Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости – все нюансы

Понятие кадастровой оценки

Кадастровой стоимостью именуется оценочная сумма земельной территории, которую определяют уполномоченные государственные представители. Такие процессуальные правила были приняты 1 января 2016 года в Налоговом Кодексе РФ.

Утвержденная в бумагах кадастровая стоимость требуется для проведения многих операций с участком, как формой недвижимого имущества. Во время начала торгов на аукционах, стартовая цена равняется оценке в государственном реестре.

В случае, если на участке проводятся качественные изменения в благоустройстве, соответственно и растет значение кадастровой оценки. При продаже земельного надела за средства, превышающие государственную стоимость, ответственные органы не будут проявлять повышенный интерес.

Во время продажи земли, собственник участка должен заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если недвижимое имущество было приобретено после 1 января 2016 года, необходимо при формировании суммы налога учитывать кадастровую оценку.

Надо понимать нюансы кадастровой оценки

Надо понимать нюансы кадастровой оценки

При этом если указанная в договоре сумма сделки на 70% больше от государственной оценки, то налог рассчитывается на основе документа. Иначе, стоимость сделки игнорируется, а для начисления налога берут во внимание 70% от текущей государственной стоимости.

Распространен вариант когда кадастровая оценка земли не проводилась до момента совершения сделки, налог вычисляется из суммы, указанной в договоре. Государственная оценка земли может изменяться ежегодно.

Если субъект сделки с земельным имуществом предоставит документы подтверждающие факт завышения государственной оценки, возможно снижение кадастровой цены на законных обстоятельствах.

В случае, если собственник участка хочет продать землю государству по оценочной стоимости, как правило, она либо завышена или занижена и сильно отличается от рыночной цены.

Как время нахождения имущества в собственности влияет на размер налоговых выплат

Существует несколько случаев, где возможно освобождение от уплаты НДФЛ от продажи недвижимости. Право использования 3 – летнего периода для отказа характерен:

  • во время приватизации;

  • в случае наличия ренты;

  • при дарении участка членом семьи или родственником;

  • после вступления в силу наследства.

Получение земли по наследству

Если земля получена по наследству, то при продаже возможно освобождение от уплаты налога

В иных вариантах присвоения земельного участка, право на отсутствие от НДФЛ станет реальным лишь через 5 лет после приобретения права на территорию. Таким образом, если право собственности наступило в 2019 году то право на налоговые льготы станут доступны в 2021 году.

Субъект сделки может применить один из вариантов налогового имущественного вычета до наступления 5 летнего периода (3 летнего периода для вышеназванных категорий). Вычет может проявляться как выплата определенной суммы исходя из значения конкретного объекта, либо в эквиваленте произведенных затрат, при совершении торговой операции.

Любой доход, который имеет гражданин, облагается налогом. Деньги, которые этот гражданин получает от продажи собственной недвижимости – тоже доход. Соответственно, будь то проданные участок, дача, дом, комната или квартира, согласно законодательству РФ это всё объекты, с которых необходимо платить налог.

Для физлиц налогообложение от продажи квартиры (как и любой другой недвижимой собственности) составляет 13 % – НДФЛ. Его выплата является обязанностью продавца – бывшего собственника. Условием, обязывающим к выплате – владение ею менее 3 или 5 лет (данный срок зависит от времени покупки) и продажа по цене выше 1 млн. руб.

Налог платится не с фактической суммы, за которую был продан объект (его рыночной цены), а с суммы, зафиксированной в Кадастре. Финансовая нестабильность и другие факторы влияют таким образом, что КС может быть выше той цены, за которую реально продать собственность (и эта ситуация встречается повсеместно).

Предлагаем ознакомиться:   Незаконный захват земельного участка

Это означает, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости, приводит к тому, что продавец платит налог не с той суммы, которую он получил на руки, а с той, что определило государство. Где справедливость?

Если продать объект по цене ниже кадастровой стоимости нет возможности, то, следует предпринять шаги по пересмотру показателя КС и её снижению до уровня рыночной.

Начнём с того, что сумму налога, которую ему необходимо выплатить, продавец рассчитывает самостоятельно. И здесь два варианта.

Вариант 1: имущественный налоговый вычет, который составляет 1 миллион. Именно эта сумма не облагается налогом. То есть, сколько бы собственник не выручил денег за продажу своей недвижимости, от этой суммы вычитается 1 000 000,0 рублей, и налог рассчитывается уже от остатка.

Пример:

  • квартира куплена в 2016 году за 3 500 000,0
  • в 2017 продана за 4 500 000,0
  • налог рассчитывается следующим образом: 4 500 000х13%=520 000,0 рублей

Вариант 2: облагается налогом разница между стоимостью продажи и покупки. Продав квартиру, собственник может существенно сэкономить.

Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости – все нюансы

Пример:

  • квартира куплена в 2016 году за 3 500 000,0
  • в 2017 продана за 4 500 000,0
  • налог рассчитывается следующим образом: (4 500 000 — 3 500 000)х13%=130 000,0 рублей

Этим правом собственник может воспользоваться только 1 раз за календарный год.

На данный момент времени действуют 2 минимальных периода права собственности. Каждый из них оказывает влияние на размер налога. При продаже участков или квартир, которые были куплены:

  • до 01 января 2016 г. – 3 года;
  • после 01 января 2016 г. – 5 лет.

Льготы, позволяющие сократить до 3-х лет срок владения объектом, а затем продать его не оплачивая налога, составляют случаи, когда собственность была получена:

  • в наследство или по дарственной;
  • в результате передачи недвижимого имущества новому собственнику, который будет осуществлять пожизненное содержание бывшего собственника;
  • путём приватизации объекта.

В случае если наследство было открыто до 2016 г., а фактическое наследование состоялось уже после 01.01.2016, то принадлежность недвижимости новому владельцу устанавливается со дня смерти наследодателя и также отсчитывается и 3-х летний минимальный срок владения.

Если собственник получил имущество до 2016 г. и на момент продажи владел им меньше 5 лет, но больше 3, то НДФЛ от реализации подобных объектов не платится.

Легальная продажа земли ниже государственной стоимости

Законодательство РФ не ограничивает субъекта правовых отношений в продаже участка ниже кадастровой стоимости.

До реформы 2016 года, многие сделки между продавцом и покупателем проводились с минимизированными сумами в бумагах, с целью уменьшения налогового бремени. Тем не менее для проведения законной операции государство требует уплаты налога исходя из 70% кадастровой оценки.

Налоговая полиция может обратить внимание на сделки проведенные по сниженной стоимости. В случае, если обнаруживается попытка уменьшения суммы налога, субъект сделки будет вынуждены оплатить весь требуемый налог и пеню за факт махинации.

Налоговая полиция

Лучше не становиться объектом интереса налоговой полиции

Ввиду наличия обязательного налога по ставке от 70% от кадастровой оценки, продажа надела по стоимости ниже государственной цены невыгодна. Тем не менее, существуют способы позволяющие легально снизить налоговое обложение, после проведения торговых операций с недвижимостью.

С 2019 года вводится законодательная норма, по которой налоговый инспектор в обязательном порядке должен сверить сумму продажи с актуальной кадастровой стоимостью в обязательном порядке.

Предлагаем ознакомиться:   Обследование земельного участка под строительство

Если представитель государства обнаружит занижение цены, будет произведен перерасчет налога из 70% кадастровой суммы. Такие изменения касаются случаев продажи земельного участка после 1 января 2019 года.

Перерасчёт кадастровой стоимости

Перерасчёт может быть сделан в любую сторону

Нововведения 2016 года

Касаются случаев продажи земли, домов и квартир, их доли начиная с 01.01.2016.

По новым правилам, если собственник владеет недвижимостью непрерывно 5 лет, при её продаже он не платит налог с денег, полученных на руки. Ранее для этого достаточно было быть владельцем в течение 3-х лет.

Введённые изменения касаются того, что количество выплат НДФЛ с учётом КС после продажи недвижимого имущества существенно возрастает.

Когда имущество, например, квартира, получена в результате купли-продажи, дарения или наследования от лиц, не являющихся близкими членами семьи, участия в долевом строительстве, оформлена в собственность после вступления в силу поправок и продаётся до окончания минимального срока (5-ти лет), бывший собственник обязан выплатить НДФЛ в размере 13%, если же собственник не имеет российского гражданства, тогда она повышается до 30%.

Сумма, с которой исчисляется налог, составляет не менее 70 процентов от кадастровой стоимости. Если размер суммы продажи объекта меньше его КС, то налог все равно вычисляется с показателя его КС, что не позволяет искусственно занижать цену продаваемых объектов.

В таких ситуациях продавцу придется платить налоговую ставку слишком высокую, если кадастровая стоимость выше рыночной. Финансовый убыток делает такую продажу невыгодной. Если нет возможности продать объект выше 70 от кадастровой стоимости недвижимости, то можно и нужно её оспаривать.

Возможные последствия

На практике продажа ниже кадастровой стоимости не приносит выгоды ни одной из сторон – ни продавцу, ни покупателю. Снижение суммы договора не влияет на налоговую нагрузку, так как независимо от того, о какой сумме договорились будущий и нынешний владелец объекта недвижимости, вычет налога осуществляется с кадастровой оценки, умноженной на коэффициент 0,7.

Внесенные в налоговое обложение поправки коснулись и продажи земельных участков. Минимальная сумма, подлежащая налогообложению, составляет 70% от КС продаваемого объекта. В связи с этим продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости, становится актуальной для собственников.

Кадастровая стоимость не всегда неизменна

Это объясняется несовершенством кадастровой оценки, приводящей в ряде случаев к завышению КС продаваемого участка и превышения ею его рыночной цены, что в свою очередь делает невыгодным продавцу его реализацию.

Добиться пересмотра КС можно подав заявление в спецкомиссию, специализирующуюся на рассмотрении спорных кадастровых оценок. Другим способом оспорить завышенный показатель КС – ее рассмотрение в судебном порядке.

Добиться его снижения на законных основаниях вполне возможно, если представив документы, подтверждающие его завышение. Попытка же продать участок ниже кадастровой стоимости приведёт к тому, что при обнаружении данного факта налоговым инспектором, продавцу всё равно необходимо будет оплатить налог в полном объеме вместе с пеней.

При досрочной продаже недвижимой собственности, налог на доход определён на уровне 13% от 70% КС. Ее продажа по цене ниже КС приводит к убыткам, так как начисление НДФЛ в любом случае производится с учётом оценки объекта зафиксированной в Кадастре.

При обнаружении факта уплаты суммы меньше нормы, продавец будет вынужден доплатить недостающее. Помимо этого ему дополнительно может быть начислена пеня. Вероятность налоговой проверки увеличивается, если приобретение недвижимости происходило за счёт банковского займа.

Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости – все нюансы

Стоит ли рисковать каждый решает сам. Тем более, что завышенную КС можно снизить, обратившись с заявлением о её пересмотре. Проконсультировавшись в специализированной юрфирме, можно законным способом добиться снижения КС, соответственно, и суммы выплачиваемого налога от реализуемого имущества.

Особенности продажи кадастровой стоимости в 2019 году

С 1 января 2019 года входит в правовое действие №382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ». Таким образом, вошли в действия новые правила начисления налогов.

Предлагаем ознакомиться:   Ответственность сторон в договоре подряда

В случае, если лицо не использовало налоговый вычет ранее по имущественному праву, то в свидетельстве о продаже недвижимости необходимо указать реальную продажную собственность, если она не превышает 1 млн. рублей.

В таком варианте участник сделки избавляется от необходимости переводить налог. Если налог на вычет на цифру более 1 млн рублей был использован в целях вычисления суммы налога применяется 70% от значения минимальной стоимости по кадастру.

Налоговый вычет - возможность сэкономить

Если есть возможность, то надо воспользоваться налоговым вычетом

Во время кризисной ситуации цены на рынке недвижимого имущества падают, также снижается потребительская способность населения. Тем не менее кадастровая цена остается прежней, кроме того, зачастую такая стоимость неприемлемо большая. Причинами отличительного оценивания могут быть:

  • Игнорирование особенностей конкретного земельного участка, его координат, наличия трассы;

  • Понижение реальной стоимости участков;

  • Ошибки оценщиков во время ревизии;

  • Начало масштабных строительных работ, уменьшающих стоимость объекта.

Вопрос, можно ли продать участок ниже кадастровой стоимости, является особенно существенным при наличии строений на участке: домов, подсобных строений. В таком случае каждая отдельная постройка становится отдельным объектом правовых отношений и зачастую с разными сроками перехода в приватную собственность продавца.

Постройки на участке могут повлиять на размер налога

Постройки на участке могут повлиять на размер налога

Зачем такие сложности?

Всё просто: это позволяет снизить количество недобросовестных продавцов. Касается это тех случаев, когда продаваемая недвижимость, будь то участок или жилой объект, была приобретена позже 01 января 2016 г.

Её суть заключается в том, что проводится сверка суммы продажи с его показателем КС, зафиксированном в справочнике Кадастровой палаты. Если она меньше, то будет произведено доначисление налога. Данная сумма будет рассчитываться от 70% КС объекта. Как действует этот механизм, демонстрирует такой пример.

В договоре продавец указывает сумму продажи собственности в размере миллиона рублей. Как известно, данная сумма не облагается налогом. Если при проверке обнаруживается несоответствие между данной суммой и КС этого объекта, то производится дополнительное начисление налога.

Составление кадастровой стоимости

Порядок присвоения кадастровой цены территории подробно регламентирована нормативно-правовыми актами, на основе которых государственные органы осуществляют оценку. Такая операция должна осуществляться каждые 5 лет. В основе оценки лежит классификация земель и целевое назначение конкретного участка.

Единицей измерения, которой осуществляется определение кадастрового значения утвержден удельный показатель кадастровой стоимости на один квадратный метр. Такая мера измерения переопределяется для нового кадастрового квартала.

Значение по государственному кадастру получают путем умножения площади надела на удельную величину по кадастровой цене, для конкретного вида разрешенного использования. В случае если разрешены несколько вариантов деятельности, для исчисления выбирается удельный показатель с наибольшей цифрой.

https://www.youtube.com/watch?v=vjXu9Gajg5o

На кадастровую оценку государственными представителями влияют следующие факторы:

  1. Вид использования;

  2. Общая площадь территории;

  3. Наличие коммуникаций;

  4. Месторасположение территории;

  5. Уровень развития территории, в пределах которых расположена земля;

  6. Средняя стоимость площади в районе размещения;

  7. Присутствие строений.

Коротко о главном

Вышеуказанная информация показывает, что продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости возможна. Рекомендуется, прежде всего, беспокоиться о легальности такого приема. Следует беспрекословно выполнять все требования налогового законодательства и оплатить налог исходя из минимальной кадастровой цены в эквиваленте 0,7 от цифры в государственном реестре.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector