владельцу переходят все права и обязанности, которые существовали на момент продажи.

С виду положение напоминает стандартную формулировку типичного договора, однако для представителей судебных органов это, возможно, будет означать именно осведомленность о наличии долга соглашение на принятие долговых обязательств.

Если же покупатель внимательно проверил договор (лучше, если подобная проверка осуществляется совместно с опытным юристом), то он может смело отказываться от любых требований по поводу оплаты долга за коммунальные услуги.

Основным методом, которыми пользуются представители коммунальных служб и работники управляющих компаний, являются попытки запугать нового владельца и принудить его платить чужие долги.

Основным аргументом является угроза отключения от ресурсов и передача дела в суд.

Достаточно часто этот нехитрый прием срабатывает, поскольку для многих граждан сделка с недвижимостью происходит один раз в жизни, опыт и знание законов отсутствует, а простая логика подсказывает, что раз долги по этой квартире, то платить их должен текущий владелец.

Это, как уже отмечалось, в корне неверно, поэтому не стоит прислуживаться к аргументам со стороны заинтересованных лиц и в первую очередь обратиться за консультацией к специалисту по жилищному праву (особенно данная рекомендация актуальна, если долг составляет существенную сумму). В ответ на незаконные требования необходимо четко объяснить свою позицию и предложить продолжить беседу на тему погашения задолженности в суде.

Однако известны случаи, когда изобретательные представители управляющих компаний предпринимали более изощренные способы выбивания долгов.

Имеют место отказы в выдаче справок о регистрации, отказы от создания новых личных счетов (для оплаты коммунальных услуг), а также зачисление новых платежей в счет погашения задолженности.

  • Пени растут за каждый день задержки платежа;
  • Собственник жилья рискует остаться без таких ресурсов, как свет или вода;
  • Присутствует опасность остаться без квартиры или дома.

Продажа квартиры, если она неприватизированная

Но многих интересует и такой вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?». По действующему законодательству нельзя. Если квартира не была приватизирована, то она по праву принадлежит государству и сделать с ней ничего нельзя. Есть несколько вариантов развития событий:

  • Обратиться в агентства, которые подскажут, как продать неприватизированную квартиру “быстро” и “просто”. Это дорогой способ.
  • Попросить покупателя внести необходимое количество денег для приватизации и погашения долгов. В таком случае придется составлять нотариально заверенные договора об обязательствах.

В таком случае её сначала приватизируют, а уже после заключают договор о продаже. Долг за коммунальные услуги также можно погасить в любое время, но чем раньше – тем лучше, тянуть не стоит из-за начисляющийся пени. Поэтому вопрос “можно ли продавать квартиру с долгами”, можно считать закрытым.

Продажа квартиры, которая находится в собственности государства или муниципалитета, запрещена вне зависимости от наличия долгов. Чтобы сделать все в соответствии с законом, обойтись без приватизации не удастся. После оформления жилплощади в собственность можно начинать заниматься ее продажей, в том числе и с долгами.

Обязанности об уплате квартплаты

Долги долгам рознь

Обязанность об уплате счета за коммунальные услуги закреплена на уровне Жилищного Кодекса РФ. Причем делать это необходимо полноценно и своевременно. Платеж выполняет сам собственник либо арендатор жилья не позднее 10 числа каждого месяца, в том случае если нет дополнительных договоренностей с УК.

Если человек купил квартиру с долгами, то он не обязан их оплачивать, в соответствии все с тем же самым ЖК, потому как эта обязанность вступает в силу только с момента подписания договора купли-продажи. Новый владелец никаким образом не должен разбираться с задолженностью по коммуналке предыдущего хозяина недвижимости. Оплачиваются коммунальные услуги только с того момента, как будет зарегистрировано право собственности.

При всем этом законом не запрещается продать квартиру с долгом по квартплате, несмотря на заблуждения многих граждан. Это никак не нарушает требования и не является мошенничеством со стороны продавца.

Проверить состояние лицевого счета можно в управляющей компании. В этом случае выдается справка о проведенных платежах. На основании документа можно определить окончательную цену недвижимости.

Предлагаем ознакомиться:   Пени на долг по алиментам если весь долг не погашен

Помимо УК выдать справку может банковская организация, принимающая оплату коммунальных услуг. При составлении запроса нужно указать адрес, по которому определяется наличие долга. После обработки заявления сотрудниками банка выдается ответ.

С пронырливого продавца взыскать ничего не удастся.

Как показывает судебная практика, судьи исходят из того, что если некто поставил свою подпись под договором купли-продажи, он в полной мере осознает, что покупает и берет на себя за это ответственность.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам: особенности сделки

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам не предполагает ограничений.

Счета приходят на конкретное лицо, которое пользовалось услугами, а не на саму недвижимость, поэтому при смене владельца долг на него не переходит.

Но стороны могут договориться об оплате задолженности за счет аванса, путем оформления предварительного договора. Также может быть оформлена переуступка долга покупателю при наличии письменного согласия его и УК.

Квартиры с задолженностью по коммунальным платежам на рынке недвижимости сегодня не редкость.

Наличие такой задолженности не налагает на объект недвижимого имущества обременение, препятствующее заключению договора купли-продажи.

Исключение составляет лишь ситуация, когда квартира находится под арестом.

Когда собственник продает такую квартиру, то нередко не сообщает о наличии долга по коммунальным платежам, так как это способно привести к отказу от сделки.

Однако непредставление существенной информации о продаваемой недвижимости может стать основанием для прекращения действия договора.

Покупатель имеет право расторгнуть его в судебном порядке.

О наличии долга необходимо уведомлять заранее и решать вопрос о порядке его погашения с покупателем. Это можно сделать как за счет авансового платежа продавцом, так и покупателем за счет уменьшения стоимости объекта на соответствующую сумму.

Данный документ, как и основной договор, стоит оформлять у нотариуса.

Факт передачи денежных средств может быть зафиксирован в тексте самого документа или оформлен отдельной распиской, также нотариально заверенной.

В предварительном договоре должно быть указано, что авансовые средства продавец обязан потратить на погашение задолженности по коммунальным платежам и именно за ту квартиру, продажа которой оформляется. После она должна быть продана гражданину, выплатившему аванс за данный объект недвижимого имущества.

Если обязанность погасить задолженность возлагается на покупателя, стороны должны оформить переуступку долга согласно ст. 389, 391 ГК РФ.

Соответствующий пункт вносится в текст договора купли-продажи по согласию обеих сторон.

Исключением является только задолженность за капитальный ремонт. Согласно ст. 158 ЖК РФ, она передается новому владельцу в случае смены собственника квартиры, так как этот счет закрепляется за объектом.

Последствия

Задолженность по коммунальным платежам закрепляется не за объектом недвижимого имущества, а за его собственником.

Передача права собственности на квартиру другому лицу не является основанием для предоставления ему обязанности погашения имеющейся задолженности.

  • паспорта продавца и покупателя;
  • кадастровые, технические документы и бумаги, подтверждающие собственность жилья;
  • выписка из ЕГРП;
  • разрешение супруга о продаже квартиры или дома, заверенное нотариально;
  • справка с перечнем прописанных граждан;
  • выписка с лицевого счета.
  • Если судебными приставами наложен арест на недвижимость. Пока не будут сняты обеспечительные меры, сделка не состоится.
  • Жильё находится в залоге у банка. Решение о продаже в таком случае принимает кредитор. При одобрении банком сделка осуществляется.
  • Недвижимость приобретена с помощью материнского капитала. При такой ситуации купля-продажа зависит от мнения опеки и руководства финансовой организации.

Если квартира находится в залоге у банка или частного инвестора, продать ее разрешается только с согласия кредитора. Существует два варианта продажи ипотечного жилья:

  1. Получить от покупателя заранее оговоренную сумму и перевести права и обязанности на него.
  2. Попросить у покупателя задаток, которого хватит для погашения долга по ипотеке. Его передачу стороны оформляют нотариально. После оплаты задолженности кредитор снимает обременение, и заключается обычный договор.

Продажа квартиры с задолженностью выглядит так:

  • Собственник уточняет в коммунальной службе сумму своего долга и сообщает ее второй стороне.
  • При ее согласии продавец начинает собирать необходимый для регистрации пакет документов. В него входит кадастровый паспорт на квартиру, техплан, выдаваемый БТИ, а также выписка из ЕГРН – главный документ, который содержит данные о правовом статусе продавца и наличии обременений на жилплощадь (арест, залог). Еще придется запросить в управляющей компании выписку из лицевого счета;
  • Подписывается предварительная сделка. При согласии покупателя внести задаток в размере долга за коммуналку эта сумма фиксируется в предварительной сделке. При этом продавцу стоит помнить о материальной ответственности за уклонение от подписания основного договора. В таком случае нужно будет вернуть в два раза больше;
  • Все жильцы, которые зарегистрированы в квартире, выписываются из нее. Получить документ об отсутствии жильцов можно в паспортном столе;
  • Продавец недвижимости погашает долг и берет соответствующую справку в управляющей компании;
  • Росреестр перерегистрирует право собственности на покупателя;
  • Покупателю вручают выписку из ЕГРН, с момента получения которой он является собственником жилья и должен платить по коммунальным счетам;
  • В УК отправляется уведомление о том, что у квартиры теперь новый владелец.
Предлагаем ознакомиться:   Как с втб24 перейти на сбербанк военнослужащему

Как правильно оформить?

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нисколько не рискованное дело в том случае, когда собственник готов, а также имеет возможность погасить долг. Оформление происходит таким же образом, как и при обычной продаже квартиры, за исключением некоторых особенностей:

  • Составляется обычный договор-купли продажи.
  • В нем отражается информация о том, что задолженность будет погашена предыдущим владельцем.
  • Либо в другом случае долги переносятся на нового собственника, по договоренности о возмещении.

В силу он вступит только с момента его подписания. Для оформления потребуется также стандартный пакет документов:

  • Паспорт или его копия (Возможны другие документы, подтверждающие личность).
  • Договор купли-продажи.
  • Технический и кадастровый паспорта объекта.
  • Выписки из Регистрационной палаты и из УК, об отсутствии долгов (или факта их наличия, если производится продажа квартиры с долгом)

В случае, когда собственников несколько, необходимо присутствие каждого из них, только в таком случае можно будет продать квартиру.

Чтобы избежать проблем из-за чужой задолженности, нужно знать, что писать в договоре. При наличии долгов составляется обычный договор купли-продажи, который должен содержать следующие положения:

  • Личные данные сторон сделки;
  • Все о предмете договора: адрес и площадь жилого помещения, его этаж, число комнат, а также кадастровый номер;
  • Ссылка на документы о праве стоимости;
  • Цена договора, порядок расчетов между продавцом и покупателем. При переводе задолженности на покупателя цену можно указать за минусом этой суммы.

Важные нюансы

Исходя из статьи стало понятно, как нужно продавать квартиру с долгом по коммунальным платежам. Но при этом есть еще пара нюансов, на которые стоит обратить внимание:

  • Долг числится 36 месяцев за владельцем. Далее он автоматически списывается.
  • Если наложен судебный арест, то сделать с квартирой ничего не получится.
  • Новый владелец не отвечает за долги предыдущего.
  • Если собственник не платил за капитальный ремонт, то долги автоматически переходят на нового владельца. Информация об этом прописана в 158 статье ЖК РФ.

Уведомление УК

О смене собственника покупатель должен письменно сообщить в управляющую компанию. Если долги за услуги ЖКХ были переведены на нового владельца, об этом УК также нужно уведомить. В уведомлении должна быть просьба открыть новый лицевой счет.

К нему прикладывается договор купли-продажи квартиры, а также копия выписки из ЕГРП. Желательно также предоставить показания счетчиков, зафиксированные на момент перехода права собственности. Документы можно отправить заказным письмом или лично принести в абонентский отдел. Второй экземпляр, на котором ставится отметка о принятии, желательно сохранить.

Обязан ли новый собственник выплачивать долги без своего согласия? 

Согласно закону требовать коммунальные долги от новых владельцев нельзя, если иное прямо не прописано в договоре. Тем не менее коммунальщики иногда пытаются взыскать долг с нового собственника. Бояться судебного разбирательства не стоит. Никаких законных оснований для этого у ЖКХ нет, поэтому в суд его сотрудники никогда не пойдут. Если же платежки с требованиями оплатить услуги приходят с завидной регулярностью, можно сделать следующее:

  1. Написать заявление, в котором потребовать прекратить направлять квитанции с долгами, возникшими до регистрации.
  2. Приложить копию выписки из ЕГРН и сделки купли продажи.
  3. Отправить все это заказным письмом с уведомлением или отдать сотруднику ЖКХ под расписку.

Продажа квартиры с долгами законом разрешается, за исключением случаев, когда на нее не наложен арест. Но это всегда некоторый риск и определенные неудобства. Если же покупателю хочется приобрести именно эту квартиру, он должен обсудить с продавцом порядок погашения долга и зафиксировать его документально.

Нет похожих статей.

Нет, не обязан. Управляющая компания не вправе требовать погашения долгов с нового хозяина. Он платит за коммунальные услуги только с того момента, когда стал собственником данного жилья. Если же покупатель покупал квартиру с обременением, и перевод долга на него осуществлён в соответствии с положениями статьи 391 Гражданского кодекса, то со дня регистрации собственности у него наступают обязательства платить по долгам.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector