Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Как именуются стороны в договоре субаренды

Что собой представляет договор субаренды

Субаренда представляет собой переуступку арендодателем прав арендатору на конкретный временной промежуток. Зачастую подобное соглашение охватывает только жилые помещения. Вместе с правами передаются также обязанности, что указаны в первоначальном договоре между лицами.

Особенность субарендных договорных отношений

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.

Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

Как именуются стороны в договоре субаренды

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Отдельно нужно упомянуть о нежилом помещении. Таковым является пространство, что не предназначено для жизни, а подходит для проведения мероприятий или осуществления конкретного вида деятельности. При расположении в жилом доме помещение является нежилым, если полностью изолировано. Допускается использование как в коммерческих, так и в иных целях.

Теперь касательно сторон: зачастую, при расположенности здания в жилом доме, владением на него обладают все жильцы. Именно это является особенным нюансом, так как при заключении договора понадобится соглашение каждого из них, что накладывает не только временные, но и финансовые затраты.

При жилой недвижимости сторон может быть две: непосредственный собственник и муниципальное образование.

Предлагаем ознакомиться:   Договор аренды кафе с оборудованием и режимом образец

В первом случае лицо имеет полное право на распоряжение квартирой только в том случае, если он приобрел его в установленном законом порядке. В случае же, если он не является собственником, а заключил договор социального найма — собственником выступает муниципальное образование.

Структура контракта

Рассмотрим в таблице 1, как выглядит структура договора субаренды.

Пункт

Описание

Общие положения

Общая информация касательно того, кто кому уступает право, основания и т.д.

Обязанности

Взаимная обязанность каждой из сторон того, что необходимо делать: когда передать в аренду объект, что в нем нужно соблюдать и какие полномочия есть у собственника в случае нарушения обязанностей.

Условия

Прописываются основные условия, на основе которых заключается договор: порядок оплаты, срок договора, указывается предмет аренды, место и т.д.

Ответственность

Указываются условия, согласно которым будут выплачиваться штрафы и производиться иные действия вследствие нарушения условий договора.

Условия изменения

Список ситуаций, при которых договор может быть либо изменен, либо вовсе расторгнут.

Особые условия

Они отвечают за дополнительные условия, например: предоставить субарендатору возможность на право пользования недвижимости в случаях, если он также оформил договор субаренды и т.д.

Она не может быть изменена, так как в противном случае противоречит законодательству.

Условия заключения сделки

Основное условие при заключении сделки субаренды: все данные об объекте недвижимости должны быть указаны в полной мере — в противном случае договор будет признан недействительным.

Помимо этого, описание жилой площади, что передается в аренду, также должно в полной мере соответствовать предмету контракта. Данное условие действует не только для защиты субарендатора, но и для того, чтобы государственные органы могли с точностью установить арендуемое имущество.

Правила составления

Рассмотрим ряд основных правил составления договора субаренды, соблюдение которых позволит не только заключить контракт правильно, но и не выйти за рамки законодательства.  Итак, основные правила:

  1. До непосредственного подписания договора ни одна сделка не является заключенной, что автоматически не выстраивает между субъектами какую-либо связь.
  2. Сдавать в аренду участки, что относятся к лесному фонду, запрещено.
  3. Если в роли собственника помещения выступает коммерческое предприятие, то сдача в аренду такого помещения учредителям или сотрудникам организации недопустимо.
  4. Все правила, что распространяются на договоры аренды, в равной степени относятся к договорам субаренды.
  5. Имущество, что отдается в аренду, должно соответствовать тому, что прописано в договоре — это основополагающее юридическое правило соотношения предмета договора и фактической вещи.
  6. Продолжительность договора субаренды не может быть выше, чем срок аренды основного помещения: заключение собственником или основным лицом нового договора аренды/продления старого не является фактором, продлевающим срок договора субаренды.
  7. Если расторгается основной контракт аренды, то в тот же момент автоматически прекращаются правоотношения между арендатором и субарендатором — их договор становится недействительным.
  8. Когда контракт заключается на срок более одного года, необходимо оформить государственную регистрацию. В противном случае договор признается недействительным.
Предлагаем ознакомиться:   Типовой договор аренды паркоместа

Соблюдение правил — важный этап, позволяющий ускорить регистрацию договора и исправить в нем ошибки в случае допущения таковых.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания.

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

В случае если собственник/арендодатель обнаружит, что его имущество сдается по субаренде, он имеет право организовать акт проверки. В рамках этого акта будет проведена не только проверка с последующим уведомлением собственника о состоянии аренды, но и уведомление с двумя предложениями:

  1. Расторгнуть договор аренды.
  2. Выселить арендатора, сохранив аренду.

В первом случае отношения между собственником и арендодателем — основной стороной — расторгаются, что автоматически ведет к расторжению договора субаренды. Тем не менее, у субарендатора остается возможность договориться с собственником напрямую и заключить новый договор на новых условиях.

Во втором же случае, наоборот, отношения собственника и основной стороны в виде арендодателя остаются на прежнем уровне, а субарендатор выселяется. В случае же, если собственник не хочет искать новых арендаторов, то он заключает договор с бывшим арендатором — именно такой сценарий зачастую работает на практике.

Теперь, когда о сторонах субаренды получена полная информация, при заключении данного контракта можно чувствовать себя в разы увереннее и юридически защищеннее.

Единственное, что стоит помнить всегда: в гражданском праве защитить человека от обмана может только его личная бдительность и базовые правовые знания — правоохранительные органы не могут препятствовать невыгодным для жертвы условиям договора ввиду их полной законности.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl Enter, чтобы сообщить нам.

Регистрация соглашения

Требование к государственной регистрации соглашения предъявляется только в том случае, когда срок контракта превышает один год. Так, ст. 433 ГК РФ определяет перечень контрактов, которые должны иметь регистрацию и только после ее оформления смогут считаться действительными. В противном случае их не занесут в реестр и признают недействительными.

Кто участвует в контракте по субаренде

Теперь что касается сторон такого договора. Ими являются:

  • арендодатель — главный собственник, который является основным лицом первичного договора
  • арендатор — второстепенное лицо, принимающее условия соглашения первого лица, однако при субаренде становится главным для третьей стороны
  • субарендатор — третья сторона договора, что также имеет право на помещение и может стать основным участником в случае дальнейшей передачи прав

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Предлагаем ознакомиться:   Бланк договора доверительного управления предприятием

При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

Как именуются стороны в договоре субаренды

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Обязанности заинтересованных лиц

Единственной обязанностью каждого лица, что участвует в субаренде, является соблюдение пунктов договора. Это напрямую указывается в ст. 615 ГК РФ. Если же лица игнорируют данные правила, то сделка может быть расторгнута в пользу основного лица.

Существует ряд исключений: иные случаи, при которых соблюдается не только контракт, но и правила предназначения имущества.

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Нюансы при заключении контракта

Во время подписания контракта стоит обратить внимание на базовые стороны. Это позволит избежать больших экономических убытков и свести их к минимуму.

Таблица 2. На что обратить внимание при заключении соглашения.

Наименование

Описание

Добросовестность арендодателя

Проверить этот фактор можно по информации из районного суда или по месту регистрации предполагаемого арендуемого имущества. Рекомендуется также уделить внимание наличию судебных споров — их наличие может лучше остального продемонстрировать недостатки.

Право владения

Необходимо всегда проверять действительно ли арендодатель владеет сдаваемым имуществом, а также интересоваться возможными ограничениями по использованию помещения. Так, это полезно, если необходимо совершить улучшения: будут ли возмещены средства в случае незаконного расторжения договора?

Письменное согласие

При подписании договора субаренды наличие согласия собственника является первоочередным требованием, которое стоить запросить у арендодателя. Это позволит предупредить чрезвычайные ситуации и, как следствие, финансовые убытки.

Предусмотреть риски

Вне зависимости от того, насколько все чисто оказалось с арендатором, всегда нужно помнить, что правоотношения субаренды — это иерархия. Расторжения договора между арендодателем и собственником приведет к автоматическому расторжению договора субаренды. Таким образом, необходимо предусмотреть тактику на подобный случай, несмотря на возможность продолжить правоотношения напрямую с собственником, минуя арендодателя.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector