Как правильно покупать дом с участком раздельно или вместе

1. Покупатели приезжают на показы дома огромной толпой

Конечно, покупка «родового гнезда» — дело крайней важности, и в принятии окончательного решения участвуют, как правило, все члены семьи.

Но осмотр объекта — это не развлечение и не досуговое времяпрепровождение.

Большой толпой сложно понять подлинную атмосферу дома, его размеры, расположение, планировку.

Любая комната покажется маленькой и шумной, если в ней толпится 7-8 человек (два агента, собственник дома, и целая семья потенциальных покупателей).

Когда товарищи и родственники клиентов разбредаются по разным комнатам, собственнику и риэлтору невозможно контролировать безопасность имущества, да и объяснить каждому какие-то детали по домовладению, ответить на вопросы не представляется возможным.

Как правильно покупать дом с участком раздельно или вместе

мой совет: осматривайте все интересующие дома и участки максимум в составе 2-3 человек. В случае же, если какой-то объект серьезно заинтересует и вы задумаетесь о покупке, на повторный просмотр всегда можно привезти оставшихся, любимых и, безусловно, важных для принятия решения родственников.

Правила осмотра дома

Оценить качество постройки под силу только профессионалу. Причем искать его по знакомым или бесплатным объявлениям в газете вам не придется, поскольку сегодня существуют целые фирмы, занимающиеся строительной экспертизой.

Специалисты определят все наиболее важные характеристики конструкции, например, теплопроводность и несущую способность стен, перекрытий и фундамента, влажность материалов, наличие скрытых трещин и прочих дефектов, эффективность используемого инженерного оборудования и т.д. и т.п.

Вызов специалиста обойдется вам в достаточно крупную сумму. Впрочем, при покупке дома стоимостью в несколько миллионов экономить на проверке качества того, что вы приобретаете, попросту недальновидно.

Однако велика вероятность, что, ознакомившись с заключением экспертизы, вы примете решение отказаться от покупки данной недвижимости. А это означает, что в дальнейшем придется вызывать экспертов еще и еще, уже на другие объекты.

Хотите сэкономить несколько десятков тысяч рублей? Сделать предварительные выводы о пригодности дома для жилья можно и самостоятельно. Наиболее логичная последовательность действий довольно проста. Вы, руководствуясь нашими рекомендациями, осматриваете заинтересовавший вас дом (скорее всего даже не один, а несколько) и только в том случае, если каких-то серьезных недостатков обнаружить не удалось и вас все удовлетворяет, привлекаете эксперта для профессиональной оценки объекта.

1. Смотреть дом лучше весной, в период активного таяния снега и повышенной влажности грунта. Многие допускаю ошибку, отправляясь на осмотр в зимнее время. В этом, конечно, есть свои плюсы, в частности вы сможете убедиться в том, что отопительная система функционирует нормально.

Но в тоже время зимой сложнее оценить общее состояние дома. Снег скроет от вашего взора разрушающийся фундамент дома и потрескавшийся шифер на крыше. Не заметите вы и свалку в дальней части двора. Весной же все эти изъяны обнажатся, а тающий снег и грунтовые воды сразу покажут слабые места конструкции.

2. Многие люди крайне негативно относятся к любым вещам, бывшим в употреблении, категорически отказываясь «донашивать» за кем-то. Но при выборе жилища им лучше пересмотреть свои взгляды. Отдавать предпочтение следует домам, в которых уже некоторое время проживали люди.

Дело в том, что в подавляющем большинстве случаев строительство «для себя» и «на продажу» – это два разных уровня качества. Если собственник дома жил в нем, это может служить некоторой гарантией качества.

3. Не стоит надеяться, что владелец дома честно расскажет вам о существующих недостатках своего жилища, ведь он заинтересован в быстрой и выгодной его продаже. Вам предстоит докопаться до истины самостоятельно.

Очень полезна будет, например, задушевная беседа с соседями. Они видели, как строился дом и что находится под отделкой, и, будучи лицами незаинтересованными, могут поведать много интересного, о чем хозяин предпочтет умолчать или намеренно скрыть.

4. Оценивать нужно не только сам дом, но и его расположение, и прилегающий к нему участок. Нет ли на территории излишней влаги? Не скрыт ли дом от солнечных лучей деревьями или соседними постройками? Насколько удобны подъезды? Не располагаются ли поблизости высоковольтные линии электропередач или промышленные объекты?

5. Осматривая дом, записывайте возникшие у вас вопросы, чтобы не забыть задать их специалисту. Фотографируйте сомнительные с вашей точки зрения места.

Конечно, значительная часть выявленных изъянов может быть устранима, но это потребует от вас дополнительных финансовых вложений, а значит, может стать основанием для пересмотра окончательной цены.

Дизайн и внутренняя планировка будущего жилья — это, конечно, очень важно. Но не на этих характеристиках здания следует сосредоточиться прежде всего при визуальном осмотре дома. Главное — техническое состояние строения и коммуникаций.

Загородные дома покупать и, соответственно, осматривать лучше весной, когда очевидными становятся все недостатки (если они есть) — высокий уровень влажности, сырость, затопление подвала или подпола, прочее.

На кровле можно заметить следы протекания, объективно оценить качество работы системы водоотвода. Обязательно нужно будет проверить состояние фундамента — если что-то не так, весной это будет особенно заметно.

Двери и окна — дело второстепенное, их всегда можно заменить. В отличие от несущих конструкций, состояние которых должно стать предметом самого пристального изучения. Возможно вместе со специалистами, которые смогут в своем заключении поручиться за то, что дом надежен и не представляет угрозы для жизни и здоровья будущих жильцов.

Следует проверить и систему отопления здания (независимо от времени года) — батареи должны полностью нагреваться не позже, чем за полчаса после запуска котла. Также проверке подлежит наличие и исправность спусковых кранов.

3. Клиенты слишком восторженно осматривают дом, проводят на показе по нескольку часов

Такого покупателя можно понять: хочется обеспечить себе максимальный охват рынка и избежать ситуации, когда риэлтор показывает только «свои» объекты, где у него выгодная комиссия.

По факту же, обращение параллельно в 5-6 компаний выливается в то, что ни один агент серьезно с таким покупателем не работает.

Почему так происходит?

— показать хороший дом, а клиент потом купит через другого агента, который сэкономит на комиссии;

— предложить выгодный участок, а покупатель поедет смотреть с другим, забыв, кто и что ему предлагал;

— подробно рассказать и «продать» по разговору или переписке коттеджный поселок, а покупатель поедет напрямую к застройщику и купит без участия агента.

Очень часто я наблюдаю, как покупатели бегают по всему рынку, звонят параллельно всем агентам подряд, и, как правило, результатом такого поведения является приобретение «кривого» объекта без правильно оформленных документов или коммуникаций. Потом возвращаются через год-два с просьбой дооформить это «чудо» или продать.

мой совет: найдите себе одного, максимум двух хороших профессионалов, специализирующихся именно на вашем сегменте и направлении, и радуйтесь искренней заботе и знанию рынка такого человека. Хороший брокер — это подлинный проводник и ангел-хранитель в перенасыщенном мошенниками, пустыми обертками и необоснованными ценами рынке Московской недвижимости.

Кто-то смотрит дома по 5 минут: подъехал, зашел и вышел. Таких покупателей мало: они, как правило, точно знают, что ищут, располагают практически неограниченным бюджетом и лимитированным временем.

В основном на показе одного объекта мы проводим в среднем 30-35 минут.

Бывают и исключения с противоположным градусом: покупатели по полтора-два часа ходят по дому, расспрашивают про каждый плинтус, расставляют свою мебель по углам, расселяют всех членов семьи по комнатам, восторгаются планировочными и отделочными решениями и посылают море комплиментов собственнику дома.

Конечно, когда хозяин видит такое отношение, переубедить его потом в том, что дом не так идеален, и есть все основания для торга, и вообще — «не надо зазнаваться» — очень сложно.

Как правильно покупать дом с участком раздельно или вместе

мой совет: Быть сдержанными и, если дом ужасно понравился и является тем самым «домом мечты», делайте poker face и постарайтесь держать эмоции при себе.

Тогда мы, агенты, сможем обеспечить в дальнейших переговорах лучшие условия по сделке: хороший дисконт, рассрочку, лояльность продавца.

Знакомство с планировкой

Дом – это не просто квадратные метры. Комфорт зависит не столько от общей площади, сколько от правильной планировки жилого пространства. На что обратить внимание при покупке дома? Какие моменты особенно важны?

Удобным домом можно назвать тот, в котором удалось достичь правильного соотношения ощущения простора и уединенности. Хорошо, когда помещения дневного пребывания – гостиная, холл, столовая – плавно «перетекают» друг в друга: это создаст ощущение свободы и простора и избавит вас от необходимости при передвижении по дому постоянно открывать двери.

Одновременно с этим очень важно, чтобы у каждого члена семьи была возможность при желании побыть в одиночестве. Это, как минимум, диктует необходимость наличия в доме достаточного количества спален. Не обязательно, чтобы они были большими: как раз наоборот, в маленьком помещении легче создать столь необходимое для отдыха ощущение уюта. Желательно, чтобы в доме было как можно меньше узких, длинных, темных коридоров.

Предлагаем ознакомиться:   Как не платить подоходный налог с зарплаты

Не стоит забывать и о местах для хранения домашнего скарба – кладовках, чуланах, гардеробных. В противном случае, перемещаясь по дому, вы будете постоянно натыкаться на одежду, несоответствующую сезону, детские санки, банки для солений… да мало ли чего еще хочется скрыть до поры до времени с глаз своих и чужих.

Поскольку многие коммуникации частного дома, как правило, автономны, нужно предусмотреть и техпомещение. Следует принять во внимание, что кладовые и технические помещение не требуют полноценного отопления, что позволяет вам существенно сэкономить энергию.

Обязательно обратите внимание на лестницу, соединяющую этажи. Конечно, хочется, чтобы она не «съедала» слишком много полезного пространства, но не следует забывать, что в случае пожара это будет главный путь эвакуации со второго этажа.

С этой точки зрения очень желательно, чтобы лестница не была слишком узкой и крутой. Кроме того, от крутизны лестницы и наличия у нее надежного ограждения напрямую зависит величина риска получить серьезные травмы при случайном падении.

Сколь комфортно вам будет жить в новом доме, в значительной мере зависит от степени его освещенности. Естественного света в жилых помещениях должно быть много. Понятно, что солнечный свет проникает в жилище через окна, а значит, их должно быть достаточно много.

Раз уж речь зашла об окнах, стоит сказать несколько слов о так называемых домах со вторым светом. Это здания, в которых часть межэтажного перекрытия отсутствует, а во всю стену находящихся в этом месте помещений (как правило, это гостиная или холл) с увеличенной вдвое высотой потолков располагается большое панорамное окно.

Бесспорно, выглядит это эффектно, однако на практике оказывается не очень рационально: такой дом имеет больший отапливаемый объем и меньшую полезную площадь. И, конечно же, непременное условие для такого дома – красивый вид из окна, иначе незачем создавать такой обзор.

И в завершении упомянем о гараже, имеющемся в любом современном загородном доме. Очень часто под гараж отводится часть первого этажа. Это, несомненно, удобно: вы можете спуститься к своей «железной лошадке» непосредственно из дома, не успев замерзнуть в зимнюю стужу или перепачкать обувь грязью в осеннюю непогоду.

Однако имеются у подобного подхода к планировке и свои подводные камни. Встроенный в дом гараж требует наличия хорошей вентиляции, в противном случае запах бензина и выхлопных газов будет ощущаться в жилых помещениях (недаром нормативы запрещают располагать над гаражом спальни).

Проверка крыши дома

Очень часто чердак дома превращается в свалку никому не нужных вещей – его обустройство хозяева оставляют на потом, находя множество других, более важных дел. Вряд ли вы испытываете большое желание бродить среди покрытых толстым слоем пыли коробок, старых чемоданов, остатков стройматериалов и прочего скарба. Однако подняться на чердак необходимо.

Именно по чердаку можно судить о состоянии крыши. Идеально, если его осмотр совпал с дождливой погодой – все дефекты станут отчетливо заметны. Но даже если с погодой вам «не повезло», достаточно просто внимательно оглядеться по сторонам.

Следы от подтеков, плесень или грибок свидетельствуют о том, что кровельные работы велись недобросовестно, с грубым нарушением технологии, в результате чего крыша протекает. Такой дом не станет надежной защитой от непогоды – откажитесь от его покупки или же готовьтесь к немалым затратам на ремонт.

Обязательно обратите внимание на то, правильно ли устроена система водостока. Ее недостатки можно выявить по подтекам на внешних поверхностях стен, а также по канавкам, вымытым водой на земле. На первый взгляд это кажется несущественной мелочью, однако неправильное стекание воды во время дождя может со временем привести к разрушению фундамента и стен здания.

4. Покупатели торгуются прямо на показе

Такое поведение, как правило, прямое следствие предыдущего пункта, еще более осложняющее нахождение компромисса между пожеланиями покупателя и продавца.

НЕ НАДО торговаться на показе: в большинстве случаев «торг на месте» означает несерьезность намерений покупателей (ну кто за 10 минут принимает решение о покупке дома, не взвесив как следует окружение, материалы, расположение, да вообще не «переспав» с этой идеей?). Собственник, понимая это, никогда не даст хороших условий.

Более того, если намерения покупателя серьезны и с первого взгляда он нашел «дом мечты», продавец тем более не даст хороших условий: если дом идеален, его и так купят, со скидкой или без.

Оставьте торги на потом, проводя их через своего агента: опытный брокер прекрасно знает, когда и с какими словами позвонить продавцу, чтобы получить самые выгодные условия по покупке для своего клиента. НЕ ТОРГУЙТЕСЬ НА МЕСТЕ!

Качество фундамента и подвала дома

Хотите узнать, сможет ли ваш новый дом служить вашей крепостью? Тогда внимательно осмотрите наружные стены на предмет трещин. Причин появления трещин на несущей конструкции множество: неправильная усадка дома, отсутствие монолитных железобетонных поясов в случае стен из газобетона и т. д.

Даже если сами трещины вы не заметите, о их наличии могут свидетельствовать свежеоштукатуренные участки стен. Однако заштукатуривание – это лишь временное решение проблемы, точнее даже попытка создать видимость благополучия. С большой вероятностью трещина очень скоро появится вновь.

Разумеется, жилище должно быть не только прочным и надежным, но и теплым. Кирпичные стены, независимо от их толщины, в обязательном порядке утепляются минеральной ватой или пенополистиролом.

Стены из газобетона могут не утепляться, но только в том случае, если их толщина превышает 400 мм. В противном случае используется слой минеральной ваты. Пенополистирол для утепления газобетона применять не рекомендуется, поскольку он обладает меньшей паропроницаемостью, чем материал стен, а значит, точка росы сместится внутрь.

Часто за газобетон пытаются выдать пенобетон. Они несколько похожи внешне, но последний отличается более высокой теплопроводностью. Стены из пенобетона обязательно утепляются минеральной ватой слоем не менее 100 мм.

Большой и при этом заслуженной популярностью пользуются керамоблоки – материал, внешне напоминающий кирпич, но с повышенной пустотностью, а значит, с очень низкой теплопроводностью.

Иногда конструкция здания делается комбинированной: первый этаж строят из тяжелого материала (например, из кирпича или керамических блоков), второй – из легкого (например, из газобетона). Этот подход допустим и даже рационален (но делать наоборот, как вы, наверное, догадываетесь, нельзя).

Качество фундамента – загадка, скрытая под землей. А ведь именно этот конструкционный элемент определяет прочность и надежность всего здания. Косвенным свидетельством того, что фундамент сделан правильно, может служить отсутствие трещин на стенах.

Не поленитесь внимательно осмотреть подвал. Замечательно, если осмотр дома пришелся на период активного таяния снега и подъема грунтовых вод до максимальных отметок – в это время наличие проблем будет видно отчетливо.

Если вы заметите следы былых подтоплений, это означает, что была нарушена технология возведения фундамента – плохо сделана гидроизоляция, имеются проблемы с дренажной системой и вентиляционными каналами.

Экспертиза документов

Мало просто прочитать предоставленные бумаги на выбранный дом, важно знать, на что обратить самое пристальное внимание, где могут таиться опасные для сделки «подводные камни».

Лучше всего за экспертизой документов обратиться к опытному специалисту в этой области. Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений.

Важно:если в пакете недостает каких-то бумаг или в предоставленных документах обнаружены ошибки, от приобретения такого дома следует отказаться (хотя бы временно), рассмотреть другие варианты недвижимости. И не забывать, что техническая документация сохраняет актуальность лишь на протяжении 5 лет.

Готовый особняк или таунхаус — всегда немного «кот в мешке»: кто его строил, как, насколько соблюдались строительные нормы и правила, неизвестно до конца даже самому собственнику. Неправильно сделанная гидроизоляция и трещина в фундаменте может никак не проявляться внешне, но сделает жизнь в доме невозможной без колоссальных вложений в переделки и перестройку.

Независимая строительная экспертиза зданий занимает несколько часов и стоит от 40 до 80 тысяч рублей за загородный особняк. При этом на выходе покупатель получает отчет с заключением, имеющим полную правовую силу и являющимся мощным документом в суде в случае проблем с домом в дальнейшем.

мой совет: Не экономьте на проверке: пока Ваш агент занимается экспертизой оснований прав собственности на объект, пригласите независимых экспертов, чтобы проверить качество строительства. Намного дороже в дальнейшем выйдет перестраивать дом, если в нем что-то не так.

Перекрытия и полы дома

Чтобы оценить качество перекрытий, в первую очередь взгляните на потолок нижнего этажа. Прогиб перекрытия – плохой знак. Возможной причиной этого может быть недостаточная площадь сечения балок. В этом случае со временем ситуация будет усугубляться, т. е. величина прогиба увеличиваться. Укрепление перекрытия – занятие крайне сложное и очень дорогое.

Из какого бы материала не было сделано перекрытие – железобетон или дерево, оно должно быть ровным. Любое напольное покрытие – паркет, ламинат, линолеум – на наклонном и особенно неровном полу очень быстро изнашивается.

Деревянные перекрытия нужно проверить и на отсутствие зыбкости – заметных колебаний при динамических нагрузках быть не должно. Норматив допускает деформацию пола в пределах 2 мм на метр длины. Это означает, что если, попрыгав на полу, вы заметили лишь незначительные колебания, это нормально.

Желательно оценить и звукопроницаемость перекрытия. Причинами хорошей слышимости ударного и воздушного шума, производимого этажом выше, могут быть недостаточная толщина изоляционного слоя, неплотное прилегание наката, отсутствие в местах его опирания звукопроницаемых прокладок. Дефект устраняется путем перестилания пола.

Предлагаем ознакомиться:   Оформление повышения оклада сотруднику

6. Покупатели ждут, когда цена на и так «демпинговый» объект упадет еще ниже

Конечно, каждому хочется купить как можно дешевле и выгодней. Иногда, при поиске по рынку находятся совершенно удивительные объекты недвижимости по цене на 20-30 процентов ниже среднерыночной.

Как правило, собственникам срочно нужны деньги, и они сразу скидывают цену до «пола». Многие покупатели, найдя такой дом, полностью устраивающий и редкий по соотношению цена-качество, после ряда переговоров с продавцом занимают выжидательную позицию — «Пусть еще упадет, куплю дешевле через пару месяцев. На рынке сейчас все равно ничего не продается и не покупается».

мое мнение: это дурная стратегия. Очень часто мне приходится сильно расстраиваться, когда клиенты, занимающие такую выжидательную позицию, теряют действительно интересные объекты: дом, продающийся существенно ниже рынка, дольше 1-2 месяцев не задержится в рекламе.

Слушайте советы своего агента, если дом действительно понравится: желающих купить «выгодно и ниже рынка» — длинные-предлинные листы ожидания у каждого застройщика и риэлторского агентства. А объекты такие встречаются довольно редко.

9. Не заказывают выписку из ЕГРП перед регистрацией сделки

Наконец-то, дом найден, цена утверждена, строительная экспертиза ничего критичного не показала: настало время правового сопровождения сделки купли-продажи. Как правило, у любой серьезной компании, занимающейся продажей недвижимости, есть профессиональные практикующие юристы, проверяющие документы, формирующие контур сделки и помогающие агенту обеспечить чистоту перехода права собственности.

Несмотря на это, покупатели часто не доверяют агентствам недвижимости и приглашают в сделку «своего» юриста (как правило, штатного сотрудника компании, в которой работают или которой владеют покупатели).

В результате весь процесс выглядит, как если пригласить стоматолога лечить почечную недостаточность: а что, он ведь тоже врач! Врач-то врач, но совсем по другой области. Такой юрист начинает перегружать сделку ненужными деталями, требовать совершенно необоснованные документы, искать риски и проблемы там, где их в принципе быть не может.

Как часто разваливаются действительно «чистые» и правильные сделки от того, что представитель покупателя некомпетентен именно в вопросах недвижимости и придумывает проблемы на ровном месте.

мой совет: если вы по какой-то причине склонны не доверять агентству недвижимости правовое сопровождение сделки, наймите профессионала из независимых юридических бюро, специализирующихся на сделках купли-продажи жилых объектов.

Если Вы работаете с проверенным риэлтором или с собственным юристом, то, скорее всего, эта ошибка вас не коснется. В противном случае, очень часто покупатели приезжают на переговоры с двумястами — пятьюстами тысячами рублей, а то и несколькими миллионами, и готовностью передать их продавцу «под расписку» в качестве задатка за дом.

Задаток — это всегда правильная форма фиксации намерений сторон, уберегающая покупателя от того, что в процессе подготовки сделки найдется другой покупатель, который предложит больше, или у продавца поменяются планы, и в последний день он передумает продавать.

Но задаток обязательно должен вноситься не просто под расписку, а при подписании — как минимум — соглашения о задатке, а лучше — предварительного договора, детально описывающего последующую процедуру сделки и ответственность обеих сторон.

Не передавайте задаток под расписку: в лучшем случае вы вернете его себе в полном объеме, потеряв возможность купить дом, если придет более щедрый покупатель. В худшем случае — придется искать «продавца» — мошенника по дальним заграницам.

При продаже объекта недвижимости старое свидетельство у продавца не изымается, а остается у него на руках.

А с 1 марта 2015 года вместо оригинальных фирменных защищенных бланков свидетельств, Росреестр выдает обычные белые бумажки А4 с синей печатью. Подделать — в два счета.

Любой агент перед подписанием договора купли-продажи в обязательном порядке заказывает выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость о фактическом собственнике земельного участка и дома, отсутствии обременений и проч.

P.S. Выписку заказать можно и по интернету.

Инженерные системы дома

От качества коммуникационных систем зависит, сколь комфортна будет ваша жизнь в новом доме. Именно поэтому проверке их состояния следует уделить должное внимание.

Разумеется, все оборудование, обеспечивающее функционирование электрической системы и систем водоснабжения и отопления, должно работать, в чем вам следует убедиться на практике. Кроме этого, попросите продавца показать вам договоры с обслуживающими компаниями – отказ в предоставлении этих документов должен вызвать сомнение в законности подключения.

Электропроводка и трубы, как правило, скрыты под отделкой. Их сложно увидеть и в случае необходимости заменить. Поэтому смело требуйте схемы разводки воды, тепла, газа и электричества. Отсутствие этих сведений сильно усложнит эксплуатацию и возможные ремонтные работы.

Водоснабжение

Приступая к осмотру системы водоснабжения, нужно для начала поинтересоваться, из какого источника поступает вода. Если дом имеет автономную систему водоснабжения, т. е. вода забирается из колодца или скважины, настоятельно рекомендуем взять пробу воды на анализ, чтоб определить концентрацию тяжелых металлов и наличие патогенной микрофлоры.

Проверьте работоспособность всей системы. Внимательно осмотрите трубы на предмет подтеков – о наличии в них микротрещин можно судить, например, по следам ржавчины на отдельных участках. Убедитесь, что участок трубопровода, ведущий от колодца к дому, т. е.

Канализация

Оцените, в каком состоянии находится канализация. Для этого достаточно слить большой объем воды (например, из предварительно наполненной ванны). Если процесс сильно затянется, есть повод задуматься. Внимательно осмотрите канализационные трубы – скопление влаги на них может говорить о протечке.

Если дом не подключен к центральной системе канализации, вам предстоит осмотреть и выгребную яму или септик. Размер накопительного резервуара должен быть приближен к стандартному, а его стены сделаны из бетона или выложены из кирпича или камня.

Система отопления

Качество отопительной системы в полной мере можно оценить лишь в холодное время года. Если же в момент осмотра дома на улице стоит погожий летний денек, попросите хозяев включить котел и по прошествии получаса поверьте температуру батарей отопления.

Обязательно взгляните и на сам котел. Находясь рядом с исправным оборудованием, вы не должны ощущать запаха газа и видеть лужи или следы ржавчины.

Еще одним немаловажным объектом вашего внимания должна стать система электроснабжения. В некоторых домах до сих пор используется алюминиевая электропроводка, не соответствующая нынешним нормам и не отвечающая современным потребностям.

Если на момент осмотра дома в нем есть какие-то бытовые электроприборы, воспользуйтесь возможностью оценить качество электропроводки. Попросите хозяев одновременно включить все имеющиеся устройства. Если сеть выдержит нагрузку, то и вам впоследствии не придется выбирать между работающим утюгом и электроплитой.

Вентиляция

Для создания и поддержания здорового микроклимата в доме (а значит, и для комфортного проживания в нем) очень важен приток свежего воздуха. Узнайте об устройстве системы вентиляции в доме, который вы решили приобрести.

Конечно, естественная вентиляция, когда перемещение воздуха обусловлено лишь разностью температур воздуха на улице и в помещении, это просто и дешево. Но простое и дешевое, как правило, не является самым выгодным и эффективным. Большим плюсом для дома будет наличие в нем принудительной вентиляции.

Обязательно осмотрите вентиляционные отверстия и убедитесь, что они не забиты. Помните, что плохая вентиляция грозит жилищу разрушающе действующей сыростью, а вам постоянным ощущением неприятных запахов и духоты, а в особо запущенных случаях даже проблемами со здоровьем.

Куплю земельный участок у частника. Как же правильно это сделать?

Недостаточно желания купить земельный участок в Тульской области, надо еще знать правовые аспекты этого вопроса и быть готовым к возможным «подводным камням», которые могут возникнуть. В этой статье мы рассмотри все основные подробности приобретения земельного участка у частного лица на территории России.

В нашей стране законодательством прописаны права человека, на основании которых он может купить дом с земельным участком или просто землю под строительство дома. Среди них: право на собственность по давности владения, права наследования, вещное право на землю промышленности, приватизационные права, право на создание недвижимости, право на покупку земли у частного лица и некоторые другие, более специфичные права.

Самый распространенный способ вступить в права владения землей — это, конечно, купить дом с земельным участком (или просто участок) у частного лица. Процедура эта длительная и довольно дорогая, поэтому надо набраться терпения, сил и внимательно, тщательно все проверять.

Для начала необходимо собрать все, необходимые для осуществления такой сделки документы, иногда на это может уйти несколько месяцев, в любом случае, это очень трудоемкий процесс. Самое главное и первое, на что следует обратить внимание при покупке земельного участка — это его границы, которые надо обязательно установить и зарегистрировать в соответствии с законодательными нормами, иначе данный участок просто не может быть предметом сделки купли-продажи.

Все полные сведения об участке земли, которую вы хотите купить содержаться в кадастровом плане, это и есть основной документ, который позволит осуществить ваше: куплю земельный участок с домом. В данном плане зарегистрированы все участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в результате которого они получили специальный кадастровый номер.

Перед оформлением документов купли-продажи также необходимо запросить в Едином Государственном Реестре прав на недвижимость и сделок с ней сведенья о том, что данные кадастрового плана являются юридически обоснованными. В кадастре должно быть указано:

  • адрес, по которому расположен земельный участок;
  • его площадь;
  • фактические границы продаваемого участка и их маркировка;
  • сведения о категории земли и разрешение на ее использование;
  • экономические и качественные характеристики;
  • информация о недвижимости на участке.

Если документы на земельный участок оформлялись больше 5 лет назад, то некоторые из них, к примеру, кадастровый план, справка о стоимости земли, следует обновить.

Предлагаем ознакомиться:   Требования к застройке земельного участка

Это основные нюансы, которые важны при покупке земельного участка, пренебрегать которыми ни в коем случае нельзя, иначе себе дороже будет!

Окна и двери

Главное требование к окнам – достаточные размеры для обеспечения хорошей освещенности. При этом они должны обладать еще и прекрасными тепло- и звукоизоляционными качествами. Последнее относится и к дверям.

Не пренебрегайте внимательным осмотром окон. О трещинах на стеклах, повреждениях профилей, неработающей фурнитуре мы не будем даже упоминать – такие вопиющие безобразия вы, наверняка, заметите без труда.

Но существуют еще и скрытые дефекты – например, запотевание пространства между стеклами, что можно заметить лишь в холодное время года. Наличие влаги внутри стеклопакета свидетельствует о нарушении его герметичности.

На данном этапе осмотра дома можно сделать заключение о правильности усадки дома и отсутствии перекосов конструкции. Выдать имеющиеся проблемы помогут перекошенные дверные и оконные коробки. И окна, и двери должны легко открываться и закрываться с применением небольшого усилия (что свидетельствует о плотном их прилегании к раме).

Изучение правоустанавливающих документов

Если осмотрев все закутки дома, вы пришли к выводу, что вас удовлетворяет все или почти все, можете приступать к знакомству с документами на недвижимость. Этот этап не менее, а может быть даже и более, важен, чем обследование состояния кровли или инженерных систем.

В конце концов, протекающую крышу или проржавевшие трубы можно будет отремонтировать (хоть это и потребует от вас дополнительных финансовых вложений). Но вот если вы не уделите должного внимания ознакомлению с документацией, просмотрите бумаги лишь мельком, то можете стать жертвой мошенников или просто недобросовестных продавцов.

Перечень документов, который нужно проверить, довольно обширен и может варьироваться в зависимости от типа жилья и участка и от истории возникновения собственности на объект.

К основным из них относятся:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом (если регистрация проводилась после 15 июля 2016 года, то выписка из ЕГРП);
  • правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т. д.).;
  • кадастровый паспорт строения и земельного участка;
  • технический паспорт дома с поэтажным планом;
  • технический паспорт домовладения (документ, включающий в себя план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, их техническое состояние и оценочная стоимость, назначение земли);
  • домовая книга с указанием всех зарегистрированных по данному адресу;
  • договора на подключение к коммуникациям (если они есть) и справки об отсутствии долгов по оплате за пользование этими коммуникациями.

Убедитесь, что изучаемая вами документация соответствует тому участку, который вам показывают. Проверьте в Управлении земельных ресурсов правильность регистрации участка по конкретному адресу.

История предыдущих сделок

Выясните историю предыдущих сделок с данной недвижимости. Если одна из предыдущих сделок окажется недействительной, то и все последующие будут таковыми. Все сделки купли-продажи должны были пройти госрегистрацию, и все соответствующие договора хранятся в архиве БТИ.

Отсутствие межевых споров

Удостоверьтесь в отсутствии межевых споров с соседями. Сверьте реальную площадь участка, определенную вами лично с помощью любых доступных измерительных инструментов, с площадью, указанной в документах.

Если эти величины сильно разнятся, лучше отказаться от сомнительной сделки. Земельный участок может быть и вовсе не межеван. В этом случае обязуйте продавца отмежевать земельный участок, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать в юстиции.

Подлинность подписей при покупке по доверенности

Покупая недвижимость по доверенности, проверьте подлинность последней у нотариуса. Наведите справки о собственнике недвижимости, узнайте, жив ли он и действительно ли он выдавал доверенность.

Обременение в виде залога или ареста

Убедитесь в том, что на дом и участок не наложено обременение в виде залога или ареста. Проверить подобную информацию вам поможет нотариус, привлеченный для заключения сделки.

Не лишними будут справки на имя продавца из психоневрологического и наркологического диспансера. Это обезопасит вас от ситуации, когда впоследствии выяснится, что продавец был официально признан недееспособным, а значит, ваша с ним сделка может быть оспорена.

Это далеко не все, что вам нужно знать при покупке дома. В ряде случаев возникает потребность в дополнительных проверках. Все возможные подвохи может почувствовать опытный риэлтор, поэтому при покупке недвижимости имеет смысл доверить эту работу хорошо зарекомендовавшему себя риэлтерскому агентству.

По закону частный дом и земельный участок под ним — это разные объекты недвижимости, обладающие абсолютно разными кадастровыми номерами. Однако (все по тому же закону) продать их по отдельности невозможно.

А значит, покупая частный особняк, следует озаботиться тем, чтобы в результате сделки и земля под ним стала принадлежать именно покупателю, а не кому-нибудь другому.  Принадлежать официально, по документам.

Но прежде, чем приступить к визуальному осмотру дома и земельного участка, следует ознакомиться с правоустанавливающими документами на эти объекты недвижимости. Для этого продавец должен предоставить:

  1. pokupka kvartiryСвидетельства о праве собственности: и на землю, и на дом.
  2. Разрешение на ввод дома, как здания, в эксплуатацию (если строение было возведено самим продавцом).
  3. Документы, послужившие основанием для наступления права собственности (завещание, договор купли-продажи, дарственную, договор приватизации или ренты, свидетельство о наследстве, прочие бумаги).
  4. Свидетельство о праве собственности и официальное разрешение на строительство (если особняк не достроен).
  5. Технический паспорт и план на земельный участок, а также на дом.
  6. Кадастровые паспорт и план — и на дом, и на землю.
  7. Выписка из ЕГРП (расширенная) об отсутствии/наличии обременений, арестов на интересующие объекты.
  8. Выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных по данному адресу.
  9. Нотариально заверенное согласие на реализацию имущества от всех совладельцев и от супруга (если имущество является совместно нажитым).
  10. Разрешение на реализацию от попечительского совета, когда владельцем (или совладельцем) дома и земли является несовершеннолетний, а также если по адресу прописаны несовершеннолетние дети продавца.

На что обратить внимание при покупке что нужно сделать?

В первую очередь покупателю необходимо тщательно обследовать приобретаемый дом на предмет возможных дефектов или нарушений, так как нередко продавец скрывает такие нарушения.

Существует ряд важных деталей, на которые обязательно нужно обратить внимание при осмотре покупаемого дома:

  • Состояние чердака и кровли;
  • Состояние погреба (подвала);
  • Работоспособность коммуникаций;
  • Расположение водостоков;
  • Параллельность стен и ровность пола;
  • Надёжность системы канализации;
  • Качество просушки деревянных элементов конструкции;
  • Состояние электропроводки.

Следует помнить, что лучше всего осматривать дом в марте или апреле, во время весенних паводков, так как в этот период все недостатки влагоизоляции жилья хорошо видны. Если в подвале или погребе стоит вода или мокрые углы, значит, фундамент пропускает воду, что может привести в будущем к размыванию такого фундамента и раннему разрушению дома, особенно если в доме два или три этажа.

Если водостоки расположены неправильно, дождевая вода может размывать грунт вокруг фундамента, что также может приводить к преждевременному разрушению жилого строения. Для самостоятельной оценки расположения водостоков можно понаблюдать за их работой во время дождя, отмечая, уходит вода в сторону от дома или заполняет низины и ямки возле стен и углов дома. В последнем случае такие водостоки необходимо переделывать или заменять на другие.

Состояние кровли необходимо проверять, поднявшись на чердак (желательно во время или после дождя). Таким образом можно определить, насколько качественно положена крыша и не протекает ли она.

Если дом деревянный, то специальным влагометром можно оценить степень просушки дерева. Сырое дерево со временем ссыхается в ширину, и геометрия дома нарушается, появляются щели.

Затем нужно попросить продавца продемонстрировать работу всех имеющихся коммуникаций для проверки. К основным коммуникациям относятся:

  • Газоснабжение;
  • Водопровод;
  • Водоотведение и канализация;
  • Электропроводка;
  • Отопление.

Если дом снабжён собственной системой зимнего отопления, необходимо запустить его и через некоторое время проверить температуру батарей.

После этого важно осмотреть электросчётчик и систему электроснабжения. Провода должны быть медными по современным стандартам, также обязательно должно присутствовать заземление.

Вода из кранов не должна иметь неприятный запах или мутный цвет. Для проверки надёжности канализации необходимо слить большое количество воды в короткий промежуток времени, чтобы оценить скорость ухода воды.

При возникновении сомнений в тщательности проведённой проверки можно обратиться к инженерам-оценщикам, которые помогут профессионально оценить техническое состояние жилого дома.

Если Вы покупаете дом или таунхаус с готовой внутренней отделкой и интерьером, в обязательном порядке нужно приложить к договору подробную опись имущества в доме в том состоянии, в котором дом будет передаваться покупателям после сделки.

Такая опись делается либо письменно, либо в виде подробной фотогалереи фактического состояния помещений. В противном случае, если не зафиксировано нигде, что именно этот шкаф и этот телевизор входят в стоимость и должны остаться в доме, после перехода права собственности покупатель рискует обнаружить свою новую недвижимость в буквальном смысле раздетой, вплоть до вывезенной сантехники, зеркал и встроенных шкафов.

В идеале, проговаривать подробно, что остается, а что продавец забирает из дома, нужно на самом старте, еще на этапе переговоров по цене. Потому что даже когда дом стоит два или три миллиона долларов, на финальных аккордах между сторонами начинаются зачастую прения по холодильникам и этажеркам: кто, как не собственники элитной недвижимости знают, как сильно деньги любят счет.

https://www.youtube.com/watch?v=LFlh_Ou13yQ

Успехов и терпения в поиске дома мечты!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector