Можно ли продать квартиру с долгами по квартплате? 2019 год

Способы узнать о наличии задолженности по коммунальным платежам

Чаще всего физические лица, длительное время не оплачивающие счета по коммунальным услугам, боятся идти в юридические организации с просьбой помочь в продаже квартиры, думая, что в подобной ситуации у них могут возникнуть проблемы с законом.

Данное мнение ошибочно. Однако если владелец всяческими путями пытается заключить договор с потенциальным покупателем касательно выплаты долгов (к примеру, сильно снижает цену на жилье), то он должен учитывать, что сделка продажи при этом должна проходить следующим образом:

  • Оформляется соглашение. Для того чтобы продать квартиру, предварительно необходимо погасить все задолженности, числящиеся за данным имущественным объектом. Делать это по законодательству обязан владелец. Поэтому будущему покупателю нужно выплатить ему некую денежную сумму в качестве аванса, которая как раз и пойдет на данные цели. Однако аванс не просто дается в руки продавцу, а фиксируется в специальном договоре. Помимо того, в документе отображается размер данной суммы, на какие цели она предоставляется, а также все остальные детали. После того как аванс будет потрачен, физическое лицо, распорядившееся этими деньгами, становится автоматически обязанным продать имущество тому человеку, который их дал.
  • Понижается стоимость квартиры. Поскольку покупатель предварительно согласился выделить дополнительную денежную сумму на уплату долгов, то итоговая стоимость квартиры должна быть несколько ниже, чем в ситуациях продажи имущественных объектов без наличия коммунальных задолженностей. В договоре, который составляется предварительно до начала погашения долгов, прописывается стоимость за продажу имущественного объекта, а также ее уменьшенный размер с учетом получения аванса от будущего покупателя.
  • Делается запрос в жилищные органы. Когда физическое лицо будет вычеркнуто из списка должников, можно переходить к следующему этапу, а именно оформлению документации по купле-продаже. В первую очередь, понадобится подготовить такой документ, как право собственности. Осуществить продажу квартиры без данной бумаги не удастся, а получить ее можно только на основании выписки из лицевого счета. Как только задолженность по коммунальным платежам будет погашена в полном объеме, владелец может получить выписку и далее переходить к оформлению остальной документации.

Особые случаи

Бывает и так, что квартира во владение к новому хозяину переходит с невыплаченными коммунальными и жилищными счетами, которые образовались по вине бывшего собственника. В подобной ситуации задолженность не будет автоматически аннулирована, и проблемы с коммунальными службами продлятся.

Однако физическое лицо, владеющее на данный момент квартирой, никакого отношения к старым долгам не имеет и, соответственно, не обязано их выплачивать. Через три года истечет период исковой давности, и по законодательству задолженность не сможет быть удержана с заработка нового собственника даже в той ситуации, если управляющие конторы возбудят судебное дело.

Кроме того, столкнувшись с такой процедурой, как продажа имущества, за которым числятся коммунальные долги, необходимо учитывать следующие особенности:

  1. Вероятность ареста. Если физическое лицо длительный промежуток времени не вносило материальные средства за коммунальные ресурсы, в результате чего образовался долг в довольно крупных размерах, то, скорей всего, на имущество будет наложен арест. Производить данное действие имеет полномочия такая служба, как судебный пристав. Снятие ареста происходит после погашения задолженности. Пока этого не произойдет, продать объект не получится.погашение задолженности по коммунальным платежам
  2. Риск остаться без коммунальных ресурсов. В некоторых квартирах, собственники которых неоднократно получали уведомления с просьбой оплатить коммунальные услуги, в качестве штрафных санкций применяют такие меры, как отключение воды, отопления, электричества либо газа. Возобновить подачу перечисленных ресурсов можно будет только после оплаты долга.

Milkos/Depositphotos

Долги могут накопиться по любым коммунальным платежам. О долгах перед ТСЖ или УК можно узнать в их бухгалтериях или из квитанций за коммуналку. Долги по воде, электричеству и газу вы легко выясните, сравнив показания счетчиков и оплаченные квитанции.

Долги за стационарный телефон могут быть двух видов: абонентская плата и за междугородние переговоры. Второй пункт гораздо важнее, так как эти счета приходят не сразу, и есть ли они, следует проверять на телефонном узле. Еще один очень распространенный долг сегодня – за капремонт. Но его также проверяют по квитанции.

Предлагаем ознакомиться:   Возражение на исковое заявление о взыскании задолженности

Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

Впрочем, самый важный возможный долг, о котором все забывают, связан с выполнением условий использования материнского капитала после выплаты ипотеки. О нем вы можете узнать только косвенно – по графику погашения ипотеки.

На использование маткапитала может указывать единоразовое досрочное погашение кредита деньгами из Пенсионного фонда. При продаже жилья многие продавцы думают, что выделят долю детям в другой квартире потом, а сейчас можно особенно об этом не задумываться.

Для того чтобы узнать, использовали маткапитал или нет, необходимо запросить выписку о погашении кредита и найти там все крупные погашения, например на сумму 400 тысяч рублей. Это как раз и могут быть средства Пенсионного фонда.

Сегодня у ТСЖ и Жилкомсервиса появилось право накладывать арест на квартиру и на операции с недвижимостью в Росреестре до оплаты долгов за квартплату. Это может привести к приостановке сделки купли-продажи, если вы заранее не проверили наличие задолженностей.

А вот долг перед Пенсионным фондом о выделении долей детям после использования маткапитала может обернуться действительно неприятным сюрпризом. ПФ, выявив нарушение прав детей и незаконное использование федеральных средств, первым делом арестует квартиру. Даже если у нее будет уже новый собственник.

Текст подготовила Мария Гуреева

Может ли банк продать арестованную за долги квартиру?

Должны ли жильцы с временной регистрацией оплачивать коммуналку?

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?

Прежде чем садиться за стол переговоров, покупатель должен проверить чистоту квартиры не только на предмет личности владельца, но также и на возможное наличие задолженности по коммунальным платежам. Сделать это можно несколькими способами:

  1. Затребуйте у продавца справку из управляющей компании (товарищества собственников жилья) об отсутствии задолженности;
  2. Узнайте лично, есть ли проблемы с приобретаемой квартирой, возможные «подводные камни»;
  3. Проверьте имущество через службу судебных приставов-исполнителей.

Если согласно представленной информации задолженность отсутствует, можно смело продолжать подготовку к заключению договора купли-продажи. Если есть информация о наличии обременений – проверьте сумму и обговорите детали непосредственно с продавцом.

Для управляющей компании нет принципиальной разницы, кто оплатит задолженность. Ей важно получить деньги, а потому она вполне может взыскать их и с нового хозяина, даже не начиная поиск прежнего владельца, кто эти долги и нажил. Отметим, что это является неправомерным.

В пользу нового владельца говорит то, что он не имеет отношения к этим долгам, а, следовательно, и не несет за них ответственность. Он платит за коммунальные услуги в двух случаях:

  • С момента получения данного жилья в свою собственность;
  • С момента регистрации права собственности на квартиру.

Соответственно, в случае обращения в суд, закон будет на стороне нового владельца, и выплачивать долги ему не придется.

Если же покупатель приобрел квартиру с обременением с переводом долга на него в порядке, регламентированном ст. 391 Гражданского Кодекса, то после регистрации собственности обязательства по долгам перейдут на него.

Следует понимать, что процесс передачи долга новому хозяину может быть осуществлен исключительно при наличии его письменного согласия, а также согласия управляющей компании.

Данное согласие – это переуступка требований, основанных на сделке. При этом форма сделки обязательно должна отвечать требованиям, указанным в ст. 389 ГК РФ.

Данный документ представляет собой простое письменное обязательство, заверенное нотариусом.

Также собственникам квартиры обязательно необходимо составить и подать документ управляющей компании.

Данный документ составляется в письменной форме и оповещает о смене собственника квартиры. К нему следует приложить две бумаги:

  • Документ, устанавливающий право на собственность (вначале следует показать оригинал документа, а затем передать его копию);
  • Копия договора о приобретении квартиры.
Предлагаем ознакомиться:   Можно ли сделать возврат техники юридическим лицом

Также рекомендуется приложить документ с зафиксированными показаниями всех приборов учета на момент перехода прав собственности, однако, в отличие от двух предыдущих документов, предоставление этой бумаги не является обязательным.

Продать квартиру с долгами, безусловно, можно. Однако следует понимать, что долг за квартиру лежит не на помещении, а на его собственнике. Соответственно, при смене владельца долг останется именно за тем, кто его  нажил.

Задолженность перед новым покупателем скрыть невозможно, так как оформление прав собственности происходит на основании пакета документов, куда входит выписка из лицевого счёта, отражающая состояние оплаты за ЖКУ.

Покупатель может сам попросить продавца предоставить справку из управляющей компании о наличии или отсутствии задолженности.

С пронырливого продавца взыскать ничего не удастся.

Как показывает судебная практика, судьи исходят из того, что если некто поставил свою подпись под договором купли-продажи, он в полной мере осознает, что покупает и берет на себя за это ответственность.

Обязан ли новый собственник выплачивать долги без своего согласия? 

Milkos/Depositphotos

На самом деле никакие долги по квартире не переходят на нового собственника, так как недвижимость не может быть кому-то что-то должна. Задолжать может только хозяин: то есть обязательства по оплате возникают с момента подписания акта-приема передачи объекта.

Можно ли продать квартиру с долгами по квартплате? 2019 год

Однако некоторые службы считают, что все начинается с момента перехода права собственности. Мое же мнение (и я солидарен с законом) таково: обязательства возникают только с момента заключения новым собственником договора на обслуживание или поставку ресурсов или услуг.

Очень часто представители ТСЖ пытаются повесить старые долги на нового собственника, хотя не имеют на это никакого права. Они должны либо признать недополученные платежи убытками, либо взыскивать их через суд с бывшего собственника.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Как обменять квартиру, которая находится под арестом?

Нет, не обязан. Управляющая компания не вправе требовать погашения долгов с нового хозяина. Он платит за коммунальные услуги только с того момента, когда стал собственником данного жилья. Если же покупатель покупал квартиру с обременением, и перевод долга на него осуществлён в соответствии с положениями статьи 391 Гражданского кодекса, то со дня регистрации собственности у него наступают обязательства платить по долгам.

В каких случаях продажа невозможна? 

Если квартира, приобретенная у собственника, оказалась с обременением, нового владельца могут ждать следующие неприятные события:

  1. Если квартира находилась в аресте, новому собственнику откажут в регистрации. Единственный способ не попасть в подобную ситуацию – не вносить всю сумму по договору сразу. Лучше разделить платеж на два этапа: до регистрации и по факту освобождения квартиры от вещей предыдущего владельца;
  2. Ограничения в пользовании всеми коммуникациями в доме;
  3. Изъятие имущества, если новый собственник сможет доказать, что он не мог знать о наличии обременений на указанной недвижимости.

Можно ли продать квартиру с долгами по квартплате? 2019 год

Согласно российскому законодательству, нельзя продать неприватизированную квартиру независимо от того, числятся долги за жильцами или нет. Такая квартира является собственностью государства, а значит, и распоряжаться ей проживающие не могут. Сделку можно осуществить только после приватизации.

Также нельзя продать квартиру с долгами, на которую уже наложен арест.

Невозможно продать также квартиру, которая выступает залогом по кредиту. Без согласия банка такую сделку провести не получится. 

Сложности при продаже также могут возникнуть, если квартира была куплена за материнский капитал. В данном случае продать недвижимость можно только при получении разрешения органов опеки и банка.

В каких случаях продажа невозможна? 

Однако практика показывает, что в особых случаях реально продать даже квартиры с немалыми коммунальными задолженностями, причем не выходя за рамки действующего законодательства. Те физические лица, у которых не имеется собственных денежных средств на уплату коммунальных долгов, но при этом возникла срочная необходимость продать квартиру, могут воспользоваться одним из нижеприведенных способов для достижения этой цели:

  1. Договориться с покупателем. Может случиться и так, что покупатель имеет огромное желание приобрести именно тот имущественный объект, владельцем которого является должник. Это может быть по причине выгодного расположения жилища в городе, в связи с практичной планировкой, а также любыми другими факторами. Для того чтобы сделка по купле-продаже в данном случае прошла успешно, продавцу и покупателю необходимо заключить письменное соглашение, согласно которому последнее физическое лицо возьмет на себя такую обязанность, как погашение коммунальной задолженности по конкретному имущественному объекту с целью его дальнейшей покупки.
  2. Договориться с юридической компанией. В тех ситуациях, когда собственнику с наличием коммунальных долгов срочно нужно продать квартиру, а времени на поиски покупателей, которые согласятся выплачивать уже имеющуюся задолженность, нет, можно обратиться за помощью в юридическую компанию. Долги будут оплачены из личного бюджета организации еще до осуществления продажи, но потом данная сумма обязательно будет вычтена из выручки. Кроме того, продавцу имущества еще понадобится отдельно заплатить процент юридической фирме за проведение сделки, имеющей осложненный характер.

Необходимо обратиться в управляющую компанию и выяснить, каким образом реструктурирован долг и были ли заявлены какие-либо требования к наследодателю, а после решить вопрос по уплате долга. Квартиру можно продать даже с плохим ремонтом, так как ценовая политика складывается из разных факторов – расположения, близости инфраструктуры, состояния дома и т. д.

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Предлагаем ознакомиться:   Один директор в двух организациях подписание договора. От имени сторон в договоре займа выступает один и тот же человек. Две организации || Если директор подписал в обеих фирмах договор

Продавать квартиру сейчас или лучше подождать?

Как и кому можно продать квартиру с долгами

Могу ли я продать торговую площадь при долгах за другие объекты?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Как продать квартиру с долгами по квартплате?

Когда граждане знают о своих намерениях и чисты в плане совершения всех действий, они могут прийти к мнению о начале правоотношений, связанных с возмездной передачей имущества. Далее необходимо следовать, опираясь на возможные нюансы, которые помогут избежать правовых ошибок и конфликтных ситуаций.

В случае если стороны пришли к мнению о возможности совершить сделку по продаже и покупке квартиры, они могут на первоначальном этапе заключить предварительное соглашение, где будет прописана ситуация, согласно которой оба физических лица будут действовать последовательно, заключая промежуточные акты и сверки.

В самом тексте необходимо указать, что данный акт является предварительной сделкой перед заключением основного договора, ради которого все предварительные действия были совершены.

Соглашение должно быть составлено в той же форме и на тех же основаниям, что и основной договор купли-продажи.

Применительно к соглашению, в процессе купли-продажи квартиры, понадобится представить следующие сведения:

  1. Паспортные данные обеих сторон, с учетом лиц, участвующих в сделке;
  2. Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
  3. Техническая документация на жилую площадь;
  4. Справка о задолженности и зарегистрированных лицах.

Все эти данные потребуются в процессе составления проекта договора.

Без уточняющих данных договор может быть признан недействительным из-за отсутствия конкретизирующих квартиру данных.

Дополнительным документом, который поможет обезопасить покупателя и заставить заплатить по долгам продавца – это письменное обязательство, данное перед передачей первого платежа по договору, в счет уплаты задолженности.

Таким образом, общая стоимость материальной выгоды продавца уменьшается, поскольку часть денежных средств уходит на расчет с организациями, оказывающими услуги по снабжению жилого помещения коммуникациями.

Если все предварительные детали соблюдены, можно смело приступать к заключению самого договора. При этом все соглашения будут включены в текст основного договора и будут иметь равноправную юридическую силу в случае возникновения спорных ситуаций.

Как правило, оплата производится частями. Первоначальные выплаты покупателем происходят как авансовые платежи, которые должны покрыть «долговую яму» и сделать жилое помещение чистым с точки зрения норм гражданского права и жилищного законодательства Российской Федерации.

Как видно из смысла данной статьи, официального запрета на продажу квартиры с долгами не существует. Однако есть негласное правило, которого покупатель должен постоянно придерживаться: «проверяй документацию, все условия только на бумаге».

Фото 1

Если эти два требования будут выполняться, риск попасть в неприятную ситуацию сводится к минимуму. В связи с этим даже наличие обременений не станет большим препятствием на пути к приобретению жилья, либо извлечения выгоды после его продажи.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector