Какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры

Основной пакет документов для покупки квартиры

Договариваясь с продавцом об осмотре квартиры до её покупки, у последнего уже должны быть готовы основные документы, которые вам следует посмотреть. Какие это бумаги, рассмотрим ниже:

  • egrp
    Образец выписки из ЕГРП

    Паспорт собственника недвижимости, а если владелец не один, нужен паспорт каждого – проверьте дату выдачи, действителен ли документ, нет ли повреждений, из-за которых документ требует замены, посмотрите штампы о браке;

  • Свидетельство о браке, его расторжении, чтобы знать, имеет ли жильё статус нажитого совместно;
  • Письменное согласие на отчуждение недвижимости от имени супруга или супруги, заверенное в нотариальной конторе, если объект нажит совместно;
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой указано, кто имеет право собственности на квартиру, которую вы осматриваете как покупатель;
  • Документ, указывающий, каким образом продавец приобрёл квартиру (купил, получил в дар, приватизировал, унаследовал и так далее);
  • Кадастровый паспорт, выданный не ранее, чем в течение последних 5 лет – для регистрации сделки он не нужен, но по нему можно сверить заявленные характеристики с реальными, узнать, была ли неузаконенная перепланировка;
  • Справка из домовой книги о зарегистрированных жильцах;
  • Договор купли-продажи – необязателен на этапе переговоров, но желательно оговорить его детали сразу.

Это основной перечень тех документов, которые при покупке квартиры будут необходимы. Для безопасности приобретения объектов недвижимости в ваших интересах запрашивать дополнительные, расширенные справки и обращать внимание на нюансы в каждом отдельном случае.

Даже если все детали с продавцом оговорены и вас всё устраивает, никогда не подписывайте договор купли-продажи, предварительно не прочитав каждый его пункт и не сверив информацию с данными в документах.

Оригинал договора должен иметь минимум три экземпляра, то есть по одному для каждого участника сделки и один для Росреестра. Пункты могут быть включены на усмотрение сторон, но к обязательным данным относятся:

  • 2018-04-03_225922
    Образец купли-продажи квартиры

    Место и дата заключения договора;

  • Паспортные данные продавца и покупателя, включая место прописки;
  • На основании какого документа продавец является владельцем недвижимости, дата выдачи и номер;
  • Основные характеристики жилплощади (полный адрес расположения, кадастровый номер, этажность, площадь, комнаты и прочее);
  • Стоимость сделки;
  • Условия внесения задатка, если он будет, дата передачи денег и недвижимости;
  • Информация о проводимой перепланировке, если таковая была;
  • Отметка о том, что жильё не обременено, долгов по коммунальным услугам нет;
  • Дата подписания и подписи сторон.

Без этих пунктов договор признаётся незаконным и сделка аннулируется.

Экземпляр договора купли-продажи входит в обязательный перечень документов при покупке квартиры и перерегистрации собственнических прав. Для больших гарантий между сторонами может быть подписан также акт приёма-передачи объекта, чтобы после не было претензий, но перед этим его и сам договор желательно показать юристу.

Какие документы дополнительно необходимо изучить покупателю?

Если вы покупаете квартиру, помимо перечисленных документов вам обязательно нужно получить следующие сведения:

  • Максимально полную информацию о собственнике квартиры, проверка которой начинается с изучения документов, удостоверяющих его личность и его правомочия на квартиру. В первую очередь, необходимо удостовериться в их подлинности. В целях проверки личности собственника специалисты также рекомендуют получить справку о том, что он не стоит на наркологическом или психиатрическом учете. 

    Обратите внимание на следующее: даже будучи наркозависимым или злоупотребляющим алкоголем человеком продавец квартиры может быть дееспособным — то есть способным контролировать свои действия. Дееспособность гражданина ограничивается или утрачивается только по решению суда, а над таким человеком назначается опекун или попечитель. Информация о недееспособности или ограниченной дееспособности гражданина имеется и в специализированных лечебных учреждениях по месту его жительства.

    Почему эта информация так важна? Дело в том, что покупателю, заключившему сделку по продаже квартиры с недееспособным лицом, будет крайне сложно: данная сделка считается недействительной, даже если от имени недееспособного выступил его опекун. Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун может покупать, продавать, обменивать, сдавать его в аренду имущество подопечного только после предварительного одобрения этих сделок органами опеки и попечительства. 

  • Перечень прописанных на жилплощади лиц. Помните, что перед продажей необходимо удостовериться в их выписке — в противном случае данные граждане будут сохранять право проживания в квартире. 
  • Информацию о возрасте собственника квартиры. Зачем это нужно? Квартира, собственником которой является ребенок (до 18 лет), может быть продана только с согласия его законных представителей. В их качестве выступают его родители, усыновители, опекуны (для малолетних детей до 14 лет) и попечители (для ребенка 14-16 лет). Кроме согласия законных представителей на продажу квартиры ребенка требуется также предварительное разрешение и со стороны органов опеки и попечительства. Такие органы учитывают, прежде всего, интересы несовершеннолетнего собственника, а потому ребенок после продажи его квартиры должен получить равноценное по стоимости и комфорту жилье. Если же несовершеннолетний не является собственником продаваемой квартиры, а просто прописан в ней, то опекунского согласия на сделку не потребуется, однако, после выписки ребенку должно быть обеспечено другое место прописки. 
  • Справку из налоговых органов об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество физических лиц (в данном случае – налога на покупаемую квартиру).
  • Справку из управляющей компании об отсутствии задолженностей по оплате за коммунальные услуги.
  • Выписку из ЕГРП — Единственного Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним — для того, чтобы удостовериться в юридической чистоте приобретаемой квартиры. В справке содержится вся информация о собственнике и об основаниях перехода к нему права собственности, а также о имеющихся на квартиру обременениях – об ипотеке, залоге, аресте по решению суда. В идеале подобную справку следует брать за сутки до оформления сделки по купле-продаже квартиры. 
  • Очень важно изучить техпаспорт на квартиру, а также узнать о возможных перепланировках: они должны быть согласованы с БТИ. В противном случае (при незаконности «перепланировочных» действий продавца) вся ответственность за них ляжет на нового собственника. 
  • Если продаваемая квартира является общим имуществом супругов, а продавцом значится один из них, потребуется также письменное согласие на сделку второго супруга или доверенность от него, заверенные нотариально. 
Предлагаем ознакомиться:   Служебная записка. Образец служебной записки

Покупка новостройки

Готовая жилплощадь в доме, сданном в эксплуатацию

Участие в долевом строительстве

В роли владельца выступает либо застройщик, либо иное лицо, выкупившее недвижимость. Принцип заключения сделки идентичен покупке объекта на вторичном рынке. Изначально заключается и регистрируется в Росреестре ДДУ. Только после сдачи дома в эксплуатацию квартиру можно будет зарегистрировать в свою собственность.

Договор долевого участия готовит застройщик по стандартному для него образцу. Обратите внимание, чтобы в нём были все обязательные реквизиты, полная информация о сторонах, внесённая денежная сумма, срок строительства, подписи и печати. Для большей уверенности покупатель имеет право заверить ДДУ в нотариальной конторе.

Следующий важный документ – описание квартиры и её схема, за которую вы вносите взнос. Оно подписывается и продавцом, и покупателем.

Проверить также важно документы, дающие застройщику право на землю, где ведутся строительные работы. Посмотрите и договор страховки, она должна быть в любом случае. Точно также от вас не могут скрывать документы о компании, приказы о назначении руководящего лица.

Вы также получаете на руки акт приёма и передачи, который подписывается после постройки дома и сдачи его в эксплуатацию.

Если же приобретается квартира на первичном рынке, нужно подготовить аналогичный пакет документов. Покупателю не нужно знакомиться со справками, которые подтверждают личность бывшего владельца (владельцев), а также бумагами, в которых указано его семейное положение.

От продавца же квадратных метров в новостройке, то есть девелоперской компании или фирмы застройщика, список документов выглядит более солидным. Так, компания-продавец должна предоставить:

  • разрешение госорганов на стройку на том месте, где возведен дом;
  • техническое и экономическое обоснование нового дома;
  • заключение госорганов о том, что строительство дома велось согласно требованиям и стандартам, принятым в отрасли;
  • проектную документацию и все изменения в ней, возникшие в процессе строительства;
  • разрешение (лицензию) на осуществление строительной деятельности и застройки конкретного объекта;
  • договор, подтверждающий участие в долевой стройке, если объект покупается на этапе строительства.

включает:

  • оплату комиссионного вознаграждения продавцу за выбранную квартиру;
  • подписание договора, касательно уступки права требования, который заключается между лицом, покупающим недвижимость, и фирмой, построившей дом.

Приобретать новую квартиру выгоднее, чем вторичное жилье, поскольку она «чистая» с юридической точки зрения. То, что новая квартира продается без отделки, – вопрос решаемый. У покупателя всегда есть возможность заказать ремонт тут же у фирмы застройщика.

Алгоритм проверки и список сведений зависит от того, находится дом на стадии строительства или уже сдан в эксплуатацию. Покупателя недвижимости в новостройке должна интересовать не только конкретная квартира, но данные о застройщике, земельном участке; сведения о наличии обременений на многоэтажный дом.

Квартиры в недостроенных домах подлежат оформлению по сделке долевого участия, реже на основании предварительной купли-продажи.

Будущим дольщикам желательно убедиться в том, что у компании-застройщика безупречно оформление следующих документов:

  • инвестиционный договор – обозначает сведения о количестве квартир, их приобретателях, характеризует реальных вкладчиков в строительство недвижимости;
  • проектная декларация, с планом расположения квартир в новостройке и сопутствующей инфраструктуры;
  • техническая документация, с указанием достоверной информации о состоянии дома: его фундамента, инженерных коммуникаций;
  • допуск на строительство – стоит удостовериться в том, что он предоставлен конкретному застройщику.

Покупателю жилья в новостройке надо убедиться в наличии юридических документов на землю. Нужно внимательно изучить их содержание. Это может быть свидетельство о собственности на участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома или долгосрочное соглашение аренды с муниципалитетом.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

При покупке квартиры в ещё не готовом доме важно своевременно заинтересоваться учредительными документами застройщика. Специалисты обращают внимание на наличие у организации устава, свидетельства о государственной регистрации юридического лица; доверенности представителя на оформление договоров с покупателями.

Рекомендуется взять выписку из ЕГРЮЛ — не позднее месяца со времени принятия решения о покупки недвижимости. Будет правильным решением покупать жилье в новостройке в порядке долевого участия. Заключение предварительного договора чревато последствиями. Застройщик может отказаться продать квартиру и оформлять покупку придётся через суд.

Выяснить, какие документы важны при покупке квартиры в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме проще. Покупателю рекомендуется проверить весь список документов. Он включает:

  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
  • поэтажный план здания и экспликация;
  • договор продажи квартиры в новостройке, оформленный согласно правилам ст. 551-558 ГК РФ;
  • выписку ЕГРЮЛ – для удостоверения  олномочий застройщика;
    документ приема-передачи недвижимости.

После оформления сделки покупатель обращается в Росреестр и получает свидетельство о собственности на новую жилплощадь. За регистрационные действия следует заплатить госпошлину – в размере 1000 руб.

Какие документы нужны для покупки квартиры в совместной собственности?

Если продаваемая квартира является общим имуществом супругов, а продавцом значится один из них, потребуется также письменное согласие на сделку второго супруга или доверенность от него, заверенные нотариально.

Предлагаем ознакомиться:   Образец благодарственного письма за лечение

При этом неважно, кто является собственником квартиры, так как, согласно законодательству, все имущество, нажитое в браке, является совместным. Исключение составляют случаи, когда супруги заключили брачный договор и определили иные условия относительно совместно нажитых вещей.

Если у супругов имеются несовершеннолетние дети, то при продаже квартиры необходимо получить согласие органа опеки – в противном случае сделку могут признать недействительной. Аналогичное правило распространяется и на недееспособных членов семьи.

Документы для покупки квартиры на вторичном рынке

Риск оспаривания сделок с отчуждением недвижимого имущества, которое было куплено на вторичном рынке, существенно выше, чем в случае с новостройками. Что нужно, чтобы покупка квартиры стала безопаснее и не повлекла за собой нежелательных последствий, так это обратиться к профильному юристу до того, как подписывать документы и вносить задаток.

Зачастую оспаривают договора, если имеют место споры между наследниками со стороны продавца, конфликт бывших супругов, недееспособность нынешнего владельца объекта, прописка и нарушение прав несовершеннолетних лиц, зарегистрированные лица, которых выселить без суда невозможно.

Именно поэтому важно требовать не только базовые документы на покупку квартиры, но и расширенные выписки из ЕГРН и домовой книги. При этом дата их выдачи должна быть максимально свежей, так как фактически это всего один день.

Эксперты не советуют поспешно принимать решение о покупке квартиры. Нужно проанализировать не только качественные параметры жилья, но и его расположение, наличие инфраструктуры, безопасность и экологичность района.

Отечественный рынок недвижимости становится более цивилизованным, но вероятность обмана до сих пор существует. Максимально обезопасить себя от недобросовестных продавцов или «черных риэлторов» поможет знание юридической стороны вопроса.

Если квартира выбрана, настал момент подписания договора купли-продажи жилища. Но перед тем, как составить его текст, нужно проверить подлинность и легитимность выписок и справок, предоставленных продавцом.

Это не сложная задача, с которой поможет справиться Единый Реестр прав на недвижимость. Здесь доступны детальные и достоверные сведения о самом объекте недвижимости, о продавце и его правах на продаваемое жилье. Для осуществления проверки достаточно сделать запрос.

Если квартира покупается по

, в обязательном порядке в пакет документов нужно добавить Свидетельство, подтверждающее право его получения. Выдает такое Свидетельство Пенсионный Фонд, который курирует вопросы перевода бюджетных средств.

В отличие от жилья в новостройке, вторичный рынок более непредсказуем. Проверять придётся не застройщика, а, документы гражданина либо компании-продавца. Владельцы б/у недвижимости могут вносить в конструкцию помещений самостоятельные и не всегда узаконенные изменения. Риск возможных притязаний на жилплощадь со стороны третьих лиц тоже выше.

Список документов для проверки при приобретении недвижимости на «вторичке» будет следующим:

  • свидетельство о собственности на квартиру (с обозначением серии, номера, информации о владельце квартиры, возможных обременений – обычного залога, ареста, ипотеки);
  • технический и кадастровый паспорт на «вторичку», с отсутствием незаконных перепланировок;
  • расширенная выписка из ЕГРП о состоянии недвижимости, где указывается информация о прошлых собственниках, основания перехода к ним квартиры;
  • документ, который зафиксирует сделку отчуждения недвижимости и передачу денег – договор продажи, дарения, ренты с постоянным иждивением. В качестве основания продавец также может предъявить решения суда об установлении собственности, свидетельство о наследовании, договор приватизации;
  • согласие на продажу жилья (от супруги, органов опеки). Его оформление обязательно, когда квартира на момент реализации остаётся общей. Исключение может быть сделано в случае, если между мужем и женой есть брачный договор и жилье принадлежит одному из супругов.

Образец договора купли-продажи

Оформление разрешения – необходимое условие, когда недвижимость куплена по возмездным сделкам – продажи, мены, ренты. Нотариально подписанное разрешение требуется при переходе квартиры к супругу — как законного наследства или подарка.

Список документов следует дополнить разрешением органов опеки, если собственник продаваемой квартиры — несовершеннолетний. Такое согласие подписывают за месяц до фактической продажи квартиры.

В список документов включают сведения, которые предъявляются по требованию покупателя: справку об отсутствии долгов за коммунальные платежи, копию лицевого счета продавца, документ из налоговой службы.

При оформлении на ребёнка

Оформить договор по покупке квартиры нужно, зафиксировав в нём, что в интересах несовершеннолетнего действует родитель. Среди документов, что подаются при регистрации прав, должно быть свидетельство о рождении ребёнка или его личный паспорт.

Собрав пакет необходимых документов, продавец и покупатель должны оформить квартиру в территориальном управлении Росреестра по месту ее нахождения, где покупателю необходимо будет заполнить еще один документ — заявление государственного образца.

В него вносятся данные о сторонах сделки купли-продажи, о предыдущих собственниках квартиры, а также о лицах, имеющих право пользоваться жилплощадью. Здесь же указываются основания регистрации права собственности на квартиру и данные о доверенности (если заявитель действует от имени другого лица).

К заявлению также должна быть приложена копия договора купли-продажи. Заявителю выдается расписка о факте приема у него документов, а само свидетельство о праве собственности будет готово не позднее 30-ти календарных дней после подачи заявления.

Предлагаем ознакомиться:   Больничный лист после операции: длительность, сроки продления

Госпошлину за оформление квартиры обычно оплачивает продавец, однако это не однозначное правило: вы можете сами договориться о том, какая из сторон сделки возьмет на себя расходы по ее оформлению. Получив свидетельство о праве собственности на квартиру, покупатель может владеть своей недвижимостью на законных основаниях.

Покупка в ипотеку

Если вы хотите приобрести жилплощадь с помощью ипотеки, вам нужно будет подготовить не один пакет документов, а два: один для банка и второй для Росреестра. Сначала вы выбираете вариант для покупки квартиры, просите основные бумаги продавца на недвижимость (копии) и предоставляете их банку, в котором вам будет выдан кредит.

Дополнительно потребуется разве что нотариальное согласие законного супруга на покупку жилья в ипотеку. Банк проверяет юридическую чистоту объекта самостоятельно, контролирует сбор бумаг, после чего выносит своё решение.

Если банк принимает положительное решение, вы заключаете сделку с продавцом и готовите аналогичный пакет бумаг для перерегистрации прав. Обратиться для оформления вы можете в Росреестр или в Многофункциональный центр, где обе сделки (покупка и ипотека) будут зарегистрированы как одна.

Оформляем сами или с помощью специалистов?

В зависимости от типа документа обращаться придется:

  • в ЖЭК;
  • в фискальные органы;
  • в БТИ;
  • в Единый Госреестр прав на недвижимость.

Некоторые справки оформляются на протяжении 1-2 дней, тогда как на получение выписки из ЕГРП может уйти до 10 дней. Это нужно учитывать. Справки из ЖЭКа имеют срок действия не более месяца с даты выдачи, и об этом также следует помнить.

Что касается дополнительно потраченных финансов, то все зависит от цены на квартиру. 1% от стоимости придется уплатить в Пенсионный Фонд, приблизительно 15 тысяч рублей может уйти на нотариуса и около 2 тысяч рублей нужно отдать госрегистратору за оформление прав собственности.

Подготовить бумаги самому реально за 2-3 недели. Можно довериться агентству, но в таком случае сроки обычно затягиваются на 2-3 месяца – специалисты тщательно проверяют все документы. Услуги придется оплатить – 2-3% от стоимости жилья.

Обычно самостоятельное оформление документов при покупке квартиры занимает много времени и требует достаточного терпения (подробнее см. Каков порядок и процедура покупки квартиры без риэлтора). Поэтому некоторые покупатели для совершения таких сделок предпочитают пользоваться услугами специалистов — квалифицированных юристов, риэлторов.

Однако имейте в виду, что даже специалисты не всегда могут гарантировать 100%-ную надежность сделки и «безоблачность» вашего дальнейшего владения новоприобретенной квартирой — ведь закон предоставляет право оспаривать любую сделку, всем, кто считает, что его права нарушены.

Однако такие казусы практически невозможны, если риэлторы выполняют свою работу тщательным образом и досконально проверяют квартиру на наличие возможных препятствий к покупке. Вот почему, если вы доверяете проведение сделки другим людям, следует обращаться только в солидные фирмы и агентства.

И напоследок, советуем прислушаться еще к одной рекомендации специалистов: нотариальное заверение договора купли-продажи хоть и не является обязательным, но оно станет дополнительной гарантией честных намерений и продавца, и покупателя.

А при малейшем сомнении в достоверности сведений о приобретаемой жилплощади крайне желательно все же обращаться за помощью к специалистам: экономия на помощи профессионалов для покупателя может быть чревата очень серьезными убытками.

Покупка от застройщика

Для покупки жилой квартиры у застройщика основной документ, который вам выдают на руки, это договор долевого участия. Полный список документов вы собираете для подачи в Росреестр, чтобы зарегистрировать свои права собственности на недвижимость. Это возможно исключительно после сдачи дома эксплуатацию. Понадобятся:

  • Заявление на регистрацию и квитанция об уплате государственной пошлины;
  • Зарегистрированный ранее ДДУ;
  • Акт приёма-передачи;
  • Выписка о том, что уплачена вся сумма за квартиру;
  • Кадастровый паспорт;
  • Паспорт покупателя.

Бумаги, касающиеся разрешений и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, подаёт застройщик самостоятельно.

Особенно ответственно стоит подойти к приёму квартиры и подписанию акта. Если у вас есть какие-либо замечания, вы заметили недоделки, несоответствия заявленному, это нужно указать в акте, зафиксировав сроки, в которые застройщик должен устранить недостатки.

Покупка с материнским капиталом

Программа предоставления помощи по материнскому капиталу позволяет потратить всю его сумму на покупку жилплощади для семьи. Остальная часть денежных средств доплачивается либо из собственных сбережений, либо оформляется ипотека.

Изначально вам нужно заключить сделку с продавцом, после чего обратиться в Пенсионный фонд с заявлением, чтобы получить одобрение использовать материнский капитал. Какие документы нужны при покупке квартиры с маткапиталом:

  • Паспорт получателя сертификата;
  • Оригинал самого сертификата;
  • Страховой номер лицевого счёта (СНИЛС);
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Копия договора купли-продажи;
  • Выписка из ЕГРН о правах собственности на жилплощадь.

Сама сделка стандартная, с одним нюансом – в договоре важно указать, что часть оплаты будет произведена за счёт материнского капитала и прописать сумму. Если это условие не выполнено, Пенсионный фонд деньги не перечислит.

В данном случае есть две сложности:

  • Пенсионный фонд рассматривает ваши бумаги в течение месяца, а деньги перечисляются на счёт продавца в течение двух месяцев, поэтому найти продавца, который согласен ждать, бывает не так просто;
  • Если недостаточно внимательно отнестись к требованиям касательно жилья, которое можно купить за маткапитал, есть риск, что ПФ вам откажет, и погашать остаток суммы вам придётся своими силами.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector