Договор займа с обеспечением залогом

Особенности при залоге недвижимости

Залог недвижимости имеет собственное название «ипотека». Если заем берется на таких условиях, то для него действует особый порядок по сравнению с иными кредитами такого рода.

Такой договор предусматривает наличие трех участников. Это прежде всего продавец, который продает определенный объект. Ключевая фигура этой сложной транзакции — покупатель и одновременно заемщик и залогодатель.

Именно для этого лица приобретается квартира и в итоге она должна перейти в его полную собственность. В момент совершения сделки у него нет средств на выплату ее цены в полном объеме.

В результате сам покупатель выплачивает продавцу жилья некоторую долю стоимости объекта, обычно от 10 до 30% из своих средств. Остальную сумму продавцу погашает третья сторона, а именно банк, после чего участие первого в транзакции завершено. Далее именно между покупателем и банком возникают отношения, описываемые данным договором.

Квартира после выкупа ее у прежнего владельца за счет средств частично покупателя, частично банка сразу оформляется в собственность именно покупателя. Но те 70–90% цены квартиры, которые продавцу были оплачены кредитной организацией, рассматриваются как заем, взятый у нее покупателем, который в дальнейшем он обязан будет постепенно погасить посредством периодичных (обычно ежемесячных) взносов, рассчитываемых по определенной формуле.

При этом в качества залога выступает объект недвижимости. Это может быть как сама данная собственность, которая перешла покупателю только сейчас, так и иной объект, который принадлежал ему уже ранее.

В случае, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства, взыскание по ним будет обращено на квартиру, оформленную в залог. Этот объект будет реализован и из полученной суммы будет погашен долг собственника перед банком, а также расходы этого кредитного учреждения на его продажу, оставшаяся сумма перейдет залогодателю.

Договор займа с залогом — это предоставление займодавцем денежных средств или иных материальных ценностей на условиях возврата долга, обеспечением которого является любое имущество заемщика.

 Оформление документов при заключении договора займа с залогом заемщик и займодавец солидарно несут ответственность друг перед другом за сохранность имущества. Поэтому особое внимание при составлении уделяется описанию залогового имущества (предмет и денежная стоимость), а также мерам, принимаемым для его сохранности и ответственности за утрату обеспечения по займу. Важно помнить, что при заключении договора с залогом недвижимого имущества, потребуется обязательная государственная регистрация сделки в органах Росреестра 
 Предоставление гарантий сохранности и целостности залогового имущества в большинстве случаев заемщик предоставляет займодавцу не само имущество, а только документы на него (свидетельство о праве собственности на недвижимость, паспорт технического средства и т.д.). Поэтому основной обязанностью займодавца является обеспечение надежного хранения этих документов до момента полной оплаты долга и закрытия договора
 Процедура реализации залога в случае неисполнения заемщиком своих долговых обязательств многие желающие оформить договор не до конца понимают, что важно не просто предоставить какое-то свое имущество. Залог не может стоить дешевле, чем сумма займа. При негативном развитии событий (заемщик не может оплатить долг) займодавец продает залоговое имущество и погашает имеющуюся задолженность (сумма основного долга проценты за пользование заемными средствами штраф пеня). Если ваше имущество будет стоить дороже, чем сумма долга, его все равно продадут, а остаток средств вернут заемщику. Проблема в том, что займодавец не будет стремиться к тому, чтобы получить наиболее высокую реализационную цену. Поэтому, принимая решение о заключении сделки с залогом, важно осознавать степень риска и реально оценивать свои финансовые возможности

Законодательные акты

Основным законодательным актом, на который стоит ссылаться при составлении договора займа с залогом является Гражданский Кодекс Российской Федерации.

В этом документе дается не только определение займа (ГК РФ ст. 807), но и прописаны другие важные моменты:

  1. Момент вступления в силу долгового соглашения.
  2. Определение необходимости составления договора займа в письменном виде (для юридических лиц обязательно во всех случаях, для физических – при сумме, превышающей 10-кратный размер МРОТ).
  3. Возможность получения вознаграждения за предоставление займа (ГК РФ ст.809) и т.д.

Функции договора

Договор выполняет такие две основные функции:

  1. Обеспечивает своевременную оплату должником всего долга, который предоставляется в результате подписания договора-обязательства между заимодателем и заемщиком.
  2. Для кредитора выступает дополнительной гарантией на случай несоответствующего исполнения заемщиком договора по своевременной выплате долга. Заимодатель наделен правом изымать долговые средства с имущества заемщика или с его поручителей.
Предлагаем ознакомиться:   Договор на поставку мяса птицы образец

При заключении договора о предоставлении займов, залогом возврата которых выступает имущество, отношения между заимодателем и заемщиком регулируются не только подписанным документом, заключенным между ними, но и законодательными актами – ст. 334-358 ГК Российской Федерации, которые имеют отношение к залогам (пункт 3 глава 23).

П.1, ст. 334 ГК РФ говорит, что в качестве обеспечения исполнения долговых обязательств дебитором, в случае невыполнения данного договора кредитор может изымать долг из стоимости ипотечного имущества, имея преимущество перед другими кредиторами с должника, принадлежащему это имущество. В итоге подписанного договора кредитор получает статус залогодателя, а заемщик залогодержателя.

Согласно законодательству, залогодержатель может получать компенсацию из страхового возмещения за нанесенный ущерб или утрату имущества, что состоит под залогом, независимо от того, на кого оно записано, только бы выше перечисленные моменты не состоялись по тем обстоятельствам, за которые несет ответственность заемщик.

К тому же договор о залоге некоторых видов имущества (земельных участков, предприятий, квартир, разных построек и другой ипотеки) регулируется Федеральным законодательством от 16.06.1998 года под номером 102-ФЗ «Об ипотеке».

Образец договора займа с залогом

Договор займа с залогом, если обе эти сделки объединяются в одном соглашении, выполняется в виде документа следующего образца.

Начинается эта бумага с соответствующего названия. Ниже приводится дата, когда было составлено соглашение и населенный пункт, где это произошло.

Договор займа с обеспечением залогом

Далее указывается, кто выступает в качестве его сторон. Для каждой пишутся организационно-правовая форма компании, ее название, какое лицо выступает от ее имени (приводятся его фамилия, имя и отчество, а также паспортные данные) и на основании какого документа (устава этой организации либо оформленной ею доверенности) соответствующее лицо получило такое право.

Оговаривается, что в дальнейшем две стороны будут именоваться соответственно «Займодавец» и «Заемщик», а вместе объединены понятием «стороны». Указывается, что стороны заключили друг с другом данный договор (займа с залогом), который имеет нижеследующее содержание.

После этого начинается текст самого соглашения.

Его первый раздел носит название «Предмет договора». В нем указывается, что заемщик получает от займодателя такие-то вещи, требуется точно описать эти объекты как в отношении количества, так качества, и сам он обязан будет вернуть аналогичное количество вещей такого же качества в надлежащий срок. Также, если речь идет именно о вещах, а не деньгах, приводится их денежная оценка.

Оговаривается, является ли договор беспроцентным или процентным, и если он относится ко второй категории, то какова величина процентного вознаграждения.

Следом определяется срок, на который вещи, выступающие в качестве предмета соглашения о займе, переходят к их получателю, также приводится дата, когда они должны быть возвращены. Для такого возврата может быть введено условие рассрочки, в этом случае вещи возвращаются поэтапно, но не позднее определенной даты, указываемой в договоре. Также может быть предусмотрено положение от допустимости досрочного погашения займа.

Далее идет раздел, относящийся к возврату займа. В нем указывается, что заемщик, выступает также как залогодатель и для обеспечения возврата займа предоставляет в залог определенную, точно указанную собственность.

При этом такое имущество остается в непосредственном владении заемщика, однако его право распоряжаться им ограничивается, для осуществления любых действий требуется санкция займодавца.

В частности, если это имущество утрачивается владельцем либо его экономическая ценность снижается, займодавец получает право требовать возвращения ему имущества, взятого в заем, досрочно. Также оговаривается, что заем не будет погашен надлежащим образом, и далее если средств, которые будут получены от продажи объекта, предоставленного в залог, не хватит для компенсации всей суммы, то займодавец может обратить взыскание на иное имущество заемщика.

Если же сумма, напротив, окажется большей, то разница возвращается заемщику в оговоренный срок.

Также в договор включается раздел об ответственности. В нем устанавливается неустойка за каждый день просрочки должника по взятому им займу в размере определенной процентной ставки от его совокупной величины. Неустойка продолжает накапливаться, пока вещи не будут надлежащим образом возвращены займодавцу.

Помимо этого предусматривается, что ни одна из сторон не несет ответственности в случае форс-мажора, однако о таком обстоятельстве она в обязательном порядке должна известить контрагента по данному соглашению. Если форс-мажор имел место, то дата исполнения стороной, на положение которой он повлиял, своих обязательств отсрочивается с учетом времени, в течение которого сохраняли силу факторы, квалифицируемые как форс-мажор.

Подробнее о договоре займа с залогом смотрите ниже на видео.

Предлагаем ознакомиться:   Возврат страховки в компании "Ренессанс Страхование"
 Преамбула содержит информацию о названии документа, дате его составления и месте. Также в ней прописывается, кто является заемщиком, а кто займодателем (ФИО, наименование организации, в лице кого представлена и т.д.)
 Предмет договора определяет точную сумму займа, размер и порядок предоставления, а также указание на беспроцентности или наоборот наличие вознаграждения за пользование заемными средствами 
 Сроки исполнения обязательств прописываются данные о сроке действия (крайняя дата возврата долга), а также определяется дата передачи денежных средств от займодавца к заемщику
 Залоговое имущество целый пункт, посвященный описанию самого залога. Также вносится информация о возможности или невозможности эксплуатации имущества заемщика в течение срока действия договора 
 Разрешение споров стороны определяют, каким способом будут решаться возникающие спорные ситуации и конфликты (при помощи подачи претензии или искового заявления в суд)
 Форс-мажор перечисление ситуаций и обстоятельств, вследствие которых нарушение обязательств одной из сторон сделки не ведет к применению штрафных санкций или расторжению договора
 Реквизиты сторон и место для подписи и печати

Несмотря на то, что законодательство разрешает физическим лицам осуществлять сделку заимствования в устной форме (при сумме займа менее 10 МРОТ – 75000 рублей), если займ планируется обеспечивать имуществом заемщика, оформление документов — обязательно (акт о передаче залогового имущества и т.д.). Это послужит дополнительной страховкой от возможных рисков для обеих сторон сделки.

 Информацию о моменте передачи предмета договора и варианты получения денежных средств от займодавца, а также доступные варианты для погашения долга 
 Данные о залоговом имуществе и обязательства связанные с его сохранением (описание, перечень документов, условия использования, хранения, процедура при утрате обеспечения и т.д.) 
 Предмет договора и размер процентной ставки за пользование заемными средствами (при заключении беспроцентного займа необходимо это задокументировать, потому что в противном случае займ будет рассчитан автоматически с процентами)
 Дата передачи денег или вещей и описание залогового имущества, правила его хранения в течение срока действия договора 
  Обязательства обеих сторон в случае потери имущества партнера (предмета заимствования и залогового обеспечения)

Что можно заложить

Российское законодательство определило, что предметом залога может быть всякое имущество физических и юридических лиц, в том числе вещи и имущественные права (ГК РФ ст. 336).

 Недвижимость является одним из самых ликвидных активов заемщика. В качестве обеспечения по договору займа могут быть приняты документы на квартиру, частный дом, загородное строение, дачу, гараж, земельный участок и т.д 
 Транспорт если заемщик является владельцем легкового, грузового или спецавтомобили, он вполне может претендовать на получение солидной денежной суммы по договору. Некоторые финансовые организации оформляют сделки под залог ПТС, водного средства или снегохода 
 Ценные бумаги в качестве обеспечения по договору могут быть приняты акции, облигации, краткосрочные казначейские обязательства, векселя, депозитные и сберегательные сертификаты. Главное условие – оценочная стоимость предоставленных документов должна быть равна или превышать сумму займа 
 Драгоценные металлы если в вашем распоряжении имеются мерные слитки золота, серебра и т.д., вы можете рассчитывать на заключение выгодной сделки

Условия заключения

В большинстве случаев заимствования с залоговым обеспечением, стороны сделки имеют возможность влиять на ее условия.

 Предмет договора в данном разделе содержится информация о заемщике и займодавце, которые одновременно являются также залогодателем (собственником имущества, предоставляемого в качестве обеспечения по займу) и залогодержателя. В обязательном порядке прописывается сумма или количество товаров или вещей в случае оформления вещевого беспроцентного займа
 Обязанности сторон если при заключении обычного договора основная обязанность по возврату долга относиться к заемщику, то с залогом не менее серьезная ответственность ложится и на плечи займодателя – сохранность залогового имущества. Обязательно оговариваются все нюансы хранения (гарантия целостности, возможность эксплуатации, запрет на передачу имущества третьим лицам и т.д.) 
 Права заемщика и займодавца кроме стандартных прав сторон сделки, обязательно требуется внести информацию о правах залогодателя на сохранность его имущества и его прав собственности на него 
 Прочие условия в этом разделе обычно содержится информация о договоренностях сторон, достигнутых на предварительном этапе переговоров (размер и количество выплат в течение срока действия договора и т.д.)
Предлагаем ознакомиться:   Трехсторонний договор цессии в 2019 году

Кроме того, не стоит забывать, что договор займа с залоговым обеспечением регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, в соответствии с которым он вступает в силу с момента передачи денег или иных материальных ценностей.

Поэтому обязательным условием заключения сделки является определение даты передачи предмета договора и отражение этой информации.

Как правильно оформить документы

 Договор займа (в письменном виде в свободной форме или по образцу займодавца) и залога имущества
 Акт передачи залогового обеспечения залогодержателю и расписка о получении денежных средств или иных материальных ценностей по договору

Хранение залога

Во время составления договора о залоге имущества между кредитором и дебитором, необходимо определиться, на чьей стороне будет находиться объект залога на время действия договора. Согласно ст. 338 ГК РФ п. 1, заложенное имущество остается у заемщика, если иное не предусматривается договором. Изъятием в соответствии с этим законодательством выступает имущество, на которое стоит ипотека и заложенные товары в обороте.

Некоторые вещи, которые оставляет дебитор под залог, сохраняются кредитором под замком и печатью. Например, если заставным предметом залогодателя выступают ювелирные драгоценности, то они помещаются в сейф по месту проживания или месту труда должника. Сейф опечатывается наклейкой, бумажной лентой или пломбой, исключая возможность не повредить при открывании сейфа или отклеивании ленты. На документе заимодавец собственной рукой записывает час опечатывания сейфа и оставляет роспись.

Залогодатель может держать у себя предмет залога с наложением опознавательного знака, извещающего о залоге (твердый залог).

При формировании договора займа, который подтверждается залогом, договор залога укладывается в качестве отдельного письменного документа и выступает составной частью документа займа.

Согласно со статьей 339 Гражданского кодекса в договоре о ипотеке (залоге) необходимо указывать:

  • предмет залога и его цену;
  • размер и термин исполнения обязательства, который подтверждается залогом.

В нем также указывается информация о том, где и у кого из сторон пребывает заложенный реквизит.

Договор о залоге подписывается сторонами в простой письменной форме, с выполнением правил, которые указываются при составлении договоров такого типа. Данные нормативы установлены законом (п. 2, ст. 339 ГК РФ), а его нарушение тянет за собой разрыв договора залога имущества.

Необходима ли регистрация

Договор займа с залогом подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра только в единственном случае. Для этого необходимо, чтобы в качестве обеспечения возврата займа выступало недвижимое имущество заемщика.

Действующее российское законодательство предусматривает, что любые сделки с недвижимостью подлежат госрегистрации. Соответственно займ, где временно права собственности на объект недвижимости передаются залогодержателю, не является исключением из правил.

Заверение договора

Договор об ипотеке, одновременно с договором о залоге движимого имущества и прав на имущество в гарантии выполнения обязательств по договору, который в обязательном порядке заверяется нотариально, закрепляется нотариальным удостоверением. Ипотечный договор регистрируется в установленном порядке согласно регистрации сделок с определенным имуществом.

Примером этого является заключенный договор займа между обеими сторонами, подтвержденный залогом квартиры. В данном случае соответствующий договор заверяется нотариальной конторой или укладывается в присутствии нотариуса с последующим подтверждением с его стороны.

После этого сторонам договора следует обратиться в ближайшую по местонахождению квартиры регистрационную палату и записать в реестре обременение имущества. В случае несоблюдения одной из сторон данных условий, договор о залоге является недействительным.

Право залога осуществляется с момента подписания договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое необходимо передать залогодержателю, с момента его передачи, если это не предвидится в договоре о залоге (ст. 341 ГК РФ).

Сведение к минимуму рисков

Заимствование с предоставлением залога уже само по себе сводит многие стандартные риски подобных сделок к минимуму. Залог в подобной ситуации является эффективным средством повышения ответственности заемщика, улучшения его платежной дисциплины и гарантией возврата денежных средств займодателю.

Что касается рисков заемщика в отношении собственного имущества, то существенно снизить риск поможет:

  1. Предварительная независимая оценка имущества.
  2. Адекватные требования к условиям сохранности и целостности имущества.
  3. Обязательства по не использованию залога сторонами сделки во время срока действия договора займа во избежание утраты или порчи.

Залог при оформлении договора займа повышает шансы заемщика на получение солидной денежной суммы и снижает риски займодавца. Главное условие успешной сделки – правильная оценка и планирование своих финансовых возможностей.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector