Отмена договора купли продажи квартиры

Содержание
  1. Основные моменты
  2. Расторжение договора купли-продажи квартиры
  3. Понятия
  4. Нормативная база
  5. Соглашение (образец)
  6. Основные моменты
  7. Что это такое
  8. Основания
  9. Расторжение договора купли-продажи недвижимости. когда можно отменить сделку?
  10. Основания для расторжения договора
  11. В связи с неуплатой
  12. Форс-мажорные обстоятельства
  13. Можно ли расторгнуть и аннулировать сделку и как это осуществить
  14. Недействительность сделки
  15. Какие нужны документы
  16. Последствия расторжения контракта
  17. Нормативная база
  18. Сделка с задатком
  19. Что это такое
  20. Законодательная база
  21. Отсутствие оплаты
  22. Заявление
  23. Гарантиибезопасностисторон
  24. Что это такое
  25. Судебная практика
  26. По инициативе покупателя
  27. В связи с неуплатой
  28. Как избежать проблем
  29. Последствия расторжения контракта
  30. Правоваяосноварасторжения
  31. Условиярасторжения
  32. Признаниесделкинедействительной
  33. Продажаквартирыорганизацией
  34. Расторжениесделкидоипослерегистрации
  35. Досудебный порядок
  36. Расторжение через суд

Основные моменты

Перед тем как покупать недвижимость, необходимо все проверить, но иногда случаются ошибки, поэтому возникает необходимость аннулировать контракт.

Возврат аванса производится, если такое условие предусмотрено договором.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Согласно ст. 452 ГК РФ, договором купли-продажи признается документ, согласно которому собственник продает квартиру покупателю за обозначенную в нем сумму.

Стороны – это и граждане, и организации (юридические лица). Документ имеет письменную форму, но никак не устную.

Поправки от 29.12.2015 г. и 02.06.2016 г. к ФЗ №122 от 21.07.1997 г. говорят о том, что нотариальное заверение купчей в тех случаях, когда этого в обязательном порядке закон не требует, делают добровольно.

Обязательно заверяют сделки:

  1. Участник – несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин.
  2. Квартира принадлежит нескольким лицам (например, супругам).

П – пошлина (руб.),

Отмена договора купли продажи квартиры

Ц – цена договора.

Нотариусу можно поручить составление документа. Эта услуга платная. Ее стоимость колеблется (в среднем 2–20 тыс. руб.) и не обладает регламентированным значением.

Понятия

Договор купли-продажи нужен для доказательства факта сделки. Его используют для регистрации перехода права собственности. Занимается этим Росреестр.

В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записываются реквизиты договора и все его существенные данные. Выписка из ЕГРН в настоящий момент служит главным подтверждением принадлежности квартиры данному лицу во всех заинтересованных инстанциях и организациях.

Соглашаясь на сделку, участники заблаговременно оговаривают, а затем фиксируют все важные условия ее совершения, последствия, ответственность.

Важнейшие сведения, которые нужно указать:

  • цена;
  • характеристика объекта продажи;
  • срок исполнения;
  • порядок оплаты;
  • обременения;
  • реквизиты сторон;
  • дата подписания.

Все прочие пункты можно сформулировать, взяв за основу типовой образец, дополнив индивидуальными требованиями.

Нормативная база

В 2018 г. сделки купли-продажи квартир оформляются с 02.01.2017 г. по-новому ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Часть положений закона, касательно компенсаций за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН, будет действовать с 01.01.2020 г.

Соглашение о расторжении ДКП квартиры

В суде решающее значение имеют нормы ГК РФ, НК РФ. Ответы на самые запутанные проблемы содержатся в обзорах Верховного Суда РФ.

Позиция законодателя изложена в Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Время, которое имеется у сторон на то, чтобы прекратить договорные отношения, зависит от того, как именно они проводят сделку. Регистрация документов, поданных в Росреестр, осуществляется сегодня в срок до 7 дней. Но в предварительном или основном договоре может быть оговорено, когда именно будут поданы документы (дата).

Во всех случаях, кроме судебного разбирательства, прекращение сделки оформляется уведомлением инициирующей стороной второго участника. После этого переходят к подписанию соглашения и его нотариальному заверению.

Сторона, желающая отказаться от купли-продажи, направляет партнеру документ, в котором излагает суть претензии.Один из примеров.

 Уведомление об отказе

Соглашение (образец)

Типовое соглашение о расторжении договора купли-продажи выглядит так.

 Образец соглашения

Покупке недвижимости всегда сопутствует договор. Но соглашение может расторгаться, как по желанию участников, так и при не выполнении условий.

Как в 2018 году расторгать договор при покупке или продаже квартиры? Любое соглашение он может расторгаться при обусловленных обстоятельствах.

Касается это и документального оформления покупки жилья. В каком порядке расторгается договор о купле-продаже квартиры в 2018 году?

Основные моменты

Нельзя востребовать возвращения того, что уже реализовано по обязательствам при расторжении договора, если другое не предопределено условиями сделки или законом.

На этой правовой норме базируются основные последствия процедуры расторжения сделки. К примеру, покупатель заплатил сумму по договору, но квартиру так и не получил.

Но при этом продавец вовсе не обязан возвращать деньги, поскольку обязательство исполнено до расторжения сделки. Получается, что покупатель останется и без денег, и без квартиры.

Расторжение сделки не дает права на истребование возврата имущества, если это не прописано в договоре.

Продавцу требуется подавать исковое требование об оплате по договору, выступающей в виде неосновательного обогащения и возмещения неустойки из-за несвоевременной оплаты.

Важно подробно расписать порядок возврата того, что исполнено по договору в одностороннем порядке, и прописать сроки возврата.

Что это такое

Договором о купле-продаже именуется документ о соглашении, по которому одна сторона, являющаяся собственником имущества, передает оное иному лицу в обмен на оговоренную денежную сумму.

Договор составляется в письменной форме. В нем детально расписываются условия взаимодействия субъектов права, а именно:

  • дата составления договора;
  • идентификационные данные участников сделки;
  • предмет договора и его подобные характеристики;
  • стоимость сделки;
  • порядок и сроки оплаты;
  • права сторон и их обязанности;
  • ответственность участников;
  • дополнительные условия.

Законом предусмотрено обязательное наличие в ДКП существенных условий.

Так при отсутствии указания предмета договора и его стоимости, а также невозможности идентификации участников, соглашение не может признаваться действительным.

Юристы рекомендую непременное включение в перечень дополнительных условий пункта о расторжении договора с подробным разъяснением процедуры.

Например, фраза «Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или в одностороннем порядке при неисполнении условий договора» ни к чему не обязывает участников сделки.

Надобно указать в договоре что-то вроде «В случае расторжения сделки стороны обязуются вернуть все исполненное по обязательствам.

Договор расторгается только по согласию сторон или по судебному решению. В первом случае обязательным является письменное оформление расторжения.

Нужно отметить, что добровольно сделки относительно купли-продажи расторгаются крайне редко. При этом для обращения в суд потребуются веские основания.

Условия расторжения ДКП определяет гражданское законодательство, в качестве оснований выступают:

  • взаимное согласие сторон;
  • судебное решение;
  • наступление обстоятельств, предусмотренных договором.

В случае обоюдного согласия участники составляют дополнительное соглашение к договору и в нем прописывают порядок расторжения сделки и возврата исполненного по ней.

Для суда весомыми основаниями признаются существенные условия нарушения договора, чреватые значительным ущербом для одной из сторон. Например:

  • отказ от отплаты по сделке после получения квартиры;
  • отказ от передачи квартиры после получения оплаты.

Кроме того нужно отметить и возможность расторжения договора в силу непредвиденных обстоятельств.

Речь идет о наступлении обстоятельств, какие стороны предвидеть не могли. То есть вина участников отсутствует, но и возможность заключения соглашения утрачена.

Но неожиданно возвращается из мест заключения родственник хозяина, ранее прописанный в квартире (до приговора суда) и через суд добивается возможности вновь проживать по адресу прежней прописки. Логично, что покупатель такое жилье покупать не желает.

Расторжение контракта – это процесс, который требует знания многих законодательных нюансов и тонкостей. В большинстве случаев, нельзя односторонним образом отказаться от исполнения обязательств по договору – нужно согласие второй стороны.

Но при некоторых обстоятельствах возможно и судебное решение вопроса – при каких именно, рассмотрим далее.

Общие нормы касаемо расторжения уже совершенных сделок содержатся в ст. 450 ГК РФ (далее также – Кодекс).

Так, ч. 1 представленной статьи гласит, что расторгнуть ранее заключенную сделку можно, если каждая из сторон согласна на такое действие.

Норма ч. 1 статьи является диспозитивной. Так, контрактом купли-продажи может предусматриваться иной порядок расторжения. При наличии такого условия в документе нужно следовать именно порядку, указанному в соглашении, а не в законе.

Но можно ли как-то аннулировать, если второй участник процесса не согласен на такое действие? Да, можно, но только в 2-х случаях, указанных в ч. 2 ст. 450 Кодекса:

  • если один из участников процедуры существенно нарушил обязательства, предусмотренные соглашением;
  • в иных случаях, определенных законом или договором.

Норма также является диспозитивной – а это значит, в ДКП могут быть прописаны условия, при которых стороны могут аннулировать контракт без согласия 2-й стороны, то есть в судебном порядке.

Важно! Под существенным закон понимает такое нарушение одной из сторон, которое повлечет для другой существенное лишение того, на что она имела право рассчитывать при заключении контракта.

На основании ч. 3 ст. 425 Кодекса, законом или договором может предусматриваться, что обязательства сторон прекращаются вместе с окончанием времени действия договора.

По ДКП стороны считаются исполнившими обязательства после передачи квартиры от продавца к покупателю и госрегистрации права собственности в Росреестре.

Таким образом, как только право на квартиру перейдет к покупателю, договор считается исполненным, обязательства сторон друг перед другом – выполненными.

Ч. 1 ст. 200 ГК регламентирует – указанное время начинает течь со дня, когда физлицо узнало или должно было узнать о факте нарушения собственных прав.

Важно! Помните, что сроки давности могут прерываться, прекращать свое течение, а в отдельных случаях – восстанавливать свой ход. В Главе 12 ГК РФ приведены все необходимые нюансы.

Основания

31 ФЗ № 218. Так, на основании ч. 1 указанной статьи, прекращение госрегистрации до внесения записи в ЕГРП осуществляется на основании совместного заявления продавца и покупателя недвижимости и соглашения о расторжении. Иных документов предоставлять не требуется. Заявление Если один из участников процесса существенно нарушает условия контракта, либо же есть факты, свидетельствующие о недействительности сделки, заинтересованное лицо должно в течение 3 лет с момента обнаружения нарушения права обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением, предоставив подтверждающие иск документы.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости. когда можно отменить сделку?

Случаи, когда можно расторгнуть сделку, предусматриваются законом. По правилам ст. 450 ГК РФ без серьезных причин договоренность разорвать нельзя.

Если покупатель узнал, что рядом живут шумные соседи, или заметил плесень на стенах квартиры, то это не будет серьезным нарушением. А отказ от проведения оплаты или выселения из квартиры – вещи посерьезней. Если одна из сторон лишается своих прав при заключении сделки, то можно ее отменить. Новый собственник вправе получить жилье, свободное от обременений. Если прежний владелец отказывается выписываться, это серьезное нарушение норм закона.

При добровольном аннулировании сделки составление соглашения возможно до того момента, пока условия договора не будут выполнены в полном объеме. Упомянуть нужно и срок, который дается сторонам на принятие решения в случае получения уведомления о желаемом расторжении от другого участника.

Предлагаем ознакомиться:   Договор на изготовления изделия из искусственного камня

Этот период законом четко не регламентирован. Потому желательно прописать в договоре точный срок для исполнения обязательств по договору. Судебная практика Расторжение договоров купли-продажи недвижимости сопровождается довольно обширной судебной практикой.

Чаще всего основанием становится неисполнение условий договора касательно передачи квартиры или денег.

Основания для расторжения договора

Когда сделка состоялась, расторгнуть ее можно.

Веские на то причины:

  1. Продавец – не собственник.
  2. Супруг не согласен (другие совладельцы) на продажу.
  3. Ограниченная или полная недееспособность любого участника.
  4. Обременение квартиры (залог, наличие лиц с правом пожизненного проживания и т. д.).
  5. Незарегистрированная (незаконная) перепланировка.
  6. Не соответствие потребительским свойствам – плохое техническое состояние.

До регистрации в Росреестре можно провести расторжение подписанием соглашения. С исполнением договора сделать уже ничего нельзя, поэтому спор решается в судебном порядке. Инициатором может выступать любой из участников конфликта.

Ниже представлен пример иска, в котором за основу берется техническое состояние жилого помещения не соответствующее санитарным и строительным требованиям.

 Иск о расторжении ДКП по инициативе покупателя

В связи с неуплатой

По п. 1 ст. 486 ГК РФ, платить можно до подписания акта передачи или после. Сумма, условия платежа, сроки – важные пункты купчей.

Не получив деньги, продавец вправе вернуть не только оговоренное, но и проценты за просрочку (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Отказ покупателя выполнить претензию – это основание для расторжения сделки.

Когда акт передачи не подписан, нет оплаты, то на свое усмотрение продавец требует деньги или сразу отказывается исполнять купчую (п. 4 ст. 486 ГК РФ). Очень важно, когда именно происходит отказ от оплаты.

Есть обстоятельства, когда не собственник обладает правом пожизненно пользоваться жильем. Например, те, кто отказался участвовать в приватизации, написав заявление об этом. Обременение – не мешает продаже, но скрывать его от покупателя нельзя.

Если покупатель введен в заблуждение, а с момента совершения сделки прошло менее 3 лет, то можно требовать расторжения купчей и возврата денег. Проверить обременения достаточно сложно. Риелторы и юристы выполняют такую услугу платно.

Недействительность купчей можно установить только в суде. Истец доказывает наличие для этого веских оснований. В юриспруденции признание сделки недействительной не тождественно ее расторжению.

Чаще всего такие последствия наступают при участии недееспособных лиц. Угрозы, насилие, введение в заблуждение, обман – тоже веские основания. Исполнение судебного решения контролирует ФССП.

Есть обстоятельства, признаваемые законом достаточными для отказа от совершенной сделки. Если до подписания договора они были известны, то он бы остался не заключенным.

Суд отменит все последствия сделки, если сложившаяся ситуация будет:

  1. Неожиданной.
  2. Непреодолимой.
  3. Наносящей ущерб сторонам.
  4. Затрагивающей интересы обеих сторон.

Чтобы произошедшие изменения были признаны существенными, они должны отвечать одновременно всем четырем критериям.

Никто не обладает даром предвидения. Могут произойти разные события. Они в свою очередь оказывают влияние на последствия совершенных сделок.

Суд признает существенным то, что возникло из-за:

  1. Изменения законов.
  2. Роста рыночных цен.
  3. Экономического кризиса.
  4. Ликвидации (не банкротства) предприятия.

Чтобы событие было принято во внимание, необходимо доказать его наступление. Больше всего сомнений вызывает 3-й пункт, поэтому суды редко его рассматривают.

Расторжение сделки купли-продажи недвижимости – непростая процедура. Для ее инициации необходимы веские основания, которыми чаще всего выступают:

  1. Плата за приобретение объекта недвижимости в собственность не была вовремя внесена. Это актуально для случаев, когда условия договора (дополнительного соглашения, расписки) подразумевают отсрочку или рассрочку платежа. Если деньги не будут вовремя внесены, то договор легко расторгнуть, добровольно или через суд;
  2. Использование поддельных документов при совершении сделки. Потребуется доказать, что такие документы были намеренно использованы одной из сторон;
  3. В правоустанавливающих документах найдены ошибки, помарки. Если эти ошибки существенны для одной из сторон (например, привели к увеличению стоимости квартиры), то сделку легко расторгнуть через суд;
  4. После заключения договора купли-продажи (ДКП) обнаружилось, что на квартире имеются обременения. К примеру, в ней оказались зарегистрированы посторонние жильцы или обнаружился существенный долг за коммунальные услуги.
  • обоюдное согласие сторон;
  • существенное изменение условий одной из сторон;
  • другие условия, предусмотренные в законе или в контракте.

Однако законом предусматривается еще одно основание для расторжения сделки – ее оспоримость или ничтожность.

Так, суд по заявлению стороны, чье право было нарушено, может признать сделку недействительной, если установит факты, что в отношении охраняемых законом прав заявителя были допущены серьезные нарушения.

В частности, ДКП могут аннулировать в следующих случаях:

  • если условия контракта противоречат основам правопорядка и нравственности;
  • если сделку совершил недееспособный гражданин без участия управомоченного представителя (опекуна или попечителя), либо же несовершеннолетний;
  • квартира находилась под обременением, и лицо, наложившее запрет на осуществление регистрационных действий, запретило переход права собственности (например, арестованная квартира, в залоге у банка и др.);
  • гражданина ввели в заблуждение или заставили подписать документ под воздействием угроз или насилия.

Если покупатель или продавец считает, что выполняется одно из вышеуказанных условий, он может обратиться в судебную инстанцию для признания сделки как недействительной и применения соответствующих последствий недействительности, установленных в ст. 167 Кодекса. Время исковой давности общее и составляет 3 года с момента обнаружения нарушения права.

Форс-мажорные обстоятельства

Форс-мажором называют происшествие, которое ни одна из сторон предугадать не могла.

Пример. Виноградов Н. М. хотел квартиру, пересмотрел множество вариантов и наконец-то заключил сделку купли-продажи. Но неожиданно из тюрьмы вышел родственник продавца и предъявил свои права на жилплощадь. Отказаться от покупки в такой ситуации можно. Виноградов никогда бы не купил жилье, если бы знал, что есть другие законные претенденты на недвижимость, поэтому договор можно аннулировать.

Можно ли расторгнуть и аннулировать сделку и как это осуществить

Решают, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, после изучения всех документов. Обязательно учитывают соблюдение условий, сроки перечисления указанной суммы, а также достоверность изложенной информации.

Отмена сделки купли продажи квартиры аналогично тому, как она состоялась, то есть письменно.

По ст. 450 ГК РФ, расторжение возможно:

  1. По соглашению.
  2. Односторонним, по суду или без.
  3. По основаниям, изложенным в законодательстве (ГК РФ, УК РФ).

Третий путь – это вынужденная мера при противозаконных действиях (мошенничество, подлог, злоупотребление доверием ). Тогда спорная сделка – это часть преступления.

Два первых пункта самые распространенные, поэтому механизм их тщательно отработан и требует скрупулезного подхода к выполнению стандартных действий.

Формулируют соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры тогда, когда его уже подписали, но регистрации в Росреестре еще нет.

По окончании этой процедуры остается только воспользоваться обратной сделкой, полностью пройдя тот же самый путь заново.

В тексте от имени продавца, обязательно указываются сведения:

  1. Место и дата подписания.
  2. Паспортные данные участников.
  3. Намерение отменить прежнюю договоренность.
  4. Описание квартиры: число комнат, площадь, почтовый адрес.
  5. Обязательство продавца принять по акту квартиру обратно.
  6. Свидетельство покупателя в том, что квартиру не подарили, не заложили, не продали за время, прошедшее после подписания купчей.
  7. Срок возврата денег и порядок.
  8. Указание на расходы по расторжению сделки.
  9. Подтверждение дееспособности обеих сторон.

Документ может заверяется нотариально. После возврата денег, квартиру передают по акту и регистрируют соглашение в Росреестре. После этого сделка будет окончательно расторгнута.

Можно отказаться и после регистрации купчей в Росреестре, доказав нарушение ее существенного условия. К примеру, нет оплаты.

Для защиты от мошенничества придуманы предварительные договоры, по которым вносится задаток.

Расторгнуть их проще, ведь отказавшийся покупатель «дарит» задаток продавцу. Если отказывается продавец, то деньги возвращаются покупателю (двойное возмещение).

Односторонний разрыв – это когда:

  1. Истек срок продажи.
  2. Подано исковое заявление.

Покупатель успевает отказаться от квартиры, когда подписи поставлены, деньги в банковской ячейке, но регистрация в Росреестре не завершена. Этот механизм отлично зарекомендовал себя. При всем желании продавец не заберет оплату, пока не предъявит в банке выписку из ЕГРП.

Процедура расторжения будет зависеть от того, было ли зарегистрировано право собственности на имущество в регистрирующем органе.

Так, согласно ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218, договор между физлицами является основанием для госрегистрации перехода прав на имущество.

Таким образом, если стороны уже подписали ДКП, но еще не подали документы в Регистрационную Палату, необходимо заключить соглашение о расторжении ДКП. Такой порядок указан в ч. 1 ст. 452 Кодекса.

Согласно нормам этой статьи, соглашение о расторжении заключается в той же форме, что и контракт о купле-продаже, то есть в письменной, без обязательного нотариального заверения.

На основании ч. 2 ст. 452 Кодекса, одна из сторон имеет право обратиться в судебную инстанцию, если другая в установленный срок не выразит явного отказа от заключения соглашения о расторжении, либо же вообще не предоставит ответа. Срок, когда другая сторона обязана предоставить отказ от расторжения, указывается в договоре купли-продажи. Если такой срок не указан, действует общий срок – 1 месяц с даты направления уведомления о желании расторгнуть отношения.

Если же государственная регистрация перехода прав была завершена, все зависит от того, действует ли договор.

В силу ч. 3 ст. 425 Кодекса, если нет отдельного условия в соглашении, контракт действует до момента исполнения сторонами обязательства.

После передачи имущества от продавца к покупателю обязательства считаются исполненными и расторжение можно произвести лишь в судебном порядке и только при наличии объективных обстоятельств:

  • существенное нарушение условий контракта одной из сторон;
  • наличие фактов, свидетельствующих об оспоримости, ничтожности, мнимости или притворности сделки (ст. 166-181 Кодекса).

В течение 3 лет с момента обнаружения указанных выше обстоятельств заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд для признания сделки недействительной и возврата сторон в изначальное правовое положение.

Недействительность сделки

Порядок расторжения заключенного договора купли продажи недвижимости будет отличаться. Виновнику придется компенсировать второй стороне причиненный ущерб. Такой порядок установлен ст. 167 Гражданского кодекса.

5 оснований для аннулирования сделки:

  • недееспособность одной из сторон;
  • подписание договора под воздействием угроз или иных насильственных действий;
  • совершение сделки с гражданином, не достигшим совершеннолетия;
  • заключение притворной сделки;
  • одна из сторон при подписании соглашения не осознавала суть своих действий в результате употребления алкоголя или наркотических веществ.

Отдельного внимания заслуживают сделки с юридическими лицами. Если доверенность составлена неправильно, то продажа признается недействительной. Также есть риск отмены договора, если учредители фирмы не одобрили отчуждение имущества.

Предлагаем ознакомиться:   Новый закон "Об образовании РФ"

Какие нужны документы

Перечень документации зависит от того, подали ли стороны ДКП в Росреестр для осуществления госрегистрации.

Если документы еще не поданы в Регпалату, дополнительных действий совершать не потребуется – стороны просто заключают соглашение о расторжении в той же форме, что и основной договор.

Так, на основании ч. 1 указанной статьи, прекращение госрегистрации до внесения записи в ЕГРП осуществляется на основании совместного заявления продавца и покупателя недвижимости и соглашения о расторжении. Иных документов предоставлять не требуется.

Последствия расторжения контракта

П – пошлина (руб.),

Ц – цена договора.

Нормативная база

Ранение договоренности фиксируют время заключения основного документа, в них четко прописывается сумма задатка или аванса, а также дата купли-продажи. Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры оформляют соглашением.

Основания:

  1. Нежелание любого из участников подписывать основной договор.
  2. Неоплата.

Соглашение называет основные условия: сумму, объект, сроки, стороны. После подписания его заверяет нотариус. Пошлина зависит от суммы, вписаной в документ.

Когда в ЕГРН отражен переход права собственности, расторгнуть договор нельзя. До передачи денег можно оформить обратную сделку, порядок которой идентичен изначальному. Фактически продавец и покупатель меняются местами.

При исполненной купчей, после оплаты, оснований для расторжения нет. Покупатель уже является собственником. Его право на квартиру ничем не ограничено.

Ипотека отличается тем, что в нее вносятся данные о залоге. До момента погашения ипотечного займа недвижимость остается в залоге у банка, поэтому покупатель не вправе ею распоряжаться.

Помимо стандартных мероприятий в случае с ипотекой при расторжении предварительного договора есть и дополнительные:

  1. Деньги возвращаются в банк.
  2. Подается заявление об отказе от кредита с указанием причины.
  3. Банк получает компенсацию расходов (пени, проценты), обозначенных в ипотечном договоре.

На новый объект заемщику придется проходить всю процедуру кредитования заново, нести все связанные с этим расходы. Поэтому возврат задатка в двойном размере из-за отказа продавца в какой-то степени это компенсирует. Такое условие не входит в число обязательных, поэтому позаботиться о нем нужно самостоятельно.

В предварительном договоре можно предусмотреть оплату за квартиру частями. Каждый транш фиксируется распиской. Возврат происходит по соглашению: сразу, в конкретный срок, и также оформляется распиской.

В предварительный договор можно вписать штрафные санкции за его неисполнение или расторжение. Суммы штрафов не ограничены. Эта выплата производится вместе с возвратом основных средств.

Например, сумма задатка равна 257 тыс. руб. Штраф равен 500 тыс. руб. Отказываясь совершать сделку, покупателю придется к уже внесенным 275 тыс. руб. доплатить еще 500 тыс. руб.

Важно понимать, что по ФЗ № 214, нельзя заключить предварительный договор при долевом участии в строительстве до введения жилья в эксплуатацию.

Когда сделка состоялась, то ее расторжение проходит в соответствии с условиями, в ней изложенными. Если же в документе нет такого пункта, то для прекращения следует обращаться в суд.

Прекратить отношения участники могут в любой момент. Пока не заключен основной договор, квартира принадлежит организации. Компенсации за расторжение также должны быть предусмотрены и внесены в специальный раздел документа.

Государственная субсидия (материнский капитал) используется для погашения части стоимости покупаемого жилья.

Источником средств выступает Пенсионный фонд РФ. Деньги перечисляются на счет бывшего собственника в течении 2 месяцев после регистрации договора купли продажи квартиры.

Отказавшийся от сделки продавец возвращает средства в ПФР. Если Фонд вдруг отклонит квартиру, то покупателя не штрафуют.

Сделка с задатком

Предварительная договоренность нужна тогда, когда хотят иметь уверенность в том, что купля-продажа будет обязательно.

Задаток – своего рода страховка. Отказавшийся от покупки покупатель не получит деньги назад. Если же продавец хочет отказаться, то он отдает сумму в двукратном размере.

Что это такое

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и !

Законодательная база

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

  1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
  2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

  1. По желанию одной из сторон;
  2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

  • Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
  • Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

  1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
  2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
  3. Подписание документов недееспособным человеком;
  4. Принуждение к подписанию документов.

Отсутствие оплаты

Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

  • Расписка;
  • Банковская выписка;
  • Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
  • Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.

Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

При переходе недвижимости к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры.

Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.

А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.

Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу.

В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности.

При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.

Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Заявление

Если один из участников процесса существенно нарушает условия контракта, либо же есть факты, свидетельствующие о недействительности сделки, заинтересованное лицо должно в течение 3 лет с момента обнаружения нарушения права обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением, предоставив подтверждающие иск документы.

Гарантиибезопасностисторон

Что это такое

Нежелательныепоследствиявозникают, когдадоговорсоставленсважнымиупущениями, открывающимидорогумошенникам.

Существуютключевыемоменты, накоторыепродавцунедвижимостиследуетобратитьвнимание:

  1. Возможностьаннулированиясделкисжильем, еслиучастниксоглашенияневыполняетвобозначенныйпериодвозложенныеобязательства.
  2. Указаниедопустимоговременногопромежуткадляпередачиденегпередрегистрациейправановогособственникаквартирыилипоследаннойпроцедуры.
  3. Покупателюпринципиальноважно своевременноеполучениеквартирыпослепроизведеннойоплаты.
  4. Отсутствиеобремененийнедвижимостиввидезадолженностейпокоммунальнымплатежамилиневыписаннымизквартирыжильцам.

Передачажилогопомещениязакрепляетсясоответствующимактомилидругимдвустороннимдокументом, свидетельствующимобучастииидоговоренностистороннаданномэтапе.

Законодательносрокпередачинеопределен, естьтолькоупоминание «разумногосрока» встатьеГражданскогокодекса. Чтобынаполнитьданноеопределениеточностью, покупателюрекомендуетсявнестивдоговорконкретныедатыдляуменьшениярисков.

Невыполнениеданногопунктадоговораможетстатьоснованиемтребованийвыселениявпринудительномпорядкелибовозмещенияубытков.

Расторжениесделкикупли—продажиквартирывозможнонаоснованииневыполненияобязательствсторон, прописанныхвзаключенномдоговоре.

Сложностизаключаютсявтом, чтоневсежизненныеситуациинаходятотражениевсоставленномдокументеипредотвращениепоследствийтребуетбольшихзатратвремени, силнасоставлениедоказательнойбазы.

Расторжение зарегистрированной сделки договора купли-продажи недвижимости по согласию сторон встречается редко. Все дело в том, что на основании статьи 408 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) все договорные отношения, по которым исполнены обязательства сторон, считаются законченными. Значит, договор, в результате которого недвижимость уже была перерегистрирована на нового собственника (покупателя), а прежний владелец уже получил деньги, считается несуществующим. Его уже нельзя отменить, составив соглашение о расторжении договора.

Предлагаем ознакомиться:   Как узаконить самовольную постройку (самострой) на земельном участке

Причина непопулярности расторжения ДКП по общему согласию сторон уже после его регистрации в том, что таким образом нельзя вернуть понесенные расходы. Например, покупатель не сможет получить обратно свой аванс, переданный ранее продавцу (если продавец не отдаст его добровольно). Сделать это нельзя даже через суд. Для этого в тексте договора должен быть соответствующий пункт.

Досудебный порядок урегулирования споров является основным. Более того, обращаться в суд необходимо лишь после того, как другая сторона отказывается от расторжения или не дает вообще какого-либо ответа.

По прошествии 30-дневного срока заявитель может обращаться в суд, если считает, что его права были нарушены. Обращаем внимание, что суд расторгнет сделку только, если усмотрит наличие действительных оснований для прекращения правоотношений.

Судебная практика

Опыт рассмотрения судебных дел доказывает, что подготовка к процессу решает все. Надежная доказательная база позволяет в кратчайший срок получить положительное решение.

Пример 1: Суд отверг исковые требования после проверки представленных доказательств.

 Смотреть решение суда

Пример 2: Суд удовлетворил исковое заявление, подтвердив законность требований истца.

Можно назвать 5 самых распространенных заблуждений, с которыми сталкиваются судьи:

  1. Можно расторгать купчие без объяснения причин. Ч. 2 ст. 450 ГК РФ это опровергает.
  2. Неоплата – не основание для разрыва сделки. Согласно ч. 3 ст. 486 ГК РФ, с покупателя можно требовать не только оплату, но и проценты за просрочку.
  3. Нельзя получить ранее оплаченные деньги, если купчая расторгнута. Ст. 1103 ГК РФ понимает полученные таким путем деньги, как необоснованное обогащение.
  4. Предварительный договор купли-продажи не обязательно расторгать. Это не так, поскольку по ст. 429 ГК РФ без веских причин для отказа от сделки, продавец вправе принудить покупателя подписать основной договор, соблюдая условия предварительного.
  5. Разрыв с согласия участников – самый простой вариант. Это не так, поскольку и здесь важно соблюдать процессуальные правила. Например, при нотариальном заверении купчей, соглашение о расторжении тоже требует аналогичной процедуры в обязательном порядке.

Тонких нюансов в действительности может быть куда больше. Поэтому полезно проконсультироваться у юриста, согласовав с ним состав требований и доказательств.

Можно ли расторгнуть договор официально купли продажи земельного участка, зависит от оснований для отмены сделки.

Нарушение основных условий договора – повод для отмены сделки. Недееспособность одной из сторон, а также подписание договора под принуждением – серьезные причины для отмены.

Можно не только расторгнуть договор, но и начислить штрафные санкции, когда покупатель отказывается платить.

Может ли продавец вернуть имущество, зависит от того, правильно ли составлен иск. Судья принимает решение исходя из требований, заявленных истцом.

Гражданским законодательством установлено, что если право владения уже зарегистрировано, то решение суда не влияет на право покупателя пользоваться недвижимостью.

Вводная часть искового заявления должна содержать наименование суда и участников дела.

Описательная часть предназначается для описания сути произошедшего, причин для обращения с исковым заявлением. Также необходимо изложить доказательства своей точки зрения.

Стороны, отказывающиеся от покупки, должны указать свои требования:

  • расторгнуть контракт;
  • вернуть имущество;
  • возместить моральный вред и убытки.

Необходимо указать, какие действия предприняли стороны для решения конфликта до суда.

Как расторгнуть договор купли-продажи через суд?

  1. Подача искового заявления. В нем необходимо изложить причину обращения и привести веские основания для расторжения договора. Составить иск можно и самостоятельно, однако нелишним будет воспользоваться помощью опытного юриста, во многих случаях это повышает вероятность выиграть дело. При желании аннулировать ДКП, заключенный между физическими лицами, иск подается в районный суд. Если речь об организациях, то предстоит обращение в арбитражный суд.
  2. Предоставление документов. К заявлению потребуется приложить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, копию договора купли-продажи, заверенную у нотариуса, и прочие документы, на основании которых суд может аннулировать сделку. Нередко приходится привлекать и свидетелей, потому что самостоятельно доказать суду свою позицию сложно. Особенно в случае, если договор был оформлен по всем правилам в нотариальной палате.
  3. Ожидание решения суда. К сожалению, часто судебные процессы длятся несколько месяцев или даже лет. После того, как прошло последнее судебное заседание, остается дожидаться официального решения. Даже если оно будет вынесено в пользу истца, получить свои деньги обратно (если истец является покупателем недвижимости) не всегда получается сразу. В этом случае взыскание денег по приговору суда возлагается на судебных приставов, что также не является быстрым процессом.

Важно! При составлении судебного иска важно учесть, что суд способен удовлетворить только те требования, которые прописаны в нем.

Лучше всего при составлении иска сразу выдвигать в нем целый ряд требований к ответчику:

  • аннулировать действие контракта (указать основания);
  • вернуть все имущество, переданное по договору купли-продажи, своему прежнему владельцу;
  • возместить все понесенные убытки, включая моральный вред (потребуются письменные доказательства понесенных убытков, показания свидетелей).

Судебная практика показывает, что в исковом заявлении о расторжении ДКП необходимо сразу указывать все требования. В противном случае, судебный орган может только расторгнуть договор, а судьба имущества останется нерешенной.

Так, нужно указать:

  • о расторжении контракта с указанием всех оснований для этого;
  • о возврате всего имущества обратно продавцу, а приобретателю – уплаченных денег;
  • если имели место быть существенные нарушения условий договора, указать в иске требование о возмещении убытков.

Итак, расторгнуть договор о купле-продаже недвижимости можно без особых проблем, если стороны пришли к такому решению обоюдно и еще не зарегистрировали переход вещного права. В иных случаях придется решать вопрос через суд, но только, если не истек общий срок давности – 3 года.

По инициативе покупателя

Закон не устанавливает отдельных положений для покупателя и продавца. Согласно положениям, обе стороны процесса находятся в равном правовом положении.

В остальных случаях действует общее правило – обращаться в суд можно только, если нарушаются права. К примеру, продавец не предупредил покупателя о наличии обременений, ввел в заблуждение или скрыл действительное состояние имущества.

В связи с неуплатой

На основании ч. 1 ст. 486 Кодекса, приобретатель должен оплатить товар до или после его передачи реализатором. Иное может быть предусмотрено в контракте или в законе.

В силу ч. 3 этой статьи, если приобретатель не оплачивает или несвоевременно оплачивает переданный ему товар, реализатор приобретает права:

  • требовать оплаты за товар;
  • а также % согласно ст. 395 Кодекса.

В то же время, в Кодексе, а именно в ст. 549 – 558, гласящих о порядке продажи недвижимости, нет положений, которые позволяют расторгнуть ДКП, если покупатель вообще не уплачивает покупную цену, при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимость.

В связи с этим, при рассмотрении споров, которые связаны с неуплатой цены за квартиру, юридически значимыми будут факты – имела ли место быть передача квартиры продавцом и ее принятие покупателем.

Как избежать проблем

Чтобы не пришлось раздумывать, как отменить покупку, до того как купили недвижимость, необходимо грамотно составить договор.

Следуетуказать дату, когда хозяин жилья и остальные жильцы выпишутся и освободят квартиру. Факт передачи недвижимости фиксируется актом приемки.

В каких случаях можно расторгнуть договор, стороны могут установить самостоятельно. Контракт будет расторгнут, если одна из них забудет о принятых на себя обязательствах.

Договор нужен, чтобы обозначить значимые условия сотрудничества. Указывается, в течение какого времени производится передача денежных средств. Можно предусмотреть вероятность аннулирования контракта, если одна из сторон отказывается выполнять свои обязательства.

На практике суд отказывается расторгать контракт, если покупатель не заплатил деньги. Устанавливается другой способ воздействия на нарушителя – начисление штрафных санкций. Другое дело, если в договоре предусматривается возможность для расторжения в случае неполучения оплаты.

Последствия расторжения контракта

Сложности для продавца возникают, когда покупатель нарушает сроки оплаты. По этому основанию суд может отказаться аннулировать сделку. За каждый день просрочки будут начислены штрафные санкции.

Не имеет смысл занижать цену сделки в контракте – будет возвращена именно та сумма, которая установлена договором. Если нет уверенности насчет контрагента, лучше указать реальные условия.

Налоговые последствия зависят от даты аннулирования контракта. Если отмена произошла до государственной регистрации, то налогов не будет. Если позднее, то порядок налогообложения будет зависеть от времени владения имуществом.

Правоваяосноварасторжения

Узнать, можнолирасторгнутьдоговоркуплипродажиквартиры, чтоможетбытьоснованиемтакогошага, можновгл.29ГК.

Вразделерассматриваютсявопросы, связанныес:

  • причинамирасторжения;
  • изменившимисяобстоятельствами, влияющиминапроцесс;
  • процедуройрасторжения;
  • последствиямирасторжениясоглашения.

Согласнодействующимнормамзакона, сделкивсфережилойнедвижимостиподлежатобязательнойгосударственнойрегистрации. Происходитучетпередачиправсобственниковжилья.

Следуетпомнитьотом, чтодляаннулированиясоглашениянедостаточножеланиятолькооднойнедовольнойстороны, нужносогласиенарасторжениевторогоучастникасделки.

Еслиполучитьегонеудается, разрешениеситуациивозможнотольковсуде; периодисковойдавностидляоспариваниясделкипопродажежильяустановлендотрехлет.

Поистеченииуказанногосрокавнестиизменениявторговыеотношенияивернутьденежныесредствапокупателюнельзя;намоментрасторженияисполненнаячастьдоговорныхобязательствневозвращается, есливсамомдоговоренепрописанпорядокразрешенияданнойситуации.

Условиярасторжения

Еслирешениерасторгнутьподписанныйдокументпринятооднойстороной, тообязательнонужнопопытатьсяпровестидосудебноеурегулированиесдругимучастникомсделкиврамкахопределенногопериода. 

Отрицательныйрезультатстанетоснованиемдляначаларассмотренияданноговопросавсудебныхорганах.

Встатье450ГКназваныусловияизмененийилирасторженийдоговоровкупли—продажижильяпотребованиямкакой—либосторонывсудебномпорядке.

Наиважнейшаяпричина — грубыенарушениядоговораоднимизучастниковсделки.

Кусловиямизменениядоговораотносяттакиесложившиесяобстоятельства, прикоторыхстороныникогдабынепошлиранееназаключениесделки, потомучтовитогенаноситсязначительныйущербилиневозможностьполучениятого, начторассчитывалучастниксделки.

Типичныенарушения:

  • пооплатенедвижимости, когдадоговоружепрошелрегистрациюиподписаниевРосреестре, апередачаденегтакинесостоялась. Покупательнесмогпредъявитьдокументов, подтверждающихфактпереводаденежныхсумм: расписки, квитанцииоперечисленииилибанковскойвыписки;
  • отказпрежнегособственникажильяотвыселенияиснятиясрегистрационногоучета;
  • обременениежильяпрописаннымигражданами, неявляющимисявладельцамиквартиры, ноимеющимиправопользоватьсяпомещениями.

Условия, которыенемоглипредугадатьучастникисделки, могутбытьпрописаныврасторжениикакнепредвиденныеобстоятельствабезуказаниявиноватых.

Всудерассматриваютсяситуации, возникшиенеожиданно, влекущиевесомыеубыткисторонамдоговора, непреодолимыедляучастниковсделки.

Какправило, всепризнакипроявляютсявсовокупности. Примеромтакогонепредвиденногообстоятельстваможетвыступитьизменениезакона, финансовыйкризис, ликвидациякомпании.

Признаниесделкинедействительной

Причинойразрывадоговорныхотношениймогутбытьразличныеоснования: расторжениесоглашенияилипризнаниесделкисквартиройнедействительной. Витогевзаимныеобязательствастановятсянеактуальными.

Ноотличительнаясторонапоследствийфиктивнойсделкипроявитсявследующем: участник, которогопризналивиновным, обязанбудетвернутьполученноеимуществосогласнодоговоруосделкеснедвижимостьюидополнительнооплатитьденежнуюкомпенсациюзананесенныйущерб (согласност.167Гражданскогокодекса).

Соглашениенерасторгается, аобъявляетсянезаконным.

Недействительнойпризнаютсделку:

  • нарушающуюзаконилилюбойнормативныйакт;
  • подписаннуюучастникомнедееспособным (частичнодееспособным);
  • сучастиемлица, неотвечающегозасвоипоступки, т.е. вопределенныйчаснаходящегосявбесконтрольномсостояниипопричинепередозировкиалкоголя, употреблениянаркотиков, приступаболезни, травмы, идр.;
  • сучастиемнесовершеннолетнеголица, юридическиеправакоторогонарушены;
  • совершеннуюподугрозами, сфактаминасилия, сговора, обмана, введениявзаблуждение, прочихпротивозаконныхобстоятельств. Дляпривлечениякответственностизапреступныедействияследуетобращатьсянетольковсуд, но, преждевсего, вполицию;
  • заключеннуюдляприкрытияиныхправоотношенийучастников;
  • вдругихособыхслучаях.

Продажаквартирыорганизацией

Существуютособыенюансывсделкахсорганизациями, выступающимисобственникаминедвижимости. Утакогопродавцанужноособеннотщательнопроверятьуставныедокументы, заручитьсяписьменнымодобрениемучредителей.

Оченьважнообратитьвниманиенато, какоелицоподписываетдоговор, наделенлисоответствующимиполномочиямиэтотсотрудник.

Еслипредстоитоформлениесоглашенияспредставителемкомпанииподоверенности, товозникаютдополнительныериски.

Расторжениесделкидоипослерегистрации

Расторжениедоговорапроисходитснаименьшимрискомдляобеихсторон. Следуетпомнить, чтосогласиевторойстороныоченьважнодлядосудебногоурегулированиявозникшихразногласий.

Придостижениидвустороннегосогласия, участникисделкидолжныподписатьсоглашениеорасторженииранеезаключенногодоговоракупли—продажиквартирыинаправитьеговЕГРПдляоформлениязаписиопрекращенииторговыхотношений.

Еслиподписаниедокументапроводилосьунотариусаиливагентственедвижимости, тоследуетобратитьсякнимжевслучаеаннулированиясделки. Специалистыподготовятдополнительноесоглашениеорасторжениидоговора, ранеезаключенного.

Расторжениедоговорапродажинедвижимостипослерегистрацииипередачиквартирыпокупателюзначительноусложняется.

Отменасделкивозможнатолькосогласноусловиям, прописаннымвсамомдоговореипредусмотреннымзаконодательством.

СогласнодействующемуГражданскомукодексурасторжениедоговорадопускаетсявпериодегодействия, т.е. когдаещеневсеобязательстваисполнены.

Данноеусловиеобязательнонужновключатьлибовпервичныйдоговоросделке, либовсоглашениеорасторжении.

Досудебныйпорядок

Обоюдноесогласиеучастниковнарасторжениесделкисквартиройпозволитизбежатьсудебныхинстанций. Практикапоказывает, чтоситуациивзаимногосогласиясторонвстречаютсядостаточноредко.

Следуетучитывать, чтообращениесискомповопросурасторжениявозможноприусловииписьменнойформыотказавторойстороны.

Дляполученияответанужноотправитьписьменныйзапросиожидатьдо30дней. Отсутствиеответаилиполученныйотказотвторойсторонысделки, изложенныйвписьменномвиде, позволяетобращатьсявсуд.

Расторжениечерезсуд

Обращениявсудсискомпорасторжениюдоговоракупли—продажинедвижимостивстречаютсядовольночастоиз—занежеланияоднойсторонысодействоватьразрывузаключенногосоглашения.

Всоставленииисковогозаявлениячастодопускаетсяраспространеннаяошибка, когдаистецтребуеттолькорасторжениядоговора, упускаяусловиевозвращенияимущества.

Всудебномрассмотрениивыноситсярешениестроговрамкахзаявленныхистцомтребований. Судьбанедвижимостиостаетсябезизменений, таккаксменаправасобственностипроизведенаизарегистрирована. Полномочияраспоряжатьсяимуществомсохраняютсяуновоговладельца.

Изменитьситуациюможноопятьвсудепутемоформлениявторогоискасуказаниемтребованияпередатьсобственностьпосоглашениюорасторжении.

Чтобынетратитьвремя, силыинервы, нужносразувключатьвисковоезаявлениевсетребования:

  • орасторжениидоговорасобоснованиемввидесведений, подтвержденныхдокументами;
  • овозвращенииимущества, прописанноговдоговоре;
  • овозмещенииубытков, еслидопускалисьгрубыенарушенияобязательств.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector