Сколько стоит договор купли-продажи дома и как правильно оформляется

Сделка купли-продажи земельного участка с домом. Инструкция

Как правильно оформить сделку? Для оформления реализации постройки и земельного надела хозяин должен иметь все документы на имущество, указывающие, что именно он им владеет. Копии не принимаются, существование оригиналов обязательно.

Как оформить продажу дома с земельным участком безопасно? Необходимо внести залог и заключить предварительный договор-купли продажи дома с земельным участком, заверяемый в нотариальной конторе. В данном документе пошагово прописывается процедура завершения операции, форма и размер оплаты, а также сумма гарантии.

И полная стоимость, и сумма аванса должны выплачиваться или наличными деньгами, или переводом через банк в ситуации, когда расчет производится между физическими лицами. Залог передается наличными и в нотариальной конторе, а финальную стоимость дома и земли лучше перевести через банк.

Произвести расчет можно при помощи трех методов:

  • перечисление денег со счета одной стороны сделки на счет другой;
  • наличные деньги в национальной валюте поступают на счет;
  • с помощью сотрудника нотариальной конторы. Он в этом случае является гарантом: сначала покупатель переводит деньги на его счет, а уже потом они поступают к продавцу. Такая услуга оплачивается дополнительно.

Наиболее популярный метод – использование наличных средств. В соглашении прописывается размер передаваемой суммы, денежный эквивалент и способ осуществления перерасчета. Это сопряжено с некоторыми рисками, поэтому лучше воспользоваться работой кассы. Используя специальное оборудование, сотрудник пересчитает всю сумму и проверит деньги на подлинность.

Совершение сделок с недвижимостью требует особо тщательного отношения к оформлению документов. В случае продажи дома с земельным участком ситуация еще усложняется, ведь предстоит провести сделку одновременно с двумя объектами недвижимого учета. В представленном материале можно узнать, как правильно оформить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним.

Ключевой характеристикой объектов недвижимости является их связь с земельными участками, поэтому правовая судьба жилого дома и участка под ним неразрывно связаны. Гражданским кодексом РФ установлены специальные требования к распоряжению жилыми домами:

  1. передача права собственности на дом по гражданским сделкам должна сопровождаться одновременной передачей прав на земельный надел под ним;
  2. распоряжение землей должно осуществляться одновременно с передачей прав на строение на нем, если они принадлежат одному субъекту;
  3. любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в учреждениях Росреестра, это правило в равной степени распространяется на дома и участки.

Правило о единой судьбе земли и строения позволяет оформить продажу указанных объектов в рамках одного договора. Тем не менее, у дома и участка имеются совершенно различные характеристики, в том числе официальные идентификационные признаки, что обуславливает сложносоставной предмет договора купли-продажи.

Чтобы продать участок и строение, необходимо, чтобы они находились в собственности продавца. На практике нередко возникают ситуации, когда после возведения дома и ввода его в эксплуатацию права на землю не оформляются. Чтобы провести сделку, потребуется поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

Для совершения сделки сторонам будет необходимо выполнить ряд обязательных действий, предусмотренных законодательством:

  • поиск контрагента;
  • согласования существенных и дополнительных условий договора как в отношении дома, так и по условиям приобретения участка;
  • оформление проекта договора;
  • обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки;
  • получение зарегистрированного договора купли-продажи и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности.

Несмотря на кажущуюся простоту выполнения всех формальностей, подготовка и заключение договора в отношении этих объектов недвижимости обладает множеством нюансов.

Хотя земельный участок обязательно должен переходит в собственность приобретателя одновременно со строением, в договоре купли-продажи потребуется отдельно определить характеристики обоих объектов недвижимости. Именно договор, согласованный и подписанный сторонами будет выступать юридическим основанием для регистрации сделки.

Чтобы переоформить право собственности на нового владельца, в регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:

  1. правоустанавливающий документ на жилое дом и земельный надел – свидетельство о праве либо выписку ЕГРН (с июля 2016 года вместо свидетельства выдается выписка, однако ранее выданные документы сохраняют свою силу);
  2. кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости (с января 2017 года этот документ не выдается в виде отдельного бланка, данные паспорта включены в состав сведений выписки ЕГРН);
  3. договор купли-продажи недвижимости и передаточный акт;
  4. общегражданский паспорта контрагентов и доверенности на представителей, если сделка осуществляется с их участием;
  5. платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины в размере 2000 рублей.

По итогам регистрационных мероприятий новый владелец получит выписки ЕГРН в отношении строения и земельного надела, которые будут подтверждать переход права собственности.

У каждого человека наступает момент в жизни, когда он решает остепениться и приобрести собственный дом или квартиру.

Однако здесь у многих возникают трудности, ведь не все знают, как оформить покупку дома правильно, дабы не столкнуться с многочисленными проблемами и уж тем более не наткнуться на мошенников.

В особенности это касается людей, не занимавшихся ранее юридическими вопросами и не представляющими, как вообще эта бюрократическая система действует на практике, что за сюрпризы может преподнести и какие нюансы стоит учитывать.

Стоит ли передавать все вопросы с бумагами другому человеку или можно их решить самостоятельно? Давайте разберёмся, сколько стоит оформление дома при покупке, и сколько времени выделить на составление договора купли-продажи. И чем отличается по оформлению квартира от полноценного дома, а также почему стоит обращать внимание на материнский участок, к которому привязана недвижимость?

Сначала продавцу необходимо найти покупателя, и этот вопрос достоин отдельной статьи. Вы можете воспользоваться специальными сайтами или обратиться в соответствующую фирму, где за определённый процент от сделки всё сделают за вас, вплоть до оформления конечной документации.

Когда покупатель будет найден, проводится полный осмотр собственности, и владелец обязан упомянуть о наличии серьёзных проблем со строением, если таковые имеются. После просмотра покупатель может потребовать время на собственную переоценку стоимости, когда его не устраивает цена.

После чего составляется предварительный договор с указанием правил переговоров и внесением аванса со стороны покупателя.

Но на каждом из этапов подстерегают свои подводные камни, так давайте разберёмся, как оформлять продажу, и как обеим сторонам защититься от мошенников.

Пошаговая инструкция

Решив купить или продать дом и любую недвижимость, вам необходимо провести процедуру по алгоритму, установленному нашим законодательством. При покупке дома документы для оформления стоит собирать заранее, дабы сэкономить время, соответственно с этим мы и выстроили пошаговую инструкцию. Оформляя покупку недвижимости, сделайте следующее:

  1. Проведите полную оценку собственности, даже если продавец уже выставил ценник. Это позволит выявить мелкие недочёт здания и более серьёзные проблемы, а также сэкономить до 10% в среднем, накручиваемых риелторами и физическими лицами.
  2. Попросите продавца собрать весь список документов, описанных ниже и необходимых, чтобы заверить нотариально.
  3. Сходите к юристу с готовыми наработками, пусть он ещё раз всё перепроверит.
  4. Оплатите пошлины и налоги на операцию купли-продажи или оговорите с продавцом, как будет решаться этот момент.
  5. Отнесите заявление со всей необходимой документацией в соответствующие органы для регистрации в базах данной недвижимости на нового владельца.

Теперь, когда вы пошагово разобрались, как покупать недвижимость, давайте рассмотрим отдельно каждый пункт алгоритма. Какой подход – правильный, и как себя вести, если покупаете сельский престарелый дом, участок, особенно находящиеся в СНТ? Ведь подобное приобретение в большей своей части – пассив, и стоит минимизировать последующие затраты на его ремонт.

Оцените недвижимость

Продавцы самостоятельно устанавливают цену, а покупатели зачастую даже боятся спросить, каким образом она была выведена. Здесь работает психологический эффект, основанный на том, что, тратя уже миллион и более рублей на покупку, вы не замечаете лишних 100–200 тысяч, не говоря о паре десятков.

Однако, как и с любым товаром, цену недвижимости можно сбить как при осмотре с риелтором, так и во время подписания контракта. Лучше всего обратиться к специалисту, а уже затем заверенный нотариально документ о цене предлагаемой недвижимости предложить владельцу. Он будет вынужден найти компромисс.

В отчете указывается несколько основных характеристик объекта, его недостатки и анализ рынка недвижимости в конкретном районе.

Оценивая рыночную стоимость, учитывают:

  1. Местонахождение участка.
  2. Инфраструктуру предложенного района, в том числе и специализированную, по желанию клиента (детские сады, школы, станции метро).
  3. Окружение и его экологию. Если это деревня, то воздух будет явно чище, чем в городе.
  4. Ближайшую недвижимость. Зачастую она процентов на 50 влияет на расценки.

Какое использование лазеек в договоре позволяет покупка недвижимости?

Как подготовиться к продаже

Земля, которая является собственностью, должна пройти процедуру межевания – определения точных границ и согласования их с соседями. Без проведения межевания продать постройку и землю возможно, но шансов при этом будет значительно меньше.

Помимо этого, необходимо собрать полный комплект документации. Если земельный участок также находится во владении, бумаги на него собираются отдельно от бумаг на дом.

После осуществления подготовительных мер можно искать покупателя. Для этого многие люди обращаются в фирму, осуществляющую деятельность на рынке недвижимости, или же ищут покупателей сами. Нужно учитывать, что выбор обязателен, т.к. после оформления договора с риэлторской фирмой граждане не могут продать недвижимость без ее участия – операция обязательно должна проводиться через фирму с выплатой комиссии, прописанной в соглашении. Иначе возникает прецедент для спора в органах суда.

Итак, существует два способа продажи дома и участка земли:

  • при помощи риэлтора;
  • самостоятельно.

Поручение выполнения сделки риэлтору довольно выгодно, если продать имущество требуется в срочном порядке, или же если продавец боится мошенников. Агентство получит достаточно крупную денежную сумму, однако, вся работа при этом будет выполнена ими (поиск покупателя, подготовка документации, оценка недвижимости и т.д.).

Предлагаем ознакомиться:   Договор аренды комнаты в гостевом доме

Если же продавец желает найти покупателя самостоятельно, сделать это вполне реально, если знать порядок осуществляемых действий.

Перечень документов

Еще до того, как начинать поиск покупателей, следует собрать всю документацию на недвижимый объект и оформить договор купли-продажи, потому что данный процесс может занять очень много времени. Собирать бумаги придется в отдельности на постройку и надел земли.

Для того чтобы продать дом, необходимо получить из бюро технической инвентаризации технический паспорт здания, а также его план по этажам. Заявитель посещает данную организацию, составляет заявку в соответствии с предоставленным образцом, после чего дом посещают инженеры для осмотра недвижимого объекта, составления его плана по этажам, на базе которого и выдается технический паспорт.

Для продажи земельного надела следует подать обращение в Росреестр и сообщить о желании реализовать имущество. После составления заявки участок также посещают кадастровые инженеры для его измерения и оформления плана межевания. В продолжение месяца проходит проверка сотрудниками Палаты Регистрации всей предоставленной документации, после чего составляется кадастровый паспорт объекта.

Вероятно, у продавца уже имеются описанные выше бумаги, потому что они выдаются во время регистрации недвижимого объекта, и в такой ситуации заказывать их не требуется.

В случае, если земля не находится на учете в Росреестре, придется осуществить некоторые обязательные действия.

Продавец для того, чтобы он смог оформить договор купли-продажи, должен обладать Свидетельством о регистрации земельного надела в государственных органах. Если его нет, нужно перерегистрировать права собственника земли для того, чтобы оформить куплю и продажу.

Перечень необходимой документации:

  • бумаги, устанавливающие право владения объектом;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • согласие зарегистрированных людей на выезд из дома в оговоренные сроки;
  • подтверждение уплаты всех налогов;
  • выписка из реестра;
  • кадастровый паспорт земельного надела.

Дополнительные бумаги:

  • заверенное нотариально согласие супруга (-и) продавца;
  • разрешение, полученное из попечительских органов.

Оформление сделки по купле-продаже дома с земельным наделом очень похоже на оформление стандартной подобной сделки. Собственник должен отдельно подготовить бумаги на два объекта недвижимости. Нельзя осуществить продажу дома без земли, на которой он стоит. Составляя одно соглашение на приобретение и продажу, покупатель приобретает и здание, и земельный участок.

Дача – участок земли, предназначенный для ведения садово-огороднического хозяйства, на котором расположены сооружения для проживания или отдыха владельца.

Какие бы цели не преследовала продажа недвижимого имущества, к этому вопросу стоит подойти со всей ответственностью, чтобы реализовать его без посредников и в короткие сроки.

Пошаговая инструкция о том, как продать дачу без посредников, в этой статье.

  1. Оценка загородной недвижимости. Необходимо осознавать, что покупателя интересует внешнее состояние сооружений, наличие коммуникаций и ухоженность земли. Поэтому к данному вопросу стоит подходить объективно и реальную стоимость завышать не стоит.
  2. Выберите выгодные ракурсы и сделайте пару фотографий, которые поместите в интернете и на досках объявлений. При этом опишите все достоинства объекта.
  3. Продавать дачу выгодно в теплое время года.
  4. Как только вы убедитесь, что загородный дом готов к продаже, переходите к подготовке всех необходимых документов.
  1. Приведите все в порядок. Подготовьте свое загородное домовладение к продаже: вымойте окна, освежите двери, рамы и пол, уберите долой с глаз старые и никому не нужные вещи.
  2. Создайте привлекательный внешний вид дачного участка. Земля с сухими деревьями и мусором только оттолкнет потенциального покупателя или же он попросит о значительной скидке.

Приведите участок и дом в порядок, тогда у вас будет больше шансов заинтересовать покупателя.

Продажа дачи — ответственное дело, для этого нужны необходимые документы и правильное их оформление. Для быстрой реализации дачного участка вам потребуются следующие бумаги:

  • Свидетельство, подтверждающее право собственности.
  • Правоустанавливающая бумага, на основании которой было выдано данное свидетельство: договор мены, дарения, купли-продажи, приватизации, ренты, решение судебных органов власти.
  • Кадастровая схема на надел и сооружение, если среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется свидетельство об их рождении.
  • Личные данные лиц, заинтересованных в сделке.
  • Справки об отсутствии задолженности перед садоводческим товариществом.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Сведения из паспортного стола о наличии зарегистрированных лиц.
  • Нотариальное согласие супруга (супруги), если продавец состоит в законном браке.
  • При участии в сделке продажи детей, не достигших 18 летнего возраста, потребуется разрешение от органов попечительства и опеки.
  • Если вы собственник части загородного домовладения, то обязаны известить о своем решении других владельцев. При их отказе в приобретении доли, они должны подтвердить данный факт через нотариуса.
  • В том случае, если загородное частное домовладение не было зарегистрировано в БТИ, следует предоставить кадастровый паспорт (сооружения, здания недвижимого незавершенного объекта строительства). Получить и соответственно заказать его можно в ГУП МОБТИ.

О том, как поставить землю на кадастровый учет читайте в этой статье.

Образцы документов: договор купли-продажи садового участка, договор купли-продажи участка с жилым домом, с садовым домом.

Реализовать дачный участок и расположенное строение на нем без соответствующих бумаг вполне возможно, только стоимость будет в разы ниже, и желающие приобрести такую проблемную недвижимость найдутся не сразу. Поэтому не стоит заключать столь сомнительные сделки, в противном случае можно натолкнуться на мошенников.

При совершении сделки по купле-продаже дома с землей количество документов, которые предстоит приготовить продавцу, увеличивается как минимум вдвое, так как объектов недвижимости, на которые предстоит переоформлять право собственности, тоже два.

Это обусловлено тем, что дом (в случае, если он официально зарегистрирован как самостоятельное строение капитального характера) будет являться отдельным объектом недвижимости, а земельный участок – отдельным.

Если говорить о том, какие документы необходимо будет подготовить, необходимо отметить следующие:

  • Документы, подтверждающие регистрацию права собственности на дом и земельный участок (по отдельности);
  • Кадастровый паспорт на земельный участок с подтверждением его расположения с помощью заверенной копии кадастрового плана (в кадастровом паспорте обязательно должен быть указан индивидуальный номер участка, который должен совпадать с номером, указанным в свидетельстве о праве собственности);
  • Кадастровый и технический паспорта на дом (также с указанием индивидуального кадастрового номера, который должен совпадать с номером, зафиксированным в свидетельстве о праве собственности);
  • Документы, подтверждающие право продавца осуществлять сделку с конкретными объектами недвижимости (например, договор купли-продажи с предыдущим хозяином или дарственная. Требование к предоставлению таких документов появилось не так давно и обусловлено тем, что очень сильно возрос риск мошеннических сделок с недвижимым имуществом);
  • Согласие супруга продавца на осуществление такой сделки (даже если имущество было приобретено продавцом до заключения брака);
  • Согласие органов опеки и попечительства на заключение договора (в том случае, если при осуществлении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних);
  • Справки, подтверждающие отсутствие каких-либо обременений на дом и землю, а также возможные задолженности (по налогам или иным платежам, совершаемым продавцом).

Для покупателя перечень документов будет меньше. Однако, подготовить некоторые бумаги тоже придется:

  • Документы, подтверждающие возможность перечисления денежных средств продавцу (в том случае, если покупка осуществляется с помощью средств материнского капитала или заемных, например, ипотеки);
  • Согласие супруга на осуществление сделки (если он не будет являться вторым собственником по итогам завершения сделки);
  • Согласие органов опеки и попечительства (в случае, если при совершении сделки будут затронуты интересы несовершеннолетних лиц).

Привести в порядок документацию необходимо ещё до поиска покупателя. Документов, которые понадобятся вам при продаже дома и земельного участка, должны быть следующие:

  • Правоустанавливающая документация. Здесь свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.п. Относительно конкретно земельного участка понадобится также разрешение на возведение построек;
  • Кадастровые документы. Это кадастровый или технический паспорт дома и кадастровый паспорт земли. Бывают случаи, когда земля не была внесена в кадастровый реестр, здесь понадобится выписка из Кадастровой палаты, где будет обозначено, что данные об участке земли отсутствуют. Возможно, сделать также копию кадастрового плана, для предоставления покупателю;
  • Согласие всех прописанных в доме жильцов и дольщиков на осуществление купли-продажи. Данный документ составляется в письменной форме, возможна его заверка у нотариуса;
  • Выписка из ЕГРП. Её можно запросить в Росреестре. Выписка подтверждает отсутствие обременений за домом и участком и его юридическую чистоту;
  • Выписка из домовой книги, где перечислены все прописанные в доме.

Если вы обнаружили отсутствие, каких либо документов, за исключением справок, которые необходимо будет запросить, то вы можете обратиться в МФЦ или непосредственно в Росреестр, который выдаст вам необходимую документацию. В случае отсутствия кадастровых документов, необходимо будет обратиться в Кадастровую палату.

Соглашение

Когда оформление сделки подходит к завершению, ее участники через МФЦ должны произвести регистрацию своих прав на имущество, а также внести учетную информацию в кадастр.

Оформление купли-продажи происходит исключительно по специальному договору, т.к. в этом случае ни один из участников сделки купли-продажи не будет обманут. Перед тем как составить договор купли-продажи, нужно внимательно отнестись к следующим нюансам:

  • подписи проставляются обоими участниками;
  • в ДКП указывается стоимость оформления сделки;
  • подробно описывается способ передачи средств, форма, валюта, а также то, что произойдет, если сумма не будет передана своевременно;
  • описывается ответственность обеих сторон;
  • то, сколько стоит оформление;
  • в деталях описывается выезд из купленного дома и та часть имущества, которая передается новому владельцу.

Ст. 37 ЗК РФ определяет важные условия договора покупки земли, ст. 549-551 ГК РФ определяют особенности покупки и регистрации жилой недвижимости, а ФЗ № 218 регулирует процесс регистрации сделки.

Отчуждение земли с домом происходит одновременно, и между сторонами заключается один договор, в котором указаны параметры дома и участка под ним.

Процедура купли-продажи земли с домом в общем виде состоит из следующих шагов:

  1. Покупатель выбирает и оценивает недвижимость.
  2. Продавец подготавливает документы.
  3. Стороны обговаривают условия и составляют договор.
  4. Договор подписывается сторонами.
  5. Покупатель производит оплату и принимает по акту участок с домом.
  6. Стороны регистрируют сделку в Росреестре.
Предлагаем ознакомиться:   Сколько стоит оформление в собственность?

При выборе участка для покупки важно обращать внимание на цену. Проверить реальность заявленной продавцом цены можно двумя способами:

  • сравнением с ценами нескольких аналогичных объявлений;
  • заказа экспертной оценки.

Оценщики проведут осмотр выбранного участка и сообщат его реальную цену, но их услуги являются платными, и пользоваться ими стоит только в случае явно высокой цены по сравнению с соседними продаваемыми участками.

Для продажи участка с домом продавцу потребуются следующие документы:

  • выписка из ЕГРН о праве собственности на дом и на участок под ним;
  • кадастровый паспорт;
  • межевой план;
  • технический план дома;
  • справка из БТИ обо всех зданиях на продаваемом участке;
  • справка из Росреестра о наличии обременений на участок;
  • копии последних квитанций за ЖКХ;
  • справка о прописанных в доме лицах.

Выписку из реестра недвижимости продавец заказывает в МФЦ или местном отделении Росреестра, её стоимость 300 рублей. Данный документ действителен на момент выдачи, поэтому заказывать его стоит не ранее, чем за месяц до сделки.

Кадастровый документ также заказывается в Росреестре, его стоимость в бумажном виде составляет 1400 рублей, в электронном – 700.

Технический план изготавливается в отделе БТИ. Справку о наличии обременений заказывается в МФЦ и стоит 300 рублей, она покажет наличие задолженностей по земельному налогу и возможный факт ареста участка или дома судебными приставами. Задолженности по ЖКХ будут видны в квитанциях за последний месяц.

Описание процесса

Перед составлением договора продавец обязан предоставить покупателю полную информацию о возможных обременениях на продаваемую недвижимость (п. 1 ст. 37 ЗК), а также сведения о виде разрешенного землепользования на участке.

Если покупатель после оплаты и принятия участка с домом обнаружит, что продавец представил ему заведомо ложные важные сведения о недвижимости, которые могли повлиять на цену сделки, то такой покупатель вправе требовать компенсации ущерба или полной отмены сделки через суд (п. 3 ст. 37 ЗК). Существенными считаются сведения:

  • о возможности застройки участка;
  • о деятельности соседних участков;
  • об экологии местности;
  • о претензиях третьих лиц на землю или дом.

Если дом обременён правами третьих лиц (например, супруга продавца владеет половиной дома), то покупателю следует заручиться письменным согласием таких лиц на сделку. Такое согласие можно вписать в текст договора.

По желанию стороны могут заверить договор нотариально, обезопасив себя на случай мошенничества и получив помощь в грамотном составлении договора. Услуги нотариуса обойдутся в 1-5 процентов от суммы покупки. Важно учесть, что если одна из сторон действует через представителя, обращение к нотариусу обязательно.

Для переоформления недвижимости на нового владельца договор следует составлять и подписывать в 3-х экземплярах. Переоформление производят сотрудники Росреестра в процессе регистрации сделки.

Нередко участки продаются совместно с различными бытовыми и хозяйственными постройками. Договор купли-продажи земельного участка и построек имеет определенные особенности.

Особенности содержания договора купли-продажи земельного участка с домом. Структура, содержание и законодательное регулирование.

Краткий обзор дополнительных документов, составляемых вместе с договором купли-продажи земельного участка с домом. и образцы документов.

Предварительный договор купли продажи имеет целью зафиксировать намерения сторон по заключению основного договора купли-продажи.

Сделка по продаже жилого дома с земельным участком предполагает наличие предусмотренной законом документации. Речь пойдет о том, какие действия необходимо совершить для исполнения процедуры, и какие документы требуются для оформления договора.

Описание процесса покупки участка с домом. Составление договора, регистрация сделки и законодательное регулирование.

Описание процедуры проверки участка с домом перед покупкой. Минимизация рисков при совершении сделки. Законодательное регулирование.

Немало россиян приобретают недвижимость с использованием заемных средств. Сегодня есть возможность не только купить квартиру в ипотеку, но и земельный участок.

Описание процесса покупки земли для строительства у муниципальных властей. Оформление налогового вычета и законодательное регулирование.

Купля-продажа дома с земельным участком: особенности документации при сделке. Отличия предварительного и основного договора. Функции и роль соглашения о задатке при покупке крупного имущества.

Точная стоимость основных и дополнительных расходов, которые потребуются при оформлении купли-продажи недвижимости в разных регионах страны.

Рассмотрены особенности налогообложения купли-продажи участка с домом. Приведены ссылки за законы, в которых определена возможность применения налоговых вычетов как к продавцам, так и к покупателям участка с домом.

Решившись на покупку земельного участка с домом, покупателю следует заранее понимать какие этапы ему предстоит пройти и как правильно составить договор, чтобы сделка не принесла проблем в дальнейшем.

Описание процесса покупки дачного участка с домом. Порядок оформления документов для продавца и покупателя. Законодательство.

При продаже доли земельного участка и дома стоит учитывать некоторые законодательные особенности подобных сделок, чтобы ее в дальнейшем не признали недействительной.

К ключевым из них будут относиться:

  1. В том случае, если дом официально не зарегистрирован, а носит характер самостроя, то в договор купли-продажи его лучше не вносить (так как в противном случае в регистрации права собственности на него будет отказано);
  2. Если участок и дом приобретаются с использованием заемных средств, то в этом случае на участок будет наложено обременение (до возврата средств банку);
  3. Если при покупке использовались средства материнского капитала, в тексте договора это должно быть отражено, так как свидетельство о праве собственности, должно быть зафиксировано обременение в виде невозможности реализации имущества до момента полных взаиморасчетов между сторонами (например, до момента перечисления Пенсионным Фондом средств материнского капитала продавцу).

Это далеко не все особенности, которые могут быть при заключении договора купли-продажи земли и дома. Однако они являются наиболее распространенными в настоящее время.

Купля-продажа дома и земельного участка – процесс достаточно сложный по сравнению с аналогичными сделками, но относительно только дома или земли. Это обусловлено двумя объектами недвижимости, которые должны проходить регистрацию. В связи с этим необходимо готовить документы для двух объектов недвижимости в отдельности, и прохождение сделки будет иметь свои особенности.

Оформление соглашения по купле-продаже дома заключаются в проведении целого ряда процедур. Первоочередно, это исполнение следующих подготовительных мер:

  • Обязательное проведение консультации с юристом по тем вопросам, которые вам интересны или не понятны.
  • Далее необходимо осуществить проверку всех правоустанавливающих документов на имущество, участвующее в сделке (дом, квартира, доля квартиры и т.п.).
  • Не менее важно проверить недвижимость на, так называемую, чистоту сделки, путем обращения в специальные органы и получения всей информации об имуществе.
  • Последним этапом подготовки является сбор необходимого перечня документов (копии паспортов участников сделки, бумаги, подтверждающие права на владение имуществом, документы на дом и т.д.).
  • Владение продавцом продаваемой собственностью (дом, квартира и т.д.) менее 3-х лет требует от него выплаты налоговой ставки в размере 13 % от суммы сделки после осуществления продажи.
  • После проведения перерегистрации прав владения на собственностью все налоговые обязательства относительно приобретенной недвижимости полностью переходят на покупателя, что не стоит забывать.
  • Если в процессе оформления договора какие-либо документы не были предоставлены, то это может плохо кончиться для обеих сторон. Наиболее часто страдают покупатели, так как их право на владение имуществом в ряде случаев могут оспорить в суде недобросовестные продавцы.

Предмет договора

При составлении договора о купле-продаже дома и участка очень важно точное формулирование его предмета. Во избежание неясности и возникновения в будущем спорных и конфликтных ситуаций требуется наиболее полное описание обоих объектов сделки для их безошибочного установления и идентификации.

Для земли нужно указать местонахождение участка, его регистрационный и кадастровый номер, общую площадь, границы прохождения, категорию и целевое назначение, а также внести сведения о номере и дате свидетельства, устанавливающего право собственности.

Для домовладения – точный адрес, назначение, этажность, общую и жилуюплощадь, количество комнат, кадастровый номер, реквизиты технической документации и правоустанавливающих документов.

К соглашению можно приложить схему расположения участка и построек на нем.

Сделка купли-продажи земельного участка с домом. Инструкция

В целом, оформить и определить стоимость договора купли-продажи дома в меру просто, но крайне ответственно. Важно понимать, что на протяжении проведения всей сделки необходимо соблюдать все законодательные нормы и правила РФ. В противном случае может возникнуть ряд проблем, которые неблагоприятно скажутся на участниках сделки.

Помимо предмета, к существенным условиям договора, без согласования которых он считается недействительным, также относятся:

  • описание сторон сделки – ФИО, пол, дата и место рождения, реквизиты удостоверяющего личность документа, гражданство, адрес регистрации и фактического проживания,
  • цена, порядок и срок расчетов,
  • перечень лиц, обладающих правом на пользование данным жильем после его продажи, при их наличии,
  • указание сведений о любых ограничениях и обременениях во избежание признания сделки недействительной,
  • обязательство продавца передать, а покупателя принять объект недвижимости – прописывается либо в самом договоре, либо в отдельном передаточном акте,
  • обязательная регистрация перехода права собственности и внесение соответствующей записи в ЕГРП.

При заключении сделки продавцу важно иметь в виду, что его доходы от продажи имущества подлежат налогообложению в размере 13% от полученной суммы в следующих случаях:

  • если дом и участок приобретены до 01 января 2016 года и находятся в собственности меньше 3 лет,
  • если объекты куплены после 01 января 2016 года, то избежать уплаты налога можно только по истечении 5 лет владения ими.

Существует несколько вариантов:

  1. Использование вычета в сумме, не превышающей в общей сложности 1 000 000 рублей в пределах одного налогового периода.
  2. Уменьшение налогооблагаемой базы на сумму средств, фактически потраченных на приобретение участка и строительство дома.

В свою очередь, покупателю дано право компенсировать часть затрат по перечисленному ранее налогу, воспользовавшись правом на имущественный вычет, который предоставляется раз в жизни и не превышает 2 000 000 рублей.

  • нарушение существенных условий сделки (предоставление неверных сведений о продавце или покупателе, ложной информации о качественных характеристиках земли и постройках, обнаружение обременений, появление совладельцев и пр.),
  • неисполнение одной из сторон предусмотренных соглашением обязательств (неполная оплата или отказ от нее, несоблюдение сроков и пр.),
  • признание сделки недействительной в случае нарушения норм законодательства, некорректного составления договора, предоставления поддельных документов,
  • обоюдное решение сторон (так называемое расторжение по соглашению сторон).
Предлагаем ознакомиться:   Вносятся ли в трудовой договор изменения при смене паспортных данных

Оценка

Такая последовательность во время продажи дома и земельного участка должна соблюдаться обязательно.

Продавец может определить действительную стоимость, основываясь на цене похожих объектов, объявления о продаже которых размещены в интернете.

Можно обратиться в оценочную фирму, тогда продавец получит официальную бумагу, в которой содержится отчет и результаты исследования рынка недвижимости.

Оценка зависит от таких факторов:

  • расположение недвижимого объекта;
  • материалы, использованные при строительстве;
  • наличие или отсутствие коммуникаций;
  • год постройки здания;
  • состояние дома;
  • наличие прочих объектов на участке;
  • качество почвы.

Первым этапом на пути продажи любого вида недвижимого имущества становится оценка его с целью определения той фактической цены, по которой его можно будет достаточно быстро и выгодно реализовать.

Кроме того, правильно осуществленная процедура оценки, кроме своего прямого назначения в виде определения стоимости, позволит представить дом и земельный участок в максимально выгодном свете для потенциальных покупателей (это обусловлено тем, что при проведении такой процедуры для формирования конкретной суммы учитывается достаточно большое количество факторов, которые станут известными покупателю, например, развитость инфраструктуры или удаленность расположения от крупных населенных пунктов и т.д.).

Процедура оценки может быть осуществлена двумя способами:

  • Самостоятельно (в этом случае продавец самостоятельно определяет, на основе сравнения с аналогичными образцами недвижимости, выставленными на продажу, цену своего недвижимого имущества). Однако в этом случае есть риск завысить стоимость и дольше искать продавца;
  • С помощью независимого оценщика (по результатам его работы будет составлен акт, в котором будет указана стоимость дома и земельного участка, а также предоставлена информация, на основе которой такая стоимость была сформирована. В расчет стоимости в этом случае берется информация о состоянии рынка недвижимости по типичным объектам, то есть по домам с землей аналогичного расположения с такими же инфраструктурными данными, а также возраст дома, качество земли, расположение относительно крупных предприятий, способных существенно загрязнять окружающую среду).

Поиск покупателя

Для того чтобы найти покупателя как можно скорее, нужно разместить свое предложения в большем количестве источников.

Какие особенности могут быть у данной сделки?

Иногда возникают ситуации, когда собственник хочет продать земельный участок без расположенного на нем дома. Однако, сделать это не так просто.

Согласно общим нормам земельного законодательства судьба строения следует за судьбой участка, на котором оно размещено. Это означает, что при отчуждении земли вместе с ней должно быть отчуждено и домовладение.

Существуют следующие варианты:

  1. Землю без дома продать можно, если последний является самовольной постройкой и официально нигде не зарегистрирован.
  2. Участок разрешается размежевать, разделив на несколько самостоятельных частей и присвоив каждому свой кадастровый номер. После всех регистрационных процедур можно продать ту часть земли, которая свободна от построек.

Продажа строения без земельного участка также не допускается за исключением случаев, когда отчуждаемую часть дома не представляется возможным выделить в натуре вместе с частью участка или когда продается владение, находящееся на выведенной из оборота земле.

В случае если дом расположен на участке, который продавцу не принадлежит, то покупатель вместе со строением приобретает и право пользования землей под ним на тех же условиях, что и предыдущий владелец. Например, такая ситуация возникает при аренде земельного участка.

При отчуждении доли в домовладении новому собственнику переходит и часть земли под ним пропорционально размеру этой доли.

Также приобрести дом без всего принадлежащего продавцу участка возможно после процедуры размежевания, когда будет образован отдельный надел земли, необходимый для нормальной эксплуатации строения.

Как оформить договор купли продажи дома?

Теперь перейдем непосредственно к самой процедуре. Перед тем, как оформлять уже сам договор, нужно знать, в какой последовательности происходят все действия по передаче права собственности на объект недвижимости.

Прежде всего, нужно убедиться в том, что вы имеете право на отчуждение помещения. Сегодня в данную категорию входят лица, которым дом принадлежит на праве собственности. При этом, такой факт в обязательном порядке должен иметь документальное подтверждение. Как правило, это Свидетельство государственного образца, в котором четко указано, что именно данный дом принадлежит конкретному человеку.

Естественно, граждане, которые арендуют жилье не могут претендовать на роль продавца в отношениях купли – продажи. Кроме того, стоит отметить еще и необходимость наличия дееспособности в полном объеме. Граждане, которые ограничены в данном показателе не могут самостоятельно заключать сделки такого характера. В эту категорию входят и несовершеннолетние граждане. Сегодня за них осуществить продажу дома могут исключительно их законные представители.

Кроме того, стоит учитывать и тот факт, что дом может принадлежать нескольким людям одновременно. В первую очередь, на данный факт должны обращать внимание покупатели. В таком случае, необходимо будет согласие всех собственников. Один из них не может просто так взять и продать весь дом самостоятельно.

Оформление договора купли продажи дома – процедура, которая состоит, в первую очередь, из написания специального документа. Именно он является основанием для передачи права собственности.

Как составить договор купли продажи дома?

Данный вопрос является одним из основных, когда человек сталкивается с ситуацией продажи или покупки объекта недвижимости. Как мы знаем, документы правового характера имеют достаточно точную регламентацию со стороны закона. Она имеет не рекомендательный характер. Это значит, что обе стороны соглашения обязаны придерживаться указаний нормативно – правовых актов.

Форма договора купли продажи дома – только письменная. Помимо этого, она подлежит еще и регистрации в государственных органах. Составленная устно сделка является недействительной. Кроме того, написанное соглашение, но не заверенное в специальной инстанции тоже будет недействительным.

Сегодня существует несколько вариантов по составлению договора. Прежде всего, это обращение к специалистам. В наше время, мы все прекрасно знаем о том, что существует огромное количество юридических компаний, которые занимаются написанием документов. Одной из наиболее объемных составляющих в таком деле являются договора. Профессионалы имеют ряд заготовок, отработанных на практике.

Кроме этого, каждый может написать необходимое соглашение самостоятельно. Сегодня законодатель не обязывает никого идти к юристу. Если лицо может самостоятельно оформить документ, то не нужно никуда обращаться и платить деньги за лишние услуги. При этом, в сети Интернет размещено огромное количество образцов, которые можно спокойно использовать. Главное проверить их на актуальность и соответствие требованиям.

Но, если все же сравнивать варианты – то помощь специалиста находится на порядок выше по показателям качества. Юристы знают толк в своем деле и, как правило, используют документы, которые уже отработаны на практике. А вот если говорить о самостоятельном написании, то тут довольно просто ошибиться или пропустить необходимый момент. Но, зато последний вариант бесплатный, а вот помощь специалиста – довольно затратная услуга.

Также, если говорить о составлении договора, то тут стоит выделить два вида: предварительный и основной. Каждый из них имеет ряд особенностей и характерен для определенного этапа заключения сделки.

Предварительный договор купли продажи дома

Участники гражданско – правовых отношений могут регламентировать свои отношения по переходу права собственности на дом еще до того, как такое положение будет закреплено на государственном уровне при помощи составления и регистрации основного договора. Для этого составляется предварительное соглашение.

Что оно собой представляет? Прежде всего, это обещание гражданина в будущем осуществить действия по покупке дома, а второго лица – передать в собственность данное жилье. Зачем составляют такие договора? Как правило, данного рода соглашения являются перестраховкой. Владелец имущества договаривается с человеком о покупке дома, при этом он откидывает предложения других покупателей. Чтобы в дальнейшем человек не отказался от своего слова и при этом собственник не остался без клиентов – составляют предварительный договор.

В содержание такого документа должны входить ряд положений. Прежде всего — стороны договора. Это те граждане, которые в будущем станут продавцом (текущий владелец дома) и покупателем (будущий владелец дома). Нужно обозначить не только их имена, но и паспортные данные, включая прописку. Это обеспечит возможность идентификации гражданина в будущем.

Также, после этого пишется намерение сторон в будущем заключить сделку по продаже недвижимого имущества. То есть, продавец указывает, что в будущем он передаст свой дом в собственность покупателю, а тот, в свою очередь, заплатит ему определенную сумму.

Помимо этого, обязательным элементом является указание на объект недвижимости. Нужно описать адрес, по которому находится дом, его площадь. Кроме того, если дом продается вместе с земельным участком – отдельно пишем и о его размере. Также, стороны обозначают цену договора.

Стоит заметить, что заключение предварительного договора имеет и ряд минусов. Прежде всего, ежегодно в суд поступает достаточно много заявлений о признании такого документа недействительным. Вся соль в том, что после того, как стороны подпишут соглашение – оно нигде более не регистрируется. Поэтому, продавец или покупатель более просто могут расторгнуть сделку или отказаться от ее положений.

Помимо этого, еще одним нюансом становится отказ обеих сторон от выполнения сделки. Так, если пришел термин, обозначенный в договоре для продажи, но ни одна из сторон не проявила инициативы и не имеет претензий к другому участнику отношений – договор просто теряет свое действие.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector