Договор купли продажи квартиры риски продавца

Возможные риски, юридическое сопровождение заключения сделки

При проведении сделки купли-продажи квартиры покупатель должен знать об основных рисках.

  • 1. Признание сделки незаключенной. Эта ситуация возникает в том случае, если стороны не достигнут соглашения по всем пунктам и условиям договора. Возврат уплаченных покупателем денежных средств будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Если в договоре указана заниженная стоимость квартиры, то вернуть покупателю свои деньги в полном объеме будет затруднительно.
  • 2. Признание договора купли-продажи недействительным. Во избежание такой ситуации следует очень внимательно проверять полномочия продавца и юридическую чистоту квартиры до подписания документа.
  • 3. Риск истребования имущества. Приобретенное имущество может быть истребованным, если будет признана недействительной не сама сделка, а любая из операций по переходу права собственности между предыдущими владельцами, например оформленное завещание на квартиру или дарственная. Отчасти покупателя защищают сроки исковой давности, однако есть нюансы по установлению начала отсчета этих сроков.
  • 4. Риск покупки квартиры, обремененной правами третьих лиц. Приобретение квартиры, не свободной от прав третьих лиц, может закончиться изъятием квартиры из вашего владения в судебном порядке.

    К третьим лицам можно отнести следующие категории граждан:

    • бывшие собственики
      которые лишились права собственности помимо их воли незаконным путем;
    • супруг / супруга бывшего собственника, без согласия которых была отчуждена данная квартира, наследник, вступивший в права на наследуемое имущество с опозданием.

    Квартира также может быть обременена правами арендаторов на пользование квартирой, которая находится в чужой собственности. Такая ситуация не приведет к изъятию имущества, но создаст неудобства для покупателя.

Проверка юридической чистоты и истории исключает подобное развитие событий.

Также важно изучить расширенную (архивную) выписку из домовой книги ввиду того, что по закону некоторые категории лиц сохраняют за собой право пользования квартирой даже после своего убытия (заключенные, призванные на военную службу, несовершеннолетние, лица, имеющие право на проживание по «завещательному отказу», лица, ранее отказавшиеся от приватизации).

Эти категории имеют право на защиту своего права пользования жилплощадью в суде. Продажа квартиры с прописанными людьми, как правило, происходит по сниженной цене. В обмен на скидку покупатель берет на себя хлопоты по выселению и снятию с регистрации прописанных, но не имеющих прав на квартиру, жильцов.

Помимо основных рисков, с которыми может столкнуться покупатель при заключении сделки купли-продажи квартиры, существует немало других опасностей:

  • риск невыполнения продавцом обязательств по передаче имущества;
  • риск покупки квартиры со скрытыми недостатками;
  • смерть собственника до государственной регистрации перехода права собственности;
  • риск оспаривания продавцом факта оплаты.

Часто такой способ передачи права собственности на квартиру бывает фиктивным. Процедура оформления купли-продажи происходит по стандартной процедуре.

В случае занижения суммы сделки налоговые органы могут увеличить размер налога (согласно средней рыночной стоимости жилья в регионе) и добавить пеню за уклонение от уплаты.

При заключении сделки между близкими родственниками покупатель теряет право на получение

Следующий этап операции купли-продажи квартиры – подписание сторонами договора, в котором точно прописаны данные о предмете соглашения, стоимости недвижимости, обязанностях сторон и их ответственности. Договор считается заключенным с момента его подписания.

Договор купли продажи квартиры риски продавца

Осталось зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Наибольший риск для продавца квартиры — неполучение оплаты после завершения сделки. При участии ипотечного кредитования такая возможность практически исключается.

Причины высокой надёжности следующие:

  • Контроль со стороны банка, который также переводит деньги продавцу.
  • Перечисление средств делается надёжным способом, посредством которого они уже принадлежат бывшему собственнику квартиры. Потребуется лишь подтверждение перехода права владения.
  • Если оплата не будет произведена, квартира вернётся к прежнему хозяину. Ведь суд признает сделку недействительной, после того, как она будет оспорена.
  • Банк исключает передачу фальшивых купюр, так как проверяет их.

Однако, есть реальные риски для продавца. Это ситуация, когда банк не одобряет сделку. Придётся вернуть залог, имея в виду, что купля-продажа сорвана третьей стороной. Сумма при этом не удваивается, нужно лишь сохранить её до одобрения кредитования.

Однако, при включении сделки в цепочку может возникнуть непростая ситуация. Например, одно и то же лицо — продавец и покупатель в двух договорах. Предварительный договор теряет силу в случае отказа банка в кредитовании. Покупатель требует возврата залога. Если же эта сумма уплачена другому гражданину за иную недвижимость в качестве предоплаты, возникает риск убытков.

Договор купли продажи квартиры риски продавца

Чтобы избежать подобных обстоятельств, не следует передавать залог по цепочке до одобрения банком ипотеки. Также профессиональные риэлторы заранее могут проверить квартиру на юридическую чистоту. Данные меры предотвратят возврат потраченной предоплаты из своих средств.

Что касается покупателя, то его ожидает та же неприятность — отказ банка выдавать кредит, что приведёт к отмене покупки. Продавец может не иметь чёткого представления о том, откуда появилась реализовываемая им недвижимость. Тем более, не сможет предоставить соответствующие документы банку. А также его могут отпугнуть бюрократические требования финансовой организации, требующие отчёты от оценщиков и другие подтверждения надёжности объекта.

Продажа квартиры сопряжена с множеством проблем. Необходимо искать покупателей, показывать жильё, взаимодействовать с риэлтором, который просит снизить цену, оказывая давление. Риск, что покупатели обманут в результате сделки, уменьшается при участии банка. Жилищное кредитование покупателей не делает сделку несомненно идеальной, но позволяет быть уверенным в надёжности операции. Ведь финансовой учреждение, выдающее средства по ипотеке, заинтересовано в успехе сделки на всех её этапах.

Об обязанностях риэлтора при покупке квартиры читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.

Учитывая тот факт, что проверкой документов на приобретаемую недвижимость занимаются специалисты банка.

Что касается покупателя, то у для него данная операция имеет только один риск. Банк может отказать в выдаче кредита. А затраты, связанные с оформлением ипотеки (например, оплата услуг оценщики), ему никто не компенсирует.

К плюсам продажи квартиры в ипотеку можно отнести:

  1. Возможность реализации имущества в быстрые сроки. Найти клиента, который планирует оформить ипотеку, намного легче, чем покупателя с наличкой.
  2. Банк берет на себя все юридические проверки. Вам не нужно дополнительно оплачивать услуги юристов.
  3. Обе стороны уверены в законности проводимой сделки.
  4. Риск мошенничества практически равен нулю.
  5. Денежные средства от сделки продавец получает в кассе банка. Поэтому он может не переживать, что ему выдадут фальшивые купюры.

Сделка купли-продажи недвижимого имущества обладает рядом особенностей, нюансов, о которых его владелец может не знать.

Договор купли продажи квартиры риски продавца

В отдельных случаях он подвергается большому риску с нелицеприятными последствиями. Чтобы не допустить риски он должен помнить об основных правилах безопасности.

По ипотеке

В договор сделки купли-продажи квартиры должно быть включено условие об исключении залога в пользу продавца.

В противном случае один из залогов, если они оформлены в пользу банка и в пользу продавца станет следующим.

Продавец квартиры не сможет воспользоваться правами, которыми наделен залогодержатель, если плата не будет внесена.

Показатели Описание
Условия договора аренды заключаемого на пользование ячейки сейфа банка
Условия соглашения об использовании аккредитива
Перечень требуемых документов предоставляемых для получения денежных средств за проданную квартиру

Погашение кредитных средств сообразно условиям программы производится министерством обороны.

Если военнослужащий продаст квартиру, взятую на основании условий вышеуказанной программы, то выявиться факт получения денежных средств за реализацию квартиры.

Продавец может пострадать, когда получает денежные средства от покупателя. Например, покупатель может передать не всю сумму, а только ее некую часть.

В последние годы зафиксировано много случаев с поддельными купюрами, поэтому не исключается вероятность обнаружения их в сумме, переданной ему в качестве платы за квартиру. К тому же, продавца могут обворовать.

Повод для продажи ипотечной квартиры

Владелец в некоторых случаях может принять решение продать свою квартиру, находящуюся в ипотеке. Например, выплачивать кредит стало невозможно. Либо нашлось лучшее жильё.

Предлагаем ознакомиться:   Документы для постоянной регистрации в 2018 году: какие документы нужны для оформления регистрации, список

В числе причин продажи обременённой ипотекой квартиры выделяют следующие:

  • Утрата возможности регулярно выплачивать долг.
  • Переезд.
  • Развод.
  • Проведение выгодной сделки.
  • Покупка другого, более подходящего (просторного) жилья.

Сделка с недвижимостью, находящейся в залоге, встречается не так уж часто. Банк не отказывает в них, если предоставлены документы о юридической чистоте квартиры, а также если форма проведения мероприятия не вызывает подозрений. Поэтому многие покупатели жилья пользуются такой возможностью.

Продавцу также удобно реализовывать собственность, имея дело с минимальными рисками при контроле со стороны учреждения. Заёмщик может руководствоваться статьями 29, 33 Федерального закона «Об ипотеке».

Титульное страхование

Провести полную проверку юридической чистоты прав на квартиру не всегда представляется возможным, ведь часть важной информации относят к категории закрытой. Обезопасить себя от возможных рисков можно путем страхования титула покупателя (права собственности на квартиру). В страховое покрытие включают все возможные риски, ведущие к утрате права собственности на приобретенное жилье.

Чтобы правильно купить или продать квартиру, целесообразно сторонам договора воспользоваться услугами юридического сопровождения сделки. Операции по купле-продаже недвижимости имеют множество правовых нюансов, некоторые из них мы сейчас рассмотрим.

Основные плюсы и минусы продажи квартиры под ипотеку

Договор купли продажи квартиры риски продавца

Вам нужно всегда помнить, что с каждым годом контроль над процессами рынка недвижимости, движения денежных масс становится все строже. Давно рассматривается закон о том, чтобы суммы больше 500 тыс. руб. перечислялись только через банки безналичным расчетом.

Кроме этого, не забывайте, что все законодательство за один-два года изменить и адаптировать под отношения сторон на рынке недвижимости – невозможно. Те, кто хочет обмануть и на этом заработать знают огромное количество лазеек в законе. А доверчивость граждан и вера в порядочность всех и каждого приводит к тому, что люди целыми семьями остаются без квартир, без денег, но с открытой ипотекой.

Итак, человек хочет купить квартиру, а своих накоплений у него нет совсем. Ему одобрили ипотечный кредит в банке, где обязательно нужно внести часть денег от 15% со стоимости квартиры. Покупатель предлагает продавцу указать в договоре купли-продажи сумму, которая превышает реальную на эти 15%, чтобы обмануть банк.

Здесь история заканчивается и начинаются проверки. Банки прекрасно разбираются в махинациях. Поэтому обязательным документом является оценочный альбом, который составляется независимым оценщиком. Стоимость сравнивается со средне-рыночной, кадастровой и указанной в договоре купли-продажи. Если будут обнаружены явные расхождения, то в ипотеке откажут без объяснения причин.

Другой вариант, когда покупатель в сговоре с группой лиц, собирается провести махинации по реституции и затребовать от продавца деньги, которые указаны в договоре. Если в договоре купли-продажи указана увеличенная сумма, то продавцу придется возвращать именно ее. Доказать что-либо практически невозможно.

Даже если мошенничества нет, то налог с продажи у продавца будет выше.

Вообще соглашаться на различные махинации не стоит. Вы не можете знать, какие планы у визави. А закон не может защитить вас после того, как стороны в здравом уме, трезвой памяти, без давления со стороны, подписали документ о купле и продаже недвижимости.

Одним из способов защиты является депозитарная ячейка. По условиям, можно не только оставить там оплату до вступления в собственность и занесение в ЕГРП, но и заморозить средства до выполнения условий по договору.

Безналичный расчет – перевод денег со счета покупателя на счет продавца не может быть доказательством в суде того, что вы заплатили/получили именно эту сумму, а не другую. А вот движение денег через банк, являющийся посредником при передаче средств за сделку, о которой он знает или в ней, каким-то образом участвует, прослеживается. Это может быть косвенным доказательством вашей правоты в суде.

Договор купли продажи квартиры риски продавца

В любом случае, что бы вам подозрительного не предложили при покупке или продаже квартиры, вспоминайте обманутых собственников, о которых так часто рассказывают СМИ и телевидение. Постарайтесь не попасть в их число.

Лучший способ обезопасить себя – покупать жилье вообще без всякой истории от застройщика, например.

Предусмотреть все риски при реализации квартиры заёмщику по ипотеке поможет знание этапов кредитования:

  1. Проверка состояния жилплощади.
  2. Проверка наличия обременений.
  3. Оценка квартиры относительно рыночной стоимости.

При проверке тех. состояния недвижимости проводят осмотр стен и потолков. В этих конструкциях должны отсутствовать трещины, промокание. Коммуникации контролируются на предмет протечек. Электропроводка должна быть не обугленная, работающая без искр и вспышек. Сначала проверку проводит покупатель или его агент, риэлтор, затем — представители банка. Возможно, что будет уточнятся соответствует ли технический паспорт при продаже квартиры планировке жилой площади.

При оценке стоимости жилой площади также проводится осмотр. Убеждаются, что она во время нахождения в залоге будет годна для использования. Часто банк рекомендует провести экспертизу по ипотеке посредством конкретного специалиста. Стоимость оценки квартиры для ипотеки прямо тут. Результирующее заключение эксперта содержит максимально возможную для операции сумму. Процедура оценки не позволяет завышать стоимость объекта. Она должна устраивать обе стороны.

Ипотека на ипотеку

Столкнувшись со случаем реализации квартиры, находящейся в залоге, банк не уполномочен отказать в сделке. Соглашаясь участвовать в купле-продаже, учреждение может ограничить продавца-заёмщика, предложив погасить кредит досрочно. Сумма оставшегося займа откладывается в ячейку с доступом к ней банка.

Также к сделке предъявляют ряд требований:

  1. Сумма операции с недвижимостью покрывает кредитные обязательства с вычетом расходов.
  2. Банк контролирует расчёты, лишая должника права пользования выручкой от продажи до завершения выплат по кредиту.

Залоговая квартира обычно реализуется двумя методами. Согласно одному из них, банк согласен на снятие обременения перед куплей-продажей, но реализация жилья должна соответствовать интересам учреждения.

Если залог снимается, контроль приобретает большое значение. Например, банк ВТБ 24 считает наиболее простым методом найти покупателя, который погасит ипотечный долг досрочно. Второй способ — продажа из-под залога.

Другой метод реализации залоговой квартиры — без снятия обременения. Данные обстоятельства упоминаются в договоре купли-продажи. Право владения возникает у покупателя при государственной регистрации соглашения. Квартира остаётся у банковской организации в залоге. В конце расчётов по сделке и погашения займа продавцом покупателю выдают документы. Согласно им он может снять залог со своей квартиры позже через Росреестр.

При продаже заёмщик может руководствоваться статьями 29, 33 ФЗ «Об ипотеке».

Особенности сделки заключаются в строгом банковском контроле даже после её регистрации и перехода права на владение. Покупатель принимает ипотечные обязательства без изменений, со штрафами и пенями. Расчёты осуществляются в день сделки. Средства от покупателя поступают на счёт погашения ипотеки продаваемого объекта. В конце выплаты по обязательствам обременение снимается банком.

За наличные

Метод продажи за наличный расчёт содержит риски для покупателя, но выгоден продавцу. Желающий купить квартиру, вносит залог, но не наделяется правами на имущество. Для этого может использоваться банковская ячейка.

Этапы следующие:

  • Прежде всего, банк даёт согласие.
  • Подписывается договор купли-продажи. Залог (сумма, снимающая обременение) с документами размещаются в ячейке.
  • В другую ячейку вкладывают сумму, предназначающуюся продающему квартиру лицу.
  • Кредит погашается и документы для снятия залога передают покупателю. Продавец получает свою часть при перерегистрации права владения.

Помимо ячеек применяется отзывной аккредитив с сохранением средств покупателя на счёте.

Ипотека при приобретении квартиры связана с рисками для семьи покупателя. Долг по займу обеспечивается имуществом супругов, долями каждого. Согласно ипотечному договору банк может взимать задолженность из цены имущества, находящегося в залоге (то есть — квартиры) в случае невыплаты по обязательствам. Брачный контракт регламентируется ст. 40 Семейного кодекса РФ. Он может быть заключен в браке или до него.

Согласно этому документу каждый супруг несёт ответственность по своим обязательствам как в браке, так и после развода. Порядок указывается в соглашении, которое предъявляется банку. Даже если у супругов есть брачный договор, они оформляют дополнительный на основе ипотеки.

Указываются условия:

  • оплата первоначального взноса, порядок, размер;
  • ежемесячные выплаты, размер, порядок, условия в браке и после развода;
  • кто уплачивает проценты по ипотеке, основную сумму;
  • доли по коммунальным услугам, ремонту квартиры, содержанию;
  • страхование для банка;
  • компенсации между супругами при разводе;
  • изменения при прибавлении в семействе.

При составлении документа нужно взвесить свои возможности. Один из супругов выступает заёмщиком, второй — созаёмщиком. Образец соглашения вот тут.

Покупателю важно получить ипотеку и купить квартиру, а продавцу благополучно продать и получить всю сумму, желательно сразу.

Предлагаем ознакомиться:   Срок исковой давности по краже
Покупатель расплачивается деньгами
собственными ипотечными
Оплата сразу или частями, по договоренности в течение нескольких дней переоформления Аванс или задаток, а после одобрения и оформления ипотеки – оставшаяся сумма в течение 1 – 2 месяцев максимум
Независимая оценка квартиры Не нужна Обязательна
Юридическая чистота квартиры Только если покупатель сам проверит Проверяет банк, в случае обнаружения помех, в ипотеке откажут
Аварийность здания Не влияет Влияет. Аварийные и старые здания с деревянными перекрытиями не попадают под ипотеку
Договор купли-продажи Обязательно
Предварительный договор купли-продажи
Расписка о получении аванса, задатка
Согласие супруга на продажу, органов ОиП, приватизаторов Требуется
Наличный, безналичный расчет По соглашению сторон. Можно провести операцию в офисе риэлторской компании, в банке, через депозитарную ячейку. В течение 10 дней доступ к ячейке имеют обе стороны вместе. По истечении этого времени, обычно доступ остается только у покупателя Для безопасности покупателя, депозитарная ячейка замораживается на срок до 10 дней, пока оформляются документы. После этого деньги банк или переводит на карту продавца (их можно сразу снять), или на счет или вклад в любом банке. Сумма первоначального взноса переводится с депозитарного счета (если хотите) или была уже выплачена в качестве аванса
Когда совершается передача квартиры и денег В идеале все должно быть оформлено за один день
Участники сделки Продавец, покупатель. Свидетели и юристы – приглашаются по желанию Продавец, покупатель, банковский работник, нотариус, супруг/а покупателя (созаемщик)
Возможные проблемы В случае, когда одна сторона не выполняет условия договора купли-продажи, то через суд сделка будет признана недействительной и произойдет обоюдная реституция – каждая сторона получит свое обратно. Чтобы доказать свои права нужны документальные доказательства
Кто может подать иск в суд, если не согласен с продажей или покупкой квартиры Иск в суд друг на друга могут подавать только те лица, подпись которых стоит в договоре купли-продажи.

Если другие заинтересованные лица вдруг вспомнят о своих правах на квартиру или деньги, то иск они могут подать только на свою сторону. То есть, если муж продал квартиру, а жена, находящаяся в разводе (с детьми) решит отстоять права своих детей, то она может подать иск только на мужа

Особенности приобретения части квартиры

Квартира, которая находится в долевой собственности, физически не может быть разделена, каждый из владельцев имеет долю в собственности, а не часть квартиры в натуре. Если один из собственников решит продать долю, то его сособственники будут иметь преимущественное право покупки.

Собственник сможет продать посторонним людям свою долю, только если сособственники откажутся ее покупать.

Причем условия продажи и стоимость должны быть одинаковыми. Уведомление о продаже части в квартире направляется сособственникам по почте заказным письмом с отметкой о получении или из рук в руки, с указанием даты вручения и подписью получателя. Отказ также оформляется письменно.

Если покупатель приобретает доли всех собственников, то с каждым из них заключается договор купли-продажи по стандартной процедуре.

Пошаговая инструкция

Последовательность продажи квартиры по ипотеке состоит из нескольких этапов. Обычно работу проделывает риэлтор, так как специалист знает как происходит оформление, но разобраться в процессе самостоятельно не так уж сложно. Ведь всё проходит по законному регламенту, исключающему запутанные ситуации. При этом риски для обеих сторон сделки сводятся к наименьшему значению.

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры по ипотеке следующая:

  1. Обсуждение сделки сторонами. Устный договор о продаже через ипотеку.
  2. Составление предварительного договора для закрепления обязательств сторон. Покупатель передаёт задаток продавцу под расписку.
  3. Независимый эксперт оценивает стоимость объекта. Эта цена будет прописана в основном договоре.
  4. Продавец должен передать заёмщику документы, которые требует банк для устранения рисков.
  5. Финансовое учреждение одобряет сделку под выдачу кредита. Стороны заключают основной договор, основываясь на предварительно установленных условиях.
  6. Регистрация соглашения проводится с Росреестре или Многофункциональном центре.
  7. Покупатель (заёмщик) получает выписку из Росреестра о своём праве собственности на жилплощадь.
  8. Стороны являются в банк, который перечисляет продавцу на счёт нужную сумму. С покупателем заключается договор кредитования по ипотеке.

Подобным алгоритмом пользуется Сбербанк.

Сбор документов

Перед тем, как выдать заёмщику ипотечный кредит для покупки квартиры, банк взимает с продавца ряд документов. Финансовому учреждению нужно проверить юридическую чистоту, устранить риски.

Это следующий перечень документов:

  • Копия паспорта.
  • Технический паспорт.
  • Кадастровый паспорт на квартиру для продажи, выданный не более 5 лет назад (или он обновляется).
  • Документы о праве собственности: выписка из Росреестра или свидетельство.
  • Как появилось право собственности: завещание, ордер, договор.
  • Выписка из Росреестра об отсутствии ареста на данное недвижимое имущество.
  • Выписка из жилищной конторе об отсутствии обременения в виде жильцов, находящихся в местах лишения свободы и т. д.
  • Документ об оценке стоимости квартиры.

Данный пакет требует Сбербанк. Но другие кредитные организации могут потребовать дополнительную документацию.

Некоторые из продавцов опасаются, что если передавать эти бумаги третьим лицам, могут появиться дополнительные риски. Например, риэлтор произведёт другую сделку, обладая пакетом документов. Это исключено, так как договор купли-продажи подписывается сторонами: собственником и покупателем квартиры, иначе право владения не перерегистрируют.

Если опасения остаются, предпринимаются следующие меры:

  • Риэлтору передают лишь копии.
  • Сдача документов в банк производится с личным сопровождением.
  • Воздерживаются от проставления подписей на различных расписках или поручениях, кроме основного договора по сделке.

Сдача продавцом документов в банк при реализации квартиры заёмщику по ипотеке — обязательная процедура. Ведь жильё в результате подписания договора и получения денег бывшим собственником перейдёт в залог финансовому учреждению. Кредитор должен исключить риски относительно юридической чистоты и соответствующей рынку стоимости. При несоблюдении всех условий сделка по ипотеке будет отменена банком.

Договор при продаже квартиры в ипотеку отличается от обычного письменного соглашения. Хотя каждый случай уникален, в нём по форме указывается тип документа — договор с использованием кредитных средств.

Продажа квартиры с участием несовершеннолетних лиц

Несовершеннолетний ребенок, с позиции осуществления операций с недвижимостью, может являться:

  • собственником продаваемой квартиры;
  • зарегистрированным в квартире (иметь право пользования жилплощадью).

Для продажи квартиры с ребенком-собственником необходимо письменное разрешение органов опеки и попечительства, которые обязаны защитить права ребенка и проследить, чтобы он не остался без жилья. Заявление с ходатайством в ООП подписывают оба родителя (или лица, их заменяющие), также нужно получить согласие ребенка на продажу квартиры, если ему уже исполнилось 14 лет.

Во втором варианте для продажи квартиры разрешение ООП не требуется, однако ребенка нужно выписать из квартиры и прописать в другом месте. Органы опеки могут заинтересоваться сделкой, если ребенок пребывает в «группе риска» с позиции возможного нарушения его прав (не воспитывается родителями или близкими родственниками).

Регистрация и получение свидетельства о праве собственности на квартиру

Для государственной регистрации перехода права собственность на недвижимость существует следующий алгоритм действий:

  • 1. Подготовьте необходимые документы:
    • а) заявление установленного образца о регистрации права собственности на квартиру (бланк можно распечатать с сайта Росреестра);
    • б) документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физических лиц сумма равна 2000 рублей);
    • в) Договор купли-продажи, нотариально заверенное согласие супруга / супруги продавца на проведение сделки*, разрешение органов опеки и попечительства на распоряжение имуществом недееспособных и несовершеннолетних лиц;
      * Если квартира была приобретена в браке, то согласие второго супруга на ее продажу — обязательное условие для заключения сделки. Полученное согласие заверяет нотариус.
    • г) заверенную копию документа, удостоверяющего личность заявителя.
  • 2. Представьте лично, по почте или в электронном виде собранный пакет документов в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по месту нахождения квартиры. После приема документов орган регистрации должен выдать заявителю расписку в получении документов.

    Согласно п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация проводится в течение 10 календарных дней со дня приема заявления и документов.

  • 3. Получите свидетельство о праве собственности на квартиру. Рекомендуем внимательно его изучить на предмет наличия опечаток или ошибок в личных данных или адресе, чтобы своевременно вернуть для внесения изменений.

Регистрирующий орган может приостановить регистрацию или отказать в ней, выдав заявителю соответствующее уведомление. Это решение заявитель имеет право оспорить в судебном порядке.

Причин для отказа может быть несколько:

  • неполный пакет документов;
  • неправильное заполнение;
  • сомнения в подлинности;
  • несоответствие данных;

Государственная регистрация может быть приостановлена, если от одной из сторон сделки поступит заявление с просьбой о ее остановке.

После успешной регистрации перехода права собственности стороны производят окончательный финансовый расчет.

Предлагаем ознакомиться:   Образец иска о взыскании недоплаты по осаго

Существует несколько популярных способов передачи денег, которые наиболее часто используются на практике.

После передачи имущества обязательства сторон, установленные договором купли-продажи, считаются выполненными в полном объеме, стороны не имеют претензий друг к другу, а покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Документ подписывают непосредственно в квартире, убедившись в том, что ее состояние соответствует условиям договора.

Сроки физического и юридического освобождения квартиры фиксируют в договоре, в назначенный день новый владелец получает коммунальные счета и ключи.

Если по договоренности продавец не сразу освобождает жилплощадь, необходимо заключить с ним договор временного пользования.

Способы передачи денег

  • Банковская ячейка (банковский сейф, депозитная ячейка) – это сейф в банке, сдаваемый клиентам в аренду для хранения ценностей. Покупатель в день подписания договора закладывает оговоренную сумму в ячейку, а продавец забирает ее после госрегистрации перехода права собственности, предъявив оригинал свидетельства. Этот способ передачи денежных средств считают оптимальным при проведении сделок с недвижимостью.
  • Аккредитив – условное денежное обязательство, которое принимает банк по поручению плательщика по аккредитиву. То есть, покупатель поручает банку перевести деньги на счет продавца только после предъявления им свидетельства о госрегистрации. Аккредитив имеет свои преимущества: точность суммы, прямое доказательство факта передачи денег, безналичность расчетов.
  • Расписка в получении денег. Этот документ прилагается к договору купли-продажи. Пересчет и передача денег происходит в присутствии нотариуса или свидетелей. Если в договоре купли-продажи стоимость квартиры занижена, то нужно писать сразу две расписки. Одну – в получении денег согласно договору, вторую – в получении денег за «неотъемлемые улучшения» (на разницу между реальной суммой и той, которая прописана в договоре).

Дольше всего придется ждать одобрения банка – около 2 месяцев. Но дальше все пройдет за считанные дни.

Вы отправитесь в банк вместе с покупателем. Там оформите нужные бумаги. Если есть какие-то сомнения, то возьмите с собой нотариуса или юриста. Ваша задача – сделать для себя подушку безопасности. Обратитесь в банк с просьбой безналичным путем перевести указанную в договоре сумму на ваш счет или карту как только это будет юридически возможно. Сумму, которую покупатель должен внести первоначально, просите хранить в ячейке, а потом, также, перевести на указанный вами счет или вклад.

Почему это выгодно? Когда расплачиваются наличными, могут подсунуть фальшивые деньги. В безнале такого не может случиться.

Получив наличные на руки, вы становитесь уязвимыми – нет гарантий, что вас не подстерегают за поворотом грабители.

Не говорите: «Да, я получил деньги от покупателя», если в реальности этого не случилось. Кто-то улыбнется, но такое очень часто случается. Люди доверчивы и верят в добрых первых встречных.

Не стоит верить покупателю и попадать по его обаяние. Дело касается больших денег и недвижимости. Поэтому должны преобладать деловые отношения. Очень просто остаться без квартиры и без миллионов рублей, если пренебрежительно относиться к оформлению документов. Никакие заверения со стороны покупателя о том, что проблем не будет, не должны вас успокаивать.

Соглашаться или нет

Согласно статистическим данным за счет наличных покупается незначительное количество недвижимости. Только в редких случаях у покупателя есть необходимая сумма денег. Более 60% имущества покупается с привлечением заемных средств. Поэтому если продавец категорически против продажи квартиры в ипотеку, купля-продажа имущества может очень сильно затянуться.

В случае сделки с привлечением банка, обе стороны несут минимальные риски. Финансовое учреждение заинтересовано в законности проводимой операции, поэтому все документы будут проверяться на юридическую чистоту самым тщательным образом. И интересы продавца, и интересы покупателя при такой сделке строго соблюдаются.

Использование материнского капитала

Если квартира покупается за наличный расчет, то покупатель может обратиться в органы Пенсионного фонда с заявлением, зарегистрированной копией договора купли-продажи, копией свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, выпиской из ЕГРП об отсутствии обременения квартиры, и ПФ перечислит установленную сумму материнского капитала на счет продавца.

Процедура рассмотрения ПФ заявления займет не более 30 календарных дней.Приобретая квартиру в ипотеку, можно использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита либо направить капитал на погашения долга и уплату процентов.

Расходы на приобретение квартиры не ограничиваются размером оплаты ее стоимости продавцу. Рассчитывая общий бюджет сделки, необходимо учитывать также дополнительные расходы.

Проверка имущества и его экспертная оценка

Квартира, приобретенная за счет заемных средств, в течение всего срока кредитования выступает залогом в банке. Если клиент не будет выполнять свои долговые обязательства, то банк имеет все основания конфисковать имущество и продать его на аукционе.

Оценкой имущества занимаются независимые эксперты. Они лично посещают квартиру, делают фотографии помещения. На основании собранных данных и определяется рыночная стоимость объекта.

На данном этапе перед продавцом возникнет первая проблема – он не сможет завысить стоимость имущества. Эксперты ни в коем случае не поддадутся на их уговоры и реально оценят квартиру. Именно по этой стоимости и продается имущество.

Вместе с экспертной оценкой копии документов на недвижимость передаются в банк на проверку. Юридическая служба финансового учреждения проверяют их, как под микроскопом. Сделка отменяется, если:

  • продажа осуществляется на основании доверенности;
  • с даты последней продажи этой квартиры еще не прошло три года (в течение этого периода можно оспорить сделку);
  • право собственности на объект недвижимости получено на основании судебного решения.

Указанные выше случаи несут повышенные риски для банка. А рисковать своими деньгами никто не захочет. От такой сделки лучше отказаться сразу.

Не согласится банк и на покупку недвижимости в небольших населенных пунктах. Данное жилье не имеет никакой ликвидности, в случае возникновения просрочки продать ее будет практически нереально. Если финансовое учреждение окончательно согласовало выдачу кредита, то необходимо приступать к подготовке всех бумаг.

В первую очередь продавец должен выписать всех людей с квартиры. Соответствующая справка из ЖЭКа предоставляется в банк. Также потребуется и документальное подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным услугам. Как правило, сбором всех бумаг занимается риэлтор.

Выгодоприобретателем по полису выступает финансовое учреждение. Если имущество пострадает от пожара, стихийного бедствия или прочих катаклизмов, то полученное возмещение отправляется на выплату кредита. Оплачивает полис только покупатель. Продавец при этом не несет никаких затрат.

После того, как все документы собраны, банк назначает дату сделки. Как правило, она оформляется у нотариуса, которого рекомендует финансовое учреждение. И покупатель, и продавец не должны сопротивляться такой «диктатуре». Банк работает только с теми нотариусами, которые строго соблюдают все законодательные нормы.

Итак, день сделки назначен.

В первую очередь заемщик подписывает кредитный договор и график выплаты ипотеки. Затем у нотариуса оформляется договор купли-продажи имущества. Данный момент в сделке является самым рискованным. Фактически продавец уже передал свое право собственности покупателю, а деньги еще не получил.

Законность сделки гарантируют представитель банка и сотрудник регистрационной палаты. Они обязательно курируют сделку и максимально быстро оформляют все документы.

Дополнительные расходы

Затраты на подготовку документов по квартире к продаже, как правило, несет продавец.Он оплачивает:

  • получение справок БТИ (экспликация, справка о стоимости квартиры, поэтажный план, о соответствии площадей и адресов);
  • выезд техника БТИ на квартиру (если в этом возникает необходимость);
  • стоимость разрешения на перепланировку квартиры (если оно не было получено до перепланировки).

Не взимается плата за выдачу справки из налогового органа об уплате налогов на имущество, выписок из ЕГРП, ДЕЗ, паспортного стола (выписка из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, копия финансового лицевого счета).

Денежные затраты по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель. Этот нюанс обсуждается сторонами при внесении задатка (аванса), сумма данных расходов может стать предметом торга.

Дополнительные затраты требуются на совершение следующих действий:

  • подготовка и заключение предварительного и основного договора купли-продажи квартиры;
  • аренда банковской ячейки, проверка подлинности купюр;
  • государственная регистрация договора и права собственности на квартиру.

Если стороны сделки решили воспользоваться услугами риэлторских фирм, то оплата стоимости их услуг распределяется между продавцом и покупателем согласно достигнутой договоренности.

Заключительный этап сделки – подписание передаточного акта на квартиру.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector