Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Возможности покупки иностранной компанией в москве объекта недвижимости

Поэтому далее будем говорить об объектах недвижимости, реализация которых облагается НДС.Стоит также отметить, что реализация земли (имеем в виду земельные участки, на которых расположена недвижимость) не признается объектом налогообложения в силу пп. 6 п. 2 ст.

146 НК РФ. Кто уплачивает НДС? Как уже было отмечено, гл.

21 НК РФ установлены два способа уплаты НДС иностранными налогоплательщиками в зависимости от наличия постановки «иностранцев» на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика (или попросту — от учета в налоговом органе).

Если «иностранец» состоит на налоговом учете — он платит НДС самостоятельно, если не состоит — удержанием (из его доходов) и перечислением налога в бюджет занимается тот, кто состоит на учете (то есть налоговый агент — п. п. 1, 2 ст. 161 и п. 3 ст. 166 НК РФ).

Так, лица, не являющиеся гражданами стран ЕС и ЕЭЗ, не могут приобретать такие земельные участки в Венгрии, Латвии, Литве, Словакии и Эстонии, а в Албании, Македонии, Сербии и Хорватии данный запрет распространяется даже на граждан Евросоюза.

Можно ли иностранцам купить недвижимость в росcии? В настоящее время права иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства на приобретение в собственность земельных участков в России определяются Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

Земельный кодекс также ограничивает для иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц возможность получить земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, на бесплатной основе.

Важно А вот если компания сама занимается решением всех задач, то возникают признаки образования постоянного представительства.

В таком случае надо зарегистрировать филиал и вести деятельность, связанную с управлением недвижимостью через него. Налогообложение тогда будет аналогично второму случаю с российской компанией (24% с дохода).

И платить будет самостоятельно. При этом финансирование всех расходов будет идти от иностранной головой компании.

Продажа Но это мы рассматривали только вариант владения недвижимость в целях сдачи ее в аренду. А если мы планируем продать эту недвижимость со временем. В таком случае надо учитывать уже другие моменты.

Внимание Какой (в целом) напрашивается вывод? Похоже, что с внедрением новых информационных технологий институт налогового агентства постепенно утрачивает свое значение. Имея полную информацию, налоговики в состоянии проконтролировать уплату налога самим налогоплательщиком, а не перекладывать это бремя на налоговых агентов.

Однако считать архаизмом понятие «налоговый агент» явно рано. При этом (в первую очередь) мы заостряем внимание российских покупателей.С одной стороны, если факт учета в налоговом органе иностранным продавцом имущества будет подтвержден, обязанностей выполнять роль налогового агента у российской организации не возникает.

При этом, законодательство и процедуры оформления покупки недвижимости в России значительно приблизились к стандартам наиболее развитых европейских стран, таких как Германия, Франция, Бельгия.

Вместе с тем, в отличие от многих европейских государств, где покупка квартир, домов, участков и другой недвижимости иностранцами (не гражданами) ограничена и часто требует получения разрешения муниципальных и даже федеральных властей, иностранец может в России купить квартиру, загородный дом, гараж и даже землю без дополнительных разрешений.

Исключение составляют случаи, прямо установленные законом, и не имеющие отношения к большинству иностранных граждан.

Решение: Клиенту было дано заключение по вышеуказанным вопросам, в котором было разъяснено следующее:

  • иностранные организации и граждане могут приобретать в России и, в частности, в городе Москве права собственности или иные вещные права на недвижимость любого характера (жилая, нежилая, коммерческая и т.д.) наравне с российскими организациями и гражданами, с рядом исключений;
  • если иностранная компания (нерезидент) — покупатель недвижимости в Москве, она подлежит постановке на налоговый учет в российском налоговом органе по месту нахождения данной недвижимости.

Данная операция также подлежит налогообложению на территории РФ. Если мы говорим о стране, с которой есть Соглашение об избежании двойного налогообложения, то возможно применение оговоренных льготных ставок.

Так, например, в случае с кипрской компанией ставка налога на дивиденды, удерживаемая в России при распределении, составит 5-10%. Оформление недвижимости на иностранную компанию с филиалом в России Здесь надо отметить, что вопрос возникновения постоянного представительства у иностранной компании при владение недвижимостью на территории России очень тонкий.

Если компания просто владеет недвижимостью, не обслуживает ее самостоятельно, не занимается регулярными поисками арендаторов на территории страны, то постоянного представительстве не возникает. Например, все эти вопросы для иностранной компании решают профессиональные посредники. Это можно назвать «пассивное владение» активом.

Оформление недвижимости через оффшорную компанию очень популярно как для бизнес проектов, так и для частных лиц.

Во-первых, при помощи оффшора владеть объектами недвижимости можно анонимно и не нужно будет объяснять органам налоговой службы откуда взялись деньги.

Во-вторых, когда активами владеет иностранная фирма, никто не сможет их «отжать», рейдерские атаки не будут иметь успеха, и не важно это частный дом или завод.

Ну и в третьих, приятный бонус – это оптимизация налогов при продаже недвижимости или сдаче объектов в аренду.

Через оффшор можно владеть недвижимостью в любом государстве, где это позволительно для иностранных компаний с точки зрения законодательства. Если же законодательства страны не дает возможности оффшорной компании владеть объектом имущества напрямую, тогда оффшор учреждает местное предприятие в желаемой стране.

В России иностранные фирмы могут владеть недвижимостью напрямую.

Предлагаем ознакомиться:   Как получить СНИЛС для иностранных граждан в 2019 году

На оффшорную компанию можно перевести имущество, которым Вы уже владеете.

Не важно, что это квартира, особняк, завод или дачный участок.

Для этого нужно зарегистрировать компанию в любой подходящей юрисдикции. Затем подарить или продать по заниженной стоимости объект имущества своей же фирме. Или при покупке чего-либо из недвижимости, сразу же покупать эту собственность на заранее зарегистрированный оффшор.

Если в дальнейшем нужно совершить какие-то сделки с такой недвижимостью, то процесс очень упрощается, так как все сведется к операциям с акциями оффшорного предприятия.

Намного проще оформить передачу акций оффшорной компании нежели традиционную сделку купли – продажи имущественных активов. Не говоря уже о минимизации налогов.

[adsense-1]

И не важно сколько будет перепродаваться квартира или дом, его собственником всегда будет оффшорная компания, а меняться будут только владельцы.

Если офис нужно сдать в аренду иностранцам, то им тоже будет проще и понятнее работать с оффшором, а не вникать в местное законодательство России или Украины.

Если нужно передать недвижимость по наследству, то можно акции иностранной фирмы отдать в трастовое управление, а бенефициаром указать лицо, которое получит это наследство.

[adsense-1]

Замечу, что регистрация должна быть материально оправдана, оформлять покупку однокомнатной «хрущевки» через оффшор никто не станет.

Популярные схемы

Рассмотрим некоторые схемы с использованием иностранных компаний при сделках с недвижимостью.

Через продажу акций

Самая простая схема – это продажа акций оффшорной компании, на которую оформлена недвижимость.

Новый собственник недвижимости становится владельцем оффшорной компании после перечисления средств на счет продавца, бенефициара оффшора.

На руках у нового владельца будет договор купли – продажи акций, подписанный прежним владельцем.

Этот договор передается столько раз, сколько продается имущество.

Достоинством этой схемы является анонимность и отсутствие налогов.

Ведь нужно чтобы человек был готов отдать свои немалые деньги в обмен на договор купли – продажи акций «на предъявителя» оффшорной компании.

Более качественная схема, заключается в том, что и продавец, и покупатель открывают еще по одной оффшорной компании, которые и будут продавать и покупать корпоративные права (то есть акции) фирмы, владеющей недвижимостью.

Реальные собственники имущества (продавец и покупатель) будут заключать договор, как доверенные лица оффшорных компаний.

Законодательство РФ, Украины не запрещает своим резидентам выступать в роли доверенных лиц, никаких дополнительных разрешений для этого не надо, все легитимно.

Вопрос «откуда взялись деньги?» относится к оффшорной компании, а не к доверенному лицу, которые не должны отчитываться об источниках своих доходов.

Схема из трех оффшоров более надежна, по сравнению с первой.

Перепродажа ООО

Возможен вариант, когда иностранная фирма № 1 учреждает предприятие в РФ (это относится и к большинству стран бывшего Союза), самый оптимальный вариант ООО. Объект недвижимости оформляется на российское ООО. Далее продается российская фирма, покупатель оффшорная компания № 2.

На территории РФ интересы оффшорных компаний № 1 и № 2 представляют физические лица, резиденты РФ, действуют по доверенности.

Договор заключается по полной рыночной стоимости.

Продавец должен заплатить налог у источника в РФ.

Иностранная компания может ли купить недвижимость

Сейчас многие наши клиенты интересуются вопросом приобретения недвижимости за рубежом. Причины для этого могут быть абсолютно разными: от простого вложения денежных средств до получения второго гражданства.

Приобретение зарубежной недвижимости для российских граждан не влечет обязанности платить налог на имущество и местные налоги по зарубежной недвижимости в России.

Купленная заграничная недвижимость облагается налогами по законам той страны, на территории которой она находится, поэтому, приняв решение о покупке недвижимости за границей, перед гражданином Российской Федерации может стать вопрос о способе оплаты зарубежного налога на недвижимость.

Следует отметить, что осуществление расчета за куплю недвижимости через банковский счет имеет ряд преимуществ, таких как:

  • Отсутствие необходимости декларирования денежной суммы, вывозимой из страны;
  • Простота доказывания оплаты в суде, при возникновении проблем.

Кроме того, выбирая для оплаты счет, открытый в зарубежном банке, можно снизить затраты на комиссию при переводе денежных средств со счета на счет. При этом не следует забывать о том, что в соответствии с налоговым законодательством РФ, налоговые резиденты государства обязаны в течение месяца уведомить налоговые органы об открытии банковского счета в другой стране.

  • перечислены на счета резидентов РФ, открытые в банках стран – членов ОЭСР или ФАТФ;
  • получены по кредитным договорам с организациями-нерезидентами РФ, являющимися агентами правительств иностранных государств, а также по кредитным договорам, заключенным с резидентами государств – членов ОЭСР или ФАТФ на срок свыше двух лет.

В иных случаях валютная операция признается незаконной. Поэтому если кредит берется в стране, не являющейся членом ОЭСР или ФАТФ, то сумма средств должна быть перечислена на российский счет.

Когда недвижимость уже приобретена и возникло желание сдавать её в аренду, следует быть готовым к регулярному контакту с отечественными налоговыми органами. Арендная плата с недвижимости является доходом, который подлежит обязательному налогообложению, только в данном случае налог взымается как Россией, так и страной, на территории которой расположена недвижимость.

Ставка налога в РФ на доход, полученный от аренды зарубежной недвижимости, составляет 13%, налоговые ставки от аренды в других странах варьируются, более подробно они будут рассмотрены ниже на примере Германии, Франции, Испании, Черногории, Чехии и Болгарии.

Предлагаем ознакомиться:   По тк 28 рабочих дней отпуска положено

Возвращаясь к валютному законодательству и его соблюдению, можно отметить, что в случае, если денежные средства от аренды недвижимого имущества поступают на счет,  открытый в банке одной из стран – членов ОЭСР или ФАТФ, то зачисление денег не будет нарушением валютного законодательства. Помимо этого, не будут являться нарушением валютного законодательства переводы:

  • денежных средств резидентов со своих же счетов, открытых как в уполномоченных российских банках, так и в банках, расположенных за пределами РФ;
  • переводов физическим лицом — резидентом иностранной валюты из России в пользу иных физических лиц – резидентов на их счета, открытые в иностранных банках в суммах, не превышающих суммы в эквиваленте 5 тыс. долл. в течение одного операционного дня через один уполномоченный банк.

При продаже зарубежного недвижимого имущества важно держать в памяти, что при перечислении полученного дохода напрямую на счет в зарубежный банк, российского налогового резидента может ожидать штраф от ¾ до одного размера суммы валютной операции, так как она, в соответствии с ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле в Российской Федерации», будет признана незаконной.

Для того, чтобы избежать нарушения и необходимости переводить денежные средства за продажу недвижимого имущества в Россию, собственник может приять деньги на счет юридического лица – своей компании или нанятой фирмы агента.

Что касается налогообложения, если недвижимость продается в стране, с которой Россия заключила соглашение об избежании двойного налогообложения, налог на прибыль от продажи уплачивается только в том случае, если местный налог ниже российского.

Затраты на содержание недвижимости в Германии включают в себя:

  • налоги
  • страховые взносы
  • оплату услуг управляющей компании
  • коммунальные платежи
  • для тех, кто приобрел жилье в ипотеку — ежемесячные взносы по кредиту.

0,35 % от оценочной стоимости недвижимости умножается на коэффициент, который варьируется в зависимости от населенного пункта.  

3.5% Бавария, Саксония
4.5% Гамбург
5.0% Баден-Вюртемберг, Бремен, Мекленбург, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия
6.0% Берлин, Гессен
6.5% Бранденбург, Северный Рейн-Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн

Если недвижимость сдается в аренду, необходимо оплатить  налог на прибыль (Einkommensteuer). Чем выше прибыль, тем выше процентная ставка налога.

Единоличный плательщик Супружеская пара Ставка
От (EUR) До (EUR) От (EUR) До (EUR) %
8 652 17 304
8 653 53 665 17 305 107 330 14
52 666 254 446 107 331 508 892 42
254 447 И выше 508 893 И выше 45

При продаже недвижимости  в Германии, прибыль от продажи подлежит налогообложению, если между покупкой и продажей прошло менее 10 лет.

Налог рассчитывается по прогрессивной шкале до 45% и будет также зависеть от размера полученного дохода с продажи, от того кто владел недвижимостью и для каких целей она использовалась.

Желающие приобрести собственность во Франции должны будут оплатить, помимо стоимости все нотариальные издержки(frais de notaire), связанные с переоформлением недвижимости:

  • гонорар нотариуса(émoluments)
  • регистрационный сбор (droit d’enregistrement)
  • сбор за публикацию объявлений о сделках с недвижимым имуществом(taxe de publicité foncière) или НДС(TVA) в случае покупки новой недвижимости
  • пошлину за осуществление сделки с недвижимостью (droit de mutation), которая составляет 5,8%
Доход (EUR) Ставка
До 9 700 0%
От 9 701 до 26 791 14%
От 26 792 до 71 826 30%
От 71 827 до 152 108 41%
Свыше 152 109 45%

Во Франции существует 2 режима налогообложения:

  • упрощенный- BIC (применяется если сумма дохода от аренды включая charges не превышает 32 900€/год, тогда 50% от суммы будут облагаться прогрессивным налогом на прибыль)
  • обычный rég reel d’imposition (применяется, когда доход свыше 32 900€/год налогообложению подлежит сумма дохода за вычетом затрат)

Приобретая недвижимость в Испании напрямую от застройщика, необходимо будет оплатить налог на добавленную стоимость (IVT) в размере 10%, а также гербовый сбор, ставка которого равна 0,5 — 1,5 %

Что касается вторичной недвижимости, ставка варьируется от 6 до 10% в зависимости от города, в котором она приобретается. Так в Мадриде ставка равняется 6%, на Канарских островах – 6,5%, а в Андалузии, Валенсии, Каталонии и на Балкарских островах она может достигать 10%.

до 6000 евро 19%
6001 – 50000 евро 21%
более 50 000 евро   23%

При сдаче недвижимости в Испании в аренду владелец уплачивает ежегодный налог в размере 24%.

Даже если недвижимость не сдается в аренду, власти все равно взимают налог на доходы с владельцев-нерезидентов, из расчета 24% из 2% от кадастровой стоимости.

Недвижимость в Чехии

При приобретении недвижимости в Чехии, обязанность по оплате налога на передачу собственности (4 %) до 1 ноября 2016 года лежит на продавце, после указанной даты эти 4% должен будет оплатить покупатель, кроме того, при приобретении первичной недвижимости покупателю нужно заплатить НДС, ставка которого — 21 %. Регистрационные сборы составляют 0,01–0,02 % от стоимости объекта.

При продаже недвижимости с продавца взимается налог по ставке 3% от реальной цены продажи. Если сделка заключена на более высокую цену, то налог рассчитывается с нее, если на более низкую, налоговая инспекция может самостоятельно досчитать продавцу налог.

— продавец владел недвижимостью не менее 5 лет

— продавец владел недвижимостью и бы в ней прописан на протяжении не менее двух лет.

— продавец не выполняет ни одно из двух условий, но в течение 1 года после продажи недвижимости использует эти средства для финансирования (покупки, строительства, оплаты ипотеки) другой жилой недвижимости.

Если же ни одно из этих условий не выполняется, продавец должен будет, помимо названных 3% с продажи, заплатить и 15% в виде подоходного налога.

Налогообложение недвижимости в Черногории и Болгарии довольно демократично, по сравнению с другими европейскими странами.

Кроме того, приобретение недвижимого имущества в указанных странах предоставляет возможность российским гражданам без особых трудностей получить вид на жительство.  

Предлагаем ознакомиться:   Договор на передачу квартиры в собственность граждан
Черногория Болгария
Покупка недвижимости
  • 3 %
  • 0,1 – 1% от кадастровой стоимости
  • 4 – 5 % от стоимости объекта
  • Ежегодный налог на недвижимость – 0,15%
  • вывоз мусора – 0,2%
Аренда недвижимости 9% 10%
Продажа недвижимости 9% 4% в РФ 10% 3% в РФ

Планируются запустить закон с первого квартала наступающего года. Пока известно только то, что право на покупку недвижимости иностранцами и иностранными компаниями будет носить разрешительный характер. Разрешение будут выдаваться уполномоченным органом сроком на три года.

Неправильно набран адрес, или такой страницы на сайте больше не существует

Специальные приемы проведения расчетов должны обеспечить: продавцу – получить полную сумму денег в оговоренный в договоре срок за проданную квартиру (а не фантики или часть цены квартиры); а покупателю – безопасно произвести уплату цены недвижимости, то есть уплатить только в случае регистрации на имя покупателя купленной квартиры, апартаментов, загородного дома и участка.

Как правило в России расчеты проводят при помощи банков. При расчетах наличными используют индивидуальные банковские сейфы (ячейки), при безналичных расчетах – аккредитивы. Передача проданной квартиры продавцом покупателю – завершающий этап сделки купли-продажи недвижимости, но не менее важный, чем другие этапы, но которому даже риелторы не уделяют должного внимания.

Немного о налогах

Какой налог заплатит иностранная фирма, при продаже квартиры в России, находящейся в собственности более 5 лет.

В наличии есть договор купли продажи квартиры, свидетельство о собственности на квартиру оформлено на иностранное юридическое лицо. Представительства на территории России нет.

Точно ответить на поставленный вопрос не представляется возможным в виду недостаточности сведений о деятельности организации и о сделке.

Вместе с тем, можно с уверенностью утверждать: в виду обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России, которая ведется с применением электронно вычислительных машин, под контроль налоговых органов попадают 100% сделок с недвижимостью, расположенной на территории России. Не будет исключением и сделка, указанная в вопросе.

Рекомендуем для правильной подготовки и оформления договора купли продажи недвижимости до его подписания получить очную консультацию специалиста по налогам.

Согласно статьям 306-309 Налогового кодекса РФ иностранные организации признаются плательщиками Налога на прибыль организаций в случае реализации расположенного на территории РФ недвижимого имущества.

Это правило действует и в тех случаях, если деятельность иностранной организации на территории России не образует постоянного представительства.

Особенности налогообложения дохода иностранной организации не имеющего постоянного представительства на территории России от продажи недвижимости установлены ст.309 НК РФ.

В частности, налогообложение полученного дохода иностранной организации от продажи недвижимости в России подлежат налогообложению у источника его выплаты – у покупателя (ч.2 ст.309 Налогового кодекса РФ).

Налоговый агент обязан из цены недвижимости по договору исчислить (рассчитать), удержать и уплатить в российский бюджет налог на прибыль за иностранную организацию. В результате покупатель уплатит иностранному продавцу за недвижимость сумму меньше чем она указана в договоре на сумму удержанного налога на прибыль.

При исчислении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль сумму полученного дохода от продажи российской недвижимости можно уменьшить на расходы по правилам статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Сумму налога на прибыль с дохода от продажи недвижимости иностранная организация рассчитывает  по налоговой ставке 20%.

Порядок исчисления, уплаты налога и оформления и подачи налоговой декларации зависит от конкретных обстоятельств проведения сделки. Решающим обстоятельством для налогообложения сделки является статус покупателя недвижимости. Налоговым агентом по налогу на прибыль может быть российское юридическое лицо.

В таком случае   исчислить и уплатить налог на прибыль организаций в России должна сама иностранная организация– продавец недвижимости.

При этом иностранная организация обязана предварительно подать соответствующую налоговую декларацию.

Подавать налоговую декларацию и уплачивать налог иностранная организация обязана по месту нахождения проданной недвижимости в России.

Например, согласно пункту 1 статьи 13 межгосударственного соглашения Российской Федерации и Федеративной республикой Германия от 29.05.1996г.

«Об избежании двойного налогообложения …»: Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства (Германия) от отчуждения недвижимого имущества, которое расположено в другом Договаривающемся Государстве (в России), могут облагаться налогом в этом другом Государстве (в России).

Гордон А.Э,

[adsense-1]

[adsense-1]

Через продажу акций

Налоговое законодательство разграничивает налогоплательщиков резидентов РФ и не резидентов, к которым применяется специальный режим. Понятно, что для не резидентов действуют повышенные процентные ставки. К примеру, от вырученных за аренду или продажу недвижимости денег российскому бюджету надо пожертвовать 30%. Имущественные вычеты и льготы на не резидентов не распространяются. Что нужно иностранцу, чтобы стать налоговым резидентом?

  1. Официально находится на территории России не менее 12 месяцев.
  2. Не выезжать за границу на срок более 6 месяцев и только с целью лечения, обучения.
  3. Соблюдать нормы и правила по содержанию и использованию имущества.

чтобы избежать 30% налога и получать льготы и вычеты, иностранцы дарят свою квартиру родственнику с гражданством (например, жене). Отчуждение в форме дарения между родственниками налогом не облагается. Родственник продает имущество, используя льготные ставки, избегая налога (согласно НК РФ если имущество в собственности граждан РФ более лет, налог на доходы от него не платится). Такая схема не нарушает закон, если только родственные отношения не являются фиктивными.

Государственные дивиденды от пользования землей рассчитываются исходя из назначения участка и региональных ставок. Иностранцы также платят эту форму налога. Прочитайте нашу статью о налогах на недвижимость России в 2015 году здесь.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector