Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них.

Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • паспорта всех владельцев недвижимости;
  • документ, подтверждающий права владельцев на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
  • разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);

Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:

  • все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
  • если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
  • продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
  • имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
  • не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;

При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.

» Купля-продажа квартиры » Нужен ли риэлтор при покупке и продаже квартиры

540 просмотров

Покупка и продажа квартиры – это опасные сделки. Несмотря на активную борьбу с мошенниками, до сих пор их остается огромное количество. И значительная часть таких недобросовестных личностей ориентируется именно на тех людей, которые пытаются купить или продать квартиру самостоятельно, без посредников-риэлторов.

Самое основное, для чего нужен риэлтор – контроль и проверка. Специалист от агентства недвижимости прекрасно понимает все подводные камни той или иной ситуации. Это позволяет заранее исключать мошеннические схемы и не тратить на них время.

Риэлтор также заинтересован в покупке или продаже квартиры, как и клиент. Хотя бы просто потому, что его зарплата напрямую связана с суммой сделки и самим фактом заключения договора.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Пример: Оплат риэлтора установлена на уровне 2% от стоимости сделки. Квартира продается за 2 миллиона рублей. 2% от этой суммы – это 40 тысяч рублей. Неплохие деньги, особенно если учесть, что сотрудник агентства недвижимости не будет заниматься данным вопросом постоянно, в течение месяца.

Однако деньги эти он получит только после того, как все подпишут договор купли-продажи и средства будут переданы (или получены) клиентом. Таким образом, риэлтор заинтересован в том, чтобы сделка совершилась как можно быстрее.

Что делает риэлтор для того, что сделать все быстрее? Самое основное – он ищет покупателей на жилье клиентов или собственников, готовых продать квартиру клиенту, в зависимости от потребностей последнего.

Да, это так, можно. Не вот конечный результат клиента вряд ли обрадует. Мало того, что у любого нормального риэлтора (а именно о таких и идет речь) есть помимо общедоступной еще и своя собственная база покупателей/продавцов, что автоматически позволяет предоставлять клиенту больше данных, так еще он может заранее определять, является ли продавец/покупатель мошенником или нет.

Зачастую самостоятельно определить, мошенник ли продавец/покупатель или нет – достаточно сложно. В отличие от риэлтора, клиент не знает всех особенностей подобных сделок, не понимает, на что нужно обращать внимание, а чем можно пренебречь и так далее.

Если при покупке/продаже квартиры в своем регионе проживания без риэлтора можно хоть как-то обойтись, пусть даже при повышении рисков до неприличных высот, то продать жилье, находясь в другом городе или, наоборот, купить квартиру в другом городе без риэлтора практически невозможно.

В данной ситуации такой человек фактически становится представителем клиента. Он показывает жилье или, наоборот, проводит его осмотр. Делает фотоотчеты, проверяет покупателей/продавцов, договаривается с банками и нотариусами и так далее.

Обязанности и ответственность риэлтора должны быть прописаны в договоре, который клиент заключает с АН (агентством недвижимости). В зависимости от достигнутых договоренностей, обязанности могут быть примерно такими:

  • Консультационные услуги. Обычно предоставляются бесплатно. Представитель АН расскажет об основных особенностях сделок по купле или продаже недвижимости.
  • Поиск предложений. Риэлтор может заниматься поиском покупателей или продавцов, в зависимости от потребностей. Например, он может активно размещать объявления и контролировать, чтобы они отображались вверху списка, работать с обращениями и так далее. Как доказывает практика, это огромный пласт всей работы, ведь по объявлениям часто звонят те же мошенники или даже другие риэлторы, так что данный «информационный шум» нужно фильтровать.
  • Обзор конкретного предложения. Особенно актуально при покупке недвижимости. Далеко не все потенциальные собственники понимают, с какими проблемами могут столкнуться. А вот риэлтор их понимает прекрасно. Как следствие, он может заранее указать на важные элементы, что поможет клиенту сделать правильный выбор.

Пример: Клиенту понравилась квартира рядом с берегом водохранилища. Окна квартиры выходят как раз на водохранилище, что с точки зрения покупателя, является огромным плюсом. Однако такая квартира несколько дороже, чем точно такая же, но окна которой выходят во двор.

Риэлтор по своим каналам узнает, что в ближайшее время будет строиться еще один дом, ближе к воде. И он полностью перекроет прекрасный вид из окна. Таким образом, переплачивать нет смысла. Тем более, что шум стройки сам по себе вряд ли кого-то обрадует.

  • Торговля. Хороший риэлтор знает, как сбить (или добавить) цену. Он способен указать потенциальному покупателю или продавцу на преимущества или недостатки жилья, что позволит получить максимально выгодное предложение для клиента.

Обязательно нужен. Для банка главное оформить ипотеку. А на какой объект недвижимости – это уже второй вопрос. Риэлтор же заинтересован в том, чтобы предложение банка было выгодно не только финансовой организации, но и клиенту.

Таким образом, значительная часть риэлторов имеет свои договоренности с банками или конкретными отделениями. Для людей, которые они приводят, применяются другие, более выгодные продукты. Более того, обычно оформление ипотеки при посредничестве риэлтора проходит значительно быстрее и проще, чем без него.

Покупка квартиры без риэлтора – занятие рискованное. Что нужно знать, чтобы не попасть в лапы к мошенникам:

  • В любой ситуации лучше обращаться к риэлтору. Даже если клиенту кажется, что он может все сделать сам.
  • Без риэлтора потенциальный покупатель/продавец просто физически не сможет изучить все доступные предложения. Не говоря уже о том, сколько он потратит на это времени, особенно на выявление мошенников. В результате появляется серьезная вероятность пропустить или не увидеть потенциально оптимально подходящую сделку.
  • Мошенники стараются не связываться с риэлторами. Хотя бы потому, что последние знают большинство уловок и с легкостью их избегают. А вот обычный человек вряд ли сможет распознать опытного мошенника. Как результат – значительно повышается вероятность потерять деньги или, как минимум, время.

Покупка или продажа жилья без представителя АН является очень рискованной сделкой. Однако не всегда можно обойтись одним только риэлтором. Формально, проверку документом можно доверить и ему, но лучше, если этим будут заниматься опытные юристы.

На бесплатной консультации специалисты объяснят все особенности таких сделок и укажут, на что нужно обращать внимание в первую очередь. Они же готовы полностью сопровождать сделку, вплоть до регистрации права собственности на нового владельца.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните 7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните 7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Сделка купли-продажи квартиры – это очень важное событие, которое сопровождается массой вопросов и нюансов. Сегодня большинство людей не представляет себе процедуру продажи недвижимости без посредника. Но так нужен ли риэлтор при продаже квартиры?

Риэлтор – это посредник в сделках с недвижимостью. Сделки с недвижимостью – это его основное занятие, поэтому его знания и услуги так ценятся сторонами сделки.

Как работают риэлторы при продаже недвижимости? В функции и обязанности риэлтора по продаже входит:

  • проверяет юридическую чистоту жилья;
  • помогает продавцу собирать необходимые справки, документы для продажи квартиры;
  • осуществляет оценку и предпродажную подготовку;
  • реализует рекламную кампанию – ищет покупателей и проводит показы;
  • разрабатывает тексты договоров в интересах клиента;
  • курирует регистрацию перехода права собственности на покупателя;
  • контролирует завершение сделки.

Продавец может и в одиночку справиться со всеми перечисленными выше функциями. Однако продажа квартиры через риелтора значительно сэкономит время, деньги и нервы.

Какие есть плюсы при обращении к агенту:

  1. Экономия времени и нервов. Опытный риэлтор возьмет на себя практически всю работу по продаже – а продавцу останется только согласовать удобные для себя пункты, подписать договор и выполнить условия сделки.
  2. Снижение юридических рисков. Риэлтор поможет выявить надежного покупателя и отсеять людей, не вызывающих доверия.
  3. Быстрая продажа квартиры. Продать квартиру с риелтором получится намного быстрее, поскольку он знает нюансы продажи квартиры. Как правило, договор на риелторские услуги заключается сроком на 3-6 месяцев.
  4. Соблюдение правовых нюансов. Обыватель, не подкованный в правовых вопросах, может по незнанию подписать недействительный документ, который в будущем можно оспорить, а сделку – отменить. Риэлтор не допустит такой ситуации.
  5. Индивидуальный подход и защита интересов клиента. Риэлтор не просто ищет (знает, как найти) покупателя, предложит подписать типовой договор купли-продажи, а вникнет в индивидуальную ситуацию, грамотно реализует план, как правильно продать квартиру, и разработает документы таким образом, чтобы соблюсти все интересы своего клиента.

Оформление договора купли-продажи

Djordje Radosevic/Fotolia

  • ищет оптимальный вариант среди сотен предложений на рынке – как первичном, так и вторичном;
  • проверяет юридическую чистоту жилья;
  • договаривается с продавцом;
  • собирает и оформляет необходимые документы и т.д.
Предлагаем ознакомиться:   Как после смерти отца вступить в наследство без завещания, по завещанию: право наследования, документы, сроки

Ищете грамотного и ответственного риэлтора? На выставке недвижимости вы можете получить консультации десятков риэлторов по своему вопросу и выбрать лучшее сотрудничество.

  • Опыт риэлтора и количество удачных сделок говорят о его профессионализме. Наличие лицензии и других документов, подтверждающих высокую квалификацию специалиста – безусловный плюс.
  • На этапе поиска подходящей кандидатуры нелишним будет ознакомление с рекомендациями, отзывами и профессиональной биографией.

Признаки того, что вам попался недобросовестный риэлтор или мошенник:

  • У вас просят деньги на дополнительные расходы, а проверить, на что были потрачены средства, не получается.
  • Вам предлагают скидку со своей комиссии, что идет вразрез с официальным оформлением отношений.
  • Вознаграждение за услуги более чем скромное – ниже рыночных расценок. Это значит, что вам попался либо частный маклер, либо начинающий агент, не имеющий опыта.

Плюсы:

  1. вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
  2. вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
  3. посредник может не оправдать желаемого результата;
  4. у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
  5. это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.

Минусы:

  1. на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
  2. надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
  3. посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.

Текст договора в большей степени важен для покупателя, для продавца более важна процедура получения денег, поэтому подробно на нем мы останавливаться не будем, принимая его стандартным.

Подписание договора происходит в простой письменной форме продавцом и покупателем, заверение у нотариуса не требуется, после чего совершается процедура оформления аренды банковской ячейки или иная процедура передачи денег.

Необходимо обратить внимание на то, что квартира меняет собственника не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации этого договора, которая оформляется в течение месяца. Поэтому покупатель, как правило, «оттягивает» передачу денег до момента регистрации.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Человек, продающий недвижимость, понимает, что за услуги, включая большинство консультаций, придется выложить определенную сумму. Тем не менее, попытавшись самостоятельно преодолеть путь от решения о продаже до его реализации, продавец чаще всего все равно будет вынужден обращаться за помощью.

Кто-то долго не может найти покупателя, кто-то сталкивается с трудностями в оформлении или получении необходимых документов и т.д. Чаще же всего продавцу необходимо одновременно подобрать и купить альтернативу — а это уже значительно большие трудозатраты.

Комплексное сопровождение всего процесса продажи может взять на себя агентство недвижимости. Стоимость его услуг обойдется продавцу в 3-5% от цены квартиры. Цифра, казалось бы, небольшая, но, выраженная в рублях, она впечатляет. С другой стороны, во сколько можно оценить хлопоты, беспокойство и время продавца?

Под влиянием различных факторов реальная цена квартиры может быть процентов на 10 ниже среднерыночной, но, как правило, представители агентства заранее об этом не предупреждают. Основной задачей агентства на первом этапе будет заключение договора, поэтому рассчитывать на получение достаточно полной информации об особенностях продажи сразу не стоит.

Многие, не желая оплачивать услуги риэлтора и не понимая их необходимость, принимают «промежуточное» решение, обращаясь к риэлтору лишь за определенной услугой и оплачивая ее по прейскуранту.

Если планируется покупка жилья через агентство недвижимости, самое важное в этом – правильно выбрать и проверить компанию. Именно так обычно и выявляются мошенники или просто не особо добросовестные АН, предпочитающие просто получать деньги, но ничего не делать самостоятельно.

Первое, на что обратить внимание нужно обязательно – это документы фирмы. Если АН действительно работает официально, то сможет предоставить выписку из ЕГРЮЛ, сертификаты, аттестаты и так далее. Чем больше информации агентство выдает потенциальному клиенту, тем больше вероятность, что вся работа ведется в строгом соответствии с законодательством.

Если же компания является мошенником (и, зачастую, такая фирма вообще не регистрируется в ЕГРЮЛ), то и предоставлять ей нечего. Следует помнить, что силу имеют только официальные, оригинальные документы, копии в данном случае не подходят.

Компания, которая отказывается предоставлять документы должна вызывать подозрения. Учитывая количество АН в любом населенном пункте, рекомендуется обратиться в другое агентство, а не рисковать там, где даже все бумаги показать не могут.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Кроме всего перечисленного, нужно проверить следующие моменты:

  • Проверка нарушений. Если это возможно, стоит обратиться в налоговую и суд относительно выяснения возможных проблем, связанных с рассматриваемым АН. Например, наличие обременений на активы из-за долгов, расследования налоговой нарушений, банкротство и так далее. На практике, обычный человек вряд ли сможет получить всю необходимую информацию и, что самое главное, правильно ее интерпретировать. Рекомендуется обращаться за помощью к опытным юристам.
  • Перечень обязанностей агентства. Нередко то, что обещает компания, никак не отражается в ее обязанностях. Рекомендуется уточнить, проводится ли проверка истории квартир, подлинности документов продавцов, полномочий и других особенностей. Зачастую этим занимается штатный юрист и, если его нет, это не самый лучший признак.
  • Договор с риелтором. Важно понимать, что именно будет делать риелтор. Одно дело, если это штатный сотрудник, который официально занимается поиском жилья и выполняет какие-то другие функции. Он действует исходя из внутренних нормативов и требований законодательства. И совсем другое дело, если между риелтором и АН заключен какой-то другой договор, например, на выполнение конкретных услуг. Как правило, подобные услуги бывают крайне ограниченными: поиск жилья и показ его покупателю.
  • Договор с клиентом. Также следует очень внимательно изучать договор, заключаемый между агентством и клиентом. Следует проконтролировать, что в нем действительно фигурируют все обязательства, разрекламированные агентством, права, обязанности и так далее. В идеальном варианте, в этом документе должен быть четко прописан каждый пункт будущего сотрудничества, без обтекаемых формулировок и фраз, которые можно толковать двояко.

Пример: В договоре может быть сказано, что «Компания обязуется предоставить клиенту на выбор 10 потенциально подходящих объектов». Это очень обтекаемая фраза. Обязуется предоставить – может значить, что АН просто даст клиенту ссылку с объектами, например, на Avito. Предоставили? Предоставили!

Какие претензии? Далее, 10 потенциально подходящих объектов – это что именно значит? Подходящих для кого? Агентства или клиента? По каким параметрам подходящих? И последнее – исходя из такой формулировки, после предоставления 10 объектов договор с агентством считается выполненным. Как следствие, АН не обязана ничего больше делать для того, чтобы клиент мог купить квартиру.

Что нужно знать о выборе агентства? Сначала его нужно проверить, как это описано выше, но на этом процедура выбора не заканчивается. Очень многие компании действуют полностью официально и в строгом соответствии с законодательством.

  • Стаж работы. Чем дольше АН работает на рынке, тем больше вероятность, что дела ведутся честно и эффективность устраивает клиентов. Иначе оставаться «на плаву» больше 1 года практически невозможно. Однако у «старых» агентств обычно выше цена за услуги, чем у «молодых». Таким образом, этот пункт важен, но не должен быть решающим, многие новообразованные компании также работают достаточно успешно, а иногда и лучше, чем «старые».
  • Штат сотрудников. Если в агентстве трудится 10 начальников и 3 риелтора – это подозрительно. Большое количество людей с высокой вероятностью лучше выполняет свои обязанности. В идеале стоит уточнить должности, хорошо будет, если в АН есть свой юрист, но это редкость, на самом деле.
  • Расценки. Нужно проверять стоимость услуг компании сравнительно с конкурентами. Слишком большая цена – это еще более или менее нормально, может указывать на то, что данная компания работает давно и берет больше денег из-за хорошей репутации. А вот стоимость услуг ниже уровня рыночных цен – это повод задуматься. Вполне возможно, что это мошенники, специально занизившие стоимость чтобы привлечь как можно больше клиентов. Как правило, подобные фирмы «долго не живут». Набирается база клиентов, каждый из них платит сравнительно небольшие деньги, после чего такое поддельное АН просто быстро исчезает со всеми деньгами. Разумеется, выполнять свои обязательства они не собираются.
  • Официальный сайт. Обязательно нужно проверять сайт компании. Если его нет – это плохой знак (пусть и не слишком критичный, у небольших АН может не быть отдельного сайта). Также следует изучить все, что предлагается на сайте. Особое внимание нужно уделять тому, насколько качественно он выполнен. Откровенно плохая стартовая страница, корявый шрифт, графика низкого качества – все это признаки или очень молодой компании или мошенника.

Некоторые мошенники вкладывают очень большие деньги для того, чтобы выглядеть как настоящие агентства. У таких даже сайт сделан очень качественно. Именно поэтому проверять нужно все в комплексе, а не ограничиваться только отдельными пунктами.

  • Офис. У нормального агентства недвижимости обязательно должен быть собственный офис. И, в идеале, не один – в разных частях города, а то и в разных городах. Чем больше офисов – тем крупнее, а значит, надежнее компания. Но мало узнать, что офис есть, нужно его посетить. Это, во-первых, позволит пообщаться с менеджерами и сотрудниками компании, а во-вторых, можно будет посмотреть на сам офис. Если он выглядит качественно и опрятно – это тоже хороший признак.
  • Участие в организациях. Будет отлично, если агентство недвижимости активно занимается общественной деятельности. Например, является членом РГР (Российской гильдии риелторов). Мошенников туда явно не пускают.
  • Награды. Хорошо будет, если у агентства и/или его риелторов есть награды, сертификаты, лицензии, грамоты о пройденном обучении и другие подобные документы. Фактически, никакого смысла они не несут, но сам факт того, что компания активно занимается собственным престижем и/или уровнем профессионализма своих сотрудников, это очень хорошо.
  • Отзывы. Не последнюю роль играют отзывы других клиентов. В некоторых случаях с этого лучше и начинать. Понятное дело, что всегда есть недовольные клиенты, оставляющие гневные отзывы, но нужно смотреть насколько они адекватным и какое соотношение плохих и хороших комментариев. Слишком много плохих – это значит, что агентство действительно работает «спустя рукава». Если плохих нет вообще – это тоже подозрительно. Возникает подозрение, что негативные отзывы просто удаляют и потому понять всю картину будет невозможно.
Предлагаем ознакомиться:   Виды бланков строгой отчетности и сущность данных документов
Преимущества Недостатки
Повышенная надежность сделки. Дополнительные расходы на оплату услуг АН.
Большая база объектов. Ограниченный уровень ответственности.
Помощь в проверке квартиры и оформлении документов. Можно наткнуться на мошенников.
Сокращение срока покупки жилья. Сложно выбрать правильное АН.

Оценка стоимости квартиры

Перед продавцом квартиры всегда стоит дилемма: очень хочется получить за свою квартиру максимально возможную сумму и, при этом, как можно скорее. Связано это с тем, что, как правило, квартиру продают ради того, чтобы на вырученные от сделки деньги приобрести другую квартиру.

Однако дорого и быстро продать квартиру удается крайне редко, если у вас планируется альтернативная сделка, необходимо здраво взвесить все факторы, в том числе ценовые — квартиры меняют стоимость не одинаково, быть может требуемая вам жилплощадь будет дорожать, в то время как продаваемая — дешеветь или не меняться в цене. Тогда время работает против вас.

Чаще всего продавец и сам не знает, во сколько может быть оценена его квартира. Выяснить приблизительную стоимость можно несколькими способами. Например, побродить по доскам объявлений в интернете и посмотреть, по какой цене выставляются на продажу аналогичные его квартире варианты.

Производя эти исследования запрашиваемых цен, необходимо понимать, что указанная в объявлениях стоимость — желаемая, фактическая — значительно ниже. Можно также пригласить профессионального оценщика или риэлтора.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Цена вторичного жилья зависит от множества факторов. К основным из них следует отнести техническое состояние квартиры, дома и местоположение. Кроме того, к примеру, недвижимость в Москве оценивается еще и в зависимости от близости к метро, транспортным развязкам и т.д. Большую роль играет окружающая инфраструктура и близость к центру города.

клиент вводит данные (заполняет предложенную форму) и получает результат. Как правило, основными параметрами квартиры для оценки, помимо адреса, являются количество комнат, общая, жилая и кухонная площади, этаж и этажность, материал стен, наличие балкона или лоджии, тип санузла.

Есть масса субъективных критериев, влияющих на принятия решений покупателями, и, соответственно, на стоимость. Они не всегда описываются в объявлениях и могут потому не входить в онлайн-оценку. Это — сторона окон и вид из них (двор или улица, перспектива), экология микрорайона, тишина, естественное освещение, высота потолков, ближайшее окружение, наличие и количество лифтов, статус дома и многие другие детали.

Определившись с примерной оценкой своей недвижимости, необходимо учитывать и рыночные факторы: спрос — предложение. Покупатель скорее всего начнет торговаться, и продавец должен быть к этому готов: ему стоит заранее определить для себя минимальную цену, которая его устроит.

Ответственность риэлтора при покупке квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке ситуация сложнее.

Итак, вы нашли идеальную квартиру и готовы приступить к оформлению документов.

Первым делом внимательно изучите правоустанавливающие документы на квартиру, сверьте данные в них с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько, и каждый из них должен дать согласие на сделку.

Все собственники должны быть дееспособными (можно попросить взять справку в психдиспансере). Если в квартире владеют долей несовершеннолетние, то для сделки потребуется согласие от местных органов опеки.

Минимальный пакет документов для самой сделки небольшой:

  • копии паспортов всех владельцев недвижимости;
  • свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
  • согласие от органов опеки (если собственниками квартиры или доли являются несовершеннолетние);
  • кадастровый и технический паспорта на квартиру.

Все документы должны быть в подлинном виде (копии не подойдут, даже если они нотариально заверены).

Не забудьте попросить у продавца справку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, так как задолженность перейдет на вас вместе с правом собственности. Имеет смысл запросить выписку из ЕГРН и удостовериться в том, что на квартиру нет обременений, она не является предметом спора, не выставлена на аукцион, не находится в залоге.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Главные признаки того, что продавец квартиры – мошенник

Если владелец состоит в браке, то для грамотно оформленной сделки нужно нотариальное оформленное согласие супруга или супруги на продажу или решение суда о разделе совместного имущества.

В России не существует единого реестра регистрации браков и разводов. На практике это значит, что если человек поменял паспорт (например, потерял предыдущий) и не поставил отметку о том, что он состоит в браке или находится в разводе, то вы никак не сможете это проверить.

Даже если запросить справку по месту регистрации, в ней будет указано лишь то, что человек не состоит в браке в этом районе этого города. Поэтому, если продавец не в браке, нужно добавить к документам его нотариально оформленное заявление об этом.

Если вы собираетесь приобрести вторичное жилье в ипотеку, то банк проверит не только вас, но и квартиру, на покупку которой вы намерены взять кредит. Квартира должна быть ликвидной, банку важно понимать, во что он вкладывается и сможет ли он получить обратно свои деньги, если кредитор окажется недобросовестным.

И еще один нюанс: если в выставленной на продажу квартире прописаны люди, то передавать деньги нужно лишь после того, как все они сделают постоянную регистрацию по новому адресу. Как правило, в этом случае платеж проводится через банковскую ячейку, в которой вы оставляете деньги, и они там блокируются до тех пор, пока не придет подтверждение, что все выписаны и квартира чиста.

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

image

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Уровень ответственности риэлтора и самого агентства недвижимости – это больной вопрос. Подобные компании обычно занимаются только поиском жилья и «состыковкой» покупателя с продавцом. Все остальное или вообще не выполняется, или выполняется между делом, что не гарантирует качества.

Собственно, именно для этого и нужны юристы. Они, сопровождая сделку, помогают решать или предвосхищать спорные вопросы, а сама процедура остается уже профессионалам из агентства. Примерный перечень того, что должна бы делать компания выглядит так:

  • Поиск подходящих объектов. При заключении договора клиент описывает, какое конкретно жилье он хочет получить в конечном итоге. Лучше всего, если детальное описание будет фигурировать в договоре или приложении к нему. Агентство через своих риелторов ищет подходящую квартиру в открытых источниках и в собственной базе. Собственно, именно внутренняя база продавцов/покупателей – это и есть одно из основных преимущество обращения в агентство. В ней бывает очень много интересных предложений, которых нет в общем доступе.
  • Поиск возможностей кредитования. Если клиент желает приобрести квартиру в кредит, то некоторые АН предлагают различные варианты. Обычно они сотрудничают с одним или несколькими банками и могут «выбить» более выгодные условия, чем если бы человек обратился в банк напрямую.
  • Осмотр недвижимости. Если подходящий объект найден, риелтор договаривается с продавцом и покупателем об осмотре. Нужно учитывать, что риелтору обычно важно продать квартиру как можно быстрее, потому он может умалчивать о различных потенциальных проблемах. Потому осмотр стоит производить очень внимательно, ни на кого не надеясь.
  • Переговоры с продавцом. Риелтор также должен брать на себя организацию переговоров между покупателем и продавцом. Обычно он может даже посоветовать что-либо, но как минимум, обязан договориться о том, как и когда будет происходить встреча.
  • Проверка жилья. Вот тот пункт, который выполняется очень редко или не очень качественно. Формально проверять жилье должен юрист. Если его в АН нет, то этим занимается риелтор. Он может не знать ключевых особенностей и важных факторов, на которые следует уделять внимание. Как следствие, такая проверка способна выявить лишь наиболее очевидные проблемы и нарушения.
  • Подготовка документации. Этим также должен заниматься юрист. Если договор и все необходимые документы для сделки по купле-продаже квартиры будет готовить риелтор, то все зависит от его опыта. Некоторые сотрудники АН отлично разбираются в своей работе и могут все сделать быстро и качественно. Но большинство может опускать не важные, с их точки зрения, детали и особенности. Впоследствии это может привести к серьезным проблемам и повышенным рискам для клиента.
Пример:У квартиры есть 3 собственника

. Во время всех переговоров с покупателем общался только один из владельцев. Документы на право собственности были проверены плохо и в результате договор купли-продажи заключается с нарушениями – со стороны владельцев выступает только 1 человек из 3 требуемых. В конечном итоге остальные два совладельца могут подать в суд и признать сделку недействительной.

Объявление должно работать

Что и как указывать в объявлении о своем намерении продать квартиру? Где лучше всего его разместить? Наиболее эффективно работают объявления, размещенные в популярном печатном издании (для Москвы и области это «Из рук в руки» или «Недвижимость и цены»), а также в интернете на порталах о недвижимости.

При размещении объявления на специализированном сайте, в большинстве случаев продавцу будет предложено заполнить предлагаемую форму, что существенно упрощает задачу. Лучше всего выбирать те сайты, где есть возможность прикрепления фотографии объекта продажи.

Визуальная информация воспринимается более эмоционально, поэтому, если снимок квартиры вызовет положительные эмоции, вероятность быстрой продажи возрастет. Правда, продавцу необходимо сделать или заказать такую фотографию, чтобы квартира (или ее часть) смотрелась действительно выигрышно.

Стоит помнить и о том, что объявление должно выгодно отличаться от аналогичных предложений. Можно указать какую-либо выгодную особенность квартиры, год постройки дома или состояние подъезда. В тексте объявления не стоит использовать негативно окрашенных фраз, например «Без посредников!

», даже если вы поначалу и не хотите с ними общаться. А вот то, что жилье продается напрямую от хозяина лучше всего написать — это привлечет к вам внимание. При размещении объявления в газете можно не копировать одно и то же из выпуска в выпуск, а немного видоизменять содержание.

Предлагаем ознакомиться:   Можно ли продать машину купленную через региональный материнский капитал

Продавец, публикуя под объявлением свой контактный телефон, должен быть готов к тому, что придется общаться не только с потенциальными покупателями, но и со «случайными» людьми. Размещая объявление о продаже, следует изучить и раздел о покупке жилья. Возможно, покупатель уже ждет звонка продавца.

Показ квартиры покупателю

От того впечатления, которое произведет на покупателя демонстрируемая ему квартира, зависит не только решение о покупке, но и ее окончательная стоимость.

О состоянии самой квартиры было сказано выше. Кроме этого, существуют такие мелочи, которые на первый взгляд кажутся несущественными, но оказывают влияние на результат. Так, показывая свою квартиру, стоит благожелательно, вежливо «провести экскурсию», не забывая обращать внимание клиента на ее преимущества.

Это может быть и произведенный недавно качественный ремонт, и удобное расположение комнат, и просторная кухня, и чудесный вид из окна. Можно отметить, что здесь замечательные соседи, что недалеко от дома есть парковая зона.

После осмотра квартиры продавец с покупателем договариваются о технических моментах предстоящей сделки: окончательной стоимости квартиры, получении продавцом задатка, оговариваются сроки заключения сделки.

Продаваемая квартира может оказаться далеко от места жительства продавца. Например, необходимо показывать недвижимость в Москве, а он находится на другом конце страны. В этом случае можно попросить кого-нибудь показать квартиру.

Обычно такую услугу можно заказать в агентстве недвижимости. Имейте также ввиду, что покупатели настороженно относятся к квартирам, продаваемым по доверенности — для них это повышенный риск. Поэтому, если есть возможность, то на сделке необходимо присутствовать лично.

Юрист или риэлтор?

К кому лучше обращаться, к юристу или риелтору? Однозначно ответить на данный вопрос сложно, так как выполняются разные обязанности. В идеале нужно обращаться к обоим. Причем, желательно чтобы эти люди были представителями разных компаний (исключает или минимизирует вероятность сговора).

Риелтор должен найти подходящее для клиента жилье и помочь в оформлении сделки. Юрист же проверяет документы, квартиру, подготавливает договор купли-продажи и так далее. Работая в связке, они могут решить практически все проблемы и исключить вероятность мошенничества любой из сторон.

Можно ли поменять риэлтора при покупке квартиры

Можно менять как риелтора, так и агентство недвижимости. Если само АН полностью устраивает клиента, но не устраивает работа риелтора, то можно потребовать от руководства компании заменить сотрудника для данной сделки. Причины обычно даже пояснять не нужно, достаточно пригрозить тем, что клиент расторгнет договор.

Обычно риелторов меняют в том случае, когда он не выполняет свои обязанности или делает это плохо. Как вариант, клиент с риелтором просто могли не сойтись во взглядах.

Менять же агентство целиком следует только тогда, когда оно действительно не выполняет свои обязательства.

Исходя из ст.450 ГК РФ, клиент может в одностороннем порядке расторгнуть договор практически в любой момент. Основаниями считаются следующие причины:

  • Услуги не предоставлены или предоставлены не в полном объеме.
  • Клиент уже приобрел недвижимость и больше не нуждается в услугах АН.
  • Клиент передумал покупать квартиру.

Последний пункт собственно и является универсальным обоснованием для расторжения договора. Следует учитывать, что все указанное выше должно фигурировать в договоре. Как вариант, может быть дана ссылка на статью законодательства.

Налогообложение

Указанная в договоре купли-продажи сумма не всегда соответствует фактической. Это связано с попыткой уменьшить «налог с продажи жилья» (на самом деле это налог с доходов физических лиц – НДФЛ). Поэтому в договоре нередко указывается сумма, существенно меньше реальной.

Чем это грозит продавцу? Кроме риска так и не получить полную стоимость (если передача «не засвеченной» части стоимости планируется отдельно), есть еще риск попасть в поле зрения налоговой инспекции, если информация о сделке станет известна, что чревато уже и санкциями, и возможным уголовным наказанием.

Кроме того, такой договор не выгоден покупателю и он вполне может отказаться от сделки. Во-первых, если декларируемая сумма сделки менее двух миллионов, то он не сможет получить весь налоговый вычет (о вычете будет далее).

Во-вторых, для него это риск, что в случае признания сделки не действительной (на это может быть много причин), он не сможет вернуть всю уплаченную им сумму. К тому же сама операция купли-продажи по суду может быть признана недействительной в силу ее мнимости по заявлению любого третьего лица — какой здравый человек на это пойдет?

Наша позиция в данном вопросе — необходимо соблюдать законы своей страны. К тому же, продавец в любом случае будет обязан подать декларацию о доходах за отчетный год в налоговую инспекцию с указанием суммы сделки, независимо от того, облагается этот доход по его мнению или нет. Поэтому давайте разберемся сколько и в каком случае придется заплатить государству.

Доходы физических лиц, резидентов Российской Федерации, облагаются по ставке 13% (п.1 ст. 224 НК РФ). Доходы не резидентов — по ставке 30%. Резидентом считается лицо, находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Резиденты НЕ ДЕКЛАРИРУЮТ (п. 2 ст. 228 и ст. 229 НК РФ) и НЕ УПЛАЧИВАЮТ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) налог с дохода, полученного от продажи квартиры (иной недвижимости), если она находится в собственности более трех лет.

Далее, Налоговый Кодекс РФ (ст. 220 НК РФ) предоставляет резидентам право на налоговый вычет, то есть на уменьшение налогооблагаемой базы, с которой и ведется расчет. Есть несколько вариантов вычетов, в зависимости от ситуации:

  • если квартира (или иная недвижимость) в собственности менее трех лет, то, по выбору налогоплательщика, ему может быть предложено два альтернативных варианта вычета — или вычет предоставляется в размере одного миллиона рублей, или в размере документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости (п.1 ст. 220 НК РФ),
  • вычет предоставляется один раз на сумму стоимости приобретаемого жилья, но не более двух миллионов рублей, плюс вычет предоставляется на размер выплат процентов по целевому кредиту на приобретение данного жилья безлимитно (пп.2. п.1 ст. 220 НУ РФ), причем этот совокупный вычет при невозможности его полного погашения в данном налоговом периоде, гасится постепенно в последующие. Право требования данного вычета бессрочно.

Если продавцов (и/или покупателей) недвижимости (сособственников) несколько, то вычет применяется пропорционально их долям или, в случае совместной собственности, по их договоренности.

Таким образом в большинстве случаев продавец не платит налог в силу того, что владеет квартирой продолжительный период времени. Если же срок владения менее 3 лет, то представляется возможным снизить налогооблагаемую базу на миллион, либо на три миллиона рублей и даже, с учетом возможных процентов, более, если одновременно приобретается другая недвижимость (например при альтернативной сделке).

Аванс при покупке квартиры

Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлтором

Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца.

Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше.

Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации. Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.

Категорически не рекомендуется выдавать аванс АН или, тем более, риелтору. Во-первых, клиент всегда может расторгнуть договор и получится, что выплаченные деньги будут потеряны (обычно аванс никогда не возвращается).

В подавляющем большинстве случаев, стоимость услуг компании напрямую зависит от цены квартиры. Процент варьируется от 3 до 9%, редко бывает выше или ниже. Зачастую эту сумму компания получает уже после того, как сделка будет закрыта. То есть, агентство будет заинтересовано в том, чтобы сделать все как можно быстрее.

Пример: Предположим, что квартира стоит 3 миллиона рублей, а АН запросило 5% за свои услуги. В такой ситуации, покупатель или продавец (зависит от договоренностей и того, кто именно обратился в компанию) будет обязан заплатить 150 тысяч рублей.

Оптимальный вариант покупки жилья – одновременное обращение в агентство недвижимости и в юридическую контору. Опытные специалисты на бесплатной консультации разберут все спорные моменты и важные особенности сделки. Они же могут сопровождать всю процедуру поиска и покупки жилья, благодаря чему можно минимизировать практически все существующие риски.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Как обезопасить себя от обмана при получении денег

Продавец, особенно, если он совершает сделку впервые, может опасаться обмана со стороны покупателя: вдруг подпишу договор, а денег не получу?

Оптимальным вариантом передачи денег является использование банковской ячейки. Схематически это выглядит так: покупатель и продавец идут в банк, и заключают специальный договор аренды ячейки с доступом «под условие».

Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлтором

Условием для доступа продавца является наличие ключа и договора купли-продажи с отметкой ФРС о регистрации прав. Условием для доступа покупателя является истечение оговоренного гарантированного периода доступа продавца, который как правило не менее 2 недель.

Затем стороны подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра, а оператор им выдает квитанцию с датой прибытия для получения результата. Через несколько дней они являются и либо получают на руки свои экземпляры, либо — мотивированный отказ в регистрации.

Согласно договоренности, первые две недели аренды доступ к ячейке возможен только для продавца при условии, если он предоставит банку свой зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и ключ. Если регистрация не состоялась и продавец в банк не явился, по истечении оговоренного срока открывается доступ для покупателя и он деньги забирает.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector