Договор найма квартиры с правом выкупа

ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ)

Аренда с правом выкупа и покупка в рассрочку – разные сделки.

При оформлении покупки в рассрочку собственник остаётся владельцем жилплощади до того времени, пока ему не будет передана вся сумма.

Владелец квартиры в это время может с нею совершать любые сделки. Минус ещё и в том, что уже выплаченная сумма, в этом случае, остаётся у собственника.

Аренда же накладывает обременение на квартиру и ограничивает права собственника при сдаче квартиры таким образом, и даже если он будет расторгнут, все ранее полученные суммы продавцу нужно будет вернуть.

Коммерческий найм предполагает составление договора на срок от 1 до 5 лет. Объектами в данном случае служат квартиры, принадлежащие городу. В отличие от социального найма, подобное жильё предоставляется по коммерческим ценам.

Подобное жильё предоставляется отдельным категориям граждан по городским программам (очередники, молодые семьи, переселенцы). В связи с этим для каждой категории имеются свои условия предоставления жилья и его выкупа по окончании срока коммерческого найма.

От аренды с последующим выкупом найм отличается тем, что заключается с государством, а не с частным лицом. Это служит своеобразной защитой для приобретателя.

Но в то же время при заселении в жильё по коммерческому найму, граждане должны внести треть стоимости единовременно.

При аренде жилья у частника такой необходимости нет.

Перед заключением любого долгосрочного соглашения покупателю следует просчитать и тщательно взвесить все плюсы и минусы сделки.

Юридически грамотные и экономически выгодные действия приблизят вас к заветной цели – приобретению собственного жилья.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Наймодатель (Арендодатель) предоставляет Нанимателю (Арендатору) в аренду, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: .

1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики:

  • Общая полезная площадь — кв.м.;
  • Жилая площадь — кв.м.;
  • Количество комнат ;
  • Оценочная стоимость предоставляемой квартиры по документам БТИ млн. рублей.

1.3. Право собственности Арендодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами: .

1.4. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.

1.5. Наниматель использует арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с его целевым назначением (для проживания).

1.6. По истечении срока аренды либо в иной согласованный с Арендодателем срок Наниматель имеет право выкупить у Арендодателя нанимаемую квартиру по цене рублей. Отказ Арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Нанимателем не допускается.

2.1. Наниматель (Арендатор) обязан:

  • вносить арендную плату Арендодателю сроки и в порядке, установленном настоящим договором;
  • в период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном в порядке. Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит;
  • пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;
  • надлежащим образом относится к арендованному имуществу, использовать его соответственно его назначению и техническим особенностям;
  • соблюдать правила пользования жилыми помещения, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
  • содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;
  • возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу по его вине;
  • в случае отказа от заключения договора купли-продажи вернуть Арендатору квартиру в исправном состоянии с учетом нормального износа;
  • нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.

2.2. Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего договора.

2.3. Арендатор обязан информировать Арендодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к арендованному имуществу. Сообщения должны быть своевременными и полными.

2.4. Наниматель (Арендатор) имеет право:

  • вернуть арендованную квартиру Арендодателю до истечения срока аренды, письменно предупредив Арендодателя об этом за ;
  • преимущественное по отношению к другим лицам право на заключение договора аренды на новый срок;
  • преимущественное по отношению к другим лицам право на приобретение квартиры в собственность со всем установленным в нем на момент заключения настоящего договора оборудованием;
  • допускать проживание в квартире любых лиц по своему выбору без передачи квартиры в поднаем (субаренду);
  • приобрести арендованное имущество в собственность путем покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом; О своем выборе Арендатор должен сообщить Арендодателю за до истечения срока настоящего договора;
  • осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений, действующим законодательством и обычаями делового оборота.

2.5. Арендатор может предоставить в субаренду (поднаем) предоставленную ему в аренду квартиру только с письменного согласия Арендодателя. Подобное согласие может содержаться в письме, телексе, телеграмме и т.п.

2.6. Наймодатель (Арендодатель) обязан:

  • передать Арендатору квартиру и установленное в квартире оборудование и другое имущество в исправном и состоянии в течение дней после заключения настоящего договора;
  • осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования;
  • не чинить препятствий Нанимателю (Арендатору) в правомерном пользовании арендованной квартирой;
  • заключить с Нанимателем новый договор найма (аренды) квартиры на тот же срок и на тех же условиях по истечении срока действия настоящего договора в случае отказа Арендатора от покупки квартиры в соответствии с п.1.6 настоящего договора;
  • в течение дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры с Нанимателем на условиях, указанных в п.1.6 настоящего договора. Стороны вправе заключить иной договор отчуждения квартиры в пользу Нанимателя (Арендатора).

2.7. В период действия настоящего договора Арендодатель не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам.

2.8. В период действия настоящего договора Арендодатель также не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего договора.

3.1. Арендатор обязуется регулярно вносить Арендодателю арендную плату за пользование квартирой.

3.2. Арендная плата вносится и составляет рублей в месяц.

3.3. На основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора, расчеты по арендной плате могут производиться услугами, работами и в других, допускаемых законом, формах.

4.1 Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, сданного в аренду, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении договора и не были и не могли быть известны Арендатору.

4.2. Арендодатель отвечает перед Арендатором за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию арендованной квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора 4.3.

4.4. В случае отказа Арендодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора, Арендатор вправе взыскать с Арендодателя штраф в размере % от суммы сделки, указанной в п. 1.6, а также взыскать с Арендодателя все причиненные неисполнением договора убытки.

4.5. В случае несвоевременного внесения сумм арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере % от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.

5.1. Настоящий договор заключен сроком на . Договор вступает в силу с момента его заключения.

5.2. По истечении срока действия настоящего договора, договаривающиеся стороны обязались определиться по выбору одной из трех возможностей, предусмотренных в данном пункте:

  • договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях, указанных в п.1.6, или иной договор отчуждения квартиры в пользу Арендатора;
  • прекратят свои договорные отношения и Арендатор передаст квартиру и другое арендуемое имущество Арендодателю;
  • стороны заключат новый договор аренды (найма) квартиры на тех же условиях на новый срок.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Арендная плата, фактически выплаченная Нанимателем, не входит в сумму сделки, указанную в п.1.6.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияния и за возникновение которых он не несет ответственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

Юридические основы сделки

Законом такой вид соглашения трактуется как смешанная сделка: наём с одной стороны, купля-продажа с другой. Оформить его можно как найм на период выкупа, с включением графика выплат. Или как куплю-продажу, с условием нахождения жилья в ипотеке у продавца до полной выплаты.

О том, как сдавать квартиру, купленную по ипотеке, вы можете узнать из нашей статьи.

При юридическом оформлении сделки составляется соглашение, которое заключается у нотариуса. Сразу после получения его визы, стороны вступают в арендные отношения. Государственными органами определяется вся процедура аренды.

Стороны не могут вносить изменения, так как это будет считаться нарушением закона. Для оформления необходимы документы:

  1. свидетельство на объект;
  2. техпаспорт;
  3. согласие совладельцев (если квартира в совместной собственности);
  4. справка об отсутствии долгов.
Предлагаем ознакомиться:   Как закрыть карту Сбербанка досрочно?

Специалисты советуют внимательно отнестись к личности продавца при составлении подобных договоров. Как отмечалось ранее, тщательно нужно просчитать выкупную стоимость.

Продавец может поставить условие увеличение стоимость для покрытия расходов на налоги и страховку. Поскольку именно он должен выплачивать эти суммы до момента окончания действия договора.

Важным моментом является условие регистрации арендатора в квартире. Этот факт будет служить своеобразной защитой его прав. Прописавшись, арендатор может наложить запрет на какие-либо действия по отчуждению жилплощади.

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.

Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи.

Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки.

В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет.

Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости.

Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения.

Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами.

И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства.

Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Этот способ приобретения недвижимости встречается достаточно редко, но имеет при этом массу преимуществ. Из-за нераспространенности этого типа сделок, возникает множество вопросов, связанных с его заключением.

В представленной статье мы максимально подробно рассмотрим, в чем особенность аренды квартиры с выкупом, какие плюсы и минусы у такого способа приобретения и как правильно оформить сделку.

Если в договоре не прописано, что изменение рыночной стоимости недвижимости не влияет на размер выплат, вы имеете право требовать увеличить размер оплаты. Законодательством предусмотрено, что окончательная стоимость жилья должна индексироваться с учетом инфляции ежегодно, поэтому вы можете добиваться своего через суд.

Да, можно. Такое условие является желательным для учета изменений рыночной стоимости жилья и защиты прав продавца.

Аренда жилья. Выкупаем арендованное жильё в рассрочку. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Аренда квартиры с правом выкупа с условием дальнейшего выкупа не часто встречается на рынке жилья.

Рассмотрим преимущества и риски данной финансовой операции. К негативным моментам относятся:

  • отсутствие конкретной формы договора;
  • слабая правоприменительная практика;
  • высокая вероятность изменения первоначальных условий;
  • переход прав собственности планируется в отдаленном будущем;
  • форма договора аренды с последующей реализацией имущественного объекта не предусмотрена положениями гражданского законодательства. Если владелец собственности решит привлечь для решения личных задач заемные средства, то он может предложить финансовому учреждению залог в виде квартиры.

Сильные и слабые стороны

У этого редкого на сегодняшний день вида сделки есть как положительные, так и отрицательные стороны.

К минусам её относятся следующие моменты:

  1. Конкретной, закреплённой юридически формы документа по этому виду сделок на сегодняшний день не существует. Они не регламентированы законами РФ.
  2. В ходе процесса вполне возможно изменение первоначальных условий.
  3. Перспектива стать полноправным владельцем удалена на неопределённый срок.
  4. Владелец жилья может взять займ под залог жилплощади. При этом, если арендатор в ней не зарегистрирован, он не сможет наложить запрет на подобную сделку.
  5. Арендатор может быть выселен в любое время.
  6. Собственник может назвать такую цену за жилплощадь, что она превысит цены на недвижимость в долгосрочной перспективе.

В то же время есть ряд преимуществ и положительных сторон:

  1. По сравнению с кредитом на квартиру, суммы арендной платы гораздо ниже.
  2. Арендатору не нужно копить сумму для первоначального взноса по ипотеке.
  3. Будущий владелец квартиры может проживать в ней и ремонтировать её до фактической передачи права собственности.
  • до тех пор как гражданин, заинтересованный в продаже арендуемой квартире не получил права собственности его могут выселить из жилья, обосновав свою позицию изменением финансовых приоритетов;
  • владелец квартиры может обозначить в договоре фиксированную сумму, которая превысит ценовые значения, установленные на объекты недвижимости в долгосрочной перспективе.
Предлагаем ознакомиться:   Договор купли продажи квартиры по выписке из егрп образец

Среди положительных сторон нужно отметить:

  • низкий уровень платежей. Ежемесячные платежи при рассрочке или взносы по ипотечному кредиту существенно выше арендной платы;
  • возможность проживать в квартире или выполнить ремонтные работы до фактического вселения.

Риски для продавца и покупателя

Механизмы подобных сделок не проработаны. Кроме того в зависимости от платежеспособности покупателя временные рамки выкупа могут быть довольно большими, и выкупная сумма может на момент переоформления собственности подрасти существенно.

Договор предполагает возможность покупателю отказаться от сделки в любой момент. А вот продавец этого сделать не может, следовательно, он рискует потерять время и остаться с непроданным жильём.

Защититься от этого риска продавец может потребовать невозвратного пятипроцентного залога.

Договор может содержать пункт о том, что часть переданных продавцу денег будет считаться первоначальным взносом.

Но налоги и страховку всё равно платит собственник.

Рассматриваемый тип сделок относится к финансовым операциям с максимальным уровнем риска, что связано с отсутствием проработанных механизмов осуществления и общепринятых принципов формирования рыночной стоимости жилья.

Сделка очень похожа на процедуру рассрочки, которая также представляет собой выкуп отложенного действия. К этим разновидностям договоров применяются правовые нормы, регламентирующие механизм купли-продажи имущественных объектов.

Процесс выкупа по договору аренды может коротким или длинным. Данное обстоятельство очень важно, т.к в течение продолжительного временного отрезка выкупная стоимость или ставка платежей может существенно подрасти.

На практике такой вариант реализуется очень редко, ведь продавец не заинтересован в потере материальной выгоды от сделки.

Самым лучшим временем для заключения договора аренды с правами последующего выкупа считается момент стагнации на рынке жилья, когда в данном сегменте экономике происходят редкие и прогнозируемые изменения.

Особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Документ должен обязательно содержать следующие разделы:

  1. Техническое описание объекта. В него включается полная характеристика квартиры.
  2. Описание момента передачи прав собственности. Здесь оговаривается дата окончания периода аренды.
  3. Размер полной стоимости жилья. Цену должен рассчитать профессионал. С его помощью рассчитывается цена с учётом тенденций экономики и прочих факторов увеличения стоимости на момент передачи собственности.
  4. Период действия договора. Он может быть от 1 до 5 лет.
  5. Графики взносов и вариант внесения средств.
  6. Полная выкупная стоимость объекта.
  7. Условия аренды на период действия соглашения.
  8. Ответственность продавца и покупателя (арендатора).

Дополнительными пунктами к договору являются особые условия процедуры передачи квартиры в собственность:

  • по окончании срока аренды;
  • до окончания (если арендатор полностью погасил оговариваемую сумму).

Данный договор обладает своей спецификой, поэтому, неплохо будет узнать ряд его особенностей:

  • Договор заключается в письменном виде. Устные договоренности не могут быть доказаны, а значит, даже при наличии свидетелей решить какие-либо вопросы без договора не получится;
  • Договор нуждается в заверении нотариуса. Нотариальное заверение данного договора необходимо потому, что в нем идет речь о продаже, а значит, переходе прав собственности на имущество к другому человеку. При этом следует понимать, что стороны не должны составлять договор в присутствие нотариуса, достаточно просто его печати. Если заключать договор самостоятельно, то велик шанс ошибки, но с другой стороны это сэкономит денежные средства;
  • В договоре обязательно должен быть описан вопрос перехода права собственности. Говоря точнее, необходимо указать в какой момент данный переход состоится. Чаще всего переход прав собственности происходит после того, как арендатор, который также является покупателем, выплачивает полную стоимость квартиры по договору. Но стороны имеют право указать и другой вариант;
  • Расторжение договора возможно как мирным путем, так и через суд. Если договор разрывается через суд, то очень важно, чтобы договор был составлен правильно и не имел «пробелов». Чем подробнее будет описан каждый пункт договора, тем больше шанс получить максимально правильное и законное решение.

Договор аренды квартиры с последующим ее выкупом является довольно специфичным, и особенности заключения подобной сделки устанавливаются нормами Гражданского и Жилищного законодательства.

При заключении договора аренды наниматель получает право на проживание в квартире, при этом право собственности остается за арендодателем. Право собственности может перейти к другому лицу, если это установлено договором, лишь после того, как будет выплачена вся сумма.

Основные нюансы составления договора, по условиям которого осуществляется внесение ежемесячных платежей за аренду квартиры и ее последующий выкуп:

  • документ обязательно должен иметь письменный вид;
  • поскольку предполагается смена владельца объекта недвижимости – требуется заверение договора у нотариуса;
  • должны быть указаны все технические особенности квартиры – общая площадь, количество и размеры комнат;
  • в одном из пунктов договора подробно описывается процесс смены собственника.

Между сторонами, заключающими соглашение, должны отсутствовать какие – либо разногласия, а права и обязанности каждой из сторон прописываются в договоре.

Арендатор, в первую очередь, обязан ежемесячно вносить оплату за жилье в установленном размере, а также оплачивать коммунальные услуги.

Государственная регистрация

Данный вид аренды госорганами не регистрируется, так как фактического изменения собственника нет. Для вступления его в действие достаточно оформления при помощи нотариуса.

Процедура регистрации в Росреестре проводится по окончании его действия.

По окончании срока, если внесена вся сумма выкупной стоимости, владелец недвижимости должен официально зарегистрировать переход прав собственности.

Если собственник не производит данное действие в оговоренные договором сроки, проблема решается в суде.

Договор аренды жилья с последующим выкупом образец

Поскольку договор является долгосрочным, цена на жильё на момент его окончания может измениться. Скорее всего, произойдёт существенное подорожание. В связи с этим пункт, соответствующий этим условиям, обязателен для внесения в документ.

Все нюансы необходимо оговаривать совместно. Возможно, цена будет неизменной, несмотря на повышение общей стоимости жилья (это также должно быть прописано в документе).

Но скорее всего индексация платы, в зависимости от колебаний рынка будет заложена в договор.

При любом раскладе, пункты соглашения, принятые на момент подписания, нельзя менять.

Именно это и составляет риски и продавца, и покупателя.

При заключении договора основными моментами являются следующие:

  • цена жилого объекта;
  • расчет суммы потенциального выкупа;
  • период и периодичность внесения платежей за квартиру;
  • момент перехода прав собственности;
  • условия передачи квартиры арендатору;
  • сроки передачи имущества;
  • стоимость квартиры, рассчитанная на основе рыночных показателей;
  • размер арендной платы;
  • условие об индексации платежей в зависимости от экономической конъюнктуры;
  • определение вида валюты для осуществления платежей.

Несмотря на подобные законодательные требования можно обойти, включив в положения договора пункт о возможности корректировки цены выкупа.

Договор аренды жилья с последующим выкупом образец

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом, пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу.

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договора, уплаченные суммы не возвращаются – они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д.

Договор аренды имущества с последующим выкупом является достаточно сложным документом с точки зрения юриспруденции. В нашей статье мы подробно расскажем о том, как правильно оформить договор аренды квартиры, автомобиля и другого имущества, какие сведения в него следует внести и другие нюансы.

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто – оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические.

При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать:

  1. Право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе.

Внимание

Квартира, сдаваемая в аренду по настоящему Соглашению, по истечению договорных сроков и выполнению всех финансовых обязательств становится собственностью Арендатора жилья. Досрочный переход жилья в собственность возможен при выплате Арендатором полной суммы платежей по Договору до истечения указанного срока, но не раньше, чем через (количество месяцев или лет) после подписания Соглашения.8.

Арендодатель может по собственной инициативе досрочно расторгнуть Соглашение, если Арендатор или заселенные им в квартиру граждане:8.1. используют жилье не для проживания;8.2. существенно нарушают условия Соглашения;8.3.

Аренда квартиры с правом выкупа — как заключить договор

Аренда с правом выкупа предполагает проживание на жилплощади с регулярными выплатами помимо арендной платы и последующий переход права собственности.

  • «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  • 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».

Такой вид сделки выгоден в первую очередь арендатору, который не имеет возможности единовременной покупки недвижимости. Поэтому аренда с правом выкупа становится для него отличным вариантом стать собственником квартиры, в которой проживает определенное количество времени.

Что касается арендодателя, он при таком типе сделки, теряет постоянный доход в виде арендной платы. Именно поэтому найти вариант съема жилья с последующим выкупом достаточно сложно.

Предлагаем ознакомиться:   Договор на аренду комнаты с физическим

Переход права собственности происходит при соблюдении перечисленных условий:

  • Окончание срока действия договора.
  • Произведение оплаты стоимости недвижимости в полном объеме.

В этот момент договор аренды начинает осуществлять функции договора купли-продажи. Государственной регистрации документ подлежит именно в это время (п. 1 ст. 521 Гк РФ).

При переходе права собственности происходит:

  • Внесение изменений в Росреестр.
  • Выдача нового свидетельства о праве.

Таким образом, договор аренды с последующим выкупом имеет множество нюансов, которые должны быть учтены для признания сделки действительной и защиты прав каждой из сторон.

г. _______________ «__»________ 20___ г.

(фамилия, имя, отчество)

именуемый в дальнейшем Наниматель (Арендатор), с одной стороны и

(наименование организации, предприятия)

именуем__ в дальнейшем Наймодатель (Арендодатель), в лице

(должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании ___________________________________________________,

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Наймодатель (Арендодатель) предоставляет Нанимателю (Арендатору) в аренду принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: ____________________________________________________

  • Общая полезная площадь — ____________________ кв.м.;
  • Жилая площадь — _____________________________ кв.м.;
  • Количество комнат _______________________________;
  • Оценочная стоимость предоставляемой квартиры по документам БТИ

________________________________________________________ млн. рублей.

1.3. Право собственности Арендодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами: ______________________________________________

1.6. По истечении срока аренды либо в иной согласованный с Арендодателем срок Наниматель имеет право выкупить у Арендодателя нанимаемую квартиру по цене _______________________________ рублей.

Отказ Арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Нанимателем не допускается.

Представляем вашему вниманию образец заполнения договора аренды квартиры или другого жилого помещения с правом последующего выкупа.

Договор составляется в трех экземплярах.

Чтобы сделка была признана действительной, необходимо также соблюсти несколько правил. Проще всего – воспользоваться образцом договора, в который вписываются нужные данные.

Возвращается ли залог при аренде квартиры, читайте в этой статье.

Договор, при заключении которого арендатор получит квартиру в собственность по истечении определенного срока, должен содержать следующую информацию:

  1. Сведения о каждом из участников сделки: паспортные данные, ФИО, место проживания, фактической и временной прописки, дата рождения, номер и серия паспорта, кем был выдан документ и дата выдачи.
  2. Информация об объекте недвижимости: на каком этаже располагается квартира, общая площадь, количество комнат и размеры каждой из них, общее состояние помещения (нуждается в ремонте, сделан косметический или евроремонт).
  3. Наличие в квартире новой мебели или бытовой техники, сантехники – включена ли стоимость в цену за квартиру. Если нет, указывается отдельная стоимость имущества.
  4. Размер ежемесячной оплаты за коммунальные услуги. Платежи также могут вноситься по иному графику, оговоренному между сторонами сделки. Указывается также, входит ли коммунальный платеж в арендную плату.
  5. Возможна ли регистрация права собственности на арендатора еще до того, как квартира будет куплена.
  6. Общий срок действия договора – чаще всего он составляет до пяти лет. За это время квартира должна быть полностью выкуплена арендатором.
  7. Условия, которые должны быть выполнены для того, чтобы квартира перешла в собственность к тому, кто снимает ее по договору аренды.
  8. Прав и обязанности каждой из сторон.
  9. Способы решения спорных ситуаций, санкции за нарушение условий сделки.
  10. Особенности внесения изменений в договор.
  11. Действие в случае в форс — мажорных обстоятельств.

Договор аренды квартиры, в особенности, если предполагается выкуп – это очень важный документ, в котором должны быть предусмотрены все, даже самые незначительные детали сделки.

Документ должен быть составлен в двух экземплярах, каждый из которых подписывается вручную обеими сторонами – участниками сделки и заверяется у нотариуса.

Для того, чтобы составить договор аренды с выкупом, необходимо владеть некоторыми юридическими знаниями, или же обратиться за помощью к специалисту, который правильно распишет все условия сделки.

Можно также воспользоваться шаблоном, в который вписываются подходящие данные.

Рекомендуется также зарегистрировать документ в Регпалате, поскольку срок действия договора аренды с правом выкупа составляет более 1 года.

Для  того, чтобы заключить сделку, потребуются следующие документы:

  • паспорт (подлинник и копия) Арендодателя и нанимателя;
  • выписка из домовой книги или ЕГРН о количестве прописанных проживающих на жилой площади лицах. Несовершеннолетние дети должны быть прописаны в другое жилье, с лучшими условиями, после того, как будет получено разрешение от органа ОиП;
  • справка из государственного реестра, подтверждающая, что лицо, сдающее квартиру в аренду, является полноправным собственником имущества;
  • в выписке из ЕГРН указывается, были ли наложены на объект недвижимости какие – либо обременения, не находится ли квартира в залоге;
  • если собственник состоит в законном браке, необходимо согласие супруга, оформленное в письменном виде и с подписью нотариуса.

После того, как выплаты за квартиру будут прекращены, осуществляется передача права собственности, для чего необходимо обратиться в регистрационную палату с вышеперечисленным набором документов. Они также важны при составлении договора.

Аренда квартиры часто представляется нецелесообразной финансовой авантюрой, в которой участвуют граждане, снимающие жилье. Альтернативой варианту является ипотека или приобретение имущества в рассрочку.

При этом ипотека зачастую невозможна без уплаты высоких процентов, а рассрочка требует дополнительных денег, сумма которых превышает затраты, связанные с фактической арендой жилья.

Разберемся подробнее как составить договор аренды с последующим выкупом.

Арендой квартиры с правом последующего выкупа признаются отношения между физическими лицами (арендодателем и наёмщиком), которые возникают с момента подписания соглашения найма. Соглашение подразумевает передачу жилья собственником в пользование арендатору с правом последующего выкупа.

Преимущества и недостатки

Данный вид сделки имеет как плюсы, так и минусы. Преимущества аренды с последующим выкупом:

  • Для арендодателя:
    • Продает недвижимость по цене выше средней рыночной.
    • Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости.
  • Для арендатора:
    • Возможность проживать на жилплощади до ее приобретения.
    • Избавление от необходимости оформлять ипотечный кредит с выплатой процентов.
    • Право отказаться от выкупа на любом этапе выплаты стоимости.

Вместе с тем заключение подобной сделки предполагает определенные недостатки:

  • Для продавца:
    • Риск упустить выгоду, если за время выкупа недвижимость увеличится в стоимости.
    • Возможность использования жилплощади не по целевому назначению.
  • Для покупателя:
    • В период аренды недвижимость будет являться собственностью арендодателя, который может совершать с ней любые операции.
    • Риск расторжения договора другой стороной в любой момент с отказом возврата денег.
    • Смерть собственника до выплаты всей стоимости недвижимости – в этом случае придется оформлять новый договор с наследниками, что не гарантирует таких же выгодных условий.
    • Возможность для хозяина оставить квартиру в залог для получения кредита.

Таким образом, вместе с преимуществами, договор аренды с последующим выкупом наряду предполагает серьезные риски. Именно поэтому нужно действовать максимально осторожно при заключении сделки.

К преимуществам договоров аренды квартиры с последующими возможностями выкупа этой недвижимости относятся следующие моменты:

  1. Есть возможность избежать переплат при приобретении квартиры. Если собственник недвижимости не будет подключать процентирование к суммам при оплате за квартиру, тогда недвижимость, в отличие от банковской ипотеки, можно будет приобрести без переплат.
  2. Можно арендовать квартиру на любой срок.
  3. Продавец сможет получить пассивный доход, если будет получать совмещенную оплату за аренду и стоимость квартиры – в сумму платежа нанимателем будет оплачивать часть аренды и часть стоимости.
  4. Есть возможность выбрать любой удобный сторонам способ расчета.
  5. Вселение в арендованную квартиру происходит сразу же после подписания договора.
  6. Посредников в данном случае не предусмотрено – лишних затрат стороны не понесут.
  7. При досрочном расторжении договора арендатор понесет убытки только в сумме, которую уже оплатил, не более.

Недостатками сделок по аренде квартиры, где есть возможность её в дальнейшем выкупать, могут быть следующие моменты:

  • на рынке недвижимости подобных предложений сейчас бытует крайне мало;
  • собственник квартиры теряет свое имущество, обычно ему выгоднее просто сдавать жилье в наем, чем продавать его таким образом, через аренду;
  • стоимость квартиры не всегда фиксируется условиями договора. Она может быть изменена собственником на протяжении действия договора;
  • если по инициативе любой из сторон краткосрочного типа договор расторгается, то в суде обжаловать такое действо практически невозможно;
  • период выплат увеличивается, поэтому продавец поднимет арендную плату, чтобы оградить себя от убытков при наступлении инфляции, повышении цен на недвижимость;
  • типового договора нет по таким сделкам, законодательно они четко не регламентированы потому, что такие сделки считаются нетипичными.

Если вы намереваетесь арендованную квартиру выкупить, то специалисты юридической и судебной практики рекомендуют сразу обращать внимание на такое условие договора, как его цена. Цена договора и есть стоимость квартиры.

Если четко в договоре не прописать окончательную сумму, которая должна быть выплачена собственнику, то арендатор может сильно рисковать.

Нужно отметить важную деталь в качестве вывода – необходимость наличия арендного договора с условиями права выкупа арендуемой квартиры в дальнейшем является гарантированной страховкой для обеих сторон сделки.

В том случае, когда передачу недвижимости в аренду производят на устной договоренности (при заключении, так называемого, «джентльменского договора»), нет никаких гарантий, что можно выиграть что-то в суде, если между сторонами (арендодателем и арендатором) возникнуть споры. Тем более, что такой договор обязательно требуется регистрировать у нотариуса и в Росреестре.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector