Как продать часть земельного участка

Общие правила

На первом этапе покупатель должен получить всю информацию о количестве собственников, что должно найти отражение в реестре. Права долевой собственности встречается нередко. Равную долю имеют супруги или наследники, если только условия завещания не отдают предпочтение одному из родственников.

Покупка станет возможна только в том случае, когда наделу присвоен кадастровый идентификационный номер и подписан акт определения границ. Далеко не все владельцы успели встать на учет в 2019 году.

Без размежевания, плана и паспорта кадастра не удастся зарегистрировать собственность и приступить к продаже доли надела. В дальнейшем ее можно выделить, определить границы и присвоить идентификационный номер.

Чтобы понять какие нужны документы, нужно рассмотреть причину покупки лишь части участка.

Она происходит, когда:

  • производится выделение доли на участке с небольшой площадью;
  • приобретается дом и нужно соблюсти соотношение недвижимости с остальной площадью и отступами от границ;
  • собственник хочет выйти из фермерского или крестьянского хозяйства;
  • возникает необходимость объединения нескольких долей для расширения размеров.

Нельзя нарушать установленные местными властями размеры, особенно минимальные. Они сильно разнятся в регионах, но можно говорить о средних значениях от 0.02 до 0.05 гектара.

Фермерское хозяйство более обширное и доходит до 40 гектаров, но это далеко не предел. Когда доля оказывается слишком малой, следует постараться приобрести еще один пай у владельца или соседей.

При покупке выстроенной недвижимости земля переходит к покупателю, но собственник сможет продать свою долю, когда территория участка превышает площадь, отведенную в процентном соотношении для дома.

Следует придерживаться довольно простого алгоритма действия, не забывая о принятых нормативных актах. Проблем с тем, как оформить заявление и собрать документы, возникнуть не должно.

Общая собственность может быть долевой и совместной. Если речь идет об общей долевой собственности, то предполагается, что часть земельного участка выделена, четко определена, а информация отражена в регистрационных документах.

Благодаря выделению доли собственник может распоряжаться своей частью без разрешения прочих дольщиков.

Если участок находится в общей совместной собственности без выделения долей, необходимо определить долю каждого путем соглашения или в суде.

При продаже должны быть соблюдены условия:

  • часть земельного участка поставлена на кадастровый учет;
  • размер владений определен в долевом соотношении (например, ½, 1/8 или ином);
  • получен отказ в приобретении угодий от прочих собственников;
  • продажа не повлияет на процесс эксплуатации недвижимости иными пользователями.

После подготовки можно приступать к продаже.

Порядок действий

Последовательность действий при продаже долевой собственности такова:

  1. Подготовка документов к продаже. Если объект не поставлен на кадастровый учет, необходимо провести межевание участка, осуществить регистрацию в Кадастровой палате.
  2. Предложение прочим дольщикам выкупить землю и выждать период, равный 1 месяцу.
  3. Предложение о продаже земли третьим лицам, определение условий сделки.
  4. Оформление договора купли-продажи.
  5. Регистрация участка новым владельцем в Росреестре.

Если осуществление продажи планируется ранее, чем через месяц после оповещения иных владельцев, необходимо попросить их оформить письменный отказ для предъявления в Росреестре.

Необходимо подготовиться к тому, что сбор документов может занять до 1 месяца. Наиболее длительной является процедура межевания участка. При сложном рельефе длительность составляет около 3 недель.

Договор оформляется в соответствии с положениями ст. 454, 455 ГК РФ. При составлении документа рекомендуется руководствоваться наставлениями юриста во избежание признания его недействительным. Договор содержит:

  • Сведения об обеих сторонах правоотношений: их ФИО, адреса прописки и фактического проживания.
  • Характеристику предмета договора. В отношении доли участка должно быть указано ее назначение, место расположения, кадастровый номер, категория земель, наличие или отсутствие построек и прочие характеристики.
  • Стоимость объекта.
  • Сведения о наличии обременений.
  • Информация о предложении остальным дольщикам приобрести участок и об отказе совершить покупку.
  • Права и обязанности обеих сторон.
  • Порядок улаживания споров.
  • Реквизиты и подписи обеих сторон.

Порядок продажи доли в общей долевой собственности земельного участка

Порядок действий

Самым простым и наименее затратным вариантом является продажа своей доли земли. В этом случае вам не нужно беспокоиться о проведении землеустроительных работ, они не потребуются, но для оформления сделки понадобится получить согласие других совладельцев участка. С ними придется согласовать вопрос об их отказе от преимущественного права покупки.

Другой вариант предполагает, что вы должны переоформить принадлежащую вам долю в вашу личную собственность и стать ее единоличным владельцем.

Для того чтобы это осуществить, потребуется выполнить следующие действия:

  • Вы должны убедиться, что право собственности на участок зарегистрировано в Росреестре;
  • Обратитесь в землеустроительную организацию за необходимой технической документацией. В ней должна содержаться информация, определяющая границы участка, его геодезические координаты и содержащая сведения о межевых знаках. В перечень документов обязательно должен входить кадастровый план. За подготовку документации, содержащей данные сведения, отвечает кадастровый инженер;
  • Вам нужно сделать заверенные копии землеустроительных документов;
  • Вы должны подать заявление о регистрации прав в территориальный орган Росреестра. При подаче заявления обязательно возьмите с собой следующие документы:
    • копию гражданского паспорта;
    • документы, касающиеся землеустройства, принимаемые как традиционным способом напечатанными на бумаге, так и в электронном виде;
    • справку, подтверждающую, что вами была уплачена госпошлина;
    • копию ИНН.

В случае, если ваши документы в порядке и отсутствуют споры с соседями о границах участка, по истечении 14 дней вам выдадут кадастровый номер. Затем, пройдя процедуру регистрации права собственности на вашу долю, вы можете беспрепятственно совершать с ней любые разрешенные законом сделки, включая оформление договора купли-продажи.

Чтобы совершить сделку по продаже вашей доли, подготовьте следующие документы:

  • гражданский паспорт (покупатель при заключении договора должен будет также быть со своим паспортом);
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • свидетельство о госрегистрации права на надел земли;
  • кадастровый паспорт;
  • договор купли-продажи доли земли, распечатанный в 3-х экземплярах;
  • письменное согласие супруга;
  • документ, подтверждающий отказ прочих владельцев участка от права преимущественной покупки (только в случаях, если доля не была выделена).

Переход доли участка в собственность другого лица подлежит регистрации в территориальном отделе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Предварительное выделение принадлежащей вам доли в самостоятельный обособленный участок имеет смысл лишь в случае, когда договориться с другими совладельцами не получается.

Отличия от продажи 100% прав

Существуют некоторые отличия при продаже доли или всего земельного участка. Количество собственников не ограничивается одним человеком.

Владелец доли обязан сделать выгодное предложение другим собственникам и четко обозначить стоимость пая. В случае отказа продать дешевле не получится, поскольку налицо нарушение преимущественного права и сделка принимает незаконный характер.

Для оспаривания заключенного договора, ущемляющего права других владельцев, отводится до 3 месяцев. Как правило, суд встает на сторону истца и последует расторжение договора.

На бумаге нужно изложить цель продажи, уникальные характеристики надела и его стоимость. Произвести выделение доли удается только тогда, когда при этом не нарушены минимальные и максимальные значения, установленные для надела.

Отказ других владельцев желательно оформить нотариально, что поможет снять угрозу расторжения и спустя короткое время получить долю в общей собственности на законных основаниях.

На участке нередко располагаются различные постройки. Каждое сооружение должно быть зарегистрировано и иметь технический паспорт. Покупатель не обязан задним числом узаконивать здание и ставить его на учет в реестре. Это не только дополнительные расходы. Сама сделка будет находится под угрозой.

Договор

Существует стандартный порядок процедуры по продаже части участка.

  1. В процессе подготовки к продаже необходимо собрать целый перечень документов и определиться с тем, какую площадь имеет представленный к продаже кусок обще долевой территории.
  2. Важный этап – оповещение других дольщиков о предстоящей сделке. Нельзя забывать о том, что они имеют преимущественные права на покупку. И только после их отказа можно иметь дело с третьими лицами, покупателями.
  3. Нужно найти покупателя, ознакомить его с участком, пояснить, какой вид деятельности осуществляется на нем. Планы нового собственника на землю должны совпадать с планами других дольщиков.
  4. Для оценки стоимости земли можно воспользоваться услугами оценщика. Также возможно самостоятельно установить стоимость, но она должна соответствовать средней цене земли такой категории и качества в регионе.
  5. Если цена доли участка, его применение, расположение, другие условия сделки устраивают потенциального покупателя, можно приступать к составлению договора. В большинстве случаев сначала составляется и подписывается договор предварительный, в котором указываются обязанности сторон, срок и условия заключения сделки, цена.
  6. Следующий шаг – подписание договора о купле-продаже у нотариуса. Передается участок по акту приемки.

Получив свою земельную долю в собственность, новый владелец должен в короткие сроки зарегистрировать право на недвижимость в Государственном Реестре. Это основные этапы процедуры по продаже куска участка из общедолевой собственности. И каждый из этих этапов имеет свои особенности и нюансы.

Договор – самый важный документ при проведении процесса продажи доли участка земель сельхозназначения или другой категории. Поэтому нужно грамотно его составить и тщательно перечитать перед подписанием. Можно проконсультироваться с опытным юристом, чтобы избежать ошибок и проблем при продаже-покупке. Что должно быть указано в договоре?

  1. Описывается состав соглашения между собственником и покупателем.
  2. Даются точные данные обеих сторон.
  3. Определяется цена доли как предмета покупки.
  4. Важная часть – права и обязанности обеих сторон сделки.
  5. Приводятся специальные сведения о наличии или отсутствии обременения.
  6. Нужно указать и те ограничения, которые применяются к использованию участка и его долей.

В этом же документе нужно упомянуть об извещении других собственников и их отказе (или согласии) на покупку части участка. Следует предусмотреть возникновение споров по вопросам, связанным с использованием доли надела. И если в договоре указать способы разрешения этих споров, удастся избежать многих неприятных моментов.

Договор составляется по стандартному образцу, найти который можно в местной администрации. Договор должен быть составлен в трех экземплярах.

Когда один из собственников захочет продать свою долю участка, первым правильным шагом становится раздел земли, если до этого он не был сделан.

Для этого необходимо:

  • добиться добровольного согласия других владельцев, иначе придется решать вопрос в судебном порядке,
  • обратиться в геодезическую компанию, чтобы провести межевание, составить план и акт установления границ (его подписывает кадастровый инженер, заинтересованные лица и соседи, если доля соприкасается с их участками);
  • при несогласии собственников соседних наделов обратиться к местным властям, которые смогут решить этот вопрос на протяжении 3 месяцев;
  • подготовить заявление и документы, чтобы внести запись в Росреестре, получить кадастровый паспорт с идентификационным номером для каждой доли, а не всего участка;
  • при получении плана межевания и кадастра зарегистрировать свой пай, платить налоги и проводить различные операции, в том числе, по продаже;
  • предложить совершить покупку всем собственникам участка после обозначения цены. Их отказ надо оформить документально и желательно заверить у нотариуса;
  • составить договор купли продажи части земельного участка вместе с актом приема и передачи.

Только после регистрации в реестре к новому собственнику переходят полные права. Без внесения записи он не сможет полноценно распоряжаться своей долей земли.

Заверять нотариально договор нужно в обязательном порядке. Особенно когда одной из сторон выступает несовершеннолетний или недееспособный человек. Требуется привлечение опекуна или законного представителя после оформления доверенности.

Законодательные требования ставят одним из условий нотариальное заверение как самого договора при покупке части участка, так разрешения от других собственников. Окончательный переход прав осуществляется после внесения соответствующей записи в реестре.

Проведение сделки по продаже и покупке доли надела проводится в соответствии с действующими нормативными актами.

Придерживаются определенного порядка действий:

  1. Собственник рассылает заказные письма с сообщением о намерении продать долю другим владельцам, обладающим правом выкуп, или в местные органы власти.
  2. Подготавливается план размежевания, акт об определении границ, технический и кадастровый паспорт с идентификационными номерами, выписка об отсутствии задолженностей. Основные справки выдаются в росреестре.
  3. Покупателю нужно выяснить категорию земли, чтобы иметь представление о ее использовании.
  4. Проводится проверка представленных документов, затем составляется предварительный договор с перечислением общих условий.
  5. Необходимо убедиться в том, что собственники не имеют претензий и цена не ниже той, что указана в письменном уведомлении.
  6. Согласие выдает собрание собственников, если надел относится к крестьянскому и фермерскому хозяйству, предназначен для выпаса скота, распахивание и сенокоса. Для получения разрешения должно проголосовать не менее 50 процентов участников плюс один голос.
  7. Затем составляется и подписывается основной договор, который надо нотариально заверить.
  8. Документы и заявление сдаются в территориальное отделение реестра или многофункциональный центр. Их можно послать заказным письмом, не забывая составить перечень бумаг.
  9. После регистрации на портале росреестра или госуслуг, отсылка производится через интернет. Документы сканируются и отправляются вместе с заявлением. Через несколько дней на электронный ящик придет уведомление с числом посещения отделения или центра. Там проверят подлинность оригиналов.
Предлагаем ознакомиться:   Кадастровый план земельного участка

Порядок действий

Возможная продажа доли участка может вызвать неудобства для других его пользователей и повлечь возникновение конфликтных ситуаций, которые лучше избежать. Для этого потребуется прежде, чем предлагать объект другим лицам, уведомить о желании его продать прочих собственников долей на такой территории.

Извещение должно проводиться должным образом, чтобы при разбирательстве имущественных споров в суде можно было представить его подтверждение. Никто из других владельцев не может запретить реализацию части владения, но за каждым из них закреплено право на её первоочередное приобретение.

На основании требований статьи 250 ГК РФ при реализации доли земельной площади третьему лицу, иные дольщики могут приобрести её за определенную сумму, предложенную продавцом. При этом ему нужно самостоятельно известить их о намерении произвести реализацию и указать точную сумму сделки и другие условия, на которых она осуществляется.

Передать принадлежащую долю постороннему субъекту можно только в случае, когда остальные собственники откажутся от своего преимущества.

Если при проведении сделки продавцом будут нарушены необходимые требования, которые ранее передавались владельцам, обладающих правомочиями на осуществление её в суде в течение 90 дней с переводом на себя прав и обязательств приобретателя.

ВНИМАНИЕ! Переуступка преимущественного права приобретения доли имущества не возможно.

Для осуществления сделки потребуется совершить следующие действия:

  1. Получить отказ других владельцев долей территории, желательно в письменной форме, что в дальнейшем может помочь отстоять свои интересы в суде. Для этого потребуется направить им уведомления о намерении совершить сделку с точным указанием её цены, которую в дальнейшем уже нельзя будет изменить. При нарушении такого условия сделка может признаваться судом недействительной, а на претендентов могут переводиться права и обязанности покупателя.
  2. Подготовка необходимой документации. К ней относятся:
  • Выписка о зарегистрированном праве из ЕГРП (при её наличии);
  • Правоустанавливающие бумаги (договора продажи, соглашения об аренде, свидетельство на наследство, дарственная и иное);
  • Кадастровый паспорт на недвижимость;
  • Документация на строения, находящиеся на участке (при их присутствии);
  • Платежная квитанция об уплате госпошлины.
  1. Составление договора. Сделать это можно самостоятельно либо в нотариальной конторе. Последний вариант не обязателен для исполнения. Он должен включать существенные условия, без которых может быть признан недействительным. К ним относятся:
  • Личные данные участников процедуры;
  • Точное описание предмета – площадь доли, кадастровый номер, категория земель, их назначение, адрес места расположения, наличие либо отсутствие построек и т.д.;
  • Название и реквизиты документа, установившие правомочия продавца;
  • Стоимость части участка;
  • Способ и сроки её оплаты;
  • Ограничения по использованию объекта.

Чтобы упростить задачу составления текста договора, воспользуйтесь специально разработанными готовыми бланками договоров купли-продажи участков земли. Вам понадобится только внести согласованные с покупателем изменения и заполнить реквизиты участников сделки. Если же у вас останутся какие-либо сомнения по содержанию договора, всегда можно получить консультацию опытного профессионального юриста.

Существенными условиями и необходимыми реквизитами договора, которые обязательно должны содержаться в его тексте, являются:

  • ФИО и паспортные данные контрагентов;
  • Предмет договора (сведения о продаваемом участке);
  • Информация о вероятных обременениях на подлежащий продаже участок;
  • Цена, выраженная в российских рублях;
  • Способы и сроки оплаты приобретенного надела земли покупателем;
  • Реквизиты продавца и покупателя;
  • Иные условия, согласованные сторонами сделки.

Без межевания

Многих интересует вопрос как обойтись без размежевания границ. Услуга геодезической компании влетает в кругленькую сумму. В целом по регионам она укладывается от 10000 до 15000 рублей, в Подмосковье сумма вырастает от 25 до 50 тысяч рублей.

В следующем году вступят в силу положения закона, обязывающего при продаже долей или самого участка проводить замеры и устанавливать границы. Чем быстрее будет проведено размежевание, тем скорее завершится предоставление участка новому собственнику.

Межевание представляет собой установление границы. Процедура отличается длительностью, затратностью и может вызвать ряд разногласий между владельцами долей, поэтому при продаже нередко стоит вопрос — можно ли продать землю без межевания? До 2019 это было возможно, однако с января указанного года — нет.

Согласно закону №447-ФЗ от 22.12.2014 г., кадастровые работы могут быть выполнены только при наличии плана межевания. Отсутствие кадастрового паспорта не критично, если владелец пользуется землей. Но при желании реализовать права собственника возникнет необходимость получения кадастрового паспорта.

Кроме того, ст. 6 Земельного кодекса гласит, что участок, являясь объектом права собственности, должен иметь индивидуальные характеристики. Но доля, например, ¼, 1/3 земли, не дает четкой характеристики объекту.

Без межевания договор отчуждения может считаться недействительным. Как указано в ст. 554 ГК РФ, если в документе отсутствуют параметры, позволяющие четко определить объект в составе другого имущества (например, целого участка), договор считается несогласованным и недействительным.

Вывод таков: для реализации участка следует произвести межевание, чтобы доля земли имела четко определенные границы и могла быть идентифицирована как объект сделки.

После процесс реализации доли не отличается от продажи целого земельного участка.

Нередко к юристу обращаются с вопросами о том, возможна ли реализация земли сельхозназначения без межевания, выделения доли. При этом процесс продажи будет иметь свои особенности.

В собственности может находиться пай — земельный участок, поступающий во владение после приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Владелец пая имеет право:

  • оформить на землю завещание;
  • внести ее в качестве доли уставного капитала организации, эксплуатирующей угодья;
  • отказаться от прав владения.

Продажа или дарение такого участка без выделения доли возможна только лицам, которые являются участниками долевой собственности или постоянно пользуются этой землей.

Если в покупке заинтересованы третьи лица, должно быть проведено межевание поля, из которого был сформирован участок, постановка объекта на кадастровый учет. В этом случае правом преимущественной покупки обладает:

  • субъект РФ;
  • муниципальные образования.

Владельцу необходимо отправить уведомление о продаже. В течение 30 дней госорганы должны уведомить о желании приобретения, а после — возможна продажа третьим лицам.

Если гражданин не пользовался вверенным участком в течение 3 лет или доля не была никому передана, земля будет считаться «невостребованной долей». На такую землю могут претендовать местные органы самоуправления, установив право собственности в судебном порядке.

Согласно ст.6 Земельного кодекса РФ часть земельного имущества признается самостоятельным объектом правоотношений. Гражданский кодекс РФ относит к объектам гражданского товарооборота помимо всего прочего и земельные участки. Об этом говорится в статьях 128 и 130 ГК РФ. О долях имущества в качестве отдельных единиц товарооборота в ГК ничего не сказано.

Согласно статьям 549 и 554 Гражданского кодекса РФ при оформлении договора продажи земельного надела покупателю передается участок, который должен быть четко идентифицирован, включая его техническое описание и кадастровые параметры. Статья 37 Земельного кодекса РФ гласит, что продавать можно только такой участок, который состоит на кадастровом учете.

Кадастровый учет регулируется федеральным законом ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре». В ст. 1 этого правового акта говорится, что любой участок земли при постановке на учет должен получить индивидуальные, присущие только ему характеристики, которые делают возможным выделить его из других участков и провести экспертизу его качества и стоимости.

Следовательно, вам придется пройти процедуру размежевания. В результате ее выполнения участок будет разделен на несколько самостоятельных наделов с четким указанием их границ. Только после этого вы можете продавать свой участок.

Без выделения

Чтобы новый собственник имел все возможности для реализации своих планов по земле, стоит часть в общедолевой собственности выделить в самостоятельную единицу. Но для этой процедуры необходимо получить согласие других дольщиков. Если оно есть, проводится следующая процедура.

  1. Проводятся межевые работы, отдельным участкам присваивается кадастровый номер, осуществляется регистрация в кадастре.
  2. Потом оформляется право собственности на выделенный надел.
  3. Когда эти этапы пройдены и все процессы оформлены документально, доля становится самостоятельным объектом и ее можно продавать.

При некоторых обстоятельствах продажа части участка происходит без выделения. Чаще всего такое случается согласно условиям завещания. Отчуждение доли другому лицу, не обладающему правами собственности на надел, не сможет произойти без выделения.

Проведенное размежевание позволяет обозначить границы доли и поставить на кадастровый учет. Фактически выделение уже произошло, поэтому препятствий при оформлении договора дарения или продажи не возникнет.

Преимущественным правом на покупку обладают местные и государственные органы власти, предоставившие надел. Их также необходимо информировать и предложить цену.

Если после 30 дней не будет получен ответ, участок перейдет к другому собственнику.

Таким образом, законные дольщики смогут беспрепятственно подарить или продать часть участка. Если у наследника возникнет такое желание, то он в начале должен сделать предложения другим наследникам или собственникам.

При составлении завещания проводить работы по выделению доли необязательно. В нотариальной конторе подскажут как правильно оформить этот документ.

Пай, на который возникли правомочия после проведения приватизации различных угодий сельскохозяйственного назначения, является собственностью их владельца. Оборот этих земель определяется нормативными актами федерального уровня. Учитывая их положения, без выделения части участка можно:

  • Завещать её в установленном порядке;
  • Отказаться от её владения;
  • Внести в уставный капитал компании, осуществляющей эксплуатацию территории;
  • Произвести продажу или дарение участка участнику долевой собственности или постоянному пользователю такой земли.

Законодательно запрещена реализация или дарение пая без процесса его выделения субъектам, не являющихся дольщиками или другими участниками владения землей. Если такая часть выделялась из общего поля, значит был сформирован новый надел, были проведены межевые работы и обозначены его пределы, осуществлена регистрация в Госкадастре, его можно продавать или дарить заинтересованному лицу.

Надо отметить, что продажа таких земель производится с учетом преимущественного права приобретения. Это могут сделать:

  • Субъекты России;
  • Муниципальное образование.

Приобретение на преимущественных основаниях выражается в покупке объекта за сумму, требуемую продавцом. При отказе соответствующих органов от такой покупки либо не уведомлении продавца в течение 30 дней, угодья могут передаваться заинтересованным лицам.

Помимо этого, существует такая категория земель, называемая невостребованной долей. Таковой признается часть земельного имущества, ранее принадлежавшая конкретному субъекту, который не осуществил её передачу в наем либо не распорядившимся ею самостоятельно в период до трех лет. Кроме того, чтобы она была отнесена к невостребованным объектам, на неё не должно быть зарегистрировано право в Росреестре.

При выявлении такого участка, местный муниципалитет может распорядиться участком в установленном порядке. Для это потребуется обратиться в суд за признанием правомочий собственника.

Таким образом, являясь дольщиком в сельскохозяйственной организации, можно приобрести либо принять в дар долю без её выделения в отдельный участок. Если же субъект не является сособственником, но надел был выделен в качестве пая, его можно купить или получить в подарок.

Кстати, без выделения доли в такой земле, можно получить ее часть в виде наследственного имущества.

В РФ на законодательном уровне запрещается производить отчуждение пая без его выделения субъектам, не являющихся дольщиками либо землевладельцами в какой-либо иной форме. Если проводилось выделение из общего поля, то в этом случае фактически был создан новый надел и проводились межевые работы, участок зарегистрирован в Госкадастре, с ним можно совершать разрешенные законодательством сделки.

Стоит подчеркнуть, что здесь действует правило преимущественного права приобретения.

Им обладают:

  • Субъекты Российской Федерации;
  • Муниципалитет.

В случае приобретения на преимущественных правах земельный участок покупается по цене, назначенной продавцом, то есть его собственником. Если же уполномоченные государственные или муниципальные органы отказываются его покупать, либо по истечении 30 календарных дней они никак не уведомляют продавца, вы вправе реализовать земельный надел любым лицам, заинтересованным в сделке.

В отечественном земельном законодательстве присутствует понятие невостребованной доли. Это часть общего надела земли, которая прежде принадлежала определенному субъекту, не передавшему ее в наем либо не распорядившимся ей другим допустимым законом способом в течение 3 лет. Чтобы доля была признана невостребованной, на нее не должно быть оформлено право в Росреестре.

Предлагаем ознакомиться:   Закон о регистрации на дачных участках

При обнаружении невостребованной доли органы местной власти могут направить иск в суд о признании муниципалитета в качестве собственника земельного угодья.

Таким образом, дольщику можно купить либо принять в дар долю без ее выделения в самостоятельный надел. В случае, когда субъект не является совладельцем и при этом земельный надел выделен в виде пая, его можно купить или принять в качестве подарка. Принять в наследство этот вид недвижимости также допустимо без выделения доли.

Как продать часть земли без согласия других собственников

Другие владельцы долей земли общего участка должны заранее знать о намерениях по продаже. Закон предоставляет им первоочередное право, которым достаточно выгодно воспользоваться.

В результате покупки расширится площадь собственной доли, хозяйственная деятельность уже налажена на этой земли, можно только развивать ее. Оповещать других дольщиков нужно письменным извещением, отсылая его каждому.

Но когда дольщиков очень многое (больше 20), можно просто разместить объявление о продаже в одном из средств массовой информации. Важно сохранять текст письменного оповещения, так как его нужно будет приложить к другим документам для регистрации в Росреестре.

Когда на одной территории осуществляет свою деятельность несколько собственников, их может не устроить перспектива передачи куска территории третьему лицу.

Возможно, они боятся будущих препятствий в своей деятельности. Но собственник может продать долю без согласия дольщиков при соблюдении некоторых важных условий.

  • Все дольщики имеют первоочередное право на такую покупку, но они должны заплатить стоимость, определенную собственником.
  • Важно оповестить дольщиков о продаже, указав в письменном оповещении стоимость куска земли, условия продажи.
  • Если эти условия не устроили, и никто из дольщиков не согласился на покупку, владелец может передать права на свою долю третьему лицу.

Следует сохранять свидетельство письменного оповещения дольщиков. Иногда споры по продаже части участка доходят до суда, и письменное оповещение будет одним из важных аргументов продавца.

Задержка в осуществлении планов происходит из-за упорного нежелания второго собственника дать свое принципиальное согласие на продажу доли. Запрет не сможет помешать проведению сделки, но придется придерживаться определенной последовательности для ее проведения.

Предпринимаются следующие шаги:

  • до каждого владельца доводится информация в письменной форме о предстоящей продаже;
  • происходят переговоры, цель которых состоит в получении разрешения (помочь в их проведении сможет юрист или сотрудник службы медиации);
  • предлагается цена за долю, которая может заинтересовать других собственников (они должны воспользоваться правом имущественного выкупа);
  • если желание приобрести землю не возникает, то спустя определенное время можно приступить к составлению договора продажи и поиску потенциального владельца.

Стоимость, характеристики и сроки на обдумывание будут находится в письменном уведомлении, посланном в заказном письме. Нежелание отвечать или идти на компромисс даст возможность спокойно подписать договор.

Когда претензии отсутствуют, разрешение все же лучше оформить нотариально, чтобы доказать свою правоту в суде. Главное требование заключается в том, что цена за долю или дом не должна быть ниже предложенной другим собственникам участка.

Во избежание недоразумений перед продажей вашей доли земли обязательно поставьте в известность о вашем намерении других совладельцев участка.

Позаботьтесь о том, чтобы уведомление было сделано надлежащим образом. Его доказывание в случае судебного разбирательства не должно вызывать затруднений. Прочие совладельцы земельного участка не вправе препятствовать продаже вашей доли, но закон предусматривает их преимущество на ее приобретение перед другими покупателями.

Для реализации вашей доли третьим лицам прочие дольщики должны отказаться от ее покупки. Реализовать вашу часть угодья иному лицу законно только после отказа остальных совладельцев от приоритетного права покупки. Переуступка преимущественного права на покупку доли земельного участка законодательством не допускается.

Преимущественным правом на покупку доли угодья обладают его совладельцы. Для продажи вашей доли другому совладельцу того же участка следуйте стандартному порядку совершения и оформления сделок с землей. Проще говоря, вам нужно с покупателем заключить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.

При заключении договора прежде всего руководствуйтесь правилами, установленными Гражданским кодексом РФ. Если же владельцами земельного надела являются больше пяти дольщиков, помимо ГК РФ следует учитывать положения 101-го федерального закона (статьи 13 и 14).

Если ваш участок земли не был выделен в частную собственность, то вы вправе:

  • оформить завещание своей доли;
  • отказаться от вашей доли участка;
  • оформить ее как часть уставного капитала организации, занимающейся сельским хозяйством, которая использует данный участок, находящийся в долевой собственности;
  • передать свою долю в доверительное управление;
  • оформить продажу или дарение своей части надела другому совладельцу этого участка.

Чтобы стать в полном смысле слова хозяином вашей доли и распоряжаться ей в полном объеме, вы должны ее сначала выделить.

Как продать долю земельного участка сельскохозяйственного назначения

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Отдельно надо рассмотреть ситуацию, возникающую после желания продать землю, предназначенную для сельхозназначения.

Процесс разделяется на несколько этапов:

  1. Подготовка начинается за 3 месяца до момента подписания договора, которые отводятся для отсылки письменного сообщения в орган государственного или местного управления, предоставившего участок.
  2. В заказном письме нужно прописать все уникальные характеристики надела, указать адрес, план кадастра, сумму и срок для ответа (обычно это отводится один месяц).
  3. Только официальный отказ покупать долю или отсутствие ответа позволит приступить к поиску покупателя. Сделать это необходимо не позднее одного года.
  4. Если за это время собственник захочет снизить цену, то об этом надо поставить в известность органы власти и лишь через месяц приступить к оформлению сделки после отказа.

Государство и муниципии редко выкупают эти категории земель, стараясь не расходовать бюджетные средства.

Существуют некоторые ограничения и они должны быть доведены до покупателя. Животноводческое хозяйство на предоставляет возможности строительства жилого дома.

В случае отказа от права собственности на долю, она переходит абсолютно бесплатно к органам власти. Положения имущественного права здесь не действуют.

При желании осуществить продажу потребуется произвести размежевание и выделен е части надела, дождаться отказа и лишь затем приступить к процессу продажи.

Владелец доли сельскохозяйственной земли имеет право реализовать свою часть только другому ее совладельцу, сельскохозяйственной организации или лицу, состоящему в фермерском хозяйстве, которые являются пользователями данного угодья (статья 12 закона № 101-ФЗ). При этом оповещать остальных собственников земельного угодья вы не обязаны.

Для того чтобы реализовать свою долю третьему лицу, пройдите вначале процедуру выделения участка. Это подразумевает выполнение межевания участка и оформление доли в частную собственность. Для разделения участка сельскохозяйственной земли, находящегося во владении нескольких собственников, вы должны получить согласие всех его владельцев.

Статьей 8 закона № 101-ФЗ наложены ограничения на продажу участков земли, предназначенных для ведения сельского хозяйства. Оформив такую долю в частную собственность, вы сможете продать ее не сразу, так как приоритетным правом ее покупки обладают субъекты РФ и муниципальные образования.

Вы обязательно должны уведомить в письменной форме органы власти о своем решении о продаже землевладения. В уведомлении укажите его стоимость, порядок расчета, площадь участка и его местоположение. В течение 30 календарных дней власти могут уведомить вас о намерении выкупить участок. Если по истечении этого срока никаких уведомлений вы так и не получили, продавайте вашу землю кому пожелаете.

Учтите, что даже по истечении 30 дней после уведомления властей цену менять в сторону снижения нельзя. Если же вы решили продать участок дешевле первоначальной цены, вам снова надо послать органам власти письменное извещение. Если это требование выполнено не будет, вашу сделку признают недействительной.

Продажа части земли путем ее раздела

yulia_terekhina/Fotolia

Отчуждение доли в праве собственности на такой дом притом, что земельный участок в собственности не находится, все же возможно. Законодательство предусматривает такую возможность в ст. 35 Земельного Кодекса. При этом объем прав пользования земельным участком переходит к покупателю в том же объеме.

При таком отчуждении необходимо предусмотреть порядок преимущественного права покупки доли другими дольщиками, который регламентирован в ст. 250 Гражданского Кодекса РФ. Что же касается цены, то собственник доли на дом вправе указывать любую цену при продаже, главное, чтобы она была не меньше той, которая предлагалась другим дольщикам, имеющим преимущественное право покупки доли.

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

У Вас есть два пути, и оба связаны с судебными решениями. Итак, первое, что Вы можете сделать, – подать исковое заявление и отстаивать свое право на выделение имущества в натуре, то есть определение права пользования домом и землей.

По большому счету у Вас должна получиться коммунальная квартира, в которой у каждого есть доля и право пользования определенными помещениями. Это уже можно продать. С землей же действительно сложно, но теоретически тоже возможно разделить право пользования и определить границы каждой доли. Если стороны не пришли к согласию, то это делает суд.

Второй путь – посредством судебного решения Вы можете принудить сособственников к выкупу у Вас доли имущества в этом доме.

В соответствии со ст. 37 ЗК, для отчуждения объекта недвижимости земельный участок должен стоять на кадастровом учете.

Распорядиться Вы можете лишь теми объектами, которые находятся в Вашей собственности и право на которые зарегистрировано в реестре. Ст.

35 Земельного Кодекса говорит об одновременном отчуждении земельного участка и расположенных на этом участке строений, если они принадлежат одному лицу. Поэтому в данной ситуации необходимо будет отчуждать участок и часть дома одновременно.

Для сделки купли-продажи потребуются правоустанавливающие документы на участок и строение, а также выписка из ЕГРН (как подтверждение регистрации права собственности на существующий объект). То есть если право на наследство не зарегистрировано, то необходимо обратиться со свидетельством о праве на наследство в Россреестр через сервис «Мои документы» и подтвердить право собственности.

Если необходим выдел в натуре, то в случае отсутствия согласия сторон Вы вправе решить вопрос в судебном порядке. На практике решение вопроса в судебном порядке лучше регламентировано, следовательно, у Вас больше шансов получить положительный результат.

Как приватизировать участок под домом?

Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Право на наследование не есть оформленное право собственности. Получение доли в порядке наследования предоставляет право и необходимость для оформления собственности на наследника: как в части строения, так и в части земли. Наследнику никто не может чинить препятствия в оформлении прав собственности, даже если иные владельцы не желают этого.

Если собственник хочет продать имеющуюся у него долю, он обязан первоначально оформить права собственности на долю строений и долю в земельном участке, получить правоустанавливающие документы, закрепляющие это право, и в первоочередном порядке предложить приобретение этих долей (1/4 в строении и 1/4 в земле) остальным собственникам этого имущества.

Цена в данном случае устанавливается, исходя из действующей кадастровой стоимости, но может быть и выше. Ниже кадастровой стоимости продавать рискованно, поскольку могут возникнуть вопросы со стороны налоговых органов относительно занижения налогооблагаемой базы.

Продавец должен в письменной форме предложить остальным собственникам свою долю, установив срок ответа (по закону – в течение месяца), и получить письменный отказ других долевых собственников от этого письменного предложения о покупке оформленного права.

Предложение может быть оформлено в такой форме: «Предлагаю купить имеющуюся у меня оформленную долю в строении и в земле за цену в размере…

В случае, если в течение месяца ответ на мое предложение не будет мной получен в письменном виде, я рассматриваю молчание как отказ».

Цена предложения, которое продавец сделал остальным собственникам, при их отказе от приобретения не может быть изменена в сторону уменьшения, если это предложение делается третьим лицам. Такая сделка будет недействительной и подлежит оспариванию.

Поскольку автору вопроса принадлежит 1/4 дома, то и продать он может тоже только ее, и не более. Предварительно перед продажей необходимо направить сособственникам предложение по выкупу этой доли, поскольку они имеют преимущественное право на ее покупку.

Предлагаем ознакомиться:   Аренда земельного участка у муниципалитета

Если в отношении земли нет договора, позволяющего ею пользоваться (аренды, бессрочного пользования или другого), то никакие деньги за землю брать нельзя, поскольку есть только абстрактные права на нее, никак не определенные и ничем не закрепленные. В таком случае продать землю невозможно.

Продавая долю, автор продает собственность с проблемой, которую предлагается решить новому собственнику. Тем не менее запретить собственнику такую продажу нельзя, вопрос только в цене.

В то же время, если дом позволяет выделить 1/4 долю автора в отдельную квартиру, с отдельным входом (путем небольших перестроек, к примеру), и аналогичным образом поделить участок (в пользование), то этот вопрос и при отсутствии согласия остальных сособственников можно решить через суд, с обязательным проведением судебной экспертизы, где эксперт должен подтвердить такую техническую (в отношении дома) и землеустроительную (в отношении земли) возможность выдела доли в натуре.

Если автор вопроса хочет именно продать, то нужно подумать, какой из вариантов ему больше подходит и более выгоден. Если хочет оставить долю себе, возможно, стоит рассмотреть второй вариант.

Строю дом на деньги с продажи унаследованного жилья. Это нулевой доход?

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Не совсем понятно, что Вы имели в виду под фразой «Три собственника отказываются выделять четвертого». Сделаю предположение, что идет речь о выделении отдельной комнаты или нормальном пользовании Вашей собственностью.

Это достаточно распространенная проблема, которую можно решать только тремя путями:

  1. Продажа своей части недвижимость «за дешево» кому угодно (не сособственникам). В этом случае Вы лишаетесь возможности получить достойную сумму при продаже или вовсе дарении. Кстати, во втором случае, если дарение будет использоваться как скрытая продажа, то это мошенничество, так как не является безвозмездным. Сама же сделка может быть признана притворной и может быть обжалована в суде.
  2. Ведение переговоров с сособственниками о выкупе ими Вашей доли. В этом случае, как говорится, и волки сыты, и овцы целы. Когда обладатели большей доли в недвижимости чинят препятствия в пользовании недвижимостью, то они как раз и становятся самыми заинтересованными покупателями.
  3. Совместная продажа. Это, как правило, самый прибыльный вариант при продаже доли. В этом случае при делении денег каждый собственник получит соответственно своей доле. Но, как и во втором случае, договориться об этом достаточно сложно, поэтому привлекайте профессионалов. Речь здесь, кстати, не идет о простых риелторах: нужны люди, разбирающееся именно в долевых сделках.

Вы можете либо продать долю сособственникам, либо сделать предложение на открытом рынке, предварительно получив отказы от преимущественного права выкупа своих совладельцев. Без этих отказов Вы не сумеете совершить сделку, тем более что с 2016 года все сделки с долями заключаются только нотариально.

«Могу ли я просить сумму за землю или только за дом?» К сожалению, Вы можете претендовать только на то, что Вам принадлежит на данный момент. В Вашем случае это только дом.

«Не знаю, что и делать с этой 1/4». Все достаточно просто: либо дарите безвозмездно и закрываете для себя этот вопрос, либо идете договариваться с Вашими совладельцами. Удачи в решении этого вопроса!

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Как разделить наследственную квартиру?

Продаю наследственную квартиру. Какой налог я плачу?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Прежде чем начать продавать разделенные участки, необходимо совершить ряд действий:

  • Осуществить раздела участка. Для этого необходимо провести процедуру межевания, так как каждый новообразованный участок должен иметь свои границы.
  • После установления границ, участки нужно поставить на кадастровый учет и внести в государственный кадастр. Результатом постановки на учет будет являться кадастровый паспорт, с приложенной картой, а также индивидуальный кадастровый номер.
  • Зарегистрировать право собственности на каждый из оформленных участков и получить в Росреестре соответствующие свидетельства.
  • Далее, можно начинать продажу одного из участков, так как после постановки на кадастровый учет, все полученные в результате разделения участки, становятся объектами различного рода правоотношений.

При этом, собственники полученных земельных участков могут договориться о том, как будет реализовываться их право собственности на землю. Здесь возможны два варианта:

  • Каждый собственник владеет только своим участком земли.
  • Каждый владелец имеет правомочия собственника на каждый полученный в результате разделения участок (долевая собственность).

Какие нужны документы

Список документов большой, поэтому не нужно затягивать с их сбором. Потребуется:

  • копия гражданского паспорта собственника, решившего продать свою долю;
  • правоустанавливающий документ на часть общедолевой собственности;
  • кадастровый паспорт, план межевания;
  • выписка о праве собственности, которая берется в ЕГРН;
  • если есть на территории строения, берется выписка из БТИ;
  • бумага из Росреестра, подтверждающая отсутствие обременения;
  • копия свидетельства о браке и письменное свидетельство согласия супруга (супруги) на проведение сделки по продаже;
  • отказы других дольщиков, составленные в письменном виде, на покупку куска территории.

Есть документы, которые выдаются бесплатно, например, выписка их ЕГРН. А вот справка из БТИ стоит определенную сумму. Также платным будет кадастровый паспорт.

Работы по межеванию также не бесплатны, их стоимость может достигать 18 000 рублей. Нужно заказывать их заранее, так как проведение межевания иногда достигает 3-х недель.

Покупка и продажа части надела связаны с предварительной подготовкой и сбором обязательных бумаг.

В перечень входят:

  • Правоустанавливающие документы, доказывающие собственность владельца. Доля может быть получена в результате договора покупки, дарения, пожизненной ренты, бессрочного пользования или условий завещания, что не предусматривает выделение доли.
  • План размежевания вместе с подписанным актом установления границ. Кадастровый паспорт подтвердит постановку на учет и поможет разобраться с рыночной стоимостью надела.
  • Схемы из бюро инвентаризации вместе с техническим паспортом. Соблюдается соотношение площади недвижимости и земли с учетом предусмотренных отступов от границ надела. В среднем они варьируются от 8 до 15 метров.
  • Письменный и нотариально заверенный отказ других собственников от выкупа по предложенной цене.
  • Свидетельства о праве собственности на землю и недвижимость, подтверждающие правомочность собственника.
  • Полностью заполненное заявление стандартного типа, где будут прописаны паспортные данные вместе с характеристиками участка.
  • Справка об отсутствии ограничений и обременений.

Стороны берут с собой копии и оригиналы паспортов. Доверенное лицо — нотариальную специальную или генеральную доверенность.

В пакет входит чек, выданный после оплаты государственной пошлины. Не исключено заключение независимой градостроительной экспертизы.

Банковские реквизиты помогают ускорить процесс передачи и гарантировать законность сделки. Аренда ячейки становится наиболее приемлемым вариантом.

Как продать долю земельного участка без нотариуса

В правила совершения сделок по отчуждению долей земельных участков в 2016 году были внесены поправки при выходе новой редакции закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.

П. 1 ст. 24 этого закона требует в обязательном порядке участия нотариуса для заверения сделок по отчуждению долей в общем имуществе. Без нотариуса не обойтись и в случае продажи своих долей всеми владельцами земельного участка одновременно. До внесения изменения в закон действие этих правил затрагивало и доли в земельных участках.

Эти изменение нашли отражение во втором абзаце п. 3 ст. 24.1 закона № 122-ФЗ. В результате приведенных здесь законодательных нововведений действие п. 1 ст. 24 этого закона было отменено.

Бухгалтерские проводки и налоговый учет

Любые изменения в характеристиках земельного надела, так же как смена собственника, должны сразу найти свое отражение в кадастровом учете.

Производится переход права собственности, что обязательно скажется на налогообложении. Ежегодная квитанция обычно приходит к новому собственнику в осенний период.

На льготы смогут рассчитывать ветераны, ликвидаторы аварий и инвалиды. Некоторые малочисленные народы, проживающие в дальневосточных и северных регионах, вообще освобождены от уплаты.

Сумма налогообложения зависит от местных властей, поскольку средства пополняют региональный бюджет. Именно они расширяют список льготников. Только тем же пенсионерам следует написать заявление и предоставить некоторые бумаги, чтобы снизить затраты до минимума.

Основные бухгалтерские проводки производятся в том случае, когда одной из сторон сделки становится юридическое лицо.

Права закрепляются за компаний сразу после появления записи в госреестре. Надел встает на учет, если есть намерение его использовать больше года, сдавать в аренду и получать прибыль.

В затраты входят:

  • цена доли земельного участка;
  • стоимость консультации, нотариального заверения;
  • вознаграждение посреднику, если была оформлена доверенность;
  • оплата геодезических работ, при отсутствии плана кадастра, и государственной пошлины.

При продаже земли она не подлежит обложению налогом на добавочную стоимость (ст.146 НК).

Фирма практически берет долю на учет, не дожидаясь выдачи свидетельства о праве собственности (счет 01).

Амортизация не предусмотрена, расходы можно окупить после продажи доли. Когда земля приобретается в целях строительства из госсобственности, то траты равномерно признаются на срок не менее 5 лет. До признания всей суммы при налоге на прибыль максимум составляет 30 процентов от налоговой базы.

Проводить операции с участком можно только после постановки на учет и выдачи свидетельства. Использовать его надо по назначению, не забывая о категории земли.

При предоставлении надела от учредителя проводится обязательная независимая оценка, результаты которой позволяют внести изменения в учредительные документы.

Рыночную стоимость всегда можно уточнить с помощью кадастрового паспорта. Она периодически изменяется, что сказывается на сумме налога.

В бухгалтерском учете должны найти свое отражение все манипуляции и траты, произошедшие за время от подготовки договора до выдачи свидетельства.

Особенности продажи доли земельного участка

В отдельных случаях покупатель обладает приоритетным правом приобретения доли землевладения.

К ним относятся следующие ситуации:

  • Подлежащая отчуждению доля земельного участка располагается по соседству с земельной долей покупателя, находится на общем с его долей земельном участке и имеет единый номер регистрации в кадастре;
  • Продающаяся доля располагается на самостоятельном соседнем участке и непосредственно с ним граничит, но только если ваша доля и земля соседнего участка классифицированы как принадлежащие к одной общей категории.

В данных случаях вы прежде всего обязаны поставить в известность соседа о том, что собираетесь продать свою долю.

Обязательно поставьте в известность покупателя о наличии обременений на реализуемое вами недвижимое имущество. Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ в случае если вы умышленно скроете от покупателя информацию об обременениях вашей доли, покупатель может потребовать вернуть часть уплаченных им средств. Если факт обмана стал ему известен до оплаты сделки, покупатель вправе требовать пересмотра ее стоимости в меньшую сторону.

Если стороны сделки по покупке доли не имеют возможности участвовать в ней лично, допускается ее оформление через представителей любой из сторон или обеих сразу. Если вы собираетесь полномочия по заключению сделки передать своему представителю, оформите на него доверенность и заверьте ее у нотариуса. Пункт об участии представителя в совершении сделки включите в договор.

Чтобы убедиться в безопасности сделки, вы можете до ее совершения навести справки в суде, которому подведомственны дела, связанные со спорами об отчуждаемом земельном наделе.

Подводя итог, отметим, что законодательством установлены совершенно разные правила для покупки доли участка и для покупки всего участка. В одних случаях они существенно усложняют заключение сделки, а в других – заметно облегчают.

Но в любом случае важнейшие принципы совершения сделки – контроль законности ее совершения и достоверности сведений об отчуждаемом участке. Убедившись в законности всех действий при совершении сделки и достоверности информации о земельном наделе, вы в будущем сможете избежать судебных исков по ее оспариванию.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector