Договоре инвестирования в строящееся жилье

Договор инвестирования и договор долевого участия

  • Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
  • Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
  • Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
  • Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
  • Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
  • Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.

Договор инвестирования предполагает вложение лицом денежных средств в возведение, переоборудование или реконструкцию капитального объекта (жилого дома, предприятия и т. п.). Взамен это лицо после завершения строительных работ получает право собственности на определенную часть объекта либо выгоду в иной форме (например, право безвозмездного пользования объектом).

Финансовые средства, вкладываемые по инвестиционному договору могут быть как собственными, так и заемными. Отдельной формой инвестирования в предпринимательской сфере является вложение финансов путем приобретения ценных бумаг.

Гражданский кодекс не выделяет инвестиционное соглашение в качестве самостоятельной разновидности договорных обязательств. По сути, такой договор включает в себя признаки нескольких сделок: подряда, купли-продажи, займа. Правила инвестирования регламентируются законом РФ «Об инвестиционной деятельности…» от 25.02.

К характерным особенностям соглашения об инвестировании можно отнести следующие моменты:

  • отношения по данному договору носят, как правило, длительный характер;
  • до заключения договора инвестирования должен быть подготовлен инвестиционный проект;
  • каждая из сторон преследует цель получения для себя определенной выгоды;
  • средства, передаваемые в рамках договора инвестирования, расходуются на строго оговоренные цели;
  • лицо, вкладывающее средства в порядке инвестирования, как правило, не может влиять на хозяйственную самостоятельность другой стороны при реализации инвестиционного проекта.

Закон перечисляет условия, которые необходимо отразить в тексте договора инвестирования строительства. Такие условия именуются существенными, без них договор не признается заключенным. К числу существенных относятся следующие условия:

  1. Описание объекта, который должен быть передан инвестору после окончания строительства и оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.
  2. Срок выполнения застройщиком своих обязательств и передачи объекта инвестору. При нарушении данного срока застройщик обязан уплатить инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, умноженной на цену договора инвестирования, за каждый день просрочки. В том случае, если в качестве инвестора выступает физлицо, размер неустойки возрастает в 2 раза.
  3. Цена договора инвестирования— денежная сумма, которую инвестор обязуется выплатить застройщику, а также срок ее выплаты. Договор может предусматривать как разовую выплату всей суммы, так и внесение периодических платежей (во втором случае обязательно следует определить величину таких платежей и периодичность их внесения). Если договором предусмотрена единовременная выплата инвестором всей денежной суммы, то при просрочке более 2 месяцев застройщик может отказаться от договора. Если инвестор должен совершать в пользу застройщика периодические выплаты, то застройщик может отказаться от договора в 2 случаях:
    • при нарушении инвестором срока уплаты более 3 раз в течение 1 года;
    • однократном нарушении срока более чем на 2 месяца.
  4. Гарантийный срок на построенный объект. Этот срок не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта инвестору. Что касается инженерного оборудования здания, то гарантийный срок на него не может быть меньше 3 лет.
  5. Способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, страхование его ответственности за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию).

При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве. Данные понятия отличаются по ряду признаков:

  • согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
  • законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
  • в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов).

При долевом участии такие ситуации исключены;

  • обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников. Договор инвестирования в строительство Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением. Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ.

Предлагаем ознакомиться:   Как оформить кадры при слиянии двух предприятий

При этом цена является окончательной и не подлежит изменению. В-третьих, лучше прописать в ПДКП и срок, по истечении которого застройщик должен заключить с вами основной договор купли-продажи. Если в предварительном договоре этот срок не указывается, то по закону участники сделки должны подписать основной договор купли-продажи в течение года.

Если основной договор не подписывается в указанный срок, покупатель вправе расторгнуть преддоговор и вернуть деньги.

При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.

  • Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
  • Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
  • Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.
  • Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.
  • В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
  • По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
  • По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его.

    По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).

  • Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком.

Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.

  • Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
  • Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.
  • Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.
  • В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
  • Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
  • Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы.
  • 5 Документы на землю Участок, на котором будет возведен дом, может принадлежать застройщику на праве собственности или долгосрочной аренды. Главное, чтобы в свидетельстве было указано, что землю разрешено использовать для многоэтажного жилищного строительства. В противном случае у застройщика могут быть проблемы с вводом жилья в эксплуатацию. А покупка незаконной новостройки в природоохранной зоне и вовсе неоправданный риск — велика вероятность, что через несколько лет готовый дом снесут.
  • 6 Договор страхования или поручительство банка С 1 января 2014 года на застройщиков возложены дополнительные обязательства перед покупателем. Выбор между поручительством и страхованием остается за строительной компанией. Это станет дополнительной «подушкой безопасности» для инвесторов — в случае банкротства девелопера их потери компенсируют.

Договор инвестирования квартиры и право собственности

Договор инвестирования в бизнес является на сегодняшний день одним из самых распространенных, но незаслуженно забытых законодателем. Несмотря на то что условия экономической обстановки диктуют увеличение числа инвестиций, в том числе западных партнеров, в российский бизнес, у сторон возникает довольно много вопросов при составлении соглашения. Есть несколько моментов, на которые стоит обратиться внимание при составлении такого договора:

  1. В предмете договора обязательно должна быть указана сумма инвестиций. Кроме этого мы рекомендуем дополнить текст соглашения примечанием, которое укажет на целевой характер соглашения: «Инвестиционные средства должны использоваться организацией/ИП на развитие бизнеса».
  2. Стороны должны договориться о размере прибыли, которая будет передаваться инвестору. Помимо суммы в договоре определяются сроки перечисления денег и варианты действий на случай, если организация/ИП не сможет извлечь из своей деятельности достаточной прибыли.
  3. Инвестор вправе потребовать от предприятия отчет о расходовании его средств. Об этом лучше указать в правах и обязанностях сторон, прописывая также сроки представления отчета.

Таким образом, составление договора инвестирования — достаточно сложный процесс, поскольку порядок его заключения ГК РФ специально не урегулирован, а специализированные федеральные законы содержат различные правила, в зависимости от того, в какой объект вкладываются средства инвестора. При заключении соглашения рекомендуется следовать рекомендациям, изложенным в статье.

Предлагаем ознакомиться:   Договор долевого участия — от условий до правил регистрации

Стороны и предмет договора Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Сторонами такой сделки выступают:

  • инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
  • заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
  • застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

Известно, что наибольшую прибыль инвестор может получить, купив квартиру на стадии «котлована», а продав на высокой стадии строительства дома. Однако своевременная покупка такой инвестиционной квартиры вовремя – это лишь часть успеха, потом жилье нужно еще и грамотно продать. Портал «Недвижимость Mail.Ru» подготовил несколько советов тем, кто планирует приобрести или уже продать жилье с целью получения прибыли. 1.

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования.

И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения. Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.

Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.

  • Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
  • ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации.

    В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.

  • При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214).

Пока застройщик не получит это разрешение, он не может продавать объект по договору долевого участия (ДДУ). Поэтому у него есть два варианта – либо ждать этого светлого момента, когда ему выдадут разрешение и после этого начинать реализацию объекта, либо открывать продажи раньше, чем он это может сделать по закону. На деле, это простой сбор средств с клиентов, готовых купить недвижимость на ранней стадии строительства.

На рынке появилось даже такое понятие как ПДДУ или «предДДУ» — предварительный договор долевого участия, который после получения разрешения на строительство переподписывается с клиентом на ДДУ. По такому сценарию сегодня работают даже крупные застройщики. Так или иначе, это противозаконная схема, потому что никак не защищает интересы покупателя.

Подписывать такой договор мы не рекомендуем. Второй вариант – когда застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме.

Содержание

  • 1 Что такое ДДУ
  • 2 Что такое договор инвестирования
  • 3 Основные различия между ДДУ и договором инвестирования
  • 4 Какой из договоров предусматривает уплату неустойки
  • 5 Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?

Что такое ДДУ Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия.

Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.Как только девелопер оформит все квартиры в собственность, то обязан перезаключить с клиентом предварительный договор на основной договор купли-продажи, который и станет для новосела главным правоустанавливающим документом.

«Поэтому, выбирая свое будущее жилье в новостройке, всегда нужно помнить о том, что если вам предлагают заключить ПДКП, то дом должен быть построен, а застройщик обязан иметь разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», — обращает внимание Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». Однако, продавать квартиры могут не только застройщики, но и другие юридические лица, финансирующие строительство в рамках инвестиционного контракта и получающие свою долю в проекте.

А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.

  • При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.
  • Какой из договоров предусматривает уплату неустойки Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки. Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214.
    Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».
Предлагаем ознакомиться:   Как узаконить самовольную постройку (самострой) на земельном участке

Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости Правовой основой урегулирования данного вопроса является упомянутый выше Закон № 214-ФЗ, а также, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ); Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ); Федеральный закон от 25.02.

1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ). Согласно ст. 2 Закона № 39-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

  • Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

  • Его не обязательно регистрировать в госорганах;
  • Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч.

Что должен содержать договор инвестирования

Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,

В правильно составленном договоре должны быть указаны:

  • стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
  • подробные параметры приобретаемого жилья;
  • конкретные сроки сдачи дома;
  • алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
  • порядок передачи жилья в собственность инвестора;
  • стоимость сделки и порядок выплат;
  • порядок перерасчета выплат;
  • контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
  • ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
  • условия изменения и расторжения договора.

Ответственность застройщика

Ответственность заказчика по ДДУ строго регламентируется действующим федеральным законодательством, которое определяет условия и сроки сдачи объекта, гарантии качества и другие механизмы государственной защиты.

Ответственность заказчика по инвестиционному договору определена его условиями.

Просрочка

Застройщик обязан направить дольщику уведомление о невозможности закончить строительство за 2 месяца до определенного сторонами срока. В уведомлении он предлагает изменить условия сделки.

Дольщик может отказаться от сделки и расторгнуть её. В этом случае Застройщик обязан полностью вернуть денежные средства и выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается по закону «Об участии в долевом строительстве» (ссылка).

Инвестор может рассчитывать почти только на гарантии, указанные в тексте сделки.

Он также может потребовать выплатить так называемую «законную неустойку» по ст.395 ГК РФ. Она имеет сложную формулу расчёта, но в целом в 2 раза меньше размера, для физических лиц по ДДУ.

Банкротство

Дольщик вправе обратиться в арбитражный суд в течение 30 дней с момента объявления застройщика банкротом и с одним из двух вариантов требований: вернуть свои деньги или получить право собственности.

Если жилой дом уже достроен, то дольщикам повезло – они могут потребовать передать им помещения. Суд удовлетворит требования.

Если же дом не достроен, то застройщик может передать свои права на объект незавершенного строительства и земельный участок в ЖСК, созданный дольщиками.

Если нет ни денег, ни дома, дольщики обращаются в Фонд защиты участников долевого строительства и получают компенсацию.

В случае банкротства застройщика по инвестиционному договору, инвестор обратится в арбитражный суд с требованием о возврате денег либо передаче прав собственности на объект недвижимости.

Риски по инвестиционной сделке не покрываются государственными гарантиями.

Жилищный кодекс РФ лишь декларирует возможность одностороннего расторжения договора. Конкретные положения устанавливаются самими договаривающимися сторонами. Поэтому нужно уделить особое внимание тому, какой порядок расторжения предлагается в договоре и каковы возможности возврата вложенных денег.

Как взыскать неустойку

Возможности и порядок взыскания неустойки также прописываются в самом договоре инвестирования. В ряде случаев можно добиться применения Закона «О защите прав потребителей» и № 214-ФЗ.

возможно, если доказать, что инвестор приобрел квартиру исключительно для проживания (своего или правообладателя). То есть пользование жильем не связано с получением дохода.

Цели приобретения жилья должны быть четко прописаны в договоре: только для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В противном случае договор трактуется в соответствии с законами об инвестиционной деятельности.

возможно, если доказать, что конкретный договор инвестирования фактически является договором ДДУ. Для этого необходимо установить, что в документе соблюдены существенные условия договора ДДУ, а раз соблюдены, значит, это долевое строительство и должны быть применены нормы соответствующего закона.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector