Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Изменение арендной ставки в договоре аренды

Как часто может изменяться размер арендной платы по договору

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы стороны определяют в договоре аренды. Если же в договоре аренды они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Стороны могут изменить размер арендной платы, заключив соглашение об этом. Правило об изменении размера арендной платы по соглашению сторон действует, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=upload

При этом договоры аренды государственного и муниципального имущества имеют специфику в части регулирования арендной платы.

Арендная плата по договору аренды государственного и муниципального имущества может устанавливаться и регулироваться сторонами в договоре или уполномоченным органом в соответствующем правовом акте. При этом может быть несколько разных ситуаций – в зависимости от того, какое именно имущество является предметом аренды, как стороны согласовали условия договора и когда он был заключен.

Если федеральный закон содержит норму о том, что арендная плата является регулируемой и что ее размер определяется уполномоченным органом, то размер арендной платы автоматически корректируется при изменении такого акта.

Если же федеральный закон, регулирующий размер арендной платы, отсутствует, то акты публично-правового образования, устанавливающие условия сдачи в аренду государственного и муниципального имущества, могут определять ее размер, только если это прямо предусмотрено договором.

В частности, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении акта публично-правового образования, то изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Если же стороны распространили действие такого акта на свои отношения, но договор содержит какое-либо условие, которое изначально противоречит ему, то предполагается, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ).

Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 20 постановления от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования нормативного акта, в котором установлена формула или порядок расчета арендной платы. Правда, в договоре аренды стороны могут согласовать, что арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы применяется с момента получения арендатором такого уведомления. Кроме того, арендатор может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации (постановление ФАС Поволжского округа от 24 сентября 2010 г. по делу № А12-24416/2009).

Вопрос: может ли арендная плата по договору аренды государственного и муниципального имущества устанавливаться из двух частей – единовременного платежа и периодической арендной платы?

Ответ: да, может.

Правила статьи 614 Гражданского кодекса РФ не запрещают определять размер арендной платы подобным образом. Поэтому цена по договору аренды может состоять из двух частей, обе из которых являются единой арендной платой (постановление Президиума ВАС РФ от 18 сентября 2012 г. № 5081/12).

В связи с этим допускается установление размера арендной платы таким образом, когда государственное регулирование может относиться лишь к одному или нескольким элементам установленного в договоре порядка определения размера арендной платы.

Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, п. 7 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ).

При этом размер другой части арендной платы, которая по условиям договора аренды, заключенного по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате (п. 18 постановления № 73).

Вопрос: если арендная плата определяется по результатам проведения торгов для заключения договора аренды государственного или муниципального имущества, будет ли она регулируемой?

Ответ: нет, не будет.

Размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов для заключения договора аренды (п. 4 ст. 447 ГК РФ).

В случаях когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (п. 18 постановления № 73).

Стороны могут согласовать условие об изменении размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. В таком случае арендатору важно проверить, при наличии каких именно обстоятельств арендодатель может воспользоваться этим правом.

  • при определении арендной платы формулой расчета стороны в договоре ссылаются на нормативно-правовой акт, которым такая формула установлена, и указывают, что арендная плата изменяется в случае изменения определенной этим правовым актом формулы расчета. То есть арендатор и арендодатель согласовали порядок изменения арендной платы в договоре по формуле, закрепленной в нормативно-правовом акте;
  • в случае изменения арендной платы в одностороннем порядке стороны прямо указывают в договоре, что арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке. И такое изменение арендной платы не обязательно связано с нормативно-правовым актом. Это может быть, например, изменение размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы.
Предлагаем ознакомиться:   Расторжение трудового договора по инициативе работодателя: основания, порядок, примеры

r /{amp}gt;

Пример из практики: суд пришел к выводу, что одностороннее изменение арендной платы, закрепленное в договоре, правомерно 

Изменение арендной ставки в договоре аренды

ОАО «Х.» обратилось в суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае о признании недействительными уведомлений о повышении размера арендной платы.

Суд установил, что договором аренды стороны предусмотрели возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы.

Уведомление о результатах проведения новой ежегодной оценки рыночной стоимости арендной платы арендодатель направляет арендатору в 10-дневный срок с момента проведения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, и это является основанием для внесения арендатором арендных платежей в соответствии с этим отчетом.

Также суд пришел к выводу, что фактическое изменение размера арендной платы в результате проведенной оценки ее рыночной стоимости не является изменением размера арендной платы, согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а является исполнением условий договора.

Таким образом, поскольку договор аренды содержит условие об изменении арендодателем в одностороннем порядке арендной платы, увеличение размера арендной платы правомерно (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 августа 2010 г.

Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы

Практически всегда изменение арендной платы означает ее повышение. Хотя встречаются и примеры того, когда в силу определенных обстоятельств (например, по причине всемирного финансового кризиса) публичное образование готово заключить с арендатором соглашение о временном уменьшении размера арендной платы по договору, заключенному на торгах.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

Примером этого является постановление правительства Москвы от 30 декабря 2008 г. № 1218-ПП «О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период стабилизации финансовой системы».

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если другие условия не согласованы в договоре. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Таким образом, в договоре можно сразу установить, как будет меняться арендная плата. Например, в течение определенного срока размер арендной платы может увеличиваться (или уменьшаться) до другой величины, потом снова меняться и т. д.

Другой вариант: если стороны в течение одного года несколько раз заключили дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы, то все эти соглашения будут действительными и арендная плата будет меняться в соответствии с ними. При этом не имеет значения, есть ли в самом договоре условие о возможности такого изменения.

А вот в одностороннем порядке размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год. Даже если в договоре есть условие, разрешающее арендодателю или арендатору в одностороннем порядке изменять размер арендной платы чаще, чем раз в год, это условие будет недействительным (п. 21 постановления № 73).

Обоснование.Ранее размер арендной платы мог изменяться не чаще одного раза в год, поскольку действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п.

Установление арендной платы при аренде земельных участков (регулируемая арендная плата)

Порядок определения размера арендной платы за земли, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, устанавливают:

  • органы государственной власти субъектов РФ;
  • органы местного самоуправления.

Такие правила предусмотрены пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статьей 73 Лесного кодекса РФ, статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Для изменения размера регулируемой арендной платы сторонам не нужно вносить изменения в договор (п. 19 постановления № 73). Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом.

r /{amp}gt;

Пример из практики: суд указал, что арендная плата является регулируемой ценой и должна применяться в соответствии с законом и на условиях, предусмотренных договором 

Администрация (арендодатель) и ЗАО ОФ «Ч.» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. По условиям этого договора арендодатель передал арендатору по акту земельный участок для использования под отстойник.

Уведомлением администрация направила ответчику протокол определения величины арендной платы. Арендная плата была рассчитана на основании значения, исчисленного по правилам определения кадастровой стоимости земельного участка.

Рассматривая исковое заявление, суды исходили из следующего.

Предлагаем ознакомиться:   Договор купли продажи погрузчика образец

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, но не с даты уведомления об этом (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31 мая 2011 г.

Если стороны заключили договор аренды до вступления в силу закона, который регулирует размер арендной платы (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. 73 Лесного кодекса РФ), то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу в следующих случаях:

  • если в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров;
  • если стороны не связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Если стороны заключили договор аренды уже после вступления в силу такого закона, то применяется порядок определения размера арендной платы, который устанавливает этот закон, даже если в момент заключения договора такой порядок еще не был определен (абз. 4 п. 16 постановления № 73).

Вопрос: публично-правовое образование приобретает право собственности на объект аренды. Может ли арендная плата автоматически стать регулируемой?

Ответ: нет.

Переход к публично-правовому образованию права собственности на вещь, находившуюся ранее в частной собственности, сам по себе не означает, что плата по заключенному ранее договору аренды этой вещи становится регулируемой.

Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы

Аналогичная ситуация складывается и в другом случае, когда земельный участок переходит из публичной собственности в частную. Стороны также имеют право в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы (п. 17 постановления № 73).

Размер арендной платы определяется одним из четырех способов (постановление № 582):

  • на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • по результатам торгов (проводимых в форме аукционов);
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, которые утверждаются Минэкономразвития России;
  • на основании рыночной стоимости земельных участков, которая определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Внимание! С 1 марта 2015 года изменился порядок определения арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки. Размер платы для договоров, заключенных на торгах, определяется по результатам торгов.

В связи с изменением порядка предоставления в аренду земель, находящихся в публичной собственности, изменился и порядок определения арендной платы за такие земельные участки.

Ранее при определении размера арендной платы действовало общее правило, а именно: порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливают соответственно Правительство РФ, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). С 1 марта 2015 года это положение утратило силу.

Теперь закон разделил способы определения размера платы за аренду земельного участка в зависимости от того, в каком порядке заключается договор аренды. Это означает, что определение размера арендной платы с 1 марта 2015 года зависит от порядка заключения договора аренды:

  • на торгах (на аукционе) – арендная плата определяется по результатам аукциона;
  • с лицом, которое подало единственную заявку на участие в аукционе, либо с единственным принявшим участие в аукционе участником – размер арендной платы должен соответствовать начальной цене предмета аукциона;
  • без торгов – арендную плату определяет орган, которому принадлежит земельный участок (орган власти субъекта РФ – для земель, принадлежащих субъекту РФ, или земель, государственная собственность на которые не разграничена, орган местного самоуправления – для муниципальных земель).

Размер платы для договоров, которые заключены без торгов, рассчитывается:

  • по кадастровой стоимости земельного участка, в процентах, которые устанавливает постановление № 582;
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету.

По договорам аренды земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка (п.

При проведении торгов начальная цена устанавливается в размере (п. 14–15 ст. 39.11 ЗК РФ):

  • ежегодной арендной платы на основании рыночной оценки или
  • не менее 1,5% кадастровой стоимости, но только в том случае, если результаты кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона;
  • первого арендного платежа по результатам рыночной оценки, когда договор аренды заключается для комплексного освоения территории или дачного хозяйства.

Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы

При повторных торгах начальная цена может быть снижена, но не более чем на 30 процентов начальной цены (п. 17 ст. 39.11 ЗК РФ).

Земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ). Поэтому помимо постановления № 582, которое устанавливает порядок определения арендной платы, в субъекте РФ также могут быть правовые акты, регулирующие этот вопрос.

Предлагаем ознакомиться:   Как вернуть материнский капитал в пенсионный фонд при расторжении договора

К примеру, постановление правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее – постановление № 273-ПП).

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, которые находятся в собственности города Москвы и расположены за его пределами, определяется для участков, расположенных (п. 2.1 постановления № 273-ПП):

  • в России – в соответствии с приложением 1 в процентах от кадастровой стоимости земельного участка);
  • за ее пределами – на основании отчета независимого оценщика.

Также постановление № 273-ПП определяет порядок установления арендной платы при строительстве или реконструкции объектов недвижимости.

Земельные участки могут находиться и в неразграниченной государственной собственности. Порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Арендная плата за земельный участок должна быть установлена в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования (принцип экономической обоснованности).

При этом в нормативных актах должен быть установлен порядок расчета арендной платы и случаи, когда возможен пересмотр ее размера в одностороннем порядке по требованию арендодателя (принцип предсказуемости расчета размера арендной платы).

Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы не наделяет муниципальные и региональные органы правом в одностороннем порядке изменять арендную плату в отношении всех соответствующих земельных участков.

Он лишь устанавливает обязательное для этих органов требование относительно порядка одностороннего изменения арендной платы в случаях, когда в соответствии с законом или договором указанные органы имеют право в одностороннем порядке изменить ее размер (письмо Минэкономразвития России от 15 июля 2011 г. № Д23-3010).

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

Согласно правовой позиции ВАС РФ публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

Как предотвратить повышение арендной платы

Еще на стадии согласования условий договора арендатор может попробовать уменьшить вероятность повышения арендной платы. Хотя в случае аренды государственного и муниципального имущества этого добиться сложнее, чем при заключении договора аренды непубличного имущества (т. е. договора аренды с обычной организацией или предпринимателем).

Так, в договоре аренды непубличного имущества стороны не обязаны устанавливать условия об определении размера арендной платы на основании показателей, закрепленных нормативно-правовыми актами. В таком договоре можно определить сроки направления арендодателем уведомления об изменении арендной платы, в случае пропуска которых размер арендной платы не подлежит изменению.

Также можно установить предельный размер, на который будет увеличена арендная плата. В договоре аренды публичного имущества это практически невыполнимо, поскольку размер арендной платы определяется на основании нормативно-правового акта.

И если в договоре размер арендной платы поставлен в зависимость, например, от кадастровой стоимости земельного участка, может оказаться, что предельный размер платы, предусмотренный тем же договором, будет превышен.

Вопрос: какие условия в договоре помогут помешать повышению арендной платы в договоре аренды государственного (муниципального) имущества?

В процессе переговоров о заключении договора аренды арендатор может снизить риск повышения размера арендной платы путем согласования такого условия договора об арендной плате, которое бы отвечало его интересам. Однако это не всегда возможно.

Чего необходимо избегать в договоре аренды:

  • не стоит устанавливать в договоре аренды право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Что лучше предусмотреть:

  • если в договоре аренды стороны предусмотрят, что повышение арендной платы без согласия арендатора возможно только при определенных условиях, то при отсутствии таких условий действия арендодателя по увеличению размера арендных платежей могут быть оспорены в суде. Например, договор предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора. Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы могло быть произведено только в результате соглашения сторон (постановление Президиума ВАС РФ от 15 ноября 2011 г. № 7121/11);
  • стороны могут сформулировать условия об арендной плате таким образом, чтобы арендодатель мог только изменять в одностороннем порядке коэффициенты при расчете, но не вносить коррективы в саму методику расчета арендной платы.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector