Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-71-06 (доб. 112, бесплатно)

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Какие налоги должны выплачиваться при продаже жилья

Все владельцы жилья, желающие его продать, подразделены на:

  • тех, кто является владельцем недвижимости после 1.1.2016 года;
  • тех, кто владел имуществом до 1.1.2016 года.

Полностью освобождены от налогового обременения лица, которые владеют жильем более трех лет и купили его до первого января 2016 года. Даже если при совершении договора купли-продажи получены большие дивиденды, никакому налогообложению для физических лиц она не подлежит. Сроком, когда гражданин начал владеть недвижимостью, считается заключение договора на обладание собственностью и исчисляется он в месяцах.

1-й год – с сентября 2013 по август 2014 года;

2-й год – с сентября 2014 по август 2015 года;

3-й год – с сентября 2015 по август 2016 года;

4-й год – с сентября 2016 по ноябрь 2016 года.

В соответствии с законодательством, если жильем квартирою владели не менее трех лет, то его продажа не подлежит налогообложению. Жилье было в полноправном пользовании Иванова 38 месяцев, поэтому ему нет надобности в выплате 13 процентов.

А вот если бы Иванов реализовал квартиру в летние месяцы 2016 года, то срок владения жильем был бы меньше допустимого значения, и он обязан в этом случае выполнить свои обязательства и заплатить требуемые тринадцать процентов.

При этом необходимо знать, что недвижимость, купленная после 1 января 2016 года, подпадает под другие параграфы Налогового кодекса. На жилье, купленное после этой даты, должен быть уплачен налог на продажу, так как срок в 36 месяцев увеличен до 60 месяцев. Поэтому правообладатель может выставить на продажу жилье без налогообложения только после срока 5 лет в собственности, который ничем не прерывался.

Но и в этих обстоятельствах российские законы предполагают привилегии некоторым владельцам недвижимости. Так, 36-месячный срок обладания жильем будет сохранен в следующих случаях:

  • владеть квартирой собственник начал с момента приватизации;
  • недвижимость получена при заключении договора пожизненной ренты с иждивенцем;
  • жилье досталось по наследству;
  • недвижимость была подарена родственниками.

В действующих законах четко очерчено понятие родственников, которые подарили недвижимость или ее доли, не подлежащие в последующем налоговым сборам. К ним принадлежат:

  • мать, отец и их дочери и сыновья;
  • бабушки и дедушки и их внуки;
  • братья и сестры.

При этом братские и сестринские отношения могут заключаться как по общим матери и отцу, так и по отдельным родителям.

Например: Петровой М. А. была завещана квартира, проживавшим в одиночестве соседом, за ним она осуществляла уход последние три года. Никаких документов, подтверждающих это, они не заключали. Все было совершенно неофициально. Какой налог с продажи жилья должна выплатить Петрова после того, как будет владеть ей три года?

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Петрова должна будет выплатить полностью весь подоходный налог, потому что они с соседом не были родственниками, и не было заключено контракта пожизненной ренты с иждивением. Поэтому Петровой выгоднее продать жилье после не менее 5 лет непрерывного владения, потому как при таких условиях нет нужды в выплате сбора.

— заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ;

— заплатить налог на доходы от продажи (13 % от стоимости продажи).

В соответствии с Налоговым кодексом РФ продавец может уменьшить размер налога, воспользовавшись налоговым вычетом. Подробную информацию о вычетах можно узнать в районной налоговой инспекции.

Одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры (или другого жилья) является вопрос о том, как не платить или хотя бы уменьшить подоходный налог от ее продажи. В данной статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать налога или минимизировать его.

Если квартира находилась в Вашей собственности больше минимального срока, то Вы полностью освобождены от налога при ее продаже, а также от необходимости подавать декларацию 3-НДФЛ (п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ, Письмо Минфина России от 14.01.2015 № 03-04-05/146). При этом минимальный срок владения зависит от того, когда Вами было приобретено жилье, а также каким образом.

Если Вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то вне зависимости от того, каким способом она была приобретена, минимальный срок владения составит три года.

Пример: В январе 2013 года Чехов А.П. приобрел квартиру по договору купли-продажи. В августе 2017 года он продал эту квартиру. Поскольку квартира была приобретена до 1 января 2016 года и на момент продажи находилась в собственности владельца более трех лет, то Чехову А.П. не нужно платить налог 13% с продажи квартиры, а также подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Пример: В начале 2016 года Симонов К.М. получил в наследство от родителей квартиру в Москве. Он планирует продать указанную квартиру в конце 2019 года. Поскольку жилье получено Симоновым после 1 января 2016 года в наследство от близких родственников и на момент продажи будет находиться в собственности более трех лет, ему не нужно будет платить налог при продаже этой квартиры.

В конце 2019 года обстоятельства вынуждают Серову В.В. продать этот дом. Так как жилье было приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи и на момент продажи будет находиться в собственности Серовой менее пяти лет, в 2020 году ей нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган и до 15 июля 2020 года заплатить налог по доходу от продажи дома.

Более подробно вопрос определения минимального срока владения рассмотрен в наших статьях: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога? и С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?.

Согласно пп.2 п.2 ст.220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.

Пример: Мотыльков М.М. купил в 2015 году квартиру за 2 млн.руб., а в 2016 году он продал ее за 1.8 млн.руб. Так как стоимость квартиры при продаже была меньше стоимости покупки, налог Мотылькову платить не нужно. Однако он обязан подать декларацию в налоговый орган с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке жилья.

Обратите внимание: Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по цене ниже, чем 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога с продажи жилья доход будет учитываться в размере 70% от кадастровой цены. Подробнее: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость.

Если документы, подтверждающие расходы при покупке были утеряны, — не расстраивайтесь. Всегда можно попробовать восстановить их: копии договора можно запросить в кадастровой службе (где они регистрировались), платежные документы часто можно восстановить в банке.

Если Вы не можете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки (например, квартира была получена в наследство), или Ваши расходы на покупку были менее 1 млн.руб., то Вам определенно стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/земли в размере до 1 млн.руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

Пример: Стрелочников С.С. получил в наследство квартиру и сразу же решил ее продать за 3 млн.руб. Стрелочников вправе применить стандартный вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб. Соответственно, ему нужно будет заплатить налог в размере (3 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 260 тыс.руб.

Однако, важно обратить внимание на несколько существенных моментов, связанных с использованием стандартного вычета:

  1. Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по стоимости ниже, чем 70% от кадастровой цены объекта, то для расчета подоходного налога доход от продажи этого жилья будет рассчитан в размере 70% от кадастровой стоимости. Подробнее: Налог и кадастровая стоимость.
  2. Для каждого объекта жилья Вы можете применить только один из вычетов: стандартный вычет или вычет по расходам на покупку. Применить оба этих вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254@).Пример: В 2015 году Жуков Ж.Ж. купил комнату за 1.5 млн.руб. В 2016 году он ее продал за 2 млн.руб. Жуков Ж.Ж. должен выбрать каким из видов вычета ему воспользоваться: — он может уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры (1.5 млн.руб.); — он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб.;
    В данном случае Жукову Ж.Ж. выгоднее воспользоваться вычетом по расходам, так как он больше.
  3. Один миллион рублей — это максимальный суммарный стандартный вычет на все объекты жилья/земли, проданные в одном календарном году (даже если Вы продали несколько квартир в течение одного года, то максимальная сумма стандартного вычета не сможет превысить 1 000 000 руб.).Пример: Червяков А.А. получил в наследство две квартиры и продал их по 2 млн.руб. каждую. Червяков вправе уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн.руб., но не имеет права применить вычет 1 млн.руб. к каждой из квартир. Соответственно, Червяков А.А. должен будет заплатить налог в размере (2 х 2 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 390 тыс.руб.
  4. При продаже жилья, находящегося в общей собственности, по одному договору стандартный вычет распределяется на всех владельцев (Письмо МинФина России №03-04-05/36856 от 24 июня 2016 года).Пример: Супруги Ивановы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности (по ½ у каждого супруга), за 1 500 000 руб (квартира была в собственности менее трех лет). При заполнении деклараций 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) — 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.
Предлагаем ознакомиться:   Как выписать отказавшегося от приватизации

Когда требуется платить налог

Часто доверчивые граждане предпочитают полагаться на недостоверную, полученную из случайных источников, информацию, чем на конкретные положения и требования законов. Впоследствии размер налога при неправильном оформлении может возрасти и повлечь за собой лишние проблемы.

С юридической точки зрения продажа особняка, дачного участка, квартиры или дома (доли недвижимости) – стандартная сделка, ведущая к получению дохода. С него потребуется отдать в пользу государственной налоговой службы около 13 %.

Цифра эта приблизительная, поскольку должны быть учтены все факторы:

  • состояние жилья (первичное, вторичное);
  • наличие у резидента права на льготы;
  • детальные обстоятельства получения квартиры.

Налоговый Кодекс дает однозначный ответ на вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры – да. Но есть некоторые оговорки. Точкой отсчета для налогообложения является дата 01 января 2016 года.

По этому признаку все собственники разделяются на 2 группы:

  1. вступившие в право собственности до этой даты;
  2. ставшие владельцами после нее.

Первые налоговым законодательством рассматриваются стандартно: подразумевается, что жилью уже не менее 3 лет, поэтому новый владелец без проблем может повторно продать квартиру и ничего не платить в казну. Размер суммы, полученной при продаже, никоим образом на это не влияет.

Во втором случае, чтобы сэкономить на налоге, новый хозяин должен ждать как минимум 3 года (иногда дольше). Исключение составят ситуации, когда жилплощадь была получена в результате: приватизации, по договору пожизненной ренты, наследования или дарения (от близких родственников).

Важно! Квартира, подаренная неблизкими родственниками (тестем невестке), унаследованная по итогам развода супругов, может быть продана на льготных условиях, без уплаты налога, по прошествии 5 лет. Это бесплатный совет, как не платить налог с продажи квартиры.

Как уже говорилось, решающим фактором в определении, какой налог с продажи квартиры, будет не столько сумма продажи, сколько продолжительность пребывания жилья в собственности у владельца. Со «старыми» квартирами все просто; с теми же, которые числятся за хозяином меньше 3 лет, закон ориентируется на показатель разницы между ценой, уплаченной при покупке, и продажной стоимостью.

Если она до 1 миллиона рублей и менее – налог не взимается. Если разница равна и превышает миллион, то придется отчитываться перед налоговой и вносить данные в ежегодную декларацию. Поэтому нечистые на руку продавцы, осведомленные об этих условиях, стремятся любыми способами занизить официально документируемую сумму сделки, только чтобы не платить налог.

Во-первых, это ситуации, когда желаемая к получению прибыль укладывается в показатель 1 миллиона рублей. Во-вторых, это недвижимость с так называемого «вторичного» рынка жилья. Чаще всего ее возраст составляет 3 и более лет, а налог с продажи такой квартиры не предусматривается.

В-третьих, это особняки, квартиры и дачные участки, полученные новым владельцем не после покупки, а в результате унаследования. Это обстоятельство снимает любые ограничения касательно срока пребывания недвижимости во владении. Нужно только, чтобы права эти были законными: к сожалению, бывают случаи, когда мошенники убеждают незнакомых людей подарить им свои квартиры, а потом выставляют их на продажу.

Даритель и одариваемый должны нотариально оформить свою сделку, заключив договор: только тогда данная процедура не вызовет пристального интереса у налоговой службы и правоохранительных органов. В-четвертых, как утверждают некоторые источники, от уплаты налога освобождаются квартиры, полученные в жилищных кооперативах.

А вот пенсионеры, вопреки расхожему мнению, при продаже недвижимости (а значит, получении дополнительного дохода) льгот не имеют. На них распространяются общие правила налогообложения.

Когда все продают недвижимость, то пугаются, что им придётся заплатить 13% от полученного дохода. Но не забываем логику расчета любого налога: это ставка умноженная на налогооблагаемую базу.

Налогооблагаемая база – это всегда разница между полученными доходами и понесенными расходами. Следуя такой логике, логичным является то, что налог с продажи квартиры необходимо заплатить не с размера полученного дохода, а с величины полученной прибыли.

Именно поэтому всегда необходимы документы, где указана стоимость приобретенного жилья. В таком случае налогоплательщик должен в декларации указать сумму приобретения и сумму продажи, а потом из разницы между показателями рассчитать налог.Но что делать, если таких документов нет, ведь не вся недвижимость приобретается на рынке? Есть варианты, когда квартира переходит по наследству, получается в дар и т.д. В таком случае работает налоговый вычет. И это всегда нужно знать.

Налоговый вычет – это установленный размер средств, на который налогоплательщик имеет право уменьшить размер полученного при продаже недвижимости дохода. Для квартир, которые достались в дар, применяется налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей.

По поводу налогового вычета необходимо знать, что его можно применять неограниченного количество раз, но в течение всей жизни. Если речь идет об одном календарном годе, то тогда не более 1 раза.

При продаже жилья, находящегося в собственности менее 3 лет (приобретение недвижимости состоялось до 1.1.2016 года).

При сделке купли-продажи недвижимости, находящейся в собственности меньше, чем пять лет (после 1.1.2016 года).

Суммы, которые требуется выплатить, собственник квартиры в собственности подсчитывает сам. Он может при подсчетах применить вычет налога при покупке квартиры и предоставить данные, связанные с постройкой и выкупом недвижимости.

Например: Кулибина Л. П. приобрела жилье в 2014 году. У нее есть в наличии вся документация на собственность: договор купли, расписка продающей стороны в получении наличных, выписка со счета в банке о взятии 3 млн. рублей. Кадастровая стоимость жилья на начало 2016 года – 3 млн. 500 тыс. рублей. Осенью 2016 года Кулибина реализовала эту недвижимость за 4 млн. рублей.

В соответствии с этим, налоговый вычет при продаже высчитывается так: 4 млн. – 1 млн. = 3 млн. х 0,13 = 390 тыс. рублей. Это и есть сбор, который должен быть уплачен – 390 тыс. рублей.

Если сумма рассчитывается с учетом ранних затрат: 4 млн. – 3 млн. = 1 млн. х 0,13 = 130 тыс. рублей – это сбор за продажу квартиры, находящейся менее 36 месяцев в собственности.

Для Кулибиной намного выгоднее погасить сумму налога не по первому варианту – 390 тыс. рублей, а по второму варианту, с учетом произведенных затрат, то есть 130 тыс. рублей. Применять два этих способа одновременно нельзя.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, продавец, который владеет недвижимостью менее минимального срока, может уменьшить доходы от продажи квартиры. Если вы купили квартиру (а не получили её в дар или наследство) и у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы при покупке, то вы должны заплатить налог (13 %) только с разницы между ценой продажи и покупки.

Если жильё приобретено после 1 января 2016 года и продано по цене ниже 70 % кадастровой стоимости, то для расчёта налога с продажи жилья доход будет учитываться в размере 70 % от кадастровой цены.

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если по итогам подачи декларации вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

Если вы не подали декларацию, то по статье 119 Налогового кодекса РФ («Непредставление налоговой декларации») вам грозит штраф в размере 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (начиная с 1 мая), но не более 30 % от общей суммы.

Если вы не подали декларацию, а также не заплатили налог до 15 июля, то вам грозит штраф в размере 20 % от суммы налога по статье 122 Налогового кодекса РФ.

Предлагаем ознакомиться:   Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку

Если вы в нужный срок подали декларацию 3-НДФЛ, но не заплатили вовремя (до 15 июля) налог, то вам грозит пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый просроченный день уплаты налога.

Если вы не подали в срок «нулевую декларацию» (декларацию, в которой вычеты полностью покрыли ваш доход), то вам грозит штраф в 1000 рублей (ст. 119 НК РФ).

Владельцы дач и дачных участков сталкиваются с проблемой – как понять изменения в налоговом законодательстве – надо платить налог при продаже и купле дачи или нет. Этот вопрос волнует не только дачников, но и владельцев другой недвижимости.

Чтобы разобраться в этом вопросе, нужно прояснить некоторые установки в законе:

  1. 2018 год – последний, когда еще можно пройти приватизацию.
  2. Каждый собственник земельного участка должен разграничить свою территорию (пройти межевание).
  3. Нужно зарегистрировать свою недвижимость в ЕГРН.

Это все вы должны сделать в течение 2018 года.

Налогообложение резидента и нерезидента в нашей стране кардинально отличается.

Как высчитать налог

Для того чтобы понять, как рассчитать предстоящий сбор, нужно учитывать следующие обстоятельства:

  1. Каким образом была получена облагающаяся недвижимость.
  2. Дата, когда было заключено владение собственности (до 2016 года или позже).
  3. Кадастровая оценка жилья.

Например: Астапенко Ирина Викторовна приобрела жилье в декабре 2015 года за 1 млн. 200 тыс. рублей. Через 12 месяцев она задумала ее выставить на продажу и купить жилье в деревне. Кретов Денис Владимирович предложил купить у нее недвижимость за 1 млн. 500 тыс. рублей, но при оформлении сделки указать другую цену – 1 000 000 рублей.

Да, на самом деле, в налоговом законодательстве указана сумма в 1 млн. рублей и менее, которая не облагаются сбором. Это сделано для облегчения исполнения налоговых обязательств. Но при принятии условий Кретова Ирина Викторовна нарушает закон, также такие операции Уголовным кодексом могут быть истолкованы как мошеннические действия. За это последуют санкции со стороны правоохранительных органов.

Покажем два примера расчетов налогов: по условиям, которые предложил Кретов и по действующему кодексу.

При указанной сумме сделки в 1 млн. рублей, сбор исчисляется следующим способом: 1 млн. – 1 млн. = 0. Никаких дивидендов от продажи недвижимости по факту нет, значит, нет и уплаты налога при продаже квартиры. Но так как квартира была во владении меньше, чем три года, то Астапенко должна оформить и предоставить в налоговую инспекцию справку 3 НДФЛ.

В инспектирующих органах быстро выяснят, что кадастровая цена собственности – 2 млн. 100 тыс. рублей и посчитают сбор в соответствии с этими цифрами. То есть кадастровую цену перемножат с понижающим коэффициентом – 2 млн. 100 тыс. рублей х 0,7 = 1 млн. 470 тыс. рублей. Это и будут реальные дивиденды от реализации квартиры.

Если Астапенко выплатит налог по действующему законодательству: 1 млн. 500 тыс. – 1 млн. = 500 тыс. х 0,13 = 65 тыс. рублей, то сумма будет намного меньше и никаких наказаний не последует.

Операции с долями недвижимости

Существует еще один любопытный нюанс. В большинстве случаев подразумевается, что жилплощадь принадлежит владельцу целиком: тогда действует указанное выше правило 3 лет, и беспокоиться не о чем.

Но иногда случаются купля-продажа так называемой долевой собственности. Это: коммуналки, дома, право владения которыми распределено между несколькими людьми (например, наследниками), и тому подобное. В такой ситуации «возраст» квартиры рассчитывается по первой полученной доле. Операции со своей частью требуют обязательного согласования с остальными совладельцами (соседями, родственниками): они уведомляются о предстоящей сделке в установленном порядке.

Причем, следует знать, что единицами измерения доли являются не общепринятые квадратные метры, а процент от общей площади недвижимости. Законодательно право владения таким имуществом регулируется статьями 244-259 ГК РФ.

Внимание! Приоритетом при купле или продаже части жилья пользуются собственники (предоставившие документальное подтверждение своего права владения), а не жильцы, даже если они проживают в нем длительный срок. Это разные категории с точки зрения законодательства, не нужно их путать.

Налог за продажу доли квартиры менее 3 лет составляет все те же 13 %. Данное условие действует, если субъект хочет получить при сделке сумму большую, чем была им вложена первоначально. Оплату можно произвести, получив стандартное извещение из территориального управления налоговой службы, в котором зарегистрирован владелец.

Сразу отметим, что обычные граждане, которые реализовали квартиры, по логике должны получить от такой сделки доход.

По Налоговому Кодексу получаемый доход граждан облагается соответствующими налогами, которые должны быть уплачены в бюджет.

Поэтому можно предположить, что каждый человек после продажи своего имущества должен в казну заплатить некую сумму средств.Такое предположение оправдано, поскольку по НК каждое физическое лицо должно уплатить государству 13% от полученного дохода. И нет разницы, какой размер прибыли был получен: 100 тыс.

Напоминаем, что резидент – это то физическое лицо, которое находится на территории России более 183 дней. Так вот для резидентов действует известная всем ставка 13%, а для нерезидентов ставка увеличивается до 30%.

Другое дело, что вот просто так взять и рассчитать самостоятельно сумму налога нельзя. Вернее расчет провести можно, только оплатить нужно на основании утвержденного Фискальной налоговой службой документа. И таким документом в данном случае является налоговая декларация. Форма налоговой декларация представлена на официальном сайте ФНС.

Многие люди считают, что они могут уклониться от уплаты такого платежа. По их мнению, никто кроме них не может знать о том, какой размер дохода был получен во время реализации дохода. Следовательно, если нет точной суммы, то нет и точного размера обязательства. Сумму налога можно занизить.Но, отметим сразу, что это абсолютное заблуждение.

ФНС все равно рано или поздно узнает о сделке. И сейчас объясним почему. После заключение договора купли-продажи переходит право собственности на недвижимость, следовательно, осуществляется новая запись в государственном реестре. И вот именно оттуда и поступит первичная информация в ФНС.Конечно, государственный реестр при смене права собственности не обладает информацией о стоимости недвижимости, поэтому ФНС не может самостоятельно рассчитать размер налога.

Вот именно после того, как покупатель обратиться в ФНС за вычетом, налоговая начинает активно выслеживать продавца и начислять ему штраф в случае его уклонения от уплаты налога.

Но налогоплательщики прекрасно знают свои права и обязанности, поэтому изначально пытаются договориться с покупателем о фиктивном занижении стоимости. Получается, что продавец изначально снижает стоимость квартиры на величину возможного налогового вычета, а покупатель соглашается подписать договор со стоимостью, которая намного ниже реальной. И все бы хорошо, если бы не нововведение в законодательстве.

Теперь есть норма, которая устанавливает минимальную стоимость продажи. В соответствие с Налоговым Кодексом продать квартиру или дом ниже 70% от кадастровой стоимости, установленной на начало отчетного года, нельзя.

С 1 января 2016 года вступили в силу новые правила налогообложения дохода от продажи недвижимости (изменения введены Федеральным Законом №382-ФЗ от 29.11.2014). Далее в этой статье мы рассмотрим ключевые изменения, а также вопрос о том, кого эти изменения коснутся, а кого нет.

Во всех остальных случаях (например, если Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи) минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет 5 лет.

Более подробная информация с примерами представлена в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?.

До 1 января 2016 года в целях налогообложения доход, полученный при продаже недвижимости, считался исходя из стоимости, указанной в договоре. С 1 января 2016 года если Вы продаете недвижимость по стоимости ниже 70% кадастровой цены, то в целях налогообложения доходом, полученным от продажи этого объекта, признается 70% от кадастровой стоимости.

Более подробную информацию с примерами Вы можете найти в нашей статье: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость.

Согласно п.3 ст.4 №328-ФЗ от 29.11.2014 года новые правила, которые мы рассмотрели выше, применяются только для недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Для недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года, применяются старые правила налогообложения: минимальный срок владения — 3 года, кадастровая стоимость объекта не учитывается при расчете НДФЛ.

Применив стандартный вычет при продаже недвижимости в 1 млн. Филин должен будет заплатить налог в размере 65 000 руб.

Пример: в 2017 году Щукин И.И. получил в дар квартиру. В этом же году он её продал за 2 млн. 5 млн.

Поскольку Щукин стал собственником жилья в 2017 году, при его продаже налог будет рассчитываться с учетом кадастровой стоимости. Жилье было продано по цене ниже чем 70% от его кадастровой стоимости (2 млн. 5 млн. 0,7), поэтому налог с дохода от продажи составит 325 000 руб.

С сайта: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/izmeneniya-2016/

При продаже любого имущества, находящегося в собственности гражданина менее 3 лет, сумма, полученная от такой продажи, образует доход, облагаемый подоходным налогом.

Предлагаем ознакомиться:   Трехсторонний договор перевода долга с участием кредитора

Срок сдачи декларации – до 30 апреля года, который следует за годом совершения сделки по продаже.

Обязанность по сдаче декларации 3-НДФЛ возникает в том случае, когда собственник имущества, перед тем как его продать, владел им на праве собственности менее 3 лет.

В этом случае он обязан заплатить налог на продажу недвижимости менее 3 лет, Если срок владения составляет 3 года и более, то декларировать доход от продажи не надо и не надо платить НДФЛ. Налог необходимо заплатить с любой недвижимости, включая, налог с продажи дома, квартиры, земельного участка или дачи.

Например, квартира с 1993 года находилась в общей совместной собственности семьи из четырех человек. После смерти одного из собственников в 2002 году его доля, после выделения долей, перешла по наследству к бабушке налогоплательщика, которая стала собственником 1/2 доли в праве собственности на квартиру.

Каков порядок уплаты НДФЛ в данной ситуации? Как определить срок владения имуществом?

Изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество (основание – ст.

235 ГК РФ). При этом на основании ст. 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

Для уплата налога при продаже недвижимости необходимо его рассчитать, заполнив налоговую декларацию 3-НДФЛ в удобном мастере » Мои Декларации». На каждом шаге заполнения вам будут доступны консультации наших налоговых экспертов.

В случае, когда гражданин собирается декларировать доход от продажи имущества, ему важно доказать и подтвердить сам факт получения дохода. Для этого к самой декларации надо приложить копию договора продажи или расписку о получении денежных средств.

Ставка налога

Стандартный показатель налога от продажи квартиры зависит от 2 критериев:

  1. продолжительности владения жильем нового хозяина;
  2. сумма, уплаченная при продаже недвижимости.

При этом основной акцент делается на разнице между стоимостью жилплощади, при покупке новым владельцем, и ценой, за которую хотят ее повторно реализовать (она будет фигурировать в договоре на куплю-продажу). Именно от этой цифры зависит, какой налог при продаже квартиры будет уплачен.

Как обычно, отчетным периодом за полученные доходы являются 4 месяца последующего года (до 30 апреля). А избежать этой процедуры не удастся по одной простой причине: в Росреестре четко зафиксирована смена права собственности, поэтому любые задержки или проволочки могут быть расценены, как попытка уклонения от уплаты налога.

Единственный нюанс – только покупатель и продавец осведомлены, когда (и как) должны быть переданы деньги: сразу же, наличными, с оплатой банковского счета, отсрочкой платежа, частями в течение определенного периода времени. В случае необходимости уточнить детали помогут расписка о получении денег продавцом, выписка из банка о перечислении и тому подобное. А стандартная ставка составляет 13 % для резидентов РФ и порядка 30 % – для лиц, не являющихся ими.

Декларация 3 НДФЛ

У каждого налогооблагаемого периода есть строго установленный срок, в течение которого налогоплательщик должен отчитаться по своим обязательствам. Если говорить о данном налоге, то физическое лицо обязано отчитаться не в том году, в котором получило доход, а в следующем. При этом установлен предельный срок подачи декларации — до 30 апреля следующего года. Если последний день будет выходным или праздничным, то предельный срок переносится на следующий рабочий день.

Перед оплатой сбора нужно составить декларацию 3 НДФЛ. А перед ее подготовкой следует проверить, правильны ли все расчеты по действующему налоговому законодательству РФ.

Сверить все можно на примере продажи недвижимости Кулибиной Л. П.:

  1. Продавец владеет квартирой меньше трех лет, значит, налог выплачивать не нужно.
  2. Вся документация на расходы у Кулибиной есть, она может предоставить ее в налоговую инспекцию, поэтому сумма может рассчитываться по расходам.
  3. При сделке купли-продажи собственность была продана за сумму, превышающую кадастровую стоимость, с использованием понижающего коэффициента (3 млн. 500 тыс. х 0,7 = 2 млн. 450 тыс. рублей), значит, расчет налога произведен правильно.

Декларацию необходимо сдать в указанные сроки, если этого не сделать, то может наступить наказание от налоговых структур. За каждый просроченный месяц после 30 апреля платится штраф, составляющий пять процентов от невыплаченного налога. Если принять во внимание то, что суммы от проданной недвижимости состоят из нескольких нулей, штрафы тоже будут большими.

При составлении декларации нужно внимательно указывать все данные, а также предоставлять все копии подтвердительных документов. Если в справке 3 НДФЛ будут найдены недостоверные сведения, указанные владельцем собственности, то налоговая инспекция может отказать в льготах при расчете декларации.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Специалисты дают следующий совет по определению подоходного налога с продажи квартиры: из продажной стоимости вычесть стоимость покупки, и полученную разницу умножить на 0,13. Точно такой же ставкой облагается заработная плата. Это вполне закономерно, поскольку любые сделки, связанные с денежными средствами, налоговым законодательством рассматриваются, как получение дохода.

Уменьшить размер налогов при продаже квартиры, не вступая в конфликты с законом, допускается, дождавшись наступления срока владения в 3 года: тогда его можно будет не платить вообще.

Внимание! Но если жилплощадь перешла во владение в результате дарения неблизким родственником (а также после развода), срок льготного периода увеличивается до 5 лет.

(Доход от продажи квартиры — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) х 13% = Сумма налога

Доходом считают продажную стоимость квартиры, которая указана в договоре купли-продажи и вашей расписке о получении денег с покупателя квартиры. Причем доход возникает у вас в том году, в котором вы фактически получили деньги от покупателя. Дата заключения договора и регистрации сделки в Росреестре не имеет значения.

Например, договор купли-продажи заключен в 2018 году, а деньги от покупателя вы получили лишь в 2019 году. Доход считается полученным в 2019 году. И еще раз подчеркнем. По квартирам, полученным в собственность до 2016 года, кадастровая стоимость в расчете налога НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ. В расчете участвует только договорная продажная цена квартиры.

Про суммы уменьшающие доход (вычет или расходы) читаем дальше.

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как он работает смотрите по ссылке.

Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо .

ПримерИванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать. Квартира получена в собственность до 2016 года. Поэтому доходом, облагаемым налогом, считают продажную, а не кадастровую цену квартиры.

Ситуация 1Продажная стоимость квартиры равна 3 400 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

Ситуация 2Продажная стоимость квартиры равна 950 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

Ситуация 3Продажная стоимость квартиры равна 1 000 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Следовательно он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.———————————

Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит. 

При этом у каждого собственника должна быть возможность выделить свою долю в квартире «в натуре». Оптимальный вариант если на момент продажи она была выделена (то есть по сути перед продажей квартира превращена в коммуналку с разделением лицевых счетов по ней). Поэтому теоретически данной льготой не могут воспользоваться те собственники, которые владеют, например, 34/189 долей.

  • первое — продать долю по отдельному договору купли-продажи доли (а не квартиры);
  • второе — на каждую долю должно быть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о регистрации права собственности.

В этом случае каждый продавец вправе рассчитывать на вычет в полной сумме (1 000 000 руб.) без его распределения между собственниками. Официальную точку зрения налоговой службысмотрите по ссылке. Подробнее о том, как платить налог с продажи доли в квартире смотрите по ссылке

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector