Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

Плюсы и минусы для продавца

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

  • Банк проверит покупателя;
  • Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
  • Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки.

От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

  • Перепланировки не узаконены;
  • Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
  • Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
  • Значительный износ жилья;
  • Квартира находится в деревянном доме;
  • Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита. 

При знании законов и тонкостей процедуры продажи хозяин не найдет для себя особенностей, которые бы могли расцениваться им как минус – если уж он пошел на такое непростое дело, как продажа через ипотеку. Другое дело, что предварительный период сделки будет несколько дольше из-за всевозможных проверок, тем более, если речь идет о задействовании государственных программ.

Минус состоит в вероятной неблагонадежности партнера, благодаря чему отчуждение отложится еще на какое-то время.

Вопрос остается прежним: чего стоит, а чего не стоит бояться продавцу?

Согласно статистике, большая часть граждан боится при сделках с недвижимостью того, чему даже не стоило бы придавать серьезного значения, например, что риелтор, получив бумаги на квартиру, перепишет ее на себя.

Подобное просто невозможно, ведь для перехода собственнического права будущему и прежнему собственнику необходимо лично явиться в подразделение Росреестра. Без этого не пройдет ни одно отчуждение.

Конечно, встречаются нечестные маклеры. Квартиру они не присвоят, но жизнь могут попортить значительно, например, продав личные данные клиентов тем, кто этого попросит. Поэтому необходимо обращаться только в агентство с проверенной репутацией и действующей аккредитацией. Нелишне будет лично сопроводить документы в банк.

Самый простой и действенный способ обезопасить себя в случае оформления ипотеки (и не только в этом) – никогда и ни при каких обстоятельствах не ставить подписи под чем -то, кроме предварительно прочитанного договора сделки.

На переговоры лучше пригласить знакомого юриста или бухгалтера.

Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

Некоторые боятся, что им передадут фальшивые купюры. Это тоже из области фантастики: ведь деньги переводит не частное лицо, а банк. Какая кредитно-финансовая организация захочет себе таких приключений с перспективой потери лицензии, да еще и уголовного разбирательства?

Куда как более реальная перспектива – отказ со стороны банка. Объяснять мотивы он чаще всего не будет. Правда и это сложно назвать риском, разве что придется вернуть залог и испытать не слишком приятные эмоции. Чтобы свести их до минимума, нужно во-первых, быть готовым к подобному варианту развязки событий, а во-вторых, не тратить полученные по предоплате деньги до того, как банк скажет официальное “да”.

Начиная сбор документов, стоит понимать, что действие некоторых из них не более месяца и заказывать их лучше всего перед самой сделкой. Но имеется услуга досрочного получения документов, которая предоставляется за отдельную плату. Договор купли-продажи заключается после того как квартира стала одобрена банком, который дал «добро» на выдачу кредита покупателю.

Паспорта участников

Все участники сделки представляют документы, удостоверяющие их личность – это паспорта граждан РФ. Для лиц до 14 лиц таким документом будет считаться свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Для несовершеннолетнего от 14 лет и до 18 лет предоставляется также паспорт гражданина РФ с документом одного из родителей или опекуна.

В случае утери или порчи паспорта придется обратиться вместе с заявлением в полицию, где выдается талон для обращения в паспортный стол. Написав заявление на выдачу нового документа и приложив к нему свидетельства о регистрации брака/развода, о рождении детей, военный билет, вам выдадут реквизиты для оплаты штрафа. По решению миграционной службы произвести оплату штрафа от 500 до 2000 рублей. И не забыть сделать цветную фотографию (6 штук).

Право собственности может быть подтверждено разными документами. Их объединяет одно название – правоустанавливающие. Документ, подтверждающий право на владение и распоряжение объектом является выписка из ЕГРН.

В пакет правоустанавливающих документов входят:

  • договора мены, купли-продажи, ренты, дарения, наследования и т.д;
  • судебный вердикт, подтверждающий факт права собственности на квартиру с отметкой о вступлении в силу.

Если правоустанавливающий документ на квартиру утерян, то для восстановления потребуются:

  • заявление;
  • договор купли-продажи (мены, дарения);
  • квитанция об уплате пошлины.

С заполненным заявлением на восстановление свидетельства и с документами нужно прийти в территориальный отдел Федеральной регистрационной службы. Оплата госпошлины за услуги по восстановлению свидетельства на право собственности может быть произведена в любом отделении банка. Стоимость этой услуги около 800 рублей.

Через 30 дней можно прийти и получить готовую выписку из Росреестра. Через некоторое время будет выдано свидетельство с обязательной пометкой «взамен утраченного», после чего заверяется подписью и ставится дата.

Договор

Рассмотрим ситуацию на примере Сбербанка. Договор купли-продажи квартиры по ипотеке считается обязательным документом, который заключает Сбербанк между продавцом и покупателем, образец прилагается. Иногда оформляется и предварительный договор, если необходимо зафиксировать согласие между покупателем и продавцом, касающееся стоимости, вариантов оплаты и передаче средств.

Если возникла ситуация, когда утерян договор купли-продажи, для того чтобы подтвердить свои права на квартиру необходимо обратиться в БТИ. Его сотрудниками по заявлению от гражданина будет выдана справка о владельце. Как правило, такая справка готовится около 7 рабочих дней. Оплата за данный вид услуги не превысит 500 рублей.

Документ необходим для проведения различных операций, совершаемых с недвижимостью. Содержит всю необходимую информацию, которая подтвердит чистоту сделки. Для его получения потребуется пройти в паспортный стол. Оформление бесплатно, но получить выписку может только собственник при предоставлении:

  1. паспорта;
  2. свидетельство о праве собственности;
  3. заполненного заявление.

Если в качестве собственников выступают несовершеннолетние (до 18 лет), то в этом случае потребуется оформление разрешения от органов опеки и попечительства на продажу квартиры (оригинал и копия).

Органами опеки не дается разрешение на простую продажу квартиры без последующей покупки нового жилья, причем не с худшими условиями. В данном случае ведется контроль, чтобы интересы несовершеннолетнего не были ущемлены.

Для оформления этого документа потребуется:

  1. Свидетельство о рождении, если ребенку нет 14 лет или паспорт (от 14 лет до 18 лет).
  2. Паспорта родителей (опекунов).
  3. Выписка из домовой книги, где прописан ребенок.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Техпаспорта продаваемой жилой недвижимости и покупаемой.

Действующее законодательство диктует, что распоряжение на любое совместно нажитое имущество должно быть согласовано между супругами. Поэтому, на момент сделки необходимо предоставить справку-согласие, заверенное у нотариуса, которое оформляется на одного из супругов. Для оформления этого документа в нотариальной конторе потребуется свидетельство о заключении/расторжении брака.

В случае получения квартиры супругом в дар, по наследству или приватизации, то согласие второго супруга не требуется. Если один из супругов умер, потребуется предоставить свидетельство о смерти. Стоимость такого документа около 1500 рублей, а оформляется в течение одного часа.

Доверенность

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеку распространена на рынке недвижимости, так как это возможность обзавестись жильем молодым семьям, которые его не имеют.

Но данный процесс для продавцов немного отличается от стандартной купли-продажи. Поэтому требует отдельного внимания.

Ипотечное кредитование представляет из себя денежные займы, которые предоставляются гражданам под залог недвижимого имущества, которое выступает гарантией возврата полученных сумм.

Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

Исходя из этого, банковские учреждения охотно предоставляют кредиты для приобретения жилья, которое автоматически становится предметом залога (ипотекой). То есть после полного выполнения взятых обязательств, заемщики становятся полноправными собственниками жилья.

Сразу можно отметить, что образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку ничем не отличается от стандартного. Банковские учреждения как стороны по сделке в них не пишутся.

Важно знать, что продажа жилья в ипотеку предусматривает обязательное оформление права собственности на покупателя.

Обязательный этап продажи жилища в ипотеку – оценка состояния. Аудит включает:

  • осмотр строения, в каком состоянии находятся стены, несущие конструкции, полы, перекрытия. Есть ли трещины в покрытиях, потеки, колонии плесени;
  • оценка состояния коммуникаций, отопительных приборов;
  • проверка на предмет присутствия ржавчины, гнили труб;
  • выявление открытой электропроводки, оценка состояния розеток, выключателей, приборов.

(Картинка кликабельна, нажмите для увеличения)

Все этапы фотографируются. Фотографии впоследствии прикладываются к кадастровой документации.

Осложнить сделку, вернее, сделать ее невозможной также может факт неузаконенной перепланировки.

Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

Для сделки требуется собрать пакет бумаг:

  • общегражданские удостоверения личности участников;
  • техплан жилища;
  • действующий кадастровый паспорт с экспликацией;
  • документ-основание;
  • выписка из ЕГРН с указанием отсутствия обременений, таких, как залог, арест, сервитут. Прописанные жильцы тоже не самый приятный бонус, но от них возможно избавиться по суду (ст. 292 ГК).

Это стандартный набор. Некоторые кредитно-финансовые организации, к примеру, ВТБ-24, могут потребовать дополнительные бумаги, например, документ о высшем образовании.

После этого стороны заключают договор об ипотеке. Деньги и ключи передаются непосредственно после официальной процедуры перерегистрации собственнического права в Росреестре. На переоформление прав обычно отводится десять рабочих дней. Только после этого продажа считается завершенной (Федеральный закон № 218-ФЗ).

Многие « ипотечники » даже не задумываются о том, что их квартиру можно продать. Это абсолютно законно, только очень проблематично. Но в жизни случаются непредвиденные обстоятельства, которые вынуждают владельца детально изучить все этапы и начать планировать будущую сделку.

Продажа обремененной ипотекой квартиры – сложный и затянутый процесс и допустим только в том случае, если банк (он же собственник квартиры) даст на продажу разрешение. Для этого первым делом необходимо обратиться в свой банк и уточнить все детали, прописанные в договоре ипотеки. Специалист банка предоставит всю важную информацию и, если не возникнет каких-либо сложностей, подаст запрос на разрешение продажи квартиры.

Если владелец ипотеки решил пока не уведомлять банк о своем решении продать квартиру, нашел покупателя, составил договор купли-продажи, то данная сделка будет считаться недействительной. Банк обязательно об этом узнает и запретит продажу. И тогда плательщик понесет убытки, которые были затрачены на оформление несостоявшейся сделки.

Предлагаем ознакомиться:   Подать на алименты вне брака документы

Учитывая разные жизненные случаи, владелец ипотечной квартиры сталкивается с необходимостью продать ее. Причинами могут быть следующие ситуации:

  • Со временем квартира становится тесной. Например, семейство ждет очередное пополнение и впятером в двухкомнатной квартире явно будет неуютно. Встает вопрос о расширении жилплощади.
  • Иногда заемщик (плательщик ипотеки) больше не в состоянии выплачивать долг. Например, сократили на работе или наступили тяжелые финансовые времена. Банку не важно, имеете ли вы стабильный доход или нет, платить нужно обязательно каждый месяц, иначе за просрочки полагается штраф и санкции. Плательщику нужно срочно искать деньги или же продавать квартиру и приобретать более скромное место жительства.
  • Развод, который предполагает раздел имущества между супругами. Если квартиру в ипотеке брала семья, то и выплачивают ее оба супруга поровну. В случае развода иногда приходится делить квартиру, и тогда есть только один вариант – ее продажа. Процесс этот очень затянутый, контролируется многими органами (в том числе и судом) и отнимает много сил и эмоций.
  • Бывает так, что плательщику предстоит срочный переезд. Например, его переводят по работе в другой город на постоянную основу. Другого выбора нет, тогда и приходится с банком решать вопросы о продаже ипотеки.
  • Плательщик заинтересован в продаже обремененной квартиры с целью денежной выгоды или по-другому сказать – заработка. Обычно такие лица изначально приобретают имущество для того, чтобы потом его выгодно продать и получить дополнительный доход. Например, берется ипотека еще в строящемся доме (цена в разы ниже, чем в готовом построенном жилище), а когда дом готов к сдаче и пригоден для жилья, цена на такие квартиры взлетает в разы. Вот тут-то заемщик и решает продать золотую квартиру, 100% покрыв свою ипотеку, да еще имея с этого немалые деньги. Таким вариантом обычно пользуются опытные и продвинутые люди, которые на зубок знают все нюансы и готовы к любым рискам.

Смотрите видео о способах продажи квартиры, обремененной ипотекой. Специалист очень грамотно и доступно раскрывает все способы и нюансы продажи.

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

  • Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
  • Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
  • Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

Возврат жилья с обременением

Обязательный пункт приобретения квартиры с помощью привлечения кредитных средств является юридическая проверка квартиры. Для этого запрашиваются оригиналы правоустанавливающие документов:

  1. Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкцияДоговор купли-продажи (дарственная, свидетельство о праве наследования, приватизация, договор ренты).
  2. Решения суда и иные документы, которые стали основанием для возникновения имущественных прав.
  3. Расширенная выписка из ЕГРН – подтверждает право собственности, содержится информация об обременениях, ограничениях, судебных разбирательствах.

Является важным моментом в процессе оформления купли-продажи, так как оценка может оказать серьезное влияние на следующие моменты:

  1. Какая сумма будет выдана банком.
  2. Какая сумма первоначального взноса должна быть внесена заемщиком.
  3. Каким будет размер обязательного платежа с учетом страховки.
  4. Какими будут риски банка и самого заемщика, если случится изменение рыночной ситуации, в частности изменение (корректировки) цен на жилую недвижимость.

Поэтому, обязательное условие для оформления ипотеки является оценка независимым экспертом рыночной стоимости передаваемого в залог жилья. Для формирования отчета оценки имущества можно обратиться к частному оценщику или в компанию. Главным правилом при этом является то, что представитель компании или частный эксперт не должны иметь родственных уз с лицом, заказывающим оценку.

Данная услуга в каждом регионе имеет свою цену. В Москве за оценку квартиры эксперты возьмут около 5000 рублей, в Санкт-Петербурге – 4000 рублей, в регионах услуга будет стоить около 3000 рублей. За срочность предоставления услуги будет взиматься дополнительная плата около 3000 рублей.

Оформление предварительного договора купли-продажи выгоден каждому участнику сделки. Для покупателя – это гарантия того, что недвижимость перейдет в его владение. Очень часто при совершении сделки покупателем выплачивается некая сумма задатка (аванса) продавцу.

Оформление продажи квартиры через ипотеку

Но это не является гарантией того, что сделка состоится. Если договором предусмотрен пункт внесения залоговой суммы, то в момент передачи стоит соблюсти его, что подтверждается распиской написанной продавцом собственноручно.

В то же время, если покупателем не выполнены условия по договору, то он аннулируется и задаток (аванс) остается у продавца. Важными моментами такого договора являются:

  1. Фамилия, имя, отчество, паспорта участников сделки.
  2. Характеристика недвижимости – метраж, адрес и т.д.
  3. Документы, подтверждающие, что жилье является собственностью продавца.
  4. Даты полного расчета по договору и его подписания.

Только после заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости в ипотеку можно приступить к сбору остальных документов, оформления заявки для подачи в Сбербанк или иное финансовое учреждение.

В момент подписания предварительного договора купли-продажи покупатель передает некую сумму аванса (задатка) продавцу. Этот пункт обязательно оговаривается в теле договора. Продавец собственноручно выписывает расписку, подтверждающую получение аванса (задатка), которая передается покупателем в банковскую организацию, например Сбербанк.

Содержит полную информацию о проживающих в квартире: прописанные и выписанные, кто временно был выписан и за ним сохранено право прописки. Данная выписка содержит сведения со дня приобретения жилья и по настоящее время.

Получается при наличии паспорта и свидетельства о праве собственности в паспортном столе. Также могут попросить предоставить домовую книгу и заполнить бланк заявления. Архивная выписка из домовой книги готовится в течение от трех до 10 рабочих дней. Срок действия документа – 30 дней.

Выписка из лицевого счета оформляется относительного жилого имущества, требуется в момент проведения сделок с недвижимостью, о чем и диктует нам ч. 1 ст. 558 ГК РФ. Данная выписка содержит информацию о проведенных платежах, а также наличие долговых обязательств по коммунальным услугам.

Справку можно заказать в многофункциональном центре (МФЦ), предоставив паспорт и свидетельство о праве собственности. Оформление и выдача готовой выписки, чаще всего, осуществляется в день обращения.

По закону не считается основным документом при оформлении банковских операций. Но этот документ запрашивают инспекторы регистрационной палаты во время оформления соглашения купли-продажи недвижимости. Этот документ необходим покупателю, так как он доказывает наличие или отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Технический паспорт

Один из важных документов, который требует банк покупателя при покупке квартиры в ипотеку. Вся информация о параметрах и характеристиках жилья фиксируется и описывается в техпаспорте. В нем содержится итоговая информация об инвентаризациях.

Данный документ подтверждает, что неузаконенные перепланировки не проводились или проводились.

Для подтверждения прав собственности банковские организации требуют предоставить выписку из ЕГРН, так как с 2016 года она заменила свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт. В этой выписке, кроме ФИО собственников и адреса, содержится информация о наличие/отсутствии обременений или ограничений на квартиру и другая важная информация.

Заказать эту выписку не составит труда. Достаточно прийти с паспортом в МФЦ или в Регпалату, оплатить госпошлину в размере 400 руб. Выписка готовится в течение 5 рабочих дней.

Справка из психоневрологического и наркологического диспансера не является обязательным документом. Банки ее могут затребовать, если появляется хоть малейшее подозрение в адекватности продающей стороны. Справка оформляется после оплаты около 1200 руб. Выдается на руки в день обращения.

Вообще тема поворота договора купли-продажи, возврата квартиры и денег достаточно дискуссионная в юридическом сообществе.

При анализе текста договора в любом случае необходимо обратить внимание на то, как прописаны условия расторжения договора.

Если такой оговорки не будет, то продавец, в случае нарушения его прав, при подаче иска в суд не сможет вернуть себе квартиру, а сможет требовать лишь денежной компенсации.

Вариант получить назад квартиру с залогом возможен при:

  • Расторжении договора;
  • Признания сделки недействительной.

Расторжение договора возможно в следующих случаях:

  • Стороны могут расторгнуть договор по соглашению сторон.
  • Для расторжения договора по инициативе одной из сторон придется обращаться в суд. Одного желания стороны недостаточно для расторжения договора.

Покупатель может потребовать через суд расторгнуть договор в случае, если продавец со своей стороны существенным образом его нарушил, например: не передал квартиру фактически, не выписал оттуда людей.

По требованию одной из сторон суд может расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, не зависящих от воли сторон.

В данном случае покупателю придется доказывать, что обстоятельства, из которых он исходил при покупке квартиры, существенным и не зависящим от сторон образом изменились. Основание «передумал брать ипотеку» не является существенным и только из-за него суд не расторгнет договор.

Прописать в договоре отказ стороны от права расторгнуть договор нельзя в связи с прямым законодательным запретом. Например, нельзя прописать что

— такое условие все равно будет ничтожным. В связи с изложенным я рекомендую не включать в договор каких-либо дополнительных условий, позволяющих покупателю требовать расторжения договора.

То есть условия о том, что договор действует до 31 декабря 2018 года, тогда как сделка происходит в июле, не должно быть.

Бывают случаи, что продается непригодное к проживанию жилье, и покупатель требует расторжения договора спустя несколько лет после сделки из-за того, что открылись существенные недостатки. В данном случае важно в акте приема-передачи максимально отразить состояние квартиры.

Что касается обременения – да, после регистрации квартиры на покупателя возникнет обременение, которое в случае расторжения договора вместе с квартирой вернется продавцу. Однако, после регистрации квартиры у покупателя остается немного оснований для предъявления в суд требования о расторжении договора, а значит – и возврата продавцу квартиры с ипотекой.

Дополнительные материалы

Решив продать квартиру в ипотеке, продавец должен понимать, что эта жилплощадь не стала его полноправной собственностью. Но это не значит, что ее нельзя продать, надо только юридически грамотно провести эту процедуру. В соответствии со ст. 29 и 33 ФЗ «Об ипотеке» заемщик имеет право проводить операции с недвижимостью только после получения согласия банка-кредитора. Для этого потребуется подтвердить:

  • платежеспособность покупателя;
  • отсутствие ипотечной задолженности;
  • перевод денежных средств покупателем, за счет которых будет погашен оставшийся долг по ипотеке;
  • что квартира снята с обременения.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Продажа ипотечной квартиры – дело непростое, требующее много терпения и выдержки. Необходимо тщательно разобрать все возможные способы продажи и выбрать самый оптимальный для продавца вариант. Рассмотрим 4 основные варианта продажи ипотечной квартиры.

Данный способ продажи ипотеки считается относительно простым и выгодным. Многие выбирают именно такой вариант. Сложность только состоит в том, чтобы найти такого покупателя, который согласится на сделку купли-продажи обремененной квартиры и выплатит почти всю сумму задатком.

Этапы проведения сделки:

  • Первым делом необходимо сообщить банку о своих намерениях. Без ведома своей кредитной организации плательщик не сможет законно продать имущество. Нужно быть готовым ответить на вопрос банковского служащего о причине продажи квартиры. Стоит понимать, что причина должна быть весомой, так как банк с неохотой идет на подобные манипуляции. Ему выгоднее, если «ипотечник» будет спокойно платить десятилетия долги за квартиру с надлежащими процентами.
  • После того как заемщик (продавец) получил разрешение от банка, он переходит на следующую стадию продажи – поиск покупателя. Этот поиск станет самым сложным, ведь покупатель должен будет отдать все деньги за квартиру до заключения договора купли-продажи. А это будет большим риском для покупателя.
    Обратите внимание!

    Перед продажей обремененной квартиры

    нужно из нее выписаться

    . Процедура классическая, происходит в паспортном столе с предоставлением паспорта и документа, подтверждающего собственность на квартиру.

  • Провести процедуру с задатком. На этой стадии покупатель передает продавцу денежную сумму, равную сумме долга по ипотеке. Оформляется договор задатка. Лучше его составить и заверить у нотариуса (чтобы обезопасить покупателя от мошенничества). В этом договоре необходимо дополнительно указать, что продавец в обязательном порядке продаст квартиру сразу после снятия на нее обременений.

    В договоре задатка обязательно указываются следующие данные:

    — сумма задатка и порядок проведения расчета;
    — точные сроки продажи квартиры;
    — сроки, за которые банк гарантирует снятие обременений с продаваемой квартиры.

  • Исполнение порядка проведения расчетов. Он имеет следующую последовательность: цена на квартиру разделяется на 2 части, первая часть равна оставшейся суммы от ипотеки, а другая часть – остаток, который остается продавцу. Эти деньги кладутся в две разные депозитные ячейки. После совершения сделки у банка появляется доступ к ячейке с долгом за ипотеку. А другая ячейка (с остатком) остается продавцу.
  • Продавец с покупателем должны сходить в банк, чтобы полностью погасить кредит. После этого банк выдает документ, который подтверждает отсутствие задолженностей и снятие обременений на квартиру.
  • Далее продавец самостоятельно обязан снять обременение с продаваемой квартиры: вместе с представителем банка (у которого квартира была в залоге) прийти в УРФС (рег. палата) или в многофункциональный центр и подать заявление на снятие обременений на квартиру. Для этого необходимо при себе иметь:

    — паспорта всех собственников;
    — договор купли-продажи или свидетельство собственности;
    — закладную;
    — документы о погашении задолженностей.

  • После того как ипотека погашена, дадут выписку из ЕГРП на квартиру в которой будет указана информация о том, что обременений никаких нет.
  • После проведения всех этих процедур продавец может спокойно продать свою квартиру покупателю. Заключается договор купли-продажи и регистрируется сделка в УФРС.

В этом случае покупателя на квартиру ищет сам банк. Но он заинтересован только возвратом собственных средств, и поэтому вполне вероятно, что после продажи банком квартиры вряд ли что-то останется бывшему хозяину.

Этапы проведения сделки практически такие же, как и в первом варианте, только процессом купли-продажи занимается банк, а не владелец квартиры.

Порядок действий владельца:

  • Уведомить банк о решении продать квартиру в ипотеке, досрочно погасив все долги.
  • Ждать, когда банк сам найдет покупателя.
  • Далее банк составляет предварительное соглашение, которое покупатель и продавец подписывают и заверяют у нотариуса.
  • Банк выдает депозитные ячейки (одну или две) для вложения в них необходимых сумм.
  • Покупатель переводит на ячейки оговоренную сумму (при необходимости в двух частях, если предусмотрен остаток для бывшего владельца).
  • Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.

Этот способ подразумевает самостоятельное оформление всех документов, снятие обременений и прочих этапов сделки и продавцом, и покупателем, без внедрения третьих лиц.

Обратите внимание! Не вздумайте скрывать от покупателя тот факт, что квартира находится под залогом у банка, и она у вас обременена ипотекой. Даже если вы постепенно будете выдавать истинную информацию, у покупателя возникнут сомнения на счет чистоты сделки, и он в дальнейшем изъявит желание прекратить с вами сотрудничество.

  • Покупатель обращается к хозяину квартиры (к банку) с желанием выкупить залог на ипотеку.
  • Сотрудники банка вместе с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи и обращаются к нотариусу для дальнейшего его заверения.
  • Банк предоставляет 2 ячейки. Первая – для внесения суммы ипотечного долга заемщика. Вторая – денежный остаток (если таковой имеется) для заемщика.
  • Банк снимает все ограничения и обременения с квартиры.
  • Далее оформляется подтверждение продажи в Росреестре. Покупатель становится владельцем квартиры.
  • Остается получить банку и владельцу свои денежные средства из ячеек.

Такой вариант продажи ипотеки предполагает классическое перекредитование. Заемщик (владелец ипотеки) вправе передать долговые обязательства (свою ипотеку) другому лицу (если оно согласно взять на себя этот долг).

Заемщик сам находит человека, который желает перезанять у него ипотеку.

  • Заемщик приводит потенциального клиента в банк.
  • Обговорив все детали, приступают к процедуре переоформления ипотеки.
  • Новый владелец ипотеки обязан соответствовать требованиям банка, а именно: быть платежеспособным, иметь хорошую кредитную историю (если таковая имеется). Если все устраивает, то банк заключает новый договор.
  • Как и раньше, жилье продолжает находиться в залоге у банка, а вот ипотеку уже выплачивает другой человек.

Основной процедурой перерегистрации ипотеки занимается банк. От заемщика необходимо только согласие и подписание соглашения о передаче долговых обязательств.

В данном видеоролике можно подробнее познакомиться с этапами продажи ипотечной квартиры.

Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.

Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:

  1. Досрочная уплата ипотеки
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
  4. Продажа ипотечного жилья банком

Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. При этом в некоторых случаях нужно будет указать причину досрочного погашения ипотеки.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры);Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
  • Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
  • Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).
  • Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.
  • Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате.
  • Получаем оставшуюся сумму от покупателя.

Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка.

Минусы

Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры. В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.

Сфера применения

Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя – относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.

Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.

Риски продавца

Паспорта участников

  1. Основной риск любого продавца – не получить деньги за квартиру. В случае с ипотекой такой риск минимален, ведь сделка полностью контролируется банком, который заинтересован в успешном исходе купли-продажи. Самым негативным вариантом является ситуация, когда банк в период после сдачи документов на регистрацию и до перечисления денег продавцу признан неплатежеспособным. Решить данный вопрос можно только в судебном порядке.

Чтобы избежать риска признания банка неплатежеспособным, следует в качестве кредитной организации выбирать банк с высоким рейтингом, например, Сбербанк или ВТБ24.

  1. Дополнительный риск – потерять время, если кредит не одобрили. Одобрение сделки занимает определенное время, за которое банк проверяет всю цепочку собственников квартиры, интересуется, нет ли иных обременений и не произведена ли перепланировка. В случае, если сделку не одобрят, продавец теряет лишь время, потраченное на ожидание одобрения банка.

Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

Чтобы минимизировать риск неодобрения сделки, продавцу следует оказывать покупателю всяческое содействие по вопросу представления документов – представить копии документов на квартиру, снять все иные обременения, узаконить имеющуюся перепланировку.

В целом с точки зрения продавца ипотечная сделка является менее рискованной, чем обычная продажа квартиры гражданину с собственными средствами. В случае с банком у покупателя меньше шансов провернуть какую-либо мошенническую операцию, ведь именно банк проверяет все необходимые документы покупателя и его платежеспособность.

Самым главным риском для покупателя при покупке ипотечного жилья является предоставление денежных средств еще до момента составления договора купли-продажи квартиры. Он рискует потерять крупную сумму денег. Неопытному покупателю легко может попасться профессиональный мошенник. Но если сделка сопровождается специалистами (риелтором или юристом), то данный риск сведен к нулю.

Процесс продажи квартиры в ипотеке считается долгим, сложным, но зато с минимальными убытками и рисками. Если детально разобраться во всех этапах сделки, то это значительно упростит проведение данной процедуры.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

Сложившаяся юридическая практика по таким сделкам, свидетельствует о том, что для продавцов их вообще нет. Вызвано это тем, что существует определенная процедура проверки квартиры или другого жилого недвижимого имущества банком, а также отсутствие контакта в передаче денежных средств между продавцом и покупателем.

Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

Говоря проще, служба безопасности банка сначала проверяет покупателя на платежеспособность, а затем сам объект недвижимости на предмет обременения (арест, ипотеку, залог), его техническое состояние, наличие соответствующих документов, и стоимостную оценку.

Если заемщик заслуживает доверия, а объект недвижимости соответствует требованиям надежности, то банк самостоятельно перечисляет денежные средства на счет продавца, и они гарантировано ему поступают. То есть полностью исключаются мошеннические действия со стороны покупателя.

Такая схема делает безопасным сделку со всех сторон. Единственным минусом для продавца, когда происходит продажа квартиры через ипотеку, является отсутствие возможности накрутить завышенную сумму.

Искусственное завышение стоимости квартиры при ипотеке, это риски продавца. Вызвано это тем, что кредитное учреждение обязывает будущего покупателя провести нормативную оценку стоимости жилья, которую делает лицензионный специалист.

И именно та сумма, которая указана в оценочном заключении и будет перечислена продавцу.

Вот такие плюсы и минусы продажи жилья под ипотечное кредитование.

Важно знать, что в таких сделках существует риск потери задатка, который будет передан продавцу покупателем. В любом случае, перед продажей, подписывается предварительный договор, а только потом банк начинает проводить проверку. Если идет отказ в выдаче кредита, значит, покупатель автоматически не может совершить сделку, и задаток ему не возвращается.

Процедура

  1. Продавцу следует подготовить квартиру к продаже, для чего:
  • привести в порядок документы – получить согласие супруга на продажу, урегулировать вопросы продажи с иными сособственниками, обновить кадастровый и технический паспорта;
  • узаконить перепланировку;
  • снять любые обременения, залоги, аресты;
  • снять с регистрационного учета членов семьи;
  • погасить долги по коммунальным платежам.
  1. Квартира выставляется на продажу, происходит встреча с потенциальным покупателем, обговариваются условия продажи. На данном этапе для закрепления своих намерений стороны могут составить и подписать предварительный договор с условием о задатке. О получении задатка составляется расписка, которая передается покупателю.
  2. Покупатель отправляется в банк, где подает заявку на кредит, оформляет страховку, производит оценку квартиры. В процедуре согласования кредита участвует и продавец – именно он предоставляет документы на квартиру.
  3. После одобрения заявки между банком и заемщиком заключается кредитный договор, а средства по нему перечисляются на счет покупателя.
  4. После того, как кредит получен, между покупателем и продавцом заключается основной договор купли-продажи, на основании которого право собственности на квартиру перейдет покупателю.
  5. Пакет документов по купле-продаже передается в Росреестр через Многофункционельный центр для регистрации права собственности покупателя. Срок регистрации обычно составляет до 10 рабочих дней.
  6. После регистрации перехода права собственности происходит окончательный расчет за квартиру способом, предусмотренным сторонами в договоре.

Выше перечислены основные шаги продажи квартиры в ипотеку. Конкретная процедура зависит от договоренностей сторон и от банка, предоставляющего ипотечный кредит.

Процедура продажи жилого помещения в ипотеку немного отличается от аналогичных сделок, осуществляющихся без привлечения кредитов.

Ее отличие состоит в том, что деньги дает банк, поэтому такая сделка характеризуется некоторыми особенностями, о которых будет рассказано ниже, в виде пошаговой инструкции.

Пошаговая инструкция

Для того чтобы будущей продавец по такой сделке знал досконально свои права и обязанности, о том как происходит продажа квартиры по ипотеке, приведена пошаговая инструкция.

  1. Прежде всего, необходимо подготовить все необходимые документы. Перечень их будет приведен ниже.
  2. Затем следует встретиться с покупателем и обсудить детали сделки. Он должен сообщить, что собирается покупать жилье по ипотечному кредитованию, при этом предварительно осмотреть саму квартиру. Для этой цели, лучше сделать это в присутствии специалиста, который внимательно осмотрит коммуникации, общее состояние объекта недвижимости. Такой шаг обезопасит и покупателя и продавца от возможного отказа банка в кредите по причине плохого состояния квартиры.
  3. Следующий шаг. Когда все договоренности достигнуты, стороны должны подписать предварительный договор купли-продажи. Это обязательное требование, так как на основании него передается задаток, и он показывается банковскому учреждению, что является основанием начала проверки заемщика и объекта недвижимости.
  4. Далее банковское учреждение (его представители) связываются с продавцом и обговаривают с последним конкретное время, когда они смогут осмотреть жилое помещение со своим специалистом, а покупатель за собственные средства должен обратиться к лицензированному оценщику, и получить от него акт рыночной оценки (стоимости) жилого помещения, и застраховать его.
  5. Если покупателя, продавца и банк все устраивает, тогда подписывается договор купли-продажи, и продавцу перечисляется необходимая сумма на его счет, или выдается наличностью в кассе банка. То есть происходит оформление продажи квартиры или иного жилого помещения.

Вот как происходит продажа по ипотеке недвижимого имущества, как видно ничего сложного в этом нет.

Важно понимать, что разные банки могут устанавливать свои дополнительные требования к страхованию ипотечного жилья.

Порядок продажи любого недвижимого имущества предусматривает сбор необходимых документов. Если к решению этого вопроса привлекается риэлтор, то он и занимается их сбором.

Если продавец решил существенно сэкономить, тогда ему и принадлежит право подготовки предпродажных бумаг.

Перечень необходимых документов для продажи квартиры у продавца будет следующий:

  • свидетельство о праве собственности, или другой документ, подтверждающий этот факт (например, распоряжение муниципалитета, если квартира была приватизирована);
  • выписка из государственного реестра о том, что на жилую недвижимость отсутствуют аресты, залог, и другие ограничения;
  • техническая документация (паспорт, кадастровое дело), если были перепланировки, то она должна быть обновлена;
  • выписка из домовой книги, паспортного стола о количестве зарегистрированных лиц;
  • справка из коммунальных предприятий, о том, что по жилью нет задолженности по коммунальным услугам;
  • если продается недвижимость, где проживает или прописан ребенок, иное лицо, нуждающееся в уходе (например, инвалид первой или второй группы), тогда требуется разрешение органа опеки, что они не против совершения продажи;
  • в случае если жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, то нужны их письменные, нотариально заверенные разрешения на отчуждение квартиры или дома, так как они получат денежные средства равные их долям.

Сам покупатель обязан будет предоставить акт оценки покупаемой недвижимости, а также застраховать недвижимость.

Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

Важно отметить, что особенности таких документов как справка о прописанных (выписка из домовой книги), а также документ об отсутствии долгов по коммунальным услугам имеют ограниченный срок действия не более 2-3 месяцев. Поэтому их лучше заказывать перед заключением сделки.

Какие документы необходимы

Паспорта участников

  • Паспорта заемщика и покупателя.
  • Документ, который подтверждает платежеспособность продавца.
  • Договор купли-продажи.
  • Договор задатка.
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по кредиту.
  • Закладная по займу.
  • Документ, который подтверждает снятие всех обременений с квартиры.
  • Документ, подтверждающий зачисление покупателем денег за недвижимость, которыми в дальнейшем будет погашена задолженность по ипотеке.

Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:

  1. Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
  2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
  3. Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
  4. Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.
  5. Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
  6. Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
  7. Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
  8. Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.

Оплата

В каждом случае этот порядок индивидуален, но в основном он складывается из двух моментов:

  • размер и порядок получения первоначального взноса;
  • размер и порядок получения кредитных средств.

Для того, чтобы продавцу максимально обезопасить себя, лучше всего придерживаться таких условий:

  1. Оформить первоначальный взнос нужно договором задатка, а не аванса. Именно задаток (ст. 380-381 ГК РФ) гарантирует, что покупатель полностью исполнит договор со своей стороны – в случае, если покупатель откажется подписывать основной договор, сумма задатка не возвращается. Аванс же можно вернуть в любой момент. О передаче суммы задатка составляется расписка, подлинник которой остается у покупателя, а копия передается банку в качестве доказательства оплаты.
  2. Передача ипотечных денег осуществляется, как правило, после проведения государственной регистрации перехода права на квартиру. В данном случае одним из наиболее безопасных вариантов является расчет через банковскую ячейку – покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора, а после регистрации продавец вправе их забрать на основании предъявленного договора купли-продажи с отметкой Росреестра о завершении регистрации.

Задаток можно внести наличными или безналичным переводом на счет продавца в день подписания предварительного договора. Передача остальной суммы (кредитных средств) осуществляется разными способами:

  • Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы. Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.
  • Через банковскую ячейку – самый распространенный вариант. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет договор купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
  • Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются договором с банком.

Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом конкретном случае с учетом мнения банка. Важно прописать порядок расчетов максимально прозрачно.

Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

Риски продавца

Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

На сегодня очень популярно брать кредиты на технику, предметы декора, автомобили и жилплощадь. Банки идут на уступки клиентам и предлагают выгодные условия, при которых даже не нужно оплачивать дополнительных комиссий. Для того, чтобы взять ипотеку, нужно будет собрать определенный пакет документов и найти продавца, который будет согласен с условиями контракта.

Данная процедура почти ничем не отличается от простой купли-продажи, за исключением того, что продавцу нужно будет предоставить банку дополнительные документы по эксплуатации и планировке здания.

Для этого заранее нужно обратиться в БТИ, чтобы они сделали технический и кадастровый паспорт и прочие эксплуатационные документы.

Придётся потратить немного времени, но придаст уверенности в будущей сделке.

Продавцу жилья выгоднее заключать ипотечный договор, ведь в таком случае платежеспособность тщательно проверяется банком. Точно также выгодно сотрудничать по договору ипотеки и клиенту.

Это поможет не только оградить его от потенциальных мошенников, но и сделает процедуру купли-продажи более продуманной с юридической точки зрения.

Продавцу необходимо будет официально подтвердить, были ли перепланировки в помещении и если таковые имеются – обязательно задокументировать и оформить все в БТИ.

Изображение Как продать квартиру в ипотеке

Многие владельцы недвижимости с недоверием относятся к продажам через ипотеку. Они думают, что если клиент не сможет полностью погасить долг, то через некоторое время жилье вернется к нему, а полученные деньги придется возвращать. Это не так. На самом деле отношения между клиентом и владельцем банк закрывает сразу же после подписание договора.

Владелец сразу получает всю сумму и больше к клиенту и недвижимости дела не имеет, после этого остаются задолженности только между банком и клиентом. Эта система очень выгодна для продавцов, потому что они точно будут знать, что все оформлено согласно законодательству и другая сторона его не обманет.

Среди всех вариантов очень часто продавцам квартир предлагают оформить сделку через банк под ипотеку. Конечно хозяева не хотят тратить лишнее время на волокиту с бумагами и предпочитают, чтобы им сразу оплатили всю сумму, но не все так просто. Многие люди ищут жилье для того, чтобы купить его немного позже, потому как всю сумму еще нужно дособирать.

В этом случае точно также придется потратить немного время на ожидание того момента, когда покупатель сможет оформить и закрыть сделку, выплатив всю сумму. Поэтому если долго выбирать нужного клиента для совершения моментальной сделки продавец рискует вообще не продать свою жилплощадь.

Продажа ипотечной квартиры очень выгодна обеим сторонам. Для клиента уйдет меньше времени на поиск подходящей квартиры, а продавцу будет надежнее сотрудничать напрямую с банком. Но не стоит забывать, что может потребоваться немного больше времени на начальном этапе, на котором банк будет выносить решение, давать ли согласие на переоформление или нет.

Интересная статья: нужно ли нанимать риэлтора при ипотеке?

Стоит заметить, что перед оформлением займа продавцу и покупателю нужно будет заключить договор, согласно которому и будет проводиться купля-продажа имущества.

Там должны быть описаны все тонкости будущей сделки в письменном виде, потому что закон признает только материальные доказательства.

Именно тут и нужно составлять предварительный договор. Очень часто его применяют именно при сделках купли-продажи недвижимости.

Этот документ дает гарантии на то, что сделка точно будет совершена, поэтому договор продажи квартиры через ипотеку должен включать такие пункты:

  • Полную информацию про участников сделки;
  • Достоверную и полную информацию о продаваемой недвижимости;
  • Продавец должен предоставить документы, которые подтверждают его право собственности на недвижимость;
  • Точно оговоренные сроки передачи денег между клиентом и продавцом;
  • Точно назначенную дату окончательного подписания договора.

Поскольку предварительный договор является копией настоящего договора, то госрегистрация его не нужна.

В предварительном договоре важно прописать объект продажи, цену квартиры, порядок и срок внесения задатка, порядок и срок полного расчета, в том числе тот момент, что расчет будет произведен с помощью кредитных средств. Также следует указать порядок освобождения квартиры и передачи ее покупателю.

Основной договор купли-продажи может быть составлен по образцу того банка, который выдает ипотеку. Главное, чтобы в тексте была указана информация о квартире, порядке и сроке оплаты, порядок передачи квартиры покупателю.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector