Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Какая организация рассматривает вопросы самовольных перепланировок

Что конкретно относится к понятию перепланировки помещения

Понятие самовольной перепланировки или переустройства жилого помещения закреплено Жилищным Кодексом Российской Федерации и рядом региональных нормативных документов. Под самовольными подразумеваются такие изменения, которые были сделаны без согласования с органами технической инвентаризации или в обход согласованного проекта перепланировки.

Надо отметить, что не всякие корректировки внутри дома требуют согласования. Существует перечень запрещенных видов инженерных и ремонтно-строительных работ.

Что можно отнести к понятию самовольной перепланировки квартиры:

  • снос стен или строительство новых, формирование в стене ниш, дверных или оконных проемов;
  • объединение смежных комнат;
  • несогласованный перевод помещения из жилого фонда в нежилой;
  • изменение местоположения инженерных коммуникаций;
  • переоснащение вентиляционных каналов;
  • подключение и монтаж отопительных систем на балконах или лоджиях;
  • увеличение нагрузки на несущие стены здания, превышающее строительные нормы (например, за счет установки в своей квартире производственной техники);
  • изменение границ помещений, находящихся в ведении госструктур, например в ведении МЧС;
  • строительство лестниц;
  • замена двух и более слоев напольных покрытий;
  • строительство террас в квартирах, расположенных на третьих этажах и выше;
  • изменение конфигурации чердачных и иных вспомогательных помещений;
  • прокладывание электропроводки, нарушающей нормы пожарной безопасности;
  • практически любые ремонтно-строительные работы в квартире дома, признанного аварийным, или же такие работы, которые стали причиной разрушений на фасаде или в других квартирах или подъезде;
  • соединение системы подогрева пола и трубопровода, обеспечивающего дом горячей водой;
  • установка счетчиков, позволяющих менять показания приборов учета (общедомовых);
  • нарушение норм строительства, повлекшее за собой увеличение риска возникновения пожарной ситуации или приведшее к антисанитарии.

Все эти нарушения могут подвергать опасности как жителей помещения, где была произведена перепланировка, так и соседей.

Очередь в БТИ

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Под перепланировкой действующее законодательство понимает изменение объекта недвижимости, которое повлекло изменение его конфигурации. Подобное изменение также должно быть отражено в технической и кадастровой информации об объекте.

Все сведения об объектах недвижимого имущества в Российской Федерации подлежать обязательному внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН – с 01.01.2017 года).

Какая организация рассматривает вопросы самовольных перепланировок

Приобретая любой объект недвижимого имущества – помещение или здание, собственник получает определенный индивидуализированный предмет, сведения о котором в момент его появления (учета как ранее учтенного объекта до 2013 года) были внесены в Государственный кадастр недвижимости, и в случае его изменений они также подлежат внесению в реестр недвижимости.

Несоблюдение этих требований закона влечет невозможность полноценно распоряжаться своей собственностью, а в некоторых случаях – понести ответственность по законодательству РФ об административных правонарушениях.

Что касается самого законодательного регулирования вопросов перепланировки и переустройства помещений, то однозначных формулировок нет. Как мы уже писали выше, эти понятия содержатся в Жилищном кодексе РФ, однако при применении их к нежилым помещениям возникают вопросы.

К примеру, Письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 N Д23и-1578 (Письмо 1578) «О государственном кадастровом учете изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции» устанавливает норму, согласно которой понятие «перепланировка» и «переустройства» не относятся к нежилым помещениям и зданиям.

Однако, другие нормативные акты регионального уровня, к примеру – Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП (ред. от 22.03.2016 — здесь) «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», Постановление Правительства Москвы от 25.10.

2011 N 508-ПП (ред. от 02.08.2016 — здесь) «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах», Указание Москомархитектуры от 15.10.1998 N 37 (здесь) «Об утверждении Методики проведения обследований зданий и сооружений при их реконструкции и перепланировке» также закрепляют «перепланировку» и «переустройство» в отношении нежилых объектов недвижимости.

Также в разрез с указаниями Минэкономразвития проходит и кадастровый учет – Федеральная кадастровая палата руководствуется довольно старыми нормативными актами (Постановлениями Правительства РФ и др.), и требует предоставления документов, предусмотренных жилищным кодексом для квартир, но не для коммерческой недвижимости.

Самовольная перепланировка квартиры

Вдобавок ко всему с 01.01.2017 года вступил в силу ФЗ №218 (здесь) «О государственной регистрации прав на недвижимость», который вводит абсолютно новый порядок кадастрового учета и регистрации прав на объекты, в том числе после проведенных изменений – перепланировок и переустройств, реконструкции и капитального ремонта.

Как выявить самовольную перепланировку

Если кратко охарактеризовать незаконную перепланировку, то можно сказать, что это изменения и ремонтные работы в помещении, которые не соответствуют строительным нормам и СНиПам и другим правовым документам.

Да, возможны и такие варианты, именно поэтому мы советуем обращаться к специалистам, чтобы убедиться в возможности решения проблемы незаконной перепланировки.

Если собственник квартиры выполнил перепланировку, но не нарушил закона, а просто не стал согласовывать перепланировку, то есть шанс избежать больших сложностей.

Стоит отметить, что выполнение перепланировки самостоятельно сложный процесс. Нормативные акты содержат достаточно много запретов и ограничений. Плюс ко всему есть такие нюансы. МВК некоторых районов для легализации перепланировки требуют принести планы БТИ, где будут отмечены границы и изменения уже выполненной перепланировки.

Получается, что в технических документах перепланировка уже должна быть освещена. А разрешение на нее МВК даст после прохождения этой технической процедуры. Поэтому нужно точно знать, что ваша перепланировка не нарушила никаких законных норм и правил.

Иначе получится следующая ситуация: перепланировку не удастся согласовать в МВК, а в технических документах БТИ уже будут отображены новые границы.

Ответственность, штрафы, последствия самовольной перепланировки квартиры

Есть также разница в рассмотрении пакета документов. Инспектора рассматривают документы на согласование уже выполненной перепланировки в течение 3 месяцев, тогда как для планируемого ремонта срок рассмотрения составляет 1 месяц.

Мы советуем планировать и согласовывать переустройства в квартире до ремонтных работ, и конечно, консультироваться со специалистами по таким спорным вопросам.

Незаконная перепланировка в любом случае рано или поздно будет выявлена. Как это обычно происходит:

  • жалоба от соседей (им может, банально, не понравиться шум ремонта);
  • жалоба от управляющей компании (иногда управляющие компании проводят обход квартир, где и могут увидеть перепланировку и подать заявление в надзорные органы);
  • жалоба от техника БТИ (данные специалисты также проводят обходы квартир);
  • проверка Жилищной инспекции актуальна для нежилых помещений.

Если перепланировку никто не выявил, и в технических документах она не проявилась, то все можно вернуть без штрафов и предписаний. Если вы проконсультировались насчет уже выполненной перепланировки, и она проведена без нарушений, то согласовать ее можно «задним числом».

Самовольной перепланировкой объектов недвижимости можно назвать любые его изменения, связанные с внутренними не несущими стенами, а также – перенос инженерного и технологического оборудования в здании или помещении.

Если на такие работы собственник или иное заинтересованное лицо не получало разрешительных документов, заключений технического заказчика, не вносил информацию в ЕГРН, значит перепланировка (капитальный ремонт) объекта был произведен незаконно.

Является ли перепланировкой изменения объекта недвижимости можно определить даже визуально – если фактическое состояние объекта отличается от того, что указано в Едином государственном реестре недвижимости.

​Жилищная комиссия после проверок помещения может установить факт незаконного переустройства и привлечь к ответственности либо собственников жилья, либо нанимателей муниципальной или государственной квартиры, которые не согласовали свои действия с органами.

Юридические лица за несоблюдение правил содержания и ремонта жилых помещений в случае выявления нарушений будут оштрафованы минимум на 40 тысяч и максимум на 50 тысяч рублей. Для должностных лиц предельная сумма административного штрафа составит 5 тысяч рублей.

Собственников и нанимателей (которые также сильно рискуют расторжением на законных основаниях договора социального найма, заключенного ранее с муниципалитетом) жилья за нарушения могут оштрафовать по двум статьям КОАП РФ:

  • за самовольную перепланировку (штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей);
  • за порчу жилого помещения (до 1,5 тысяч рублей).
Предлагаем ознакомиться:   Условия для единовременной выплаты накопительной части пенсии

После уплаты штрафа разумнее всего будет узаконить переустройство путем обращения в суд, который должен признать, что изменения не нарушают строительные стандарты и не ухудшают качество жилого помещения, или решить вопрос согласования в административном порядке.

Однако если уклоняться от уплаты штрафов и узаконивания переделок, суд после обращения жилищной инспекции вправе (это предусмотрено частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса) лишить собственника права распоряжаться объектом.

В таком случае квартира будет выставлена на публичные торги. После ее продажи собственнику выплатят часть вырученной суммы. Другая часть будет изъята в качестве возмещения расходов на судебные разбирательства и приведение помещения в прежнее, не нарушающее строительные нормы состояние.

Лишение собственника прав на недвижимость – это крайняя мера, к которой редко прибегает суд (для этого должны быть на лицо факты возникновения угрожающей ситуации для окружающих, возникшей после ремонта).

Гораздо чаще человеку, уклоняющемуся от уплаты штрафов, запрещают покидать страну до окончания периода действия правонарушения. Ну и стоит добавить, что сумма штрафов у неплательщиков будет расти. Жилищная комиссия сегодня напрямую работает со службой судебных приставов, которые могут также накладывать арест на имущество нарушителя закона.

Во многих городах страны сегодня стала распространенной практика выездных проверок ГИБДД и УФССП. Они останавливают автомобили в произвольном порядке, проверяют водителей по базе, и в случае обнаружения неуплаченных штрафов накладывают арест на машину, если человек не рассчитается с долгами в течение пяти дней.

Таким образом, несогласованная перепланировка может привести:

  • к единовременному штрафу в размере до 4 тысяч рублей (2,5 тысячи за переустройство и 1,5 тысячи за порчу помещения), в дальнейшем штраф может выписываться неоднократно, известны случаи, когда в Москве нарушителям выписывали штраф ежемесячно по максимальному размеру;
  • к запрету покидать пределы Российской Федерации;
  • к аресту имущества;
  • к выплате судебных издержек;
  • к лишению прав распоряжаться недвижимостью, более того, к продаже квартиры с торгов и получению за реализацию только части средств.

Незаконная перепланировка может привести и к уголовному наказанию, если внесенные изменения станут причиной обрушения здания, в результате которого пострадают люди.

Узаконивание перепланировки происходит через суд или согласование ранее выполненных работ с жилищными органами. Для этого может понадобиться экспертная оценка специальной комиссии, проведение дополнительных работ, чтобы устранить нарушения, и, наконец, отображение всех изменений в технической документации.

  1. Собираем все документы: технический паспорт, свидетельство о праве собственности на помещение (или договор найма), проектную документацию, выписку из домовой книги, согласие жильцов помещения отобразить выполненные в доме коррективы в документации.
  2.  Обращаемся в проектную организацию, специалисты которой должны утвердить, что внесенные изменения (или планируемые изменения) не противоречат СНиП, и составить техническое заключение.
  3. Получаем разрешение на перепланировку в жилищной инспекции (понадобятся все те же справки, что в пункте № 1, а также новое заключение проектировщиков).
  4. Ремонтируем квартиру, не отходя от утвержденного плана;
  5. Вносим изменения в техническую и правоустанавливающую документацию.

Такой пошаговой стратегии следует придерживаться тем, на кого еще не успели пожаловаться соседи и кому еще не были выписаны штрафы. Это же касается и тех, кто только собирается переустраивать свое жилище.

Актуальным может быть участие в вопросе посредников – риэлторов или юридических компаний, которые берутся консультировать хозяина помещения, а также изготовить эскиз перепланировки. Эскиз – это более простой вариант проекта, который подходит, когда, например, в квартире нужно сломать ненесущие перегородки, сделать нишу, арку, сделать перепланировку санузла.

Эскиз составляется на плане квартиры фломастером (используются два цвета, красным подчеркивают детали под снос, зеленым – планируемые к возведению). В юридическом оформлении эскиз не нуждается, посредник берется согласовать его со всеми необходимыми службами.

В судебные органы следует обращаться, если в жилищных органах не принимают вариант перепланировки, при этом для хозяина помещения принципиально важно добиться узаконивания изменений. Особенно это актуально, когда жилищная комиссия ошибочно настаивает на том, что переустройство привело к порче жилья.

Судебное разбирательство будет состоять из трех этапов. Сначала надо будет направить в суд исковое заявление о признании переустройства или об обжаловании решения жилищных органов. Во время судебного процесса участвовать в заседании сможет сам заявитель либо его законный представитель.

Нужно будет хорошо подготовиться, собрать все документы, подтверждающие безопасность и целесообразность перепланировки. Возможно, понадобится помощь адвоката. Самое важное – это доказать, что ремонт не угрожает жизни окружающих и что он был выполнен без нарушения строительных норм.

Также важно доказать, что ранее истец предпринимал попытки узаконить изменения в плане квартиры, но государственные органы ему отказывали. Поэтому в этом случае не лишними окажутся справки из госорганов, в которых объясняется, почему государственная жилищная комиссия не признает вариант перепланировки.

Заранее можно будет отправить письменное обращение на имя начальника жилищной инспекции с просьбой дать разъяснения по этому вопросу (желательно обращение составить в двух экземплярах, один – для начальника, другой – для себя, на котором нужно будет попросить поставить в секретариате печать о дате приема документа).

Заключительным этапом является получение решения суда, которое передается в органы технической инвентаризации. Если суд принял сторону истца, проект утвердят, если суд сочтет доказательства не убедительными, в течение 30 дней можно будет обжаловать решение в апелляционном суде.

Согласование перепланировок

Для того, чтобы произвести работы по перепланировке помещения или здания в Москве, требуется в первую очередь проект. В Москве для законодательного регулирования вопросов подготовки проектной документации действует Распоряжение Москомархитектуры от 17.07.

  1. Пояснительная записка.
  2. Исходные технические материалы (кадастровый паспорт на объект до перепланировки или технический паспорт, изготовленный до 01.01.2013 года).
  3. Изготовленный план этажа объекта недвижимости в масштабе М 1:100 (М 1:150), на котором следует отразить: снос перегородок, предполагаемые строительные конструкции, возможные проемы в стенах, порядок размещения оборудования инженерных сетей и коммуникаций.
  4. Предполагаемое размещение и перспективы работы инженерных сетей и оборудования.
  5. При необходимости в проекте отражают узлы, детали, проектные решения (детализировано).
  6. В отдельных случаях – рабочие чертежи.
  7. Заключение от уполномоченной организации о текущем состоянии объекта и возможности проведения запланированных строительных работ.

Техническое заключение о соответствии предполагаемых работ по перепланировке может быть выдано только уполномоченной организацией. Согласно названному Распоряжению ими являются:

  • Организация, которая разрабатывала проект строительства основного объекта недвижимости, в котором находится изменяемое помещение;
  • Если автор проекта здания не известен – институт МосжилНИИпроект;
  • Проектной организацией, которая имеет полномочия на осуществление проектной деятельности. Заключение от такой организации имеет юридическую силу в случае, если оно согласовано с первыми двумя лицами или «Московской государственной экспертизой».

Другим НПА на уровне г. Москвы, а именно п. 2.2. ст. 2 Постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП (ред. от 22.03.2016 здесь) «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», установлено отличное правило – там сказано, что Техническое заключение для производства работ по перепланировке заинтересованное лицо вправе привлечь любую проектную организацию, которая уполномочена на подготовку проектной документации на объекты застройки, оговорки о том, что такое заключение нужно согласовывать – нет. Это установлено для помещений в многоквартирных домах.

Разрешение на перепланировку

У кого собственник нежилого объекта должен получить разрешения для проведения строительных работ по перепланировке? Ответ – ни у кого! Нет такой организации, государственной или частной, в которую необходимо обратиться, чтобы получить разрешение на перепланировку.

Для проведения изменения объекта недвижимости, которые не являются реконструкцией, собственник должен иметь желание и проектную документацию. Все – большего не требуется для законных действий по перепланировке.

Ранее, до 1 января 2013 года, когда в нашей стране был не кадастровый, а технический учет объектов недвижимости, органы Технической инвентаризации зачастую «брали на себя полномочия» по выдаче разрешений на перепланировку, несмотря на то, что уже к тому времени действовали нормы и правила подготовки проектов перепланировки уполномоченными проектирующими организациями.

Мы до сих пор сталкиваемся с техническими паспортами на объекты, в которых есть «красные линии», означающие, что перепланировка объекта была не согласована с БТИ. Но такие документы, да и сами «красные линии» к закону и действующим нормативам не имеют никакого отношения.

Да и сами собственники, особенно старшего поколения, пытаются у нас заказать технические документы на недвижимость с «красными линиями»… Несмотря на наши уверения о том, что это незаконно, подробные консультации специалистов компании «Смарт Вэй» об этом не могут переубедить отдельных заказчиков в отсутствии необходимости и незаконности документов с «красными линиями».

красные линии при перепланировке

красные линии при перепланировке

На этой фотографии изображена установка стены в коммерческом помещении. По текущим нормативам такие изменения объекта не являются реконструкцией, однако имеют характеристики перепланировки, даже если просто установить стеклянные перегородки.

Предлагаем ознакомиться:   В каких банках есть Кредитный доктор

Оформление перепланировки

Оформление перепланировки или ее согласование – это обязательный порядок, при котором происходит официальная регистрация и учет изменений объекта недвижимости, которые с ним производились в результате строительных работ.

На практике этот порядок действий собственники объектов недвижимости не соблюдают – сначала они проводят строительные работы на объекте в зависимости от потребностей, а затем – задумываются об узаконивании перепланировки. 

Почему так происходит?

«Узаконить перепланировку» – такое понятие существовало долгое время и до сих пор многие собственники недвижимости называют эту процедуру именно так, хотя с принятием нового порядка кадастрового учета с 01.01.

2013 года и передачи полномочий по учету объектов недвижимости от БТИ органам Росреестра, оно потеряло свою актуальность. Узаконивание перепланировки включает в себя сейчас всего две процедуры: постановку на кадастровый учет и регистрацию в ЕГРН изменений объекта.

Перепланировка в Москве, как и во многих других регионах России до 2013 года, сводилась к одной процедуре – обращению в БТИ для получения от этой организации «одобрения» проведенных работ и внесению изменений об объекте недвижимости в технический учет (кадастровый учет).

Если кто-либо из Вас занимался этим вопросом до 1 января 2013 года, поймет о чем речь: систематизированной и единой базы объектов кадастрового учета по всей территории Российской Федерации не было, все сведения о недвижимости хранились в районных отделах БТИ,  для получения любой информации – технического или кадастрового паспорта, требовалось оплатить стоимость услуг БТИ и ждать столько времени, сколько орган инвентаризации определял на свое усмотрение.

Очередь в БТИ

Очередь в БТИ

Что касается выполнения самих работ по учету объектов недвижимости и кадастрового учета, то имея монополистические возможности в этой сфере, органы БТИ зачастую пренебрегали правами и интересами заказчиков – наши клиенты описывали ситуации, когда органы БТИ в течение нескольких лет не могли осуществить положенные по договору действия с объектом недвижимости, но жаловаться на это было некому, т.к. альтернативы на тот момент закон не предусматривал.

С 1 января 2013 года со вступлением в законную силу ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» подготовка технического плана для узаконивания перепланировки помещения или здания возложена на кадастровых инженеров.

БТИ к перепланировке помещений и зданий в настоящее время имеет отношение, но только по желанию собственника объекта недвижимости. Для получения положительного результата согласования перепланировки объекта Вы можете обратиться и в коммерческую организацию, главное – чтобы в ее штате состояли кадастровые инженеры.

Выбор за Вами, однако имея обширный опыт работы в сфере кадастрового учета и технической инвентаризации, мы пришли к выводу, что для собственников недвижимости всегда выгоднее обратиться не к БТИ. Почему? Здесь несколько причин: стоимость услуг БТИ зачастую дороже, сроки выполнения работ в органах БТИ практически всегда больше, чем у коммерческих организаций, если Вам надо быстрее – это обойдется в разы дороже, корректировать договор БТИ не возможно – его форма не подлежит изменению, при заказе работ в БТИ всегда требуется предоплата 100% вне зависимости от результата, а он может быть не в Вашу пользу (к примеру Росреестр выявит нарушения при подготовке специалистами БТИ технического плана  — деньги Вам не возвращаются). Конечно, не все организации одинаковы, это относится и к БТИ, но думаем, описанные минусы работы с ними Вам знакомы.

Незаконная перепланировка

Незаконной перепланировкой стоит считать изменения объекта недвижимости, которые не отражены в Едином государственном реестре недвижимости (ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»). В каких случаях незаконная перепланировка может стать проблемой для собственника объекта недвижимости? Их множество.

Основные касаются осуществления регистрационных действий с недвижимостью. Конечно, последствия перепланировки квартиры гораздо хуже, чем в случаях с нежилой недвижимостью, но проводить самовольную перепланировку без надлежащего оформления технической документации не следует.

Красные линии

Красные линии от БТИ — головная боль каждого собственника недвижимости

Для того, чтобы узнать, какая информация внесена в ЕГРН по Вашему объекту, необходимо получить выписку из ЕГРН с необходимым составом сведений. После совмещения двух реестров недвижимости с 1 января 2017 года – Реестра прав и Кадастра недвижимости, вся информация о недвижимости была актуализирована.

И в выписке ЕГРН, к примеру, будет отражена та конфигурация и техническое состояние объекта, которые были внесены туда в результате учета ранее учтенных объектов (до 2013 года), либо сведения кадастрового учета уже по правилам ФЗ №221.

Если эти данные отличны от того, что Вы имеете по факту, следует провести оформление перепланировки. Но могут быть также и другие варианты – техническая ошибка при постановке на учет объекта или переносу сведений из органов БТИ в Кадастр недвижимости.

Пример: к нам недавно обратился собственник объекта недвижимости, у которого в Государственном кадастре площадь была указана 62 кв.м. Собственность была оформлена на 65 кв.м. – эту информацию содержало свидетельство о праве на объект. Так как до 2017 года ведение реестров недвижимости о правах и кадастровых сведениях производили два разных структурных подразделения Росреестра, сведения в них не сообщались и не приводились к единообразию.

Ввиду того, что с 1 января 2017 года вступил в силу ФЗ №218 и два реестра свели в одну информационную систему – ЕГРН, у собственника возник вопрос – какая теперь информация о площади недвижимости у него станет актуальной?

Исходя из нормативного определения разделов ЕГРН площадь объекта недвижимости – это кадастровая информация. Но она также относилась и к сведениям ЕГРП. Специалисты компании «Смарт Вэй» проанализировав действующее законодательство и практику работы с Росреестром предположили, что в ЕГРН будет включена информация, которая зафиксирована последней.

То есть, если объект недвижимости был изменен или поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный по 221 ФЗ, и это событие произошло после регистрации прав на него (к примеру – покупки по договору купли-продажи), то данные перенесут из кадастра.

Если изменение права собственности зафиксировано позже, чем сведения внесли в кадастр, сведения в ЕГРН перенесут из ЕГРП. Первые данные, полученные в 2017 году из ЕГРН подтверждают наше предположение. Однако, прошло слишком мало времени, чтобы делать окончательные выводы по этому вопросу.

Перепланировка нежилых помещений

Перепланировка нежилых объектов недвижимости имеет свои характерные исключительные черты и свойственный порядок согласования строительных работ и получения разрешительных документов. Осуществить перепланировку помещения, у которого назначение не связано с проживанием людей, гораздо проще, чем изменить квартиру.

Перед проведением работ по перепланировке помещения следует подготовить проект перепланировки, произвести работы строго в соответствии с проектными решениями, предоставить техническую документацию  и полный комплект документов в органы Росреестра для внесения изменений об объекте в ЕГРН.

Вопрос согласования перепланировки нежилых помещений сложнее, когда оно находится в жилом многоквартирном доме, однако и такой вариант квалифицированные специалисты компании «Смарт Вэй» могут зарегистрировать в установленном законом порядке и получить все необходимые согласования.

Стоимость перепланировки

Стоимость оформления перепланировки объектов недвижимости формируется исходя из площади объекта недвижимости, его местоположения, статуса объекта, стадии перепланировки, на которой в компанию обращается заказчик.

Цена перепланировки всегда будет ниже, если собственник обращается к специалистам в момент, когда он решил ее производить. Изложив свои пожелания и доводы квалифицированному инженеру, заказчик получит исчерпывающую информацию о том, какие работы на объекте производить можно, а какие подпадают уже под другие, более сложные согласовательные процедуры – реконструкция, к примеру.

Всю информацию об объекте, его характеристиках, материалах, из которых он изготовлен, можно узнать из документов, полученных в Росреестре. После консультации необходимо заказать проект перепланировки объекта недвижимости.

Если же собственник объекта недвижимости уже произвел работы на объекте и обращается с целью узаконить проведенные работы, такие услуги обойдутся ему вероятно дороже. Зачастую, наши клиенты проводят на объектах такие изменения, которые при всем нашем желании нельзя назвать перепланировкой или капитальным ремонтом. Это чистая реконструкция.

Предлагаем ознакомиться:   В какой срок можно вернуть автомобиль дилеру

К примеру – вместо 3 этажей здания, собственник делает надстройку еще одного этажа, или пристраивает к объекту веранду – это такие изменения, которые требуют получения разрешения на реконструкцию, а в дальнейшем – разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Кадастровый инженер не вправе изготавливать технический план объекта недвижимости, несоответствующий фактическому состоянию этого объекта. За такие действия положена административная или даже уголовная ответственность. Рисковать своим аттестатом, а главное – репутацией компании мы не можем.

Организации для перепланировки

Структуру и содержание проекта перепланировки мы описывали выше. Что касается уполномоченных организаций, которые вправе осуществлять подготовку проекта перепланировки, то сейчас ими могут быть только компании, имеющие допуск к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства.

В свидетельство СРО обязательно должен быть включен допуск к работам – «3. РАБОТЫ ПО ПОДГОТОВКЕ КОНСТРУКТИВНЫХ РЕШЕНИЙ». Только такое условие позволяет компании разрабатывать проекты перепланировок и такие документы впоследствии проходят кадастровый учет изменений объекта недвижимости.

sro-obledovanie_stranitsa_1

Образец СРО

С 1 июля 2017 года вступает в силу новая редакция Градостроительного кодекса РФ – 03.07.2016 года был принят Федеральный закон N 372-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ему, с 1 июля 2017 года подготовку проектной документации по договорам подряда (если организация не является генеральным подрядчиком), вправе осуществлять юрлицо или индивидуальный предприниматель, не имеющий допуска к работам по проектированию и не состоящий в СРО проектировщиков. Ограничение – цена договора (работ по подготовке проекта) не более 3 000 000 рублей.

Новые требования к проектным организациям и членству их в СРО в настоящее время еще не вступили в силу и постоянно изменяются. Точного порядка и условий получения свидетельств СРО сейчас не установлено, а это означает, что пока не стоит руководствоваться «сырым» законом и действовать надо по текущей ситуации.

Как сделать перепланировку будет точно расписано в соответствующем проекте. Квалифицированные инженеры предусмотрят все нюансы производства строительных работ по перепланировки помещения. Особенно удачно для собственника будет обратиться в проектирующую организацию, которая также осуществляет кадастровый учет изменений объекта и имеет в штате не только инженеров-проектировщиков, но и кадастровых инженеров.

Для регистрации перепланировки помимо проекта потребуется технический план объекта недвижимости, который подготавливают кадастровые инженеры. Требования к ним сейчас установлены ФЗ №221 и ФЗ №218. В том числе, эти специалисты должны быть аттестованы Росреестром, иметь аттестат кадастрового инженера, иметь членство в саморегулируемой организации кадастровых инженеров.

Проверить наличие аттестата и его законность можно на сайте Росреестра, членство инженера в СРО – на сайте соответствующего некоммерческого партнерства. Только при соблюдении всех этих требований, кадастровый инженер вправе осуществлять кадастровую деятельность.

Членство в СРО для кадастровых инженеров сейчас является обязательным и, если оно отсутствует, технический план, изготовленный таким специалистом, недействителен и по нему вы получите приостановку, а в дальнейшем, и отказ.

Перепланировка здания

Перепланировка здания является аналогичным по структуре и составу процессу – разработка проекта, получение заключения от технического заказчика, внесение сведений в ЕГРН. Отличается она тем, что обычно здание – объект масштабный и найти в проекте его перепланировки недостатки и несоответствия для органов кадастрового учета представляется задачей несложной.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса, реконструкция ОКС – это «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение ОКС, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций ОКС, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов».

Отлично понятие перепланировки, а точнее для нежилых зданий – капитального ремонта. Согласно п. 14.2. ст. 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт – это  «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов».

Только при отсутствии оснований признать проведенные строительные работы в отношении здания в качестве реконструкции, можно осуществить кадастровый учет его изменений в уполномоченных государственных органах.

Если же проведенные работы на объекте будут признаны реконструкцией, до для их согласования нужно получить сначала разрешение на реконструкцию здания, затем, после проведения работ, — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Поэтому до проведения работ по изменению здания нужно проконсультироваться с квалифицированными специалистами и получить от них заключения по возможности проведения строительных работ, которые впоследствии не станут реконструкцией и смогут пройти упрощенный порядок регистрации в государственных органах.

Регистрация перепланировки в 2017 году

С 1 января 2017 года вступил в силу ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» для узаконивания перепланировки необходимо подать документы один раз – для кадастрового учета. Внесение изменений в сведения об объекте происходят автоматически – в том числе и о площади.

Это происходит в связи с тем, что теперь реестр объектов недвижимости один – ЕГРН. Оплачивать госпошлину за внесение сведений об объекте теперь не надо. По результату учета вы получите выписку из ЕГРН, в которой будут прописаны все новые сведения – конфигурации объекта, его площадь, собственник, ограничения и иное.

Это значительно упрощает работу с органами Росреестра и компания «Смарт Вэй» уже получила первые документы, подтверждающих регистрацию перепланировки в Едином государственном реестре недвижимости в 2017 году.

Сроки регистрации также уменьшились. Также большим плюсом стало появление возможности подать документы в Росреестр в МФЦ любого региона на объект, расположенный в любом регионе России. Особенно актуально это для тех компаний, которые работаю по всей России.

К примеру, компания «Смарт Вэй» проводит подготовку технической документации на объекты для регистрации перепланировки по всей стране. Большинство объектов находится в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Естественно, теперь работа по подаче документов на регистрацию для нас стала проще и удобнее.

Штраф за перепланировку

Штрафы за незаконную перепланировку жилых объектов недвижимости установлены Кодексом об административных правонарушениях РФ:

  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

  1. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.»

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Что касается нежилых объектов недвижимости, то ответственности по действующему законодательству за их перепланировку, не установлено.

если собственник заложил помещение банку по кредитному договору, то зачастую в договоре залога прописывается, что он не вправе осуществлять в этом помещении перепланировку без согласования банка. Если собственник все-таки это сделал, что для регистрации изменения сведений в ЕГРН ему помимо всего прочего, потребуется согласие банка на перепланировку объекта недвижимости и Росреестр вправе потребовать этот документ от заявителя.

Для чего еще следует произвести процедуру регистрации объекта? Она необходима чаще всего в случае продажи или аренды объекта недвижимости. Будущий собственник не заинтересован в дополнительных вложениях, в виде заказа проекта перепланировки и кадастровых работ на объекте и требует это от прежнего собственника.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector