Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-71-06 (доб. 112, бесплатно)

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Риски покупки по переуступке права

Уступка требования или цессия – это передача прав и обязанностей стороны по основному договору другому лицу. По этому соглашению передаются права и обязанности участника долевого строительства. То есть, ДДУ продолжает действовать как и ранее, но происходит замена одной из сторон – дольщика.

К новому участнику переходят все права и обязанности дольщика, перечисленные в ДДУ, а также во всех дополнительных соглашениях, актах, иных документах, которые подписывал его предшественник.

Подписывая договор о долевом участии на начальной стадии строительства, дольщик получает возможность стать обладателем новой квартиры практически за бесценок. Относительно низкая стоимость жилья в строящихся многоэтажках обусловлена высокими рисками. По мере возведения дома эти самые риски минимизируются, и жилье в недостроенном доме резко возрастает в цене. Если дольщик преследовал цель наживы, то он:

  • может дождаться, пока дом сдадут в эксплуатацию, оформить все документы на квартиру и продать ее по рыночной цене, которая в разы превышает его инвестиции в строительство на раннем этапе;
  • может не дожидаться сдачи дома и переуступить свой объект, сразу как вырастет цена на квадратные метры в этом доме.

Второй вариант менее выгоден с финансовой точки зрения, но более выгоден с точки зрения времени. Продавая квартиру в недостроенном доме, дольщик определенно остается в выигрыше, а покупатель (цессионарий) получает шанс купить жилье по более низкой цене в сравнении с готовой квартирой и с меньшими рисками, чем при покупке жилья у застройщика на начальной стадии возведения дома.

Права и гарантии дольщиков защищает Федеральный Закон № 214, поэтому риски для участников долевого строительства минимальные, но они все-таки есть.

Покупка квартиры напрямую у подрядчика или застройщика, особенно в начале строительства, позволяет многим гражданам обрести свое собственное жилье в новостройке по доступной цене. Инвестируя свои средства в строительство, человек приобретает законное право на квартиру в этом доме, которая перейдет в его собственность после сдачи дома в эксплуатацию.

Основанием для получения квартиры после окончания строительства является договор долевого участия – соглашение, которое заключается в двустороннем порядке (с одной стороны – застройщик, с другой – дольщик). Оно подтверждает факт внесения средств в счет оплаты будущей квартиры дольщиком, а также обязывает застройщика передать в собственность участнику долевого строительства готовую квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.

Этот метод приобретения жилой недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам сделки стоит отнести:

  • доступную стоимость жилья;
  • возможность приобретения его в кредит;
  • возможность переуступки объекта;
  • гарантию прав дольщиков ФЗ-214 и др.

Но, как и при любой сделке, покупатель квартиры по ДДУ сознательно идет на риск:

  • застройщик может оказаться на грани банкротства, о чем участник долевого строительства не был поставлен в известность до процедуры подписания договора;
  • возможно приобретение квартиры, которая в итоге не будет соответствовать утвержденному и согласованному плану;
  • слишком большие временные затраты – ожидание окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию может затянуться на несколько лет (иногда этот период равняется 10 годам и более);
  • купить квартиру в «замороженной» стройке.

Несмотря на то, что все тонкости и нюансы долевого участия в строительстве дома регламентируются соответствующими законодательно-нормативными актами и права дольщиков также охраняются федеральным законодательством, риски все-таки существуют. Ведь вложив деньги в строительство дома, которым занимается фирма-банкрот, будет очень сложно вернуть их обратно, да и придется хорошенько потратиться на услуги опытных в этих делах адвокатов.

Приобретая жилье у подрядчика по договору цессии, необходимо проследить, чтобы ДДУ, составленный между подрядчиком и застройщиком был зарегистрирован в Росреестре. В противном случае соглашение будет недействительным и все претензии к застройщику будут безосновательными, а о деньгах можно будет забыть.

Внимание! Еще один немаловажный момент при покупке квартиры по переуступке у подрядчика – при заключении цессии подрядчик продает не саму квартиру, а право на нее. Это значит, что он может только отвечать за предоставленную документацию, а никак не гарантировать получение недвижимости цессионарием.

Несмотря на то, что люди больше доверяют крупным строительным компаниям, которые уже успели заработать себе безупречную репутацию на рынке строительства, а также имеют достаточно лестных отзывов от бывших клиентов, чтобы им могли доверять другие заинтересованные лица, купить квартиру по переуступке прав от частного лица всегда выгоднее.

Преимущества приобретения жилья от частного лица, которое переуступает участие в долевом строительстве, заключаются в следующем:

  1. Больше шансов подобрать планировку, этаж, количество комнат в квартире, которые максимально соответствуют пожеланиям и потребностям покупателя (цессионария). В то время, когда у застройщика может не быть подходящего варианта, цеденты всегда могут предложить что-то стоящее внимания. Часто в роли цедентов выступают успешные инвесторы, которые выигрывают на участии в долевом строительстве и заранее инвестируют средства в самые востребованные варианты квартир (с удобной планировкой, с красивым видом из окна, расположенные на популярных этажах и т.д.).
  2. Цеденты часто уступают в цене. Аналогичная квартира от застройщика будет стоить на порядок дороже, чем от частного лица. Это обусловлено тем, что репутация компании-застройщика – это уже хорошая гарантия того, что в конечном итоге цессионарий все-таки станет полноправным хозяином новенькой квартиры. Другими словами, приобретая квартиру от застройщика, люди больше платят за бренд, чем за товар. А заключая цессию с частным лицом, можно существенно сэкономить.
  3. Некоторые банки охотно дают ипотечные кредиты даже в случае переуступки прав при условии юридически правильного оформления сделки и наличия всех необходимых документов.
  4. Цессионарий имеет те же права, что и прежний дольщик. При правильном и законном оформлении переуступки прав требования, покупатель автоматически становится новым дольщиком с теми же правами и гарантиями, которые имел его предшественник.
  5. Цессионарий так же, как и цедент, по желанию может переуступить свои права, продав их следующему дольщику.

Риски цессии более очевидны:

  1. Высокий риск напороться на так называемые двойные продажи. Это может произойти машинально, особенно на первых этапах строительства, когда стоимость квадратных метров в начинающем возводиться доме просто «смешная», из-за чего одну и ту же квартиру могут продать дважды. Об этом даже может не догадываться первый дольщик, то есть цедент.
  2. Можно приобрести квартиру в строящемся доме с обременением. Очень часто практикуется такое, что застройщик для привлечения кредитных средств в строительство, закладывает одну или несколько квартир, а затем заключает на эти квартиры договор ДДУ. Учитывая тот факт, что закладные на квартиры (даже в строящемся доме) подлежат обязательной регистрации в ЕГРП, также как и ДДУ, то проверив эти сведения, можно избежать многих неприятностей и минимизировать данный риск. Необходимо учитывать, что не только застройщик может заложить будущую квартиру, но и сам дольщик, то есть цедент. И не саму квартиру, а ДДУ. Эту вероятность следует исключить до заключения сделки.
  3. Можно купить «спорное» жилье. К примеру, на дольщика заведено судебное дело и в ходе разбирательств был наложен арест на договор участия в долевом строительстве, то есть ДДУ. При оформлении сделки все это проверяется, но не стоит игнорировать этот вопрос и лучше самостоятельно убедиться в том, что ДДУ не находится под арестом.
  4. Возможность признания сделки недействительной. Для этого необходимы веские основания, одним из которых может быть неграмотное составление соглашения и наличие в нем грубых юридических ошибок.

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) и сам договор долевого участия (ДДУ) для неопытных в этих делах лиц практически одно и то же, что сильно вводит в заблуждение юридически неграмотных граждан. Но разница между этими двумя соглашениями существенна.

Решить жилищную проблему

Таблица. Отличия между предварительным ДДУ и ДДУ.

ПДДУ ДДУ
Не регистрируется в ЕГРП Подлежит обязательной регистрации в Росреестре
На него не распространяется действие Федерального Закона №214-ФЗ Порядок заключения права и обязанности сторон регламентируются и обеспечиваются ФЗ-214
Дольщик приобретает лишь обязательство застройщика когда-то в будущем заключить договор долевого участия, а никак не возможность получения квартиры в сданном в эксплуатацию доме Дольщик получает право на жилье в строящемся доме
В случае расторжения договора, дольщику (каковым он по сути даже не является согласно этому договору) застройщик просто обязан возвратить внесенные им средства, а не выдать права на квартиру Данный договор является безусловным основанием для получения в результате уступки прав собственности на квартиру.
Недобросовестный застройщик может на одну и ту же квартиру заключить несколько предварительных договоров, а данную информацию проверить невозможно, поскольку этот вид соглашения не подлежит государственной регистрации Заключается только один раз и с одним дольщиком. Вторичному заключению сделки препятствует запись в Росреестре о первом ДДУ
Не позволяет переуступить право собственности на квартиру Дает возможность переуступить (продать) свое право требования

Понятие переуступки прав

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве в настоящее время является весьма распространенной практикой на рынке недвижимости РФ и суть ее заключается в передаче права получения своей доли в жилом строении еще на стадии ее возведения.

Договор переуступки права имеет четко выраженное определение – договор цессии. Подобное соглашение в более обширном смысле дает возможность ее новому обладателю нести обязанности и иметь права, которые были даны ее первому собственнику.

В каком-то смысле, договор цессии в вопросе перехода долевого участия от одного лица к другому означает переуступку права требования долга. Объясняется это тем, что первоначально лицо осуществило перечисление определенной суммы, таким образом обеспечив себе по окончании строительства получение помещения определенной площади и с конкретной характеристикой от застройщика.

Стоит отметить, что покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме уже не возможна – подобная процедура осуществима лишь при варианте, когда здание не введено в эксплуатацию и не оформлен документ приема-передачи. Если такой факт уже имеет место, то передача любых прав на постройку осуществляется с помощью более привычных нам операций купли-продажи, дарения и т.д.

Порядок совершения сделки

Чтобы купить жилую недвижимость, заключив цессию с цедентом, необходимо пройти несколько этапов:

  • ознакомиться со всеми предложениями на рынке и найти подходящий вариант;
  • согласовать возможность и условия сделки с цедентом в устной форме, договориться о цене;
  • уточнить сведения о наличии обременений, задолженностей и т.д.;
  • ознакомиться с документами на участие в долевом строительстве;
  • убедиться, что договор ДУ прошел обязательную государственную регистрацию;
  • получить согласие супруга на покупку жилья по переуступке (для женатых цессионариев);
  • ознакомиться с договором по переуступке прав требования;
  • подписать соглашение;
  • зарегистрировать в МФЦ или территориальном органе Росреестра.
Предлагаем ознакомиться:   Ипотека на комнату в общежитии или квартире — какие банки дают?

Важно! При заключении договора цессии обязательно присутствие двух сторон сделки и представителя регистрационного органа.

На первом этапе необходимо выбрать надежного застройщика или проверить на надежность того, у которого с цедентом заключен договор долевого участия (ДУ). Для этого нужно:

  1. Сравнить стоимость аналогичных предложений у других застройщиков. Слишком большая цена квадратных метров, равно как и слишком низкая, должна насторожить.
  2. Проверить и ознакомиться с документами (учредительные документы строительной фирмы, ее устав, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство плательщика налогов, правоустанавливающие документы на земельный участок, свежая отчетность (за 3-6 последних месяцев), проект строительства конкретного дома с определением этапов, целей и предварительных сроков завершения строительства).
  3. Осмотреться в местности, где строится дом, на предмет развитости инфраструктуры, транспортной доступности и т.д.
  4. Настоять на том, чтобы при заключении договора цессии присутствовала и третья сторона в лице застройщика или его официального представителя.
  5. У продавца на руках должно быть письменное согласие руководителя строительной компании на переуступку объекта недвижимости.
  6. Потребовать документальное подтверждение у застройщика отсутствия задолженности дольщика перед ним или о проведении полных расчетов за будущую квартиру.
  7. Неплохо, если соглашение будет заключаться с участием нотариуса.

Для оформления сделки и заключения договора по приобретению объекта недвижимости у цедента, понадобятся следующие документы:

  • паспорт гражданина;
  • письменное согласие супруга;
  • справка от строительной компании об отсутствии долгов у цедента перед застройщиком;
  • письменное согласие руководителя фирмы, возводящей дом на совершение цессии;
  • оригинал основного договора ДУ;
  • все договора об уступке объекта, заключенные после подписания договора долевого участия (поможет четко отследить цепочку переуступки);
  • чеки, квитанции, подтверждающие проведение расчетов за объект недвижимости с застройщиком;
  • акты приема-передачи ДДУ и договоров о переуступке.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Составляя договор цессии, необходимо проследить, чтобы в нем присутствовали все необходимые сведения:

  • данные о цеденте, который намерен переуступить договор ДУ;
  • данные о цессионарии;
  • полные сведения о строительной фирме;
  • уточняющая информация об объекте (этаж, количество комнат, общая площадь, номер и т.д.);
  • цена соглашения;
  • обязательства сторон;
  • права сторон;
  • подписи сторон;
  • печать, подпись нотариуса и строительной компании, и другие необходимые пункты.

Заключительным и важным этапом следки является государственная регистрация договора в органе Росреестра или Многофункциональном Центре. Более того, представитель одного из вышеупомянутых органов должен присутствовать при заключении сделки. Это гарантирует то, что данный договор ДУ не был ни заложен, не имеет обременений и не находится под арестом, тем самым снижая степень рисков для цессионария.

Приобретение жилья по договору переуступки объекта недвижимости – отличный шанс купить квартиру по дешевке. Но этот метод покупки жилья весьма рискован и многие, искушенные низкой стоимостью, игнорируют возможные риски и добровольно становятся жертвами мошенников. Но это не значит, что приобрети жилье в такой способ практически нереально.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

В некоторых случаях для совершения уступки могут потребоваться следующие разрешения:

  • согласие застройщика,
  • нотариальное согласие супруга(и),
  • согласие банка, выдавшего кредит на покупку жилья.

Без застройщика

Может быть оформлено в виде:

  • отдельного документа с печатью и подписью руководителя;
  • отметки на соглашении о переуступке.

Согласие требуется, когда:

  • об этом прямо написано в ДДУ;
  • у продавца есть долг перед застройщиком по оплате квартиры. Тогда уступка заключается одновременно с переводом долга на покупателя. Два варианта оформления: отдельным соглашением либо включением обязательств в текст цессии.

Если в тексте договора нет упоминания, вы можете переоформить ДДУ на другого человека без согласия со стороны застройщика. Он не сможет заставить вас платить пени.

Участие супруга

Переуступка прав по договору долевого участия дду

Оформляется у любого нотариуса. Присутствие этого супруга обязательно.Оно необходимо, когда продавец и/или покупатель состоят в браке и сделка совершается одним из супругов. В противном случае не давший разрешения на сделку супруг вправе требовать признания ее недействительной в судебном порядке.

Не требуется:

  • когда в правоотношениях участвуют оба супруга,
  • когда между супругами составлен документ о том, что передаваемые имущественные права не являются их совместной собственностью — брачный договор, соглашение супругов о разделе общего имущества, решение суда.

Ипотечный кредит

Будьте осторожны при оформлении переуступки ДДУ с ипотекой. Вы можете столкнуться с двумя ситуациями:

  • для заключения ДДУ цедент использовал кредит и не погасил его;
  • когда кредит требуется оформить цессинонарию для исполнения своих обязательств по ДДУ.

В первом случае переоформление ДДУ возможно после оплаты долга перед банком и последующего погашения записи об ипотеке в Росреестре.

Узнать, что сделка совершена с использованием кредитных средств несложно – нужно только запросить сведения из ЕГРН, в которых будет отметка о наличии обременений – залога будущей недвижимости под кредит в банке.

Во втором случае, покупатель должен выбрать банк, с которым заключит кредитный договор. Но процентная ставка будет выше, и переплата за строящуюся квартиру может оказаться больше, чем при покупке готовой квартиры. Соглашение с банком нужно представить для регистрации цессии.

За государственную регистрацию цессии взимается государственная пошлина в размере всего 350 руб. и с юридических и с физических лиц, хотя государственная регистрация самого ДДУ обходилось юридическим лицам в 6000 руб., физическим лицам также 350 руб. (п. 30 части 1 ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ).

Иногда встречается информация, о том, что за цессию берется государственная пошлина в 13% от стоимости объекта долевого строительства – это не верно. Отменено еще Федеральным законом № 221 от 21.07.2014.

Будущая квартира дольщика

Для того, чтобы передать право требования третьему лицу необходимо соблюдение следующих условий:

  • Дольщик должен в полном объеме выплатить стоимость, указанную в основном соглашении, либо вместе с правом требования также перейдет и задолженность;
  • Оформить переуступку можно только до того, как будет подписан акт сдачи готового объекта недвижимости;
  • Переуступка такого вида должна регистрироваться в Росреестре.

Для того, чтобы дольщик мог передать своем право третьим лицам, он должен полностью внести всю стоимость по основному соглашению. Как альтернативный вариант, законодательство разрешает передать остаток задолженности перед застройщиком вместе с передачей прав третьему лицу.

Для того, чтобы такой вид сделки имел юридическое значение согласие от застройщика не потребуется. Кроме того, даже если не будут иметься доказательства того, что уведомлялась строительная компания, это не будет означать недействительность сделки. Но в данном варианте событий возможные неблагоприятные последствия перейдут уже к тому лицо, которое приобретает это право.

Для того, чтобы совершить сделку по переуступке права потребуется подготовить определенный пакет документов:

  • Паспорта всех участников, либо если от участника выступает представитель, то на него потребуется доверенность;
  • Основной ДДУ;
  • Платежка, подтверждающая полную оплату суммы, оговоренную в договоре с застройщиком;
  • Документ, подтверждающий регистрацию ДДУ.

После того, как право требования перейдет к новому лицу, у него появится полный набор прав и обязанностей в отношении застройщика, включая и возможность контроля этапов строительства, а также ознакомления с документацией застройщика. После того, как будет подписано соглашение, а также уведомлен застройщик, сделка должна быть зарегистрирована. Производится регистрация в Росреестре, которые проверяют и подтверждают переход прав на объект недвижимости.

Схема оформления

Вложить деньги в строительство дома

Переуступка не самый простой процесс как с технической, так и с юридической точкой зрения.

Действия продавца Действия покупателя
Продавец получает согласие строительной компании, так как без ее участия сделку провести едва ли получится. Если застройщик требует компенсацию, можно торговаться, чтобы снизить процент. Покупателю нужно проверить не только надежность продавца, но и строительной компании.
На следующем этапе нужно взять справку у застройщика о об отсутствии долгов и полном проведении расчетов. Если покупатель находится в браке, важно получить нотариальное согласие супруга. Это же делает и продавец.
Необходимо обратиться в Росреестр и взять справку ЕГРН. Это платная процедура, но она позволяет подтвердить право собственности. Покупатель изучает представленные документы и подписывает договор.
Если средства вносились ипотечным платежом, необходимо взять справку об отсутствии долгов в банке. Документы регистрируются в Росреестре. А через 10 дней можно взять справку о переходе права.

Соглашение о переуступке должно содержать:

  • дату и место составления;
  • полные наименования сторон с указанием паспортных данных;
  • реквизиты ДДУ: дата, номер, кем заключен;
  • описание объекта долевого участия в строительстве;
  • права и обязанности сторон.

Оформить договор переуступки прав возможно только при согласии всех трех заинтересованных сторон. После заключения соглашения права и обязанности продавца передаются цессионарию в полном объеме.

Перед продажей объекта продавец обязан совершить следующие действия:

  1. Направление письменного уведомления застройщика о предстоящей сделке и смене дольщика. Без выполнения этого действия переуступка может быть признана незаконной.
  2. Выдача письменного согласия застройщиком.
  3. Получение нотариально заверенного согласия супруги/супруга, если недвижимость приобреталась в браке.
  4. Получение разрешения банка, если для приобретения квартиры оформлялась ипотека.
  5. Получение выписки из ЕГРН для подтверждения легальности действий компании-застройщика.

Таким образом, после подписания договора цессии новый дольщик должен иметь на руках:

  • договор переуступки прав требования;
  • квитанции, подтверждающие выплату средств в рамках долевого участия в строительстве;
  • согласие застройщика на передачу прав новому владельцу;
  • выписку из ЕГРН;
  • экземпляр ДДУ.

Сделка по переуступки прав подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ. Чтобы зарегистрировать сделку необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости.

В тексте договора цессии прописываются следующие сведения:

  • личные данные цедента и цессионария;
  • информация о предмете сделки (право требования);
  • стоимость сделки – сумма, выплаченная цеденту за передачу прав;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за нарушение условий сделки;
  • заключительные положения.

За нарушения, связанные с оплатой стоимости по установленному графику платежей, возможно начисление неустойки в процентном соотношении. Пеня будет начислена за каждый день просрочки. Если покупатель нарушает условия договора в течение месяца, продавец вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.

Оформление переуступки прав

Переуступка прав требования – это возмездная сделка, а значит, возникает денежная выгода, которая признается доходом и облагается налогом. После совершения сделки продавец обязан выплатить налог в размере 13 % от полученной суммы прибыли.

Налоговой базой для расчета платежа будет разница между ценой договора ДДУ и стоимостью уступки права. Налог будет считаться именно от этой суммы.

Предлагаем ознакомиться:   Договор краткосрочной аренды жилого помещения

По итогам года, в который была совершена сделка, гражданин обязан предоставить в налоговые органы заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ. Чтобы сократить сумму выплаты можно единовременно со сдачей отчетности написать заявление на получение налогового вычета.

Если сумма, полученная по уступке, совпадает с суммой по ДДУ, то доходной части у физического лица не возникает. В этом случае платить налог не нужно.

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме является вполне законной операцией на территории РФ. Подобная возможность для граждан указывается в тексте ФЗ №214 (регулирующем главные особенности и вопросы возведения зданий и помещений по ДУ), а также в ГК РФ.

Фактически означает, что если у какого-то лица имеются официально подтвержденные документы о том, что он принимает участие в строительстве путем вложения собственных средств и по его окончанию имеет законное право на получение в собственность квартиры, то даже в случае ее еще фактического отсутствия можно передать свое право на требование.

Стоит отдельно отметить, что при подписании соглашения долевого участия необходимо внимательно ознакомиться с полным его текстом – иногда он содержит пункт запрета переуступки права собственности на квартиру и осуществить такую операцию будет невозможно.

Заключение подобного соглашения может быть выгодно для обеих сторон, участвующих в ней:

  • Для дольщика (продавца) – могут получить материальную выгоду фактически от продажи еще не существующего помещения. Также, таким образом с согласия застройщика имеется возможность передавать обязательство в виде непогашенного долга – той суммы, которую дольщик еще не полностью перевел. Осуществляется такая операция зачастую в тех случаях, когда собственник прав уже начал перечисления положенных средств, но остальные выплатить он не в состоянии;
  • Для покупателя – таким образом имеется возможность по весьма приемлемой и выгодной цене приобрести право на собственность возводимой недвижимости. Разумеется, для покупателя будут иметься некоторые риски, но поговорим об этом чуть позже.

Разобравшись в том, что такое переуступка прав и для чего она используется, рассмотрим более подробно саму процедуру, ее особенности и перечень необходимых шагов.

В первую очередь при желании осуществления подобной сделки собирается положенный в таких случаях пакет документов:

  • Заявление о регистрации ДДУ;
  • В том случае, если для погашения средств долевого участия был взят кредит в банке – договор о предоставлении займа;
  • Оформленный договор на участие в долевом строительстве и приложения к нему;
  • Юридические лица дополнительно предоставляют копию учредительных документов, свидетельство о постановке на учет в качестве плательщика налогов, решение об участии в сделке (если учредитель ООО в единственном числе), протокол проведенного собрания (если учредителей несколько);
  • Физические лица – граждане подают дополнительно разрешение супруги или супруга (при их наличии) или выписку о том, что не состоят в браке;
  • Если полным собственником (или частичным) строящегося помещения является несовершеннолетний, то согласие органов попечительства на переуступку прав;
  • Квитанция о внесении государственной пошлины за оформление соглашения цессии (на данный момент 350 рублей);
  • Если первоначальным владельцем внесена не вся положенная сумма в пользу застройщика, дополнительно предоставляется оригинал и копия согласия организации, осуществляющей возведение.

Образец договора переуступки права требования должен содержать в себе следующие обязательные положения:

  • Название документа;
  • Наименования и реквизиты сторон;
  • Основная информация о возводимом объекте, на который переуступается право (площадь, сколько комнат, номер квартиры, который будет после окончания постройки и т.д.);
  • Стоимость предмета договора;
  • Каким образом будет вноситься оплата;
  • Передаются ли вместе с правом собственности обязанности по частичному погашению невыплаченных сумм;
  • Ответственность сторон по данному соглашению;
  • Контакты участников соглашения, их подписи.

Отдельным моментом в процессе передачи прав относительно строительства, является вопрос переуступки права аренды земельного участка. Осуществляться он может двумя способами:

  • Заключение договора аренды между арендатором на текущий момент и третьим лицом – таким образом возникает появление нового документа – договора субаренды. В этом случае уже арендатор, выступающий таковым по первому соглашению будет выступать в качестве арендодателя, а третье лицо, желающее осуществлять дальнейшее строительство на конкретном участке – арендатором. Основным условием такого соглашения является то, что срок действия его не должен по имеющейся продолжительности превышать первый договор аренды – ведь по сути, конечный арендатор получает право пользования от лица, которое также ограничено временными рамками владения. По поводу суммы аренды – никаких ограничений не существует – она может быть как больше первоначальной суммы, так и меньше;
  • Уступка права на аренду. Заключается в передаче прав на конкретные земельные участки третьему лицу (в дальнейшем он именуется как арендополучатель). Подобное соглашение заключается с обязательным условием уведомления собственника участка.

Особенностями договора об уступке права аренды являются следующие моменты:

  • Если возможность осуществления такого соглашения не оговаривалась в документе аренды, то выполнить ее нельзя;
  • Необходимо знать, что если назначение передаваемых земель исключительно для использования в целях сельского хозяйства, то производить на нем строительство жилого помещения по закону нельзя. В таком случае для начала инициируют процедуру смены целевого назначения (если такое действие для конкретного участка возможно).

Понятие переуступки прав

Застройщик для возведения жилого дома привлекает инвестиционные средства, на которые собственно этот дом и будет строиться. Покупая квартиру на начальной стадии строительства, граждане автоматически становятся участниками долевого строительства и заключают с застройщиком договор ДУ (долевого участия), который после сдачи дома в эксплуатацию позволяет оформить право собственности на квартиру в этом доме.

Иногда бывают случаи, когда участник долевого строительства (дольщик) хочет продать свои права на квартиру в строящейся многоэтажке. Это собственно и называется переуступкой прав требования или цессией, а продавец и покупатель в данной сделке выступают цедентом и цессионарием.

Покупка квартиры в возводящемся доме по переуступке прав собственности является трехсторонней сделкой, поскольку третьей стороной в ней выступает сам застройщик. Именно с ним новый дольщик будет решать все возникающие в будущем вопросы.

Купить квартиру по переуступке прав можно только после полного расчета первого дольщика с застройщиком, но на практике встречаются случаи, когда сделка заключается не только с переуступкой прав требования, но и с переуступкой обязательств перед застройщиком. Это значит, что человек, приобретающий жилье по переуступке, получает не только право на участие в долевом строительстве, но и обременение в виде обязательства выплатить оставшуюся часть стоимости квартиры застройщику.

Важно! Договор долевого участия, как и договор переуступки прав требования подлежит обязательной регистрации в органах ЕГРП.

При оформлении цессии первоначальный договор долевого участия передается новому дольщику и хранится у него. До момента сдачи дома в эксплуатацию, переуступка прав собственности может осуществляться неограниченное количество раз, то есть на место прежнего дольщика будет приходить новый, который потом также переуступит свои права, продав их третьему, четвертому, пятому и т.д.

По соглашению цессии продавец (цедент, прежний дольщик) уступает покупателю (цессионарию, новому дольщику) свои права требования по ДДУ, заключенному между продавцом и застройщиком. Юридически происходит замена стороны в обязательстве, то есть застройщик вступает в правоотношения с покупателем. Предыдущий дольщик не платит никаких штрафов за расторжение сделки.

Заключить несколько договоров

Цессия подлежит обязательной государственной регистрации.

Обычно целью переуступки является передача всех прав предыдущего дольщика. Частичная уступка возможна, когда:

  • предметом одного ДДУ является несколько объектов, как правило, это относится к нежилым помещениям;
  • передается отдельно право выплаты неустойки за просрочку сдачи объекта.

По своей сути цессия – это та же купля-продажа, но оформленная по договору переуступки прав требования. В такой сделке участвует три стороны:

  1. Застройщик – юридическое лицо, получившее расчет за недвижимый объект, находящийся на этапе постройки.
  2. Продавец или цедент – чаще физическое лицо, внесшее сумму для приобретения недостроенной недвижимости.
  3. Покупатель или цессионарий – лицо, изъявившее желание получить правомочия на недвижимость, которая еще не достроена, но фигурирует как объект долевого участия.

Таким образом, по договору переуступки дольщик передает цессионарию обязательства и права по ДДУ, который оформлен между продавцом-дольщиком и фирмой-застройщиком. Нередко этим видом сделки пользуются инвесторы. Они приобретают объекты у застройщика на стадии получения разрешения на строительство, а на завершающем этапе застройки продают квартиры по более высокой цене.

Этим механизмом также пользуются и лица, не преследующие цель получить доход, а просто по каким-то субъективным причинам передумавшие приобретать жилье. С помощью переуступки они смогут вернуть потраченные средства. Для таких лиц оформление договора цессии – единственный способ избежать выплаты штрафа, предусмотренного по ДДУ.

Возможность переоформления прав требования предусмотрена и регулируется следующими нормативными актами:

  1. ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.
  2. Ст. 164 ГК РФ, регулирующая вопрос регистрации договора.
  3. Ст.ст. 388-390 ГК РФ регулируют вопросы, связанные с цессией.
  4. Налоговый Кодекс РФ, в котором прописаны особенности перечисления налога в бюджет.

Заключение такого типа договора возможно только до перехода права собственности на стоящееся жилье к участнику долевого строительства. После оформления акта приема-передачи заключить цессию уже не удастся.

В результате переуступки не могут корректироваться первичные договоренности дольщика и застройщика. К примеру, если по ДДУ дольщик приобретает жилье в рассрочку и перечисляет платежи согласно установленному графику, то цессионарий также обязан соблюдать эти условия.

  • возможность приобрести жилье в понравившемся доме, когда квартиры в нем уже реализованы;
  • финансовая выгода для продавца;
  • возможность вернуть деньги, затраченные по ДДУ, для продавца;
  • денежная экономия для покупателя (до 25 %).

Оформление переуступки может быть выгодно и при ипотеке. При приобретении жилья на начальной стадии строительства приходится длительное время выплачивать проценты по кредиту без возможности заселения в квартиру. Если заключается договор переуступки прав, то ипотека выплачивается непосредственно перед переездом в новую жилплощадь.

Отрицательная сторона цессии – увеличение риска покупателя, если сравнивать сделку с первичным оформлением долевого участия. Есть и другие риски:

  1. Вероятность признания договора переуступки прав не действительным.
  2. Возможность объявления застройщика банкротом.
  3. Мошенничество посредством двойной переуступки прав.
  4. Нарушение продавцом условия обязательного уведомления компании-застройщика о переуступке.

При признании договора не действительным покупатель сможет предъявить претензии только цеденту. Минимизировать этот риск поможет тщательная проверка правильности заключения сделки. Соглашение о переуступке будет считаться правомерным, если соблюдены следующие условия:

  • дольщик оплатил всю сумму, указанную в ДДУ, и может это подтвердить соответствующими документами;
  • застройщик дал письменное согласие на оформление цессии;
  • есть согласие банка на сделку, если квартира приобреталась в ипотеку.

В соответствии со ст. 390 ГК РФ, если условия будут нарушены, то вся ответственность ложиться на плечи продавца, то есть первоначального участника по ДДУ.  Покупатель вправе требовать от цедента возврата денег, полученных по сделке.

Банкротство застройщика случается довольно часто. Нередко именно этим и вызваны массовые продажи жилья. В этом случае предъявить претензии продавцу будет невозможно, так как он может и не знать о финансовой несостоятельности компании-застройщика. Потребовать возврата средств можно с застройщика, но в случае банкротства последнего получить деньги обратно будет очень непросто.

Предлагаем ознакомиться:   Куда жаловаться на незаконно размещенную рекламу

В роли продавца выступает не фирма, а покупатель

На рынке недвижимости достаточно часто приходится сталкиваться с мошенническими действиями недобросовестных граждан – одну и ту же квартиру могут по договору цессии продать дважды. Если такое произошло, то, вероятнее всего, жилплощадь достанется покупателю, который первым оформил переуступку.

При возникновении сложностей, связанных с переуступкой прав по ДДУ в строительстве, обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Опишите свою ситуацию и задайте вопрос юристу в специальном окне.

Прежде чем оформить переуступку прав по договору долевого участия в строительстве рекомендуется внимательно изучить условия будущей сделки, имеющиеся документы и информацию о застройщике. Кроме того, чтобы обезопасить себя, можно оплатить переуступку прав после ее регистрации в Росреестре.

  • Наличие третьих лиц в отношениях между застройщиком и дольщиком – в основном, это банковские структуры. Порой, при невыплаченном кредите бывает очень сложно получить их согласие;
  • Приобретение права собственности может быть сопряжено с опасностью замораживания процесса возведения объекта на определенном этапе и, иногда, исчезновении ответственного лица-застройщика. Естественно, в таком случае дом не будет введен в эксплуатацию и квартира не сможет перейти в полноправную собственность;
  • Порой слишком длительная процедура получения права собственности в многоэтажном доме. Зачастую, в процессе строительства участвует слишком много контрагентов и в связи с этим сбор необходимых документов для введения дома в эксплуатацию (плюс срок получения разрешений). Все это может отодвигать сроки окончания всех обязательных процедур.
  • При переуступке права пользования землей могут возникнуть какие-то долговые обязательства (перед банками, государственными структурами и т.д), в результате которого она может пойти в счет погашения таких обязательных сумм.
  • Продавец (цедент) ничем не рискует, он заранее, еще до государственной регистрации сделки цессии, получает свои денежные средства. Сумма, получаемая им, гораздо больше той, что была выплачена по ДДУ, даже с учетом банковских процентов. Благодаря возможности цессии, цедент переводит свое недвижимое, еще даже не построенное, имущество в ликвидную форму и может распоряжаться им по своему усмотрению. Например, вложив в новый ДДУ;
  • У цессионария рисков гораздо больше, но и преимуществ также больше.

Риски цессионария:

  • риск недействительности сделки. Для предотвращения такого поворота событий необходимо отказаться от сделки с любым предварительным договором (договор купли – продажи, ДДУ). Эти договоры не проходят государственную регистрацию, и существует вероятность двойной продажи. Договор же цессии, зарегистрированный в Росреестре, исключает двойную продажу. Также необходимо перед сделкой убедиться в дееспособности продавца (цедента). Если же цедентом выступают несовершеннолетние (такие случаи уже бывали много раз, и даже отмечены в судебной практики), то цессия совершается только по разрешению органа опеки того района, в котором прописан цедент;
  • риск невыплаты цедентом всей суммы по ДДУ. Для предотвращения такого поворота событий необходимо перед сделкой тщательно проверить все квитанции, подтверждающие оплату цедентом всей суммы, желательно проверить это также и в офисе у застройщика;
  • риск несдачи дома, долгостроя, банкротства, ликвидации застройщика, приостановления его деятельности по решению арбитражного суда. Для предотвращения такого цессионарии необходимо заранее, еще до совершения сделки, изучить застройщика. Проще всего зайти на сайт застройщика, на котором, в соответствии с требованиями Закона, должны быть представлены: разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных этим застройщиком объектов, аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, проектная декларация, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом, проект ДДУ, отвечающий требованиям, выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительства банка или страхование в страховой компании) и фотографии самого строящегося многоквартирного дома (по части 2 ст. 3.1 Закона). Изучение этих документов сразу же позволит отсеять сомнительных застройщиков, и не рисковать своими деньгами.
  • также цессионарий замораживает свой капитал, он не имеет возможности пользоваться своей ликвидной собственностью эти полгода до сдачи дома, и ее перепродажи другому лицу. Хотя ее можно было бы вложить в другое, возможно еще более выгодное дело.
  • ДДУ между дольщиком и застройщиком (основной договор), а также график работ по объекту строительства;
  • Справку о выполненных застройщиком работах;
  • Финансовые документы, относительно надлежащего исполнения обязательств сторонами сделки.

Налоговые обязательства по переуступке права требования по ДДУ

Касаемо необходимости уплаты налогов за отчуждение права владения можно отметить следующее:

  • При подписании соглашения, по причине которого права владения переходят от одного лица другому, одна сторона получает материальную компенсацию – так называемую прибыль;
  • Российское законодательство имеет четкие формулировки относительно полученной гражданами прибыли – за исключением некоторых случаев она должна облагаться налогом, который уплачивается в определенные сроки на счет государства;
  • В том случае, если на основании соглашения о переуступке права владения оплата произошла не в денежном выражении, а, к примеру, в любой устраивающей обе стороны натуральной форме, это не отменяет необходимости уплаты налога;
  • Первоначальный собственник прав на квартиру или же земельный участок обязательно отчитывается в налоговую инспекцию (сдает форму НДФЛ) и перечисляет положенную сумму. Стоит отметить, что сделки, осуществляемые между близкими родственниками, также подлежат обложению.

Таким образом, переуступка прав собственности в случае долевого участия в возведении жилого объекта и пользовании землей – вполне законная сделка, которую можно осуществить с выгодой для всех ее сторон. Как и любое соглашение, она имеет определенные риски и должна производиться со сбором необходимых документов и по установленному порядку.

  • Вместе с декларацией оформить имущественный вычет;
  • Цену уступки установить равной первоначальной цене ДДУ.

Проверка

Перед тем, как заключить соглашение, попросите документы:

  • сведения о застройщике из Единого государственного реестра юридических лиц. Запросите бесплатно на официальном сайте ФНС России по ИНН и/или наименованию компании;
  • проектная документация застройщика, которую найдёте на его официальном сайте;
  • ДДУ, права по которому вы покупаете;
  • сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН). Запросите выписку в бумажном варианте или через онлайн-сервис;
  • справки об объекте долевого строительства, о задолженности продавца. Потребуйте их у застройщика.

Содержание соглашения

Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.

Обязательные условия:

  1. дата заключения;
  2. стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
  3. объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
  4. цена уступки, если сделка возмездная.

В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:

  • наименование,
  • номер,
  • дата заключения,
  • наименование сторон,
  • объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
  • сроки сдачи объекта,
  • права на земельный участок, разрешительная документация,
  • дата и номер регистрации в Росреестре,
  • а также все дополнительные соглашения к нему.

Cоглашение с участием нотариуса

В особых случаях пропишите условия:

  1. о безвозмездной передача прав;
  2. о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
  3. об ипотеке.

Укажите все характеристики кредитного договора:

  • данные о его регистрации,
  • закладной,
  • сведения о банке,
  • сумме долга,
  • порядке и сроках выплаты платежей — графике,
  • сведения об обеспечительных мерах.

Застройщик всегда выступает в сделке в качестве третьего лица. При этом договор можно заключить только до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Затем будет доступна только сделка купли-продажи.

Продавец выбирает такую сделку по причине сохранения средств. Как правило, на начальном этапе строительства договор заключается по самой выгодной цене. Те, кто хочет заключить ДДУ позднее, могут это сделать по более высокой стоимости. Поэтому застройщики устанавливают штрафные санкции за преждевременное расторжение договора. Так им удается вернуть не всю сумму.

Чтобы избежать штрафа и получить свои деньги, у продавца есть единственная возможность – переуступка прав другому лицу. Когда дом будет введен в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи квартиры без участия первоначального владельца.

Проведение данной сделки регламентируется следующими законодательными актами:

  • Статьями 382 и 390 Гражданского кодекса РФ.
  • Статьей 11 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Переуступка по ДДУ является единственным легальным способом переоформления права собственности. Это лучшее решение не остаться без существенной части своих вложений. Вас в данном случае защищает законодательство.

Завершающий этап процесса переоформления прав и обязанностей — подача документов для проведения государственной регистрации:

  • соглашение о переуступке,
  • договор о переводе долга – при необходимости, если составлен в виде отдельного документа,
  • паспорта сторон,
  • копия и оригинал ДДУ,
  • документы об оплате,
  • согласие застройщика – при необходимости, если составлено в виде отдельного документа,
  • согласие супруга,
  • кредитный договор.

Результат – получение соглашения, на котором проставлена специальная регистрационная отметка о проведении государственной регистрации.

Советы

Продавцу:

  1. Предупредите покупателя обо всех особенностях сделки. Неожиданные подробности заставят его передумать в последний момент.
  2. Напишите расписку на получение средств только на того, кто будет стороной цессии.
  3. Оформляйте переуступку через застройщика, либо у надёжного юриста.

Покупателю:

  1. Оцените на местности ход строительства.
  2. Запросите у застройщика информацию о квартире, об исполнении дольщиком своих обязательств по оплате.
  3. Изучайте внимательно предоставляемые на подпись документы.
  4. Перечислите денежные средства только после оформления уступки в установленном законом порядке.
  5. Попросите написать расписку.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector