Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Что понимать под словами «арестованная квартира»?

Имущество попадает под арест в результате непогашения задолженности заемщиком перед финансово-кредитным учреждением. Последний имеет право обратиться в суд с целью взыскания залогового объекта. Чаще всего под арест попадает ипотечная недвижимость в новостройках.

Обычно арест – это попытка кредитора повлиять на должника, который в силу тех или иных причин не выполняет свои обязанности по договору. В среднем арест накладывается на 3 месяца, на протяжении которых еще можно уладить ситуацию.

Как только сумма долга продолжает увеличиваться за счет процентов, штрафов и неустоек, кредитор вынужден обратиться в суд. Там на основании судебного предписания приставы выставляют объект на аукцион с целью его дальнейшей продажи и компенсации кредитору всех издержек.

Могут ли забрать единственную квартиру за долги по банковскому кредиту

Как правило, банки удовлетворяют свои финансовые потребности путем продажи квартиры на открытых торгах после ареста. Процесс принудительной реализации объекта недвижимости может показаться процедурой трудоемкой и затруднительной (так считают многие должники).

Но учтите, что банки в своем штате имеют целые подразделения, которые специализируются на взыскании долгов. Квалифицированные сотрудники хорошо ориентируются в законодательной базе, имеют опыт решения подобных вопросов и связи в органах исполнительной службы, что дает им большой перевес при решении кредитных споров и возможность забрать за долги имущество.

Причем вероятность, что судья встанет на сторону должника повышается, если это – единственная жилплощадь. Однако четких гарантий такого решения нет, ведь ипотека предполагает нахождение такой площади в залоге.

В чем выгода?

Покупка арестованной квартиры – это выгодно. С молотка такие объекты отдаются дешевле, ведь банку важно оперативно покрыть все свои издержки. Кредитору просто невыгодно содержать недвижимость, выплачивая за нее коммунальные.

Многие соблазняются ценой и якобы максимальной безопасностью в процессе заключения сделки, ведь банк уже оценил недвижимость и проверил все документы. Но так ли все гладко бывает на самом деле?

К минусам подобных сделок относят следующие моменты:

  • Невозможно лично прийти и осмотреть предмет договора;
  • Сформировать свое личное мнение о покупаемом объекте получится лишь на основании внешних параметров. Например, общего метража помещения, года постройки многоэтажного здания, этажности. В лучшем случае удастся приехать и пообщаться с соседями;
  • Проблемы с предыдущими собственниками. Наверняка должник будет активно пытаться обжаловать решение суда, а это лишние нервы для нового покупателя;
  • Придется потратить время на переоформление документов. Новый собственник (покупатель) теперь обязан самостоятельно подготовить все справки для снятия объекта с обременения. А это потраченное время, неудобства, частично финансовые расходы на уплату пошлин.

На практике оказывается, что купить квартиру должника у банка не так уж просто. Процесс включает в себя три шага. Первый – проверка документации, по возможности с привлечением юриста. Второй – уточнение, действительно ли у банка есть право размещать арестованный объект на продажу.

Выгода приобретения арестованной квартиры заключается в экономии денежных средств.

Продажа имущества с торгов организуется дешевле, нежели стоимость объекта в действительности. Кроме того, если они не состоятся, то цена недвижимости будет продолжать падать.

Реализация арестованного имущества судебными приставами: порядок, процедура и сроки

Обычно арестованная недвижимость – квартиры, оформленные в качестве залога.

В ситуациях, когда должник не может выполнить свои обязательства перед банком, эти организации обращаются в судебные инстанции для взыскания имущества гражданина.

Стоимость жилой площади указывается в исполнительном листе. Пристав-исполнитель, который занимается ведением производства, сообщает должнику о сроке для исполнения обязательств – 5 суток.

Если в течение этого времени деньги не будут внесены, то пристав описывает объект и накладывает арест.

Предлагаем ознакомиться:   Может ли доверенное лицо выполнить приватизацию квартиры

В сумму, которую гражданин должен выплатить в течение пяти суток, входят невыплаченные ранее платежи, начисленные проценты, штрафы.

Если оплаты не поступает, то квартира отчуждается в Росимущество или переходит к банку. В любом случае в отношении недвижимости проводятся торги.

Покупка квартиры арестованной судебными приставами имеет существенный недостаток – не удастся её осмотреть.

Конечно, можно оценить район, в котором она располагается, подъезд, даже побеседовать с соседями. В остальном придется полагаться на собственную интуицию и предоставленное описание.

С торгов

Продажа имущества с торгов осуществляется в соответствии с законодательством:

  • для этого организуется специальное мероприятие, в котором принимают участие и граждане, и организации;
  • каждый из них предлагает определенную сумму денежных средств, которую готов отдать за квартиру;
  • победителем становится тот, кто предложить самую высокую стоимость.

Банком

Если квартира продается банком, то она отчуждается по низкой стоимости.

Дело в том, что банковской организации невыгодно содержать квартиру, оплачивать коммунальные услуги, поэтому она стремится продать её, как можно быстрее.

Для этого устраиваются торги или аукцион, о проведении которых предварительно сообщается в СМИ.

Для участия в торгах важно выполнить несколько условий, главное из которых – заключение договора на сайте ФССП с продавцом выставляемой недвижимости о внесении некоторой суммы в качестве задатка. Если участник проиграет торги, задаток возвращается в полном размере, с человека не списывают никаких дополнительных комиссий. Исключение – ситуации, когда покупатель выиграл торги, но отказался от покупки.

От участника после внесения залоговой суммы дополнительно требуется предоставить пакет документов:

  • Анкета-заявление участника, оформленная по указанному образцу;
  • Любой документ, который подтверждает внесение залога: квитанция из банка, чек или выписка с банковской карты о переводе средств;
  • Удостоверение личности, которое гражданин может предъявить: паспорт, водительские права, загранпаспорт и прочее;
  • Перечень прикрепленных документов с указанием даты подачи заявки на участие в торгах;
  • Запечатанный конверт, в котором потенциальный покупатель обязан написать сумму покупки недвижимости. Она должна быть выше стартовой цены с аукциона.

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

До проведения аукциона компетентная комиссия должна проверить всех участников торгов и предоставленные ими документы. Если окажется, что один из участников предоставил неполный список документов, ему отказывают в праве участвовать в торгах.

В таком случае должен быть составлен соответствующий протокол с указанием причины и именем потенциального покупателя недвижимости. Если документы в порядке, гражданина допускают к торгам, он официально становится участником.

Согласно регламенту проведения аукциона, все участники должны прийти в указанное время без опозданий. Перед стартом торгов представитель должен вскрыть конверты с предложениями участников и дать право выкупить недвижимость тому гражданину, который указал наибольшую сумму выкупа.

По итогам аукциона победитель и организатор обязаны подписать протокол проведения торгов с указанием всех деталей. Этот документ являет собой аналог договора купли-продажи и вступает в юридическую силу после его подписания сторонами.

Однако аукцион могут признать недействительным, если были нарушены правила, порядок проведения торгов между участниками или же имело место быть мошенничество. Чтобы аукцион признали недействительным, заинтересованная сторона обязана подать иск с претензией и доказательствами неправомерных действий.

Например, нельзя арестовать имущество, которое было отдано под залог. Кроме того, данное ограничение действует тогда, когда сумма долга не превышает 3000 рублей. Явление редкое, но оно имеет место. Получается, не всегда и не во всех случаях можно производить арест. Как следствие, реализация тоже не производится.

  1. Заявка на участие – она оформляется в соответствии с конкретной формой в двух вариантах.
  2. Квитанция с банковской пометкой о том, что участник внес задаток на основании соответствующего договора.
  3. Частным лицам необходимо предоставить ксерокопию паспорта.
  4. Опись сданных бумаг, подписанная участником или его представителем. Этот документ оформляется в двух экземплярах, в одном из которых указывается точная дата и время (вплоть до минуты) приема заявки.
  5. Согласие супруга гражданина, подающего заявку (должно быть оформлено нотариально).
  6. Конверт, в котором содержится предложение по стоимости имущества (запечатанный).

Сотрудники ФССП не имеют права забрать у должника единственное жилье, в котором круглый год проживает он сам и его семейство. Также приставы не могут арестовать земельный участок, на котором располагается дом, являющийся единственным местом проживания человека, имеющего долг перед банком.

Оказывается, можно. 17 ноября 2015 года Верховный суд РФ принял постановление Пленума №50. В пункте 43 как раз идет речь о наложении ареста на имущество, на которое по закону не может быть обращено взыскание. Верховный суд разъясняет, что само по себе такое наложение ареста нельзя считать незаконным.

Предлагаем ознакомиться:   Прописка жены к мужу в приватизированную квартиру

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Перечень арестованного имущества можно найти на сайте УФССП, по регионам. Там будет указан адрес конкретного объекта и некоторые его характеристики – метраж, количество комнат, этаж и т.д. Следуя законодательству, отдел судебных приставов назначает первоначальную цену, по которой реализуется конкретная квартира.

За основу назначения первоначальной цены, берется стоимость, указанная в исполнительном листе либо в судебном решении. Причем стартовая цена и реальная рыночная стоимость, как правило, далеки друг от друга.

Стоит ли процесс потраченных сил?

Есть три применяемых схемы, как купить конфискованную квартиру у банка. Вариант первый: квартиру продает сам заемщик после согласования с банком. Обычно сделка проводится с помощью риелтора. При этом стоимость жилья может быть полной, не ниже рыночной цены на аналогичные объекты.

Есть вариант получить скидку в пределах 10-15% в том случае, если продавцу нужно срочно продать жилье, чтобы покрыть задолженность перед кредитором. В остальном условия будут такими же, как и в обычной сделке.

Вариант второй. Банк выступает в качестве продавца, его интересы представляет аккредитованный риелтор. Он, учитывая собственный интерес и интерес продавца, может увеличить или уменьшить стоимость квартиры примерно на 25% по сравнению со среднерыночной.

После этого клиент вносит полную стоимость кредита, погашаются все штрафы и задолженность, остаток денег при его наличии передается бывшему заемщику. Купить такую квартиру за долги может любой гражданин, у которого есть достаточная сумма денег.

Вариант третий: в роли продавца выступает банк, квартиру реализовывают путем торгов. На аукцион квартира попадает после решения суда, который оглашает стартовую стоимость, учитывая мнение банка и специальной оценочной комиссии.

Как правило, она намного меньше рыночной, примерно на 15%. Объясняется это тем, что цель банка – не заработать на продаже, а вернуть деньги, которые на момент торгов не заплатил заемщик. Этот способ продажи для покупателей самый выгодный, поэтому давайте рассмотрим его более подробно.

Залоговые квартиры популярны среди покупателей, ведь обман в таком случае почти гарантированно исключается. Приобретение залогового имущества напрямую у судебных приставов – процесс прозрачный. Стоимость объекта прямо прописывается в исполнительном листе, а сама процедура проводится строго в рамках ФЗ № 229.

На сайте УФССП можно найти списки арестованной недвижимости в разбивке по регионам. Также здесь указывается адрес жилья, количество комнат, метраж и другие характеристики. В среднем торги проводятся на протяжении пары месяцев с даты ареста объекта.

Торги признаются несостоявшимися, если в них принимало участие меньше 2 граждан, которые готовы были внести свое предложение к установленной начальной цене. Если оказывается, что реализовать объект не получилось, проводятся повторные торги на протяжении 30 календарных дней. На практике процесс реализации может затянуться на 3-6 месяцев.

Считается, что стоимость объекта всегда выгодна для покупателя, но такое утверждение не совсем верное. Банк не заинтересован в снижении цены сильно ниже рыночной даже с учетом того, что ему требуется покрыть издержки.

Если квартира сама по себе хорошая, скорее всего скидка на нее будет в пределах 5-6%, а головной боли покупателю в разы больше. Всегда остается вероятность того, что бывший собственник решит подать апелляцию и решение будет принято в его пользу.

Предлагаем ознакомиться:   Какие нужны документы для открытия кофе с собой

Приставы смогут выставлять единственное жилье должника на торги

  1. Площадь квартиры должна превышать двукратную норму в 18 квадратных метров на проживающего — самого должника и членов его семьи.
  2. Долг должен быть соразмерен стоимости квартиры. Сумма обязательств должна превышать 5% от стоимости жилья, а на выплату долгов должно уходить больше половины стоимости квартиры. Если эти условия не соблюдаются, единственное жилье нельзя будет арестовать.

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е.

  1. Если у должника еще есть в собственности объект недвижимости, другое жилье. Это может быть даже комната или доля в коммунальной квартире.
  2. Размер суммы, которую не выплатил гражданин, незначительно меньше общей стоимости квартиры.
  3. Имеется постановление судебных органов или нотариуса.

«Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.»

Несмотря на достоинства покупки арестованной квартиры, у такой сделки имеются определенные риски. К примеру, вы покупаете объект, который не видели, не можете оценить её действительное состояние, понять, требуется ли проведение ремонта и т.д.

Одно из недостатков торгов по отчуждению недвижимости – нельзя осмотреть выставленный товар.

Обусловлено это тем, что служба приставов не показывает арестованные объекты.

Покупатели во время торгов опираются только на характеристики объекта:

  • метраж;
  • количество комнат;
  • этаж;
  • наличие ремонта и т.д.

Другим минусом покупки арестованной квартиры является неприятная аура.

Действительно, не каждый захочет проживать в месте, из которого выселили прежних владельцев. К слову, они могут устроить новым собственникам большие неприятности.

Нередко жильцы, выселенные по решению суда, не согласны с таким положением, поэтому начинают обращаться в другие инстанции с требованием отменить принятое решение.

Кстати, апелляции или кассации могут быть приняты на рассмотрение и решены удовлетворительно, поэтому даже при покупке квартиры никто не даст гарантию, что она останется вашей.

Итоги

Арест квартиры – метод обременения, который применяется в отношении «проблемных» кредитов, т.е. таких, по которым заемщик не платит. В итоге сами финансово-кредитные учреждения выставляют объекты на продажу или же реализация проводится путем аукциона.

Покупка залоговой квартиры – процесс сложный. Еще до принятия решения стоит внимательно оценить риски и по максимуму изучить параметры: цену дома, его расположение и известные характеристики. После сопоставления всех факторов к процессу проверки документов привлекается юрист. Только после этого стоит покупать недвижимость под обременением.

За долги отберут единственное жилье

— Мы должны в первую очередь говорить о должниках и кредиторах. Для недобросовестных должников это значимое неудобство. Можно было жить в очень дорогой квартире, купленной на деньги кредитора, и быть законодательно защищенным от ее продажи.

Считаю, что судебная практика должна идти еще дальше и допустить продажу уже имеющегося дорогого жилья. С одновременным приобретением на имя должника бюджетного варианта по нормам площади, установленным Жилищным кодексом на одного члена семьи должника.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector