Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Договор залога арендных прав по договору аренды земельного участка

Законодательная база

ЗК РФ гласит о единстве судьбы участка земли и находящимся на нем имуществом. В этом и заключается основная специфика правовой регламентации отношений по земельным территориям в гражданско-правовом обороте.

Особенности ипотеки участков земли раскрываются в Главе 11 ФЗ № 102. Так, на основании ч. 1 ст. 62 вышеуказанного закона, по ипотечному контракту могут быть заложены земельные территории, если таковые не были исключены из гражданского оборота или не были ограничены в нем.

В этой же статье говорится о том, что предметом ипотеки могут быть и арендные права. Для этого необходимо, чтобы гражданин или юридическое лицо заключили арендный контракт с собственником земли.

Чтобы арендные права стали предметом ипотечного кредитования, необходимо одновременное выполнение нижеуказанных условий:

  • права передаются в залог в течение срока действия арендного соглашения;
  • собственник участка земли дал свое согласие на осуществление соответствующих действий.

Здесь же упоминается и о возможности заложить арендное право на земельную территорию, находящуюся во владении у государства или муниципалитета.

Необходимо, чтобы выполнялись вышеуказанные условия (согласие муниципалитета или государства, а также наличие действующего арендного контракта).

Нормативными положениями ст. 62 также указано на возможность залога арендных прав на участки, находящиеся в долевой или совместной собственности.

Так, в силу ч. 2 ст. 62 ФЗ № 102, ипотека может быть установлена только на ту часть участка, которая принадлежит заемщику, и только, если соответствующая доля была выделена в натуре.

Что говорится в законодательстве?

Закон РФ говорит о том, что земля неразрывно связана с любыми объектами, расположенными на ней. В этом и заключается главная особенность правового регулирования любых отношений, возникающих в данном направлении.

Тот же закон говорит, что ипотеку надо одновременно оформлять и по объектам на земле, и на сам участок. За исключением ситуаций, когда другие условия по конкретным объектам присутствуют в соглашении между сторонами.

Только земля, официально ещё не изъятая из оборота, выступает в качестве предмета договора. Либо объект, по которому отсутствуют обременения.

Передача в залог права аренды земельного участка

102-ФЗ позволяет передавать в залог арендное право при условии действия арендного соглашения на момент передачи и согласия собственника земельной территории.

В то же время, ч. 5 ст. 22 ЗК РФ гласит об отсутствии необходимости истребования согласия от арендодателя. Необходимо лишь уведомить его о залоге.

Так какой же законодательный акт имеет приоритет – ЗК РФ или Закон об ипотеке?

Аб. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ гласит о том, что нормативные положения гражданского права, содержащиеся в других нормативных документах, должны соответствовать ГК.

Ч. 2 ст. 1 ЗК РФ гласит о том, что Федеральными Законами могут быть урегулированы вопросы земельного законодательства, при этом они не должны противоречить ЗК РФ.

Судя по всему, лишь суд сможет решить споры, связанные с необходимостью или отсутствием необходимости истребования согласия от собственника земли.

Арендодатель может защитить себя, зная о такой законодательной недоработке, просто прописав в арендном соглашении пункт об обязательном истребовании согласия на залог права аренды. В таком случае, удастся избежать многих проблем, в том числе, и судебных разбирательств.

Итак, ст. 62 ФЗ № 102 гласит о необходимости истребования согласия собственника участка земли на передачу в залог. В то же время, ст. 22 ЗК РФ утверждает, что достаточно уведомить собственника – причем от его согласия/несогласия ничего, по сути, не зависит.

Таким образом, наилучшим решением будет взять согласие от собственника, иначе сделку с большой долей вероятности признают недействительной в судебном порядке.

Суть ипотеки и ее значение в России

Договор ипотеки на право аренды земли – это соглашение, при заключении которого земельный участок становится гарантией. Заявитель и клиент гарантирует, что вернёт все средства к обозначенному сроку. Или его могут лишить данного объекта.

Ипотека в России не работает, а вредит? Мнение Юрия Крупнова. На видео ниже.

Многие люди благодаря ипотеке сумели приобрести квартиры, стать хозяевами домов, гаражей и земельной собственности.

Этот интересный вид кредита позволил жителям РФ приобретать самые различные объекты, в результате чего спрос на ипотеку вырос в разы, а банки стали соревноваться в предложениях.

По законам России под залог в ипотеку можно сдать не только жилье, но и право аренды земельного участка.

Законодательство

Земельный кодекс РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка с прочно связанным с ним недвижимым имуществом. В этом заключается специфика правового регулирования отношений по земельному участку в гражданско-правовом обороте.

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, прямо соотносящейся пункту 3 статьи 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения проводится только вместе с ипотекой земельного участка по тому же договору аренды на землю, на котором располагается здание и сооружение.

Однако пункт 1 статьи 64 того же закона об ипотеке делает небольшое отступление от принципа единства участка и находящейся на нем недвижимости, закрепляя, что иной вариант может быть предусмотрен самим договором о залоге аренды земельного участка.

Таким образом, ипотека права аренды земли регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (в частности, статьи 334-358 23 главы), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторыми другими нормативно-правовыми актами государственного и муниципального уровня.

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.

При залоге здания и сооружения, которые находятся на долгосрочно арендованном земельном участке, необходимо передавать также и права на саму землю.

Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога.

Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли.

Так, ипотека права аренды на землю, принадлежащую государству или муниципалитету, может быть только на срок договора аренды и только с согласия самого собственника земельного надела (то есть, муниципальных властей или государства).

Если арендодатель земельного участка — частное лицо, то требуется обязательно получить его согласие передать право аренды под залог.

В ипотечном договоре имущество, взятое в аренду, описывают так, будто оно и есть предмет договора об ипотеке. Если на заложенное право аренды земли направляется взыскание и производится последующая продажа на публичных торгах, то составляют не договор купли-продажи, а договор уступки прав.

Много вопросов возникает, когда у залогодателя имеется долевое право аренды земли.

По законодательству у каждого владельца арендного права на часть участка есть право и на передачу его в ипотеку.

Тем не менее, на практике возникают некоторые сложности касательно порядка урегулирования использования каждой доли земли.

В результате многие суды принимали решения о запрете залога доли земельного участка ввиду невозможности применения прав в отношении такого вида имущества.

Банки заинтересованы в надежном залоге, обеспечивающем возврат выданных денег в любой момент. Поэтому ипотечное кредитование такого рода встречается, как правило, в крупных банках и специальных ипотечных организациях.

Ипотека права на аренду земли обычно включается в программу ипотеки под залог собственной недвижимости.

Как правило, залогодатель должен учитывать ряд определенных моментов при ипотеке права аренды земельного участка:

  • Возможно понадобится оплачивать выезд специалистов банка к земельной собственности в целях оценки и анализа ликвидности участка;
  • В большинстве ситуаций банк взамен на залог права аренды земли предоставит небольшую сумму денег и на короткий срок;
  • При залоге такого имущества срок кредитования будет соответствовать сроку действия арендного договора;
  • Важное условие в том, что все строения на земельном участке должны принадлежать на праве собственности или в аренде у залогодателя.
Предлагаем ознакомиться:   Размер вознаграждения агента по агентскому договору

В программах такой ипотеки банки в обеспечение кредита принимают право аренды земли. Подобный залог банковские организации оформляют только на период строительства. Как только дом будет построен, предметом договора ипотеки станет не право аренды, а само новое жилье.

Такая практика банков в ипотечном кредитовании арендного права на земельный надел распространена достаточно широко.

Сбербанк имеет ряд предложений по ипотечному кредитованию, в том числе под залог земельного участка.

Одно из таких предложений — это предоставление потребительской ссуды физическим лицам. Для этого банку необходимо показать официальную справку, что заемщику есть, где жить (выписка из домовой книги). При этом Сбербанк допускает замену залога права аренды земли на гарантии и поручительство.

Условия предложения:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 1 до 10 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 84 месяцев;
  • Кредитная ставка — 14,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка).

Своим клиентам ВТБ Банк Москвы предлагает свои условия ипотечного кредитования с государственной поддержкой под залог права аренды земли:

  • Размер кредита под залог земельного участка – от 1 до 30 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,15%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 15%.

Условия кредита по ипотеке права аренды земельного участка от Райффайзен Банка:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 800 тыс. до 26 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 10%.

Если в договоре ипотеки предметом является право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю, то в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Номер и дата договора аренды, который подтверждает право аренды земельного участка;
  • Наименование арендодателя по арендному договору;
  • Срок аренды по соглашению об аренде;
  • Пометка о согласии арендодателя на передачу права аренды в ипотеку, если при этом договором аренды не предусматривается иное;
  • Сведения об арендованном земельном участке, составленные так, как если бы земля была предметом ипотеки.

Договор об ипотеке права аренды составляется в письменной форме.

Договор ипотеки права аренды земли подлежит государственной регистрации обязательного характера в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке». Регистрировать не требуется только договор, заключенный на срок менее одного года.

При несоблюдении пункта об обязательной регистрации договор будет считаться недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ).

Таким образом, сдать в ипотеку право аренды на земельный участок разрешается и принимается банками, только следует учитывать, что такое обеспечение не будет самым ликвидным для банка. Отсюда и не самые лучшие условия кредитования по такому виду ипотеки. При ипотеке права аренды больше рискует кредитное учреждение, чем сам залогодатель.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург 7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Чтобы договор прошел государственную регистрацию, его нужно составить с учетом всех законодательных требований. То есть в тексте документа должны присутствовать следующие существенные условия:

  • наименования сторон, заключивших сделку;
  • предмет ипотечного кредитования – наименование и место нахождения;
  • оценка объекта залога;
  • сущность, размер и срок выполнения обязательства (не более срока аренды);
  • условия взыскания залогового имущества;
  • отсылка на правоустанавливающий документ по земельному участку и арендный контракт;
  • права и обязанности залогодателя и залогодержателя;
  • ответственность сторон в случае неисполнения взятых на себя обязательств;
  • другие нюансы.

В большинстве случаев, банки имеют собственную форму ипотечного договора и не позволяют вносить в нее изменения.

Когда заемщик станет владельцем квартиры, согласно полученному акту приема-передачи от компании-застройщика, именно эта недвижимость и будет выступать в роли нового залогового обеспечения.

  • При личной потребности заемщика получить займ на постройку здания на арендованной территории. В этом случае арендное право считается предметом обеспечения до начала процесса строительства.
    После этого под залог ипотечного кредита передается строящееся здание.
  • При необходимости взять кредитные средства в банковском учреждении на личные нужды под залоговое обеспечение.

Оформление договора: нюансы

Из обязательных пунктов отмечаются следующие:

  1. Номер с датой договора, подтверждающий законность владения.
  2. Наименование арендодателя, согласно первоначальному договору.
  3. Срок аренды.
  4. Пометка, подтверждающая согласие арендодателя с заключением договора.
  5. Сведения об участке. Описывается он в качестве главного предмета.

Кроме того, любой договор, связанный с ипотекой, подлежит государственной регистрации. За исключением соглашений со сроком до 12 месяцев. Они не требуют прохождения процедуры.

Документ не будет считаться действительным без прохождения процедуры регистрации.

Банк имеет право провести отчуждение земельного участка вместе с возможностью его аренды, если заявитель не выполнит в срок свои обязательства. Эта процедура проводится в строго установленном порядке.

Владение землёй не будет связано с последствиями при отсутствии регистрации у изначального арендного соглашения. Но и это не вызывает проблем для ипотеки. Поскольку закон не устанавливает точно сроки, когда именно документы должны проходить регистрацию.

При заключении договора ипотеки количество рисков мало зависит от того, находится участок в частной собственности, или в аренде. Ситуация остаётся неизменной. То же касается обязательств для участников соглашений.

Что касается экспертной оценки, то важно не только понять, сколько действительно стоит тот или иной объект. Оценивается и техническое состояние построек, прилегающих коммуникаций. Если состояние не будет удовлетворительным, то возникает вопрос о необходимости оформления страховки. Решение зависит от описания имеющихся объектов.

Чем больше объектов описывается в соглашении – тем лучше. Это послужит дополнительным способом защиты, для каждой из сторон. Не имеет значение количество заключённых соглашений и участников. При необходимости составляется отдельный документ на вновь возведённые объекты.

Залог — это один из самых популярных способов финансовой поддержки населения. Однако, такая сделка чревата большими рисками и последствиями. О том, как правильно оформить договор залога земельного участка, читайте в этой статье.

Общие сведения

В жизни часто случаются непредвиденные обстоятельства, такие как потеря работы, признание себя банкротом или болезнь близкого родственника. При невозможности заработать большую сумму денег сразу, граждане прибегают к помощи частных организаций, таких как: банки, ломбарды, фирмы-кредиторы, а также работодатели. В том числе, займодателем может выступать и физическое лицо.

При совершении какой-либо финансовой сделки, требуется соблюдать нормы Российского законодательства и оформлять соглашение юридически. Залог не исключение из правил. Денежные средства передаются на процентной основе, что подразумевает соблюдение обязательств как с одной, так и с другой стороны.

Залог — это передача имущества под ссуду.

В основном, объектами залога признаются:

  • движимое (например, транспортные средства, что подробнее описано здесь) или недвижимое имущество;
  • предметы искусства, антиквариат;
  • драгоценности;
  • акции, облигации, ценные бумаги;
  • деньги.

В качестве предмета залога могут выступать самые разные вещи, в том числе имущественные права. Например: для обеспечения возврата кредита банк может потребовать оформить в залог автомобиль или квартиру. При этом, собственность остается у должника.

До выполнения обязательств на недвижимость возлагается статус обременения. Владелец не сможет полноправно распоряжаться имуществом (сдать в аренду, дарить или продавать), пока не выплатит всю стоимость кредита.

Предлагаем ознакомиться:   Договор на продажи шин и дисков

В противном случае, собственность переходит во владение займодателя.

Договор залога земельного участка — это соглашение между заемщиком и кредитором, где описаны условия выдачи денег, срок возврата, процентная ставка, а также подробное описание заложенного объекта. Стороны обязуются соблюдать условия сделки на взаимовыгодных условиях.

Заемщик вправе брать кредит и оставлять залог только если является собственником земельного участка.

Составление соглашения о залоге недвижимости регламентировано законодательством России, а именно статьями №334-342 ГК РФ. При этом, не предусмотрено конкретной формы документа, однако согласованы требования.

Стороны сделки должны:

  • быть совершеннолетними, дееспособными лицами;
  • быть не достигшими пенсионного возраста;
  • работать на основе официального трудоустройства не менее 6 месяцев;
  • получать стабильный ежемесячный доход;
  • иметь гражданство РФ.

Договор залога предусматривает обязательства сторон, поэтому при составлении документа требуется уделить особое внимание условиям сделки — процентному окладу, возможности продления срока выплаты и другим способам, которые смогут обезопасить права на недвижимость.

Образцы договора по выдаче кредита в банке или других организациях создаются квалифицированными юристами. В документе могут быть указаны пункты, которые ставят заемщика в невыгодное положение, поэтому прежде чем подписывать, следует ознакомиться с текстом. Особенного внимания заслуживает мелкий, непримечательный шрифт.

Правила составления договора залога земельного участка:

  • форма документа — произвольная:
    • устная — для физических лиц;
    • письменная — если сумма займа более чем 1 тысяча рублей;
  • составляется в трех экземплярах в присутствии сторон;
  • обязательно заверяется нотариально;
  • сторонами соглашения могут быть как физические, так и юридические лица.

Недвижимость под залог должна быть во владении заемщика, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности. Если под ссуду отдается доля, требуется согласие совладельцев. Помимо этого, особое внимание заслуживает договор залога земельного участка, на котором расположен дом.

Договор залога земельного участка может быть признан недействительным, если:

  • подписан под давлением, обманом;
  • противоречит нормам законодательства;
  • супруг или супруга собственника не были поставлены в известность;
  • наличие юридических ошибок в документе;
  • в доме, расположенном на земельном участке, прописан несовершеннолетний гражданин.

После подписания, договор требуется зарегистрировать. Работник МФЦ вносит данные в реестр учета, в следствие чего на недвижимость налагается обременение.

Для госрегистрации договора залога потребуется следующий пакет документов:

  • третий экземпляр подписанного соглашения;
  • паспорта участников сделки;
  • заявление о регистрации (пишется и подается собственником);
  • свидетельство регистрации права собственности;
  • технический паспорт на земельный участок;
  • копия Домовой Книги;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов;
  • расписка о получении денежных средств — при совершении сделки между физическими лицами или работодателем, частной организацией.

образец заявления о регистрации договора залога

При передаче денег между физическими лицами требуется составлять расписку о получении денег. Документ, как и основной договор, оформляется в произвольном порядке. Пишется собственноручно получателем денег.

В тексте расписки необходимо указать:

  • дату, место подписания;
  • ФИО займодателя;
  • паспортные данные получателя кредита;
  • сумму переданных денег (цифрами и прописью);
  • краткое описание заложенного объекта;
  • предмет сделки и номер договора;
  • претензии сторон;
  • подписи свидетелей, а также заемщика.

Приложением к документу будет копия удостоверения личности заемщика. В основном, расписка составляется на обороте дубликата паспорта.

Оформление в залог арендного права в отношении земельной территории можно произвести следующим образом:

  1. Получение арендатором разрешения от собственника на залог прав.

Лучше всего взять согласие, несмотря на то, что ЗК РФ допускает и не делать этого. Велик риск, что сделку в таком случае признают недействительной.

  1. Получить предварительное одобрение от банка-кредитора на заключение ипотечного соглашения.

На данном этапе осуществляется оценка ликвидности арендного соглашения, а также анализ кредитоспособности банковского клиента на основании представленной документации.

  1. Заключение соглашения об ипотеке прав аренды земельной территории.

Если условия ипотечного продукта устраивают клиента, и его кандидатура полностью соответствует требованиям банка, стороны заключают контракт в простой письменной форме.

  1. Госрегистрация ипотеки.

Согласно российскому законодательству, ипотека подлежит обязательной регистрации в органах Регпалаты. До этого момента юридической силы подписанное соглашение не имеет.

К ним относится:

  1. Сдать в залог арендное право можно, и многие банки принимают такой предмет залога, однако нужно учитывать, что представленная разновидность обеспечения не самая ликвидная для кредитной организации. Отсюда следуют и не самые выгодные условия кредитования по представленному виду ипотеки.
  2. При ипотеке арендного права больше рискует банк, чем сам залогодатель.
  3. Заложить арендное право доли можно только, если он выделен в натуре.
  4. В силу ст. 64.1. Закона об ипотеке, если земельная территория была приобретена на кредитные средства банка и была взята в аренду, появляется ипотека в силу закона на арендное право. Иное может быть предусмотрено арендным контрактом.

Итак, залог арендных прав на земельную территорию – не слишком распространенная практика.

Наиболее незащищенными в данной ситуации остаются банки, залогодатель практически не несет каких-либо рисков. Обязательным является взятие согласия от арендодателя – в противном случае, сделку могут признать незаконной.

Особенности соглашения

Когда заключается договор по ипотеке для зданий и сооружений на участке в долгосрочной аренде, то залог оформляется и на землю.

Главное – чтобы присутствовало письменное согласие собственника земли на проведение процедуры. Это особенно важно для участков, которые находятся в муниципальной, либо государственной собственности.

Главное – чтобы действия соответствовали основным условиям договора. При договоре на три года и залог сохраняется на столько же.

Обязательно описание имущества в качестве главного предмета. Договор по уступке прав составляют в нескольких ситуациях:

  1. Направление взысканий.
  2. Проведение продажи путём организации торгов.

Множество вопросов возникает при работе с теми, у кого оформлено долевое право аренды. В законодательных нормативах каждому владельцу даётся право на оформлении в ипотеку своей доли в участке. Но возникает множество трудностей в связи с необходимостью регулирования отношений в данном направлении.

Какие нужны документы

Для рассмотрения ипотечной заявки в банк нужно подать:

  • паспорт;
  • справка, подтверждающая уровень доходов (2-НДФЛ или по форме банка);
  • копия трудовой книжки;
  • дополнительный документ, удостоверяющий личность:
    • водительские права;
    • удостоверение военнослужащего;
    • военный билет;
    • СНИЛС;
    • свидетельство ИНН.
  • ипотечный договор с банком;
  • совместное заявление сторон;
  • закладная (при необходимости).

Согласие арендодателя

В стандартных правилах говорится, что согласие арендодателя надо, если в залог оформляют право аренды на здания или сооружения. А при работе с земельными участками необходимость в согласии зависит от срока самого договора и того, кто владеет участком.

Согласие не берётся, если в залог оформляется право аренды земельного участка сроком более, чем на пять лет, то есть, когда договор заключается на пять лет и более продолжительный срок. В случае с частной собственностью согласие тоже не требуется.

Многие граждане РФ, благодаря такому банковскому продукту, как ипотека, сумели приобрести в собственность хорошие квартиры, частные дома или же земельные участки для индивидуального строительства.

По российским законам, предметом залога по ипотеке может стать не только недвижимость, но также и арендное право.

Что это такое

Под ипотекой понимается передача определенного объекта недвижимости в залог банку в качестве обеспечения исполнения взятых обязательств.

Ипотечный кредит представляет собой выдаваемые банком денежные средства, которые заемщик обязан погасить в сроки, обусловленные договором сторон. Если погашение не будет произведено, кредитная организация имеет право обратить взыскание на предмет залога.

ГК РФ, в частности, ст. 336, допускает передачу в залог не только имущества, но и вещных прав, одним из которых и является право аренды участка.

Исходя из вышесказанного, залог арендного права – это ипотечное соглашение, по которому закладываются имущественные права в качестве гарантии осуществления возврата заемных средств банку.

Как оформить договор аренды склада, описывается в этой статье.

Предлагаем ознакомиться:   Договор аренды рабочего места образец

Порядок оформления

Без согласия правообладателя можно передать в залог только территории:

  • которые находятся в ведении у органа местной администрации или страны;
  • и полученные в аренду сроком более 5 лет.

В остальных случаях, законодательство расходится – ЗК РФ утверждает об отсутствии необходимости брать согласие, Закон об ипотеке, наоборот, предписывает его обязательность.

Рекомендуется, чтобы арендодатель разрешил залог права аренды – в противном случае, сделку могут аннулировать в судебном порядке.

Заключение договора и его образец

Ипотечное кредитование – это отличная возможность для потребителей приобрести квартиру, земельный участок под постройку дома или ведение индивидуального подсобного хозяйства, а также другие объекты недвижимости людям, которые не имею возможности сразу внести необходимую сумму при оформлении покупки. Этим фактором обусловлен высокий спрос на получение ипотечного кредита обычными гражданами.

Кроме того, банковские организации регулярно снижают ставку по ипотечным кредитам, что делает их получение более привлекательным и доступным. Но знаете ли вы, что законом РФ предусмотрен залог права аренды земельного участка и жилой недвижимости.

Именно об этом и пойдет разговор в нашей статье.

Понятие ипотека имеет греческое происхождение и переводится как подпорка. Жители Древней Греции определяли этим понятием обязательства должника перед лицом кредитора собственной земли. На границах земельного надела заемщика устанавливались столбики, на которые наносилась надпись, что данный участок является гарантией обеспечения долга. Именно такие столбики назывались ипотекой.

Ипотечное кредитование – это отличная возможность для потребителей приобрести жилье

Сегодня объектом ипотеки может выступать различная недвижимость, в том числе, земля и законное право на его использование по договору аренды. Арендатор земли, получивший ее на законных основаниях, имеет возможность внесения земельного права под соответствующие обязательства, сделав его вкладом либо взносом определенного пая.

Для справки: Ипотека права аренды земли является договором, который предусматривает залог арендных прав на обязательный возврат финансовых средств кредитующей организации.

Иначе говоря – вы можете получить ипотечный кредит под залог имеющегося у вас права на аренду земли.

Что говорит закон

Передача в залог недвижимости основана на текстах соответствующих законодательных актах, в частности:

  1. Земельный кодекс, который четко проговаривает, что арендатор имеет приоритеты выставить арендные права на землю в качестве объекта, который станет грантом возврата средств.
  2. Федеральный закон «Об ипотеке», в котором говорится, что на основании ипотечного соглашения земельный надел может стать объектом залога. Он является оборотным средством — не изъят и по нему нет каких-либо ограничений по использованию. Арендатор, желающий пользоваться землями, находящимися в государственном (муниципальном) распоряжении в качестве залогового инструмента, должен получить разрешение от собственника на осуществление подобных действий. Однако, достаточно письменного уведомления собственника, если арендное соглашение является долгосрочным.

Предоставление права аренды землевладения в качестве объекта залога происходит при соблюдении определенных обязательных условий, которые определены правовыми нормами:

  • передача земли в качестве гарантийного инструмента координируется исключительно временными рамками действия арендного договора;
  • законный собственник земли должен быть поставлен в известность и согласиться на внесение предмета залога;
  • подобную возможность не вправе использовать жители особых экономических зон, их список закреплен на законодательном уровне;
  • возникшие обстоятельства, описанные в арендном соглашении, разрешающие или, напротив, запрещающие залог арендуемого участка.

Предоставление права аренды земли в качестве объекта залога происходит при соблюдении определенных условий

Для передачи права на арендование землевладения в качестве заложенного банковскому учреждению имущества необходимо выполнить следующие действия:

  • обратиться с заявлением банк с заявлением о намерениях оформить заем под означенный вид залога;
  • для оценки стоимости и анализа вероятной ликвидности означенного надела банк направляет специалистов в землевладение;
  • составляется договор, участниками которого выступают банковская организация и получатель ипотечного кредита;
  • договор согласовывается и подписывается сторонами;
  • затем потребуется обязательная госрегистрация договора (это условие прописано в ФЗ), исключение для регистрации составляют краткосрочные сделки;
  • невыполнение требований о госрегистрации данного договора ведет к признанию сделки недействительной (пункт 4 статьи 339 ГК).

Действие ипотечного договора на права аренды землевладения начинается лишь после получения документов, подтверждающих регистрационные действия в соответствующих организациях, но не с момента подписания соглашения сторонами.

Договор по ипотечному кредитованию, предметом которой является юридическая привилегия аренды земли, должен содержать следующие данные:

  • реквизиты арендного соглашения, которое подтверждает арендные права залогодателя на означенную недвижимость;
  • полное название арендодателя, совпадающее с текстом соглашения аренды;
  • период действия соглашения по аренде согласно условиям договора;
  • информация о согласии собственника землевладения на ипотеку, в случае, когда соглашением не предполагается иное;
  • полная информация по объекту аренды, прописанная так, как если бы землевладение регистрировалось предметом ипотеки.

Данный договор должен быть оформлен в письменном виде.

Договор залога земельного участка составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения.

Соглашение – это единый документ, одинаковый для обеих сторон сделки. Стороны могут сделать несколько экземпляров (как минимум 3 – для Росреестра, для залогодателя и залогодержателя).

Залог участка без зданий

Согласно законодательству, при оформлении залога по зданию или сооружению на землю одновременно в залог берётся и сам участок, на которых они расположены. Исходя из сложившейся практики, сделку признают ничтожной, если по договору передаётся только здание или сооружение,  а земля в число предметов соглашение не включается.

О регистрации

Любой договор о закладе имущества или прав на него составляется письменно, удостоверяется нотариусом. Обязательная регистрация сделок с залоговым недвижимым имуществом в законодательстве не предусмотрена. Для безопасности достаточно будет нотариального заверения.

На основании ст. 19 ФЗ № 102, ипотечный договор в обязательном порядке регистрируется в ЕГРН в порядке, который установлен 102-ФЗ и 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Ипотека считается действительной с момента ее государственной регистрации, то есть возникновение, изменение и прекращение прав по договору осуществляются с момента внесения/исключения соответствующей записи из ЕГРН.

О действующих программах ипотечного кредитования

Обычно такая функция включается в стандартную ипотеку, где залогом может выступать любой объект недвижимого имущества. Такие кредиты могут быть целевыми, либо нецелевыми.

При оформлении ипотеки надо учитывать ряд определённых нюансов.

  • Велика вероятность того, что придётся дополнительно оплачивать услуги специалистов, которые выезжают на участок, проводят оценку его стоимости и ликвидности.
  • Суммы в обмен на право аренды участков дают обычно небольшие. И с небольшими сроками.
  • Срок кредитования равен времени действия договора.
  • Среди важных условий – оформление заявителем права собственности по всем строениям, относящиеся к территории. Либо их заранее нужно оформить в аренду.

Залог права аренды земли со множественностью лиц

Порядок оформления

Стороны арендного контракта по умолчанию – это арендатор и арендодатель. Однако допустимо его заключение и с условием о наличии нескольких лиц.

Такое соглашение может быть заключено, если:

  • если на неделимой земельной территории находится здание, в котором помещениями владеют одни граждане – на праве собственности, другие – оперативного управления, при этом арендный контракт заключается с условием согласия контрагентов на вступление в этот договор иных владельцев помещений;
  • если помещения, находящиеся на неделимой земельной территории, принадлежат нескольким лицам на праве собственности.

При наличии нескольких арендаторов обязательство по договору может носить:

  • солидарный;
  • или долевой характер.

Солидарное обязательство возникает, если соарендаторы используют земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. В ином случае, обязательство является долевым.

Ч. 2 ст. 62 ФЗ № 102 устанавливает, что при наличии общей собственности на земельные территории, ипотека может быть установлена только на участок, выделенный в натуральном эквиваленте из долевой или совместной собственности.

Таким образом, при наличии нескольких арендаторов ипотечный договор заключается только в отношении земельного участка, выделенного в натуре.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector