Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-71-06 (доб. 112, бесплатно)

Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры

Какие документы проверять при покупке квартиры

Чтобы заняться оформлением сделки по приобретению квартиры, необходимо собрать следующий перечень документов:

  • паспорт или иные документы, подтверждающие личность покупателя (свидетельство о рождении понадобится лицам до 14 лет, также оно должно быть предоставлено несовершеннолетними от 14 до 18 лет вместе с паспортом);
  • в случае состояния брака, лицо обязано предоставить письменное подтверждение супругов на покупку жилища, также оно должно быть нотариально заверено;
  • в случае совершения покупки по доверенности, покупатель предоставляет удостоверенную нотариусом доверенность, в которой отображается период ее действия. Здесь же необходимо представить документацию, удостоверяющую личность доверенных лиц. При приобретении жилища в ипотеку, от покупателя требуется полный пакет документов, свидетельствующих о его финансовом положении;
  • договор купли-продажи, заверенный подписями обеих сторон.

В случае покупки квартиры, продавец должен предоставить полный пакет документов, описывающий историю квартиру, куда включаются:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие принадлежность собственника к квартире;
  • форма №11а вместе с ее планом;
  • документация, подтверждающая, что у продавцов отсутствует платежная задолженность;
  • копия фин.-лицевого счета;
  • выписки из домовой книги;
  • в тех случаях, если ребенок является собственником жилища, необходимо предоставить разрешение органов опеки;
  • свидетельство из налоговой инспекции о том, что уплата налога произведена полностью;
  • при наличии супруга необходимо получить подтверждение о том, что он согласен на продажу жилища.

Все документы необходимо предоставлять в двух экземплярах (оригиналы и их копии).

Главные бумаги

Самым главным документом, без которого невозможно совершить действия по отчуждению недвижимого объекта, является свидетельство о регистрации права собственности (или иной правоустанавливающий документ). Оригинал его должен быть у продавца.

Право собственности у продавца на дом (квартиру) могло возникнуть разными путями:

  • Возмездные сделки (договор купли-продажи);
  • Безвозмездные сделки (дарственная);
  • Вступление в наследство;
  • Договор ренты.

Любой факт покупки недвижимости подтверждается соответствующей бумагой. Закон требует, чтобы любая форма перехода права собственности на дом, квартиру или земельный участок была оформлена в письменном виде.

Обязательным условием является наличие у продающей стороны бумаги, которая подтверждала бы регистрацию права собственности в едином государственном реестре прав.

Какие сведения содержатся в данном документе:

  • Наименование регистрирующего органа, выдавшего документ и совершившего регистрационные действия;
  • Данные о продавце;
  • Сведения о недвижимости (адрес, характеристики и др.);
  • Обременения, наложенные на объект (при их наличии).

Дополнительные бумаги

Залог грамотной организации сделки с недвижимостью заключается не только в наличии основных документов, но и тщательном изучении иной важной информации:

  • Персональная информация о настоящем собственнике жилья;
  • Наличие или отсутствие у хозяина ограничения или лишения дееспособности;
  • Желательно проверить личность продавца, а также узнать, наблюдается ли он у психиатра или нарколога. Согласно правовым нормам, лица, состоящие на учете у указанных специалистов, не ограничиваются в правах на осуществление сделок с недвижимостью (если нет решения суда о степени их дееспособности). Уделяют пристальное внимание способности продавца отдавать отчет своим действиям во время сделки с недвижимостью. Если у собственника ограничена дееспособность, то действия в его интересах должен осуществлять опекун с согласия органов опеки и попечительства;
  • Необходимо проверить подлинность всех представленных продавцом бумаг. При отсутствии знаний и возможности осуществить данный шаг своими силами, рекомендуется прибегнуть к услугам профессионалов;
  • Получить информацию обо всех гражданах, прописанных в жилом помещении. Если на момент приобретения в доме или квартире прописаны люди, то они имеют право и дальше там проживать;
  • Узнать возраст продавца. Несовершеннолетние граждане вправе осуществлять сделки с недвижимостью при наличии согласия законных представителей и органа опеки и попечительства. Если ребенок не достиг возраста 14 лет, то продавать квартиру или дом от его имени может законный представитель, при наличии одобрения этих действий со стороны органов опеки и попечительства. Такой порядок прописан в нормативных актах, а указанная государственная организация защищает права и интересы несовершеннолетних граждан. Они контролируют, чтобы последние, после отчуждения принадлежащего им жилого помещения, получили квартиру или дом с условиями не хуже, чем были ранее;
  • Получить информацию о наличии или отсутствии долгов перед ИФНС по уплате налога на недвижимое имущество;
  • Убедиться, что все счета за коммунальные услуги оплачены, и задолженности перед УК или ТСЖ у собственника нет;
  • Внимательно изучить сведения в выписке из ЕГРП. В документе отражаются достоверные данные о владельце недвижимого объекта, наличии у него ограничений дееспособности или их отсутствии, а также обременения и ограничения, наложенные на жилое помещение. Ограничить права собственника в отчуждении недвижимости может наличие ипотеки, нахождение жилья в залоге, существующее судебное решение о наложении ареста. Для того чтобы сведения в представленной выписке были актуальными, получать ее желательно за сутки до оформления сделки купли-продажи;
  • Информация их технического паспорта на жилое помещение позволит выявить возможные незаконные перепланировки и иные конструктивные изменения. Если новый владелец закрыл на это глаза или не заметил, то вся предполагаемая ответственность за них ляжет на него. Все перепланировки должны быть согласованы и иметь соответствующее документальное подтверждение;
  • Сведения о том, состоит ли продавец в браке или нет. Если есть супруг, то отчуждение недвижимого имущества может быть осуществлено только с его письменного согласия, которое заверено нотариусом.

Основная документация

Каждый покупатель жилой недвижимости должен знать, что именно на него возлагаются все риски сделки. Если купля-продажа будет оспорена, то именно покупателю придется доказывать свои права в суде.

И единственным доказательством станет договор о заключенной сделке. В типовом договоре предусмотрены такие пункты, как:

  • данные продавца и покупателя;
  • сведения об объекте сделки;
  • стоимость договора;
  • порядок расчетов.

фото с сайта dovir.ru

Важно упомянуть и об отсутствии возможных притязаний от третьих лиц. И, конечно, не стоит слепо доверять продавцу.

Может, у него и нет намерения, обмануть покупателя. Но продавец и сам может упустить из вида значимые условия.

После того, как объект покупки выбран, следующим этапом становится заключение предварительного договора купли-продажи и внесение предоплаты в знак того, что квартира не будет продана другому лицу, пока происходит процесс купли-продажи и оформление всех документов.

Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Список состоит из следующих документов:

  • контракт купли-продажи предыдущего собственника;
  • контракт ренты;
  • контракт дарения;
  • контракт мены;
  • устанавливающие документы, подтверждающие право собственника на наследство квартиры;
  • документы, свидетельствующие о праве собственности;
  • выписки из домовых книг;
  • полная планировка БТИ.

Договором купли-продажи, в соответствии с законодательством, является контракт, подписанный двумя сторонами, первая из которых – продающая сторона, вторая – покупатель.

Данный контракт закрепляет обязанность продавца передать объект (в данном случае квартиру) покупателям. В то же время, покупатель обязуется произвести оплату за данный товар.

Договор ренты представляет собой правоустанавливающий документ, в котором одна сторона на регулярной основе получает доход (ренту) за продажу какого-либо вида имущества, при этом квартира передается покупателю в собственность, но за продавцом закрепляется право пользоваться ею.

Дарение подразумевает под собой заключение между двумя сторонами соглашения, согласно которому даритель отдает одаряемому в собственность определенный вид имущества на безвозмездной основе.

Договор мены описывает отношения, характеризующиеся обменом квартир между сторонами.

Предлагаем ознакомиться:   Штраф за такси без лицензии в 2019 году

Документ, подтверждающий право на наследство, свидетельствует о передаче наследникам определенного имущества, прописанного в квартире. Данное свидетельство предоставляется нотариусом или другим уполномоченным лицом.

На настоящий момент существует две формы выписки из домовых книг: обычная и расширенная. Расширенная подразумевает наличие сведений о прописанных в квартире лицах на настоящий момент.

Для получения данной выписки, стороне необходимо обратиться в УК по месту регистрации. Для этого необходимо иметь паспорт и правоустанавливающие документы на жилище.

Обычная выписка включает числовые характеристики размера помещения и ее комнат. В большинстве случаев она предоставляется в форме таблицы, для ее получения можно обратиться в БТИ.

Данная справка выдается на 1 год. План БТИ представляет собой достаточно важный документ. Он представляет собой чертеж, в котором изображены стены помещения со всеми перегородками, проемами и сантехникой.

Что нужно помнить и знать?

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой

Купленная квартира может быть в группе риска, и покупатель может ее потерять. В первую очередь необходимо посмотреть на стоимость квартиры.

В тех случаях, если стоимость квартиры гораздо ниже рыночной стоимости, то покупателю стоит призадуматься о честности продавца. Также необходимо обратить внимание на продажу квартиры по доверенности, а также на количество раз ее продажи.

В данном случае, вероятнее всего, квартира продается мошенниками, и покупатель имеет вероятность потерять свои финансы.

Важно также оценить продавца квартиры и зарегистрированных в нем лиц. Продавец не должен состоять на учете у нарколога или психиатра и иметь достаточно серьезных заболеваний.

Покупатель вправе посмотреть медицинские справки или карты продавцов. Такой же проверке подлежат лица, прописанные в данной жилплощади.

Далее необходимо самостоятельно изучить планировку БТИ. В тех случаях, если на территории жилплощади проводились перепланировки и ремонты без согласия с БТИ, новому собственнику придется выплатить штраф и предпринять меры к восстановлению первичного вида квартиры, потратив на это собственные денежные средства.

Так, при последующем расторжении контракта, лицо-покупатель может истребовать всю сумму, а не ту, что записана в контракте.

Что нужно знать

Расторжение сделки по причине отсутствия согласия Если стороны не смогли договориться по всем условиям соглашения, договор расторгается. Если покупатель уже внес оплату, то он вправе истребовать деньги с продавца, руководствуясь нормами о неосновательном обогащении. Но если в договоре прописана заниженная стоимость, то больше этой суммы вернуть не удастся (это одна из частых мошеннических схем, когда часть денег остается у продавца при расторжении договора)
Признание недействительности ДКП Это может случиться, если перед сделкой не проверены полномочия продавца и юридическая чистота квартиры. Особенно внимательно нужно отнестись к продаже по доверенности
Риск истребования приобретенного имущества Основанием истребования имущества может выступать недействительность предыдущих сделок. Осторожности требует покупка квартиры, собственники которой неоднократно менялись
Приобретение квартиры, обремененной правами третьих лиц В результате квартира может быть изъята в судебном порядке
Бывший собственник Лишенный своего права незаконным путем против воли
Супруг (-а) продавца Не давший согласия на отчуждение общей недвижимости
Наследник Который вступил в права наследования с опоздание

Приобретение жилья с зарегистрированными людьми создаст покупателю дополнительные проблемы. Выписать жильцов против их воли можно только через суд.

Но кроме основных рисков имеются и иные опасности:

  • отказ продавца в передаче имущества;
  • оспаривание продавцом факта оплаты;
  • наличие в квартире скрытых недостатков и т.д.

Сделка покупки квартиры делится на пять этапов:

  1. Оформление предварительного договора.
  2. Проверка всех необходимых документов.
  3. Подписание договора купли-продажи.
  4. Госрегистрация перехода права собственности.
  5. Передача квартиры покупателю.

При первичных переговорах у продавца должны иметься:

  • технические документы на квартиру;
  • сведения о зарегистрированных лицах;
  • правоустанавливающие документы;
  • документ, подтверждающий личность продавца.

После начальной проверки стороны устно договариваются об условиях сделки и переходят к заключению предварительного договора.

После того как стороны подписали предварительное соглашение, важно тщательно проверить документы. Покупателю нужно знать, какие бумаги надлежит запросить у продавца.

Проверка документов при покупке квартиры в новостройке

Документами, необходимыми для проведения проверки квартиры являются:

  • инвестиционный договор;
  • проектная декларация;
  • документ, разрешающий строительство;
  • свидетельство госэкспертизы проектной документации;
  • правовое обоснование постройки многоквартирного дома;
  • свидетельство о собственности на земельный надел или арендный контракт;
  • страховой контракт или поручительский договор;
  • выписка и реестра на имущества и совершаемых сделок с ним;
  • учредительная документация о регистрации, устав компании, ИНН, ОГРН, выписки из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс;
  • форма контракта, по которому продается жилье.

Инвестиционный контракт

Согласно данному документу, покупатель может узнать о характеристиках строительства домов. Важным является знать о количестве переданных квартир бесплатно.

Многие граждане переезжают в новые квартиры ввиду нахождения недобросовестных семей в старом фонде.

В новых строениях семьи, как правило, более добросовестные и благополучные, так как новостройки приобретаются гражданами за денежные средства, а квартиры в старом фонде предоставляются безвозмездно от лица государства.

Однако бывают и исключения, так один владелец квартиры в новостройке заявил, что практически все жители – бывшие военные, которые получили квартиру за счет государства и часто вели разгульный образ жизни.

В данном контакте указываются права и обязанности застройщиков, по выполнении которых дом сдается в эксплуатацию. Часто у лиц возникают проблемы при выполнении обязательств, вследствие чего они не оформляют права собственности.

Решить данную проблему можно при помощи суда, однако, стороне необходимо оплатить госпошлину и услуги профессиональных юристов. Инвестиционный договор также может предусматривать этапы и сроки выполнения.

Проектная декларация

В большинстве случаев, данная информация размещена на интернет-странице застройщиков, в противном случае, застройщик должен предъявить ее по требованию приобретателей.

С помощью данной информации, покупатели могут узнать о данных правоустанавливающей документации на земельные наделы, об их владельцах, кадастровых данных, сроках начала эксплуатировании земельных территорий, видах возводимого земельного надела и иные характеристики о недвижимости.

Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации

Данная документация содержит набор графических и текстовых данных и определяет архитектурные, строительные, функциональные, технические характеристики для осуществления строительства и возведения предметов капитального строительства.

В тех случаях, если покупатель не является строителем или инженером, для него лучшим вариантом является проектная документация и решение государственной экспертизы.

В случае наличия заключения, покупатель может быть уверенным, что схемы нахождения сетей и подключение предметов недвижимости являются согласованными.

 В случае неоформления документов, новые собственники имеют шанс остаться без света или воды.

Данный риск тоже подлежит оценке, так что если покупателю сообщают о том, что риск будет устранен, вероятнее всего так и будет.

Разрешение на строительство

Данный документ должен быть зарегистрирован на юридическое лицо, кому выдана вся остальная документация.

Свидетельство о собственности на землю

В данном документе прописывается примерно информация о дозволенном использовании земли для возведения на ней многоэтажных домов.

При указании в документах информации о другой категории земель, застройщики обязаны переоформить данные документы, однако, зачастую при совершении данной процедуры могут возникнуть сложности.

Ни в коем случае не рекомендуется приобретать квартиру на территории природоохранной зоны, так как дом, где находится данная квартира, может быть подвергнут сносу. Земля может находиться в аренде, о чем должно быть отражено в свидетельстве.

Договор со страховой компанией или договор поручения

Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры

Данный договор является нововведением в современный гражданско-правовой институт, действующий с 2014 г. и является своего рода внешней ответственностью строителей перед покупателями.

В обязанности застройщиков входит страхование компании или заключении договора поручительства. При случаях признания застройщиков банкротами, страховая компания обязана произвести компенсацию всех издержек.

Кроме того, законодательством вводятся такие дополнительные гарантии для застройщиков, как банковская защита, строительное страхование за ненадлежащее выполнение своих обязательств. В случаях непредоставления обеспечительных мер, строителей ждет отказ в государственной регистрации.

Предлагаем ознакомиться:   Какие сроки получения американской визы

На кого распространяется закон?

Распространение закона осуществляется на все новостройки, на которые поданы регистрационные документы дольщиков с 2014 г.

Вероятно, закон имеет распространение и на всех дольщиков, которые имеют намерение заключить договор долевого участия с 2014 г., несмотря на то, что первый дольщик имеет регистрацию в 2013 г.

Однозначной позиции по данному вопросу еще не сформировано. Если лицо имеет намерение заключить контракт долевого участия с 2014 г., застройщику необходимо провести комплекс обеспечительных мер.

В качестве страхования может выступать как индивидуальный контракт, который заключается индивидуально с дольщиками, так и страховой контракт, имеющий распространение на все строение по усмотрению застройщика.

Какие плюсы от дополнительной ответственности застройщика для участников долевого строительства

Данный правовой институт находится на стадии создания и изначально необходимо иметь в виду исключение рисков, которые связаны с банкротством застройщиков и другими нюансами.

Однако, как считают специалисты, рынок продаж движется в верном направлении, несмотря на то, что данные правовые отношения находятся еще на стадии создания.

В связи с этим, страховые ставки ответственности и выдачи финансовых гарантий будут постепенно снижаться.

Специалисты полагают, что со временем, возможно будет приобретать новостройки и не бояться невозврата денежных средств (мошенничества).

фото с сайта living.ru

Однако до таких гарантий еще далеко, так что покупателям необходимо иметь финансовые гарантии, предоставляемые банками для страхования своих рисков.

При этом не помешает страховка от частной компании. Совершение подобных мероприятий будет говорить о надежности и добросовестности застройщиков, после чего они могут совершенно безопасно для себя заключать контракты долевого участия.

Тем не менее, покупатели жилья будут платить за полный комплекс издержек застройщиков.

Огромной опасностью для покупателей является тот факт, что рынок недвижимости еще не всецело готов для совершения легитимных и качественных сделок, что ведет к темным схемам купли-продажи жилья.

В таких случаях контракты с новыми собственниками квартир не будут регистрироваться в Росреестре, так что дольщики смогут выбирать, покупать квартиру дешево или нести расходы с целью уменьшения рисков.

Часто ЦБ РФ лишает лицензий коммерческие банки, страховые компании могут не учитывать страховые случаи.

Застройщики приобретают недорогие обеспечительные меры, встречающиеся только в сфере финансовых услуг.

Застройщикам необходимо уведомлять покупателей о видах, способах и характеристиках предоставленного обеспечения. Проверку законности проводимых мер осуществляет Росреестр.

фото с сайта urist-sian.ru

Выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ними

С помощью выписки можно узнать о существующих обременениях на недвижимый объект, кто является владельцем земельных наделов, приобретена ли она на основании ипотеки, лиц, приобретших квартиры в многоквартирных домах. Данная выписка может быть выдана лицам, уплатившим госпошлину размером 400 р.

Необходимо осуществлять проверку следующим образом: сверка ИНН, местонахождение ЮЛ, ОГРН с целью совпадения реквизита, например, заключение договора ООО «Тюльпаны» и для ООО «Тюльпаны» выдано разрешение на строительство на предоставленной земле.

Очень часто инвестиционные фонды скупают, а в последующем перепродают квартиры. В таких случаях можно столкнуться с мошенниками, продающих не принадлежавшую им квартиру.

Мошенники совершают продажу жилья, при этом создавая ООО уже с имеющимся названием, так как законом не запрещено регистрировать ООО с идентичным именем.

Такие организации будут иметь различия только по ИНН. Часто мошенники регистрируют компанию под чужим именем, при этом, фальсифицируя договор, по которому они якобы купили данное жилище, которое продается по заниженным ценовым тарифам.

В таких случаях покупателям необходимо быть крайне осторожными. В тех случаях, если договор заключается с помощью ДДУ, можно получить сведения путем запроса выписки из ЕГРП.

Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ

Устав необходимо надлежащим образом изучить с целью определения основных полномочий, направленных на заключение контрактов.

Узнайте, кто уполномочен от имени организации подписывать контракты, необходимо ли для этого согласие остальных членов организации или совета директоров.

Может ли лицо подписывать контракт на выполнение данной процедуры, может ли действовать доверенность на момент заключения контракта, каков срок действия полномочий директора.

Проверять данные чрезвычайно важно для покупателей. В тех случаях, если застройщик признается банкротом, то лицам необходимо предъявлять требования в процессе банкротства, пригодятся все заверенные и удостоверенные документы, полученные от застройщика.

Многие граждане считают, что в тех случаях, если лицо признается банкротом, потерпевшая сторона не может истребовать от него денежных средств и пользы от данных документов не будет.

Это замечание видится справедливым, так как некоторые дома-новостройки не достраиваются, но в большинстве случаев, все же, покупатели получают свои новые квартиры.

Бывают механизмы, когда кредиторы выкупают и осуществляют достройку новых домов. В некоторых ситуациях жильцы в дополнительном порядке сбрасываются и на эти финансы осуществляют достройку дома.

В таких случаях лицу необходимо заключать договоры в соответствии с 214-ФЗ. В балансовой стоимости необходимо изучить прибыльную сумму, размер убытков, кредиторской задолженности.

В тех случаях, когда собственники имеют снижение кредиторской задолженности, это может говорить о недостатке финансовых средств для сооружения объекта.

Перечень документов для покупки квартиры

При приобретении квартиры нельзя подписывать договор купли-продажи до того, как будут проверены документы. Обычно стороны ограничиваются общим перечнем документов, не особенно вдаваясь в детали.

Между тем в зависимости от типа недвижимости и права собственности необходимы и дополнительные документы.

Большинство оспоренных и признанных недействительными сделок обусловлено как раз недостаточной проверкой юридической чистоты жилья.

Общий список

Какие документы проверить при покупке квартиры

К стандартному пакету документов, необходимых при купле-продаже квартиры, относятся:

  • паспорт продавца;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
  • выписка из домовой книги (указывающая на количество прописанных лиц);
  • нотариальное согласие супруга (если продавец в официальном браке);
  • согласие органов опеки (если среди собственников или прописанных жильцов есть несовершеннолетнее лицо).

Список документов может несколько отличаться в зависимости от того, на первичном или вторичном рынке приобреталась квартира.

История

Чтобы не возникало неприятных сюрпризов после покупки недвижимости на вторичном рынке, необходимо убедиться в чистоте истории квартиры. Чтобы проверить юридическое прошлое жилья, необходимо:

  1. Заказать выписку из ЕГРН. В ней отражаются все действия с собственностью, производимые в прошлом: пути передачи в собственность, наличие или отсутствие обременений, запретов на совершение сделок (арест, залог, исковые требования).
  2. Обратить внимание на то, как часто менялись собственники жилья. Чем чаще совершались сделки с недвижимостью, тем больше риск того, что это были операции мошенников.
  3. В соответствии со ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет 3 года.

    Поэтому, рекомендуется обращать внимание на время последних действий с недвижимостью в соответствии с ЕГРП: если срок по последней сделке выше 3-летнего периода, риски оспаривания законности действий с квартирой сведены к минимуму.

Наилучшим вариантом для приобретения квартиры считается объект недвижимости, у которого длительное время был один собственник, а прежний документ-основание на право собственности был заверен у нотариуса.

Проверка обременения

Обременение – это юридический запрет на совершение сделок с недвижимостью. Чтобы узнать об обременении квартиры, можно обратиться на официальный сайт Росреестра или запросить выписку из ЕГРН. Второй способ более надежный, т.к. на сайте не всегда указывается полная информация.

В выписке ЕГРН указываются все случаи обременения и ограничения приобретаемой недвижимости: залог у банка при ипотеке, арест, ограничение на совершение сделок, наложенное одним из собственников, рента, аренда.

Предлагаем ознакомиться:   Как сделать перепланировку квартиры законно?

БТИ и перепланировка

Проверка квартиры перед покупкой

Согласно Жилищному Кодексу РФ, перенос конструкций внутри помещения и любые переустройства должны быть узаконены. Если в продаваемой квартире была произведена перепланировка, но не было получено Разрешение Жилищной инспекции, она считается незаконной.

  1. Технический паспорт квартиры.
  2. Экспликацию.
  3. Поэтажный план квартиры.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Справку о соответствии адреса.

Если при визуальном осмотре помещения замечаются несоответствия с поэтажным планом и экспликацией, значит, была произведена незаконная перепланировка.

Третьи лица из домовой книги, в том числе несовершеннолетние

Перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости нужно проследить за тем, чтобы все лица были выписаны из квартиры, иначе это грозит необходимостью принудительного выселения. Для того, чтобы узнать обо всех прописанных лицах на данной жилплощади, необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги в паспортном столе.

Из нее можно узнать информацию о временно выписанных людях, которые могут заявить о своем праве проживания на жилплощади даже после ее продажи. К ним относятся:

  • Какие документы необходимо проверить при покупке квартирыЛица, пропавшие без вести.
  • Лица, осужденные за преступления.
  • Призывники срочной военной службы.
  • Престарелые люди, содержащиеся в социальных учреждениях.
  • Дети в исправительных учреждениях.
  • Недееспособные лица, помещенные в психиатрические лечебницы.
  • Люди, находящиеся на длительном лечении в медучреждениях.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, покупка такой недвижимости рискованная в том плане, что суд встанет на его место, если решит, что права ребенка в чем-либо были ущемлены или не соблюдены должным образом.

Несовершеннолетнее лицо может быть как собственником квартиры, т.е. иметь долю в ней, так и просто быть там прописанным. В первом случае необходимо проверить наличие у продавца справки из органов опеки и попечительства о том, что они дают разрешение на сделку.

ВАЖНО! Если приобретаемое вторичное жилье было приватизировано, и на момент приватизации в квартире был прописан ребенок, но его нет в Свидетельстве на право собственности, с продавца нужно требовать разрешение опеки на отказ ребенка от приватизации.

Если такового не имеется, права несовершеннолетнего были нарушены, а значит, покупать такую недвижимость не стоит.

О том, какие еще подводные камни, кроме прописанных третьих лиц, могут вас подстерегать при покупке квартиры на вторичном рынке и как их можно избежать, читайте в специальном материале.

Информация о тех, кто имеет право совершать операции с жильем

В соответствии со ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать жилье, свободным от прав третьих лиц. Эти же условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи. Права третьих лиц при сделке с недвижимостью могут быть неявными. Это касается родственных связей продавца или нарушенных прав бывших собственников квартиры.

Статья 460 ГК РФ. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

  1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

    Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

  2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Риск покупателя при этом заключается в том, что они могут оспорить его право на недвижимость после покупки и предъявить свои правопритязания. О том, что на момент сделки существуют какие-либо правопритязания, можно узнать из выписки ЕГРП.

К третьим лицам, имеющим право совершать сделки с квартирой, относятся:

  1. Супруг или супруга собственника жилья, который не вписан в Свидетельство о регистрации права, но имеет право на жилплощадь в силу закона.
  2. Наследник, объявившийся после оформления наследства на текущего собственника.
  3. Лица на правах пользователей квартиры (рентополучатели, арендаторы, прописанные родственники, члены семьи, в том числе, бывшие).
  4. Лица на правах несовершеннолетних.
  5. Лица на правах кредитора.

Покупка квартиры без посредников

Чтобы снизить риск правопритязаний со стороны третьих лиц, рекомендуется заверять сделку у Нотариуса.

Способ приобретения жилого помещения в пользование

Перед покупкой необходимо знать, каким образом квартира оказалась в собственности у продавца. Документ-основание на право собственности может показать, каких рисков ожидать после покупки, которые могут заключаться в оспаривании сделки или признании ее ничтожной.

Поэтому рекомендуется обратить внимание на дату получения свидетельства на право собственности квартиры у продавца: если оно выдано более трех лет назад, риски минимальные, поскольку 3 года являются сроком исковой давности.

Существуют следующие способы приобретения жилья в собственность:

  1. Приватизация.

    Документом-основанием является договор передачи имущества муниципальным органом тем людям, которые были прописаны на жилплощади на дату передачи. Если количество человек и их имена совпадают с теми лицами, которые указаны в Свидетельстве на право собственности, тогда документы в порядке. Если кого-то не хватает, необходимо наличие нотариально заверенного письменного отказа этого члена семьи от приватизации.

  2. Покупка на первичном рынке.

    Этот способ считается низкорисковым, поскольку до продавца ею никто не владел, а если Свидетельство на собственность зарегистрировано в Росреестре, значит, предыдущая сделка была чистая. Для подтверждения этого способа приобретения жилья собственник должен предоставить один из документов: Договор долевого участия, Инвестиционный договор или Договор уступки прав требования.

  3. Приобретение недвижимости на вторичном рынке.

    Этот способ осуществляется по Договору купли-продажи у физического или юридического лица (Застройщика), а также по Договору мены. Рисковым случаем признается первый вариант, поскольку существует возможность нарушения прав предыдущих собственников.

  4. Приобретение недвижимости в кооперативе.

    Этот способ характерен для участников ЖСК и ЖНК, подтверждающими документами служат: справка о выплате пая, Договор уступки прав требования или купли-продажи.

  5. Получение недвижимости по наследству.

    Наследование может быть совершено двумя способами: по закону или по завещанию. Это самый непредсказуемый способ приобретения квартиры, поскольку в любой момент может заявить о своих правах один из «забытых» наследников. Документом-основанием является Свидетельство о праве на наследство, в котором указывается один из путей наследования.

    ВАЖНО! При наличии родственников у предыдущих владельцев жилья, которые могут претендовать на собственность, но не вписаны в завещание, необходимо проверить, имеется ли их письменный отказ от наследства.

  6. Приобретение имущества в дар.

    Какие документы необходимо проверить при покупке квартирыДокументом-основанием при этом является Договор дарения, заверенный нотариально. Чтобы снизить свои риски, необходимо удостовериться, что с момента составления договора прошло более 3 лет.

  7. Приобретение на основании соглашения о разделе имущества между родственниками или супругами или на основании судебного решения.

    Как правило, подобные способы приобретения собственности являются низкорисковыми.

  8. Приобретение по ипотечному договору.

    Юридически такие сделки считаются чистыми, поскольку банк тщательно проверяет квартиру перед тем, как взять ее в залог. Документом-основанием при этом является Свидетельство на право собственности, Договор купли-продажи или уступки права требования.

  9. Получение права собственности по договору пожизненного содержания с иждивением.

    В этом случае, должно иметься письменное согласие Получателя ренты на сделки с недвижимостью.

Заключение

Чтобы максимально обезопасить себя от покупки вторичного жилья, к которому возможны правопритязания со стороны третьих лиц, претензии со стороны органов попечительства или других структур, необходимо следовать правилам:

  • Проверять личность продавца при совершении сделки.
  • Проверять базовые и дополнительные документы на квартиру.
  • Все важные этапы сделки с продавцом заверять у Нотариуса.

При соблюдении этих пунктов можно обезопасить себя от потери жилья и финансов.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector