Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Оценка рыночной стоимости земельного участка: методы и правила проведения

Определение понятий

Федеральный закон № 135 «Об оценочной деятельности» и Федеральный стандарт №2 определяют рыночную стоимость как наиболее вероятную цену, в соответствии с которой недвижимость может быть продана другому лицу в условиях открытого рынка.

При размещении объявления о продаже объекта необходимо соблюдать публичную оферту, используемую в данных случаях, а срок экспозиции должен быть достаточным для того, чтобы потенциальные покупатели смогли его заметить.

Законодательное регулирование вопроса

Оценить стоимость земельного участка невозможно без следующих основных законодательных актов:

  1. Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности», принятие которого произошло 29 июля 1998 г.
  2. Земельного кодекса РФ.
  3. Федерального закона № 137, изданного 25 октября 2001 г., в соответствии с которым предыдущий закон был введен в действие.

Специалисты рекомендуют также пользоваться:

  1. Стандартами оценки, обязательными для каждого оценщика. Основание – Постановление Правительства № 519, датированное 2001 г.
  2. Правилами, регламентирующими последовательность действий учреждений, сдающих в аренду земельные участки, являющиеся собственностью государства или муниципалитета. Официальная бумага – Постановление Правительства № 808, принятое в ноябре 2002 г.
  3. Правилами, касающимися кадастровой оценки земли. Утверждающий документ – Постановление Правительства № 278 от 29.04.2002 г. и др.

В статьях 1 и 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержатся стандарты проведения процедуры оценивания.

Оценка рыночной стоимости земельного участка: методы и правила проведения

Стандарты принято подразделять на федеральные нормативы и правила. Стандарты оценивания на территории субъектов установлены в Постановлении Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении Стандартов оценки».

В статье 66 Земельного кодекса РФ содержится отсылочная норма, утверждающая, что оценочные отношения регулируются Федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость — это наиболее разумная цена, по которой изучаемый участок может быть продан на общедоступном рынке при конкурентных обстоятельствах, когда участники мыслят рационально, имея все необходимые информационные сведения, а на стоимости имущества не отражаются чрезвычайные неестественные обстоятельства, то есть когда:

  • на сторонах нет принуждающих обязательств касательно отчуждения либо приобретения;
  • имущество размещено на рынке через публичную оферту, и оно не отличается от аналогичных объектов;
  • стороны договора представляют свои личные интересы и ознакомлены с информационными сведениями;
  • цена объекта определена в денежном эквиваленте.

Рыночная оценка устанавливается с учетом Методических рекомендаций по определению рыночной цены земельных участков, которые были внесены распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р.

В соответствии с указанными рекомендациями, цена участка земли устанавливается на основе варианта наиболее эффективного пользования, которое вполне возможно, экономически рационально, соответствует законодательным актам, финансово реализуемо, и при котором оценочная стоимость достигнет максимальных значений.

Эффективное пользование часто определятся с учетом деления территории на участки, которые отличаются размером, формой, а также предназначением. Самое эффективное пользование зачастую отличается от нынешней формы пользования.

При исследовании самого полезного пользования учитываются следующие факторы:

  • целевое предназначение и форма возможного использования;
  • какие формы пользования распространены в близлежащей местности;
  • перспективы и возможности района, на территории которого расположен участок;
  • прогнозируемые перемены на рынке;
  • настоящее предназначение земельного надела.

Результат проведения процедуры

Кто осуществляет

Для осуществления оценки рыночной стоимости прибегают к услугам самостоятельных оценочных организаций, работу которых оплачивает нанимающее лицо. Перед обращением к организации стоит проверить качество ее деятельности, лучше всего обращаться в проверенные компании.

После оформления на место приезжает оценщик, изучает все показатели и делает вывод о цене участка земли. Оценщик обязан брать в расчет все обстоятельства, которые могут повлиять на конечную стоимость.

Предлагаем ознакомиться:   Как оформить построенный дом на участке ИЖС 2019

Если оценивание требуется для оформления ипотеки, то искать компании, которые занимаются оценкой, не потребуется. Банковская организация, которая предоставляет займ, проведет оценку самостоятельно при сотрудничестве с проверенными фирмами.

Методы

На существующем рынке широко распространены следующие методы оценки стоимости участка земли:

  1. Прямое сопоставление рыночных продаж. Этот способ используют чаще всего. Его суть состоит в том, что сравнению подлежат аналогичные объекты, и в результате данного анализа определяется схожая цена. Для реализации такого метода прибегают к следующим последовательным действиям. В первую очередь сравнивают похожие объекты, а после проверяют достоверность полученной стоимости, не повлияли ли не нее специальные принудительные меры. Для сравнительного анализа выбирают как минимум четыре участка. С учетом всех факторов выводится итоговая сумма.
  2. Затратный метод. В большинстве случаев используют для вычисления цены машин, различных механизмов, которые расположены на территории участка земли. Расчеты осуществляются на принципе замещения, т. е. покупатель не приобретет аналогичный предмет за более высокую цену. При вычислении стоимости объекта учитываются все расходы, которые надо производить на обслуживание предметов, а также степень их изношенности. После исследования всех факторов определяется итоговая цена.
  3. Доходный метод. Используется в том случае, когда стабильность или нестабильность в государственной экономике сильно выражена, и на это делается акцент. Для объекта высчитывают максимально возможную прибыль. Различают два подвида метода. Первый — это метод непосредственной капитализации, при котором подсчитывается реально возможная прибыль в течение года. Второй — подсчет будущей прибыли, которая возможно поступит в будущем времени.

Как демонстрирует статистика, рыночная стоимость всегда устанавливается выше кадастровой. При этом разница весьма значительна.

В 2012 году произошли изменения, благодаря которым кадастровая стоимость стала повышаться и стала более похожа на рыночную. В современное время различие между этими оценками составляет примерно 30%.

Если же владелец участка полагает, что кадастровая стоимость земли завышена, то он имеет право оспорить ее. На протяжении 6 месяцев с момента оценки это можно осуществить во внесудебном порядке. Для этого нужно посетить специализированную земельную комиссию по месту нахождения земельного участка.

Потребуется написать заявление о переоценке кадастровой стоимости. Оно пишется в свободном формате, прилагаются копии стандартных документов. Если с момента оценки истекло 6 месяцев, либо комиссия направила отказ после рассмотрения заявления — то придется обращаться в судебную инстанцию.

Факторы, влияющие на стоимость

Цена земельного участка наиболее тесно взаимосвязана со следующими факторами:

  • социальными особенностями;
  • демографической обстановкой;
  • уровнем развития экономики;
  • действующими налогами;
  • налаженной правовой обстановкой;
  • состоянием окружающей среды;
  • земельными характеристиками;
  • территориальным расположением надела;
  • потенциальным доходом.

Проводя оценку стоимости земельного участка, специалист зачастую отталкивается от:

  • численности, плотности, а также качественных характеристик района;
  • инвестиционного климата, уровня жизни населения, частоты использования долгосрочных займов;
  • градостроительных и природоохранных режимов, а также от установленных в районе налогов и сборов;
  • климатической ситуации, геологической и гидрологической обстановки, наличия красивых ландшафтов и т.д.;
  • размера, формы и рельефа земельного надела, расположения по отношению с соседними землями, качества почвы, наличия воды;
  • близости транспортных магистралей, инфраструктурных объектов (школ, детских садов, больниц и т.д.).

Вышеперечисленные факторы могут, как повысить, так и понизить стоимость объекта, например, престижный район или великолепный дизайн однозначно сыграют на руку, а вот, развернувшаяся поблизости свалка, наверняка, все испортит.

Помимо принадлежности ЗУ к определенной категории, его стоимость формируется, в зависимости от следующих групп факторов:

Предлагаем ознакомиться:   Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения

  • расположения;

  • внешней среды;

  • спроса и предложения на рынках недвижимости;

  • эквивалентная полезность с аналогичными территориями.

Оценка рыночной стоимости земельного участка: методы и правила проведения

В течение процесса оценки земельного участка также учитывается возможность подключения к коммуникациям, если на его месте предполагается строительство дома.

К тому же, важными составляющими факторами в определении стоимости ЗУ считаются инженерно-геодезические и инженерно-геологические исследования.

На основании их результатов рассматривается вопрос дальнейшего использования земли в пределах разрешенной деятельности.

Правила расчета

Для того, чтобы произвести расчеты касательно определения рыночной цены, в первую очередь нужно тщательно изучить рынок предложения с аналогичными объектами. Внимательно просмотреть все объекты, исследовать все предлагаемые цены.

Далее осуществляется подробное изучение схожих товаров, исследуются все достоинства и недостатки, определяются все потенциальные расходы и доходы.

Для выставления рыночной стоимости дома, оценщики практически никогда не приезжают на само место, поскольку архивных сведений предостаточно, а также можно легко вычислить уровень изношенности.

На основании этих критериев устанавливается итоговая цена. После окончания оценки заполняется акт в неукоснительном порядке, который четко перечисляет все характеристики описанного объекта, а также влияние различных обстоятельств на конечную цену.

Правильно определить рыночную стоимость можно только при соблюдении следующей последовательности:

  1. Подписание договора о проведении оценки. Сразу после скрепления взаимоотношений, специалист определится с основными параметрами: предназначением, категорией земель, видом собственности, сервитутом и т.д.
  2. Сбор и анализ полученных данных. Оценщик не только собирает необходимые документы на участок, но и проводит объективное изучение разнообразных характеристик, способных отразиться на финальной цене недвижимости. Среди главных факторов, способных повлиять на ценник, обычно выделяют: прилегающие постройки, наличие/отсутствие зеленых насаждений, экологический фон, перспективу получения прибыли или размер дополнительных финансовых вложений.
  3. Выбор оптимального метода оценки и выполнение необходимого расчета. Специалист делает вывод о целесообразности использования той или иной методики только на основании сравнительного анализа.
  4. Определение окончательной цены, которая будет отражаться в отчете.
  5. Письменное оформление произведенной работы. Отчет – это доказательный документ, предназначенный для определенного круга лиц, в том числе и заказчика.

Оплата услуг

Все проведенные работы по оцениванию земельного участка подлежат оплате заказчиком.

Каждая компания устанавливает тарифы своих услуг самостоятельно. Конечная цена оценки состоит из следующих элементов:

  • осмотр объекта на месте;
  • вознаграждение;
  • транспортные затраты;
  • иные затраты, возникшие в результате оценки, которые необходимо возместить.

После подсчета всех элементов выводится конечная стоимость за предоставление услуг. В основном она разнится для разных видов имущества.

При проведении оценивания земельного участка без выезда стоимость услуг примерно составит 3500 рублей. Если оценка требует обязательного выезда на место, то оплата обойдется около 6000 рублей. Стоит учитывать, что плата за оценивание может разнится в зависимости от субъекта, но разница не будет большой.

Оформление отчета

Отчет об оценке является официальной бумагой, соответствующей требованиям, изложенным в Законе об оценочной деятельности.

Документ должен быть обязательно заверен подписью квалифицированного специалиста-оценщика.

В основе данного вида услуг лежит ст. 66 ЗК РФ. В настоящее время оценка очень востребована на рынке: ею пользуются физические лица, организации и государственные учреждения, решившие произвести сделку с землей или разрешить спорную ситуацию.

Отчет должен состоять из следующих разделов:

  1. Общая информация, подкрепленная фактами и выводами. Здесь же размещается актуальное описание объекта, состоящее из: категории земель, цели использования, точного места расположения, величины площади. Кроме того нужно перечислить бумаги, лежащие в основе оценочной процедуры.
  2. Представление оценки. Обязательно нужно составить характеристику земельного участка, перечислить документы (свидетельство, подтверждающее право собственности, выписку из ЕГРН и т.д.), а также оговорить цель проведения оценочных работ. Например, рыночная стоимость необходима для снижения кадастровой.
  3. Список законов, нормативных актов и стандартов, лежащих в основе конкретного отчета.
  4. Количественная и качественная сторона вопроса. Предполагается роспись имущественных прав, физических показателей и составление характеристики в отношении места расположения объекта.
  5. Анализ текущего состояния рынка.
  6. Обоснование эффективности выбранного метода оценки с подробным описанием.
Предлагаем ознакомиться:   Документы для регистрации соглашения о расторжении дду в судебном порядке

Возможно ли ее снижение

Определение рыночной стоимости зачастую лежит в основе спора, направленного на снижение кадастрового ценника на землю.

Несогласие граждан часто бывает очень даже обоснованным. Причины просты: с целью приближения кадастровой стоимости к рыночной, зачастую избирают массовую оценку. Для расчета могут использоваться статистические данные или средние цены, действующие на территории одного региона, но абсолютно не актуальные для другого.

Проанализировать допущенные ошибки и пересмотреть (оспорить) результаты оценки рыночной стоимости объекта может независимая экспертиза, которая также оформит свои расчеты и выводы в письменном виде.

Порядок и особенности определения в случае аренды

Какому бы методу оценки не было отдано предпочтение, соблюдение следующих принципов является обязательным:

  • взаимосвязь между окончательной стоимостью и полезностью для покупателя должны быть очевидны;
  • если рынок располагает несколькими однородными по пользе объектами, то следует отдавать предпочтение самому дешевому;
  • соотношение спроса и предложения имеет прямое воздействие на окончательный результат.

Уровень эффективности использования участка определяет законность деятельности в сочетании с получением максимального дохода.

На арендную плату влияют следующие ценообразующие параметры:

  1. Кадастровая стоимость.
  2. Рыночная стоимость. К ее использованию прибегают только в том случае, если не известно значение предыдущего показателя.
  3. Результат проведенного аукциона.
  4. Земельный налог.
  5. Ставка оплаты, напрямую зависящая от срока аренды.

Остальные важные сведения, касающиеся порядка внесения арендного платежа, его размера, периодичности и специфики, оговариваются сторонами и излагаются в договоре.

Основания для проведения оценки ЗУ могут быть различные. Самыми распространенными являются следующие обстоятельства, связанные с территориальным объектом:

  • покупка, продажа или аренда;

  • участие в торгах;

  • разделение имущества при разводе супругов;

  • оформление наследства;

  • внесение земли в уставный фонд организации;

  • оформление в качестве залога для получения кредита;

  • реализация инвестиционных и строительных проектов;

  • пересмотр кадастровой стоимости для уменьшения налога.

Установить стоимость важно не только собственнику ЗУ, но и государству, так как определяется ценность не только природных ресурсов, но и отдельно взятых территорий.

Взаимосвязь с кадастровой стоимостью

Рыночную и кадастровую стоимость недвижимости или земли нельзя назвать синонимами.

Оценка рыночной стоимости земельного участка: методы и правила проведения

Первая зависит от многочисленных факторов, действующих в определенный момент времени, а что лежит в основе стоимостного выражения второй?

Главная отличительная черта состоит в том, что кадастровая стоимость придает земельному участку юридический статус.

Как известно, рынок – это нестабильная среда, соответственно, может меняться и ценник объектов недвижимости, чего нельзя сказать в отношении кадастрового значения – оно остается статичным на протяжении, как минимум, 3-х лет.

Определение значений этих двух видов цен тоже различно: одна зависит от рынка, а другая от действующих нормативных актов.

Рыночную стоимость гражданин может определить самостоятельно, например, для составления объявления о продаже недвижимости, а кадастровую может утвердить только исполнительная власть.

Но, несмотря на такое обилие различий, эти значения взаимосвязаны между собой. Именно рыночная стоимость берется в расчет при пересмотре кадастровой, например, если есть подозрение на искусственное завышение стоимостного показателя.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector