Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Международные и региональные стандарты оценки Международные стандарты оценки, Американские стандарты оценки, Европейские стандарты оценки

МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОМИТЕТ ПО СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ МСО 1 – 4

Оценка имущества играет все большую роль в современной российской экономике. Такие операции, как купля – продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне связи с профессией оценщика.

15 февраля 1994 г. завершилась очередная переоценка основных средств (фондов). В соответствии с письмом Минфина РФ от 19 сентября 1994 г. N 126 “О порядке отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с применением механизма ускоренной амортизации и переоценкой основных средств по состоянию на 1 января 1995 г.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

” в этом процессе важное место отведено экспертам, т.е. профессиональным оценщикам. Постановлением правительства Москвы от 4 октября 1994 г. “О лицензировании риэлтерской деятельности (совершении операций с жилыми помещениями) в Москве” введено лицензирование соответствующих видов деятельности.

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60 – 70-х годах.

Международные и региональные стандарты оценки Международные стандарты оценки, Американские стандарты оценки, Европейские стандарты оценки

В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов.

Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г. В настоящее время ведется большая работа по принятию Стандартов в тех областях оценки, которые пока еще не стандартизированы.

Каждый Стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки, и содержит следующие разделы (в порядке их следования): Введение; Область применения; Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета;

Текст Международных стандартов оценки предоставлен Российским обществом оценщиков, являющимся членом ряда международных организаций оценщиков, в том числе членом МКСОИ.

3.1. Недвижимость, или объект недвижимости, или недвижимое имущество (real estate), определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе и постройки).

Это материальная, осязаемая “вещь”, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней. В каждом государстве местным законодательством устанавливается основной принцип для различения недвижимого и движимого имущества, определение которого приведено ниже.

3.2. Понятие права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

3.3. Движимое имущество включает в себя материальные и нематериальные объекты, не являющиеся недвижимостью. Это имущество не связано с недвижимостью постоянно и, как категория, такое имущество характеризуется возможностью быть перемещенным.

3.4. В терминологии бухгалтерского учета имущество (активы) представляет собой ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль.

1) Недвижимость, производственные средства и оборудование. Активы, предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, включающие в себя земельный участок и сооружения, производственные средства и оборудование, амортизационный резерв (аккумулированные амортизационные начисления) и другие виды активов.

2) Прочие долговременные активы. Активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, но которые будут находиться в долговременном владении. Такие активы включают в себя долгосрочные инвестиции и долгосрочные дебиторские задолженности, гудвилл, отсроченные затраты, патенты, фирменные знаки и другие активы.

3.6. Терминология бухгалтерского учета не во всем совпадает с терминологией, используемой оценщиками. Если следовать классификации параграфа 3.5, оценщики преимущественно имеют дело с основными активами.

В техническом плане оценивается владение имуществом (активами), или право владения, а не сами активы, материальные или нематериальные. Этот термин подчеркивает различие между экономической концепцией оценки имущества, объективно основанной на способности этого имущества быть проданным и купленным на свободном рынке, и некой субъективной концепцией, предполагающей в качестве основы определения стоимости некоторые внутренние качества объекта, либо другую базу, отличную от Рыночной Стоимости.

3.7. Термины “износ” и “амортизация” (depreciation) используются как в оценке, так и в бухгалтерском учете и могут привести к непониманию смысла, который за ними стоит. Во избежание недоразумений Оценщики, применяя Методы Стоимости Воспроизводства и Возмещения, могут использовать термин “износ” или “начисленный износ”, имея в виду любую потерю стоимости относительно суммарной стоимости приобретения.

Такие потери могут относиться к физическому износу, функциональному или техническому либо внешнему устареванию. Термин “амортизационные начисления” (accruals for depreciation) обозначает начисления, произведенные бухгалтерами для возмещения изначальных затрат на приобретение активов, независимо от принципа, по которому эти начисления производились.

Важно отметить, что для Оценщика начисленный износ является функцией рыночных отношений. Амортизационные начисления, в свою очередь, зависят прежде всего от конкретного способа вычислений, применяемого бухгалтером, и необязательно отражают состояние рынка.

3.8. Учитывая, что юридический термин “собственность”, относящийся к объекту недвижимости, в то же время широко используется в качестве общего обозначения недвижимого и / или движимого имущества, в настоящих Стандартах это понятие используется в широком смысле.

В этом контексте под ним может пониматься как сам физический объект, так и право владения им. Принимая это соглашение, мы можем отличить собственность в общем контексте процесса оценки от собственности, понимаемой как активы в смысле определений и соглашений бухгалтерского учета.

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ1.0. Введение

1.1. Опыт международного профессионального общения в рамках Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества продемонстрировал, что, за немногими исключениями, в мире существует принципиальное согласие в отношении фундаментальных понятий, лежащих в основе оценки как научной дисциплины.

Особенности местного законодательства и экономической обстановки могут время от времени налагать специфические (иногда ограничительного характера) требования в прикладных аспектах, но основы методов и процедур оценки для разных стран мира по сути ничем друг от друга не отличаются.

1.2. Эти фундаментальные понятия лежат в основе Стандартов и рекомендаций МКСОИ, однако Комитет придерживается позиции, согласно которой является нецелесообразным формулировать фундаментальные определения и принципы в тексте каждого Стандарта.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Вместо этого настоящий раздел служит в качестве дополнения к каждому Стандарту и является обзором основных понятий, имеющих особое значение для понимания оценки как профессиональной деятельности и для применения Стандартов на практике.

1.1. Целью этого Стандарта является введение общего определения понятия “Рыночная Стоимость”. Кроме того, Стандарт объясняет, в терминах этого определения и его приложения к оценке собственности, общие признаки ситуации, при которой задачи и методы оценки требуют нахождения именно Рыночной Стоимости.

1.2. Рыночная Стоимость является представлением меновой стоимости или той денежной величины, которую можно получить за собственность, если она будет выставлена на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении Рыночной Стоимости.

Для того чтобы оценить Рыночную Стоимость, оценщик должен прежде оценить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование объекта собственности (см. МКСОИ Предисловие, параграф 6.3).

1.3. Рыночная Стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки, отражающих характер собственности и наиболее вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке.

1.4. Затратный Метод имеет два возможных варианта применения, один из которых может быть использован при оценке Рыночной Стоимости. В приложении к оценке Рыночной Стоимости все параметры метода берутся из данных открытого рынка.

В приложении к нерыночным ситуациям параметры выбираются иным образом. Для дополнения картины Метод Остаточной Стоимости Возмещения (ОСВ) сочетает в себе рыночные и нерыночные элементы и не может определять Рыночную Стоимость.

1.5. Все методы, процедуры и техники измерения Рыночной Стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению Рыночной Стоимости. Метод Сравнения Продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения.

Строительные затраты и степень амортизации должны определяться исходя из анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод Капитализации Дохода, или Метод Дисконтированного Потока, должен быть основан на определяемых рынком значений наличного потока и нормы прибыли.

Поэтому, несмотря на то что выбор конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен быть один – Рыночная Стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).

1.6. То, каким образом та или иная собственность обычно вращается на открытом рынке, служит индикатором применимости различных методов и процедур к оценке Рыночной Стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным.

Для каждой проблемы оценки найдутся один – два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении Рыночной Стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие.

1.1. Настоящий Стандарт преследует двоякую цель: во-первых, определить и разъяснить базы стоимости, отличные от Рыночной Стоимости, и установить стандарты для их применения; во-вторых, провести различие между ними и Рыночной Стоимостью.

1.2. Несмотря на то, что в большинстве ситуаций профессиональной оценки, в особенности в случаях оценки их имущества, рассмотренных в Стандарте 3, используется Рыночная Стоимость, некоторые ситуации требуют применения баз оценки, отличных от Рыночной Стоимости.

Принципиально важным является то, чтобы как Оценщики, так и те, кто пользуется результатами оценки, ясно понимали отличие оценки, основанной на Рыночной Стоимости, от оценки, основанной на нерыночных методах расчета стоимости, и влияние (если таковое имеется) разницы между этими понятиями на область применения результатов оценки.

1.3. МКСОИ стремится не допускать случаев недоразумений на международном уровне и / или неправильного понимания внутри государств, связанных с использованием и приложением нерыночных баз оценки. Оценщики, взявшие на себя ответственность по внедрению этих Стандартов, должны заботиться о том, чтобы выбирались подходящие базы оценки, используя все разумные средства для улучшения понимания у пользователей результатами оценки, избегая ситуаций, которые могут ввести в заблуждение общественность, и публикуя объективно обоснованные оценки.

5.1. Полезность собственности для конкретного предприятия может отличаться от ее полезности с точки зрения рынка или определенной отрасли. Следовательно, необходимо, чтобы финансовый отчет и связанная с ним оценка имущества различали стоимость объекта с точки зрения рынка, которая должна быть отражена в финансовом отчете, и нерыночные типы стоимости, которые не должны использоваться в качестве баз оценки для финансового отчета (тем не менее см. выше параграф 4.5).

5.2. Потребительская Стоимость (см. параграф 3.1) (а также Эффективная Стоимость (см. параграф 3.13.6)) является нерыночной базой стоимости, измеряемой с точки зрения определенного пользователя. Иногда ее называют “стоимостью для определенного пользователя или владельца”.

Меновая Стоимость (см. МКСОИ Стандарт 1, параграф 1.2 и след.) является стоимостью относительно рынка, на котором теоретически происходит переход из рук в руки прав владения имуществом. Определение МКСОИ Рыночной Стоимости, применимое для финансовой отчетности, основано на принципе Меновой Стоимости, а не Потребительской Стоимости.

5.3. Употребление выражений “Потребительская Стоимость” и “Меновая Стоимость” без соответствующих пояснений может привести к неправильному толкованию. В тех случаях, когда может возникнуть недоразумение, их следует избегать.

5.4. Собственность может быть оценена на базе, отличной от Рыночной Стоимости, либо может переходить из рук в руки по цене, не отражающей Рыночную Стоимость в смысле данного выше определения. Такие альтернативные базы стоимости могут выражать либо нерыночный аспект полезности объекта, либо нетипичные и нерыночные условия продаж.

В качестве примеров могут быть взяты Стоимость Действующего Предприятия, Специальная Стоимость, Стоимость при Вынужденной Продаже, Утилизационная Стоимость и Чистая Стоимость Реализации (см. выше 3.0 и след.).

5.5. Стоимость Действующего Предприятия выражает стоимость, приписываемую бизнесу в целом, а не какой-либо из его составных частей. Стоимость отдельных активов как компонентов действующего предприятия определяется на основе их вклада в общее целое и обычно рассматривается как их Потребительская Стоимость для конкретного бизнеса и его владельца.

5.6. Потребительская Стоимость собственности может совпасть с ее Рыночной Стоимостью лишь случайным образом. Потребительская Стоимость собственности будет выше, чем ее Рыночная Стоимость, если предприятие смогло задействовать ее более полезным и выгодным образом, чем типичный производитель аналогичного товара или услуг.

С другой стороны, Потребительская Стоимость может быть ниже Рыночной Стоимости в том случае, если предприятие не использует имущество с максимальной эффективностью. Потребительская Стоимость может быть выше Рыночной Стоимости, если предприятие обладает особыми правами на производство, экстраординарными контрактами, уникальными патентами и лицензиями, специальной рецептурой, особым гудвиллом и прочими нематериальными активами, которые при продаже предприятия не передаются новому владельцу.

5.7. Специальная Стоимость может дополнительно приписываться объекту собственности по причинам его уникального местоположения, временно возникающей исключительной рыночной ситуации или надбавки, которую готов заплатить покупатель, имеющий особый интерес (см. 3.11).

Подобный элемент Специальной Стоимости должен быть отмечен в отчете, отдельно от Рыночной Стоимости, установленной в соответствии с определением Рыночной Стоимости, данным в настоящих Стандартах. Специальная Стоимость имущества не должна включаться в формулу его Рыночной Стоимости, так как подобная процедура будет вводить в заблуждение и, по умолчанию, будет означать, что этот добавочный элемент стоимости не является специальным.

5.8. Вынужденная продажа предполагает цену, обусловленную реализацией имущества в нетипичных условиях и отражающую, как правило, недостаточный период маркетинга, без должной открытости и рекламы, а иногда свидетельствующую о недобровольности продавца и / или реализации при вынуждающих обстоятельствах.

По этим причинам цена, связанная с вынужденной продажей, называемая Стоимостью при Вынужденной Продаже, не является представлением Рыночной Стоимости. Цена, заплаченная в такой сделке, является реальным фактом.

В общем случае Оценщику трудно ее прогнозировать из-за характера и степени субъективных и конъюнктурных предположений, требующихся для формулировки суждения такого рода. Стоимость, или цена, при Вынужденной Продаже может также фигурировать как Ликвидационная Цена.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОМИТЕТ ПО СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ МСО 1 – 4

2.1. Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и нашего существования. Благодаря своей исключительной важности она всегда находится под пристальным вниманием юристов, географов, социологов, экономистов.

2.2. Оценка стоимости земельного участка как неиспользованного или участка с улучшениями (обработка земли и сооружения) является экономическим понятием. Земельный участок, неиспользованный или с улучшениями, также называется недвижимостью (rial estate).

Стоимость создается полезностью объекта недвижимости – его способностью удовлетворять нужды и потребности людей. Стоимость любого объекта недвижимости определяется его уникальностью, долговечностью, постоянством местоположения, относительной ограниченностью предложения на рынке недвижимости, а также специфической полезностью конкретного земельного участка.

2.3. Собственность является юридической концепцией. Собственность представляет собой совокупность частных прав владения. Для того чтобы различать недвижимость, материальное понятие, и право владения, юридический термин, право владения объектом недвижимости называют правом собственности на недвижимость (real property).

Юридический термин для объектов физического мира, не являющихся недвижимостью, – движимое имущество (personalty), а право владения им называют правом собственности на движимое имущество (personal property).

2.4. Оценщики (Asset Valuers или Appraisers) – специалисты, работающие в области экономики, связанной с проведением оценки имущества и составлением соответствующей отчетной документации (см. ниже раздел 3.5).

Как профессионалы оценщики должны удовлетворять жестким требованиям в плане образования, специальной подготовки, компетентности и проявленных профессиональных навыков. Они также должны неуклонно следовать высоким моральным принципам (Этическим Нормам) и профессиональным эталонам (Стандартам).

2.5. Колебания цен с течением времени являются результатом действия экономических и социальных сил – как общих, так и специфических. Общие силы могут вызывать изменения общего уровня цен и относительной покупательной способности денег.

2.6. Многие хорошо известные принципы применимы к оценке. Среди них – принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и другие. Общим для всех этих вспомогательных принципов является их явное или неявное влияние на степень полезности и капиталоотдачу рассматриваемого имущества.

4.0. Цена, Себестоимость (Затраты, Издержки), Рынок и Стоимость

4.1. Неточность, неконкретность языка может привести и приводит в действительности к различного рода недопониманиям и недоразумениям, в особенности если речь идет о международном сообществе. Эта проблема становится особенно актуальной в случаях, когда слова языка, имеющие широкий, обыденный смысл, также используются для обозначения специфических понятий в некоторой дисциплине.

4.2. Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне.

В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми.

4.3. Себестоимость (затраты, расходы) является ценой, заплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. По завершении процесса создания или акта купли – продажи себестоимость (затраты, расходы) становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на приобретение.

4.4. Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма. (Иногда рынком называют также и место, где совершаются эти операции).

Концепция рынка подразумевает способность товаров и / или услуг переходить из рук в руки без чрезмерных ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и / или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, национальным или международным.

4.5. Стоимость является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости.

4.6. Существует много типов стоимости и соответствующих им определений (см., например, МКСОИ Стандарт 2). Некоторые из них являются стандартными типами стоимости, широко применяемыми в процедурах оценки имущества.

Другие же используются в специальных, строго оговоренных случаях. Для понимания и практического применения методов оценки крайне важно ясно изложить используемый тип и определение стоимости, а также обратить внимание на то, чтобы выбранный тип стоимости соответствовал контексту конкретной задачи, стоящей перед оценщиком.

4.7. Профессиональные оценщики избегают употреблять неспецифицированный термин “стоимость”, применяя его в сочетании с определяющим прилагательным – конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду.

Предлагаем ознакомиться:   Госпошлина реквизиты замена прав по истечении срока в москве

Рыночная стоимость (Market Value, или в некоторых странах Open Market Value), наиболее распространенный в оценке имущества тип стоимости, является предметом обсуждения МКСОИ Стандарта 1. Ввиду того, что традиционный здравый смысл подсказывает понятие стоимости трактовать именно как рыночную стоимость (если не оговорено обратное), особенно важно, чтобы в каждом таком случае понятие “рыночная стоимость” было ясно и точно определено.

4.8. Понятие стоимости предполагает определение некоторой денежной суммы, связанной с актом купли – продажи. Тем не менее продажа оцениваемого объекта собственности не является условием, необходимым для процесса определения цены, за которую этот объект собственности должен продаваться на дату оценки при соблюдении условий, налагаемых в определении Рыночной Стоимости.

4.9. Рыночная Стоимость объекта недвижимости является выражением его полезности именно с точки зрения рынка, а не его отвлеченного физического статуса. Для конкретного предприятия полезность его активов может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или отдельно взятой отрасли.

Следовательно, необходимо, чтобы оценка имущества и бухгалтерские отчеты, отражающие эффекты изменения цен, учитывали разницу между стоимостью в рыночном смысле, которая должна быть отражена в финансовой отчетности, и нерыночными типами стоимости, которые не должны браться за основу финансовой документации.

Остаточная Стоимость Возмещения (ОСВ), понимаемая в смысле определения МКСОИ Стандарта 2 и будучи приложенной к специализированной собственности, хотя и является нерыночной базой оценки, тем не менее в соответствующих случаях может быть применена в финансовой отчетности.

4.10. Аргументы, аналогичные приведенным в параграфе 4.9, справедливы для оценки собственности, отличной от недвижимого имущества. За исключением случаев обоснованного применения ОСВ, финансовая отчетность требует применения методов, основанных на Рыночной Стоимости, и проведения четкой границы между ними и методами, использующими нерыночные типы стоимости.

4.11. Общая себестоимость объекта недвижимости включает в себя все прямые и косвенные затраты на его производство. Если покупатель после приобретения недвижимости произвел дополнительные капитальные затраты, то при расчете себестоимости эти затраты прибавляются к (себе)стоимости приобретения.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ 2БАЗЫ ОЦЕНКИ, ОТЛИЧНЫЕ ОТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИМКСОИ

5.1. Понятие Рыночной Стоимости отражает коллективное восприятие и действие рынка и является основой для оценки большинства ресурсов экономики рыночного типа. Несмотря на то, что точные определения могут варьироваться, смысл, вкладываемый в это понятие, ясен всем, и с его применением проблем обычно не возникает.

5.2. По Стандартам МКСОИ Рыночная Стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

5.3. В МКСОИ Стандарте 1 приведено подробное объяснение понятия и определения Рыночной Стоимости. Здесь же, в качестве предварительного замечания, важно отметить, что профессионально полученное расчетное значение Рыночной Стоимости является объективной оценкой установленных прав владения определенной собственностью на конкретную дату.

Рыночная Стоимость является оценкой, основанной на рыночных данных и выработанной в соответствии с настоящими Стандартами, при этом отчет представлен в виде, соответствующем Стандартам и / или соглашениям, применимым к задачам, стоящим перед конкретной оценкой.

5.4. Основные активы отличаются от большинства текущих активов тем, что они требуют большего периода времени для того, чтобы посредством маркетинга определить цену, представляющую их Рыночную Стоимость.

Этот элемент времени, а также отсутствие “рынка наличного товара”, специфика и большое разнообразие рынков и объектов собственности наряду с другими факторами определяют потребность в профессиональных оценщиках и выработке настоящих Стандартов.

Австралия Исландия НидерландыБельгия Индия Новая ЗеландияБразилия Индонезия НорвегияКанада Ирландия ПакистанКамерун Италия СингапурРеспублика Чехия Япония Южная АфрикаДания Кения ИспанияФранция Корея ШвецияГермания Люксембург ШвейцарияГана Малави ТринидадГреция Малайзия ТобагоГонконг Мексика ВеликобританияЗамбия ЗимбабвеСоединенные Штаты Америки

Настоящий текст сверен с текстом Стандарта, опубликованным Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества на английском языке. Стандарт вступил в силу 24 марта 1994 года.

The International Assets Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, Parliament Square, London SW1P3AD. Telephone: 071-222-7000; Facsimile: 071-222-9430.

Содержание этого Стандарта следует рассматривать в контексте предварительного материала и вступительных рекомендаций, содержащихся в предисловии и главе “Общие Понятия и Принципы Оценки”.

6.0. Наиболее Эффективное Использование

6.1. Земная поверхность является основой любого существования и, за редким исключением, остается неизменной на протяжении жизни отдельных людей. Благодаря уникальности и неподвижности земли каждый земельный участок имеет уникальное, присущее только ему, местоположение.

6.2. Уникальные свойства земли позволяют нам говорить о стоимости собственного земельного участка, и, в соответствии с экономическими принципами, оценивая земельный участок отдельно от осуществленных на нем улучшений, мы должны оценить тот вклад, который вносят эти улучшения в общую стоимость объекта собственности.

Таким образом, рыночная стоимость земли, основанная на понятии “наиболее эффективного использования”, выражает полезность и неизменность земли в контексте рыночных отношений, где улучшения определяют разницу между общей рыночной стоимостью объекта недвижимости и стоимостью собственно земельного участка.

6.3. Несмотря на обстоятельства, изложенные выше в параграфе 6.2, многие объекты собственности оценены как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях оценщик, как правило, определяет Рыночную Стоимость, учитывая наиболее эффективное использование участка с имеющимися улучшениями.

6.4. Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

6.5. Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и физически возможного использования от оценщика может потребоваться разумное объяснение, оправдывающее его мнение о вероятности подобного использования.

После того, как в результате анализа были выявлены один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

6.6. Применение этого принципа позволяет оценщику учитывать эффект износа и устаревания зданий, определять наиболее подходящий характер улучшений, которые необходимо осуществить на земельном участке, исследовать финансовую состоятельность реконструкционных проектов, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки.

6.7. Понятие наиболее эффективного использования является неотъемлемой составной частью оценки Рыночной Стоимости. Однако некоторые стандартные процедуры предназначены для специального приложения понятия наиболее эффективного использования при оценке собственности в связи с подготовкой финансовой отчетности и смежной документации.

7.0. Полезность

7.1. В силу того, что ключевым критерием стоимости любого имущества является его полезность, процедуры, используемые в процессе оценки, имеют общую цель – определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. При этом встает вопрос о том смысле, который вкладывается в понятие полезности.

7.2. Полезность является скорее относительным, или сравнительным, понятием, нежели абсолютной характеристикой. Например, полезность сельскохозяйственных угодий, как правило, измеряется их плодородностью.

Стоимость земли непосредственно зависит от количества и качества урожая либо количества и качества построек, либо, если участок допускает застройку, от степени продуктивности, на которую она способна в коммерческом, промышленном аспекте или в плане жилищного строительства.

Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценки ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических факторов и условий внешней среды, определяющих ее продуктивность.

7.3. Оценка имущества в корне зависит от того, каким образом используется имущество, и / или от того, как высоко оно может котироваться на рынке при обычных условиях. Для некоторых видов имущества оптимальная полезность достигается, если объекты выступают как отдельно взятые элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве части группы.

7.4. Отдельно расположенные независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке, и в этом аспекте их и следует оценивать. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами недвижимости, то такая дополнительная специфическая стоимость определяется в процессе оценки и фиксируется в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в соответствии с явными указаниями клиента.

7.5. Рассматриваемый отдельно объект недвижимости может обладать дополнительной стоимостью из-за своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом недвижимости, находящимся в чужом владении, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы.

они “кладутся на полку” или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто зависают без дела на определенный срок. В других ситуациях внешние условия рынка, экономические или политические, могут вынудить на неопределенное время сократить производство.

7.7. Аналогичная ситуация возникает, если активы расположены в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень полезности таких активов бывает определить крайне трудно.

Оценка в подобных ситуациях требует особой компетентности и специальной подготовки, и отчет должен быть составлен в соответствии со Стандартами МКСОИ. Особенно важным для оценщика является подробное изложение и объяснение использованной им базы оценки;

7.8. Типичным результатом политической или экономической нестабильности является изменение полезности, в продуктивности либо в эффективности. На оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку рыночных ожиданий продолжительности такого развития событий.

Временные остановки или закрытия предприятий могут мало сказаться на стоимости активов или даже не повлиять вообще, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости.

8.0. Другие Важные Понятия

8.1. Выражение “Рыночная Стоимость” не является синонимом термина “Справедливая, или Объективная Стоимость” (Fair Value), в том смысле, в каком он используется в стандартах бухгалтерского учета. В отличие от приведенного выше определения Рыночной Стоимости бухгалтерское понятие Объективной Стоимости подразумевает сделку, которая могла состояться при наличии определенных разногласий;

при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия Рыночной Стоимости.

Термин “Справедливая Стоимость” используется также в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон. Причины этих разногласий также могут не соответствовать определению понятия Рыночной Стоимости.

Во избежание неясностей и недоразумений отчет об оценке Рыночной Стоимости должен включать в себя адекватное объяснение используемого оценщиком определения термина “Рыночная Стоимость”, а также изложение допущений, условий и обстоятельств, на основании которых производилась оценка.

8.2. Специализированные активы представляют собой активы, которые, как правило, продаются в качестве части бизнеса, составным компонентом которого они являются. Такие активы также можно рассматривать как ограниченно рыночные или вообще нерыночные, в зависимости от степени их специализации в плане конструкции, конфигурации или использования.

При недостатке или полном отсутствии рыночной информации для непосредственного сравнительного анализа процесс оценки таких активов может оказаться крайне затруднителен. Тем не менее именно на оценщике лежит ответственность за отбор рыночных данных для обоснования и / или объяснения заключения оценки.

Несмотря на то, что при рассмотрении специализированных активов может быть применен любой из методов оценки и ни одним из подходящих методов не следует пренебрегать, на практике чаще всего применяется метод Остаточной Стоимости Возмещения.

8.3. Термин “Остаточная Стоимость Возмещения” не следует путать с термином “Стоимость Возмещения”. Стоимость Возмещения выражает затраты на приобретение на рынке в качестве удовлетворительной замены аналогичного имущества.

Несмотря на возможность строительства или иного способа создания удовлетворительной замены, обычно при определении стоимости возмещения используют именно сумму затрат на приобретение аналога на свободном рынке.

В отличие от этого метод ОСВ относится к процессу оценки, совмещающему вычисление рыночной стоимости земельного участка при существующем на данный момент использовании и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений для получения значения стоимости, отражающей потенциальную прибыльность от использования имущества в целом.

8.4. В условиях нарушения или приостановки нормальных рыночных процессов, а также в тех случаях, когда дисбаланс между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению Рыночной Стоимости, перед оценщиком могут встать весьма трудные проблемы.

Применяя понятие рыночной стоимости, анализируя в процессе оценки рыночную информацию и все имеющиеся в его распоряжении аргументы, оценщик вносит коррективы в значимость и полезность активов, рассматриваемых в финансовой документации.

Чем менее доступна рыночная информация, чем в меньшей степени она может быть использована непосредственным образом, тем в большей степени достоверность процедур оценки зависит от профессиональной компетентности, опыта и интуиции оценщика и квалифицированного применения настоящих Стандартов.

8.5. В ряде государств (или при специфических обстоятельствах) для соблюдения законодательных или нормативных требований оценщику может потребоваться использовать особое определение термина “Рыночная Стоимость”.

Как бы то ни было фундаментальные понятия и определения оценки полагаются соответствующими положениям, содержащимся в Стандартах МКСОИ, если только оценщик специально не оговорил обратное. Смысл понятия “Рыночная Стоимость имущества” не меняется из-за расхождения в терминологии или перефразирования самого определения, которое может быть различным для разных стран из-за отличий в законодательстве.

8.6. Любой отчет об оценке должен содержать ясное изложение целей и методов произведенной оценки. Являясь финансовым отчетом, отчет об оценке, соблюдая все прочие требования, предъявляемые к подобного рода документации, должен содержать заключение, определяющее тип имущества для каждого из оцениваемых объектов, и содержащее аргументацию этой классификации.

8.7. Принятый в бухгалтерском учете метод определения стоимости на основе затрат на приобретение учитывает только те первоначальные затраты и амортизационные начисления, которые подпадают под общепринятые принципы бухгалтерского учета.

Однако имущество может обладать рыночной стоимостью, меньшей (или, наоборот, большей), чем стоимость приобретения, независимо от поправок на аккумулированный износ. С точки зрения конкретного предприятия себестоимость активов может совпадать с тем вкладом, который вносят данные активы в общую стоимость предприятия, а может от него и отличаться.

С точки зрения рынка, если произведенное имущество предназначено для продажи, производитель должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей затраты производителя на его производство, иначе деятельность предприятия будет нерентабельной.

Если имущество было продано с выгодой, то цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью приобретения (себестоимостью, или затратами на приобретение), а разница между ней и затратами продавца (включая торговые издержки и издержки хранения) будет являться прибылью продавца, также называемой доходом с продаж.

При некоторых обстоятельствах продажа может произойти по цене, равной себестоимости товара для продавца, или даже ниже ее, но в таких особых случаях требуется специальное применение изложенных принципов.

8.8. Оценка стоимости имущества, составление отчета и соответствующих рекомендаций входят в компетенцию настоящих Международных Стандартов и связанных с ними рекомендаций. Другие дисциплины не имеют к ним никакого отношения.

Тем не менее то, каким образом результаты оценки будут изучаться, обрабатываться и инкорпорироваться с результатами других исследований, имеет для оценщиков крайне важное значение. Адекватное понимание терминологии является принципиальным моментом как для оценщиков, так и для тех, кто пользуется их отчетами.

Не менее важным для оценщиков является применение эрудиции и опыта в сочетании с правильным использованием разработанных методик. Настоящие Стандарты служат целям, общим для тех, кто проводит оценку имущества и тех, кому приходится полагаться на их результаты.

9.0. Резюме

9.1. Настоящие Стандарты адресованы в первую очередь оценщикам, которым необходимо оценить имущество для целей финансовой отчетности и смежной документации. Особый акцент сделан на использовании реальной рыночной информации, на основании которой может быть вынесено профессиональное суждение относительно оценки собственности.

В Стандарты включены рекомендации, касающиеся других типов оценки, и отмечены их отличия от оценки имущества, для того чтобы на международном уровне обозначить ориентиры, которые будут способствовать лучшему пониманию всех аспектов оценки и позволят уменьшить, а со временем и вовсе устранить недоразумения в использовании отчетов об оценке.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ 3ОЦЕНКА В ЦЕЛЯХ ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ И СМЕЖНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИМКСОИ

Австралия Исландия НидерландыБельгия Индия Новая ЗеландияБразилия Индонезия НорвегияКанада Ирландия ПакистанКамерун Италия СингапурРеспублика Чехия Япония Южная АфрикаДания Кения ИспанияФранция Корея ШвецияГермания Люксембург ШвейцарияГана Малави ТринидадГреция Малайзия ТобагоГонконг Мексика ВеликобританияЗамбия ЗимбабвеСоединенные Штаты Америки

The International Assets Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, Parlament Square, London SW1P3AD. Telephone: 071-222-7000; Facsimile: 071-222-9430.

Австралия Исландия НидерландыБельгия Индия Новая Зеландияразилия Индонезия НорвегияКанада Ирландия ПакистанКамерун Италия СингапурРеспублика Чехия Япония Южная АфрикаДания Кения ИспанияФранция Корея ШвецияГермания Люксембург ШвейцарияГана Малави ТринидадГреция Малайзия ТобагоГонконг Мексика ВеликобританияЗамбия ЗимбабвеСоединенные Штаты Америки

The International Assets Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, Parliament Square, London SW1P3AD. Telephone: 071-222-7000; Facsimile : 071-222-9430.

1.2. Многие финансовые соглашения обеспечиваются некоторыми активами. Обеспечение, предоставляемое по ссуде, под залог или по другому долговому обязательству, может быть определено в более широком смысле.

В некоторых случаях в качестве обеспечения может выступать собственный капитал предприятия безотносительно специфики его активов. Как правило, при оценке конкретного имущества в качестве обеспечения финансирования Оценщик оперирует его Рыночной Стоимостью.

Иногда, в зависимости от обстоятельств, правовой ситуации и требований заказчика, Оценщик может брать за основу Стоимость Действующего Предприятия, Ликвидационную Стоимость или другие виды стоимости, однако организации, осуществляющие финансирование, как правило, интересует именно Рыночная Стоимость обеспечения.

1.3. Несмотря на большое разнообразие объектов собственности по их местоположению, вариантам использования, возрасту, пригодности для определенной деятельности и другим факторам, основные принципы оценки остаются неизменными.

Для Оценщика важно последовательно применять принципы оценки в соответствии с настоящими Стандартами, выполняя действия, соответствующие поставленной задаче объективной оценки и понятные с точки зрения клиента.

2.0. Область применения

2.1. Этот Стандарт применим к оценке Рыночной Стоимости собственности – как правило, недвижимости и элементов, имеющих к ней непосредственное отношение. При этом предполагается, что рассматриваемая собственность оценивается как объект продажи на открытом рынке, а не как часть действующего предприятия или с какой-либо другой точки зрения.

2.1. Настоящий Стандарт относится к базам оценки, отличным от Рыночной Стоимости.

2.2. В МКСОИ Стандарте 3 Рыночная Стоимость рассматривается в качестве основы для финансовой отчетности. Стандарт 3 включает в себя Рыночную Стоимость при Существующем Использовании – особый случай Рыночной Стоимости, относящейся к недвижимости, производственным средствам и оборудованию, предназначенным для дальнейшего использования в том виде, как они использовались на дату оценки.

2.3. Еще один из МКСОИ Стандартов относится к базе оценки активов, являющихся частью действующего предприятия. Понятия Стоимости Действующего Предприятия и связанной с ней Эффективной Стоимости являются нерыночными базами стоимости, определенными в Стандарте 2.

2.1. Настоящий Стандарт применим ко всем оценкам недвижимости, производственных средств и оборудования, включаемым в любую публикуемую документацию. Международные стандарты бухгалтерского учета допускают переоценку в качестве альтернативы стоимости приобретения, и в случае использования переоценки в отчете должна быть раскрыта база оценки, отражена частота проводимой переоценки и отмечено участие в работе независимых (внешних) Оценщиков.

Предлагаем ознакомиться:   Оценка качества дебиторской задолженности

2.2. В некоторых странах или при определенных специфических условиях в настоящий Стандарт могут быть внесены изменения, учитывающие законодательные, нормативные и бухгалтерские требования. В отчете должно быть отражено и соответствующим образом аргументировано любое отступление от Стандартов, обусловленное такими особыми обстоятельствами.

2.3. Настоящий Стандарт неприменим при оценке, проводимой в частных интересах клиента, для его внутренних операций, таких, как заключение важной для клиента сделки, получение ссуды, или для других целей, лежащих вне сферы общественных интересов.

2.1. Настоящий Стандарт применим во всех ситуациях, в которых от Оценщика требуется консультация или соответствующий отчет для кредитного учреждения или иной организации, предоставляющей заемный капитал, и цели оценки связаны с ссудами, закладными или долговыми обязательствами. Настоящий Стандарт следует рассматривать как приложение к МКСОИ Стандарту 1.

3.0. Определения

Рыночная Стоимость есть расчетная величина – денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

3.2.1. “Расчетная величина…” относится к цене, выраженной в денежном эквиваленте (как правило, в местной валюте), могущей быть уплаченной за имущество в процессе коммерческой сделки. Рыночная Стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке, удовлетворяющем условиям определения Рыночной Стоимости.

Это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена. При расчете не учитываются цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки или при наличии одного из признаков Специальной Стоимости (по определению МКСОИ Стандарта 2).3.2.2. “…

имущество должно переходить…” подчеркивает тот факт, что стоимость имущества является величиной именно расчетной, нежели предопределенной заранее или реальной ценой продажи. Это цена, по которой по ожиданиям рынка на дату оценки должна состояться сделка по продаже данного имущества, отвечающая всем прочим требованиям определения понятия Рыночной Стоимости.3.2.3. “…

на дату оценки…” выражает привязку расчетной Рыночной Стоимости по времени к конкретной дате. В силу того что рынки и рыночные условия могут меняться, вычисленное значение стоимости для другого момента времени может быть неверным или некорректным.

Результат оценки отражает действительное состояние рынка именно на дату оценки, но не на прошедшую или будущую дату. Кроме этого определение предполагает, что сделка, определяющая Рыночную Стоимость, завершается одновременно с переходом имущества из рук в руки, так что никакие вариации цены невозможны.3.2.4. “…

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

между добровольным покупателем…” относится к тому, у кого есть мотивы купить, но его никто и ничто не принуждает это сделать. Такой покупатель не готов платить любую цену – ни по слишком горячему желанию, ни по острой необходимости.

Этот покупатель, кроме того, совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, который нельзя увидеть или поверить в его существование.

Предполагаемый покупатель не заплатит цену выше той, которую диктует ему рынок. Нынешний владелец имущества также входит в число тех, кто составляет этот “рынок”. Оценщик не должен делать нереалистичные допущения относительно условий и состояния рынка или предполагать уровень Рыночной Стоимости выше разумного.

В некоторых странах, специально чтобы отметить это важное обстоятельство, в определении Рыночной Стоимости опускают слова о добровольном покупателе.3.2.5. “…добровольный продавец…” не сгорает от желания продать, не вынужден продавать во что бы то ни стало по любой цене, а также не склонен настаивать на цене, если она не считается разумной на текущем рынке.

Добровольный продавец заинтересован продать имущество на рыночных условиях после адекватного маркетинга по максимальной из возможных на открытом рынке цен, какова бы ни была эта цена. Фактические детали, связанные с реальным владельцем имущества, в данном случае в расчет не принимаются, так как “добровольный продавец” является гипотетическим владельцем.3.2.6. “…

в результате коммерческой сделки…” означает, что между сторонами нет никаких особых специфических взаимоотношений (например, материнская и дочерняя компании или домовладелец и арендатор), которые могут выразиться в нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости.

Сделка, определяющая Рыночную Стоимость, должна происходить между сторонами, не связанными между собой особыми отношениями и действующими независимо в своих интересах.3.2.7. “…после адекватного маркетинга…

” означает, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже наиболее подходящим образом в смысле получения максимальной цены из реально возможных в соответствии с определением Рыночной Стоимости.

Длительность маркетинга может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае должна быть достаточной, чтобы имущество привлекло к себе внимание адекватного количества покупателей. Естественно, полагается, что период маркетинга предшествует дате оценки.3.2.8. “…

каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо…”: предполагается, что как добровольный покупатель, так и добровольный продавец в достаточной степени информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества, его существующем использовании и потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату оценки.

Далее, считается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь достичь наилучшей с точки зрения его позиции в сделке цены. Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде на момент оценки, а не некое предвидение ситуации.

Необязательно является нерасчетливым для продавца в условиях рынка с падающими ценами продавать собственность по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях по купле – продаже в условиях изменяющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на текущий момент.3.2.9. “…

3.3. Рыночная Стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов.

3.1. Потребительская Стоимость. Этот тип стоимости делает акцент на том вкладе, который собственность вносит в стоимость того предприятия, чьей частью она является, без учета наиболее эффективного использования этой собственности или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от ее продажи.

Потребительская Стоимость представляет собой стоимость, которую конкретная собственность имеет для конкретного пользователя при конкретном использовании, и, следовательно, относится к нерыночной сфере.

3.2. Собственность с Ограниченным Рынком. Собственность, которая из-за особых условий рынка, своих специфических характеристик или в силу других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей.

Основной отличительной чертой Собственности с Ограниченным Рынком является не ее неспособность быть проданной на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа собственности такого рода, как правило, требует более длительного периода маркетинга, чем для собственности, пользующейся более высоким спросом.

3.3. Специализированная Собственность, Собственность специального назначения или специальной конструкции. Собственность, которая в силу своей специфики обладает полезностью, ограниченной конкретным видом ее использования или конкретными пользователями, и которая редко продается (если продается вообще) на открытом рынке помимо продажи ее в качестве части действующего предприятия.

Несмотря на то, что многие сооружения, включая частные жилые дома, могут быть охарактеризованы как собственность “специального назначения”, это определение в первую очередь приложимо к собственности, имеющей крайне ограниченный рынок либо вообще такового не имеющей;

типичными примерами являются нефтеочистительные заводы, электростанции, судоремонтные заводы, специализированные производства, церкви, музеи, а также объекты собственности, имеющие специфическое местоположение для определенной деятельности.

3.3.1. В соответствии с замечаниями Стандарта 3, при оценке имущества в связи с финансовой отчетностью, задействованные владельцем объекты собственности могут рассматриваться как неспециализированные либо как специализированные.3.3.2.

Неспециализированная собственность оценивается в соответствии с концепциями Рыночной Стоимости. Объекты, предназначенные для длительного использования в том виде, как они задействованы на текущий момент времени, оцениваются на базе Рыночной Стоимости при Существующем Использовании, описанной в МКСОИ Стандарте 3.3.3.3.

Специализированная собственность, по определению, редко продается на открытом рынке (если продается вообще). В силу этого при ее оценке в целях финансовой отчетности часто используется Метод Остаточной Стоимости Возмещения (ОСВ) с соответствующим изложением применяемых процедур.

3.4. Инвестиционная Стоимость. Стоимость собственности для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект собственности с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющими определенные цели и / или критерии инвестирования.

3.5. Стоимость Действующего Предприятия. Стоимость бизнеса в целом. Это понятие включает в себя оценку функционирующего предприятия и получения из Общей Стоимости Действующего Предприятия величин для составных частей, выражающих их вклад в общую стоимость, однако сама по себе ни одна из этих компонент Рыночной Стоимости не образует (см. также Эффективную Стоимость, параграф 3.13.6 ниже).

3.6. Страховочная Стоимость. Стоимость собственности, определяемая положениями страховочного контракта или полиса.

3.7. Облагаемая Стоимость. Стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности. Хотя в некоторых юрисдикциях стоимость, используемая в качестве базы налогообложения, фигурирует как Рыночная Стоимость, тем не менее предписанные методы оценки могут привести к результатам, отличным от Рыночной Стоимости в смысле приведенного здесь определения.

4.0. Взаимосвязь со Стандартами Бухгалтерского Учета

4.1. Существует немало терминов, употребляемых как Оценщиками, так и бухгалтерами. В некоторых случаях это может привести к недоразумениям и возможному искажению смысла Стандартов. В МКСОИ Стандарте 1 формулируется определение Рыночной Стоимости и приводится обсуждение общих понятий, связанных со Стандартами Рыночной Стоимости.

4.2. По определению МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость имущества при Существующем Использовании базируется на предпосылке продолжения использования имущества таким же образом, как оно использовалось до настоящего момента.

Рыночная Стоимость при Существующем Использовании является специальным случаем определения Рыночной Стоимости. При этом Рыночная Стоимость избыточных или инвестиционных активов рассматривается на основе наиболее эффективного использования, независимо от того, совпадает ли она с существующим применением или нет.

4.3. В соответствии с рассуждениями МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость является базой оценки неспециализированных объектов собственности, проводимой в связи с задачами финансовой отчетности. Стандарт 3 разграничивает Рыночную Стоимость и другие базы оценки, которые применять не следует.

В Стандарте 3 также обсуждается оценка специализированных активов в целях финансовой отчетности и устанавливается отличие этих методов от тех, которые в соответствии с настоящими Стандартами неприменимы в финансовой отчетности.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

4.4. Специализированные активы и активы с ограниченным из-за особенностей местоположения рынком сбыта крайне редко переходят из рук в руки на открытом рынке иначе как часть бизнеса или предприятия, неотъемлемой составной частью которого они являются.

Такие активы называют активами, задействованными владельцем. Если наиболее вероятное использование такого имущества неразрывно связано с бизнесом, в котором оно задействовано, процесс расчета его стоимости базируется не на рыночных данных и может потребовать определения стоимости предприятия в целом, чтобы затем оценить вклад каждого компонента предприятия в общую стоимость.

4.5. В ситуациях, когда нормальный ход операций на рынке временно нарушен или приостановлен в силу экономических, политических, социальных или иных внешних причин, Рыночная Стоимость имущества вполне может оказаться неизмеримой на дату оценки, особенно если рынок относится к нарушению или остановке операций с серьезной тревогой.

В таких обстоятельствах долгом Оценщика является отметить эти особые условия в объяснительных примечаниях, прилагаемых к отчету об оценке. Кроме того, Оценщику следует выразить свое мнение по поводу Рыночной Стоимости, основанное на предшествующем уровне цен или на возобновлении рыночной деятельности, квалифицированное и учитывающее все потери стоимости, связанные с задержками при возвращении рынка к нормальному функционированию.

4.6. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать некоторое специальное определение Рыночной Стоимости, удовлетворяющее определенным законодательным и нормативным требованиям юрисдикции, в пределах которой выполняются работы по оценке.

4.1. Время от времени на практике возникают недоразумения, касающиеся приложения терминов и методов оценки к процедурам бухгалтерского учета. Во избежание таких ситуаций и для решения других проблем МКСОИ разработал МКСОИ Стандарт 1, рассматривающий Рыночную Стоимость в качестве базы оценки, МКСОИ Стандарт 2, относящийся к базам оценки, отличным от Рыночной Стоимости, и МКСОИ Стандарт 3, относящийся к оценке в целях финансовой отчетности.

В совокупности с другими разделами международных Стандартов Оценки они построены таким образом, чтобы снабдить Оценщиков, бухгалтеров и широкую общественность рекомендациями, касающимися стандартов оценки, затрагивающих бухгалтерский учет.

4.2. В соответствии с международными стандартами бухгалтерского учета задачей финансовой отчетности является беспристрастное отражение результатов деятельности и финансового положения рассматриваемого предприятия.

4.3. Стандарты бухгалтерского учета предусматривают необходимые средства для отражения в финансовых отчетах предприятия результатов оценки основных (и прочих) активов. Эти средства применимы к текущим рыночным оценкам или к другим базам, связанным с затратными методами.

4.4. Стандарты, применимые к оценкам, проводимым в целях финансовой отчетности и смежной документации, рассмотрены МКСОИ Стандарте 3. (В МКСОИ Стандарте 2 определены понятия нерыночных типов Стоимости, в общем случае не применимых в целях финансовой отчетности).

4.5. ОСВ является нерыночным методом оценки специализированной собственности и в случае его применимости может использоваться при оценке в целях финансовой отчетности.

4.1. Несмотря на то что в процессе неформального поиска общих точек соприкосновения термины Рыночная Стоимость и Объективная Стоимость используются бухгалтерами и Оценщиками взаимозаменяемым образом, эти понятия не являются синонимичными (см.

МКСОИ Стандарт 1). В стандартах оценки Рыночная Стоимость определяется и используется с учетом того, что имущество может продаваться при различных обстоятельствах. Во избежание искажения смысла и возможных недоразумений отчет об оценке должен содержать определение Рыночной Стоимости и его приложение к оцениваемому имуществу, объяснение условий, при которых применима данная оценка Рыночной Стоимости, и указание на то, каким образом имущество обычно будет продаваться на рынке (например, как отдельный объект или как элемент группы объектов).

4.2. Стоимость основных (долгосрочных) активов, указываемая в финансовой отчетности и смежной документации, обычно называется Чистой Балансовой Стоимостью этих активов. Исходя из затратного принципа, Чистая Балансовая Стоимость представляет собой Общую Балансовую Стоимость за вычетом аккумулированного износа.

В соответствии с принципом изменения цен Чистую Балансовую Стоимость обычно отождествляют с Чистой Переоцененной Стоимостью, определяемой посредством индексации стоимости приобретения, или оценки, или периодической переоценки имущества.

4.3. Вообще говоря, оценка имущества, проводимая в связи с подготовкой финансовой отчетности и смежной документации, неявно подразумевает, что активы, задействованные владельцем, оцениваются исходя из их существующего использования и относительно продолжающего функционировать предприятия.

Однако предприятие может перестать испытывать необходимость в каком-либо своем имуществе. Если такие активы будут объявлены директорами предприятия избыточными для нужд предприятия, их следует оценивать исходя не из существующего, а наиболее эффективного использования.

4.4. Рациональным основанием для выделения среди всех активов тех, которые оцениваются по их существующему использованию, так называемых рабочих активов, является тот очевидный факт, что предприятие не может заниматься продажей имущества, необходимого для нормального функционирования бизнеса, и сохранять свою производительность.

Продажа такого имущества будет несовместима с продолжением работы предприятия. В то же время оценка Рыночной Стоимости рабочих активов правильно отражает рассчитанный по рыночным данным вклад активов в стоимость предприятия и согласуется с общими принципами применения концепции Рыночной Стоимости в методике оценки имущества.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

4.5. Как правило, при организации процесса оценки руководители предприятия или их профессиональные консультанты сами инструктируют Оценщика относительно того, как классифицировать активы – как рабочие, как избыточные для нужд предприятия или как инвестиционные.

При отсутствии конкретных инструкций Оценщик обязан самостоятельно произвести наиболее адекватную классификацию активов, основываясь на своем опыте, знаниях и интуиции. В этом случае классификация и ее аргументация должны быть полностью изложены в отчете.

4.6. Продолжение функционирования бизнеса является предпосылкой, принципиальной для бухгалтерского учета и оценки имущества и заключающейся в предположении, что рассматриваемое предприятие будет продолжать свою деятельность в обозримом будущем (с учетом возможных изменений масштаба и стиля деятельности в результате консультаций с квалифицированными бухгалтерами).

Это понятие в определенной степени отличается от Стоимости Действующего Предприятия, которое применимо только к стоимости бизнеса в целом как совокупности всех активов и пассивов. Этот тип стоимости не подходит в качестве базы оценки отдельных активов.

4.1. Оценка, проводимая в связи с обеспечением ссуды, ипотечным кредитованием или долговыми обязательствами, не всегда удовлетворяет тем требованиям, что и оценка, проводимая в целях финансовой отчетности, например, понятие Рыночная Стоимость при Существующем Использовании, как правило, неприменимо при оценке в целях ссудного обеспечения.

6.0. Формулировка Стандарта

1) До принятия обязательств довести до сведения клиента любое несоответствие каким-либо из профессиональных качеств;2) Предпринять все необходимые шаги для компетентного выполнения работы;3) По выполнении работы в сопроводительном отчете ясно изложить ситуацию и шаги, предпринятые для ее адекватного отражения.

5.2. При проведении рыночной оценки Оценщик должен понимать и правильно применять установленные методы и процедуры, необходимые для получения достоверной оценки.

5.3. При проведении рыночной оценки Оценщик должен адекватно идентифицировать оцениваемую собственность, связанные с ней интересы, цели оценки и планируемое использование ее результатов, масштабы процесса сбора данных, накладываемые ограничения, эффективную дату оценки.

5.4. При проведении оценки Оценщик должен идентифицировать и дать определение стоимости, подходящее по контексту задачи. В случае использования нерыночных типов стоимости особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с Рыночной Стоимостью.

5.5.1. Изложить результаты оценки – исчерпывающе, доступно и однозначно интерпретируемым образом.5.5.2. Обеспечить пользователей отчетом, достаточной информацией для понимания его исходных данных, аргументации, анализа и выводов.5.5.3.

Сформулировать все допущения и ограничения, на которых базировался процесс оценки.5.5.4. Четко идентифицировать и описать оцениваемую собственность, а также характер и масштаб ее исследования.5.5.5. Идентифицировать оцениваемый интерес или интересы.5.5.6.

Дать определение оцениваемой стоимости, установить эффективную дату оценки и дату отчета.5.5.7. Дать полное, исчерпывающее объяснение примененных баз оценки, аргументацию их применения и сделанные выводы.5.5.8.

Включить в отчет заверенный подписью акт, подтверждающий объективность оценки, фиксированность (независимость от результатов оценки) профессионального гонорара или какой-либо иной компенсации; содержать информацию о применимости Стандартов и другие пояснительные материалы.

1) До принятия обязательств довести до сведения клиента любое несоответствие каким-либо из профессиональных качеств.2) Предпринять все необходимые шаги для компетентного выполнения работы.3) По выполнении работы в сопроводительном отчете ясно изложить ситуацию и шаги, предпринятые для ее адекватного отражения.

6.2. При расчете нерыночной базы Стоимости Оценщик должен понимать и правильно применять установленные методы и процедуры, необходимые для получения достоверной оценки.

6.3.1. Идентифицировать оцениваемую собственность.6.3.2. Идентифицировать права, связанные с оцениваемой собственностью.6.3.3. Идентифицировать цель оценки и планируемый способ использования ее результатов.6.3.4.

Дать определение типа рассчитываемой стоимости.6.3.5. Исследовать оцениваемую собственность или собрать необходимую информацию иным образом.6.3.6. Выявить все особые обстоятельства и ограничения.6.3.7.

Установить эффективную дату оценки.6.3.8. Обработать и проанализировать данные и условия, существенные для выполнения задания.6.3.9. Отметить, что оценка, представленная в отчете, не является Рыночной Стоимостью, если в задании за основу берется база оценки, отличная от Рыночной Стоимости.

6.4. Несмотря на то, что понятие нерыночной базы оценки в некоторых ситуациях вполне может быть использовано, Оценщик должен позаботиться о том, что в случае идентификации и включения в отчет такой стоимости она не может быть истолкована как выражение Рыночной Стоимости.

Предлагаем ознакомиться:   Меняем фамилию в личной карточке образец

5.1.1. Все виды инвестиционной собственности и активы, избыточные для нужд предприятия, оцениваются на основе Рыночной Стоимости исходя из их наиболее эффективного использования.5.1.2. Все виды неспециализированной собственности, задействованной владельцем и не являющейся инвестиционной или избыточной, оцениваются на основе Рыночной Стоимости при Существующем Использовании.5.1.3.

Все виды специализированной собственности, задействованной владельцем, оцениваются на основе Остаточной Стоимости Возмещения. Этот метод оценки не используется в том случае, если могут быть применены методы, основанные на Рыночной Стоимости.5.1.4.

5.2. Оценщик должен получить от директоров предприятия перечень оцениваемых активов с указанием их типа – рабочие активы, избыточные активы и инвестиционные активы – для выбора адекватной базы оценки в соответствии с параграфом 5.1 (и след.).

5.3. При выполнении задания, в котором отсутствуют инструкции по классификации активов, Оценщик должен оценивать активы, основываясь на их фактическом использовании, т.е. должен определить, являются ли они рабочими, избыточными или инвестиционными, и привести соответствующую аргументацию.

Такая ситуация может возникнуть при слиянии компаний или поглощении компанией другого предприятия, а также в других случаях, когда в распоряжении Оценщика не имеется соответствующей информации. Особенности ситуации и заключение Оценщика должны быть ясно отражены в отчете об оценке.

5.4.1. Характер полученных инструкций и цели оценки;5.4.2. Базу оценки, включая тип и определение типа стоимости;5.4.3. Форму владения имуществом и классификацию прав владения;5.4.4. Дату оценки;5.4.5.

Идентификацию активов и их местоположения, а также дату и характер их исследования;5.4.6. Нормативный контекст;5.4.7. Все особые допущения и / или ограничения;5.4.8. Производственные средства и оборудование;5.4.9. Прочие обстоятельства, существенные для проведения оценки.

5.5. Обязанности Оценщика.

5.5.1. Оценщики должны использовать в работе надежный персонал, обладающий соответствующей квалификацией и необходимым опытом оценки имущества в своем регионе. Профессиональные Оценщики могут предпринимать соответствующие шаги для освоения процедуры оценки в новых для их практики регионах.5.5.2.

При некоторых обстоятельствах может потребоваться профессиональная помощь со стороны. В таких случаях в отчете или акте об оценке для каждого из приглашенных специалистов должны быть указаны его имя, квалификация и вклад в проделанную работу.5.5.3.

Оценщик может нормально выполнять свою работу только в том случае, если в процессе оценки не возникает конфликта интересов. Рекомендуется все возможные конфликты, фактически установленные либо неявные, обсуждать с руководством предприятия.

Неявные конфликты могут разрешаться в процессе анализа фактического материала, однако Оценщик может быть вынужден отказаться от контракта, если его репутация независимого Оценщика может быть скомпрометирована (см. ниже параграф 7.4).

5.1. При оценке имущества, результаты которой будут использованы для получения ссуд, ипотечных и прочих кредитов, Оценщик при определении Рыночной Стоимости этого имущества должен руководствоваться настоящими Международными Стандартами.

5.2. В тех и только тех случаях, когда обстоятельства, инструкции и законодательство предусматривают или требуют отступления от использования в качестве базы оценки Рыночной Стоимости, Оценщик может применить другие подходящие ситуации определения стоимости и соответствующие процедуры оценки.

Акт или отчет об оценке должен содержать ясное аргументированное обоснование такого отступления наряду с определением используемого типа стоимости. При наличии принципиальной разницы между Рыночной Стоимостью оцениваемого имущества и используемого альтернативного варианта стоимости этот факт должен быть отмечен в акте или отчете и обсужден с клиентом.

5.3. Как правило, в обязанности Оценщика входит согласование процесса оценки имущества в качестве ссудного обеспечения с соответствующими законами, инструкциями и процедурами, регламентирующими оценку имущества.

Оценщик не может обеспечить такое согласование лишь в исключительных случаях – по не зависящим от него обстоятельствам, например в случае конфликта законов или при расхождении во мнениях бухгалтеров.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Несмотря на то что при таких обстоятельствах Оценщик не в состоянии обеспечить выполнение всех требований, он не должен продолжать выполнение задания, если, по его мнению, требуемая оценка не согласуется с соответствующими законами, инструкциями и процедурами либо если он считает, что результаты оценки не могут быть ясно отражены в акте или отчете, предназначенном для третьей стороны.

5.4. В некоторых государствах стандарты профессиональной деятельности по оценке собственности предъявляют некоторые специальные требования к оценке, связанной с ссудным обеспечением и ипотечным кредитованием.

Вообще говоря, выполнение этих требований приводит к результатам, совместимым с этим Международным Стандартом, хотя сам по себе вопрос согласования требований требует отдельного рассмотрения. Любое отступление от Стандарта должно быть аргументировано и ясно изложено.

6.0. Замечания

6.1. Концепция и определение Рыночной Стоимости являются фундаментальными для всей практики оценки. В главе “Общие Понятия и Принципы Оценки”, на которую опираются эти Стандарты, вкратце разъясняются важнейшие экономические и процедурные моменты.

6.2. Рыночная Стоимость по определению зависит не от фактической сделки, имевшей место на дату оценки. Рыночная Стоимость является расчетной ценой, которая должна быть достигнута в сделке на дату оценки в условиях рынка, соответствующего определению Рыночной Стоимости.

Рыночная Стоимость представляет собой цену, на которой на определенный момент времени должны сойтись покупатель и продавец при соблюдении условий определения Рыночной Стоимости, при условии, что у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов.

6.3. Понятие Рыночной Стоимости предполагает, что цена достигается путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство обусловливает периодически встречающееся употребление прилагательного “открытый” перед словами “Рыночная Стоимость” (Open Market Value).

Слова “открытый” и “конкурентный” имеют относительное значение. Рынок для одного и того же имущества может быть как международным, так и локальным. Рынок может состоять из большого количества покупателей и продавцов, а может характеризоваться сильно ограниченным числом участников.

Рынок, на котором имущество выставлено на продажу, не следует по умолчанию считать узким или ограниченным. Иными словами, отсутствие в определении слова “открытый” не означает, что рассматриваемые сделки будут закрытыми или могут носить частный характер.

6.4. Рыночные методы оценки, как правило, базируются на рассмотрении сравнимых объектов собственности. Процесс оценки требует от Оценщика проведения адекватного исследования, компетентного анализа и выработки обоснованных суждений.

При этом Оценщики все данные должны подвергать всестороннему изучению, учитывая всю относящуюся к делу информацию, существующие на рынке тенденции, данные о сравнимых сделках и многое другое. В тех случаях, когда рыночные данные ограничены или практически отсутствуют вовсе (как, например, для некоторых специализированных объектов собственности), Оценщик должен адекватно отразить эту ситуацию и указать, повлиял ли, и если да, то в какой степени, на оценку стоимости недостаток информации.

Все оценки в какой-то мере зависят от индивидуального мнения Оценщика, но в отчете должно быть раскрыто, базировался ли Оценщик в расчете Рыночной Стоимости на рыночных данных или же его оценка из-за особенностей конкретной собственности и недостатка сравнимой рыночной информации больше базировалась на субъективном мнении самого Оценщика.

6.5. Периоды резких изменений состояния рынка проявляются в резких колебаниях цен. Это так называемое нарушенное равновесие может длиться в течение ряда лет и быть и при этом обычным и ожидаемым в ближайшем будущем состоянием рынка.

В других же ситуациях резкие экономические колебания могут привести к значительному разбросу рыночных данных. Сделки, сильно отличающиеся от средних рыночных показателей, Оценщик должен учитывать с меньшим весом либо отбрасывать вовсе.

При наличии реалистичного рыночного уровня у Оценщика по-прежнему остается возможность полагаться в своих суждениях на доступную рыночную информацию. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельствовать о Рыночной Стоимости, но результаты анализа таких рыночных данных в процессе оценки следует принимать во внимание.

6.6. На рынках с плохой или снижающейся конъюнктурой не всегда может найтись достаточно большое количество “добровольных продавцов”. Некоторые (хотя не обязательно все) сделки могут включать в себя элементы финансовой (или иной) вынужденности или происходить при условиях, уменьшающих или сводящих на нет реальную добровольность некоторых продавцов.

Оценщик должен принять во внимание все существенные факторы такого рынка и придать конкретным сделкам те веса, которые, по его мнению, наилучшим образом отражают состояние рынка. На распродажах имущества в обязанности ликвидаторов, как правило, входит получение самой выгодной цены.

Однако сделки при этом могут совершаться без достаточно тщательного или достаточно продолжительного маркетинга. Оценщик должен определить, в какой степени такие операции удовлетворяют условиям, содержащимся в определении Рыночной Стоимости, и какие веса следует приписывать таким данным.

6.7. В переходные рыночные периоды, характеризующиеся резкими колебаниями цен, существует риск переоценить или недооценить рассматриваемую собственность из-за ошибки при выборе весов, приписываемых данным по реальным сделкам, либо из-за необоснованных рыночных прогнозов.

В этих обстоятельствах Оценщик должен тщательно анализировать и интерпретировать текущее состояние рынка и существующие на нем тенденции, заботясь о том, чтобы в его отчете были исчерпывающим образом раскрыты результаты его исследования.

6.8. Понятие Рыночной Стоимости также предполагает, что при сделках, определяющих Рыночную Стоимость, собственность была выставлена на открытую продажу в течение достаточно длительного промежутка времени и с адекватной рекламой.

Предполагается, что эти действия предшествовали эффективной дате оценки. Рынки основных активов обычно отличаются от рынков акций, облигаций и прочих текущих активов. Объекты собственности, являющиеся основными активами, в большей степени можно считать уникальными.

Обычно они реже продаются, и рынки для них менее формализованы и менее эффективны, чем, например, рынок зарегистрированных ценных бумаг. Кроме того, основные активы менее ликвидны. Исходя из этого, а также учитывая, что имущество такого рода не является распространенным предметом купли – продажи широкой общественности, Рыночная Стоимость основных активов требует существенного периода времени для адекватного маркетинга и переговоров.

6.9. Собственность, приносящая доход, выступающая в качестве долгосрочной инвестиции компании – холдинга – пенсионного фонда, трастовой компании или компании с аналогичной формой владения, – обычно оценивается на основе индивидуального распределения активов в соответствии с установленной схемой распределения.

6.10. Любая оценка должна рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится. Если цель оценки связана с подготовкой финансовой документации, то помимо соблюдения всех прочих требований, предъявляемых к отчетам, Оценщик в своем отчете должен прояснить, к какому классу активов отнесен каждый оцениваемый объект.

6.11. В исключительных случаях Рыночная Стоимость может выражаться отрицательной величиной. Такие ситуации включают в себя некоторые случаи владения на основе аренды, специфические объекты специализированной собственности, устаревшую собственность с суммой затрат на снос, превышающей стоимость земельного участка, некоторые экологически неблагополучные объекты и другие.

6.1. Общие замечания.

6.1.1. Несмотря на существующие расхождения в формулировках определения Рыночной Стоимости, между Оценщиками различных государств имеется принципиальное согласие относительно концепции Рыночной Стоимости и связанных с ней понятий и принципов (см.

положения Предисловия и МКСОИ Стандарт 1). Это позволяет Оценщикам (1) отличать цену от стоимости в условиях деформированного рынка или в ситуациях краткосрочных нетипичных явлений на рынке и (2) применять определение Рыночной Стоимости к специализированной собственности, в условиях ограниченного рынка или его полного отсутствия для определенного вида собственности и / или в других специфических ситуациях.6.1.2.

Меновая Стоимость является стоимостью имущества с точки зрения рынка, на котором теоретически предполагается переход из рук в руки и права владения этим имуществом. Понятие Меновой Стоимости лежит в основе расчета Рыночной Стоимости, в том виде, как описано в Стандарте 1.

Меновая Стоимость является чисто рыночным понятием, и ее значение может быть рассчитано объективными методами и процедурами, основанными на рыночных данных.6.1.3. Концепция Наиболее Эффективного Использования напрямую связана с понятием “наиболее вероятного использования”.

В случае оценки рабочих активов функционирующего предприятия наиболее вероятное использование этих активов может отличаться от наиболее эффективного. В то же время для активов, избыточных для нужд предприятия, которые доступны для реализации на открытом рынке, эти два выражения по смыслу совпадают.6.1.4.

Наиболее Эффективное Использование обычно определяется как та из реальных, юридически законных альтернатив, которая является физически возможной, разумно оправданной, осуществимой в финансовом отношении и при которой Рыночная Стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

“Существующее использование” предполагает продолжающееся использование имущества в том виде, в котором оно использовалось на дату оценки, с учетом способности имущества продолжать вносить свой вклад в стоимость предприятия.

Альтернативные или более вероятные (в случае продажи) варианты использования в расчет не принимаются.6.1.5. Рыночная Стоимость избыточных активов основана на логической предпосылке, заключающейся в том, что предприятие в них больше не нуждается, и поэтому стоимость таких активов может определяться в широком диапазоне от стоимости при альтернативном использовании до утилизационной стоимости.6.1.6.

Рыночная Стоимость инвестиционной собственности основана на стоимости имущества на открытом рынке, предполагающем совершение операций, отвечающих требованиям определения Рыночной Стоимости, приведенного выше.

6.2. Инвестиционная Собственность.

6.2.1. Собственность, приносящая доход, выступающая в качестве долгосрочной инвестиции компании – холдинга – пенсионного фонда, трастовой компании или компании с аналогичной формой владения, обычно оценивается на основе индивидуального распределения активов в соответствии с установленной схемой распределения.

Совокупная, “портфельная” Рыночная Стоимость таких активов может быть больше (или наоборот, меньше), чем сумма Рыночных Стоимостей отдельных компонентов. Если эта ситуация имеет место, о ней следует поставить в известность совет директоров или попечителей фонда.6.2.2.

Специальные ограничения, накладываемые на некоммерческие холдинговые компании, могут потребовать специального обращения с различными типами активов, таких, например, как собственность в стадии строительства.

МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИСТАНДАРТ 3ОЦЕНКА В ЦЕЛЯХ ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ И СМЕЖНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

7.1. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Оценка, выполненная в целях расчета Рыночной Стоимости, должна соответствовать требованиям Раздела 5. Отчет должен содержать описание конкретного приложения понятия Рыночной Стоимости в смысле определения, данного в настоящих Стандартах, наряду с указанием на то, каким образом рассматривалась стоимость в терминах полезности или наиболее эффективного использования (или наиболее вероятного использования), и формулировки всех существенных предпосылок.

7.2. При расчете Рыночной Стоимости Оценщик должен четко идентифицировать эффективную дату оценки (дату, относительно которой определяется расчетная величина стоимости), цели и задачи оценки, а также иные существенные критерии для того, чтобы результаты, суждения и заключения отчета могли быть адекватно интерпретированы.

7.3. Несмотря на то, что при некоторых обстоятельствах применение альтернативных определений стоимости может быть допустимым, Оценщик должен позаботиться о том, чтобы в случае их использования такие альтернативы определения не интерпретировались как представление Рыночной Стоимости.

7.4. В том случае, если оценка проводится “внутренним оценщиком”, т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт, оговаривающий наличие и характер подобных взаимоотношений.

7.1. Отчеты об оценке не должны допускать неоднозначного толкования. Конкретные стандарты составления отчета для разных стран могут отличаться друг от друга, но в обязанности Оценщика входит включение в структуру отчета по крайней мере тех пунктов, которые перечислены выше в параграфе 6.3.

Для оценок, основанных на нерыночных базах стоимости, особенно важно ясно отразить в отчете цель оценки и планируемое применение ее результатов, а также исчерпывающим образом разъяснить базу оценки, область применения оценки и ее ограничения.

7.2. Каждый отчет об оценке с базой, отличной от Рыночной Стоимости, должен содержать Перечень Ограничений или раздел аналогичного содержания. Тем не менее Оценщик не должен использовать Перечень Ограничений в качестве оправдания несанкционированного отступления от настоящих Стандартов.

7.3. При проведении оценки с базой, отличной от Рыночной Стоимости, Оценщик не должен делать допущения, не являющиеся логичными в свете фактов, достоверных на эффективную дату оценки. В отчетах должны быть обоснованно изложены все сделанные допущения.

7.4. Каждый отчет об оценке с базой, отличной от Рыночной Стоимости, должен следовать принципам, изложенным в МКСОИ Стандарте 1. В особенности между Рыночной Стоимостью и любым другим используемым типом стоимости должна быть проведена четкая граница.

7.5. В том случае, если оценка проводится “внутренним оценщиком”, т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт, оговаривающий наличие и характер подобных взаимоотношений.

7.6. Другая отчетная документация не должна противоречить настоящим Стандартам.

7.1. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В общем случае отчет об оценке, выполненный в соответствии с МКСОИ Стандартом 3, должен удовлетворять требованиям, предъявляемым к отчету, изложенным в Разделе 5, МКСОИ Стандарт 1.

В частности, акт или отчет об оценке должен точно отражать цели, область применения и дату оценки, а также полученные Оценщиком инструкции м имевшуюся в его распоряжении информацию. При наличии противоречий между этими инструкциями и настоящим МКСОИ Стандартом Оценщик обязан обратить внимание пользователя отчетом на имеющиеся разногласия и отметить случаи отступления от Стандарта.

7.2. Акт или отчет об оценке должен содержать пункт, запрещающий публикацию отчета в целом или отдельных его частей, а также любые ссылки на него, или содержащиеся в нем показатели, или на имена и профессиональную принадлежность Оценщиков, иначе как с письменного разрешения Оценщиков относительно формы и контекста публикации.

7.3. Акт или отчет об оценке также должен содержать пункт, подтверждающий тот факт, что оценка была проведена в соответствии с настоящими или другими установленными Стандартами, независимо и беспристрастно по отношению к клиенту или иным заинтересованным сторонам.

7.4. В качестве условия договора Оценщик должен потребовать, чтобы любой опубликованный документ со ссылкой на заключение Оценщика содержал изложение всех допущений и отступлений от Стандартов.

7.1. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В целом такой отчет об оценке, проведенной в соответствии с МКСОИ Стандартом 4, должен удовлетворять требованиям, предъявляемым к отчету, изложенным в Разделе 5, МКСОИ Стандарт 1.

В частности, он должен содержать явную ссылку на определение Рыночной Стоимости в смысле настоящих Стандартов и ссылку на то, каким образом собственность рассматривалась в терминах ее полезности или наиболее эффективного использования.

7.2. Такая оценка должна содержать ссылку на дату оценки (дату, относительно которой применяется рассчитанное значение стоимости), цели оценки и способ использования ее результатов, а также другие существенные критерии для того, чтобы результаты, суждения и заключения Оценщика были поняты адекватным образом.

7.3. Несмотря на то что при некоторых обстоятельствах применение альтернативных определений стоимости может быть допустимым, Оценщик должен позаботиться о том, чтобы в случае их использования такие альтернативные определения не интерпретировались как представление Рыночной Стоимости.

7.4.1. Предоставить полный и понятный отчет об оценке, изложенный в виде, не допускающем неоднозначное толкование.7.4.2. Предоставить достаточный объем информации, позволяющий тем, кто будет читать отчет и пользоваться его результатами, полностью понять исходные данные, аргументацию и анализ, лежащие в основе выводов и заключений Оценщика.7.4.3.

Сформулировать все допущения или ограничения, на которых была основана оценка.7.4.4. Четко идентифицировать и описать оцениваемую собственность.7.4.5. Идентифицировать оцениваемый интерес или интересы.7.4.6.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

Дать определение оцениваемой собственности, сформулировать цель оценки, эффективную дату оценки и дату отчета.7.4.7. Дать исчерпывающее объяснение используемым базам оценки стоимости. Привести аргументацию их применения и соответствующие заключения.7.4.8.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector