Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Ипотека на долю в квартире: банки, условия, особенности

Какие есть виды долевой собственности

Согласно законодательству, долевая недвижимость имеет два вида:

  1. Общая собственность — вариант, при котором владельцами жилья считаются несколько человек и их доля выражается не квадратными метрами, а процентным соотношением. К примеру, каждому члену семьи из 4 человек принадлежит ¼ часть дома.
  2. Частная собственность — разновидность, определяемая конкретными размерами, выраженными в кв. м. Владелец дома имеет право пользоваться только выделенными ему квадратными метрами. Наглядным примером считается коммуналка.

Основные сведения

Кредит может оформляться на невыделенную или на выделенную в натуре комнату в коммунальном жилье. Банки разрешают ипотеку и на выкуп последней доли.

Когда доля не выделена, она прописывается в документации дробным числом, не имеет отдельного техпаспорта. У нее не установлены реальные границы.

Выделенная в натуре доля – комната в общежитии или коммуналке. У подобной комнаты есть свой лицевой счет, техпаспорт, ее границы установлены. Также в документации на такую долю есть техпаспорт на все жилье, где показаны общепользовательские места.

Рекомендуется оформлять ипотеку на выделенную долю. В случае с невыделенной частью потребуется обращаться в суд для ее выделения, что потребует участия в судебном процессе всех собственников комнаты. Также сложность заключается в том, что некоторые кредиторы обременяют всю квартиру, а совладельцы могут это запретить.

Ипотека на последнюю долю в квартире оформляется проще всего. После перехода права собственности жилье будет принадлежать одному человеку, при наложении залога на долю проблемы не появятся. Ситуация усложняется при выкупе в ипотеку половины квартиры при разводе, поскольку банки с подозрением относятся к обстоятельствам, при которых сделки по залоговому объекту зависят от взаимоотношений дольщиков.

Наши эксперты знают ответ на Ваш вопрос

Хотите решить свою проблему?

Бесплатно

проконсультируйтесь у нашего юриста по

форме

или по

номерам

телефонов:

Причины осторожной политики кредитных организаций в области долевых ипотек

Не все банковские учреждения дают кредиты на покупку части собственности. Сбербанк готов пойти на подобный риск, но с особой осторожностью.

При оформлении ипотеки залогом служит не целая квартира, а лишь ее доля, потому ликвидность у нее достаточно низкая. Как следствие, могут возникнуть трудности с реализацией. Если оформляется кредит под долю в коммунальной квартире, то учитывается год постройки, общее состояние.

Важно! При покупке доли в общежитии или коммуналке необходимо получить согласие всех соседей и право собственности продавца.

В случае с квартирой возникают некоторые сложности. Банк не может оформить залог на всю квартиру, т. к. собственников долей несколько. В подобной ситуации заемщик обязан получить согласие на наложение обременения на всю жилплощадь, иначе в кредитовании будет отказано.

Ссуда на долю квартиры выдается только в рамках одной программы «Кредит на покупку готового жилья». Для оформления подходит недвижимость вторичного рынка.

Условия выдачи:

  1. Минимальная сумма займа — от 300 000 рублей.
  2. Максимальная сумма — 85 % от стоимости залога.
  3. Срок кредита — до 30 лет.
  4. Размер первоначального взноса — не менее 15 %.
  5. Процентная ставка — от 10,2 %.
  6. Объектом залога выступает кредитуемое жилье или иная недвижимость.

Ипотека на долю в квартире: банки, условия, особенности

Если заемщика удовлетворяют выдвинутые условия и он соответствует базовым требованиям банка, он может подать заявку на оформление доли квартиры через ипотеку.

Целевых льготных предложений на покупку доли в квартире, на данный момент нет. Однако заемщики могут воспользоваться программой «Молодая семья» в рамках ипотеки на приобретение вторичного жилья.

Условия участия:

  • на двоих приходится 42 м2 площади квартиры, а на троих — по 18 м2 на каждого;
  • жилплощадь нарушает установленные санитарно-технические нормы;
  • семья живет в одном помещении с больным человеком, которому по закону необходимо жить отдельно;
  • возраст участников до 35 лет.

Ипотечный кредит на долю квартиры в Сбербанке выдается только в случае соответствия условиям законодательства. Соискатель может рассчитывать на субсидию до 40 % от стоимости жилья. Размер льготы определяется индивидуально.

Например, есть три собственника четырехкомнатной квартиры. Один из них владеет 2 комнатами, у двух других – есть по 1 комнате. Если у этих двоих нет возражений, то первый владелец выплачивает денежную компенсацию в размере рыночной стоимости комнат (подсчитывается на основе общей рыночной стоимости квартиры).

И все – приобретение доли квартиры завершено, и иметь дело с банком теперь будет только этот единственный собственник, что должно быть очень выгодно для организации, выдающей кредиты. Однако банки далеко не всегда дают ипотеку на покупку доли в квартире.

1) По статистике, примерно в 90% инцидентов с долевым владением квартирами участники имеют либо имели родственные/близкие отношения. Это разведенные супруги, родители и дети, братья и сестры.

Поэтому нередки ситуации подлога, когда заемщик получает кредит на долю квартиры, отдает деньги своим совладельцам (покупает долю квартиры у родственника), становится полноправным собственником жилой недвижимости и начинает гасить кредит теми же деньгами, поскольку родственники по договоренности вернули ему средства.

Ипотека на долю в квартире: банки, условия, особенности

У такой махинации могут быть разные причины. Например, родственники имеют задолженности по кредитам, и для того, чтобы избежать потери имущества, решили таким образом временно передать его заемщику.

Предлагаем ознакомиться:   Выписаться из квартиры и прописаться в другую по запросу

И если для кредитора не имеют значения обстоятельства предоставления кредита, то с юридической точки зрения такое оформление долей по ипотеке можно трактовать как мошенничество. И поскольку кредитные организации дорожат своей репутацией, они тщательно выбирают клиентов для выдача ипотеки для покупки доли в квартире.

2) Но это не главная причина. Основная причина состоит в том, что заемщик после реализации ипотечного кредита на долю в недвижимости не становится единоличным владельцем дома или квартиры.

Например, на заемные средства приобретается всего одна комната, и для кредитной организации это означает, что при банкротстве заемщика банк не сможет извлечь пользу из полученного залогового имущества.

3) И последним является юридический фактор: когда заемщик хочет приобрести часть жилой площади, на которую уже имеет права кто-то из родственников, например, по дарственной или завещанию. Тогда потенциальный владелец может оспорить в суде сделку купли-продажи, после чего заемщик потеряет эту долю, а банк лишится залогового имущества.

Таким образом, кредит станет необеспеченным (даже несмотря на то, что ответ на вопрос, можно ли продать ипотечный залог, в большинстве случаев отрицательный, это действенный способ исключить банк из претендентов на залоговое имущество), что поставит под угрозу платежеспособность заемщика.

Ипотека на долю в квартире

Банки предоставляют ипотечные кредиты на покупку доли в квартире по такой же процедуре, как и обычные кредиты для покупки недвижимости.

Сбербанк

Многие кредитные организации предлагают взять ипотечный заем для получения доли квартиры или дома, в том числе и Сбербанк. Как самая крупная кредитно-финансовая организация России, Сбербанк проводит активную политику в области долевого кредитования.

Однако в этом банке получение подобного займа требует обязательного соблюдения одного из следующих условий:

  1. После совершения сделки по приобретению доли в частном доме или квартире через ипотеку вся жилая недвижимость переходит в собственность заемщика (об этом говорилось ранее). Например, можно взять ипотеку на выкуп доли в доме, если клиент изначально владеет остальной его частью.
  2. Также ипотечный кредит становится доступным, если оставшаяся часть недвижимости переходит в собственность у супруги/супруга заемщика (заемщицы).

Сбербанк предлагает ипотеку на долю жилой недвижимости со следующими параметрами:

  • Годовая процентная ставка – 12%;
  • Размер ипотеки – от 300 тысяч до 15 миллионов рублей;
  • Размер кредита не может превышать 80% рыночной стоимости объекта недвижимости;
  • Максимальный срок кредитования – 30 лет;
  • Приветствуются ситуации, когда созаемщиком выступает кто-то из супругов;
  • В качестве залога оформляется целиком вся недвижимость, то есть Сбербанк не выдаст ипотечный кредит под залог доли квартиры или дома.

Газпромбанк

Газпромбанк выдвигает достаточно строгие требования в отношении самого объекта недвижимости. Обязательным является физическое страхование недвижимости. В ряде случаев банк требует и титульного страхования.

В Газпромбанке не станут предоставлять ипотечный кредит, если имеют место следующие факторы:

  • Объектом недвижимости для получения ипотеки является аварийный дом;
  • Заемщик собрался приобретать долю в коммунальной квартире;
  • Исключаются все хрущевки;
  • Объектом ипотеки не должна выступает однокомнатная квартира в категории «малосемейка»;
  • Не могут являться объектом ипотечного кредитования деревянные дома, включая конструкции, имеющие только деревянную оболочку.

Ипотека на долю в квартире

В остальном требования Газпромбанка имеют мало отличий от других банков: процентная ставка – 12%, максимальный размер кредита составляет 45 млн рублей, срок кредитования – не более 30 лет.

РИБ отличается тем, что он предъявляет возможность ипотечного кредитования на приобретение доли квартиры с тем условием, что заемщик останется дольщиком недвижимости, то есть он будет владеть только частью дома или квартиры.

Русский ипотечный банк предлагает следующие основные условия:

  • Минимальная годовая процентная ставка составляет 14,5%;
  • Максимальный размер ипотеки в этом банке не определен, зато установлен минимальный порог – 1 миллион рублей;
  • Заемщик обязан единовременно, сразу внести 25% от суммы ипотеки в счет ее погашения. В качестве помощи есть возможность привлечь материнский капитал, к тому же банк может снизить нижнюю планку первоначального взноса, если не будет хватать средств до требуемых 25%;
  • Максимальный срок кредитования – 25 лет;
  • Обязательное страхование объекта недвижимости от физического ущерба, по желанию клиента – титульное страхование и страхование здоровья и жизни заемщика, однако при их несоблюдении годовые проценты могут вырасти до 2%;
  • Если после реализации ипотеки заемщик станет полноправным единоличным собственником недвижимости, то проценты будут снижены на 0,5% годовых.

Банк Зенит

Еще одним банком, дающим ипотеки на приобретение доли в жилой недвижимости, является Банк Зенит. Он отличается тем, что предлагает процентную ставку, которая тесно коррелирует с первоначальным взносом.

Первоначальный взнос Годовые проценты
20-30% от суммы ипотеки От 15 до 15,5%
30-50% от суммы ипотеки От 15,5 до 15,75%
Более 50% от суммы ипотеки От 15 до 15,5%

Также банк предлагает следующие условия:

  1. Сумма ипотечного кредита зависит от региона. Для жителей Москвы и Московской области максимальный и минимальный размер кредита составляет 14 миллионов и 800 тысяч рублей соответственно, для остальных регионах – это 10,5 млн и 270 тыс. рублей соответственно.
  2. Максимальный срок долевой ипотеки – около 25 лет (значение приблизительное, поскольку должна соблюдаться итоговая кратность 12 месяцам).
  3. Обязательная физическая страховка недвижимости, по желанию – титульное страхование и страхование здоровья и жизни клиента, однако при отказе от необязательного страхования возможно повышение годовой процентной ставки до 3%.
Предлагаем ознакомиться:   Как повлиять на судебных приставов?

Транскапиталбанк

Сбербанк

Транскапиталбанк позволяет купить не только целиком квартиру или дом, но и отдельные комнаты в ипотеку, при этом привлекая до 4 созаемщиков. Эта кредитная организация работает и с пенсионерами, однако в этом случае страхование здоровья и жизни является обязательным требованием.

Ипотека на покупку доли в квартире. Какие банки предоставляют ипотечные кредиты?

  1. Договор купли-продажи осуществляется между ближайшими родственниками. В этом случае банк заподозрит фиктивный характер сделки и попытку обналичить денежные средства.
  2. Выкуп доли квартиры у бывшего супруга или супруги после развода. Здесь главную роль в принятии решением банка сыграет период времени, который прошел после развода, а также наличие нового брака у каждой из сторон.

Чтобы получить подобный кредит, необходимо доказать банку, что такая операция не несет мнимый характер, а преследует цель урегулировать денежные и имущественные отношения между родственниками или бывшими супругами.

  1. Потенциальный заемщик хочет приобрести долю жилья, на которое до этого не имел каких-либо прав.
  2. Потенциальный заемщик хочет приобрести долю в недвижимости, где он уже владеет какой-либо частью, но после сделки объект не перейдет в его полную собственность.

Банки крайне редко соглашаются на такие сделки, так при невыполнении заемщиком своих обязательств, ипотекодержателю будет очень сложно реализовать залог. Спрос на такие объекты очень низкий. Даже с учетом того, что при принудительной реализации через торги цена может быть меньше среднерыночной, найти покупателя будет очень сложно.

Для решения такой проблемы лучше попытаться оформить потребительский кредит, но нужно понимать, что процентные ставки по беззалоговому кредиту будут существенно выше, чем при оформлении ипотеки.

Если в собственности есть другая недвижимость, то стоит рассмотреть вариант оформления ее в залог. После регистрации ипотечного договора клиент получит наличные средства, которые он сможет потратить на свое усмотрение, в том числе на расчет с продавцом по покупке доли в квартире.

Имеет смысл поискать банк, который предлагает более низкие процентные ставки в случае документального подтверждения целевого использования средств. После получения кредита и подписания купли-продажи, в банк будет достаточно предоставить копию договора.

Практика показывает, что кредиторы крайне не приветствуют выдачу кредита на долю (исключение – выкуп последней доли). В то же время есть вероятность получить от банка одобрение, подготовив все запрашиваемые документы, доказывающие надежность и платежеспособность заявителя.

Рассмотрим, в каких банках можно попробовать получить ипотеку на долю в жилье.

1. Сбербанк

Газпромбанк

Можно купить долю, выделенную комнату или отдельную квартиру. Причем обременение затрагивает все жилье целиком. До обращения в банк рекомендуется узнать у других собственников об их отношении к планируемой ипотеке.

2. Дельтакредит

В Дельтакредите можно приобрести долю или комнату в коммунальном жилье.

3. Газпромбанк

В банке можно выкупить последнюю долю в жилье, включая половину недвижимости и последнюю долю в коммуналке.

4. Росбанк

Продолжительность кредитования –

. Заявка рассматривается банком в индивидуальном порядке. Есть много факторов, которые влияют на его решение – например, сумма запрашиваемого кредита, оформление страховки, кредитной истории, стажа, образования, адреса проживания.

5. Альфа-Банк

В этом банке можно оформить ипотеку на выкуп последней доли жилья у родственника.

6. ВТБ 24

Процентная ставка в этом банке начинается

, срок кредитования –

. О размере взноса необходимо узнавать в индивидуальном порядке.

Газпромбанк

Реализовать недвижимость можно только при получении официального согласия Сбербанка. Для этого необходимо подать письменное заявление в отделении банка, указав объективные причины продажи залогового имущества.

При получении отказа в Сбербанке можно оформить потребительский кредит и купить долю за наличные. Стоимость части не так высока, как у полноценной квартиры, поэтому вероятность одобрения намного выше.

Общая схема оформления долевой ипотеки

6. ВТБ 24

Русский ипотечный банк

Потребуется выполнить следующие действия.

1. Выбрать банк

При выборе необходимо руководствоваться всеми важными параметрами – репутацией банка, суммой займа, ставкой, сроком. Поскольку кредиторы неохотно выносят положительное решение по оформлению ипотеки на долю, возможно, потребуется направить заявку сразу в несколько банков, после чего выбрать оптимальный вариант.

Можно попробовать подать заявку не на оформление ипотеки, а на потребительский кредит.

К ним относятся:

  • заявление;
  • паспорт;
  • ИНН;
  • военный билет;
  • справка о доходах;
  • ксерокопия трудовой книжки, заверенная сотрудником отдела кадров;
  • свидетельства о регистрации супружеского союза, о появлении детей на свет.

Могут потребоваться и другие документы – диплом об образовании, брачный контракт. О том, что необходимо донести, сообщит сотрудник банка.

Каждый совладелец должен отказаться от своего первоочередного права выкупа доли. Если же собственнику данное предложение невыгодно, он составляет отказ.

Если собственник отсутствует, можно отправить предложение о выкупе доли заказным письмом. При отсутствии реакции от него по истечении 1 месяца можно оформлять сделку.

После положительного решения со стороны кредитора можно оформлять ипотеку. Соглашение о купле-продаже составляется в 3 экземплярах. После этого деньги перечисляются на ипотечный счет продавца. Если деньги передаются наличными, можно использовать банковскую ячейку – доступ к ней открывается только после оформления сделки.

Стаж работы в Сбербанке 12 лет.

На практике получить одобрение Сбербанка по ипотеке на покупку доли в квартире достаточно сложно. Большая часть отказов приходит, если человек ранее не имел каких-либо прав на жилье или уже владеет долей, но даже после сделки кредитуемая недвижимость не перейдет в его полную собственность.

Предлагаем ознакомиться:   Как поставить объект недвижимости на кадастровый учет?

Причины отрицательного решения в том, что приобретаемая часть квартиры обладает низкой ликвидностью. В случае неплатежеспособности заемщика кредитор не сможет возместить свои убытки, реализовав недвижимость.

Этапы оформления ипотеки под долю в квартире:

  1. Подача заявки на кредит. Подать ее можно в отделении банка или на официальном сайте ДомКлик.
  2. Ожидание решения. Предварительное одобрение — неокончательный ответ. Кредитор, при выявлении в дальнейшем факта мошенничества или предоставления ложных сведений, может отказать в займе.
  3. Проверка и оценка объекта недвижимости. Услуги оценщика оплачиваются заемщиком.
  4. Заключение договора купли-продажи совместно с продавцом.
  5. Подписание соглашения о кредитовании, внесение первоначального взноса.
  6. Регистрация недвижимости в Росреестре.

В сравнении с оформлением полноценной квартиры, кредитование доли немного сложнее, особенно на начальном этапе, т. к. вероятность получения положительного решения по заявке крайне мала.

Газпромбанк

Дополнительные особенности и нюансы

Некоторые продавцы предлагают покупателям отразить в договоре купли-продажи заниженную стоимость доли – ведь при стоимости объекта больше 1 млн рублей продавцам необходимо погасить налог на прибыль в размере 13 %.

Однако идти на этот шаг не рекомендуется. Следует иметь при себе документы, устанавливающие передачу денежных средств продавцу: в случае аннулирования сделки покупатель вернуть всю сумму переданных средств не сможет.

При просмотре комнаты в коммуналке следует пообщаться с проживающими по соседству лицами без продавца, что особенно актуально, если стоимость существенно занижена. В этом случае есть возможность узнать от соседей, почему комната продается по такой цене, в чем заключаются ее недостатки.

Банк «Зенит»

Программа долевой ипотеки практически не отличается от стандартной процедуры кредитования. Однако кредитор предусматривает одну особенность: выкупить долю можно только при получении согласия всех владельцев на полное обременение квартиры.

В связи с тем, что банк значительно рискует, оформляя долю квартиры, он свое внимание переключит на заемщика и его платежеспособность. При несоответствии дохода соискателя требованиям кредитора, в ипотеке будет отказано.

Важно учитывать, что процедура кредитования сопровождается некоторыми расходами:

  • нотариальные услуги — от 1500 рублей;
  • страхование квартиры/жизни — от 1 % (зависит от суммы займа);
  • оформление прав собственности — от 2 тыс. рублей;
  • услуги оценщика — от 3 тыс. рублей.

Сбербанк достаточно лояльно относится к соискателям, выкупающим последнюю долю в квартире. По статистике отказов по данной программе намного меньше, чем в любом другом случае.

Вариант наиболее предпочтительный, поскольку не требуется согласия всех владельцев на оформление квартиры в залог. Банк, при потере заемщиком платежеспособности, сможет выгодно реализовать кредитную недвижимость.

Речь идет о привлечении созаемщика, на которого возлагаются аналогичные долговые обязательства. Банк лояльно относится к подобному варианту оформления, т. к. вторым плательщиком, в большинстве случаев, выступает ближайший родственник.

Какие документы необходимо собрать

Для ипотеки необходимо предоставить:

  1. Паспорт Российской Федерации с регистрационной отметкой.
  2. Второй документ (удостоверение водителя, СНИЛС, ИНН, загранпаспорт).
  3. Свидетельство о брачном союзе, рождении детей.
  4. Справку по форме банка или 2-НДФЛ за последние полгода.
  5. Копию трудовой книжки, заверенную работодателем.

После одобрения необходимо предъявить документы на приобретаемое жилье, предоставляемый залог, справку, подтверждающую наличие первоначального взноса и договор страхования недвижимости.

Возврат процентов по долевой ипотеке

Каждый заемщик за приобретение недвижимости и выплату процентов может оформить налоговый вычет. Максимальная налогооблагаемая сумма по имуществу — 2 млн рублей, по ипотеке — 3 млн рублей. Таким образом заемщик может вернуть до 260 тыс. рублей с покупки жилья и 390 тыс. с ипотечного займа.

Важно! Сумма зависит от официального заработка налогоплательщика. Государство не выплатит заемщику больше, чем он перечислил ранее.

Соискатель может заранее рассчитать приблизительную сумму налогового вычета за год с помощью онлайн-калькулятора.

Стоит ли оформлять долевую ипотеку

Кредит на выкуп доли в квартире — сложная процедура, требующая особой точности и внимательности от заемщика. С точки зрения банка подобная программа невыгодна, потому что имеются значительные риски, связанные с платежеспособностью клиента и дальнейшей реализацией неликвидной жилплощади.

Если рассматривать долевую ипотеку со стороны заемщика, то можно выделить несколько преимуществ:

  • низкая стоимость жилья;
  • невысокая процентная ставка, как следствие, небольшой платеж.

Из недостатков — сложности в оформлении.

В идеале лучше рассматривать полноценные варианты квартир или домов – так заемщик сможет обезопасить не только банк, но и себя.

Выводы

Транскапиталбанк

Оформление ипотеки на выкуп доли в квартире — трудоемкий процесс, предписывающий соблюдение всех установленных требований банка. В большинстве случаев финансовые учреждения не разрешают приобретать только часть недвижимости, однако Сбербанк не входит в их число.

Взять ипотеку на часть квартиры возможно в рамках программы «Кредит на покупку готового жилья». Чаще всего от заемщика требуется получить согласие всех владельцев квартиры на ее полное обременение или предоставить иной объект для залога.

Ипотека на долю в квартире возможна! При этом в силу низкой ликвидности доли квартиры (независимо от того равные они или разные) — процесс одобрения такой заявки имеет ряд нюансов, описанных в этой публикации.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector