Обман и мошенничество на рынке новостроек

В чем необходимо удостовериться при сделках с недвижимостью?

Перед покупкой обязательно измерьте фактические размеры всех помещений в квартире и сопоставьте данные технического паспорта фактическому расположению межкомнатных перегородок. Убедитесь, что не было переноса санузлов и точек подачи воды.

При покупке новостройки:

  • проверьте в банках аккредитацию застройщика.
  • Проведите независимую юридическую экспертизу договора долевого участия на предмет его соответствия ФЗ № 214.

При покупке жилья на вторичном рынке:

  1. лично получите выписку из Росреестра и сверьте с ней все данные из правоустанавливающих документов, кадастрового и технического паспортов.
  2. Убедитесь, что в квартире вместе с собственником не зарегистрированы несовершеннолетние дети и не были принудительно выписаны лица, находящиеся в местах лишения свободы.
  3. Попросите продавца предоставить медицинскую справку из психоневрологического диспансера.

При проведении сделок в сфере недвижимости будьте максимально внимательны и недоверчивы, тщательно проверяйте все документы и не доверяйте словам или личным впечатлениям – это поможет избежать обмана при продаже или покупке квартиры. Теперь вы знаете все, чтобы не обмануться на таких сделках?

Сделкой являются сознательные действия лиц, которые направлены на прекращение или изменение, установление их обязанностей и прав. Любой сделке присуща правовая цель, которая обязана быть законной и осуществимой.

Сделки с недвижимостью будут признаны недействительными, если заключены:

  • лицом недееспособным;
  • лицом, которое не способно понимать значение совершаемых действий;
  • под влиянием заблуждения, которое имеет существенное значение;
  • впоследствии стечения тяжелых обстоятельств.

В современном обществе мошенничество стало одной из весомых проблем. Рынок недвижимости, к сожалению, по количеству преступлений и темпам их роста уступает лишь только сфере финансов.

Рост преступлений, связанный с обманом клиентов на рынке недвижимости сделали его опасной сферой деятельности. И если рассматривать недвижимость как самый дорогой товар, то получается, что непосредственной опасности подвержены собственники недвижимости. Все это усугубляется еще и тем, что, по сведениям правоохранительных органов и судов комплекс юридических норм, которые регулируют стороны правоотношений на рынке недвижимости, еще требует доработки.

В сложившейся ситуации правительство разработало систему мер, направленных на предотвращение преступности в сфере недвижимости:

  1. Усовершенствование нормативной, а также правовой базы в сфере недвижимости, предложение законодательных инициатив для ликвидации предпосылок движения наличных денег, которые не учтены рынке недвижимости и иных моментов, не урегулированных законодательством.
  2. Обязательное лицензирование деятельности участников рынка.
  3. В правоохранительных органах предложено создать специальные подразделения по борьбе с преступностью в этой сфере.
  4. Усовершенствовать процедуру оформления сделок с недвижимостью и регистрацию права собственности на жилье.
  5. Организовать работу с «группами риска» на рынке недвижимости и обеспечить социальную поддержку одиноких пожилых граждан.

1. Мошенничество при покупке квартирой, проживании и связанные с ее стоимостью

Новые виды мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья, как правило, основаны на истории продаваемого объекта (в дальнейшем для примера речь будет идти о сделке с квартирой в многоэтажном доме).

Это самый новый вид мошенничества на рынке вторичного жилья. Способ довольно прост: мошенники ищут квартиру с двумя хозяевами (оформленную в долях, например, на бывших супругов, братьев и сестер), между которыми нет особого лада. Одна из долей официально покупается. Другому собственнику предлагается продать его долю за половину ее действительной рыночной стоимости.

Естественно, тот отказывается. После этого новоиспеченный хозяин доли вселяется в квартиру на законном основании и начинает активно создавать невыносимые условия для остальных жильцов. Идут в ход любые доступные способы: громкая музыка весь день (без нарушения норм времени «тишины»), постоянные и в большом количестве гости, приходящие в любое время дня и ночи («А что?

Я хозяин, имею право принимать гостей когда хочу!»). Не помогает собственная инициатива — квартира сдается квартирантам как можно дешевле и как можно более многочисленной семье. Оптимально — развести антисанитарию, беспорядок, то есть создать максимально некомфортные для проживания людей условия. Цель одна — заставить хозяина второй доли продать ее немедленно, за любую стоимость.

Разновидность рассмотренного варианта — заставить сособственника купить у мошенника долю по максимально завышенной цене. Способ — тот же. В данном случае упор делается на желание добросовестного жильца жить в покое. Однако такое не всегда возможно, так как, будь у жильца достаточное количество денег, он бы давно купил долю и у бывшего сособственника (бывшего супруга и т.д.).

Итог: купив задешево, продать задорого часть квартиры, которая, в принципе, кроме уже проживающего там совладельца, никому и не нужна.

Несмотря на многочисленные многотомные уголовные дела и громкие судебные процессы над бандами мошенников по всей стране, этот применяемый ими вид мошенничества до сих пор живет и активно процветает. Основной упор его на одиноких престарелых граждан асоциального типа: алкоголиков, не вполне психически здоровых людей и прочих.

Главные критерии: квартира в собственности, владелец — одинокий человек, которого никто искать не будет. Используя страсть человека к пагубным привычкам и собственное красноречие, человека уговаривают продать свою квартиру в центре, поменяв ее на жилье на периферии с доплатой, чтобы было на что комфортно доживать свой век и потакать своим привычкам.

При этом предстоящее к приобретению жилье даже не показывают. Жилье, как правило, самого низкого качества: в разы меньше по площади, находится в самых некомфортных районах (у железнодорожных станций, вокзалов), удаленных от всей инфраструктуры. Как правило, такое жилье — на окраине города или на селе.

Хорошо, если это помещение все-таки дают обманутому гражданину приобрести, то есть сделка купли-продажи по факту происходит. Чаще всего предоставляемое жилье даже не приобретается в собственность обманутого гражданина. Предварительно его могут взять в аренду, заплатив за полгода вперед. Или заселить в дом, подготовленный под снос, из которого уже половина жильцов съехала.

Его просто туда переселяют… и забывают о его существовании. Что потом происходит с гражданином, куда его выселяют собственники помещения — мошенников уже не интересует. Из вырученных от продажи гражданином собственной благоустроенной квартиры денег ему дают немного — только чтобы не сразу опомнился и не понял, что стал жертвой обмана.

Предлагаем ознакомиться:   Как доказать умысел при мошенничестве

Итог: мошеннику достается практически полная стоимость квартиры одинокого гражданина, за вычетом небольшой ее части, потраченной на аренду жилья под переселение (или покупку в собственность гражданина), а также на вручение гражданину некоей суммы для личных нужд (так называемой доплаты).

Данный вариант на деле вбирает в себя несколько разновидностей, одинаково активно используемых в зависимости от конкретной ситуации.

Ситуация 1: занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Квартира имеет хорошую историю, предыдущие сделки (если были) не вызывают сомнений, идет «чистая продажа». Способ мошенничества характерен для новостроек, которые уже оформлены недавно в собственность. Покупателю предлагается указать в договоре купли-продажи заниженную до 1 млн. рублей стоимость квартиры с целью ухода продавца от уплаты налога на доходы физических лиц.

Или (рассчитывая на жадность покупателя) предлагается купить квартиру по предлагаемой цене плюс сумма налога, которую продавец должен будет уплатить при продаже квартиры по реальной стоимости. Основание предложения ясно и прозрачно для покупателя: ведь от даты оформления квартиры в собственность (или с момента последней сделки купли-продажи) еще не прошло три года.

Риск оспаривания сделки как-то мало прогнозируется: продавец выглядит прилично, история квартиры чиста. Именно здесь и кроется вся хитрость. Утрата бдительности может стоить покупателю стоимости квартиры. После состоявшейся сделки начинается судебный процесс ее оспаривания по различным допустимым законом основаниям.

Суд принимает решение о двусторонней реституции, постановляет бывшему продавцу вернуть квартиру, покупателю — деньги. Квартиру обманутому покупателю приходится возвращать. А вот деньги, как правило, обратно получить во всей сумме не удается. В 100 случаях из 100 они уже потрачены и начинают взыскиваться с продавца через службу судебных приставов — долго и по чуть-чуть, пока, наконец, взыскатель (обманутый гражданин) окончательно не утратит надежду на получение всей суммы или должник не выпишется и не переедет в неизвестное для приставов место жительства. На этом исполнение, как правило, затихает.

Итог: вместо крупной покупки и счастливой и комфортной жизни в приобретенном жилье покупатель остается ни с чем — без квартиры и без денег. Продавец и риелтор (без них, как правило, такие аферы не проворачиваются) остаются с двойной выгодой — и с квартирой, и с суммой денег, равной стоимости этой квартиры.

Изучая историю сделок с квартирой, обнаруживается, что ранее при совершении одной из них были допущены нарушения закона (особенно опасно, если были нарушены права несовершеннолетних). Квартира выставляется на продажу, а после регистрации права собственности покупателя на нее начинается процесс оспаривания не последней, а одной из предыдущих сделок с квартирой. Далее процесс и итог аналогичны изложенным в ситуации 1.

После продажи квартиры оспариваются сделки по приватизации данного помещения. Как известно, срок исковой давности по данным сделкам может оказаться довольно длительным и составить 10 лет (ч. 1 ст. 181 ГК РФ). Более того, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст.

304 ГК РФ), исковая давность вообще не распространяется (ст. 208 ГК РФ). В основном этот вид мошенничества (как и по всем трем ситуациям развития) — целиком инициатива «черных риелторов», отыскивающих квартиры, одновременно имеющие в истории «белые пятна», позволяющие оспорить сделку по приватизации и ожидать применения последствий признания данной сделки недействительной.

Процесс и итог аналогичны вышеописанным. Обманутым оказывается покупатель. При этом лицо, предъявившее иск (чьи права были нарушены при приватизации), может даже не знать ничего ни о своих правах, ни о состоявшемся процессе. Убедить выдать доверенность на право ведения судебных дел и участия в исполнительном производстве — задача довольно простая для мошенника, обладающего должной долей харизмы и красноречия.

В дальнейшем на стадии исполнительного производства в рамках закона возможно заключение довольно сложного мирового соглашения, в результате которого покупатель квартиры остается проживать в приобретенной квартире, право собственности остается за ним, а гражданин, чьи права были нарушены (истец по судебному спору, интересы которого якобы представляет мошенник), получает некую денежную сумму от последнего покупателя.

Чаще всего сейчас встречается такой вид обременения, как залог квартиры у банка. Реже — арест. Учитывая специфику последствий данного вида обременений, покупатель, не проверивший перед сделкой (и даже перед дачей задатка) факт наличия обременений, рискует остаться ни с чем. Банк как залогодатель в случае невозврата кредита обратит взыскание на предмет залога.

Следует отметить, что при заключении предварительного договора купли-продажи, при передаче задатка продавец может предъявить свидетельство и без отметки о наличии обременения. Порядок регистрации сделок, а также возможность получить дубликат свидетельства о праве собственности позволяют сделать это без особых усилий.

Предлагаем ознакомиться:   Исковое заявление снятие с кадастрового учета дома

«Обременением» не с юридической точки зрения можно считать и наличие зарегистрированных на жилплощади родственников продавца, в том числе снятых с регистрации давно и без их желания (например, осужденных на длительные сроки). Однако в данном случае речь идет лишь о наличии (или восстановлении) права на проживание указанных лиц.

Итог: потеря некоей суммы денег при сохраненном жилье.

Во всех указанных случаях обманутый мошенниками гражданин, как правило, рискует либо целой квартирой (или долей в ней), либо полной стоимостью квартиры (доли). Это самые крупные и популярные схемы мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья.

Виды мошенничества на рынке недвижимости

Существует ряд схем, на которые до сих пор попадаются граждане в сфере инвестирования в строительство.

  1. Инсценизация строительства. Потенциальным вкладчикам показывают, что работа по строительству уже начата, но после получения первого взноса оказывается, что лицензия либо недействительна, либо подделана. Через какое-то время никаких признаков строительства не наблюдается.
  2. На двух владельцев, одна квартира. На одну квартиру при вводе дома в эксплуатацию и получении документов на право собственности могут претендовать сразу два и более хозяев. Риелторы преднамеренно не рассчитываются с собственниками новостроек, у которых реализуют квартиры, а застройщики вынуждены отзывать эти квартиры и вновь выставлять на продажу.
  3. Распродажа квартир. Компания делает заявку о продаже квартир с огромными скидками, чтобы привлечь покупателей, причем предмет застройки находится на стадии близкой к завершению. Этот факт стимулирует потенциальных владельцев недвижимости побыстрее вкладывать средства, чтобы максимально приблизить окончание строительства. Как только фирма достигла желаемого (получила деньги), она объявляет себя банкротом или исчезает.
  4. Мнимая продажа. Мошеннические схемы рассчитаны на жадность потенциальных покупателей. Покупатель приходит осмотреть квартиру. Удостоверившись в подлинности, он заключает сделку и рассчитывается. Но по прошествии совсем малого количества времени узнает, об утрате договором юридической силы, потому что агентство не имеет лицензии для проведения этого рода операций.
  5. Квартира с жильцом. Сделка будет аннулирована в случае выявления временно выписавшегося жильца, который согласно законодательству может воспользоваться правом обратной регистрации, даже в случае продажи квартиры.
  6. Жилищные пирамиды. При наличии скидки на недвижимость до 40% с условием привлечения еще 2-3 человек в этот проект, потенциальный покупатель может стать жертвой одной из жилищных пирамид.
  7. Не купля-продажа, а дарение. Очень часто мошенники предлагают сделку купли-продажи заменить дарением, мотивируя это меньшими затратами. Опасность состоит в том, что есть возможность в течение года расторгнуть договор дарения.
  8. Торговля воздухом. На рынок недвижимости фирмой на продажу выставляется жилье, к строительству которого она непричастна либо договор вовсе не соответствует утвержденной документации.

Черные схемы

Согласно статистике, в 2019 году преступная деятельность на рынке недвижимости продолжает расти. Особого внимания заслуживают мошеннические действия, сопряженные с убийством собственников квартир.

Его задача — лишить квартиры законного владельца и перепродать ее. В основном сделки совершаются по доверенности. Жертвы ставят личную подпись на документах при «черных» риелторах.

В арсенале этих мошенников множество противоправных способов. Часть из них сопряжена с нанесением ущерба здоровью и даже угрозой жизни владельца недвижимости. Известны случаи, когда преступной деятельностью такого рода занимаются не в одиночку, а создав группы, включающие людей «нужных» профессий, необходимых для афер.

Другие способы предполагают «помощь» работников паспортного стола и нотариусов (регистрация, а после расторжения брака с умершими, и последующей пропиской его в другой город, оформление доверенности от имени умершего на продажу квартиры). Еще частыми жертвами аферистов становятся пьющие люди, которые после махинаций с их жильем остаются без недвижимости.

Случаются противоправные действия с жильем без наследников, которые возможно провернуть лишь с посторонней помощью. Одинокие пенсионеры же находятся в группе риска. Их квартиры под особым прицелом мошенников, только здесь уже действует целая преступная группа.

Если ущемляются права на недвижимость несовершеннолетних лиц, то сделка о купле-продаже признается недействительной. Для совершения любых административных действий, а также сделок с недвижимостью, в которых прописаны граждане младше 18 лет, нужно разрешение органов опеки.

В первом варианте родители малолетних детей обязаны внести их в документы, и в число собственников жилья и лишь только после этого заключать сделку по продаже или обмену недвижимости. Во втором варианте при отчуждении недвижимости, которая принадлежит семье съезжающих эмигрантов, надо требовать, чтобы последней пропиской ребенка была другая недвижимость. При заключении сделок с недвижимостью нарушение прав детей служит основанием признания их нелегитимными!

Сдача квартир

Особенно процветает мошенничество с арендой жилья в курортных городах. В Сочи жертвами мошенников в течение 10 дней стали 230 клиентов.

Суть действия аферистов следующая:

  1. При обращении в агентство недвижимости для аренды квартиры клиент сталкивается с отсрочкой заселения после внесения оплаты. Впоследствии телефоны агентства не отвечают, а по прежнему адресу размещена уже другая фирма.
  2. Квартира сдается в аренду без согласия совладельцев (один из собственников сдает недвижимость без согласия другого и последний высказывает свое несогласие и договор расторгается).
  3. Мошенник снимает квартиру и сразу предлагает ее в аренду по заниженной цене нескольким клиентам от лица собственника, пользуясь при этом поддельными документами. Клиент оплачивает за месяц проживания или дает залог, а мнимый собственник просит отсрочки на несколько дней по разным причинам и исчезает.
Предлагаем ознакомиться:   Расчет алиментов по средней заработной плате

Отметим, что покупатели, арендаторы жилья могут оказаться недобросовестными, при этом целью афериста всегда остается желание стать владельцем документов, согласно которым он сможет зарегистрировать право собственности на недвижимость с минимальными вложениями или вообще без них.

Граждане без особого достатка часто становятся жертвами мошенников, это связано с экономией средств на квалифицированного юриста, причем сами оказываются юридически не подкованными.

  1. Нечистые на руку покупатели могут использовать фальшивые купюры, «фантики» из цветной бумаги, которые продавец может получить при пересчете средств. Особенно увеличивается риск, если рассчитываются наличными средствами без свидетелей.
  2. Покупатели могут использовать и чистые листы бумаги, которые находятся среди документов, чтобы затем на них распечатать нужную информацию. Также существует риск подписать договор купли-продажи, дарения, где стоимость недвижимости будет занижена.
  3. Еще один достаточно новый способ оставить продавца квартиры без денежных средств после того, как договор подписан. От покупателя поступает предложение продавцу поставить подпись без произведения полной оплаты по каким-то причинам с оговоркой рассчитаться несколько позже, договор при этом находится у продавца. После чего у нотариуса делается дубликат, и аферист регистрируется как собственник жилья.
  4. Мошенник пересдает в аренду недвижимость без согласия лиц, которые в ней прописаны. В результате сделка недействительна, так как сдавать квартиру может лишь тот человек, который в ней прописан и заключил договор найма.

Способы защиты и предотвращения

Множества преступлений на рынке недвижимости возможно избежать, если соблюдать такие меры предосторожности:

  • никогда не отдавайте незнакомым людям документы на недвижимость либо, удостоверяющие личность;
  • при покупке жилья требуйте встречи с собственником для получения ответов на вопросы;
  • не занижайте стоимость недвижимости, в договоре купли-продажи, так как в случае расторжения будет возвращена лишь сумма, что в договоре указана;
  • при найме, сдаче жилья в аренду обязательно составляйте договор аренды с указанием данных паспорта, регистрации сторон;
  • при появлении сомнений в процессе заключения сделки постарайтесь выяснить кто собственник недвижимости, не является ли квартира под арестом и не находится в залоге (эту информацию есть возможность получить за определенную плату в Центре обслуживания населения). Уточните информацию у соседей о предыдущих хозяевах;
  • при расчете за жилье пользуйтесь услугами коммерческих банков, которым доверяете;
  • если вы сомневаетесь в своих возможностях, стоит обратиться к юристу или в агентство недвижимости.

Как не попасться мошенникам, приобретая жилье?

Совет для соблюдения безопасности: не рискуйте своими деньгами и не проявляйте алчность – проводите сделку купли-продажи через нотариуса с солидной репутацией, который несёт полную материальную ответственность за результаты и самым тщательным образом проверит легальность сделки.

Как обезопасить себя при покупке квартиры:

  • при покупке избегайте генеральных доверенностей и на всех этапах сделки общайтесь лично с собственником.
  • Не покупайте квартиры, которые за недавний промежуток времени были проданы неоднократно.

Как обезопасить себя при продаже недвижимости:

  1. правоустанавливающие документы на квартиру и свой паспорт даже на короткое время никому не отдавайте ни под каким предлогом, а также не оставляйте в залог.
  2. Пользуйтесь услугами надёжных и солидных риэлторских фирм с безупречной репутацией.

1. Чрезмерное и быстрое снижение цены на продаваемую квартиру вкупе или отдельно от объявления срочной продажи — повод насторожиться. Конечно, бывают случаи, когда жизненные обстоятельства заставляют собственников недвижимости поступать таким образом. Но чаще всего такие действия — один из признаков мошеннической схемы с квартирой.

2. При покупке квартиры важно иметь дело с самим собственником, хотя бы на первом этапе (при передаче задатка и определении срока и параметров предстоящей сделки) и на последнем — в самом регистрирующем органе при подписании договора купли-продажи (или иного договора, служащего основанием для перехода права собственности) и передаче денег.

3. Наличие «белых» пятен в истории сделок с квартирой потенциально повышает риск возникновения споров по одной из ранее совершенных сделок с данным объектом недвижимости, что в итоге может привести к утрате права собственности на только что приобретенную квартиру при получении взамен слабой надежды на взыскание уплаченной за нее стоимости с продавца.

4. Наличие многочисленных сделок с квартирой в ее истории может свидетельствовать о наличии неустранимых проблем в самой квартире, о которых каждый продавец, конечно же, умалчивал (например, промерзание квартиры зимой, отсутствие горячей воды по полгода, постоянный шум из близлежащего ресторана, невыводящиеся тараканы по всему дому и т.д.). Но не только.

5. Покупатель или продавец, ставшие жертвами мошенников, в большинстве случаев сами проявляют неосторожность, наивность при совершении сделки и обращении с людьми. Большие деньги, составляющие стоимость квартиры, и даже небольшие, составляющие сумму задатка, всегда представляют интерес для мошенников.

6. Тщательная проверка истории сделок с квартирой, к сожалению, не панацея от мошенников. Хотя риск, конечно, уменьшается в разы.

7. Наивность участников сделки — не единственный фактор, провоцирующий мошенников на аферы с недвижимостью. Пробелы в законодательстве, законодательно не запрещенные варианты действий при совершении сделок — все это делает возможным и доступным обман в сфере с недвижимостью.

Покупка квартиры для большинства россиян — крупная сделка. И к ней необходимо тщательно готовиться. Ознакомление с вышеперечисленным перечнем популярных схем мошенничества на рынке вторичного жилья не окажется лишним в данном процессе, а, возможно, убережет от рискованных сделок.

Плaстининa Нaтaлия

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector