Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Отмена договора купли продажи недвижимости

Можно ли расторгнуть и аннулировать сделку и как это осуществить

Решают, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, после изучения всех документов. Обязательно учитывают соблюдение условий, сроки перечисления указанной суммы, а также достоверность изложенной информации.

Отмена сделки купли продажи квартиры аналогично тому, как она состоялась, то есть письменно.

По ст. 450 ГК РФ, расторжение возможно:

  1. По соглашению.
  2. Односторонним, по суду или без.
  3. По основаниям, изложенным в законодательстве (ГК РФ, УК РФ).

Третий путь – это вынужденная мера при противозаконных действиях (мошенничество, подлог, злоупотребление доверием ). Тогда спорная сделка – это часть преступления.

Два первых пункта самые распространенные, поэтому механизм их тщательно отработан и требует скрупулезного подхода к выполнению стандартных действий.

Формулируют соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры тогда, когда его уже подписали, но регистрации в Росреестре еще нет.

По окончании этой процедуры остается только воспользоваться обратной сделкой, полностью пройдя тот же самый путь заново.

В тексте от имени продавца, обязательно указываются сведения:

  1. Место и дата подписания.
  2. Паспортные данные участников.
  3. Намерение отменить прежнюю договоренность.
  4. Описание квартиры: число комнат, площадь, почтовый адрес.
  5. Обязательство продавца принять по акту квартиру обратно.
  6. Свидетельство покупателя в том, что квартиру не подарили, не заложили, не продали за время, прошедшее после подписания купчей.
  7. Срок возврата денег и порядок.
  8. Указание на расходы по расторжению сделки.
  9. Подтверждение дееспособности обеих сторон.

Документ может заверяется нотариально. После возврата денег, квартиру передают по акту и регистрируют соглашение в Росреестре. После этого сделка будет окончательно расторгнута.

Можно отказаться и после регистрации купчей в Росреестре, доказав нарушение ее существенного условия. К примеру, нет оплаты.

Для защиты от мошенничества придуманы предварительные договоры, по которым вносится задаток.

Расторгнуть их проще, ведь отказавшийся покупатель «дарит» задаток продавцу. Если отказывается продавец, то деньги возвращаются покупателю (двойное возмещение).

Односторонний разрыв – это когда:

  1. Истек срок продажи.
  2. Подано исковое заявление.

Отмена договора купли продажи недвижимости

Покупатель успевает отказаться от квартиры, когда подписи поставлены, деньги в банковской ячейке, но регистрация в Росреестре не завершена. Этот механизм отлично зарекомендовал себя. При всем желании продавец не заберет оплату, пока не предъявит в банке выписку из ЕГРП.

Когда сделка состоялась, расторгнуть ее можно.

Веские на то причины:

  1. Продавец – не собственник.
  2. Супруг не согласен (другие совладельцы) на продажу.
  3. Ограниченная или полная недееспособность любого участника.
  4. Обременение квартиры (залог, наличие лиц с правом пожизненного проживания и т. д.).
  5. Незарегистрированная (незаконная) перепланировка.
  6. Не соответствие потребительским свойствам – плохое техническое состояние.

До регистрации в Росреестре можно провести расторжение подписанием соглашения. С исполнением договора сделать уже ничего нельзя, поэтому спор решается в судебном порядке. Инициатором может выступать любой из участников конфликта.

Ниже представлен пример иска, в котором за основу берется техническое состояние жилого помещения не соответствующее санитарным и строительным требованиям.

 Иск о расторжении ДКП по инициативе покупателя

В связи с неуплатой

По п. 1 ст. 486 ГК РФ, платить можно до подписания акта передачи или после. Сумма, условия платежа, сроки – важные пункты купчей.

Не получив деньги, продавец вправе вернуть не только оговоренное, но и проценты за просрочку (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Отказ покупателя выполнить претензию – это основание для расторжения сделки.

Когда акт передачи не подписан, нет оплаты, то на свое усмотрение продавец требует деньги или сразу отказывается исполнять купчую (п. 4 ст. 486 ГК РФ). Очень важно, когда именно происходит отказ от оплаты.

Есть обстоятельства, когда не собственник обладает правом пожизненно пользоваться жильем. Например, те, кто отказался участвовать в приватизации, написав заявление об этом. Обременение – не мешает продаже, но скрывать его от покупателя нельзя.

Если покупатель введен в заблуждение, а с момента совершения сделки прошло менее 3 лет, то можно требовать расторжения купчей и возврата денег. Проверить обременения достаточно сложно. Риелторы и юристы выполняют такую услугу платно.

Недействительность купчей можно установить только в суде. Истец доказывает наличие для этого веских оснований. В юриспруденции признание сделки недействительной не тождественно ее расторжению.

Чаще всего такие последствия наступают при участии недееспособных лиц. Угрозы, насилие, введение в заблуждение, обман – тоже веские основания. Исполнение судебного решения контролирует ФССП.

Есть обстоятельства, признаваемые законом достаточными для отказа от совершенной сделки. Если до подписания договора они были известны, то он бы остался не заключенным.

Суд отменит все последствия сделки, если сложившаяся ситуация будет:

  1. Неожиданной.
  2. Непреодолимой.
  3. Наносящей ущерб сторонам.
  4. Затрагивающей интересы обеих сторон.

Чтобы произошедшие изменения были признаны существенными, они должны отвечать одновременно всем четырем критериям.

Никто не обладает даром предвидения. Могут произойти разные события. Они в свою очередь оказывают влияние на последствия совершенных сделок.

Суд признает существенным то, что возникло из-за:

  1. Изменения законов.
  2. Роста рыночных цен.
  3. Экономического кризиса.
  4. Ликвидации (не банкротства) предприятия.

Чтобы событие было принято во внимание, необходимо доказать его наступление. Больше всего сомнений вызывает 3-й пункт, поэтому суды редко его рассматривают.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости допустимо по ограниченному перечню оснований:

  • отказ от оплаты квартиры или существенное нарушение условий и порядка передачи денег;
  • отказ продавца от выселения и снятия с регистрационного учета;
  • отказ от передачи или получения квартиры по акту приема-передачи;
  • отказ одной из сторон выполнять свои обязательства;
  • существенное ухудшение состояния квартиры (возможно, когда передача происходит после регистрации в Росреестре).

Расторжение используется в случаях, когда квартира обременена правами третьих лиц, о которых было неизвестно при согласовании условий сделки. К примеру, некто был зарегистрирован в квартире, а затем лишен свободы на долгий срок. После освобождения он отказался сняться с учета и заявил свои права на проживание в продаваемом объекте. В данном случае покупатель имеет право отказаться от сделки.

Расторжение договора до момента государственной регистрации перехода права собственности осуществляется в любой момент. Стороны подписывают отдельное соглашение или получают судебный акт, устанавливающий факт расторжения договора и определяющий их права и обязанности по отношению друг к другу.

При расторжении сделки до обращения в Росреестр дополнительное соглашение не регистрируется, судебное решение в регистрационные органы не направляется.

Отмена договора купли продажи недвижимости

Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент. Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения. Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора, то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:

  • Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
  • Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
  • Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
  • Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

Предлагаем ознакомиться:   Основания для расторжения брака в судебном порядке

Расторжение через суд

Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.

Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Отмена договора купли продажи недвижимости

После подписания договора у сторон есть 3 года на то, чтобы обратиться в суд для его аннулирования (ч. 1 ст. 196 ГК РФ). Позже иск по заявлению ответчика о пропуске сроков исковой давности, будет отклонен.

При подготовке к процессу важно собрать все документы, подтверждающие каждый из изложенных в иске фактов.

В исковом заявлении обязательно излагаются следующие факты:

  1. Когда подписан договор, каковы его условия.
  2. Что именно нарушил ответчик.
  3. Что предпринял истец для мирного урегулирования спора (прилагаются уведомление, проект соглашения), каковы результаты этих действий.
  4. Суть исковых требований.
  5. Ссылки на действующее законодательство.

К иску прилагают целый ряд документов. Можно использовать копии, которые заверены нотариально. При этом и сам иск, и все приложения к нему готовятся в 3 экземплярах: один для себя, второй подается в суд, третий передается ответчику для ознакомления.

В стандартный пакет приложений входят:

  1. Договор купли-продажи квартиры.
  2. Выписка со счета продавца, подтверждающая отсутствие поступлений от покупателя.
  3. Уведомление покупателя или продавца о желании расторгнуть договор.
  4. Копии документов, подтверждающих обоснованность исковых требований.
  5. Экспертиза жилого помещения (при необходимости).

Если истец не может сам защищать свои интересы в суде, он вправе поручить это юристу или иному лицу. Для этого оформляется нотариальная доверенность, а ее копия прилагается к иску.

Порядок

Подать можно два иска с разными требованиями, или объединить их в один. Первый вариант дает шанс добиться исполнения хотя бы одного требования.

  1. Расторгнуть купчую.
  2. Вернуть квартиру.

Когда за время после подписания акта передачи жилье существенно повреждается, истец может ходатайствовать о возмещении ущерба. Часто оплата вносится в конкретный срок после регистрации купчей. Пропуск заявленного срока дает право требовать возврата денег (задаток или аванс) с процентами. Проценты начисляются по ключевой ставке ЦБ РФ (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Суд может вынести положительное или отрицательное решение, а также оставить иск без рассмотрения. Последнее происходит при небрежной подготовке к процессу, когда требования или изложение фактов противоречат законодательству. Решение в первой инстанции любая из сторон вправе оспорить в установленном порядке.

Положительное решение суда представляют в Росреестр для регистрации. Заявитель оплачивает госпошлину в размере 2 тыс. руб. (организации – 22 тыс. руб.).

Подсудность

Для установления подсудности важно определить под какую категорию сделок подпадает данная.

Если участник – юридическое лицо, либо она совершена в предпринимательских целях, то иск будет рассматриваться в арбитражном суде. В районный суд обращаются граждане.

Выбор конкретного суда осуществляется по принципу: где расположена спорная квартира, туда и подается заявление. По ходатайству место рассмотрения может быть изменено. Так поступают, когда участник из другого населенного пункта.

Расторжение договора купли-продажи квартиры в 2018 году претерпело ряд изменений.

Есть несколько самых популярных вопросов, с которыми граждане обращаются к юристам перед судебным процессом. Вот некоторые из них.

Да, по искам, касающихся таких сделок и их последствий, действует стандартный срок исковой давности – 3 года.

Продлить может суд, если доказать уважительность причин, не позволивших истцу обратится за судебной защитой вовремя.

Потребуется представить документальные доказательства в дополнение к ходатайству.

Да, при обоюдном согласии сторон они могут составить соглашение. Потребуется заверить его нотариально. За данную услугу взимается пошлина.

Мер защиты существует несколько. Свои интересы могут отстоять обе стороны. Так, задаток – одна из гарантий того, что сделка состоится. Аренда банковской ячейки – надежный способ исключить риск передачи квартиры покупателю без оплаты.

Внимательность следует проявлять ко всем мелочам. А лучше всего поручить совершать все действия, связанные с подписанием, регистрацией и оплатой, проводить юристу. Его помощь потребуется и на предварительном (подготовительном) этапе.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации

Порядок прекращения договорных обязательств регулируется Гражданским кодексом:

  • отдельными положениями главы 26 «Прекращение обязательств»;
  • главой 29 «Изменения и расторжения договора»;
  • 1,7 главы 30 «Купля-продажа».

Тема аннулирования договоров купли-продажи относится к числу самых юридически непростых, когда даже опытному юристу сложно правильно расставить акценты, разложить ситуацию по полочкам и подвести правовую основу.

Законом в лице

предусмотрено расторжение договора купли-продажи в зависимости от причин.

На любом этапе, в основном по взаимному решению сторон, можно прекратить действие сделки.

Но есть варианты прекращения отношений и в одностороннем порядке.

Для осуществления таких намерений должны быть серьезные основания, одного простого желания покупателя или продавца недостаточно.

Основания может дать одна из сторон, скрыв какие-то сведения, или предоставив неполную или намеренно ложную информацию. Иногда вины ни продавца, ни покупателя в возникших обстоятельствах нет, тогда вступает в силу ст. 451 ГК РФ, также может иметь место форс-мажор. Собственно процедура прекращения сделки подчиняется требованиям ст. 452 ГК РФ. При невозможности мирно провести расторжение, особенно, если речь идет о неуплате средств, могут помочь судебные органы.

Согласно Федеральному закону №122, который регламентирует проведение операций с объектами недвижимости, все акты купли-продажи требуют регистрационных мер: сначала договора, а потом – переноса прав собственности от продавца к покупателю.

Проведение процедуры аннулирования сделки может иметь место при таких ситуациях:

  • взаимное согласие сторон;
  • нарушение важнейших условий контракта;
  • по судебному решению;
  • когда расторжение документа предусмотрено законодательными актами.

Расторгнуть договор купли-продажи – значит, прекратить действие договора, неисполненного или исполненного ненадлежащим образом. Когда продавец или покупатель утверждают, что сделку нужно отменить из-за недействительности договора об акте купли-продажи, то это совсем другая история, в нашем случае договор действителен, но есть следующие основания для его расторжения:

  • в деле фигурируют поддельные или ошибочно представленные бумаги;
  • оплата за купленную недвижимость не выполнена в полном размере;
  • из квартиры не выезжают, жильцы не снимаются с регистрации;
  • нарушаются права несовершеннолетних или недееспособных граждан;
  • в квартире есть обременения и пр.

Если одной из сторон выступает юр. лицо, уставные бумаги которого не в порядке, то такое обстоятельство тоже приведет к прекращению отношений между продавцом и покупателем. Нельзя назвать редко встречающейся ситуацию, когда из мест, не столь отдаленных, после отбывания тюремного возвращается жилец в квартиру, уже купленную другой семьей.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации

К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

Потому важно соблюдать несколько основных правил:

  • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
  • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
  • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости регламентируется рядом законодательных актов.

Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ.

Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет целью прекратить действие неисполненного или ненадлежащим образом исполненного договора.

Расторгнуть сделку допустимо в следующих ситуациях:

  • по обоюдному согласию;
  • на основании судебного решения;
  • при нарушении существенных условий договора;
  • если расторжение предусмотрено законодательно или документально.

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки. При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

Согласно Гражданскому кодексу, после перехода прав на недвижимость прекращение действия договора по суду не означает причину для того, чтобы покупатель перестал пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками, или включать в один иск два требования:

  1. О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
  2. О возвращении всего переданного имущества.
Предлагаем ознакомиться:   Сокрытие доходов при уплате алиментов

Сроки расторжения

Время, которое имеется у сторон на то, чтобы прекратить договорные отношения, зависит от того, как именно они проводят сделку. Регистрация документов, поданных в Росреестр, осуществляется сегодня в срок до 7 дней. Но в предварительном или основном договоре может быть оговорено, когда именно будут поданы документы (дата).

Во всех случаях, кроме судебного разбирательства, прекращение сделки оформляется уведомлением инициирующей стороной второго участника. После этого переходят к подписанию соглашения и его нотариальному заверению.

Сторона, желающая отказаться от купли-продажи, направляет партнеру документ, в котором излагает суть претензии.Один из примеров.

 Уведомление об отказе

Соглашение (образец)

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации

Типовое соглашение о расторжении договора купли-продажи выглядит так.

 Образец соглашения

Их назвать сложно, поскольку каждый договор имеет индивидуальный срок действия, определенный моментом исполнения взаимных обязательств. После их выполнения соглашение считается исполненным и более не действующим. Чаще всего окончание его действия связывается с моментом государственной регистрации перехода права собственности.

Покупатель или продавец могут обратиться за защитой своих прав в течение трех лет после совершения сделки. Это не означает, что через три года после покупки квартиры допустимо требовать расторжения, но стороны могут заявить иные требования, связанные с предметом сделки, – например, о качестве.

После регистрации в Росреестре

Он определяется инициатором расторжения соглашения. Если им выступает одна из сторон, то процедура начинается с направления требования о расторжении договора с обоснованием причин. Этот этап может сопровождаться переговорами и поиском компромисса. Если контрагент возражает, то рассмотрение спора переносится в суд.

Второй вариант – расторжение сделки по соглашению сторон. Участники подписывают дополнительное соглашение о расторжении договора и возвращают полученное по сделке. Если переход права собственности уже был зарегистрирован, но договор все еще действует, дополнительное соглашение регистрируется в Росреестре. Если документы в Росреестр не подавались, то регистрировать соглашение не нужно.

Общий порядок действий следующий.

  1. Составление обоснованного требования о расторжении.
  2. Получение ответа стороны.
  3. Определение способа расторжения (обоюдное согласие или судебное рассмотрение).
  4. Составление дополнительного соглашения о расторжении или искового заявления с аналогичными требованиями.
  5. Получение судебного решения или регистрация дополнительного соглашения.
  6. Возврат полученного по сделке (задаток).

После регистрации перехода права собственности и окончании всех расчетов считается, что стороны выполнили свои обязательства друг перед другом, поэтому договор более не действует. Расторгнуть соглашение, которое утратило силу в связи с исполнением, невозможно.

Когда сторонам необходимо вернуть все в первоначальное положение, они заключают договор купли-продажи, в котором бывший покупатель становится продавцом, а бывший продавец – покупателем. Так стороны возвращают друг другу все приобретенное.

Реже применяется расторжение через дополнительное соглашение. Если ситуация позволяет (не произведен расчет, сохранились неисполненными иные обязательства), соглашение сохраняет силу. Оно может быть расторгнуто путем составления отдельного приложения, которое регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит обратно к продавцу: он получает квартиру, а покупатель – деньги.

Последствия регистрации сделок регламентируются ст. 453 ГК РФ.

Если регистрация прошла, то решать вопрос будет непросто: раз договор исполнен хотя бы частично, расчет произведен (или не полностью), недвижимость передана, то вернуть все обратно по закону можно, но только не путем расторжения договора: тот контракт уже состоялся и исчерпал себя.

Пример претензии о расторжении договора

Теперь нужно заключать новый договор, в котором новый собственник недвижимости будет выступать продавцом, а прежний хозяин – ее покупателем. Такое решение вопроса наиболее быстрое и беспроблемное, но возможно только при отсутствии конфликта, ведь нужен спокойный диалог.

Когда одна сторона согласна на такой вариант, а другая – нет, но нужно попытаться подписать досудебное соглашение. Инициатор должен направить другой стороне письмо с предложением отменить сделку. Если ответа в течение 30-ти дней не получено или ответ отрицательный, тогда отмена сделки будет проводиться судом. Ситуации бывают разные, и пути разрешения проблем различаются, в зависимости от обстоятельств.

Отсутствие оплаты

При нежелании покупателя, ставшего владельцем, произвести расчет, можно попытаться отправить предупреждение, что дело будет передано в суд.

Сторона, выступавшая продавцом, должна подать иск о расторжении договора купли продажи недвижимости в суд, причем имеет полное право требовать не только денег за свою недвижимость, но и за нанесение морального ущерба (ст. 395 ГК РФ).

Обращение в суд должно содержать не одно требование, а два: расторгнуть договор сделки и вернуть недвижимое имущество. Если истец не укажет другого требования, то суд удовлетворит только одно – расторгнет договор, а ни денег, ни имущества не вернут.

В суд по месту нахождения недвижимости нужно подготовить и подать:

  • исковое заявление;
  • купчую;
  • бумаги, доказывающие наличие нарушений условий сделки.

Сюрприз в виде вернувшегося из тюрьмы жильца, право проживания за которым сохраняется, является вполне обоснованным поводом прекратить действие сделки, если с момента ее заключения не прошло 3-х лет.

Соглашение о расторжении ДКП квартиры

В суде обяжут вернуть покупателю деньги в полной сумме. А квартиру – продавцу, в которой зарегистрирован и имеет право жить освободившийся из зоны гражданин.

Сделку признают недействительной, если:

  • одна из сторон оказалась признанной судом недееспособной полностью или частично;
  • заключение произошло под давлением, угрозами, принуждением, путем обмана;
  • одна из сторон была не в себе, находясь под влиянием наркотических веществ, алкоголя и пр.;
  • налицо ущемление прав лица, не достигшего совершеннолетия.

Суд будет исходить из того, что обстоятельства действительно настолько изменились, что знание об их наличии не позволило бы сделке состояться.

Эти отягощения должны быть независимыми от участников акта купли-продажи, и чтобы их суд признал существенными, нужно наличие таких условий:

  • такое изменение обязательств обе стороны предположить не могли;
  • это изменение заинтересованная сторона предотвратить не может;
  • если бы эти обстоятельства были известны, то ущерб для одной из сторон был бы значительным настолько, что она не пошла бы на сделку;
  • из условий договора не вытекает, что истец пострадает от наступления этих обстоятельств.

Примером таких обстоятельств может служить ситуация, когда сумма сделки указана в долларах США, а к моменту расчета курс валют совершил скачок, что привело к невозможности собрать нужную сумму в эквиваленте. Можно расценивать как осложнение признание здания подлежащим сносу, как попадающее в зону прокладки железной дороги.

Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

Когда покупателем получено полное право собственности на объект договора, отменить сделку возможно лишь в ситуациях, строго предопределенных договором либо положениями законодательства.

Следственно, после совершенного выполнения всех оговоренных обязательств расторгнуть договор попросту нельзя. И верно это утверждение для сделок с любой недвижимостью.

Если сделка частью уже выполнена и право собственности зарегистрировано, то расторжение договорных отношений вовсе не подразумевает возврата переданного имущества.

Чтобы возвратить исполненное по договору, нужно прописать соответствующее условие в договоре либо в заключаемом соглашении о расторжении сделки.

По соглашению сторон

Отменить договор после свершенной регистрации и исполнения обязательств можно по согласию участвующих сторон.

Причем сторонам надлежит согласовать порядок возврата уплаченных денег и объекта договора. Действующим соглашение признается сразу после подписывания его участниками сделки.

Но тут надо учитывать и факт регистрации права собственности. Например, стороны по совместному решению расторгают ДКП до госрегистрации собственности и проблем обычно не возникает.

Предлагаем ознакомиться:   Порядок заключения договора с ресурсоснабжающей организацией

В соглашении оговаривается, что покупатель возвращает объект, а продавец деньги, если имела место передача таковых. На этом сделка считается расторгнутой.

Другое дело, когда регистрация уже совершена. Даже при наличии соглашения и согласия покупателя на возврат имущества у продавца нет оснований переоформить регистрацию права собственности на себя.

На основании его покупатель, ранее бывший продавцом, может перерегистрировать право собственности на себя.

Желая расторгнуть договор относительно объекта недвижимости в одностороннем порядке, следует постараться добиться досудебного соглашения с иной стороной.

Но одного желания для одностороннего расторжения недостаточно. Немаловажно присутствие основательных причин – нарушение значимых договорных условий или иные случаи, определяемые судом.

Существенными обстоятельствами для расторжения договора посчитаться могут:

  • отсутствие оплаты или уплата неполной стоимости;
  • обременение в виде жильцов прописанных в на приобретенной жилплощади;
  • заключение сделки с недееспособным субъектом;
  • свершение сделки по принуждению.

В соответствии с действующим законодательством всякому покупателю надлежит оплатить покупаемый товар.

Если плата по сделке не поступила, то продавец может потребовать расторжения договора. При этом имущество останется у продавца.

Сделку расторгнуть B воротить продавцу ранее отданное имущество
Признать законность сделки И обязать покупателя уплатить сумму по договору вместе с неустойкой в пользу продавца

Сроки расторжения и документальное оформление

Расторжение оформляется дополнительным соглашением. Закон предъявляет немного требований к этому документу. Соглашение должно быть составлено в той же форме, что и основной документ. Если он заверялся у нотариуса, то и дополнение к нему проходит нотариальную регистрацию.

Содержание определяет:

  • обязательства сторон;
  • срок и порядок возврата денег;
  • порядок и срок возврата недвижимости, оформление отдельного акта;
  • возмещение убытков;
  • ответственность за нарушение установленных соглашением обязательств.

Если квартира или деньги не передавались, это следует указать в тексте.

Когда договор расторгается по соглашению сторон, необходимо оформление дополнительного соглашения. Оно подтверждает волю участников сделки, направленную на прекращение договорных обязательств. Иначе не исключена ситуация, когда один из участников обратится в суд с требованием об исполнении договора, который был расторгнут. Подписанное соглашение нивелирует описанный риск.

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Соглашение, определяющее судьбу недвижимости, должно содержать детализированные условия, касающиеся прав и обязанностей сторон, ответственности, порядка передачи имущества. Неверные или пространно сформулированные положения договора могут повлечь утрату собственности или денег.

Следует обратить внимание на указанную стоимость недвижимости. Уходя от налогов, продавец стремится поставить сумму, совпадающую с размером вычета. В случае расторжения сделки возвращать он будет также эту сумму, поскольку именно она указана в качестве стоимости объекта. Исправит ситуацию указание настоящей цены недвижимости или условия о том, что в случае расторжения договора по инициативе продавца или его вине он обязуется приобрести покупателю недвижимость, имеющую аналогичные характеристики, или предоставить необходимую денежную сумму исходя из рыночных цен.

При расчетах может пострадать и покупатель. К примеру, он полностью оплатил квартиру, но продавец ее не отдает. Покупатель теряет деньги и не получает недвижимость. Возврата денег можно требовать в случае, когда это положение указано в тексте соглашения, иначе обязательство по оплате считается исполненным.

Указание на момент оплаты должно внимательно определяться. Часто в текстах договора указывают, что расчеты произведены при подписании. Формально покупатель ничего продавцу не должен, даже если это не так. Процедуру расчетов, сроки, график, способ следует указывать в договоре. Если стороны используют банковскую ячейку, этот факт отражается в соглашении, иначе продавцу придется доказывать, что покупатель оплатил квартиру частично.

Оформление передачи имущества и фиксация его состояния. При передаче квартиры от продавца к покупателю она имеет одно состояние, а при обратной – худшее. Передача недвижимости должна быть зафиксирована отдельными актами, что облегчает возможное доказывание, но увеличивает документооборот.

Как продавец, так и покупатель еще до совершения сделки с недвижимостью могут быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора.

Продавцу недвижимости рекомендуется:

  • Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
  • Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

Покупателю недвижимости необходимо:

  • В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
  • Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
  • Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

Способы расторжения

Законом (ст. 450 ГК РФ) установлено, когда и как аннулировать сделку купли-продажи квартиры:

  • по обоюдному согласию сторон в любой момент его действия;
  • в судебном порядке, когда одна из сторон не согласна расторгнуть договор или нарушает условия соглашения.

Соглашение расторгается по инициативе покупателя, когда со стороны продавца имеются нарушения договорных обязательств.

Таблица 1. Перечень ситуаций, в которых покупатель может требовать расторжения договора

Ситуация Статья ГК, дающая право требовать расторжения договора
Проблемы с передачей недвижимости. Продавец активно или пассивно уклоняется от фактической передачи квартиры покупателю, прямо отказывается выполнять это условие 463, 556
Отказ или уклонение от передачи документов на недвижимость в срок, установленный договором, или в разумный срок, определенный покупателем 464
Квартира имеет существенные недостатки, которые не оговорены в договоре или были скрыты продавцом 557
Продавец отказался страховать недвижимость, несмотря на достигнутую и закрепленную соглашением договоренность 490

Инициатива продавца

Продающая сторона имеет тот же объем прав и обязанностей по сделке, что и покупатель. За ним сохраняется право требовать расторжения соглашения. Произвольный отказ недопустим.

Таблица 2. Перечень ситуаций, когда договор может быть расторгнут по инициативе продавца

Ситуация Статья ГК, по которой имеется право требовать расторжения договора
Покупатель не принимает или прямо отказывается принять квартиру 556
Отказ от оплаты 486
Отказ от страхования, если оно отнесено к обязанностям покупателя 490

Расторжение соглашения по обоюдному согласию сторон допускается всегда. Главное требование – соблюдение формы: дополнительное соглашение должно быть оформлено так же, как основное. Если договор имеет нотариальную форму, то и дополнительное соглашение, прекращающее его действие, должно заверяться. Для всех остальных достаточно простой письменной формы.

Через суд

Если договориться с контрагентом о заключении соглашения, расторгающего договор, не получилось, то разрешать спор придется через суд. Для этого составляется исковое заявление и подается в орган правосудия. Сложилась судебная практика по вопросам расторжения соглашений, касающихся недвижимости. Недавно Верховный Суд вынес определение, в котором указал, что отсутствие оплаты со стороны покупателя является существенным нарушением условий соглашения и может стать основанием для расторжения договора.

Основная ошибка, которую можно допустить на этапе составления заявления, заключается в неполном указании требований. Помимо просьбы о расторжении договора, она должна включать требование возврата квартиры и денег. Стороны обязаны вернуться в первоначальное положение, которое существовало до сделки. Отсутствие указанного требования приведет к затягиванию процесса или его существенному осложнению.

Обратите внимание! Оспорить расторжение договора, оформленное вступившим в силу решением суда, невозможно. Если сторона не согласна, она должна приводить свои доказательства на стадии рассмотрения дела.

Договор с риэлтором

Договор с риэлтором или агентством недвижимости – это соглашение об оказании услуг по поиску покупателя или объекта недвижимости, удовлетворяющего заявленным требованиям. Иногда к перечню услуг добавляется содействие в составлении договора, оформлении сопутствующих документов и государственной регистрации сделки.

Цена услуг агента – около 5% от стоимости недвижимости. Учитывая ее, клиент риэлтора должен требовать составления детализированного договора качественного оказания услуг.

Рекомендуется подробно описать порядок действий риэлтора, его отчетность, форму и частоту (желательно письменная в электронном или бумажном виде), установить, как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры, порядок и условия, ответственность за нарушение обязательств.

Обратите внимание! Договор на оказание услуг может быть расторгнут по инициативе клиента в любое время. При этом он должен компенсировать риэлтору фактически понесенные затраты.

Чтобы определить или скорректировать размер расходов, которые понес агент в связи с выполнением свои обязательств, нужны подтверждающие документы (отчеты, письма, предложения просмотра).

Смотрите видео о том, как расторгнуть договор купли-продажи

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector