Внесение изменений в ПЗЗ как способ оптимизации территориальной зоны земельного участка || Как можно изменить ври при утвержденном пзз

Территориальные зоны и подзоны

ПЗЗ прежде всего устанавливают территориальные зоны и подзоны территориальных зон, фиксирующие тип размещаемых объектов.

Например, жилая зона или коммунальная. Для каждой из территориальных зон ПЗЗ устанавливают перечень видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, разрешенных для соответствующей зоны или подзоны. Таким образом гарантируется целевое использование земельных участков. Например, в промышленной зоне не разрешено строительство жилых объектов.

Виды разрешенного использования и предельные параметры застройки

Все земельные участки на территории Российской Федерации подразделяются на определенные категории в соответствии со своим целевым назначением:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Правовой режим каждого земельного участка определяется на основании его принадлежности к той или иной категории и разрешенного вида использования в соответствии с зонированием территорий.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий, выбирается собственником земельного участка самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Все существующие виды разрешенного использования земельных участков систематизированы в действующем в 2018 году Классификаторе, который утвержден Министерством экономического развития Российской Федерации (приказ № 540 от 01.09.2014).

При этом необходимо знать, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия данному Классификатору.

Данное правило закреплено ч. 11 статьи 34 ФЗ № 171-ФЗ. При этом до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения или городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами, предусмотренными Классификатором.

Реалии настоящего времени таковы, что многие собственники земельных участков желают изменить вид разрешенного использования своего актива, дабы увеличить его экономическую рентабельность. Если использовать землю не по назначению, владельца оштрафуют. Такой штраф можно оспорить. 

Внимание! Как оспорить штраф, читайте в рекомендации Системы Юрист.

Решив реализовывать проект по изменению, собственник должен знать, что в соответствии с изменениями, внесенными в текущем году в земельное и градостроительное законодательство, разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:

  1. Основной вид разрешенного использования.
  2. Условно разрешенный вид использования.
  3. Вспомогательный вид разрешенного использования, который допустим только в качестве дополнительного по отношению к основному и условно разрешенному и осуществляемый совместно с ними.

Любое изменение вида разрешенного использования осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.

В состав ПЗЗ входят в том числе градостроительные регламенты. Для каждой категории земель в пределах определенной территориальной зоны градостроительные регламенты устанавливают допустимые виды использования участков.

Итак, рассмотрим порядок изменения основного вида разрешенного использования земельного участка на примере участка с видом использования «для размещения производственного здания» (земли промышленности) на вид «объекты придорожного сервиса»:

  1. В рамках производственной территориальной зоны (П) оба данных вида разрешенного использования являются основными и, соответственно, собственник данного участка может изменить вид самостоятельно, без получения на это дополнительных разрешений и согласований (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ; ч. 2 ст. 7 ЗК РФ).
  2. Если сведения об участке, в отношении которого меняется вид использования, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), собственнику участка необходимо обратиться в территориальное управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Предлагаем ознакомиться:   В течение какого времени можно вернуть товар в магазин

Аналогична процедура и в отношении установления вспомогательного вида дополнительно к основному.

Наиболее сложна в части реализации процедура получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Поэтому более детально остановимся на основных этапах данной процедуры. Для получения разрешения на условно разрешенный вид использования собственник земельного участка обязан обратиться в уполномоченный орган государственной власти (в каждом субъекте РФ данные органы различны).

Так, в отношении земельных участков, расположенных на территории Московской области, решение о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка выдает Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (Главархитектура). Свои полномочия данный орган осуществляет в соответствии с Административным регламентом от 21.12.2017 № 31-РВ-314.

При первичном обращении Главархитектура проверяет:

  • надлежащее ли лицо подало обращение;
  • не находится ли земельный участок под арестом, залогом, иными обременениями;
  • не выявилось ли наложение земель лесного фонда на границы земельного участка.

Наложением земель лесного фонда на границы земельных участков, находящихся в частной собственности, является острой проблемой на территории всей Московской области. Около 80% отказов выдается собственникам земельных участков именно по данному основания.

В случае получения отказа собственнику необходимо обратиться в Комитет лесного хозяйства с заявлением о применении, в соответствии с ФЗ 280-ФЗ, лесной амнистии в отношении земельного участка.

После того, как вопрос о применении амнистии рассмотрен на заседании соответствующей комиссии и в отношении земельного участка принято положительное решение, все данные из Комитета лесного хозяйства передаются в Главархитектуру. Главархитектура Московской области обеспечивает извещение администрации городского округа о необходимости проведения публичных слушаний по данному вопросу.

Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит официальному опубликованию и размещается на официальном сайте городского округа.

Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения и протокол публичных слушаний в установленный срок направляются в Главархитектуру Московской области для подготовки проекта рекомендаций о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении. Проект в установленном порядке рассматривается на заседании Комиссии и Градостроительного совета Московской области.

Министерство имущественных отношений Московской области в случае принятия Главархитектурой решения о предоставлении собственнику разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка уведомляет его о размере платы за изменение вида использования, рассчитанном в соответствии с порядком, установленным Правительством Московской области.

Внимание! Изменение вида разрешенного использования земельного участка на территории Москвы и Московской области является платным! Стоимость изменения рассчитывается по определенной формуле, установленной законодательными актами данных субъектов, и применяемой на основании кадастровой стоимости данного участка до и после изменения вида использования.

При этом собственник участка не должен забывать о возможности оптимизации данной платы путем пересмотра кадастровой стоимости участка.

Собственник земельного участка обязан внести в полном объеме плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка в тридцатидневный срок со дня получения уведомления от Министерства имущественных отношений Московской области о размере такой платы.

Главархитектура Московской области в случае невнесения собственником указанной платы по истечении установленного срока на основании уведомления Министерства имущественных отношений Московской области о невнесении платы выносит решение об отмене разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и уведомляет об этом собственника земельного участка.

Заинтересованное физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Выше были рассмотрены варианты изменения вида разрешенного использования земельного участка его собственником. Что же касается изменения вида арендатором земельного участка, то он имеет право изменять вид только с согласия собственника. Наиболее актуальным это является при аренде государственных и муниципальных земель.

В рамках обсуждения темы изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо обратить внимание, что в случае, если собственник выразил желание изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, то в этом случае изменение осуществляется в порядке, установленном статьями 31, 32, 33 ГрК РФ, путем принятия нормативного акта о внесении изменений в ПЗЗ.

Предлагаем ознакомиться:   Куда пожаловаться на коллекторов если

Собственник земельного участка вправе направить в соответствующую комиссию предложение о внесении изменений в ПЗЗ в инициативном порядке либо в случаях, если в результате:

  • земельные участки не используются эффективно;
  • причиняется вред правообладателям земельных участков;
  • снижается стоимость земельных участков;
  • не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

При этом любое из данных обстоятельств необходимо надлежащим образом обосновать и подкрепить соответствующими заключениями.

Комиссия в течение 30 дней со дня поступления предложения осуществляет подготовку заключения о рекомендации внесения изменения или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения и направляет это заключение главе местной администрации.

С учетом заключения комиссии глава местной администрации в течение 30 дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении и направляет копию такого решения заявителю (ч. 5 ст. 33 ГрК РФ).

Порядок действий Заказчика при внесении изменений в ПЗЗ

Наименее затратным и эффективным способом приступить к реализации проекта внесения изменений в ПЗЗ является анализ исходных данных по территории (градостроительный аудит), с обязательным проведением консультаций с органами местного самоуправления с целью определения возможности или невозможности внесения изменений в ПЗЗ с требуемыми Заказчику параметрами.

В качестве анализа нанимается опытная компания-консультант, имеющая соответствующий опыт проведения градостроительного аудита.

Заказчику необходимо отдавать себе отчет, что обязанности вносить изменения в ПЗЗ по заявлению Заказчика у органов самоуправления нет. ПЗЗ является утвержденным документом и органы самоуправления имеют право отказать в внесении изменений по своему усмотрению в любой момент времени.

Зачастую, шансы зависят от степени проработки предложения по внесению изменений в ПЗЗ. Для этого следует привлечь опытную команду профессионалов, которая возьмет на себя разработку документации по внесению изменений в ПЗЗ в соответствии с возможностями, выявленными в ходе градостроительного аудита, и которая представит предложения в необходимом формате.

Сроки изменения ПЗЗ

Общие сроки внесения изменений в ПЗЗ редко составляют менее 6 месяцев.

Обычный проект внесения изменений в ПЗЗ может длиться около 8-12 месяцев.


Для экономии средств инвестора и сроков реализации проекта, наилучшим вариантом является осуществление градостроительного аудита опытной командой специалистов.

Специалисты Андога Девелопмент выполнят градостроительный аудит за 2-4 недели.

Градостроительный аудит призван определить возможность внесения изменений в ПЗЗ, а также, градостроительный аудит позволяет более точно сформировать техническое задание на разработку обосновывающих проектных материалов по изменению ПЗЗ.

Так как разработка проектных материалов обычно более длительное и дорогостоящее мероприятие, то градостроительный аудит позволяет сэкономить средства Заказчика и сроки реализации проекта за счет уточненного ТЗ на проектирование и отсутствие необходимости повторного проектирования обосновывающих материалов, ведь градостроительный аудит выявляет мнение органов самоуправления о достижимости конечного результата, формирует правильный подход к обоснованию проекта.

Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы

ПЗЗ Москвы утверждены введением Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 №120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»


Внесение изменений в ПЗЗ регламентировано Постановлением Правительства Москвы №457-ПП от 17.05.2018. Данное постановление регламентирует порядок внесения изменений в ПЗЗ Москвы от подачи заявления Заказчиком до его рассмотрения и ответа уполномоченным органом самооуправления.

Для внесения изменений в ПЗЗ города Москвы, инвестору необходимо осуществить анализ территории с целью определения возможности внесения изменений в ПЗЗ и подготовки соответствующих обоснований. Данный анализ выполняется Andoga Development Company в рамках проведения градостроительного аудита земельного участка.

По результатам градостроительного аудита определяется общая карта проекта внесения изменений в ПЗЗ, выявляются риски и возможности осуществления внесения изменений. Следующим этапом становится разработка проекта внесения изменений в ПЗЗ (выполняется проектной организацией или иным уполномоченным лицом). В качестве исполнителя также может выступить Андога Девелопмент.

Предлагаем ознакомиться:   Куда можно пожаловаться на кассира

По результатам выполненного проекта, составляется Заявление Застройщика на изменение ПЗЗ

• Рассмотрение заявления уполномоченным органом власти (включая совместные совещания, рабочая группа ГЗК, ГЗК, Градостроительная комиссия и др.)

• В случае одобрения проекта, готовится распоряжение на внесение изменений в ПЗЗ и готовится проект внесения изменений в ПЗЗ на основе проекта. представленного инвестором для вынесение на публичные слушания.

• Проведение публичных слушаний по проекту изменений в ПЗЗ


• Разработка и утверждение Постановления Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ

В некоторых случаях, Городская Комиссия может принять решение о разработке градостроительного потенциала территории, или же инвестору может потребоваться разработка проекта планировки территории. Данные решения индивидуальны для каждого проекта, но вероятность разработки ППТ выше для новых, не застроенных территорий, или для проектов, требующих размещения множества объектов капитального строительства.

Андога Девелопмент управляет проектом внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы. В том числе, проводятся: — Градостроительный аудит земельного участка

— Выявляется возможность или невозможность внесения изменений в ПЗЗ

— Формируется общая линия обоснований необходимости внесения изменений в ПЗЗ

— Разрабатывается техническое задание на разработку документации для обоснования внесения изменений в ПЗЗ — Выполняется разработка документации по предложениям по внесению изменений в ПЗЗ (буклет)

— Составляется заявление заказчика на имя председателя Городской комиссии


— Сопровождается процесс прохождения согласований через СС, РГ ГЗК, ГЗК и другие инстанции.

— Проводятся мероприятия по согласованию буклета в других заинтересованных организациях

— Сопровождаются публичные слушания

— Сопровождается утверждения проекта ППМ в установленном порядке

— Сопровождается получение ГПЗУ на основе измененных ПЗЗ

Для успешности реализации проекта необходимо участие команды опытных специалистов. Андога Девелопмент приступила к проектам внесения изменений в ПЗЗ сразу после утверждения ПЗЗ в марте 2017 г. Таким образом, мы являемся одними из самых опытных компаний по управлению проектом внесения изменений в ПЗЗ Москвы.

Внесение изменений в ПЗЗ в Московской области

Московская область состоит из множества районов, городов, поселений и сельских поселений. В результате, в Московской области разработаны и утверждены, или разработаны и не утверждены сотни правил землепользования и застройки.

Основным органом исполнительной власти, уполномоченным для разработки генеральных планов территорий и ПЗЗ территорий, является Главархитектура Московской области.


Главархитектура выступает заказчиком разработки ПЗЗ, а исполнителями разработки ПЗЗ, в основном, являются НИИ Проект и НИиПИ Градостроительства.

При необходимости внесения изменений в ПЗЗ, может разниться от поселения к поселению, но общая последовательность действий также предполагает: — разработка предложений по внесению изменений в ПЗЗ

— заявление заказчика

— разработка обосновывающих материалов

— рассмотрение заявления и обосновывающих материалов

— внесение изменений в ПЗЗ за счет Заказчка

— утверждение изменений в ПЗЗ уполномоченным органом


— получение ГПЗУ на основе измененных ПЗЗ

Стоимость услуг по внесению изменений в ПЗЗ

1. Стоимость градостроительного аудита

2. Ежемесячная стоимость сопровождения проекта

3. Стоимость достижения этапов работ

4. Стоимость проектных работ


Так как проекты разнятся по объему и трудоемкости, то разнится и стоимость оказываемых услуг.

Общие затраты инвестора на этапе до подачи заявления на изменение ПЗЗ обычно составляют 400 – 700 тыс. руб.

Наша компания специализируется на управлениями проектом по разработке градостроительной документации, в том числе на внесении изменений в ПЗЗ.

Доверьте Ваш проект профессионалам!

Если Вам требуются услуги технического заказчика — с нами работать легко и просто. Консультации Вы можете получить по телефону в Москве — 495-796-6800.  

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector