Договор купли-продажи с материнским капиталом

Как правильно оформить договор купли-продажи дома за маткапитал: образец договора и его нюансы составления через банк или ПФ

Материнский капитал – один из методов государственной поддержки семей.

Он выдается матери двух и более детей один раз в жизни и представляет собой сертификат, который можно потратить в строго установленных законом целях.

В связи с этим большинство семей, получивших государственную помощь, стремятся изменить свои жилищные условия в лучшую сторону. К примеру, они могут купить новый дом или квартиру с участием средств материнского капитала.

На практике же многие сталкиваются с трудностями использования бюджетных денег при покупке недвижимости. Цель данной статьи – помочь разобраться в нюансах правовой сделки с материнским капиталом. Более того, мы рассмотрим, как правильно и юридически грамотно составить соответствующий договор купли-продажи, а также расскажем, облагается ли такая сделка подоходным налогом.

Особенности сделки

Материнский семейный капитал выдается не для прихотей родителей, а для обеспечения их детей, поэтому его запрещено обналичивать. Кроме того, только государство вправе решать, на что следует использовать эти деньги. Согласно действующему законодательству, материнский капитал можно потратить на следующие нужды:

  • На улучшение жилищных условий;
  • На оплату образования детей;
  • На накопительную пенсию матери;
  • На различные нужды детей-инвалидов.

Имейте в виду, что вы можете распорядиться сразу всей суммой или потратить ее частями на разные цели. Сегодня мы рассмотрим только одну из них – покупку или продажу недвижимости.

Использовать материнский капитал можно как при покупке вторичного жилья, так и при долевом строительстве. Более того, вы можете потратить сертификат и на погашение ипотеки. Но всех этих случаях, кроме кредита, придется подождать 3 года с момента рождения ребенка.

К тому же, практически все подобные сделки с недвижимостью обладают следующими особенностями:

  • В продаже обязательно участвует Пенсионный Фонд;
  • Дети получают право собственности на приобретаемую недвижимость;
  • Родители получает разрешение органов опеки и попечительства для распоряжения долей ребенка.

Любая жилплощадь, приобретенная с использованием средств материнского капитала, будет условно обременена. Но главное отличие подобных сделок – наличие в них еще одного участника.

Процедура продажи

Продажа или покупка квартиры с использованием материнского семейного капитала включает в себя множество важных моментов, которые требуют более детального рассмотрения. В связи с этим, обратите внимание на все имеющиеся обременения недвижимости, а также на другие условия сделки. Итак, что беспрепятственно оформить сделку с бюджетными средствами, нужно:

  • Выбрать квартиру, соответствующую требованиям всей семьи;
  • Согласовать условия сделки с продавцом;
  • Заключить договор купли-продажи;
  • Составить приемо-передаточный акт;
  • Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре;
  • Подать заявление в Пенсионный фонд и предоставить реквизиты для перечисления средств;
  • Зачислить необходимую сумму на счет продавца.

Само заявление о распоряжении бюджетными средствами рассматривается фондом до 30 дней. Как только заявитель получит одобрение, ему понадобится еще 1 месяц на совершение сделки.

Именно поэтому основная сложность сделки – поиск продавца, который готов ждать 2 месяца до перечисления средств за квартиру.

Если у вас вдруг возникла необходимость продать квартиру, приобретенную на средства материнского капитала, сделать это можно лишь при соблюдении следующих нюансов:

  • Условия проживания в новой квартире должны соответствовать предыдущей или быть лучше;
  • Дети должны получить равнозначные доли или получить денежную компенсацию;
  • Если квартира находится в ипотеке, следует получить согласие банка на продажу.

Как и для любой сделки с недвижимостью, при покупке квартиры за счет материнского капитала, нужно составить специальный договор — документ с довольно условной структурой и свободной формой.

Составить его можно и без особых юридический знаний. Но законодательство выдвигает несколько обязательных требований к оформлению данного документа, поэтому подойдите к этой процедуре с особым вниманием.

Итак, договор купли-продажи должен содержать следующие пункты:

  • Заголовок. Здесь нужно написать полное название документа – «Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием средств материнского (семейного) капитала». Затем укажите место и дату его составления;
  • Информационную часть. В этой части указываются сведения об участниках сделки – ФИО, места проживания и их паспортные данные. Опишите также саму квартиру: укажите ее адрес, общую площадь, количество комнат и другую важную информацию. Не забудьте прописать ее точную цену, а также срок, в течение которого покупатель обязуется передать денежные средства. При этом отметьте часть суммы, которая будет выплачена за счет материнского капитала. Затем пропишите права и обязанности сторон участников сделки;
  • Заключение. Укажите количество экземпляров договора. Перечислите все документы, приложенные к договору купли-продажи.

В качестве дополнительного пункта можно внести информацию о том, кто несет все материальные расходы по заключению договора. Обычно все траты ложатся на покупателя, но по обоюдному желанию сторон можно указать и продавца. Также отметьте, что ответственность перед Пенсионным фондом лежит на самом владельце материнского капитала.

Рекомендуется составлять договор сразу в трех экземплярах, один из которых должен храниться в архиве Росреестра, а два других – у покупателя и продавца квартиры. Учтите, что каждый документ должен быть заверен печатью регистрационной службы, а также подписью его сотрудника. Все экземпляры при этом имеют одинаковую юридическую силу.

Чтобы оформить соглашение о продаже жилплощади, нужно собрать немало сопутствующих договору документов. Несмотря на то, что этот список не особо отличается от стандартного комплекта бумаг, займитесь их подготовкой так же тщательно. К договору купли-продажи должны прилагаться следующие документы:

  • Паспорта сторон сделки;
  • Сертификат на материнский капитал;
  • Справка из Пенсионного Фонда об остатке средств;
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Соглашение о распределение долей по материнскому капиталу, заверенное у нотариуса;
  • Договор ипотечного кредитования (если квартира в обременении);
  • Банковская справка о реквизитах сета продавца;
  • Выписка из лицевого счета банка;
  • Расписка о получении денежных средств;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Все вышеперечисленные документы передаются в Росреестр для последующей регистрации сделки. Не забудьте заплатить госпошлину – обязательный государственный сбор за предоставление регистрационных услуг. Ее размер и порядок оплаты, как правило, взывает больше всего вопросов у собственников недвижимости.

Обратите внимание, что для физических лиц ее стоимость составляет 2000 рублей. Что касается способа оплаты, ее можно произвести в любой банковской организации или в режиме онлайн – достаточно зайти на портал Госуслуг и выбрать соответствующую вкладку.

Реквизиты платежа уточните непосредственно в отделении Росреестра.

Внимание Согласно ст. 214 Налогового кодекса, с доходов, полученных при реализации материальной помощи, взимается подоходный налог в размере 13%. Платить его придется в том случае, если квартира находилась в вашей собственности менее 5 лет. Однако семьи, купившие квартиру на средства материнского капитала, имеют право на налоговый вычет – денежную сумму, которая возвращается в бюджет уже после покупки жилого помещения.

Особенности сделок с материнским капиталом

Одним из нюансов использования материнского капитала на покупку квартиры выступает вопрос, на кого из семьи оформляется купленное на эти деньги. Мат. капитал можно использовать с целью улучшения условий, в которых проживает семейство. При его использовании нужно помнить, что требуется соблюдение установленных законами условий.

Использование

Сумма, которой можно воспользоваться благодаря сертификату, изменяется с течением времени. Поэтому лучше всего ее узнавать, когда мы оформляем сделку. В настоящее время сумма равна 453 тысячам.

Редко когда получится приобрести квартиру за названную цену, так как цены на рынке жилья высокие. Однако в таком случае на помощь может прийти мат. капитал. Когда речь идет о том, что при его использовании может быть улучшено жилищное положение семьи, это подразумевает:

  • что жилье может быть куплено за наличные деньги либо с применением ипотечного кредитования;
  • у покупателей имеется возможность принять участие в строительстве, которое носит корпоративный характер;
  • также можно использовать государственную помощь для производства капитального ремонта жилья;
  • есть возможность оформить документы для строительства дома (при этом не обязательно строить самому, могут быть привлечены строительные фирмы);
  • кроме всего прочего, за счет средств, выделяемых из федерального бюджета можно погасить ипотеку.

Для того чтобы купить квартиру с использованием средств мат. Капитала, покупателю потребуется следовать ряду требований, которые предусматриваются законами.

В частности, к моменту заключения сделки ребенок должен достичь возраста трех лет, но данное требование не распространяется на ситуации, которые возникают при оформлении ипотечного кредита. Это значит, что оформляя ипотеку, вы можете не дожидаться указанного возраста чада.

Дом, в котором располагается жилье, должен иметь условия, которые позволяют проживать в нем, то есть не должен быть ветхим, либо находящемся в аварийном состоянии.

Важно! Вам потребуется составить обязательство, связанное с выделением долей каждому члену семьи.

Оно составляется с правилами, которые закреплены в законах, в том числе обязательным условием является то, что удостоверяется нотариусом.

  1. справка из банка, в котором открыт счет на имя продавца (не родственника или члена семьи, а фактического владельца недвижимого имущества);
  2. выписка с лицевого счета из банка (аналог копии сберегательной книжки, которые отменили с 2015 года);
  3. расписка о получении средств или нотариальная расписка об обязательстве о выплате оставшихся средств покупателем.
  1. Покупка квартиры под материнский капитал – это исключительно улучшение условий проживания. То есть, можно купить только большую или с улучшенной планировкой недвижимость. Приобретая вместо «трешки» ветхий домик, семья нарушает права детей и закон.
  2. Покупка квартиры предполагает погашение части ипотечного кредита за счет капитала, внесение первоначального взноса или расчет с продавцом.
  3. Воспользоваться правом тратить средства можно только спустя три года после рождения того малыша, на которого выдан сертификат. Исключение составляет погашение банковского кредита – этим правом можно воспользоваться до указанного возраста.
  4. Можно использовать деньги в качестве первоначального взноса за квартиру.
  5. Жилье должно быть на территории России.
  6. Средства направляются в банковское учреждение в безналичном виде.
  • общую сумму заключаемой сделки купли-продажи;
  • в предмете договора купли-продажи квартиры должен быть конкретизирован объект договора, то есть, указаны такие характеристики квартиры, как адрес, число комнат, площадь, этаж, инвентарный и кадастровый номер и прочее;
  • сведения о документации, на основании которой жилье принадлежит продавцу;
  • сведения о размере доплаты, в случае ее наличия, а также сроке ее перечисления;
  • сумму средств материнского капитала, перечисляемых ПФР на счет продавца;
  • реквизиты банка, где у продавца открыт счет;
  • номер лицевого счета продавца.
  1. Пенсионный фонд перечисляет средства, только когда договор заключен, то есть, сначала семья становится владельцем квартиры, а затем продавец получает деньги.
  2. До момента всей оплаты на жилье накладывается обременение, о чем в договоре обязательно делается следующая отметка — «Квартира состоит в залоге у продавца до поступления всей суммы».
  3. Договор обязательно должен содержать реквизиты банка и лицевого счета продавца.
  4. В текст договора в качестве покупателей нужно обязательно включить не только владельца сертификата, но и всех членов семьи. Если кто-либо из членов семьи не может участвовать в сделке, он дает письменное согласие.
  5. Если продавцов квартиры несколько (право собственности оформлено на нескольких человек) в договоре прописывается порядок оплаты. Все собственники могут согласиться (письменно) на перечисление суммы одному из них. В случае отсутствия договоренности, в тексте указываются все реквизиты владельцев квартиры и деньги перечисляются каждому из них в отдельности.
  1. Так как жилье находится в общей собственности и, в том числе, принадлежит детям, о продаже необходимо сообщить органам опеки и получить их согласие.
  2. Для этого необходимо предоставить доказательства, что дети получат доли на другой жилплощади, по размеру не меньше существующих.
  • условия продажи дома;
  • инициалы покупателя и продавца;
  • сумма сделки;
  • на что пойдет именно материнский капитал;
  • реквизиты продавца для перевода денежных средств;
  • какая доля дома приобретается (в полном объеме или нет);
  • дата подписания;
  • подписи обои сторон;
  • нотариальная печать.
Предлагаем ознакомиться:   Решение о разводе вступает в законную силу

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до и после регистрации

Процедура продажи

Федеральный закон, принятый в конце 2016 г., гласит об официальной пролонгации срока действия мероприятий экономического, правового и социального характера, именуемых материнским капиталом.

В течение 10 лет программа зарекомендовала себя достойным источником улучшения благосостояния и финансовой независимости для миллионов российских семей, занимающихся воспитанием детей.

Одним из наиболее оптимальных вариантов использования материнского капитала является компенсация им части стоимости недвижимого имущества, что уже позволило значительно расширить жилую площадь тысячам жителей больших и маленьких городов.

Статистические исследования, проведенные в 2017 году, вырисовывают следующую картину: почти все семьи (более 95%), которые обратились в Пенсионный фонд за материнским капиталом, желают потратить его на приобретение или расширение собственного жилья.

Информацию об основных требованиях, предъявляемых к недвижимости, приобретаемой за счет средств МК, а также подробный перечень необходимых документов, можно почерпнуть из Постановления Правительства № 862, датированного 12 декабря 2007 г.

Для того чтобы использовать предоставляемые государством денежные средства в целях расширения жилищного пространства, необходимо:

  • располагать сертификатом;
  • подобрать оптимальную для приобретения жилую площадь;
  • сразу же после заключения сделки направить заявление в Пенсионный фонд в соответствии с местом постоянного проживания.

Чтобы направить государственную финансовую поддержку, выделяемую в связи с рождением в семье 2-го или последующего ребенка, на приобретение объекта недвижимости, необходимо предварительно изучить и выполнить обязательные условия. Игнорирование может привести к срыву сделки или к лишению ее законных оснований. Кстати, родителям позволили покупать жилье, как в возводимых многоэтажках, так и в тех, которые уже успели послужить кровом для кого-то.

Государственная помощь, именуемая материнским капиталом, может быть использована на приобретение жилья только в случае соблюдения следующих требований:

  • банк или компания-застройщик должна располагать возможностью получения средств в безналичной форме;
  • доля в новом жилом пространстве должна быть выделена не только детям, но и родителю, который одновременно является владельцем сертификата;
  • приобрести объект недвижимости и не использовать ипотечный кредит можно только в том случае, если малыш уже достиг 3-х летнего возраста;
  • местом расположения жилого пространства должна являться территория Российской Федерации.

Родители могут самостоятельно выбирать направление для использования материнского капитала, но с учетом настоятельных рекомендаций закона. Введение перечисленных ниже ограничений связано с тем, что подобного рода поддержка направлена исключительно на улучшение уровня жизни детей:

  1. Новый объект недвижимости может быть поделен только равноценно между детьми и их родителями. Если сумма капитала, предоставляемого государством, идет на погашение ранее оформленного ипотечного кредита, то разрешается не переоформлять документы о собственности, но бумага о том, что сразу же после полного погашения долга, ребенок получит свою долю, должна быть составлена и заверена в нотариальной конторе.
  2. Приобретение жилья в возводимом доме дозволяется только в том случае, если строительно-монтажные работы завершены на 70% и более.
  3. Материнский капитал можно использовать для расширения жилого пространства, только если недвижимость находится на территории России.
  4. Продавцу обязательно нужно сообщить о том, что придется иметь дело с государственными учреждениями.
  5. Запрещается приобретать недвижимость у близких родственников, т.е. у первой линии.

За перечисление материнского капитала отвечает Пенсионный фонд.

А какие же для этого требуются документы? Для начала следует зафиксировать факт того, что сделка имеет место быть, то есть предоставить:

  • бумагу о купле-продаже объекта недвижимости;
  • паспорта или иные документы, подтверждающие личные сведения;
  • документы, из которых можно почерпнуть сведения о том, что в отношении приобретаемого объекта недвижимости не действует какого-либо рода обременение;
  • справку о том, что продавец получил положенную сумму полностью;
  • выписку из банка о счете продавца, т.к. для передачи денежных средств используется только безналичная форма.

Число и порядок действий зависит от многих факторов.

Например, если приобретение жилья не требует оформления ипотечного займа, то следует последовательно выполнить следующее:

  • осуществить куплю-продажу объекта, а именно, подписать договор;
  • официально зарегистрировать смену собственника;
  • обратиться за оформление банковского займа, размер которого не превышает значение материнского капитала или письменно скрепить договоренности между сторонами сделки при условии, что неоплаченная сумма может быть покрыта сертификатом;
  • направить заявление в территориальное отделение Пенсионного фонда с письменно изложенной просьбой перечислить денежные средства на приобретение или расширение жилищного пространства.

Если же речь идет об ипотечном займе, то сначала нужно собрать и предоставить необходимые документы в кредитное учреждение, затем получить одобрение, найти подходящий объект недвижимости и купить его с использованием заемных средств. После этого следует посетить отделение Пенсионного фонда и получить финансовую помощь.

Государственную субсидию разрешается использовать в одном из дозволенных направлений только после того, как рожденный или усыновленный ребенок достиг 3-х летнего возраста.

Правда, не редкостью являются случаи и более ранней реализации прав, например, использование государственной поддержки в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту или погашение части уже существующего долга.

Вне зависимости от обстоятельств, перечисление денежных средств Пенсионный фонд осуществляет в срок от 2-х до 6-ти месяцев с момента сдачи необходимых бумаг.

Многие семьи используют материнский капитал для приобретения жилого пространства или погашения части долга по ипотечному займу, ввиду чего достаточно часто возникают ситуации, требующие внимательного изучения.

Действующее законодательство старается всячески обезопасить детей и поэтому запрещает сделки купли-продажи недвижимого имущества с использованием государственной поддержки между близкими родственниками.

В соответствии с этим ограничением, сделка будет признана незаконной, если владелец сертификата приобретет жилую площадь у собственных родителей, бабушек, дедушек, супруга, а также у боковой ветки – брата или сестры.

Если же существенная покупка не требует заемных средств, но предоставляемая за рождение или усыновление 2-го и более ребенка участвует в приобретении, то стороны скрепляют свои слова письменным соглашением, в котором описывают размер долга, не превышающий сумму по сертификату.

Удваивание начисленного материнского капитала в случае официального приобретения жилья невозможно произвести в полном соответствии с законом.

Но, семья может увеличить сумму государственной помощи, если станет участником соответствующей социальной программы, которая позволяет снизить размер стоимость квартиры при наличии в семье 2-х и более детей.

В одно время даже существовала программа, позволяющая снизить цену на 2 размера материнского капитала, но в настоящее время она не актуальна.

Использование

Однако во втором случае могут возникнуть сложности — не всякий продавец согласится ждать поступления средств от Пенсионного фонда РФ, только если он не родственник или близкий друг.

Наиболее распространенный вариант — ипотечное кредитование.

Если семья решила потратить средства на покупку жилья, необходимо обратиться в отделение Пенсионного фонда РФ. Находиться оно должно по месту прописки или проживания матери или другого лица, на которое выдан сертификат.

Если семья сменила адрес проживания с момента получения сертификата, надо прийти в то отделение Пенсионного фонда, которое обслуживает новое место жительство.

Важно собрать все документы, подтверждающие право на использование средств государственной помощи. Без них или даже одного из документов мать (отец, опекун) может получить отказ.

В компетенцию сотрудников Пенсионного фонда, занимающегося вопросами семейного капитала, входит проверка и обработка полученных данных.

Если найден продавец квартиры, согласный ждать получения средств не один месяц (например, родственник или знакомый), можно с ним заключать договор купли-продажи жилья.

Однако, чаще всего под покупкой подразумевается приобретение жилья в ипотеку. То есть, семья берет кредит в банке, а затем погашает его на средства капитала. Или вносит первоначальную сумму, а остаток выплачивает самостоятельно.

Есть вариант купить жилье задолго до того, как ребенку исполнится три года, а получив капитал, погасить кредит или его часть.

В любом случае алгоритм действий примерно одинаков:

  1. Составляем договор с помощью юристов. В его тексте обязательно указывается, что квартира приобретается через средства материнского капитала. Также прописывается сумма сделки (стоимость квартиры), сроки перечисления, размер доплаты собственных средств семьи. В ПФ можно взять образец договора.
  2. Подаем договор на госрегистрацию в Регистрационную палату. В течение пяти дней семья получает документ – право собственности на квартиру. До этого срока должен быть осуществлен первый взнос продавцу. Это может быть и банковский кредит, и собственные средства.
  3. Когда семья имеет жилье в собственности, надо обратиться в ПФ с заявлением, в котором указываются реквизиты получателя – продавца квартиры. Сдается в фонд и сертификат, право собственности, паспорта.
  4. Через два месяца в случае положительного ответа деньги перечисляются на счет продавца.
  • до 3 лет на покупку жилья — только при операциях с кредитами (ипотекой);
  • после 3-летия ребенка — для обычных сделок купли-продажи и участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
  • Пенсионный фонд пойдет навстречу покупателям, если комната под материнский капитал обойдется приблизительно в такую же сумму, какой обеспечен сертификат.
  • Еще лучше он отнесется к сделке, после которой покупатель комнаты станет единственным и полноправным хозяином квартиры (дома).
  • В последнем случае владельцу сертификата может пойти навстречу даже банк. В итоге можно будет использовать материнский капитал до 3 лет на покупку комнаты, оформив кредит.
Предлагаем ознакомиться:   Как написать письмо о воозрате документов

Как выяснить, использовался ли маткапитал в прежних сделках

Несмотря на то что речь идёт здесь о достаточно большой сумме, использовать эти деньги не так уж и просто.

  1. Эти деньги можно использовать для непосредственной выплаты при покупке жилья. То есть, тогда, когда покупка совершается без использования ипотечных денег. Потратить в таком случае разрешается только ту сумму, которая будет использоваться в качестве оплаты.
  2. При получении ипотечного займа также разрешено использовать материнский капитал. Как правило, в этом случае этот капитал используют при оплате начального взноса. При этом нужно помнить, что проценты по ипотеке из этого капитала всё же погашать нельзя. Для их оплаты нужны будут деньги из каких-нибудь других источников.

Важно заметить, что эти деньги разрешено использовать не только при покупке вновь построенного жилья, но и в тех случаях, когда речь идёт о вторичном жилье.

Как говорит руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева, если все средства материнского капитала все еще на счету, значит, он не использовался. В противном случае нужно выяснить, куда были потрачены эти средства.

Если продавец получил маткапитал в качестве оплаты за квартиру, это указывается в договоре купли-продажи. Риелторы советуют тщательно изучить этот документ, особенно пункты, где речь идет о способах и порядке расчета.

Брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян рассказала о случае из своей практики, когда продавец не помнил, использовал ли маткапитал при покупке квартиры. Из выписки, которую предоставил Пенсионный фонд, было видно, что детей не наделили долями в квартире. Поэтому, прежде чем совершить сделку, пришлось наделить всех детей правом собственности, чтобы впоследствии ее не признали недействительной.

_________________

  1. Сбор основного пакета документов, а также подготовка дополнительных бумаг (зависят от типа сделки);
  2. Подача заявления вместе с документами в ПФР;
  3. Ожидание решения пенсионного органа;
  4. В случае одобрения – зачисление средств на счет продавца в течении двух месяцев.
  1. Запрещено покупать долю квартиры;
  2. По закону купленная квартира должна принадлежать не только владельцу сертификата, но и его детям. А поскольку закон запрещает приобретать жилье несовершеннолетним у близких родственников, при покупке необходимо составить обязательство о последующем выделении доли для ребенка.

Этапы покупки квартиры с материнским капиталом

  • Первоначального взноса. Не каждый банк готов принимать материнский капитал как 100% первоначального взноса. Обычно заемщику приходится платить не менее 10% его размера за счет собственных накоплений;
  • Увеличения максимально возможной суммы кредита. После одобрения заявки ПФ денежные средства будут направлены на его погашение.
  • Сертификат на получение материнского капитала.
  • Свидетельство о регистрации или расторжения брака.
  • Свидетельство о рождении или усыновлении детей.
  • Договор купли-продажи недвижимости.
  • Договор ипотеки (если привлекался банковский кредит).
  • Справка из банка о размере задолженности.
  • Документальное подтверждение выделения доли ребенка в приобретенной недвижимости или обязательство это осуществить. Документ нужно заверить нотариально.

Особенности

Хотя в целом понятно, для чего нужны эти средства, но возникает естественный вопрос о том, каков же механизм реализации подобных выплат. Следует заметить, что одно из возможных предположений здесь состоит в следующем: а нельзя ли получить на руки наличные деньги в сумме материнского капитала? На самом деле, законодательство такого рода действия запрещает. Если подобные попытки происходят, то это является серьёзным нарушением и может иметь последствия.

Но это возможно только тогда, когда речь не идёт о применении средств из материнского капитала. Если же заключается договор купли-продажи с использованием материнского капитала, то прибавляется ещё один участник — Пенсионный фонд России. При этом деньги выплачиваются не в тот же момент, а с некоторой задержкой.

Это связано с тем, что перед выплатой деньги ещё будет необходимо оформить надлежащим образом, а это займёт некоторое время. При этом соответствующие средства будут переданы не покупателю, а только продавцу напрямую. К сожалению, подобный способ расчёта устраивает далеко не каждого продавца. Ведь обычно, осуществив продажу, планируется тем или иным способом воспользоваться полученными средствами, а ждать несколько месяцев, пока материнский капитал будет перечислен, захочет не каждый.

Кроме этого при такого рода сделках присутствует ещё одно не совсем приятное обстоятельство. Право собственности обычно передаётся сразу после выполнения оплаты. При этом речь не идёт об окончательной передаче капитала, а только о распоряжении о проведении оплаты. То есть покупатель всё по сделке получает сразу, а продавцу потребуется ждать некоторое время (обычно речь идёт примерно о трёх месяцах).

И это должно быть сделано в обязательном порядке. Закон вводит такую норму для того, чтобы защитить права детей на владение купленной таким образом квартирой.

  1. При оплате должны быть зафиксированы реквизиты соответствующего сертификата.
  2. Деньги могут быть только перечислены на банковский счёт, в соответствии с зафиксированными в соглашении банковскими реквизитами. Если продавец по какой-либо причине захочет приостановить сделку или отказаться от неё, он сможет это сделать только в том случае, если обратится в суд. Если бы расчёт происходил с использованием наличных денег, обращение в суд могло и не понадобиться.

В остальной части составление документа мало чем отличается от аналогичных договоров купли-продажи. В частности, в нём указываются подробные данные о продаваемой недвижимости, стоимости квартиры и порядке уплаты денег.

Обычно составляют пять экземпляров. Один отдаётся в кадастровую службу, другой экземпляр передаётся продавцу, а три оставшихся остаются у покупателя квартиры.

При обращении в Пенсионный фонд владелец сертификата даёт письменное обязательство о том, что купленная квартира переходит в совместную собственность всех членов семьи. Если же это сделано не будет, то супруг вправе подать на владельца сертификата в суд с целью заставить другого супруга осуществить указанную передачу квартиры в совместную собственность.

  1. При обращении в Пенсионный фонд отмечается, что использование материнского капитала носит именно целевой характер. Оно предназначено для приобретения жилплощади для данной семьи.
  2. Важно, чтобы ипотека была получена именно на этих супругов. Недопустимо, чтобы здесь были дополнительные созаёмщики.
  3. Когда оформлено право собственности на полученную таким образом квартиру, оно должно включать только эту семью: супругов и их детей. Не должно быть каких-либо других родственников в качестве совладельцев рассматриваемой квартиры.

В судебной практике иногда встречаются случаи, когда означенные требования не выполняются, Пенсионный фонд отказывает в предоставлении средств, но через суд его обязывают выплатить положенный материнский капитал.

Вот один из примеров подобных ситуаций. Мать и ребёнок отказались от своей доли в купленной квартире в пользу других членов семьи. Пенсионный фонд отказал в выплате, однако суд обязал его выплатить деньги.

Вот ещё одна реальная ситуация. Мать второй раз выходит замуж. Новый муж не является отцом её детей. В выплате материнского капитала при приобретении квартиры им отказано. Однако если оформление началось до того, как произошёл развод, такая выплата может быть произведена.

Если имеются штрафные выплаты по договору купли-продажи, то их нельзя погашать из материнского капитала. Он может быть использован только тогда, когда происходит погашение основной суммы.

Сложным моментом может быть ситуация, когда сделки (продажи дома или квартиры) с использованием рассматриваемых финансовых средств происходят между близкими родственниками. Кажется, ничего противозаконного в такой ситуации нет, но Пенсионный фонд вполне может отказать в таком случае в предоставлении этих денег.

Насколько вообще возможно обналичивание сертификата, который стоит несколько сотен тысяч рублей? Некоторые пытаются это проделать посредством заключения фиктивных сделок. Но при этом нужно не забывать, что это является преступлением, причём наказанию подлежит также и владелец сертификата.

При обращении в Пенсионный фонд рассматриваемый договор купли-продажи будет подвергнут тщательному анализу. При обнаружении тех или иных ошибок или неточностей в получении средств, скорее всего, будет отказано.

  1. Порядок пунктов договора должен быть правильным. Важно при его составлении не перепутать их.
  2. Даты лучше всего не ставить самому. Их обычно вносит тот, кто производит регистрацию договора.
  3. При занесении паспортных данных или информации о детях желательно переписывать их слово в слово из соответствующих документов.

Было бы разумным решением показать уже составленный договор в Пенсионном фонде для того, чтобы его проверили и указали на ошибки и неточности, которые были допущены в этом документе.

Проясняются вопросы по материнскому капиталу, за который при таком подходе можно особенно не беспокоиться — при сделанных исправлениях, скорее всего, вопрос о предоставлении денег будет решён положительно.

В этой части вопросов не возникает семья, получившая материальную помощь от государства, имеет право приобрести квартиру или дом, частично или полностью оплатив их сертификатом.

На практике же не все понимают, как правильно и грамотно составить договор купли-продажи с материнским капиталом.

Договор купли-продажи без Пенсионного фонда заключить невозможно.

Именно Пенсионный фонд является держателем сертификата до тех пор, пока семья не решит использовать причитающиеся средства.

Ипотечный договор с банком заключается непосредственно в банке, согласно условиям кредитования.

Важно Оплата средствами семейного капитала при проведении сделки через Пенсионный фонд занимается несколько месяцев. Именно поэтому не всегда частные продавцы готовы заключать куплю-продажу с семьей, планирующей использовать сертификат.

Кроме того, в сделке существует множество нюансов.

Если детей не наделили долями в квартире и от покупателя скрыли факт использования маткапитала при приобретении квартиры, сделку могут признать недействительной. В этом случае у покупателя появляется еще одна проблема – вернуть свои деньги, которые продавец к этому моменту мог потратить.

По словам Натальи Каретовой, юрисконсульта офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», покупая жилье в новостройке в ипотеку, которая частично будет оплачиваться средствами материнского капитала, родитель в письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в квартире в 6-месячный срок после оформления права собственности. Но потом это обязательство может игнорироваться, и человек выставляет объект на продажу без выполнения требования, отмечает эксперт.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая сетует, что на сегодняшний день в России нет эффективного механизма контроля выделения долей детям в приобретенном с использованием средств господдержки жилье. Но, по словам эксперта, родители не всегда могут соблюдать такое правило: например, если покупается квартира в строящемся доме, наделить детей долями невозможно, поскольку объект еще не сдали в эксплуатацию.

Предлагаем ознакомиться:   Срок давности дел по лишению прав и можно ли его обойти

В этом случае можно отложить оформление собственности детям до момента, когда строительство завершено. Литинецкая отмечает, что Пенсионный фонд может вообще не дать согласие на продажу квартиры, если, по его мнению, при этом ущемляются права детей и ухудшаются их жилищные условия. В этом и заключается основная сложность при покупке квартир, которые ранее приобреталась с использованием материнского капитала, говорит эксперт.

  1. Сначала нужно выбрать организацию, работающую с материнским капиталом.
  2. После нужно собрать и передать в эту организацию все необходимые документы для принятия решения.
  3. При наличии и правильном оформлении всех документов, будет вынесено положительное решение о выдаче ипотеки.
  4. После получения этого разрешения нужно приступать к поиску жилья.
  5. И завершающим шагом будет покупка выбранного имущества с помощью займа.
  1. Резервирование имущества. Компания обязательно должна быть уведомлена, что при расчете будут использоваться средства семейного капитала.
  2. В соглашении должно быть указано, что оплата произойдет через несколько месяцев.
  3. Потом нужно будет подписать и зарегистрировать соглашение.
  4. Часть всей стоимости должна оплачиваться средствами владельца сертификата.
  5. Пятым этапом подается заявление и необходимые документы в Пенсионный Фонд.
  6. После вынесения Пенсионным Фондом положительного решения происходит зачисление средств на счет застройщика.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры с материнским капиталом

В РФ уже 10 лет действует мера государственной поддержки для семей, воспитывающих детей, при этом не имеет значения, усыновлен или рожден ребенок.

Появление второго малыша в семье предоставляет право его родителю на оформление Сертификата материнского капитала.

Законодательство регламентирует условия программы. Семья может воспользоваться капиталом для приобретения жилого объекта.

Приобретение жилья

Одно из оснований реализации материнского капитала – улучшение условий проживания.

Оно подразумевает:

  • покупку жилой площади с получением ипотеки или оплаты личными средствами;
  • заключение ДДУ;
  • строительные работы по возведению дома (самостоятельно или с помощью сторонних организаций);
  • ремонт, осуществление перепланировки;
  • погашение ипотеки.

Большая часть семей не желает связывать себя узами долговременного строительства, поэтому использует средства для покупки квартиры. Если она уже есть, то можно приобрести еще одну.

Главное условие – в нем должны быть доли ребенка и его родителя (родителей).

Бюджет

Выплата материнского капитала осуществляется из государственного бюджета.

Его размер на второй ребенка в 2017 году равен 470.000 рублей.

Выбор недвижимости

При выборе недвижимости необходимо учитывать:

  • развитость информационной и социальной структуры;
  • расположение квартиры в доме (этаж, направление);
  • месторасположение дома;
  • стоимость квартиры (слишком низкая цена обусловливается, как правило, наличием изъянов).

Покупка квартиры с материнским капиталом пошаговая инструкция включает в себя множество важных моментов, которые требуют детального рассмотрения.

К ним относится условия сделки, приобретение у родственников, в ипотеку и т.д.

Условия

Если было принято решение потратить капитал на покупку жилой площади, но необходимо соблюдать некоторые условия.

К ним относится:

  • осуществление безналичного расчета с банковской организацией или организацией, у которой квартира приобретается;
  • выделение части недвижимости ребенку и его родителю, который владеет сертификатом;
  • ребенок должен достигнуть трех лет, если покупка происходит без ипотеки;
  • недвижимость должна располагаться в Российской Федерации.

У родственников

Одна из целей действующего законодателя – обезопасить права ребенка. Он предпринимает для этого ряд мер, одной из которых является запрет покупки недвижимости у близкого родственника с применением капитала.

Из этого ограничения следует, что купить недвижимость у родственников по первой линии не удастся – сделка будет являться незаконной.

К первой линии относятся родители, бабушки и дедушки, супруг, а также родственники по боковой линии – братья и сестры.

В ипотеку

Если для покупки используется ипотека, то порядок действий будет выглядеть следующим образом:

  1. Обращение в банковскую организацию для оформления ипотеки. Первый взнос – материнский капитал.
  2. После одобрения сбор документов в соответствии с выданным списком.
  3. Поиск жилого объекта.
  4. Приобретение его с помощью ипотеки.
  5. После покупки и регистрации – предоставление в Пенсионный Фонд документов.

Без ипотеки

Если приобретение осуществляется без использования ипотечного продукта (материнский капитал будет долей доплаты), то необходимо:

  1. Составить договор, зарегистрировать его.
  2. Оформить кредит в банке, который не превышает сумму Сертификата или соглашение с продавцом указанием суммы долга, равной размеру капитала.
  3. Направить в Пенсионный фонд заявление о решении использовать средства, чтобы оплатить часть недвижимости.
  4. Дождаться вынесения решения.

До 3 лет

Если ребенку не исполнилось три года, то средства нельзя потратить на покупку квартиры. Единственным исключением является наличие ипотеки.

По факту удвоение стоимости материнского капитала происходит, если жилье приобретается при участии в социальной программе.

Её суть заключается в уменьшении стоимости трехкомнатной квартиры, равной размеру сертификата.

Порядок действий

Покупка квартиры с использованием материнского капитала включает в себя несколько этапов.

К ним относится:

  • сбор документов;
  • оформление договора;
  • государственная регистрация;
  • направление обращения в ПФР.

Продавец и собственник жилой площади нередко являются разными лицами, одно из которых – мошенник.

Именно поэтому перед приобретением квартиры необходимо:

  • проверить правоустанавливающие бумаги, в том числе у граждан, не достигших восемнадцатилетнего возраста;
  • проверить наличие юридических оснований распоряжения недвижимостью (Свидетельство собственности);
  • узнать, были на наложены на объект различные обременения (аресты, санкции от административных или судебных властей и т.д.).

Оформление договора

При оформлении договора необходимо учитывать, что он будет недействителен, если один из участников сделки находится в состоянии:

  • душевной болезни;
  • психического расстройства;
  • алкогольного или наркотического опьянения.

В договоре должны содержаться:

  • сведения об обеих сторон;
  • описание объекта (его стоимость, месторасположение, этаж и т.д.);
  • обязанности и права участников соглашения;
  • порядок действия при возникновении конфликтных ситуаций.

Договор составляется с учетом пожеланий каждой стороны.

Пока не будут получены деньги продавцом, в Росреестре будет отражено условие об ограничении собственности покупателей на объект. В данном случае сохраняется риск, что, в случае отказа фонда в перечислении денег, родителям придется самим покрывать эту сумму или придется расторгнуть договор. Поэтому, чтобы покупка квартиры за материнский капитал у продавца была успешной, необходимо убедиться в том, что объект и сделка соответствуют всем, предусмотренным законом требованиям.

Обычно в фонде рассматривают обращение около двух месяцев, после чего либо перечисляют деньги в соответствии с указанной в нем информацией, либо отказывают в предоставлении капитала. Заявитель может обжаловать отказ, если посчитает его неправомерным. Для этого придется привлечь к делу суд.

Покупка доли в собственности

Законодательство РФ четко ограничивает расходование материнского капитала: за счет федеральных денег можно приобрести только жилое помещение (ч. 1 ст. 10 закона). В процессе принятия решения, выделять ли деньги заявителю при покупке доли, ПФР будет исходить из следующего: является ли эта доля в недвижимости самостоятельным жилым помещением?

Таким образом, чтобы можно было использовать материнский капитал на покупку доли, последняя должна соответствовать критериям жилого помещения:

  • быть изолированной и отделенной от остальной площади жилища;
  • годиться для постоянного проживания;
  • соответствовать санитарным, техническим и другим нормам.

Однако в общем случае доля под материнский капитал может быть приобретена далеко не всегда.

Материнский капитал на приобретение доли в каждом отдельном случае может иметь нюансы. В общем случае Пенсионным фондом приветствуются сделки, когда выкуп доли приводит к установлению единственного собственника жилья, иные сделки могут быть оспорены ПФР в суде.

Таким образом:

  • изолированная часть дома (особенно на два отдельных входа или две самостоятельные квартиры) или комната в многокомнатной квартире может являться жилым помещением;
  • доля в однокомнатной квартире не может быть отнесена к полноценному и выделенному жилью — только если в результате такой сделки покупатель не становится единственным собственником жилого помещения, выкупая долю у других совладельцев.

Не допускается приобретение за счет средств маткапитала доли в помещении, которое находится во владении на правах общей совместной собственности. Такое помещение можно купить только полностью или разделить его надлежащим образом (выдел долей), а потом приобрести одну часть.

Покупка жилого помещения у родственников на материнский капитал

Обсуждения возможности покупки жилья у родственников ведутся с самого открытия программы материнского капитала. У юристов накопилось достаточно опыта, чтобы консультировать и оказывать клиентам помощь по этому вопросу.

Юридически сделки с родственниками по договору купли-продажи имеют такой же правовой статус, как и с любыми другими физическими лицами. Они не запрещены, однако фактически при использовании маткапитала для покупки жилой недвижимости у родственников существуют ограничения:

  • сделка не должна быть мнимой, когда фактически происходит только обналичивание материнского капитала без изменения режима пользования жилым имуществом;
  • не допускается заключение сделок между законными мужем и женой и разрешается со всеми другими членами семьи (в том числе между детьми и родителями);
  • ПФР без лишних сомнений признает договор покупки жилья у родственников, если последние откажутся от владения своими долями (потеряют свое право собственности) в жилом помещении.

Однако необходимо помнить: ПФР тщательно проверяет сделки между родственниками. Таким образом Пенсионный фонд пытается не допустить возможности обойти закон, когда жилье покупается фиктивно для обналичивания средств из семейного капитала.

В некоторых случаях о сомнительных сделках с близкими родственниками сообщают даже в МВД. Но, скорее всего, материнский капитал на покупку дома или квартиры полностью у не слишком близкой родни разрешат. Также будет легко одобрена сделка по выкупу доли у родственников с тем, чтобы члены семьи стали полноправными владельцами жилого объекта.

Заключение

Покупка жилья по договору купли-продажи, договору долевого участия или в кредит — наиболее популярные методы расходования средств материнского капитала. Кроме того, оформление кредита на квартиру — единственная возможность направить средства на улучшение условий проживания семьи до 3-летия ребенка.

Для того, чтобы ПФР безболезненно перевел средства из маткапитала на счет продавца жилья, в заявлении в адрес Пенсионного фонда нужно указывать цель обращения и нужную сумму, прилагая подтверждающие документы.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector