Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-71-06 (доб. 112, бесплатно)

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

  • когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
  • выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру).

При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Общая информация

Прежде чем рассказать о том, чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, давайте разберемся в основных терминах и нормативной базе. Процесс внесения изменений в проект жилых домов регламентируется Жилищным кодексом РФ.

При этом важно понимать, что далеко не все работы по изменению конфигурации жилого помещения требуют получения разрешения. В некоторых случаях будет достаточно всего лишь уведомить БТИ о планируемом ремонте, чтобы сотрудники данной государственной организации задокументировали будущие изменения. К таковым относятся следующие:

  • перенос сантехнического оборудования;
  • монтаж дверного прохода в несущей стене;
  • переоборудование и остекление балконов;
  • возведение тамбура, повышающего теплоизоляционные характеристики жилых помещений;
  • возведение межкомнатных перегородок;
  • перенос дверных проходов.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в любом из вышеперечисленных случаев ничем не грозит, поскольку они не противоречат нормам Жилищного кодекса и не требуют получения разрешительной документации.

Штраф за незаконную перепланировку

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

За незаконную перепланировку квартиры в 2019 году предусмотрены следующие административные штрафы:

  • для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2500 рублей;
  • для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 1500 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

  • По сообщению соседей, которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы  нарушаются из-за этого;
  • По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
  • Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ.

Известно, что перепланировку квартиры необходимо согласовывать с контролирующими жилищными организациями. Нередки случаи, когда собственник жилья не ставит в известность БТИ о сделанных изменениях, вследствие чего паспорт на квартиру остается прежним.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру).

При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры.

За незаконную перепланировку квартиры в 2016 году предусмотрены следующие административные штрафы:

  • для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2500 рублей;
  • для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 1500 рублей, возможно также предупреждение.

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

  • По сообщению соседей , которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы нарушаются из-за этого;
  • По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
  • Из других источников : из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид.

Иногда исполнить такое предписание практически невозможно.

Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения.

В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению.

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

  • сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
  • осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
  • если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Давайте рассмотрим их более подробно. Если в ваши планы входит покупка квартиры, незаконная перепланировка может доставить очень много проблем, например, если вы впоследствии захотите переоформить документы или перепродать жилую площадь.

  • если в результате перепланировки ухудшаются жилищные условия или она затрудняет доступ к коммуникациям;
  • помещение становится опасным или неприспособленным для проживания;
  • в случае, когда работы затрагивают части дома, которые отведены под деятельность служб гражданской обороны или министерства чрезвычайных ситуаций;
  • влияют на прочность и долговечность несущих конструкций;
  • создают угрозу обрушения здания или мешают нормальной эксплуатации соседних строений;
  • ухудшают вентиляционное оснащение;
  • повышают нагрузку на несущие конструкции.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в этом случае нежелательна, поскольку она чревата негативными последствиями. Более подробно о том, с какими последствиями вы можете столкнуться, будет рассказано далее.

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые.

Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно.

Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье.

Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в  среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: 7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: 7-812-467-37-54
  • Федеральный: 7-800-350-84-02

купить квартиру с незаконной перепланировкой

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит  при этом путать перепланировку с переустройством.

Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка.

Переустройство не нужно  оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом.

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов.

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только  в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан — до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию.

    По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.

  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности.

Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта.

Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Предлагаем ознакомиться:   Незаконное подключение к электросети: ответственность и последствия

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Как узаконить самовольное изменение жилья

  • Работы, которые стали следствием изменений, необходимых для регистрации и согласования с жилищной комиссией, но оно по каким–то причинам не было выполнено.
  • Выполнение работ, которые по действующему законодательству нельзя выполнять. Например, изменение конструкции несущей стены или вовсе ее снос.
  • монтаж встроенной мебели, замена ее элементов, разбор;
  • обновление стен, покраска потолка, обоев;
  • монтаж новых перегородок – не несущей стены;
  • замена сантехники должным образом;
  • монтаж техники и оборудования со стороны улицы;
  • замена кухонной плиты, вытяжки, батареи;
  • замена оборудования на новое;
  • замена балкона;
  • монтаж витрины и дверей, часто вопрос задается при оформлении магазинов;
  • снесение тамбура или перегородки – не несущих.

По умолчанию, иметь дело с любыми последствиями ремонтных работ должен нынешний собственник. Не имеет значения, кто конкретно инициировал или провел перепланировку. Тем более, юридически квартира переходила от одного собственника к другому без перепланировки – по старым документам. О том, что они неактуальны, знали только стороны сделки.

Если покупатель пойдет на покупку квартиры с незаконной перепланировкой, он де факто признает, что выполнил перепланировку самостоятельно, уже получив право собственности. По документам все будет выглядеть именно так – будто бы квартира продавалась в первоначальном виде и уже потом новый собственник затеял переделки, не согласовав их с властями.

Разница между ними заключается в том, что в первом случае нужно предоставить регулирующим органам всего лишь эскиз, а во втором необходимо разрабатывать проект. Если вы планируете выполнить перенос дверных проемов или перемещение сантехнического оборудования, то будет достаточно подать в БТИ для утверждения набросок. Помимо этого, потребуется внесение всех изменений в план квартиры.

Сложная перепланировка более проблематична и трудоемка, поскольку вам потребуется разработать и утвердить в нескольких государственных организациях проект. Весь процесс занимает около полугода, а также вам придется заплатить в среднем 60 000 рублей.

Если обойти стороной данную процедуру, то могут возникнуть определенные последствия при покупке квартиры. Неузаконенная перепланировка в случае обнаружения соответствующими регулирующими инстанциями предполагает наказание, предусмотренное действующим законодательством.

Многих людей интересует вопрос о том, чем грозит незаконная перепланировка при покупке квартиры. И в этом нет ничего удивительного, ведь на вторичном рынке полно предложений о продаже жилья с различными нарушениями.

В этом случае вся ответственность ложится как раз не на продавца, а на покупателя. Поэтому, выбирая квартиру, вы должны очень внимательно подходить к изучению ее технического паспорта и прочей документации.

Итак, что об этом необходимо знать? Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку возможна только тогда, когда нет расхождений между технической документацией и фактическим планом объекта недвижимости.

В этом случае все не так страшно, поскольку вся ответственность полностью лежит на лице, выступающем законным собственником жилья на момент оформления сделки купли/продажи. Поэтому если у вас нет достаточной суммы денег для приобретения жилой площади за наличный расчет и вы хотите оформить на нее кредит, то рекомендуется предварительно проконсультироваться со специалистом, который сможет проверить всю документацию на соответствие основным законодательным нормам.

Давайте остановимся на этом аспекте более детально. Итак, вы купили квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать, чтобы избежать проблем с законодательством? Ответ на этот вопрос был дан выше:

  • заявление на изменение конфигурации помещения;
  • технический паспорт;
  • оригинал и копия договора купли/продажи;
  • копия гражданского паспорта лица, на которое оформлена квартира;
  • новый план;
  • письменное согласие всех членов семьи на перепланировку.

На решение всех этих вопросов у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки жилья лучше не откладывать, а сразу приступать к сбору документов, поскольку это занимает достаточно много времени. При этом вы должны хорошо разбираться во всех юридических аспектах.

Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах, связанных с недвижимостью, достаточно много подводных камней. А покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — это довольно сомнительное предприятие, к которому следует подходить со всей осторожностью.

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Чтобы избежать покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, необходимо внимательно изучать документы на нее. Если будут какие-либо нарушения или нелегальные изменения, то по ним вы сможете с легкостью обнаружить их. Сделать это можно одним из следующих методов:

  1. Часто при перепланировке происходит изменение первоначальных характеристик смежных конструкций, на основании которых жильцы соседних квартир могут догадаться о незаконности действий и уведомить об этом проверяющие инстанции. На основании поступившей жалобы по указанному адресу выезжает комиссия. Если при этом будут выявлены несоответствия состояния жилья его плану, то собственник обязан будет заплатить денежное взыскание и вернуть все в исходное состояние.
  2. Аналогичный сценарий происходит и в том случае, если в процессе изменений были допущены грубые нарушения строительных норм и правил, которые привели к сбоям в работе коммуникаций, в результате чего для устранения проблем были вызваны аварийные бригады. В этом случае размер штрафа будет намного больше, а также по факту случившегося может быть возбуждено уголовное дело.
  3. Незаконность перепланировки может быть обнаружена сотрудниками коммунальных служб в процессе снятия показаний со счетчиков индивидуального учета потребления энергоресурсов, которые также могут направить заявление в соответствующие инстанции.

Любой из вышеперечисленных случаев будет зафиксирован и отражен в соответствующей документации, поэтому если вы серьезно подойдете к ее изучению при покупке квартиры, то сможете избежать множества проблем.

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения.

В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению.

Неприятная ситуация с приобретением переделанной недвижимости, и при этом не оформленной, ставит перед новым владельцем ряд задач.

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Так как разборки, кто именно и когда осуществлял перепланировку, никому не интересны, то именно купившему жилье с сюрпризом и предстоит во всем разбираться самому.

Если выявлена незаконная перепланировка квартиры, куда обращаться после покупки?

Нужно собрать все имеющиеся документы, попытаться разобраться, что именно было изменено, и убедиться, что не затронуты несущие стены, перекрытия, диафрагмы жесткости, вентиляционные каналы и пр.

Все правила перераспределения площадей недвижимости регламентируются гл. 4 ЖК РФ. Если есть серьезные нарушения СНиП и других законодательных актов, то скрыть это уже не удастся, главное на этом этапе – понять масштабы бедствия.

Сначала нужно собрать семейный совет, на котором объявить о прискорбном факте, и предложить вариант немедленного исправления ситуации.

При необходимости получить письменное согласие от всех прописанных на этой жилплощади отказа ожидать не придется: все домочадцы должны понять, насколько важно узаконить переделку жилища.

Нужно набросать аккуратный, точный (с соблюдением масштаба) эскиз своей только что приобретенной квартиры, приготовить все бумаги по жилищу.

Важно знать, что свидетельство о праве собственности иметь обязательно нужно – до оформления права собственности вопрос перепланировки решить не удастся.

С эскизом можно пойти на консультацию в БТИ или архитектурно-планировочное управление, чтобы утвердиться в своих догадках при помощи профессионалов.

Далее следует вызов на дом представителя БТИ для изготовления нового технического паспорта, в котором будут отражены все изменения в существующем ныне виде.

Существенные вмешательства в план жилья потребуют по эскизу

изготовления проекта

на те работы, которые уже сделаны.

Это оформляется в Жилищной инспекции. Сюда нужно явиться с подготовленными бумагами, но нужно быть готовым к таким последствиям:

  • за неузаконенные изменения планировки могут выписать квитанцию на оплату штрафа (около 2-2,5 тыс. руб.);
  • разрешение могут и не выдать, если будет налицо нарушение строительных и санитарных норм и правил.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 1981 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2019, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию,  фотография трещины на стене.

01.04.2019. ________Петров В.В.

Квартира с сюрпризом: что делать, если в доме обнаружена незаконная перепланировка

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

  • перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
  • перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
  • разборка антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

  • расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
  • объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
  • пробивок дополнительных окон, дверей;
  • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • перестановки газовых приборов и оборудования;
  • объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – значит, пойти сознательно на уменьшение цены именно на ту приблизительно сумму, которая потребуется впоследствии покупателю.

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям, если нет одобрения специалистами.

Как обезопасить себя от нежелательного приобретения квартиры «с недостатками», под которыми, понимается, в данном случае, неузаконенная перепланировка?

Что делать, если все-таки приобрел такую квартиру? Кто несет ответственность за самовольную перепланировку: покупатель или продавец такой квартиры?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры с самовольной (незаконной) перепланировкой?

На что еще следует обратить внимание при покупке и продаже жилья?

«Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки», где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

  • Приватизация
  • Согласие супруга
  • Не понимал что делает.. ?
  • Расчеты

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

«Покупка жилья. Осторожно – член семьи прежнего собственника»

«Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца»:

  • Недееспособный продавец — недействительная сделка!
  • Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
  • Как избежать неудачной покупки?

«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

«…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют».

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже.

Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

1) невозможность расторжения договора купли-продажи

— если в результате перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований» (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

  • соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
  • безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

2) возможность расторжения договора купли-продажи присутствует

— если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение.

Предлагаем ознакомиться:   Образец искового заявления о незаконном увольнении работника

Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.

) Или, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

«Довод апелляционной жалобы О.

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения» (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики «Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки», куда вошли следующие статьи:

  • Перепланировка квартиры. Понятие
  • Переустройство квартиры. Понятие
  • Реконструкция. Понятие
  • Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
  • Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
  • Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
  • Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
  • Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
  • Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
  • Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
  • Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
  • Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Исковые заявления об узаконивании перепланировки, образцы

Александр Отрохов, 29.07.2016

Для начала стоит рассказать, что делать чтобы этот неприятный факт не стал абсолютной неожиданностью для нового владельца. Важнейшим свидетельством, гарантирующем соответствие квартиры официальным документам, будет сравнение реального состояния квартиры с планом, полученным в бюро технической инвентаризации.

Риски продавца

При покупке жилья естественным выглядит желание найти вариант, отвечающий требованиям конкретного гражданина. На выбор влияет масса факторов: цена, район, этаж, планировка помещения.

И о последнем пункте стоит поговорить конкретнее, ведь если о стоимости можно договориться, а остальные параметры изменить не представляется возможным, то перепланировка квартир — явление, распространенное на российском рынке и рискованное для покупателя.

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой? Ответ содержится в материалах новой публикации.

Так как в сделке купли-продажи участвует две стороны, то плюсы для одной оборачиваются минусами для другой.

  • Продавец может обоснованно завысить цену по сравнению с предложениями подобного уровня. Стандартное увеличение цены — на 10%.
  • Покупатель получает улучшенное жилье, экономя при этом время на оформлении документации и проведении работ по перепланировке.
  • Продавцу целесообразно снизить стоимость жилья, ведь покупателю придется самостоятельно пройти процедуру получения необходимой документации, что требует материальных затрат на оплату пошлин и занимает по времени до 6 месяцев.
  • Покупатель соглашается принять риски, связанные с отсутствием документации.

Хочется внести ясность, каких перепланировок стоит опасаться. При покупке жилья по ипотеке, рассматривать такие варианты квартир рискованно, ведь велика вероятность, что банк не одобрит этот выбор. А время, которое ушло на подготовку сделки, окажется потраченным впустую.

О том, как сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону, вы можете узнать в материалах нашей новой публикации.

Невзирая на многообразие улучшений, которые можно провести в жилом помещении, принято разделять перепланировки на два типа:

  • По эскизу («простая»);
  • По проекту.

Допускается в случаях, когда изменения, вносимые собственником не оказывают влияния на конструкцию и безопасность здания. Речь идет о переносе и демонтаже гипсовых или деревянных перегородок, увеличении или создании дверных проемов в них, изменении расположения сантехники в пределах санузла.

Так как на состояние дома такие изменения не влияют, оформление происходит без проблем. Для этого требуется внести отметки о планируемых изменениях в поэтажный план дома.

Требует тщательной подготовки и сбора пакета документов. Изменения согласовывают с СЭС, МЧС, отделом архитектуры и лицензированной проектной организацией.

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Однако стоит отметить, что далеко не каждое изменение возможно узаконить, поэтому доверьте разрабатывать проект и оценивать риски профессионалам.

Больше информации о составлении проекта перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, содержится здесь.

Беря на себя риск приобретения квартиры с перепланировкой, которая не вносилась в документацию, помните, что законом оговаривается ряд изменений, которые не примут контролирующие службы. В это число входят:

  1. Снос несущих стен или устройство в них дверных проемов, проведенные без исследования прочности конструкции.
  2. Расширение санузла за счет коридора или кухни.
  3. Объединение кухни с жилой комнатой.
  4. Демонтаж систем вентиляции.
  5. Перенос санузла в помещение, находящееся над (под) жилыми комнатами соседей.
  6. Организация жилых помещений, не соответствующих требованиям СанПИН.

Этот перечень не исчерпывающий, каждый регион самостоятельно устанавливает список допустимых преобразований недвижимости.

Что можно и что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Так как покупатель в результате сделки становится полным хозяином помещения, то и полная ответственность за состояние и эксплуатацию жилья переходит ему.

В этом моменте таится главная опасность: если в результате комиссии, при перепродаже или случайно выяснится, что изменения, проведенные в жилом помещении угрожают безопасности дома, повлияли на надежность несущих конструкций или привели к другим неприятным последствиям, то обязательства по устранению обозначенных повреждений возлагаются на нынешнего собственника.

А необходимые затраты этих случаях весьма ощутимы. Помимо этого, виновному выписывается штраф за проведение самовольной перепланировки и предписание восстановить начальное состояние помещения.

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

В случае злостного уклонения собственника от этих обязательств, ст.29 ЖК РФ предусматривает карательные меры вплоть до выселения.

Если же изменения не несут последствий для конструкции и безопасности здания, то выписывается штраф, а нововведения вводятся в действие через суд, после предоставления необходимого пакета документов. Наиболее приятная ситуация возникает, если перепланировка признана «простой».

В этом случае требуется оплатить штраф и внести изменения в документацию «по факту», обратившись в Жилищную инспекцию.

Как узаконить перепланировку через суд и какие документы потребуется для этого предоставить — читайте в этой статье.

Риски продавца

Ответственность продавца завершается в момент подписания договора купли-продажи и передачи денежных средств. Если до заключения сделки покупатель может требовать снижения цены или проведения работ по согласованию перепланировки с контролирующими органами, то после ее завершения, он такие права утрачивает.

Имеется ряд способов выяснить, проводилась ли в выбранной вами квартире перепланировка:

  1. Попросить продавца показать вам «Свидетельство о государственной регистрации права». Если проводилась незаконная перепланировка, которую впоследствии выявили контролирующие органы, этот факт отражается в пункте «Обременения».

Образец Свидетельства о государственной регистрации права.

  1. К техническому паспорту помещения прилагается поэтажный план дома. Сравните этот документ с состоянием квартиры на сегодняшний момент. Любые несоответствия признаются перепланировкой.
  2. Интернет сделал доступной для каждого возможность сравнить приобретаемое жилье с типовыми планировками, но это легко выполнимо только для старого жилья: «хрущевок» и «брежневок». Например:

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Схема типовой планировки.

План перепланировки брежневских двухкомнатных квартир.

Подводя итог, хочется отметить, что решая вопрос о приобретении квартиры с перепланировкой, необходимо быть весьма осторожным. Проверяйте всю доступную документацию. При возникновении малейших сомнений вызывайте сотрудников БТИ и обращайтесь к юристам, оплата таких услуг обойдется гораздо дешевле, чем возможные последствия от рискованной покупки.

Если у вас купят такую квартиру, то её новый владелец получит предписание вернуть ей первоначальный вид или оформить разрешение. Ответственность за такой исход дела лежит на продавце. Даже если квартира досталась вам по наследству, изменения сделаны давно, и вы не знали о них.

  1. Перенос батарей отопления на остеклённый балкон.
  2. Монтировка тёплых полов с использованием системы водоснабжения и отопления.
  3. Строительство каминов в панельных домах.
  4. Расположение кухни или санузла над или под жилыми помещениями.
  5. Объединение кухни с газовым оборудованием с гостиной.
  6. Оборудование ниш, проёмов, арок в несущих стенах.

Наиболее серьёзные неприятности будут подстерегать покупателей квартир, которые будут намерены совершить предстоящую покупку через оформление ипотеки. В такой ситуации в банк будут подаваться документы на выбранную площадь для согласования.

В ситуациях, когда речь идёт о снесении главных стен, переносе туалета или ванной комнаты в иное место, а также прочих изменениях параметров в жилплощади конструктивного характера, узаконивание подобной перепланировки не предоставляется возможным загодя и тем более задним числом.

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

  • есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
  • в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
  • покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
  • акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
  • покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

Риски существуют разные, не всегда разрешается узаконить перекройку жилья по факту ее осуществления.

Кодекс РФ об административных правонарушениях Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению
  2. — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

  3. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах
  4. — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Новости законодательства: осень 2017

1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде.

Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам.

На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц.

По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2017 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах).

Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома.

Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех.

Риски покупателя и продавца при покупке квартиры с незаконной перепланировкой: как избежать проблем?

Каждый человек должен очень ответственно подходить к приобретению жилья. Особенно это касается тех случаев, когда осуществляется покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку, ведь после подписания договора собственником объекта недвижимости будете вы и вся ответственность ляжет на вас.

В этом случае есть два варианта решения проблемы: переделать все документы на жилье в предусмотренные законодательством сроки или возвращать помещения в исходное состояние. Первый метод менее затратный и трудоемкий, поэтому лучше всего остановиться на нем.

Стоит ли покупать?

Квартиру, которая будет полностью соответствовать требованиям и желаниям того или иного покупателя, достаточно сложно найти. Именно по этой причине достаточно часто собственники прибегают к процедуре перепланировки имеющихся у них квадратных метров, но не всегда оформляют это действие с точки зрения закона.

Строители в настоящее время выделяют перепланировки и переустройство квартир как изменение функциональных особенностей таких жилых помещений.

Переустройством следует считать изменение основных качественных и количественных характеристик тех инженерных сетей и архитектурных элементов жилого помещения, которые не повлекут за собой изменения общих конструкционных особенностей конкретной квартиры или дома.

К таким изменениям относятся возведение декоративных арок и ниш, если они не изменят конструкцию всей квартиры путем искажения несущих стен, замена радиаторов отопления и электропроводки и т.д.

Перепланировкой следует считать изменение именно архитектурных особенностей конкретного жилого помещения, например, формирование дверного проема в дополнительной стене, объединение путем разбора ненесущей стены двух комнат в одно пространство и т.д. Если такие мероприятия были произведены, они должны быть узаконены.

Однако не все виды перепланировок можно подвергнуть таким внесениям на общий план жилого помещения.

Разбор несущих конструкций и балок, перенос санузла или кухни с их места расположения по инженерному проекту помещения является незаконной перепланировкой, которая не может быть официально оформлена ни с помощью предварительного согласования, ни после проведения строительных работ.

При приобретении квартиры, в которой произведенная перепланировка не носит незаконный характер, риски такого оформления сделки очень велики. К таким рискам относятся:

  • Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке покупателем и последующее признание сделки недействительной;
  • Изъятие помещения в пользу государства при исполнении судебного решения о таком изъятии имущества. Данный риск имеет наибольшую актуальность для покупателя, если он знал, что приобретает жилье с незаконной перепланировкой, и такой факт был выявлен в процессе оформления документов, в том числе, с использованием ипотечного займа;
  • Наложение административного взыскания на собственника квартиры и обременения на данную жилплощадь до тех пор, пока осуществленные конструктивные изменения в квартире не будут официально узаконены либо все архитектурное состояние квартиры не будет восстановлено в прежнем виде;
  • Для продавца, который выставил такое жилье на продажу, существует риск продать свою квартиру только по существенно заниженной стоимости в связи с желанием покупателя минимизировать свои возможные финансовые потери от сложностей с оформлением такого жилья в собственность.

Если же потенциальный покупатель перечисленных рисков не испугался, ему следует соблюсти ряд основных действий, чтобы приобретение квартиры не сорвалось.

Для того, чтобы приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой, следует предпринять следующие шаги:

  • Провести оценку осуществленных изменений в жилом помещении с помощью опытного риэлтора или специалиста по проведению перепланировок. Они должны дать свое заключение о том, возможно ли в будущем оформить осуществленные архитектурные изменения или нет;
  • Уточнить в БТИ план потенциально приобретаемой квартиры (есть ли на нем красные линии, обозначающие основные архитектурные компоненты изучаемого жилья, которые не должны быть изменены; если такие линии есть, и они нарушены, узаконить перепланировку не удастся, и в будущем собственнику помещения грозит крупный штраф за внесение таких изменений);
  • Если жилье приобретается с использованием заемных средств, а оно само выступает в качестве залога по договору кредитования, придется пригласить и оценщика из банка, который изучит техническое состояние квартиры и имеющиеся документы и вынесет решение о возможности реализации данной квартиры в дальнейшем.

Если все перечисленные действия выполнены, и, несмотря на незаконность произведенной перепланировки, потенциальный покупатель готов приобрести документ, наступает процедура непосредственной передачи прав собственности данное жилье.

Однако, покупая жилье с незарегистрированными с законной точки зрения архитектурными изменениями, следует помнить о возможных штрафных санкциях.

Незаконная перепланировка, которая была выявлена на этапе оформления перехода права собственности на жилье или в последующем процессе эксплуатации, может быть чревата для собственника помещения как административной, так и уголовной ответственностью.

Последняя назначается в том случае, если результаты осуществленных архитектурных изменений нанесли ущерб имуществу соседей или повлекли причинение им телесных повреждений вплоть до гибели.

Административная ответственность является более мягким вариантом наказания.

К ней прибегают как в отношении физических лиц, являющихся собственниками помещений, так и в отношении юридических. Данный вариант ответственности предусматривает следующие штрафные санкции:

  • Для граждан, являющихся собственниками помещений, размер штрафа составит 2 – 2,5 тысячи рублей, при условии, что выявленная перепланировка не нанесла ущерб никому из соседей. Если ущерб был нанесен – размер штрафа увеличивается до пяти тысяч рублей, а также необходимо оплатить нанесенный материальный и моральный ущерб;
  • Для юридических лиц размеры штрафов, если ущерба соседям не было, составят от сорока до пятидесяти тысяч рублей, если ущерб был – до трехста тысяч;
  • На должностных лиц, которые либо незаконно зарегистрировали проведенные изменения, либо не отреагировали на их осуществление, размеры штрафа составят четыре – пять тысяч рублей, если ущерба соседям не было, и до пятидесяти тысяч, если факт нанесения ущерба был выявлен.

Приобретение квартиры с незаконной перепланировкой является своего рода лотереей, так как потенциальному покупателю неизвестно, можно ли было такие изменения осуществлять или нет, а также выявятся ли они при регистрации жилья.

Для того, чтобы минимизировать риски при приобретении квартиры, в которой перепланировка явно была осуществлена, необходимо предварительно проверить законность внесенных в архитектуру квартиры изменения.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург 7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Приобретая жилище в МКД, нужно сличить визуально фактические привязки стен и перегородок с теми, которые нанесены на план в техническом паспорте.

Если появилась уверенность, что перепланировка была выполнена и при этом не оформлена, как положено, то следует задуматься, нужно ли покупать такую проблемную жилплощадь.

Незаконная перепланировка квартиры: штраф, при покупке квартиры, последствия, ответственность, Юридические Советы

В суде и Жилищной инспекции аргумент, что перепланировка выполнена прежним собственником, в счет не принимаются, так как ответственность при продажеложится на нынешнего владельца.

Купив переделанную без разрешения и согласований недвижимость, ее хозяин становится ответственным за это перед законом.

Заключение

На сегодняшний день многие люди решают купить квартиру с незаконной перепланировкой, поскольку стоимость такой намного ниже, подобным образом они хотят сэкономить. Однако нужно хорошо взвесить все за и против.

Далеко не всегда есть возможность узаконить изменения конфигурации помещений или устранить их, а последствия могут быть довольно серьезными. Лучше лишний раз не рисковать и не идти на сомнительные сделки.

А если вы окончательно решились на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, то внимательно ознакомьтесь с технической документацией и убедитесь, что после покупки сможете сделать все в соответствии с требованиями законодательства. Только так вы сможете быть уверены, что правосудие вас не настигнет.

Источник

Как узаконить незаконную перепланировку?

В эпоху распространения интернет – услуг, находящихся по другую сторону законности, вероятность встретить поддельный план БТИ достаточно велика.

К слову, при предоставлении поддельных документов любые государственные органы, любое обращение может закончится вызовом в правоохранительные органы.

Если продавец недвижимости не отрицает факта того, что квартира имеет самовольно выполненную перепланировку, то это повод для торга, так как в случае вручения от жилищной инспекции предписания о возвращении квартиры в первозданный вид,

Новому владельцу придется это сделать за свой счет и в сжатые сроки. Обратитесь в сметную организацию и запросите смету на ремонтно-восстановительные работы. Стоимость этих работ будет Вашей скидкой на правовых основаниях.

Для того, чтобы покупка квартиры с незаконной перепланировкой не пробила брешь в Вашем бюджете, проверяйте и документы, и сам объект недвижимости тщательно.

Если сделка уже состоялась и несоответствие обнаружено, возникает вопрос что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой? Первое – помнить, что на сегодня нет запретов, не позволяющих осуществить продажу квартиры с самовольной перепланировкой, если это не оговорено в договоре купли – продажи.

Первое, что должен по закону сделать собственник, это согласовать перепланировку по факту произведённых работ. Если перепланировка была сделана с учетом действующих норм и нет переделок, попадающих под запрет, то есть все шансы успешное на согласование.

Более дорогой вариант, приведение выполненной перепланировки к состоянию, соответствующего этим нормам. Это потребует производства ремонтных работ, а их объём зависит от масштаба произведённых нарушений..

Бывает и часто, что продавец угодил вкусам будущего покупателя настолько, что при оформлении сделки он осознает, что приобретает квартиру с перепланировкой без разрешения.При оформлении такой сделки практически невозможно участие банка, так как оценочная комиссия может выявить несоответствие планировки квартиры плану БТИ.

Если потребуется на такую квартиру оформить залог, то это также будет крайне сложно и на вопрос, что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой, для банка ответ один в абсолютном большинстве случаев – отказ.

Бывает, что длительные раздумья на тему — что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой, прерывает визит представителя жилищной инспекции. Этот визит всегда заканчивается штрафом и предписанием вернуть жилье к состоянию, описанному в плане БТИ.

Чаще всего на это дается срок до шести месяцев, а его продление этого срока требует обращения за пролонгацией. В случае неисполнения предписания дело передается в суд, который может лишить владельца недвижимости права собственности на нее.

Если смотреть на ситуацию иначе, вопрос что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой может стать поводом для долгосрочных, но достаточно выгодных вложений.

Стоимость той же квартиры с оформленной перепланировкой будет существенно выше жилья со стандартной планировкой или измененной, но несогласованной. Реальная выгода может превысить десятую часть оценочной стоимости аналогичной квартиры.

В Москве согласование перепланировок проводит только Мосжилинспекция, а в области органы местного самоуправления.

Для начла — обратитесь к специалистам, чтобы понять может ли быть Ваша перепланировка согласована в принципе. Далее уже станет ясен план действий по оформлению купленной квартиры с незаконной перепланировкой. В любом случае потребуется получение технического заключения по факту выполненных работ.

Если реализованная перепланировка не противоречит нормам и не затронула несущих элементов здания, то составление заключения о допустимости и безопасности произведенных работ могут проводиться любой организацией, имеющей действительное членство в СРО, что сейчас заменяет лицензию.

Бывает сложнее

В более сложных случаях, собственнику потребуются услуги автора проекта здания или организации, замещающей его, для получения искомого заключения. К таким случаям относятся перепланировки, затронувшие несущие конструкции дома.

Если перепланировка затронула фасад здания, то дополнительное разрешение придется получить и в главном управлении архитектуры. 

Сложнее с домами, имеющими статус памятников архитектуры. Согласование перепланировки в этом случае будет проводится с участием Москомнаследия.

Усилия не пропадут даром

После получения согласования жилищной инспекции, квартира обследуется техником БТИ, который готовит новый план, уже соответствующий новому состоянию жилья и собственник становится законопослушным со всеми втекающими преимуществами. Есть вопрос — что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой, и есть ответ – постараться узаконить.

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой? Что делать, если вы все-таки купили квартиру с незаконной перепланировкой — юридическая консультация в Санкт-Петербурге приходит на помощь.

Комфорт – это то, к чему стремится каждый человек. И не важно, идет ли речь об одежде или обуви, работе или отдыхе, еде или напитках – мы выбираем именно то, что для нас наиболее комфортно. Поэтому не удивительно, что собственное жилье мы стремимся сделать наиболее удобным и приспособленным именно для нашего образа жизни и нашего вкуса. Но у такого стремления есть обратная сторона.

Все дело в том, что далеко не каждое улучшение квартиры или дома – личное дело жильцов. Некоторые из улучшений влияют на характеристики построек и провидят к проблемам и даже аварийным ситуациям.

Потому что как только эту квартиру потребуется продать – возникнут осложнения.

7 (812) 907-23-92 юридическая консультация по недвижимости

Ремонт хоть единожды в жизни переживал каждый. Но ремонт ремонту – рознь: одно дело – переклеить обои и сменить плитку на кухне, другое – настолько масштабно обновить квартиру, что в итоге потребуется вносить изменения в технические планы БТИ.

Если речь об обоях, плитке или смене батарей – это просто ремонт, если о перемещении батарей. перестановке сантехники санузла и любом другом изменении технических планов – это уже перепланировка.

Ремонт можно делать на свое усмотрение, перепланировку – по согласованию с соответствующими госструктурами.

Но даже если вы обратились за согласованием, то далеко не каждое действие будет разрешено – есть работы и изменения, которые полностью запрещает отечественное законодательство. И если вы за счет общего водоснабжения дома обустроили себе теплый пол, установили в квартире камин или на застекленный балкон провели батареи – вы нарушили закон.

А теперь представьте, сколько проблем у вас будет, если вы приобретете квартиру, в которой проведена несогласованная, а может даже противозаконная перепланировка…

Насколько преодолимы проблемы незаконной перепланировки? Ведь может случиться так, что именно такая квартира вам как раз и понравится, и захочется ее приобрести. Как поступить в этом случае?

Во-первых, следует выяснить уровень законности сделанных в этой квартире изменений и уровень угрозы этих изменений для безопасности жильцов. Не самостоятельно, разумеется – потребуется пригласить для проведения оценки профильных специалистов.

На втором этапе, если в конфликт с законодательством изменения не вступают, но проведены без согласования с кем бы то ни было, нужно перепланировку узаконить.

Здесь потребуется согласовать с продавцом, кто именно этим займется.

Одно дело – если продавец проделает всю работу, другое – если состоится покупка квартиры с незаконной перепланировкой, и все это немалое беспокойство потом ляжет на ваши плечи.

Если вы цените свое время и нервы – пусть это делает продавец. И это не просто добрый совет – по закону любая обнаруженная в квартире перепланировка становится ответственностью того, кто сейчас этой квартирой владеет – даже если все работы были сделаны позапрошлым ее хозяином.

А самовольная перепланировка, даже допустимая в рамках отечественного законодательства, это все равно административное правонарушение. И за него предусмотрено соответствующее наказание – от штрафа до полного восстановления всего до уровня «как было вначале».

Вам нужны эти проблемы?

С другой стороны, если скидка по квартире окажется настолько внушительной, что перекроет затраты на ваше беспокойство – о таком приобретении можно всерьез подумать.

И перед принятием решения будет полезным обсудить все аспекты ситуации с юристом по недвижимости – для точного понимания всех последствий своего решения.

Ведь покупка квартиры с незаконной перепланировкой – дело очень непростое, и с завершением сделки здесь все не заканчивается.

7 (812) 907-23-92 юридическая консультация по недвижимости Подробно

Беглый осмотр на предмет наличия переделок поможет сравнение с квартирой, расположенной этажом выше или ниже (если дом построен по типовому проекту).

Более детальная проверка происходит путем сравнивания фактического расположения перегородок, стен, дверных и оконных проемов, размещения санузла и кухни, балкона или лоджии, размеров коридора, кладовки и прочих вспомогательных помещений, а также жилых комнат, с поэтажной схемой в техническом паспорте, а при наличии кадастрового паспорта, то и с ним.

При наличии законно выполненной перекройки планы квартиры на обоих паспортах и фактическое расположение помещений будут идентичными, а это значит, что можно расслабиться и жить на этих квадратных метрах спокойно.

Если же факт с документами расходится, то ясно, что перепланировка была, и выполнена она

незаконно

.

Если купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать?

При обнаружении следов перепланировки не стоит ждать, пока пожалуют компетентные органы, а действовать быстро, чтобы узаконить новое расположение пост-фактум.

  1. Если речь о старом фонде с типовыми планировками, то увидеть перепланировку можно при осмотре квартиры, либо при сверке квартиры и плана БТИ. При получении плана после проведения переустройства, все изменения будут отмечены красным цветом;
  2. Стоимость на подобные квартиры обычно ниже рыночной;
  3. Одним из условий сделки часто является «продажа только за наличные деньги, без использования ипотеки». Это связано с тем, что купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку практически невозможно, так  как банки редко дают разрешение на покупку подобной жилой площади. Исключения есть и обычно они касаются незначительных изменений, произведенных квартире. Но даже в таких случаях, в кредитном договоре прописывается пункт, по которому покупатель квартиры обязуется в определенный срок узаконить перепланировку, и представить соответствующие документы в банк. В противном случае, банковская организация имеет право потребовать досрочного погашения кредита, либо при наступлении страхового случая, страховая компания откажет в выплатах.

Особенности и нюансы

Обращение в Жилищную инспекцию с надеждой на положительный результат возможно только при условии, что в БТИ не появилось сведений об уже законченной несанкционированной перепланировки раньше, до начала эпопеи с узакониванием.

Если такая неприятность произошла, тогда в БТИ внесены в планы отметки красным цветом, влекущие уведомление и жил. инспекции – документы просто не примут. В этом случае единственный выход – попытка узаконивания через суд.

При ипотеке

Как быть в случае покупки квартиры с перепланировкой в ипотеку? Ипотечное жилье нужно тщательно проверять на предмет отсутствия переделок, причем на помощь риэлтера, озабоченного только скорейшей продажей недвижимости, можно не рассчитывать.

Выявив наличие перепланировки, нужно немедленно отказаться от этого варианта и присматривать другой.

Дело в том, что, кроме денежных потерь, хозяин приобретенной по ипотеке жилплощади вынужден будет согласовывать переделки с финансирующим банком и со страховой компанией, что не всегда успешно: банк должен быть уверен, что квартира вследствие изменений в ней не упадет в стоимости.

Отказ банка приведет к восстановлению первоначального состояния жилища, что втянет заемщика в новые траты.

Другие сложности

При отказе со стороны БТИ и Жилищной инспекции узаконить незаконную перепланировку при покупке квартиры есть вариант получить желаемое через суд. Но здесь привлекут консультантов, и если есть масса нарушений, то на успех рассчитывать не приходится.

Если был пробит проем в несущей стене, то его придется заделать, а также устранить другие нарушения закона.

Например, если была объединена жилая комната с кухней, оборудованной газовой плитой, то специалисты советуют установить хотя бы раздвижную перегородку с дверью, имеющей плотный притвор.

Когда вентиляционные каналы перекрыли, замуровав облицовочной плиткой или иным способом, то эти общедомовые каналы следует снова задействовать в естественной вентиляции, и т.п.

Только так, устранив нарушения СНиП, можно повернуть Фемиду лицом к своим проблемам, порожденным незаконной перепланировкой, сделанной прежним владельцем.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector