Как оформить договор аренды квартиры с дальнейшим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда с правом выкупа предполагает проживание на жилплощади с регулярными выплатами помимо арендной платы и последующий переход права собственности.

  • «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  • 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».

Такой вид сделки выгоден в первую очередь арендатору, который не имеет возможности единовременной покупки недвижимости. Поэтому аренда с правом выкупа становится  для него отличным вариантом стать собственником квартиры, в которой проживает определенное количество времени.

Что касается арендодателя, он при таком типе сделки, теряет постоянный доход в виде арендной платы. Именно поэтому найти вариант съема жилья с последующим выкупом достаточно сложно.

Переход права собственности происходит при соблюдении перечисленных условий:

  • Окончание срока действия договора.
  • Произведение оплаты стоимости недвижимости в полном объеме.

В этот момент договор аренды начинает осуществлять функции договора купли-продажи. Государственной регистрации документ подлежит именно в это время (п. 1 ст. 521 Гк РФ).

При переходе права собственности происходит:

  • Внесение изменений в Росреестр.
  • Выдача нового свидетельства о праве.

Таким образом, договор аренды с последующим выкупом имеет множество нюансов, которые должны быть учтены для признания сделки действительной и защиты прав каждой из сторон.

  1. Постепенный выкуп. Предусматривает, что дополнительно к арендной плате арендатор будет ежемесячно выплачивать оговоренную сумму для постепенного выкупа квартиры. Стоимость выкупа также может входить в арендную плату. Таким образом, если арендатор будет ежемесячно уплачивать арендодателю обозначенную в договоре сумму, то по истечению срока договора, к нему перейдет право собственности на квартиру. Что делать, если квартиросъемщик не платит за квартиру, читайте тут.
  2. Выкуп несколькими платежами. Отдельно определяется сумма арендной платы, которая уплачивается арендатором ежемесячно, а также размер платежей, необходимых для выкупа квартиры, которые могут уплачиваться ежеквартально либо один раз в несколько месяцев в зависимости от желания и договоренности сторон. Таким образом, арендатор выкупает квартиру несколькими большими платежами, после чего он имеет право стать собственником оговоренной недвижимости.

Обязательно оговаривается также возможность досрочной уплаты арендатором суммы, в которую согласно договора оценена квартира. В таком случае арендатор раньше указанного в договоре срока может стать собственником квартиры и соответственно прекратить выплаты арендной платы. Никаких штрафных санкций за досрочный выкуп не взымается, если их необходимость не была оговорена заранее.

Договор об аренде с постепенным выкупом действителен до тех пор, пока стоимость квартиры не будет полностью оплачена арендатором либо пока не истекут оговоренные сторонами ранее сроки. Если договор будет расторгнут по какой-либо причине, арендодатель и арендатор больше не будут иметь никаких обязанностей друг перед другом.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора, узнайте из статьи https://realtyinfo.online/7223-rastorzheniye-dogovora-arendy-arendodatelem. Деньги, уплаченные арендатором арендодателю, не будут возвращены, поскольку они покрывают стоимость арендной платы за время проживания в квартире. Условия расторжения договора нужно обязательно оговаривать до оформления сделки. Образец договора аренды квартиры с правом выкупа можно увидеть ниже.

В договоре аренды квартиры с правом выкупа должны быть отдельно прописаны условия аренды и выкупа недвижимости. Документ должен содержать в себе всю необходимую для заключения договора об аренде, а также договора о выкупе информацию.

Чтобы договор считался юридически действительным и для удобства решения спорных моментов между заключающими сделку сторонами, в документе обязательно нужно указать следующие моменты:

  1. Паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Технические сведения о помещении, которое является предметом договора (общая площадь, адрес, этажность расположения, укомплектованность и т. п.).
  3. Порядок произведения выплат арендной платы.
  4. Порядок выкупа квартиры.
  5. Порядок уплаты коммунальных платежей, произведения ремонтных работ.
  6. Дополнительные права и обязанности сторон.
  7. Правила сдачи квартиры в аренду на определенный срок несколько отличаются от правил предоставления квартиры в аренду с правом последующего выкупа. Важным шагом при оформлении последнего процесса является регистрация арендатора в съемной квартире. Это выступит своеобразной защитой его прав на данную жилплощадь, в отношении которой собственник уже не сможет производить какие-либо действия по отчуждению.

  8. Возможность арендатора (арендаторов) прописаться в квартире до полного погашения ее стоимости.
  9. Возможность повышения либо снижение обозначенной стоимости недвижимости при изменении курса доллара США.
  10. Возможность изменения некоторых пунктов документа с согласия сторон.
  11. Порядок расторжения договора.
  12. Порядок решения спорных моментов между арендодателем и арендатором.
  13. Порядок действий в случае возникновения непредвидимых, форс-мажорных ситуаций.
  14. Срок действия и дата составления договора.
  15. Подписи сторон, удостоверяющие, что они ознакомлены с условиями договора и согласны с ними.

Как оформить договор аренды квартиры с дальнейшим выкупом

Договор аренды с правом выкупа обязательно должен составляться с помощью юриста, так как фактически в нем обозначаются условия не только аренды, но и приобретения квартиры. Юридически неграмотно составленный документ может привести к большим денежным потерям для покупателя либо продавца недвижимости.

В законе не прописано то, как должен выглядеть договор аренды с выкупом. Поэтому нет чёткой структуры, которой потребуется придерживаться. Однако при этом есть определённые пункты, которые обязательно нужно уместить в официальной бумаге.

Необходимо указать реквизиты сторон и их наименование. Как правило, называют стороны «покупатель» и «продавец». Однако это не значит, что только подобное наименование допускается. Правильнее будет подписать людей как «Сторона 1» и «Сторона 2». Но обязательно следует подробно расписать роль каждой личности.

Аренда с правом выкупа – сделка, по которой человек проживает в помещении до момента покупки жилья, когда он становится полноправным владельцем. Происходит это на основе документации, оформленной между сторонами. Важно соблюдать условия договора и выкупа.

Арендатор проживает в помещении тот период, который указан в документе. После этого у него появляется право приобрести жилье. С оформлением сделки он становится хозяином.

Арендные платежи и взносы за жилье оплачиваются по отдельности. Вносить средства можно наличными с взятием расписки. Также используются банковские и электронные платежи с получением чека. Деньги переводятся на специальный счет. Желательно перечислять их разными траншами с обозначением цели. Тогда все средства пойдут на оплату недвижимости.

Особенности

Договор аренды квартиры с правом выкупа включает признаки документа об аренде и купле-продажи жилья, поэтому в нем указываются принципы обеих сделок. Обязательна проработка всех норм закона, относящихся к этим процессам.

Учитывая то, что в законе отсутствует конкретная регламентация данного вида соглашения, желательно заключать его между лицами, у которых доверительные отношения. Это позволит решать многие споры мирным способом, без суда.

Важное значение имеет установка выкупной стоимости, так как за период действия договора она может измениться, из-за чего пострадают интересы одной стороны. Необходимо установить порядок индексации и обозначить в документе верную цену. Помогают в этом профессиональные юристы, которые могут помочь в оформлении сделки.

Владельцем помещения арендатор становится с выплатой стоимости жилья, до истечения срока договора он считается только нанимателем. В случае расторжения соглашения уплаченные средства не компенсируются – они равны арендной плате.

  1. Низкая ставка. В схеме, когда государством покупается объект у застройщика, а затем предлагает людям, ставка от 3%.
  2. Нет первого взноса. Ипотека для многих недоступна, поскольку требуется иметь первоначальный платеж, размер которого достаточно высокий.
  3. Отсутствие страхования. Государству и частным компаниям нужно страхование от возможности утраты.
  4. Не требуется залог, поэтому не действуют ограничения, связанные с ним.

Благодаря таким преимуществам сделка с правом выкупа является востребованной. Главное, оформить ее по всем нормам закона. Также есть и негативные моменты:

  1. Отсутствие установленной формы соглашения.
  2. Неразвитая правоприменительная практика.
  3. Большой риск изменения условий, обозначенных первоначально.
  4. Права передаются в будущем.
  5. Форма соглашения по аренде с реализацией не установлена в гражданском законодательстве.

Преимущества и риски

Данный вид сделки имеет как плюсы, так и минусы. Преимущества аренды с последующим выкупом:

  • Для арендодателя:
    • Продает недвижимость по цене выше средней рыночной.
    • Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости.
  • Для арендатора:
    • Возможность проживать на жилплощади до ее приобретения.
    • Избавление от необходимости оформлять ипотечный кредит с выплатой процентов.
    • Право отказаться от выкупа на любом этапе выплаты стоимости.

Вместе с тем заключение подобной сделки предполагает определенные недостатки:

  • Для продавца:
    • Риск упустить выгоду, если за время выкупа недвижимость увеличится в стоимости.
    • Возможность использования жилплощади не по целевому назначению.
  • Для покупателя:
    • В период аренды недвижимость будет являться собственностью арендодателя, который может совершать с ней любые операции.
    • Риск расторжения договора другой стороной в любой момент с отказом возврата денег.
    • Смерть собственника до выплаты всей стоимости недвижимости – в этом случае придется оформлять новый договор с наследниками, что не гарантирует таких же выгодных условий.
    • Возможность для хозяина оставить квартиру в залог для получения кредита.

Таким образом, вместе с преимуществами, договор аренды с последующим выкупом наряду предполагает серьезные риски. Именно поэтому нужно действовать максимально осторожно при заключении сделки.

Мало только лишь знать, как снять жильё с последующим выкупом. Нужно также помнить о существующих рисках, а они есть как для покупателя, так и для продавца. Если их не учитывать, то можно попасться на удочку мошенников или попросту не суметь правильно оформить договор. Но перед тем как рассматривать риски, следует вспомнить о преимуществах.

Для продавца тоже есть плюс – источник пассивного дохода в виде платы за аренду. Ведь человек будет не только оплачивать деньги за сам дом, но и станет перечислять средства за право в нём жить. То есть, фактически, будут действовать правила обычной аренды.

  • Ещё одно преимущество – люди могут самостоятельно договориться по поводу того, как именно они будут рассчитываться. Можно будет составить удобный для себя график и его придерживаться.
  • Также можно будет определить конкретную сумму, которая устроит продавца и покупателя.
  • Помимо этого, по договорённости можно будет иногда брать отсрочку или же платить сверх нормы. Но тут уже зависит от того, будет ли согласен на подобное владелец квартиры.

Ещё один плюс для продавца – не придётся переживать о состоянии жилья, ведь сам покупатель заинтересован в том, чтобы всё было в порядке с домом. Поэтому он не станет наносить вред имуществу и будет более осторожным, так как собирается в будущем стать владельцем.

Недостатки

Теперь же рассмотрим риски, которые существуют. В первую очередь они появляются из-за того, что права собственности переходят не в момент регистрации договора, а только после выплаты полной суммы.

Чем рискует продавец:

  1. штрафы за незаконную аренду квартирыЕсть вероятность, что недвижимость значительно подорожает и из-за этого владелец упустит выгоду. В большинстве случаев договоры заключаются на 5-10 лет, и на протяжении этого времени происходит оплата. А за это время может оказаться, что стоимость квартиры вырастет до 20%. Однако в договоре останется прежняя сумма, которая была указана в момент заключения. И уже никак нельзя будет её увеличить.
  2. Возможно, покупатель станет использовать квартиру не по назначению. Например, сдаст её в поднаём или же использует для коммерческой деятельности. Данные варианты устраивают далеко не всех владельцев жилплощади.
  3. Вырастут коммунальные платежи или же налог на собственность. А установленная арендная плата при этом не изменится. Из-за этого человеку будет не так выгодно сдавать квартиру. Но довольно часто удаётся договориться о том, что будут изменяться взносы в зависимости от экономической ситуации.

Риски для покупателя:

  1. До тех пор пока не будет выплачена полная сумма, недвижимость является собственностью продавца. То есть, он сможет её продавать, дарить и завещать. Также он может расторгнуть договор найма со штрафными санкциями. При этом может попасться человек, который не захочет возвращать уже сделанные платежи. В итоге арендатору придётся тратить время на обращение в суд, чтобы возвратить себе деньги.
  2. Продавец может повысить арендную плату, а также цену квартиры. Однако данный вариант возможен, только если договор разрешает выполнить подобное действие. Поэтому лучше всего договориться о том, что сумма будет фиксированная.
  3. Собственник квартиры может умереть до того момента, как человек получит квартиру в свою собственность. В данной ситуации придётся заключать соглашение с наследниками. Но они могут захотеть изменить условия, повысить цену или как-то иначе переделать прежний договор. Проблема может появиться и в том случае, если продавец потратил часть денег или же всю сумму. Тогда наследник ничего из уже выплаченной суммы за жильё не получит. Из-за этого он может отказаться засчитать потерянные средства в уже уплаченную часть стоимости квартиры. Тогда покупателю потребуется заплатить больше денег, чем планировалось.
  4. Имущество окажется под залогом или арестом. Подобное бывает, если человек не платил за коммунальные услуги или не погашал имущественный налог. Также он может объявить себя банкротом, и квартиру попросту отнимут. В данных случаях потенциальный покупатель не сумеет получить дом в свою собственность.

Учитывая то, что рисков достаточно много и они серьёзные, люди нередко предпочитают заключать договор аренды с правом выкупа с родственниками или знакомыми людьми. Ведь по большей части подобные договоры основываются на доверии. Если же продавец не вызывает его, то тогда лучше с ним не иметь дела.

Как заключить договор аренды квартиры с последующим выкупом?

Особенности

  • его основное содержание составляют положения об аренде;
  • в части выкупа имущества используются некоторые конструкции из договора купли-продажи. 

В юридической науке существует мнение, что договор аренды с последующим выкупом — это своеобразный вид аренды и элементов сделки по продаже в нем нет. Однако вся правоприменительная и судебная практика исходит из точки зрения о смешанной природе этого договора.

Следует учесть, что есть основные положения об аренде, а есть специальные, которые учитывают особенности разновидностей арендных сделок (§ 2, 6 гл. 34 ГК РФ) или передаваемого имущества (§ 3–5 гл. 34 ГК РФ). Их применение зависит от объекта аренды в конкретном договоре (ст. 625 ГК РФ).

В отношении условий о выкупе имущества предписано использовать нормы, содержащие требования:

  • к составлению договора купли-продажи (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66, апелляционное определение Омского областного суда от 13.01.2016 по делу № 33-175/16);
  • возникновению права собственности (п. 8 постановления пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73, далее — постановление № 73). 

Если стороны сразу не предусмотрели возможность выкупа имущества, они могут сделать это и позже, заключив дополнительное соглашение (п. 2 ст. 624 ГК РФ) в пределах срока аренды (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.10.2015 № Ф02-4977/2015 по делу № А10-553/2015).

Установлен законодательный запрет на выкуп некоторого имущества, например:

  • в ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ;
  • ст. 5 ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» от 23.08.1996 № 127-ФЗ. 

При оплате в полном объеме стоимости имущества арендатору больше не нужно вносить арендные платежи (определение ВС РФ от 09.03.2016 № 306-ЭС16-619 по делу № А498274), а право собственности на выкупленное имущество возникает на основе договора купли-продажи (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Стороны также вправе самостоятельно установить, когда прекращается обязательство по внесению платы за имущество арендодателю (п. 5 постановления № 73). Исключение составляет только 1 объект аренды — участок земли (п. 7 постановления № 73).

Важно! Выкупать имущество или нет — это выбор арендатора. Понуждение к выполнению договорных условий о выкупе не основано на законе. Если арендатор не желает выкупать объект сделки, договор продолжает действовать, но без условия о приобретении имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 по делу № А58-8158/10).

  • в нем обязательно должны быть указаны исчерпывающие характеристики объекта, передаваемого арендатору-покупателю (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
  • договор должен быть обязательно составлен в письменной форме при сроке заключения от 1 года, а если арендатором и/или арендодателем является юридическое лицо, то независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • если передается недвижимость и период действия договора превышает 1 год, такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ). 

Желательно прописать, когда именно арендатор становится собственником — до истечения периода действия договора или после (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 по делу № А39-3686/2011). Очень часто возникают споры в связи с нежеланием арендодателя (продавца) оформлять в Росреестре переход права собственности к арендатору (покупателю), так что эти условия должны быть оговорены максимально подробно (постановление АС Дальневосточного округа от 14.07.2015 № Ф03-2514/15 по делу № А51-27514/13).

В отношении цены покупки должно быть указание:

  • включает арендная плата выкупную цену или нет;
  • фиксируется выкупная цена или нет;
  • подлежит ли цена индексации (определение ВС РФ от 23.11.2015 № 302-ЭС15-14546 по делу № А10-5070/14). 

Если стороны решили, что объект аренды необходимо застраховать, условия страхования также следует прописать в договоре. 

Важно! Всем известно, что период действия не является для договора аренды с последующим выкупом общеобязательным условием. Однако его все же стоит предусмотреть. По договорам на неопределенный срок часто возникают споры, поскольку стороны по-разному толкуют исполнение обязательств (апелляционное определение Мосгорсуда от 08.12.2014 по делу № 33-45541).

Все остальные условия договора соответствуют стандартным условиям арендного договора.

Образец договора аренды с последующим выкупом размещен здесь: Договор аренды с последующим выкупом — образец. С помощью этого документа можно самостоятельно составить индивидуальный договор, подходящий для конкретной ситуации и объекта аренды. 

  • описание сдаваемой в аренду недвижимости. В данном разделе прописаны технические характеристики жилья – количество жилых и вспомогательных помещений, их размер, наличие инженерных коммуникаций. Кроме того, могут указываться такие характеристики, как наличие косметического ремонта, установка стеклопакетов, дорогостоящего сантехнического оборудования и иные характеристики, позволяющие идентифицировать имущественный объект.
  • момент перехода прав собственности. Данный пункт может вызывать разногласия между продавцом и покупателем арендованного имущества. Продавцу выгодно назначить дату, которая олицетворяет окончание периода уплаты арендных платежей. Покупатель заинтересован в более ранних датах, например, с момента визирования договора сторонами.

Переход прав реализуется через процедуру государственной регистрации прав собственности. Факт подписания договора аренды с последующей реализацией не означает прав собственности арендатора на занимаемое имущество.

Если владелец жилья будет игнорироваться оформление переданных прав собственности в установленном порядке, то данный шаг может быть произведен на основании вынесенного судебного решения.

  • оценка стоимости жилья – является обязательным пунктом взаимных договоренностей. Для ее осуществления чаще всего пользуются помощью эксперта. Профессиональный аналитик рассчитает цену с учетом сопоставимых вариантов, экономических тенденций и прочих факторов влияющих на динамику стоимости квартир.

Выкупная стоимость в любой ситуации должна быть итогом соглашения с владельцем квартиры. Цена может отталкиваться от инвентаризационной оценки или базироваться на информации, предоставленной независимой оценкой.

Финансовый показатель рассчитывается посредством суммирования рыночной стоимости и потенциальных убытков, к которым относят непосредственно ущерб и материальную выгоду, упущенную по результатам сделки.

  • сроки договора — обязательный реквизит для всех гражданских договоров, предметом которых является сделка, направленная на реализацию имущества. Договор может оформляться на краткосрочную (1-2 года), среднесрочную (3-5лет) или долгосрочную перспективу (более 5 лет). Период зависит от заинтересованности покупателя и продавца в оперативной сделке, а продиктован материальными соображениями и нуждой в денежных активах.
  • оплата и ее сроки. Расчеты могут реализовываться в безналичной или ой или наличной форме. Безденежные формы в данной ситуации не актуальны.

Безналичный вариант – наиболее популярный. В данной ситуации арендатор перечисляет на счет продавца (банковская карта, депозит) сумму сделки.

Расчет наличными может осуществляться с привлечением свидетелей или банковского учреждения (аренда банковской ячейки). Срок расчетов устанавливается с учетом интересов сторон сделки.

  • положения об аренде помещения. В договор, как правило, включают несколько пунктов, которые прописывают порядок использования имущественного объекта.

Договор аренды позволяет удовлетворить потребность граждан в жилой площади. Кроме того, нормативный акт позволяет получить преимущественные права на приобретение имущественного объекта при соблюдении определенного ряда условий.

Договора, связанные с арендой признаются консенсуальными, т.к права и обязанности по ним начинаются с даты его визирования сторонами сделки.

Сделка может рассматриваться как аренда лишь в ситуациях, когда жилые помещения предоставляются гражданам на условиях платности. При этом не исключается возможность дальнейшей реализации объекта недвижимости.

  • ответственность сторон. В случае, если одна из сторон заключенной сделки откажется от исполнения первоначальных договоренностей, обязательства, прописанные в положениях договора могут автоматически прекращаться. Отказ может ассоциироваться с уклонением арендатора от уплаты платежей или перечислением денег в адрес арендодателя с существенной временной задержкой. Кроме того, лицо, предоставляющее квартиру в аренду, может отказаться от исполнения дальнейших договоренностей.
  • до тех пор как гражданин, заинтересованный в продаже арендуемой квартире не получил права собственности его могут выселить из жилья, обосновав свою позицию изменением финансовых приоритетов;
  • владелец квартиры может обозначить в договоре фиксированную сумму, которая превысит ценовые значения, установленные на объекты недвижимости в долгосрочной перспективе.

Среди положительных сторон нужно отметить:

  1. Обязательная письменная форма составления.
  2. Заверение нотариусом (становится актуальным в форс-мажорной ситуации).
  3. Четкое указание моментов, связанных с деньгами (оплата коммунальных услуг, ежемесячная арендная плата, производство арендатором ремонтных работ в квартире и т.д.).
  4. Отсутствие разногласий между сторонами перед подписанием договора.

Соглашение об аренде недвижимости на срок более года требует обязательной регистрации (ст.609 ГК РФ), момент оформления которой законодательством не устанавливается.

Особенности договора и порядок его составления

Особенность договора аренды с последующим выкупом заключается в том, что он сочетает в себе два типа соглашения:

  • Договор аренды.
  • Договор купли-продажи.

Государственной регистрации соглашение подлежит в момент перехода права собственности. Именно тогда начинают действовать нормы договора купли-продажи.

Структура документ следующая:

  1. Указание сторон сделки: прописывается ФИО полностью, паспортные данные, место постоянной регистрации и контактные телефоны каждого участника. При этом они могут выступать как «Арендодатель» и «Арендатор» или «Продавец» и «Покупатель».  Учитывая, что статус в определенный момент меняется, целесообразнее прописать в документе «Сторона 1» и «Сторона 2».
  2. Предмет договора – это существенное условие сделки, без которого она не будет считаться заключенной. В роли предмета выступает объект недвижимости, который должен быть максимально подробно расписан (технические характеристики, точный адрес и реквизиты правоустанавливающих документов).
  3. Стоимость договора – подразумевает количество финансовых средств, подлежащих перечислению. Чтобы оценить дом можно пригласить эксперта.
  4. Схема оплаты. Здесь нужно максимально подробно расписать, с какой периодичностью будет перечисляться стоимость выкупа (ежемесячно или ежегодно), а также в каких размерах она будет осуществляться. Нужно прописать максимальный срок окончательных расчетов. Передача денег должна происходить исключительно под расписку, если речь идет о наличном расчете. Покупателю следует хранить все расписки до момента перехода права собственности. При безналичном расчете подобная мера не нужна.
  5. Дата регистрации перехода права собственности. В стандартных случаях она связана с моментом последнего перечисления средств, но стороны могут назначить ее отдельно.
  6. Положения об арендной плате. В этом пункте прописывается размер арендной платы, порядок выплат по коммунальным услугам, права и обязанности сторон. Здесь важно уточнить, включается ли арендная плата в стоимость жилья. Как правило, это разные выплаты, но не лишним будет сделать акцент на этом. Чем детальнее будет описание этого пункта, тем меньше риск возникновения споров.
  7. Учет тарификации. Так как договор заключается на продолжительный срок, следует учесть тарификацию цены недвижимости и ее аренды.
  8. Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств. Этот пункт большей частью касается продавца, если он не будет исполнять свое основное обязательство (продажу квартиры), то он должен будет вернуть всю уплаченную покупателем сумму.
  9. Условия расторжения соглашения. Здесь следует прописать все основания, которые могут служить причиной для прекращения правовых отношений.
  10. Вероятность форс-мажоров. Обязательным является учет смерти одной из сторон. Желательно сразу продумать, кто будет правоприемником и зафиксировать его данные в договоре (после предварительного согласия).
  11. Страховка. Этот пункт не относится к обязательным. Нужно указать, кто именно будет страховать.

Важно учитывать, что чем больше подробностей будет предусмотрено в соглашении, тем лучше оно будет защищать права сторон.

Особенности данного соглашения исходят от его специфики. Как было сказано выше, аренда и выкуп недвижимости регулируется Гражданским Кодексом РФ, а также Жилищным кодексом Российской Федерации.

Гражданский кодекс предусматривает аренду коммерческой недвижимости, а в жилищных вопросах, его нормы говорят, о том, что составляется договор найма жилого помещения.

По своей правовой природе найм и аренда — это одни и те же действия, направленные на временное пользование недвижимым имуществом, без права приобретения собственности на него.

Выкуп жилого помещения предусматривает собой переход права собственности на него, после внесения определенной суммы, которая разбивается на несколько периодичных обязательных платежей.

Право собственности на квартиру или дом наступает после его государственного оформления.

Исходя из этого, можно выделить основные моменты данного договора и порядок его составления:

  1. он составляется в письменном виде;
  2. в связи с тем, что данный договор предусматривает переход права собственности, он должен быть оформлен нотариально;
  3. в нем должны быть отражены все условия аренды помещения (указаны обязательные месячные платежи, оплата коммунальных услуг, проведение ремонта, и так далее);
  4. данный договор должен иметь раздел, в котором будет четко указан процесс перехода права собственности на жилое помещение;
  5. стороны, которые его заключают должны прийти к согласию по всем пунктам договора.

○ Как оценить квартиру.

Учитывая длительный срок аренды, существует высокая вероятность того, что стоимость жилья будет изменена. Если участники не договариваются о том, что изменение рыночной стоимости не влияет на размер выкупа, этот момент нужно обязательно отразить в соглашении, одним из следующих способов:

  • Еежемесячный перерасчет оплаты с учетом естественной тарификации.
  • Произведение расчетов при помощи долларов либо евро.

Чтобы избежать конфликтов, в договоре желательно указать не окончательную стоимость жилья, а формулу ее изменения и исчисления.

Жилищный консультант

  • Возможность заселения в квартиру после подписания соответствующего договора.
  • Отсутствие посредника в лице банка (как при ипотечном займе), следовательно, нет начисления процентов, необходимости сбора справок и оплаты страховки.
  • При расторжении договора аренды с правом выкупа наниматель теряет только сумму, уплаченную владельцу жилья в качестве арендной платы.
  • Собственник квадратных метров соглашается на подобный способ реализации:
  1. Когда квартиру длительное время не удается продать по причине имеющихся недостатков (отсутствие ремонта, неблагоустроенный район и т.д.).
  2. Для получения стабильного ежемесячного дохода в виде платы квартиросъёмщика за проживание.

Важно! Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью нанимателя, от которого он может отказаться в любой момент.

Договора, связанные с арендой признаются консенсуальными, т.к права и обязанности по ним начинаются с даты его визирования сторонами сделки. Сделка может рассматриваться как аренда лишь в ситуациях, когда жилые помещения предоставляются гражданам на условиях платности.

При этом не исключается возможность дальнейшей реализации объекта недвижимости.

Советы юристов

Как оформить договор аренды квартиры с дальнейшим выкупом

Если в договоре не прописано, что изменение рыночной стоимости недвижимости не влияет на размер выплат, вы имеете право требовать увеличить размер оплаты. Законодательством предусмотрено, что окончательная стоимость жилья должна индексироваться с учетом инфляции ежегодно, поэтому вы можете добиваться своего через суд.

Если выбирать подобную сделку, необходимо узнать как можно больше информации о продавце. Также необходимо просчитать конечную стоимость имущества и выполнить сравнение суммы с рыночной.

Чтобы снизить риски, нужна временная регистрация в арендуемом помещении и заверение договора у нотариуса.

Может быть возможность приобретения недвижимости в рассрочку. В подобной сделке не лишней будет консультация с юристом, который обозначит нюансы процедуры, ознакомит с рисками и выполнит расчеты по регистрации квартиры.

Хозяин квартиры не имеет право реализовывать ее по своему желанию или сдать объект как залог. В договоре аренды с выкупом включено положение о первом взносе, который нужен для покрытия расходов по страхованию и уплаты налогов.

Выбирая данный вариант сделки, стоит внимательно отнестись к личности продавца. Кроме того, стоит просчитать итоговую стоимость объекта и провести сравнение полученной суммы с рыночными показателями, актуальными для сегодняшнего дня.

Для уменьшения рисков стоит позаботиться о временной регистрации в арендуемой квартире и заверении договора в нотариальном порядке.

Можно поинтересоваться вариантом выкупа недвижимости в рассрочку и проанализировать уровень затрат в обоих случаях. Полезным шагом станет консультация юриста, который расставит основные нюансы сделки, а также ознакомит клиента с основными рисками, сопровождающими уплату арендных платежей и окончательные расчеты, связанные с реализацией квартиры.

Аренда с последующей передачей прав собственности представляет собой некий пробный шар, который покупатель забрасывает в «лузу» будущей сделки. Если качество шара соответствует представлениям арендатора о собственном жилье, то арендные отношения завершаются приобретением имущественного объекта, если нет, то арендатор ищет иные варианты обеспечения собственной потребности в квадратных метрах.

Владелец квартиры при этом не может реализовать квартиру по своему усмотрению или превратить ее в залоговый объект. Договор аренды с выкупом может содержать положение о первоначальном взносе, который необходим для покрытия затрат на страхование имущества и уплату налогов собственником недвижимости.

Заключение подобных договоров значительно повышает бережливость арендатора, который заинтересован в сохранении имущественного объекта в привлекательном состоянии.

Как оформить  и его образец

Договор, при заключении которого арендатор получит квартиру в собственность по истечении определенного срока, должен содержать следующую информацию:

  1. Сведения о каждом из участников сделки: паспортные данные, ФИО, место проживания, фактической и временной прописки, дата рождения, номер и серия паспорта, кем был выдан документ и дата выдачи.
  2. Информация об объекте недвижимости: на каком этаже располагается квартира, общая площадь, количество комнат и размеры каждой из них, общее состояние помещения (нуждается в ремонте, сделан косметический или евроремонт).
  3. Наличие в квартире новой мебели или бытовой техники, сантехники – включена ли стоимость в цену за квартиру. Если нет, указывается отдельная стоимость имущества.
  4. Размер ежемесячной оплаты за коммунальные услуги. Платежи также могут вноситься по иному графику, оговоренному между сторонами сделки. Указывается также, входит ли коммунальный платеж в арендную плату.
  5. Возможна ли регистрация права собственности на арендатора еще до того, как квартира будет куплена.
  6. Общий срок действия договора – чаще всего он составляет до пяти лет. За это время квартира должна быть полностью выкуплена арендатором.
  7. Условия, которые должны быть выполнены для того, чтобы квартира перешла в собственность к тому, кто снимает ее по договору аренды.
  8. Прав и обязанности каждой из сторон.
  9. Способы решения спорных ситуаций, санкции за нарушение условий сделки.
  10. Особенности внесения изменений в договор.
  11. Действие в случае в форс — мажорных обстоятельств.

Договор аренды квартиры, в особенности, если предполагается выкуп – это очень важный документ, в котором должны быть предусмотрены все, даже самые незначительные детали сделки.

Для того, чтобы составить договор аренды с выкупом, необходимо владеть некоторыми юридическими знаниями, или же обратиться за помощью к специалисту, который правильно распишет все условия сделки.

Рекомендуется также зарегистрировать документ в Регпалате, поскольку срок действия договора аренды с правом выкупа составляет более 1 года.Как оформить договор аренды квартиры с дальнейшим выкупом

Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В каждой сделке возможны нюансы, которые отражаются в соответствующих разделах договор между физическими лицами по аренде квартиры с правом выкупа.К негативным моментам относятся:

  • отсутствие конкретной формы договора;
  • слабая правоприменительная практика;
  • высокая вероятность изменения первоначальных условий;
  • переход прав собственности планируется в отдаленном будущем;
  • форма договора аренды с последующей реализацией имущественного объекта не предусмотрена положениями гражданского законодательства. Если владелец собственности решит привлечь для решения личных задач заемные средства, то он может предложить финансовому учреждению залог в виде квартиры.

Если покупатель не имеет регистрации в арендуемом жилье, он не сможет наложить запрет на сделку.Процедура регистрации в Росреестре проводится по окончании его действия. По окончании срока, если внесена вся сумма выкупной стоимости, владелец недвижимости должен официально зарегистрировать переход прав собственности.

Если собственник не производит данное действие в оговоренные договором сроки, проблема решается в суде. Что делать с изменением стоимости жилья? Поскольку договор является долгосрочным, цена на жильё на момент его окончания может измениться. Скорее всего, произойдёт существенное подорожание. В связи с этим пункт, соответствующий этим условиям, обязателен для внесения в документ.

Предлагаем ознакомиться:   Кто обычно платит за оформление купли продажи квартиры
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector