Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-71-06 (доб. 112, бесплатно)

Особенности заключения предварительного договора

Спорные вопросы, возникающие при заключении предварительного договора

Нередко на практике при оформлении преддоговорных отношений используются такие понятия, как предварительный договор и протокол о намерениях. Однако данные конструкции имеют абсолютно разное юридическое значение, и уклонение от их исполнения влечет для контрагентов различные последствия. Для того чтобы не происходило смешения данных понятий, определим, что именно они означают.

Прежде всего необходимо отметить, что Гражданский кодекс РФ предусматривает только конструкцию предварительного договора, установив в ст. 429 ГК РФ основные требования к нему.

Что касается протокола о намерениях, то его составление, а также требования к его форме и содержанию действующее законодательство не устанавливает. Соответственно, все эти вопросы остаются на усмотрение сторон и определяются исходя из существующих обстоятельств.

Обычно в протокол о намерениях стороны включают те действия, которые они планируют предпринять для достижения согласованного результата. По своей сути протокол о намерениях — это документ, подводящий итог переговоров, в котором указываются наименования сторон, те вопросы и действия, в отношении которых стороны пришли к общему согласию, а также подписи сторон.

Предварительный договор в соответствии со ст. 429 ГК РФ составляется с целью заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Образец предварительного договора-1ч.

В отличие от протокола о намерениях, предварительный договор влечет возникновение у сторон юридических обязательств по заключению основного договора. Учитывая это, на основании предварительного договора можно в судебном порядке принудить контрагента к выполнению тех действий, которые в нем предусмотрены, чего нельзя сказать о протоколе о намерениях. Он подлежит исполнению только в добровольном порядке.

Однако предварительный договор влечет юридические обязательства для сторон только в том случае, если соблюдены все требования, установленные ГК РФ для данной правовой конструкции. Одним из основных требований является указание в предварительном договоре предмета и всех существенных условий основного договора.

Обратите внимание, что даже если документ назван протоколом о намерениях, но содержит все существенные условия будущего основного договора, то он может быть признан судом предварительным договором со всеми вытекающими последствиями.

Пример 1. Истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика 13 697 040 руб. убытков, вызванных неисполнением условий договора о поставке песка на указанную сумму.

Как следует из материалов дела, в период с 17 по 19 февраля 1999 г. стороны подписали протокол намерений, согласно которому ответчик указал наличие возможности отгрузить истцу по его письменной разнарядке 372 000 куб. м песка.

По мнению суда, с учетом положений ст. ст. 429 и 431 ГК РФ протокол о намерении, подписанный сторонами, есть, по сути, не что иное, как предварительный договор. Суд пришел к выводу, что обязательства ответчика заключить основной договор прекращены, поскольку п.

На основании одного только наименования документа сложно сделать вывод о его правовой природе. В каждом случае следует руководствоваться исключительно его содержанием. Так, в правоприменительной практике в качестве синонима предварительного договора может использоваться термин «договор о намерениях» (Постановление ФАС Центрального округа от 20.03.2006 по делу N А35-11765/04-11).

Заключение предварительного договора допускается к любому основному договору. На практике довольно распространены случаи заключения предварительных договоров аренды, купли-продажи недвижимого имущества, об организации систематических перевозок грузов и пр.

Особенности заключения предварительного договора

Рассмотрим более подробно требования, установленные к предварительному договору.

Итак, предварительный договор заключен. По истечении времени, указанного в договоре, стороны обязаны заключить основной договор, существенные условия которого указаны в предварительном. Однако имеют место ситуации, когда одна из сторон отказывается от совершения основного договора.

В данном случае применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, а именно: заинтересованная сторона вправе требовать по суду заключения основного договора на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков.

Пример 6. ООО «УПТК Биробиджанское» (далее — Общество) обратилось в арбитражный суд с просьбой отменить судебные акты, понуждающие Общество заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем П.

Рассматривая спор, арбитражный суд признал правоотношения сторон основанными на договоре купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 24.01.2003, квалифицировав его как предварительный договор.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Такие существенные условия, необходимые для договоров продажи недвижимости, как точное наименование отчуждаемого объекта недвижимости и его цена, в договоре предусмотрены.

Поскольку ответчик уклонялся от подписания основного договора купли-продажи, арбитражный суд обоснованно понудил его заключить на условиях договора N 1 от 24.01.2003, применив при этом п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.09.2003 N Ф03-А16/03-1/2222).

При обращении в суд за понуждением стороны, уклоняющейся от заключения основного договора, необходимо проследить затем, чтобы не истек срок, установленный в предварительном договоре для заключения основного, или, если такой срок не был предусмотрен, годичный срок.

Иногда бывает тяжело доказать убытки, возникшие в результате отказа одной из сторон в заключении основного договора. Поэтому целесообразно в текст предварительного договора включать положения о различных способах обеспечения исполнения обязательств, например неустойку за уклонение от заключения основного договора.

Образец предварительного договора-2ч.

В судебном порядке стороны также могут оспорить те или иные условия предварительного договора, по которым у них возникли разногласия. Для этого стороны должны прийти к соглашению о передаче спора в суд.

Предлагаем ознакомиться:   Разрешение на строительство дома на собственном участке через МФЦ в 2019 году: документы, стоимость и инструкция

Нередко в иске заявляется требование о признании договора недействительным (или незаключенным). При отсутствии существенных условий основного договора предварительный договор признается незаключенным.

В этом случае он ничем не отличается от протокола о намерениях, так как не порождает юридической обязанности для сторон по заключению основного договора. Что касается признания договора недействительным, это возможно по общим основаниям недействительности сделок в соответствии с ГК РФ.

Одним из таких вопросов, возникающих у сторон при заключении предварительного договора, является вопрос о том, можно ли на основании данного договора приобрести право собственности, например, на недвижимое имущество.

Ответ в данном случае однозначный — нельзя. Предварительный договор не является правоустанавливающим документом, он — лишь основание для заключения основного договора в установленный срок. По данному вопросу высказался и Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 28.04.

1997 N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В частности, в п. 2 Информационного письма отмечается, что право собственности на имущество не может быть приобретено истцом по предварительному договору о продаже имущества.

Подобной позиции придерживаются и арбитражные суды.

Пример 7. Предприниматель П. и предприниматель Н. заключили предварительный договор купли-продажи имущества. Впоследствии Н. заплатил стоимость здания, однако П. отказался заключать основной договор купли-продажи.

Судом было отмечено, что предварительный договор лишь влечет заключение основного договора, поэтому право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества.

Неоднозначно решается вопрос о допустимости задатка по предварительному договору. Например, сторона, являющаяся будущим продавцом, может потребовать предоставления задатка в счет планируемой сделки.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Образец предварительного договора-3ч.

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По мнению ряда специалистов, при заключении предварительного договора задатком обеспечивается не само основное обязательство по сделке, а обязательство сторон заключить основной договор, что противоречит правовой природе задатка.

В этом случае не меняет ситуацию и положение, включенное в предварительный договор, о том, что переданная денежная сумма идет в счет платежей по основному договору, ведь основной договор к этому моменту еще не заключен и договоренность о его заключении может остаться всего лишь договоренностью.

Подобная позиция, в частности, высказана в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2004 по делу N Ф04/3281-399/А67-2004. Данной судебной инстанцией задаток был расценен как авансовый платеж.

Предварительный договор в общем понимании

Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной (например, простая письменная, нотариальная). Если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора. В случае если предварительный договор не позволяет установить предмет или другие существенные условия основного договора, то он будет являться не заключенным.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, контрагент может обратиться в суд с требованием заключить основной договор, а также взыскать убытки вызванные уклонением.

Если в течение срока, установленного в предварительном договоре, основной договор не был заключен сторонами, то обязательства по его заключению прекращаются.

Форма и содержание предварительного договора

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен заключаться в форме, установленной для основного договора, а если такая форма не установлена, то в письменной форме. Напомним, в соответствии с п. 1 ст.

162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает в случае спора права ссылаться на подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Однако право приводить письменные и иные доказательства сохраняется.

Как правило, предварительный договор заключается в виде одного документа, подписанного сторонами. При этом договор в письменной форме может быть заключен и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Обратите внимание, что в отношении определенных договоров ГК РФ предусматривает возможность их заключения только путем составления одного письменного документа. Следовательно, это касается и соответствующих предварительных договоров.

В частности, к таким договорам относятся: договор залога (ст. 339 ГК РФ), продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), продажи предприятия (п. 1 ст. 560 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ), аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК РФ), доверительного управления недвижимостью (п. 1 ст. 1017 ГК РФ).

Предлагаем ознакомиться:   Договоры подряда гражданско-правовые и тд чем отличаются

Целесообразно к предварительному договору приложить проект основного договора, заключение которого планируется в будущем.

Что касается содержания предварительного договора, то согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Для того чтобы определить, соответствует ли заключенное соглашение требованиям законодательства, установленным к предварительному договору, необходимо понять, что включают существенные условия договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными условиями любого договора являются:

  1. Условия о предмете договора.
  2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
  3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (примерами являются условия о неустойке, залоге, иных дополнительных способах обеспечения обязательств; особенности исполнения установленных обязательств и пр.).

Так, при заключении предварительного договора поставки следует описать товар, который планируется поставить (наименование, количество, качество, ассортимент), и указать срок поставки. Для договора купли-продажи недвижимости необходимо описать недвижимость и ее цену.

В отношении условия о цене следует отметить, что Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указал следующее.

Если в предварительном договоре условие о цене указано не было, это не означает, что стороны по нему не определились. В соответствии со ст. 424 ГК РФ при отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора его исполнение должно быть осуществлено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В том же Информационном письме Президиума ВАС РФ отмечается следующее. Если в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия.

Однако если для конкретного вида договора цена, согласно ГК РФ, является существенным условием, то по причине отсутствия данного условия предварительный договор будет признан недействительным. К подобным договорам, в частности, относятся договор купли-продажи недвижимости, строительного подряда.

В предварительном договоре стороны могут в том числе предусмотреть обязательства в отношении отдельных условий будущего основного договора, например о рассрочке платежа, о предоставлении скидок и др. Соответствующие обязательства могут быть как двусторонними, так и односторонними.

Итак, при составлении предварительного договора особое внимание необходимо уделить внесению в него существенных условий основного договора. Отсутствие согласованных существенных условий основного договора в предварительном договоре влечет признание последнего незаключенным.

Пример 2. Индивидуальные предприниматели З. и Д., а также ООО «Аликон» (далее — Общество), с одной стороны, и предприниматель С., с другой стороны, 11.12.2003 подписали предварительный договор, по условиям которого Общество, предприниматели З. и Д.

В дальнейшем Общество в Письме от 27.04.2004, адресованном другим участникам сделки, заявило о недействительности предварительного договора, сославшись на отсутствие существенных условий договора, позволяющих определить индивидуализирующие признаки отчуждаемого земельного участка (размеры, границы, место положения) и его цену.

В силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. По условиям предварительного договора от 11.12.2003 оформление документов на земельный участок было поручено Обществу, однако предприниматели З. и Д.

препятствовали установлению границ земельного участка и не подписали кадастровый план на выделенный для продажи земельный участок, что было подтверждено имеющимися в деле уведомлениями. В связи с этим предварительный договор купли-продажи земельного участка является незаключенным, так как сторонами не согласовано условие о предмете договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2005 по делу N А11-4833/2004-К1-14/180).

Допустим, основной договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента осуществления регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Является ли обязательной в таком случае регистрация предварительного договора?

Оказывается, нет — на это указывает п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенности конструкции предварительного договора на примерах

Отсутствие возможностей исполнить основной договор в момент заключения предварительного не является основанием для признания предварительного договора недействительным.

Пример 1. ЗАО «Ромашка» (Продавец) и ООО «Лютик» (Покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи нежилого здания. По условиям предварительного договора компании договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.

После оформления права собственности ЗАО «Ромашка» стало уклоняться от заключения основного договора. ООО «Лютик» неоднократно обращалось с просьбой заключить основной договор и в последствии подало исковое заявление в арбитражный суд с требованием о понуждении его заключения.

ЗАО «Ромашка» отстаивая свои интересы в арбитражном суде, заявило, что при заключении предварительного договора у последнего отсутствовало право собственности на имущество. В силу этого предварительный договор является ничтожным.

В рассматриваемом случае продавец необоснованно уклонялся от заключения основного договора. В соответствии со ст. 429 ГК РФ при заключении предварительного договора существование имущества, являющегося предметом будущего договора, не требуется. Согласно п.

Предлагаем ознакомиться:   Договор найма жилого помещения - договор аренды квартиры образец 2019

Подписанное сторонами письмо о намерениях по своей юридической природе не может выступать в качестве предварительного договора.

Пример 2. ЗАО «Василек» (заказчик) и ООО «Одуванчик» (исполнитель) по результатам проведенных переговоров составили письмо о намерениях, в котором изложили все договоренности между собой.

Письмом исполнитель отказался от дальнейшего сотрудничества и подписания основного договора. Заказчик обратился в суд с требованием о обязать исполнителя заключить основной договор на основании предварительного договора.

Однако по своему характеру и содержанию письмо о намерениях, является документом, носящим предварительный характер и составленным сторонами по результатам переговоров. Данное письмо содержит намерение сторон заключить в будущем контракт, но не содержит условий, указывающих на обязанность заключения данного контракта.

Предварительный договор считается не заключенным в случае отсутствия в нем существенных условий основного договора.

Пример 3. Между ИП «Сидоров» (далее Арендатор) и ИП «Петров» (далее Арендодатель) заключен предварительный договор аренды помещения в нежилом здании. По его условиям стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора аренды помещения, но, не указали его площадь и расположение.

Данное здание на момент заключения предварительного договора строилось. В предварительном договоре отсутствовали сведения, позволяющие определенно установить объект аренды. В данном случае предварительный договор не содержал всех необходимых существенных условий основного договора, поэтому предварительный договор считается не заключенным.

Предварительный договор купли-продажи доли в ООО считается недействительным, если не соблюдена нотариальная форма.

Пример 4. Данную ситуацию отлично поясняет одно из наших завершенных дел — Возврат аванса по предварительному договору купли-продажи бизнеса.

Срок предварительного договора

Одним из требований, предъявляемых к предварительному договору, является указание в нем срока, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Однако неуказание такого срока не влечет недействительности положений предварительного договора или признания его незаключенным.

Согласно ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. С учетом этого в предварительном договоре необходимо указывать конкретную дату заключения основного договора или период времени, по истечении которого он подлежит заключению.

Кроме того, срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В этом случае следует иметь в виду, что нельзя указывать событие, в отношении которого нет полной уверенности, что оно может произойти.

Пример 3. Индивидуальный предприниматель С. заключил с полным товариществом «ВалГер» предварительный договор, предусматривающий подписание в последующем договора купли-продажи здания швейного цеха. В качестве срока для заключения основного договора стороны предусмотрели момент государственной регистрации права собственности продавца (товарищества).

Однако факт государственной регистрации права собственности имеет заявительный характер и зависит от воли одной из сторон, в связи с чем не является неизбежным событием. С учетом положений ст. 190 ГК РФ срок в предварительном договоре не был установлен, поэтому должен действовать годичный срок, в течение которого стороны могли реализовать свое право на заключение основного договора согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.06.2006 по делу N А82-6951/2005-7).

Если до окончания срока, предусмотренного в предварительном договоре, основной договор не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение о заключении основного договора, то обязательства сторон по предварительному договору прекращаются.

Пример 4. Арбитражным судом было отмечено, что соглашение от 18 мая 2000 г. по своей правовой природе является предварительным договором, не содержащим условия о сроке, в течение которого стороны обязались заключить дополнительные соглашения о капитальном ремонте и договор аренды.

В указанный срок такие соглашения и договор аренды стороны не заключили, и ни одна из сторон не обращалась к другой стороне с предложениями об их заключении. В связи с этим в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, считаются прекращенными (Постановление ФАС Центрального округа от 06.06.2003 по делу N А09-7746/02-19).

Иными словами, стороны лишатся права понуждения к заключению основного договора в судебном порядке и, соответственно, не будет достигнут результат, к которому стороны планировали прийти при заключении предварительного договора.

Пример 5. Индивидуальный предприниматель В. и ООО «ТНТ» заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 21.12.2000 и дополнительное соглашение от 23.09.2002 к предварительному договору.

В предварительном договоре был предусмотрен срок заключения основного договора — до 01.04.2001. Поскольку до указанного срока обязательства сторон по заключению основного договора исполнены не были, в силу п. 6 ст.

429 ГК РФ они считаются прекращенными. Дополнительное соглашение о продлении срока исполнения обязательств было заключено сторонами 23.09.2002. На этот момент обязательства сторон уже прекратились. Следовательно, заключение дополнительного соглашения в период прекращения обязательств, предусмотренных предварительным договором, не является юридически значимым фактом и не продлевает срок предварительного договора.

С учетом этого в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора после 01.04.2001 вторая сторона не может ссылаться на дополнительное соглашение о продлении срока предварительного договора и лишается права принудить недобросовестную сторону к заключению основного договора в судебном порядке (см.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector